Недвижимость в Германии: почему и зачем

6 сентября 2009 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Германия

"Звезд с неба не хватает!" - так можно было сказать про рынок недвижимости Германии на протяжении последних нескольких лет, сравнивания ее с лидерами в области получения дивидендов.

Для российских инвесторов Германия никогда не была таким очевидным хитом, как Черногория или Болгария. Однако европейская демократическая страна, экономика которой находится на 5-м месте в мире по уровню ВВП, априори должна быть интересна как людям бизнеса, так и тем, кто ищет стабильную страну для жизни. Поэтому Германия «схватила свою звезду» в нынешние неспокойные времена: эксперты считают, что именно тут надо приобретать недвижимость во время кризиса. И пока одни говорят, другие делают. Германия одна из тех стран, где пока нет существенного спада на рынке недвижимости.


И студентам, и бизнесменам

— Надежность - это самое главное преимущество Германии. Поэтому россияне и граждане бывших советских республик с удовольствием вкладывают в Германию, - рассказывает Мария Кун, менеджер компании VDL Immobiliengruppe (Лейпциг, Берлин). Наши люди покупают как недвижимость для себя (квартиры в крупных городах или загородных дома с условиями для спокойного отдыха), так и доходные дома (чисто немецкий вид бизнеса - покупать многоквартирный дом с уже живущими в нем арендаторами).

Еще одним преимуществом Германии считают цены. «В Германии - одни из самых низких в Евросоюзе. Далее в Литве и в Латвии цены на недвижимой выше!» - говорит Любовь Бикбаева, директор фирмы Hermil (Германия, Литва), и отмечает лояльное» к иностранцам законодательство: нет никаких ограничений  или дополнительных условий для приобретения недвижимости нерезидентами ЕС: Любовь Бикбаева рассказывает, что граждане бывшего СССР начали покупать недвижимость в Германии еще в 90-е годы. Тогда, в основном, это был переселенцы - немцы и евреи. Сейчас основной покупатель — средний класс россиян (не считая очень дорогого курортного Баден-Бадена, который не по карману среднему классу). Большой популярностью у наших покупателей пользуются квартиры и дома эконом-класса. Чаще всего люди приобретают жилье для переезда в Германию или для отдыха здесь. Но цели покупок бывают самые разные: начиная от стремления обеспечить жильем детей, которые учатся в стране, и заканчивая планами провести реконструкцию купленного дома и затем выгодно сдать, оставив для своих приездов в страну жилую мансарду. А российские бизнесмены, регулярно посещающие выставки и различные деловые мероприятия, приобретают квартиры в Дюссельдорфе и Франкфурте-на-Майне. Как оказалось, затраты на отели в сезон выставок несоизмеримо выше содержания квартиры.

Самыми популярными у российских покупателей оказались регионы, которые принято противопоставлять друг другу - «богатые» юг и запад страны и «бедный» восток. Причины популярности также диаметрально противоположны. Например, покупателей жилья в богатой Баварии привлекает инвестиционная популярность и развитость региона, тогда как покупателей недвижимости в Восточной Германии влекут как раз низкие цены на квадратные метры и возможность сделать покупку на перспективу. Вот где реализовался социалистический принцип про возможности и потребности - ведь цены на жилье в крупных городах разных регионов отличаются в разы (от €800 до €12 000 за «квадрат»). Что объединяет и тех и других, так это «городской тренд». «Иностранные инвесторы все-таки пока больше предпочитают вкладывать свои средства в недвижимость в городах, чем за их пределами, хотя это не всегда является более выгодным вариантом», - отмечает Мария Кун. Из курортных зон Германии у россиян повышенным спросом пользуется регион Альпийских гор.


Тяга к стабильности

- Каких-либо крупномасштабных спекуляций недвижимости, как, например, в США или в Испании, в последние годы в стране не было. Цены на недвижимость в среднем в предыдущие годы лишь незначительно колебались, - поясняет ситуацию Райнер Мейсен, директор Firva Maisen Immobillien VG. - Все было предсказуемо и стабильно: цены в экономически более слабых регионах снижались, в сильных - поднимались.

Эксперты считают, что именно из-за стабильности страны и отсутствия спекулятивной составляющей (как и в Австрии, так и в Германии законодательная база делает прямые спекуляции невыгодными) рынок недвижимости Германии оказался устойчивым в нынешних условиях. И то значительное понижение цен, которое мы наблюдали в разных европейских государствах (Испании, Великобритании, Португалии и т. п.), Германию затронуло в минимальной степени. «С апреля 2008 года по апрель 2009 года цены на жилую недвижимость в крупных городах Германии, по данным местных аналитиков, в среднем снизились всего на 2,8% (максимальный показатель в небольших городах — не более 4,1%)», - рассказывает Наталья Боброва, директор по развитию + 7 REALTY flc (Бавария). Немецкие эксперты придерживаются оптимистического сценария развития ситуации на германском жилом рынке недвижимости. Еще одна любопытная деталь, которую отмечает Наталья: с одной стороны, снизилось количество сделок на рынках коммерческой недвижимости и замедлились продажи эксклюзивных объектов, а с другой - по-прежнему остались стабильными цены и спрос на жилье. Более того, в некоторых регионах сохранилась тенденция к росту цен.

- До кризиса доход от инвестиций ниже 10% годовых был, мягко говоря, непопулярен среди инвесторов, ведь рынок ценных бумаг, драгоценных металлов и различных производных инструментов позволял зарабатывать на порядки больше. Однако на фоне снижения доверия к банковским продуктам, а также убытков на рынке акций альтернатив практически не осталось. В этом свете немецкая недвижимость, приносящая невысокий, но стабильный доход, выходит на лидирующие позиции и будет еще долгие годы доминировать при выборе инвестиционных решений, - считает Наталья Боброва.


Пять факторов привлекательности


Эксперты + 7 REALTY flc выделили пять факторов привлекательности немецкой недвижимости:

1. Потребность в стабильности. Спрос на недвижимость на внутреннем рынке растет из-за опасений обесценивания частных накоплений и сокращения пенсионных программ. Поэтому недвижимость приобретают в качестве «защитного инструмента».

2. Ожидаемая инфляция. ЕЦБ официально объявил о приближении инфляции. По заявлению президента ЕЦБ, дефляция, зарегистрированная в Еврозоне в июне 2009 года, скоро сменится ростом потребительских цен. По различным оценкам, рост инфляции в Германии ожидается через 2-3 года. При этом средний уровень инфляции в стране с 2011 года может составлять от 5% в год. С учетом таких прогнозов привлекательность вложений в недвижимость, именно сейчас становится высоко актуальной, особенно с учетом низких кредитных ставок, которые «перекрывают» инфляционный рост.

4. Снижение процентных ставок ипотечных кредитов. Это не означает, что банки стали охотнее кредитовать покупку недвижимости. Просто ипотека и кредитование стали более доступными для тех, кто готов сделать первоначальный взнос от 50—70% стоимости объекта. Очень важно, что немцы стали активнее покупать недвижимость в собственность для: личного использования по ипотечным программам, поскольку считают, что из-за прогнозируемой инфляции кредитные выплаты будут окупаться.

5. Стабильный доход от аренды. Арендные ставки на жилую недвижимость в Германии держатся на докризисных уровнях. Маклеры прогнозируют следующий доход до конца 2009 года (данные BulwienGesa): 8,7% для городов класса «А»: Мюнхен, Гамбург. Берлин и т. д. (по итогам 2008 года - 9,2%). 9,8% для городов класса «Б»: Карлсруэ, Дрезден. Ганновер (по итогам 2008 года - 10,6%).

Текст: Анна Андрушевич

Журнал "Ваш дом за рубежом"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Парадоксы рынка: морские курорты Германии

Когда речь заходит о морских курортах, мысль о Германии вряд ли кому-то приходит в голову. А ведь в стране есть море, даже два – Северное и Балтийское. Да, теплыми их не назовешь, но всем знакомое Рижское взморье тоже не в тропиках. А немецкое побережье с его нетронутой природной красотой уже многие годы остается магнитом для местных покупателей. Чем же оно интересно? Читать

Prian.ru представляет новый фильм о красивой жизни в Германии

«Где жить?» — вечный вопрос, стоящий перед любым человеком. Разумеется, у всех есть свои интересы, требования, возможности. И все же есть нечто, безусловно важное для каждого из нас. Что находится рядом с домом, в котором я живу? Какие возможности открывает передо мной мой город? Удобно ли здесь мне и моей семье? В новом фильме мы покажем, какой красивой и комфортной может быть жизнь в Германии. Читать

Приезжай и живи: новый жилой комплекс Riva Werder

Посмотрите, какие новые дома сейчас строят в Германии. Этот проект, с одной стороны, типичный, с другой, особенный. Новый район Вердера — Havelauen — с самого начала развивала одна компания. На старте все вокруг говорили, что девелопер смельчак. Сегодня все не без зависти твердят, что ему повезло. И вот почему… Читать

Приезжай и живи: Берлин, Потсдам, Вердер

Успешные немцы все чаще переселяются из мегаполисов в пригороды. Там нет бешеного трафика, как во Франкфурте, не утомляют туристы, как в Берлине, да и цены на недвижимость – качественную и современную – не такие высокие, как в Мюнхене. Вот он, немецкий пригород – с одной стороны, типичный, с другой, особенный. Знакомьтесь, это Вердер. Читать