Недвижимость в Германии: почему и зачем

6 сентября 2009 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Германия

"Звезд с неба не хватает!" - так можно было сказать про рынок недвижимости Германии на протяжении последних нескольких лет, сравнивания ее с лидерами в области получения дивидендов.

Для российских инвесторов Германия никогда не была таким очевидным хитом, как Черногория или Болгария. Однако европейская демократическая страна, экономика которой находится на 5-м месте в мире по уровню ВВП, априори должна быть интересна как людям бизнеса, так и тем, кто ищет стабильную страну для жизни. Поэтому Германия «схватила свою звезду» в нынешние неспокойные времена: эксперты считают, что именно тут надо приобретать недвижимость во время кризиса. И пока одни говорят, другие делают. Германия одна из тех стран, где пока нет существенного спада на рынке недвижимости.


И студентам, и бизнесменам

— Надежность - это самое главное преимущество Германии. Поэтому россияне и граждане бывших советских республик с удовольствием вкладывают в Германию, - рассказывает Мария Кун, менеджер компании VDL Immobiliengruppe (Лейпциг, Берлин). Наши люди покупают как недвижимость для себя (квартиры в крупных городах или загородных дома с условиями для спокойного отдыха), так и доходные дома (чисто немецкий вид бизнеса - покупать многоквартирный дом с уже живущими в нем арендаторами).

Еще одним преимуществом Германии считают цены. «В Германии - одни из самых низких в Евросоюзе. Далее в Литве и в Латвии цены на недвижимой выше!» - говорит Любовь Бикбаева, директор фирмы Hermil (Германия, Литва), и отмечает лояльное» к иностранцам законодательство: нет никаких ограничений  или дополнительных условий для приобретения недвижимости нерезидентами ЕС: Любовь Бикбаева рассказывает, что граждане бывшего СССР начали покупать недвижимость в Германии еще в 90-е годы. Тогда, в основном, это был переселенцы - немцы и евреи. Сейчас основной покупатель — средний класс россиян (не считая очень дорогого курортного Баден-Бадена, который не по карману среднему классу). Большой популярностью у наших покупателей пользуются квартиры и дома эконом-класса. Чаще всего люди приобретают жилье для переезда в Германию или для отдыха здесь. Но цели покупок бывают самые разные: начиная от стремления обеспечить жильем детей, которые учатся в стране, и заканчивая планами провести реконструкцию купленного дома и затем выгодно сдать, оставив для своих приездов в страну жилую мансарду. А российские бизнесмены, регулярно посещающие выставки и различные деловые мероприятия, приобретают квартиры в Дюссельдорфе и Франкфурте-на-Майне. Как оказалось, затраты на отели в сезон выставок несоизмеримо выше содержания квартиры.

Самыми популярными у российских покупателей оказались регионы, которые принято противопоставлять друг другу - «богатые» юг и запад страны и «бедный» восток. Причины популярности также диаметрально противоположны. Например, покупателей жилья в богатой Баварии привлекает инвестиционная популярность и развитость региона, тогда как покупателей недвижимости в Восточной Германии влекут как раз низкие цены на квадратные метры и возможность сделать покупку на перспективу. Вот где реализовался социалистический принцип про возможности и потребности - ведь цены на жилье в крупных городах разных регионов отличаются в разы (от €800 до €12 000 за «квадрат»). Что объединяет и тех и других, так это «городской тренд». «Иностранные инвесторы все-таки пока больше предпочитают вкладывать свои средства в недвижимость в городах, чем за их пределами, хотя это не всегда является более выгодным вариантом», - отмечает Мария Кун. Из курортных зон Германии у россиян повышенным спросом пользуется регион Альпийских гор.


Тяга к стабильности

- Каких-либо крупномасштабных спекуляций недвижимости, как, например, в США или в Испании, в последние годы в стране не было. Цены на недвижимость в среднем в предыдущие годы лишь незначительно колебались, - поясняет ситуацию Райнер Мейсен, директор Firva Maisen Immobillien VG. - Все было предсказуемо и стабильно: цены в экономически более слабых регионах снижались, в сильных - поднимались.

Эксперты считают, что именно из-за стабильности страны и отсутствия спекулятивной составляющей (как и в Австрии, так и в Германии законодательная база делает прямые спекуляции невыгодными) рынок недвижимости Германии оказался устойчивым в нынешних условиях. И то значительное понижение цен, которое мы наблюдали в разных европейских государствах (Испании, Великобритании, Португалии и т. п.), Германию затронуло в минимальной степени. «С апреля 2008 года по апрель 2009 года цены на жилую недвижимость в крупных городах Германии, по данным местных аналитиков, в среднем снизились всего на 2,8% (максимальный показатель в небольших городах — не более 4,1%)», - рассказывает Наталья Боброва, директор по развитию + 7 REALTY flc (Бавария). Немецкие эксперты придерживаются оптимистического сценария развития ситуации на германском жилом рынке недвижимости. Еще одна любопытная деталь, которую отмечает Наталья: с одной стороны, снизилось количество сделок на рынках коммерческой недвижимости и замедлились продажи эксклюзивных объектов, а с другой - по-прежнему остались стабильными цены и спрос на жилье. Более того, в некоторых регионах сохранилась тенденция к росту цен.

- До кризиса доход от инвестиций ниже 10% годовых был, мягко говоря, непопулярен среди инвесторов, ведь рынок ценных бумаг, драгоценных металлов и различных производных инструментов позволял зарабатывать на порядки больше. Однако на фоне снижения доверия к банковским продуктам, а также убытков на рынке акций альтернатив практически не осталось. В этом свете немецкая недвижимость, приносящая невысокий, но стабильный доход, выходит на лидирующие позиции и будет еще долгие годы доминировать при выборе инвестиционных решений, - считает Наталья Боброва.


Пять факторов привлекательности


Эксперты + 7 REALTY flc выделили пять факторов привлекательности немецкой недвижимости:

1. Потребность в стабильности. Спрос на недвижимость на внутреннем рынке растет из-за опасений обесценивания частных накоплений и сокращения пенсионных программ. Поэтому недвижимость приобретают в качестве «защитного инструмента».

2. Ожидаемая инфляция. ЕЦБ официально объявил о приближении инфляции. По заявлению президента ЕЦБ, дефляция, зарегистрированная в Еврозоне в июне 2009 года, скоро сменится ростом потребительских цен. По различным оценкам, рост инфляции в Германии ожидается через 2-3 года. При этом средний уровень инфляции в стране с 2011 года может составлять от 5% в год. С учетом таких прогнозов привлекательность вложений в недвижимость, именно сейчас становится высоко актуальной, особенно с учетом низких кредитных ставок, которые «перекрывают» инфляционный рост.

4. Снижение процентных ставок ипотечных кредитов. Это не означает, что банки стали охотнее кредитовать покупку недвижимости. Просто ипотека и кредитование стали более доступными для тех, кто готов сделать первоначальный взнос от 50—70% стоимости объекта. Очень важно, что немцы стали активнее покупать недвижимость в собственность для: личного использования по ипотечным программам, поскольку считают, что из-за прогнозируемой инфляции кредитные выплаты будут окупаться.

5. Стабильный доход от аренды. Арендные ставки на жилую недвижимость в Германии держатся на докризисных уровнях. Маклеры прогнозируют следующий доход до конца 2009 года (данные BulwienGesa): 8,7% для городов класса «А»: Мюнхен, Гамбург. Берлин и т. д. (по итогам 2008 года - 9,2%). 9,8% для городов класса «Б»: Карлсруэ, Дрезден. Ганновер (по итогам 2008 года - 10,6%).

Текст: Анна Андрушевич

Журнал "Ваш дом за рубежом"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
25 вопросов об иммиграции в Германию

Как можно получить немецкий ВНЖ? Сколько денег понадобится для этого? Где гарантии, что моей семье не откажут? Когда мы сможем претендовать на гражданство Германии? Самые популярные вопросы от тех, кто хочет оформить вид на жительство, и ответы на них от эксперта по инвестиционной иммиграции – в этом материале. Сохраните эту статью в закладки. А если понадобятся более подробные ответы – обращайтесь, специалисты вас проконсультируют. Читать

Работа в Германии: как найти, кем устроиться и сколько можно заработать?

Германия – привлекательная для иммигрантов страна. Здесь высокий уровень жизни, низкая безработица, хорошее социальное обеспечение. Даже в маленьком немецком городе – красиво и убрано. Климат в стране мягкий, продукты – качественные, а расходы в соотношении со средним заработком позволяют не только комфортно жить, но и путешествовать. Так насколько сложно устроиться на работу в Германии и какие особенности следует учесть? Давайте разберемся. Читать

Почему вкладывать в недвижимость Германии больше невыгодно

Рынок недвижимости Германии уже не тот. Объекты, на которых привыкли зарабатывать инвесторы, больше не приносят желаемый доход. Искать рентабельные предложения становится все сложнее. С какими рисками сталкиваются иностранцы, и что делать тем, кто хочет вкладывать в немецкое «бетонное золото»? Читать

Фоторепортаж: инвесторы в недвижимость Германии встретились в Москве

Как зарабатывать на коммерческой недвижимости Германии? Сколько составит чистый доход инвестора? Как получить ВНЖ для себя и семьи? Вопросы надежности вложений, налогообложения и доходности обсуждались в течение двух дней на Международном форуме «Германия – инвесторам» в Москве. Читать

Черная дыра: страшная история о недвижимости в Германии

Германия – надежная страна для инвестиций в недвижимость. Это действительно так. Немецкий рынок – четкий, прозрачный, законный. Но даже здесь можно наломать дров, наделать ошибок, связаться не с теми партнерами и в результате получить не доход, а головную боль. Пример такой «боли» в этом материале… Читать