Поиск по статьям и новостям

Хьюстон: американский энерджайзер

Мировой финансовый кризис нанес крупнейшему городу штата Техас, Хьюстону, не столь значительный урон, как многим другим американским городам. Например, согласно данным Бруклинского института исследований, цены на жилье за период с I квартала 2008-го по I квартал 2009 г. здесь выросли на 5%.

Но даже если не брать во внимание этот позитивный тренд, можно быть уверенным, что у мегаполиса есть весомый потенциал для динамичного развития. Невысокие налоги и благоприятный инвестиционный климат привлекают в Хьюстон новых работодателей и стимулируют рост местной экономики, основу которой составляют энергетическая и медицинская отрасли.
 
В отличие от европейских городов, возникших на месте древних поселений, многие американские метрополии, в том числе Хьюстон, появились на карте лишь благодаря коммерческой смекалке. В 1836 г. братья Джон и Август Аллен приобрели участок площадью 27 кв. км вдоль канала Баффало Байю с намерением построить город. Было решено, что новое поселение получит имя в честь знаменитого генерала Сэма Хьюстона, отличившегося в битве при Сан-Хасинто. Уже в 1840 г. здесь основали Торговую палату, деятельность которой была направлена на развитие судоходства и только что построенного порта в заливе Баффало Байю. После Гражданской войны отцы города поставили задачу расширить канал, чтобы увеличить товарооборот между Хьюстоном и соседним Гальвестоном. В 1902 г. президент Ф. Рузвельт направил на реализацию проекта по строительству Хьюстонского судоходного канала более 1 млн долл., а в 1914-м другой президент, У. Уильсон, принял участие в открытии обновленной гавани. Сегодня порт занимает первое место в стране и десятое в мире по товарообороту.
 
В 1901 г. произошло событие, изменившее судьбу не только Хьюстона, Техаса, но и страны в целом. В окрестностях города, в местечке Спиндлтоп, была найдена нефть. Именно с ней была связана вся последующая экономическая политика штата.
 
К 1930-м гг. Хьюстон сделался самым популярным городом Техаса. Вторая мировая война, как ни странно, принесла ему экономическую выгоду. Вдоль канала появились нефтеперерабатывающие и химические заводы, куда стали поступать госзаказы на бензин и синтетические продукты. В 1945 г. в Хьюстоне был основан Техасский медицинский центр, а в 1961-м — Космический центр им. Линдона Б. Джонсона Национального управления по аэронавтике и исследованию космического пространства (НАСА). В 1970-е гг. город переживал крупный демографический всплеск — многочисленные переселенцы приезжали сюда в поисках работы в нефтяной отрасли. Но в середине 1980-х гг. цены на нефть стали стремительно падать. Космическая индустрия также подверглась испытанию на прочность после того, как в 1986 г. сразу после старта взорвался шаттл «Челленджер». Началась рецессия. Однако этот отрицательный опыт принес городу пользу, научив «не класть все яйца в одну корзину». Теперь экономика Хьюстона диверсифицирована и опирается на аэрокосмическую, медицинскую, биотехнологическую отрасли. Таким образом, в значительной степени снижена зависимость от нефтяной индустрии.
 
Тем не менее Хьюстон по-прежнему остается энергетической столицей страны. Здесь находятся штаб-квартиры пяти из шести крупнейших нефтяных компаний мира — «КонокоФиллипс», «Эксон-Мобил», «Шелл», «БиПи» и «Шеврон». В пригородах расположены заводы по выпуску оборудования для добычи и переработки нефти.
 
Город признан самым крупным медицинским центром мира. Здесь, на территории 400 га разместились 46 лечебных учреждений и институтов, в которых каждый год принимают 5,5 млн пациентов.
 
Как уже упоминалось, в Хьюстоне расположен Космический центр им. Линдона Б. Джонсона Национального управления по аэронавтике и исследованию космического пространства, которому поручена разработка программ по освоению космоса. За годы существования НАСА развилось в мощную научно-экспериментальную организацию с самыми передовыми технологиями в мире. В нее входят девять крупнейших научных центров, обеспечивающих работой тысячи ученых и специалистов. На территории космического центра площадью 656 га сотня офисных зданий, лабораторий, цехов и, конечно, Центр управления полетами, откуда осуществляют руководство шаттлами и частично Международной космической станцией. Кроме того, здесь проводят подготовку астронавтов. Рядом находятся здание гидролаборатории и аэродром.
 
Интересно, что если бы Хьюстон был самостоятельным государством, то по экономическим показателям занимал бы 30-ю позицию в мире. В 2006 г. журнал «Форбс» назвал город лучшим в Техасе местом для ведения бизнеса, а в рейтинге по стране он расположился на третьей строчке.
 
Хьюстон — шестая по величине метрополия в США с населением 5,5 млн человек. Город разделен на девять муниципальных округов, расположенных по обе стороны кольцевой автодороги (федеральная трасса 610). Территория в черте кольца — это деловой район и прилегающие к нему жилые кварталы, сложившиеся еще до Второй мировой войны. Центральная часть (Downtown) застроена высотными офисными зданиями, которые принадлежат представительствам крупных корпораций. В нескольких милях к югу от Downtown находится район, где расположены ведущие музеи юго-востока США, Техасский университет и Университет Райс, а также Техасский медицинский центр. В 15 минутах езды к западу от Downtown — крупный торговый район Галерея. Это территория универмагов, бутиков, ресторанов и гостиниц, которая обеспечивает развитие целого муниципального округа — Uptown Houston. Далее расположены современные окраины с высокой плотностью застройки. С внешней стороны к кольцу примыкают так называемые города-спутники с населением в несколько тысяч человек, которые находятся в административном подчинении Хьюстона.
 
Разумеется, самое дорогое жилье города находится в черте кольца. Цены на квартиры и дома здесь обычно начинаются от 400 тыс. долл. Но и некоторые объекты за его границами нельзя назвать дешевыми. Таков, например, город-спутник Клиар Лэйк (Clear Lake City), градообразующим ядром которого стал Космический центр им. Линдона Б. Джонсона. Этот район считается одним из наиболее престижных, хотя цены на жилье здесь по сравнению с подмосковными элитными коттеджными поселками кажутся вполне доступными, стоимость домов (в зависимости от удаленности от НАСА) начинается от 120–130 тыс., таунхаусов и квартир — от 90–100. А уровень инфраструктуры, качество дорог и оригинальность архитектурных решений местных домов произведут впечатление на любого владельца подмосковной загородной недвижимости.
 
Есть в Хьюстоне и жилье категории Luxury. Самым дорогим районом считается Memorial Park (по слухам, одна из усадеб здесь принадлежит семье Дж. Буша). Это один из первых престижных районов Хьюстона, с домами-поместьями на участках с большими деревьями (что немаловажно для жаркого Юга). Самый же бедный — South Houston, облик которого напоминает традиционные описания гетто: старые дома, плохо одетые люди, мусор на улицах.
 
Надо сказать, что престижность района не в последнюю очередь определяют расположенные в нем учебные заведения — школы, детские сады, университеты. Цена жилья также возрастает, если поблизости имеется гольф-поле или парковая зона.
 
Интересно, что каждый район малоэтажной застройки в пригороде Хьюстона имеет свое лицо, свой характер. Например, архитектура домов в старом элитном Memorial Park весьма консервативна, девиз этого района — «Сдержанность и солидность». Зато обитатели более молодого Bay Oaks, построенного на «новые нефтяные деньги», словно выставляют свой достаток напоказ. Дома здесь огромные, архитектура броская, впрочем, близкая к традиционной американской и европейской классике. В общем, облик большинства хьюстонских окраин производит впечатление цельности и благополучия.
 
Рынку недвижимости Хьюстона повезло гораздо больше, чем рынкам других американских городов. Здесь никогда не надувался пузырь цен на квадратные футы. Местные девелоперы не испытывают дефицита участков под строительство — благо техасские просторы и не очень строгие законы территориального зонирования позволяют возводить один за другим новые районы малоэтажной застройки, по сути, коттеджные поселки в пригородах Хьюстона (здесь они называются suburban planned communities). Недвижимость, как уже упоминалось, вполне доступна — средняя цена дома на одну семью составляет 221,5 тыс. долл. (данные Ассоциации риэлторов Хьюстона за июнь 2009 г.). Это самая высокая средняя стоимость жилья с августа прошлого года. Признаком стабильного развития рынка является и увеличившийся в последнее время спрос на покупку недвижимости. Специалисты объясняют это тем, что некоторые арендаторы осознали необходимость приобретения собственной жилплощади. Росту также способствует и кредит в 8 тыс. долл., выдаваемый в рамках правительственной программы по поддержке покупателей первого жилья, и низкая процентная ипотечная ставка — 5% годовых.
 
Самый дорогой объект, представленный в настоящее время в общей риэлторской базе данных Хьюстона, — роскошное трехэтажное поместье площадью 2435 кв. м на территории 3,7 га, построенное в 2002 г. в стиле античной архитектуры. В интерьере сочетаются элементы европейской и южно-американской декораторских традиций, на участке выполнен ландшафтный дизайн. В особняке 16 комнат, восемь из них — спальни, десять санузлов, четыре машино-места. За усадьбу, расположенную в районе Memorial Park, просят 13 млн долл.
 
Но, разумеется, основная часть объектов, выставленных на рынок Хьюстона, гораздо скромнее. Вот описание типичного предложения за 250 тыс. долл.: одноэтажный кирпичный дом на семью площадью 186 кв. м на участке шесть соток, с тремя спальнями, построенный в 1989 г. (год постройки также один из важных факторов формирования цены).
 
Отдельного упоминания заслуживают инфраструктура и транспортная сеть города.
 
Протяженность дорог Хьюстона составляет около 926 км. Большинство горожан передвигаются на личных автомобилях, поскольку сеть общественного транспорта, включающая в себя автобусы, легкое метро и маршрутные такси, получила развитие только в центре города, а жилые районы расположены преимущественно на окраинах.
 
Как качество дорог, так и инфраструктуры Хьюстона находятся на высоком уровне — культура потребления здесь, можно сказать, доведена до совершенства. Например, весьма распространен формат стрип-моллов. Эти крупные скопления торговых центров, выстроенных вдоль одной линии, обычно располагаются в пригороде, в «чистом поле». При проработке проекта девелоперы отводят достаточно большие территории под парковки и подъездные пути, так что тысячи машин, на которых хьюстонцы отправляются за покупками, не создают пробок у магазинов. Интересно, что через некоторое время после того, как стрип-молл начинает функционировать в полную силу, вокруг него вырастают новые частные дома и таунхаусы, школы, спортивные объекты и пр. И если в Европе импульсом к развитию инфраструктуры, как правило, служит появление жилого района, то в Америке наблюдается обратная зависимость — стрип-молл становится своего рода центром общественной жизни и может положить начало очередной застройке.
 
Доступное жилье, невысокая стоимость инфраструктуры и большое число предприятий, предоставляющих рабочие места, создали в Хьюстоне благоприятные условия для формирования и развития американского среднего класса. Недавно город вошел в пятерку лучших мест Америки для проживания. А потому население здесь стремительно растет. Ожидается, что в течение следующих нескольких лет оно увеличится еще на миллион. Словом, сегодня у Хьюстона нет проблем!
 
Авторы: Наталья Монахова

Журнал "Недвижимость и Цены"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Теги: США, Анализ рынков, Недвижимость
Подписаться:

Читайте также

Как купить квартиру в Нью-Йорке: пошаговая инструкция от опытного риэлтора
Если вы планируете жить, работать, вести бизнес в Нью-Йорке, вам будет полезно узнать из первых...
Главные вопросы иностранного инвестора в Нью-Йорке
Лучшие города для инвестиций в недвижимость, самые «горячие» рынки для международных покупателей,...
Риски при покупке недвижимости в США
Сделки с недвижимостью в США регулируются не столько федеральным законодательством, сколько...
Какая неудачная инвестиция действительно «неудачная»
«Купила квартиру за 70 тысяч, а продала за 35». В конце прошлого года мы получили массу откликов...
Как снять квартиру в Южной Корее: подробная инструкция для иностранцев
Эта статья для всех, кто планирует учиться или работать в Южной Корее. Прочитайте, местный рынок...
Личный опыт: инвестиционная квартира во Вроцлаве. Польша
Что вам приходит на ум, когда вы слышите словосочетание «коммунальная квартира»? Теснота,...

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Элитная недвижимость в США Дома (виллы) в США Апартаменты (квартиры) в США Коммерческая недвижимость в США

Новости и статьи по теме «США»:

Через летние курсы в Гарвард: обзор учебных программ в лучших зарубежных вузах
Для тех, кто планирует отправить ребенка учиться за рубеж.
«Мы заплатим! Только приезжайте!» 14 мест, где вас ждут
Список городов, деревень и штатов, которые заплатят вам за переезд