Версия
для печати
для печати
Как все начиналось
В середине 1990-х киприоты одними из первых вышли на российский рынок: они стали предлагать новое жилье напрямую от застройщиков через представительства, открытые в Москве и Петербурге. Продажи увеличивались, а настоящий скачок произошел в 2004 году, когда Кипр вступил в Евросоюз. В том году цены выросли на 7,2 %. На кипрский рынок массово пошли европейские (в первую очередь британские) инвесторы.
В 2004–2006 годах цены росли в среднем на 5,3 % ежегодно.
То, что называют словом «бум», с кипрской недвижимостью началось в 2007 году – стоимость квадратного метра выросла сразу на 19,2 %. Возможно, рост цен подогревался неизвестностью: в соответствии с договором о присоединении к зоне евро кипрские власти планировали с 1 января 2008 года ввести 15-процентный НДС на покупку земли, и инвесторы спешили завершить сделки до этой даты. Однако руководству республики удалось отложить принятие этой меры сначала до 1 июля, а затем и до 1 августа 2008 года.
Юлия Лозовская, главный редактор и руководитель консультационного центра журнала «Ваш дом за рубежом», вспоминает: «Рекордное увеличение стоимости было зафиксировано в феврале 2008 года – 21,2 % в годовом исчислении. Но с середины года пошел спад в европейской экономике, и с Кипра начался отток иностранных инвестиций. Тем не менее в 2008 году цена недвижимости все же выросла по сравнению с показателем 2007 года на 2,8 %». В конце сентября 2009 года информационный портал «Кипр.ру» со ссылкой на результаты исследования, проведенного компанией Economic Research Unit, опубликовал следующие данные: за 20 лет стоимость недвижимости на Кипре выросла в 6,5 раз.
Кризис на Кипре: позже начался – позже закончится?
В оценках масштаба кризиса, разразившегося на Острове Афродиты, наши эксперты расходятся. Так, например, Юлия Лозовская склонна согласиться с показателями, опубликованными крупнейшей на Кипре риелторской компанией BuySell Cyprus Real Estate: количество покупок в I квартале 2009 года по отношению к соответствующему периоду прошлого года уменьшилось на 65 %; средняя стоимость жилья на Кипре за прошедший год – на 2,2 %; количество сделок, совершаемых англичанами, – с 40 до 15 %. (Обратим внимание на последний пункт. К чему привела такая ротация в топе самых активных покупателей? Генеральный директор компании Westhome-Invest Наталия Иванова рассуждает:
«На Кипре рынок недвижимости был подвержен существенному влиянию со стороны покупателей из Великобритании и Северной Европы. Последние с началом кризиса стали испытывать серьезные затруднения при продаже домов в своих странах и, как следствие, не смогли инвестировать вырученные средства в виллы и квартиры на Кипре. Это поставило Кипр в позицию более длительного выхода из кризиса, нежели многие другие соседние страны».)
Наталия Иванова, оценивая последствия кризиса, склонна доверять данным Land Registry office (кипрского Департамента земельной регистрации). LRO заявил, что количество сделок за последний год сократилось на 27 %.
Наконец, менеджер-консультант петербургской компании GFPI Варвара Митрохина, специализирующаяся на кипрском рынке, заявляет: «По официальной статистике, в середине 2009 года было отмечено сильное падение спроса на кипрскую недвижимость. В основном покупатель переключился с покупки первичной недвижимости и недвижимости, находящейся в стадии строительства, на вторичку, так как она стала продаваться значительно дешевле. Некоторые кипрские продавцы снизили цены на 30–40 %».
Региональные различия
По словам Наталии Ивановой, различные регионы страны по-разному отреагировали на рецессию, что в значительной степени зависело от состава тяготеющих к региону покупателей. Например, британцы больше не покупают ранее популярную среди них недвижимость в Пафосе (южная, греческая часть) и Фамагусте (северная, турецкая часть). Как следствие, в этих регионах произошло сокращение рынка на 25 %. В то же время спрос на пользующийся симпатиями россиян и скандинавов регион Ларнака снизился лишь на 10 %.
Наиболее востребованным на Кипре, по данным компании Westhome-Invest, сейчас является Лимассол, хорошо известный россиянам. Интерес к этому региону проявляют не только они, но и сами киприоты, а также покупатели из Южной Африки, Израиля и даже из некоторых стран Востока. Лимассол обещает стать одним из самых популярных районов 2009 года в связи с масштабным строительством новых гаваней и набережных, что существенно улучшит внешний вид города и его инфраструктуру.
Рынок кипрской столицы продолжает оставаться стабильным и активным. Объекты в Никосии покупают в основном местные жители. (Кстати, внимания россиян заслуживает тот факт, что богатые киприоты сейчас заинтересованы в приобретении недорогих объектов недвижимости и земельных участков по всему острову.)
Предложения кипрской недвижимости, размещенные в Интернете, структурированы едва ли не лучше, чем предложения любых других стран. Поэтому мы не будем уделять им много внимания, отметив главное: в греческой части острова цена апартаментов варьируется в диапазоне от 1700 до 2300 евро за квадратный метр, вилл – от 2000 до 3500 евро за квадратный метр. В турецкой части будет значительно дешевле, но про это как раз стоит поговорить подробнее.
Между Севером и Югом
Выше мы уже отметили, что массовый уход с кипрского рынка британских покупателей в равной мере, а именно на четверть, сократил продажи и в греческом Пафосе, и в турецкой Фамагусте. Это наводит на мысль о том, что в ряде населенных пунктов в турецкой части острова англичане покупали недвижимость столь же активно, как и в греческой. В российских интернет-форумах в последние годы тоже участились горячие отклики в пользу севера. Основной аргумент – цены в турецком секторе примерно в пять-шесть раз ниже, чем в краю «обнаглевших греков». Продав апартаменты где-нибудь в Лимассоле, можно купить виллу на севере, да еще останется на джип, хороший ремонт и весьма крупные и долгосрочные «карманные расходы».
Мы попросили наших экспертов высказать свое мнение по этому вопросу. «Северный Кипр – это территория, которая была оккупирована Турцией, и на сегодня она является официально не признанной Евросоюзом, – рассуждает Наталия Иванова. – Киприотский – это основной вопрос, без решения которого Турция не может вступить в ЕС. Возможно, эти территории будут полностью или частично возвращены обратно Кипру. А покупать недвижимость на Кипре, на которую продавец не имеет легитимного права собственности, по меньшей мере неразумно, потому что ее всегда можно лишиться».
Рынок ждет
По единодушному мнению наших экспертов, покупать кипрскую недвижимость сейчас выгодно. Причем выгодно и инвесторам: на данный момент вероятность того, что нужный объект найдется, весьма высока, и тем, кто просто ищет дом своей мечты. Варвара Митрохина рассказала нам, что с мая 2009 года кипрские власти предоставили возможность получения постоянного вида на жительство в течение года при покупке недвижимости стоимостью от 300 тысяч евро. В августе появилась возможность получить кредит в объеме 70 % от стоимости недвижимости под достаточно низкий процент около 4,5 годовых. Ипотека дается на любой срок, процент зависит от количества лет – в среднем от 4 % при сроке три года и более.
Работает и механизм рассрочки при покупке строящихся объектов. Рассрочка предоставляется на 80–90 % от стоимости объекта и дается, с учетом времени, требуемого для достройки, на один-два года.
Автор: Алексей Крылов
Городское Обозрение Недвижимости
