Жилье с дистанционным управлением

Купить недвижимость за границей — полдела. Потом ее придется поддерживать в порядке, оплачивать коммунальные услуги и платить налоги. В нынешних условиях эти расходы могут стать чересчур обременительными. Однако жилье можно передать управляющей компании, которая сдаст его в аренду и обеспечит пусть небольшой, но стабильный доход.

Ограничения ради стабильности

Уже пять месяцев зарубежные риэлтеры говорят о восстановлении европейского рынка, а на рынке недвижимости США наметилась стабилизация. И если в Европе инвесторы рассчитывают получить прибыль в ближайшем будущем, то в Америке они в основном скупают дома с большими дисконтами на долгосрочную перспективу.

Большинство россиян, покупая недвижимость за границей, рассчитывает проводить в своей зарубежной резиденции не больше пары месяцев в году. Остальное время она будет пустовать. Причем владельцу недвижимости приходится тратиться на содержание жилья, платить налоги на недвижимость. Подобные заботы можно доверить управляющей компании, которая поможет владельцу еще и немного заработать на аренде. В связи с этим очень популярной стала схема rental guarantee: управляющая компания в течение определенного времени обязуется сдавать объект в аренду и нести расходы по его содержанию. При этом владельцу недвижимости будет гарантирована стабильная доходность — в среднем 5% годовых от стоимости объекта.

Схема rental guarantee является продолжением системы lease-back, которая в чистом виде существует сейчас только во Франции. Основное ее отличие от rental guarantee в том, что покупателю предоставляются налоговые льготы, так как программа поддерживается на государственном уровне. Суть программы такова: покупатель оплачивает часть стоимости недвижимости, на оставшуюся часть оформляется кредит во французском банке. Раньше первый взнос составлял 10% стоимости жилья, теперь, как правило, от 30% (для проверенных клиентов), наиболее часто встречающаяся цифра — 40-50%. После подписания договора о купле-продаже заключается договор с управляющей компанией, которая гарантирует собственнику ежегодный доход до 7% годовых от стоимости объекта. При этом в течение шести месяцев после оформления сделки на счет покупателя возвращается TVA (НДС), который он платит при покупке и который составляет 19,6% стоимости недвижимости. Например, при покупке квартиры за €150 тыс. размер TVA будет €29 400. При этом максимальная доходность на аренде в абсолютных цифрах составит €10 500.

Согласно схеме lease-back, владелец имеет право проживать в своем доме до шести недель в году. Доходность же напрямую зависит от того, на какой сезон придутся выбранные недели: при проживании в высокий сезон доходность будет низкая, и наоборот. Есть еще и программа lease-back light, которая предполагает проживание в своем жилье до полугода и минимальную доходность. Правда, как рассказали эксперты, эту схему уже несколько лет пытаются закрыть, так как она часто используется для ухода от налогов, такие сделки приходится тщательно проверять юристам. Сейчас lease-back light действует, например, на горнолыжных курортах Шамони и Морийон. При этом закон обратной силы не имеет: даже после отмены схемы она продолжит действовать для тех, кто ее уже использует.

"Срок экспозиции квартир с lease-back во Франции невелик. Например, квартира за €200-400 тыс. уйдет в течение недели",— утверждает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

В рамках схемы lease-back все расходы по содержанию и обслуживанию недвижимости берет на себя управляющая компания — владелец платит только федеральный налог. "Наиболее привлекательные для lease-back объекты находятся на горных курортах, на Атлантическом побережье и в пригородах Парижа. Самая дорогая аренда недвижимости — в школьные каникулы, особенно в рождественские. Если покупатель не будет проживать в своем жилье в это время, то управляющие компании гарантируют максимальный доход — до 7% годовых. При этом арендные ставки в высокий и низкий сезоны могут отличаться в десять раз",— рассказывает гендиректор компании "Система-риэлти" Максим Пантелеев.

Для покупки по схеме lease-back доступны только новые объекты (для первого покупателя), при этом эксперты советуют инвестировать на самой ранней стадии строительства. "Средний период строительства составляет один-три года, при этом деньги вносятся постепенно. Сумма, которую должен отдать покупатель, зависит от того, на какой стадии он вошел в проект. Поскольку государство гарантирует строительство объектов, риски недостроя исключены",— рассказывает Максим Пантелеев.

Как правило, если объект lease-back тяготеет к деловому центру, площадь жилья будет меньше стандартной — такие объекты рассчитаны на бизнесменов (на горнолыжных курортах недвижимость lease-back ориентирована на семейные пары). При этом изначально стоимость квадратного метра в таком проекте может быть немного выше обычной. Однако за счет меньших площадей и налоговых льгот окончательная стоимость объекта при прочих равных получается меньше. "Lease-back дает следующие преимущества: экономия на НДС и сниженные нотариальные расходы (не 7-8, а 2,5-3%), а также гарантированная доходность от сдачи в аренду. При этом действуют строгие ограничения на право пользования своим объектом недвижимости. Однако, естественно, гарантированная доходность всегда ниже рынка, и иногда целесообразнее выбрать обычную квартиру и заключить договор с управляющей компанией — в этом случае доходность от сдачи будет в среднем на 2-3% выше. Схема lease-back больше выгодна для резидентов, чем для нерезидентов. Резиденты по таким схемам получают большие налоговые преимущества",— считает гендиректор компании "Миэль-DPM" Наталья Завалишина. Если владелец объекта lease-back хочет продать его человеку, не желающему участвовать в этой схеме, НДС придется возвратить государству. Минимальный срок действия схемы составляет 9 лет, максимальный — 25.

Срок действия упомянутой выше rental guarantee, как правило, не превышает пяти лет. Например, компания Pafilia предлагает гарантированную доходность 5% годовых на пять лет в квартирном комплексе и комплексе вилл на Кипре, ограничение проживания — шесть недель в году. Первоначальный взнос составляет 20% стоимости, остальную сумму можно получить в кредит в кипрском банке под 3,5% годовых в рассрочку до 40 лет. Схема распространяется на объекты стоимостью от €338 тыс. "Преимущество таких программ — получение гарантированного дохода. Риски по несдаче объекта в аренду полностью берет на себя компания. Такие схемы рассчитаны на тех, кто хочет сохранить свои деньги и при возможности приумножить. В этом главное отличие инвестора от спекулянта, который хочет максимально выиграть, рискуя максимально проиграть",— рассказывает менеджер по развитию бизнеса Pafilia Сергей Филатов.


На любой вкус


Чем ниже стоимость недвижимости и чем менее развита страна, тем выше доходность на аренде. В развитых странах средняя доходность — 4-6% годовых, а, например, в Египте или Болгарии — от 7%. Исключение составляет Германия, где в пригородах и небольших городах есть относительно доходные проекты. "Чем короче срок инвестирования, чем больше рисков, тем больше предполагается доходность. Можно инвестировать и в недвижимость в Зимбабве — есть такие фонды, но в этом случае и риски будут соответствующие. Если инвестор хочет получать стабильный доход, то ему лучше воспользоваться схемами lease-back или гарантированной ренты, ориентируясь на Западную Европу. При этом в Испании и скандинавских странах есть стабильный доход, но пока нет роста",— предупреждает директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.

Однако риэлтеры советуют все тщательно просчитать, прежде чем вступать в схему. Например, по прогнозам компании Knight Frank, цены в столице Великобритании будут выходить на пиковые значения еще года два. "Сейчас клиентам доступно ипотечное кредитование под очень низкий процент (LIBOR+1,5-1,8%). Приобретая квартиру, можно рассчитывать на доход от сдачи в аренду в 4-5% годовых, что будет покрывать затраты на обслуживание кредита, а в долгосрочной перспективе — на прирост капитала за счет роста цен на жилье",— говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева.

Очень популярны инвестиции в апарт-отели и сервисные апартаменты. В США идея апарт-отелей овладела умами в 80-90-е годы прошлого века благодаря Дональду Трампу и Marriott Hotels. Владельцы отелей продают номера в собственность, затем оказывают услуги по управлению объектом, при этом прибыль распределяется между владельцем отеля и частным инвестором, купившим там номер. В апарт-отелях инвестор приобретает комнату, в сервисных апартаментах — квартиру. При этом сервисные апартаменты предназначены для более долгого проживания бизнесменов — три-шесть месяцев. Они расположены в деловых районах и не имеют общих зон — бассейнов, спортзалов и т. п. Доходность апарт-отелей составляет в среднем 3-4% годовых, тогда как у сервисных апартаментов она может быть вдвое выше.

Активный спрос на апарт-отели в Америке пришелся на 2007-2008 годы. При покупке этого вида недвижимости в США стоит учитывать, что управляющая компания берет себе 30-50% дохода с арендных платежей. "При этом конечная доходность зависит от загруженности отелей и не является гарантированной. Она может быть как 3, так и 7%. Чем больше площадь, тем выше доходность. При этом не важно, сколько дней номер сдавался: берется общее среднее значение загруженности и дальше делается расчет исходя из суммы инвестиций каждого",— поясняет Станислав Зингель.

В Израиле доходность у апарт-отелей относительно высокая — 5-6% годовых. Такие объекты появились там два-три года назад, значимых — всего четыре-пять в настоящий момент, и располагаются они в Эйлате, Нетании, Иерусалиме и Герцлии.

Игорь Индриксонс: «Чем короче срок инвестирования, чем больше рисков, тем больше предполагается доходность»

Есть и обратные варианты, когда недвижимость не передается управляющей компании, а приобретается у нее. Схема fractional ownership появилась и была очень популярна в Америке в начале 90-х годов. Традиционно она распространялась на дорогие машины, яхты и самолеты, но недавно стала применяться и в сфере недвижимости. Схема такова: есть управляющая компания, которая владеет объектом, есть группа людей, которые покупают его вскладчину. Совладельцы объекта делят затраты по его содержанию и обслуживанию, а также доходы (в частности, от сдачи в аренду) сообразно своим долям. "Например, яхту можно купить за €120 тыс., однако ее содержание обойдется в €20 тыс. Учитывая, что использовать ее будут не более двух недель в году, не для всех такая схема подойдет. Если же яхту приобретут пять семей, каждой она обойдется в €24 тыс., а обслуживание — в €4 тыс.",— подсчитывает Игорь Индриксонс. Основная проблема fractional ownership — сложно продать свою долю.

По такой схеме можно, к примеру, купить виллу в Америке в комплексе Rocky Mountains. Комплекс включает в себя около 250 домов, средняя стоимость квартиры с двумя спальнями — €200-300 тыс. "Лучше всего понять смысл fractional ownership можно на примере хорошо знакомой россиянам схемы "таймшер": в обоих случаях инвестор получает право пользоваться объектом курортной недвижимости определенное количество недель в году, но принципиальное отличие в том, что, приобретая fractional ownership, покупатель действительно становится собственником доли в объекте недвижимости, а не только виртуальных недель отдыха. Если объект недвижимости вырос в цене, можно продать свою долю и получить capital gain (доход от продажи подорожавших активов.— "Деньги")",— рассказывает Елена Юргенева.

Если рассматривать недвижимость исключительно как объект инвестиций, то стоит упомянуть схему под названием "флиппинг", до кризиса весьма популярную. В случае с первичным рынком объект приобретается на стадии котлована и перепродается после окончания строительства. В случае с вторичным в готовое жилье вкладываются деньги, оно всячески улучшается и затем продается. Этот способ до кризиса мог принести до 60% прибыли. При этом самое главное — внимательно изучить рынок и знать, что и как переделать, чтобы это позитивно отразилось на стоимости. "Очень выгодно заниматься флиппингом в Англии. Там в документах на недвижимость не закреплено, какой именно тип жилья находится в собственности — скажем, двухкомнатная это квартира или квартира-студия. При этом межкомнатные перекрытия сделаны из гипсокартона, так что очень легко изменить планировку по своему усмотрению. Например, стандартный вариант флиппинга: в таунхаусе чердак переделывают под еще одну спальню; если в квартире есть гостиная и приемная, то последнюю также можно переделать в спальню. Вложения в недвижимость составят в среднем £2 тыс., а стоимость увеличится как минимум на £20 тыс.",— рассказывает Игорь Индриксонс.

Автор: Юлия Погорелова

Журнал «Деньги»

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Статьи
Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать

9 шагов к покупке недвижимости во Флориде

В каждом регионе США есть свои нюансы, которые следует учитывать при поиске и приобретении недвижимости. Самый популярный штат у русскоговорящих покупателей – не исключение. Из этого материала вы узнаете все самое главное о процессе покупки квадратных метров во Флориде. Читать

Три не самых очевидных региона Италии для покупки недвижимости

Обычно те, кто ищет недвижимость в Италии, в первую очередь рассматривают для покупки Лигурию, Тоскану, Калабрию и знаменитые озера. Но Италия – она яркая, живая и разнообразная. И она таит в себе множество не столь «раскрученных», но не менее притягательных и живописных мест. Компания Ready Property Italy представляет три своих любимых региона в этой стране. Читать

Недвижимость в Испании: в чем ошибаются русскоязычные покупатели?

Чем популярнее страна, тем больше с ней связано различных мифов. Яркий пример тому – Испания. Оставаясь в тройке лидеров среди россиян, украинцев и белорусов, она буквально притягивает ошибочные представления о местной недвижимости. Зачастую это приводит к разочарованиям. Поговорим о том, как избежать иллюзий и несбывшихся желаний при поиске дома или квартиры в стране корриды. Читать

ВНЖ в Андорре: условия и преимущества

Право получить вид на жительство за покупку недвижимости предоставляют несколько европейских стран. По сравнению с ними инвестиционная программа крошечной Андорры не слишком известна. Но именно это карликовое государство предлагает инвесторам преимущества, которых нет у его ближайших «конкурентов». Prian.ru рассказывает, как и зачем получать ВНЖ в Андорре. Читать