Версия
для печати
для печати
Главная особенность Варны – это город в прямом смысле слова. Покупая недвижимость для себя, для отдыха или жизни, многие забывают об окружении: что же там делать? Можно купить дом в малоизвестной деревне, вдали не только от пляжа, но и от магазинов, дорог, развлечений, а потом развести руками от скуки и разочарования. Два часа до пляжа, час до магазина, полчаса до ближайшей автобусной остановки. Разве для этого вы покупали недвижимость в Болгарии?
В Варне подобная ситуация исключена – там есть все. «Это европейский город с развитой инфраструктурой! – говорит Оксана Краева, директор компании Satisfaction Property. – Курортные комплексы здесь утопают в парковой зелени, соседствуют с пляжами золотого песка, источниками минеральных вод и теплыми волнами Черного моря. Естественно, недвижимость здесь максимально ликвидна, если говорить о Болгарии в целом».
Кроме того, в Варне много русскоговорящих, здесь работает русская школа и культурный центр, открыто российское консульство, можно встретить русские магазины. Это все сопровождается исключительной благожелательностью со стороны местного населения.
Однако покупателя интересует не только собственный комфорт, но и состояние рынка недвижимости.
Несмотря на заверения риэлторов, что у них-то как раз цены не падают, что у них-то всегда все хорошо и «в цене», за 2009 год стоимость квартир вторичного рынка в Варне упала примерно на 15% до €862 за кв. м. Однако недвижимости в непосредственной близости от моря это снижение коснулось меньше всего.
Рынок новостроек «дышит неровно»: застройщики, зависевшие от кредитов, столкнулись с серьезными трудностями. Но это не должно отпугнуть покупателя от первичного рынка. По словам Александра Гармашевского, генерального директора компании «Болгарский Дом», строящуюся недвижимость покупать в Варне можно при одном условии: важно изучить историю работы застройщика с 1999 года по сей день: сколько проектов он возвел, как строятся его проекты сегодня.
«Выясните, не строится ли недвижимость на кредиты, – также советует Оксана Краева. – А при осмотре строящегося объекта, обратите внимание, ведутся ли строительные работы. Значительных пауз быть не должно».
Разумеется, в случае с новостройками оценить ситуацию из Петербурга или Москвы невозможно. Если покупатель не готов полностью довериться риэлторам, то ему лучше купить билет в Варну и посмотреть на все своими глазами. Правда, помощь риэлтора или, скорее, адвоката при разговоре с застройщиками в текущей экономической ситуации лишней не будет. На это стоит потратить деньги.
«На сегодняшний день, курортная недвижимость Варны продолжает вызывать интерес многих иностранных инвесторов», – утверждает Оксана Краева. «Варна была и остается самым популярным и престижным городом Болгарии для покупателей жилья. После кризиса именно здесь начнут расти цены» – уверен Александр Гармашевский. И все-таки попробуем заглянуть в будущее. Что же говорят аналитики?
В целом в Болгарии, по данным консалтинговой компании Colliers, недвижимость подешевела на 18%. Аналитики Colliers уверены, что болгарский рынок жилья ожидает дальнейшее падение. По их словам, к июлю этого цены на жилую недвижимость в стране снизятся на 10%. Однако специалисты Colliers полагают, что в середине 2010 года цены стабилизируются, хотя о росте в текущем году пока не может идти и речи.
Варна же останется оплотом болгарского рынка недвижимости и городом с наиболее ликвидным жильем, наряду со столицей страны Софией – уверены эксперты. Она до сих пор удерживает титул самого дорогого города страны и сдавать позиции не намерена.
Наибольшим спросом в Варне будут пользоваться объекты стоимостью около €40 тыс. Именно такую сумму готовы были потратить на приобретение жилья более 70% потенциальных покупателей в начале 2010 года, сообщается в исследовании, опубликованном болгарским изданием Echo Sofia. В начале 2009-го эта сумма равнялась €50 тыс.
Эксперты уверены, что в 2010 году станут крайне популярными сделки по объектам недвижимости, изъятым за долги, а также встречные покупки (сделки, в которых полученные от продажи недвижимости средства используются для приобретения другой недвижимости).
Резюмируем: динамичный рост цен – это пока фантастика, но и значительного спада ждать не стоит. Так что же делать? Приезжать в Варну и покупать жилье для себя.
Нередко на различных интернет-сайтах можно увидеть подозрительно объекты вторичного рынка: дома в сельской местности за €10 тыс. В поле «адрес» указано «Варна». Цена может оказаться вполне реальной, а вот в самой Варне этот объект не найдется. Скорее всего, дом продается в небольшой деревне подальше от моря. А о перспективах покупки недвижимости в малоразвитых населенных пунктах мы говорили выше.
Профессионалы рынка советуют в первую очередь покупать квартиры. По словам Александра Гармашевского, именно этот сегмент рынка наиболее интересен тем, кто впоследствии планирует сдавать в аренду или через несколько лет перепродать свою недвижимость. И речь идет о самой Варне, а не о пригородах, утверждает специалист. Наиболее интересным вложением могут стать квартиры на первой линии у моря, уверена Оксана Краева.
Второй вариант удачной покупки – земля. Правда, земельные участки в Болгарии россиянин может приобрести только на юридическое лицо. Даже при покупке дома с землей на участок заключается отдельный договор. А это все дополнительные расходы: регистрация фирмы обойдется в €500–700, а ее ежегодное содержание (и то если не ведется деятельность) – от €200.
Можно просто купить землю, однако ждать, когда она подорожает, в нынешних экономических условиях придется три-четыре года. Другой путь – строить на это земле свой собственный дом. Поскольку стоимость строительства в условиях кризиса значительно сократилась, да и земля в Болгарии подешевела, такой вариант оказывается инвестиционно выгодным.
«Нужно учитывать, находится ли земля в регуляции, то есть можно ли на ней строить, – предупреждает Оксана Краева. – Проложены ли к участку все коммуникации: вода, электричество, канализация, а также близко ли дорога».
Третий вариант покупки – дом. Правда, в Варне это «покупка на любителя». «Что именно покупать, дом или квартиру, – это вопрос вкуса, – говорит Александр Гармашевский. – Однако не стоит забывать, что дом содержать дороже, особенно зимой. Да и при дальнейшей сдаче в аренду, оптимально будет приобрести односпальные апартаменты или квартиру-студию».
Действительно, чтобы недвижимость не пустовала во время нашего отсутствия, не попытаться ли нам ее кому-то сдать? В Болгарии мы, увы, сталкиваемся с одной проблемой: сезон довольно короткий (если сравнивать с вечно зеленым Таиландом или хотя бы Турцией), поэтому сдавать туристам можно только на небольшое время. К тому же нам самим наверняка захочется отдыхать в своей квартире в «высокий сезон».
«Трудно сдать квартиру, например, с октября по май, а потом в середине мая сказать клиенту, что на летнее время он должен подыскать себе что-то другое…» – замечает Александр Гармашевский.
«Сдача недвижимость в аренду в сезон всегда была важной статьей дохода многих жителей Варны, – рассказывает Оксана Краева. – В летний сезон аренда апартаментов у моря может составить около 10 евро с человека за ночь».
Несмотря на большой туристический поток, сегодня даже управляющая компания не может гарантировать, что квартира будет сдана туристам на протяжении всего сезона. Предложений много, выбор у отдыхающих очень велик. Впрочем, Варна – это наименее проблемный в этом отношении регион Болгарии. И если ваша квартира расположена очень удобно для туристов, то проблем со сдачей в аренду не будет.
Подсчитаем. Небольшую квартиру в Варне можно приобрести за €30 тыс. Высокий сезон длится всего два месяца – июль и август. Максимально подобные апартаменты можно сдать за €40 в сутки. Считается удачей, если удалось сдать жилье на весь период. Однако наиболее реалистичный вариант – сдать жилье всего на один месяц. В итоге вы получаете €1,2 тыс. С полученной прибыли вы оплачиваете годовое содержание объекта (чистку бассейна, уборка территории и т. д.) – минимально €200, а также ежегодный налог, около €50. С оставшихся денег уплачивается 10%-ный налог на прибыль (это, кстати, очень небольшой для Европы налог – смотрите таблицу). «Чистыми» вы получаете €855. Это всего 2,85% годовых дохода. Да, сдавать в краткосрочную аренду можно, но хорошо зарабатывать на квартире в Варне не получится.
Если же для нас квартира в Варне – это просто инвестиция, вложение средств с целью их сохранения в экономически неспокойное время, то вопрос сдачи в аренду стоит более остро. Но и выбора у нас больше: жилье вполне вероятно снимут сами болгары, которые не могу себе позволить собственное жилье. Как утверждает Оксана Краева, в Варне, по сравнению с Москвой, Петербургом, Лондоном или Парижем, цена круглогодичной аренды очень не велика. В среднем квартиру можно сдать за 250 евро в месяц. По словам Александра Гармашевского, на такой аренде за год можно будет заработать от 1,2 до 9,6 тыс. евро.
Варна, несмотря на снижение цен в прошлом году и продолжение их коррекции в первой половине года текущего, останется наиболее ликвидным и перспективным рынком недвижимости Болгарии. Заработать на сдаче в аренду реально, но тогда придется пожертвовать собственным отдыхом, так как речь идет о долгосрочной аренде. Но в первую очередь недвижимость Варны сегодня интересна не инвесторам, а тем, кто хочет комфортно отдохнуть в своем доме у моря.
По данным www.bulgarianhome.ru
По данным Prian.ru
По данным Prian.ru
| Страна | Ставка налога, % |
| Болгария | 10 |
| Латвия | 15 |
| Черногория | 15 |
| Чехия | примерно 17 |
| Испания | 24 |
| Франция | 25 |
| Германия | от 25 |
| Финляндия | 28 |
| Италия | 40 |
| Великобритания | 10-40 |
По данным Prian.ru
