Оплот болгарского рынка недвижимости

1 марта 2010 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Болгария

Варна, крупнейший город болгарского побережья, всегда могла похвастаться не только самым дорогим, но и самым надежным рынком недвижимости Болгарии. В прошедшем году стоимость недвижимости здесь снизилась, как и по всей стране. Впрочем, эксперты уверены: Варна – это как Лондон, Париж или Нью-Йорк, местная недвижимость всегда будет в цене.

Главная особенность Варны – это город в прямом смысле слова. Покупая недвижимость для себя, для отдыха или жизни, многие забывают об окружении: что же там делать? Можно купить дом в малоизвестной деревне, вдали не только от пляжа, но и от магазинов, дорог, развлечений, а потом развести руками от скуки и разочарования. Два часа до пляжа, час до магазина, полчаса до ближайшей автобусной остановки. Разве для этого вы покупали недвижимость в Болгарии?

В Варне подобная ситуация исключена – там есть все. «Это европейский город с развитой инфраструктурой! – говорит Оксана Краева, директор компании Satisfaction Property. – Курортные комплексы здесь утопают в парковой зелени, соседствуют с пляжами золотого песка, источниками минеральных вод и теплыми волнами Черного моря. Естественно, недвижимость здесь максимально ликвидна, если говорить о Болгарии в целом».

Кроме того, в Варне много русскоговорящих, здесь работает русская школа и культурный центр, открыто российское консульство, можно встретить русские магазины. Это все сопровождается исключительной благожелательностью со стороны местного населения.

Однако покупателя интересует не только собственный комфорт, но и состояние рынка недвижимости.


А цены падали…


Несмотря на заверения риэлторов, что у них-то как раз цены не падают, что у них-то всегда все хорошо и «в цене», за 2009 год стоимость квартир вторичного рынка в Варне упала примерно на 15% до €862 за кв. м. Однако недвижимости в непосредственной близости от моря это снижение коснулось меньше всего.

Рынок новостроек «дышит неровно»: застройщики, зависевшие от кредитов, столкнулись с серьезными трудностями. Но это не должно отпугнуть покупателя от первичного рынка. По словам Александра Гармашевского, генерального директора компании «Болгарский Дом», строящуюся недвижимость покупать в Варне можно при одном условии: важно изучить историю работы застройщика с 1999 года по сей день: сколько проектов он возвел, как строятся его проекты сегодня.

«Выясните, не строится ли недвижимость на кредиты, – также советует Оксана Краева. – А при осмотре строящегося объекта, обратите внимание, ведутся ли строительные работы. Значительных пауз быть не должно».

Разумеется, в случае с новостройками оценить ситуацию из Петербурга или Москвы невозможно. Если покупатель не готов полностью довериться риэлторам, то ему лучше купить билет в Варну и посмотреть на все своими глазами. Правда, помощь риэлтора или, скорее, адвоката при разговоре с застройщиками в текущей экономической ситуации лишней не будет. На это стоит потратить деньги.

«На сегодняшний день, курортная недвижимость Варны продолжает вызывать интерес многих иностранных инвесторов», – утверждает Оксана Краева. «Варна была и остается самым популярным и престижным городом Болгарии для покупателей жилья. После кризиса именно здесь начнут расти цены» – уверен Александр Гармашевский. И все-таки попробуем заглянуть в будущее. Что же говорят аналитики?


Завтра будет лучше, чем вчера

В целом в Болгарии, по данным консалтинговой компании Colliers, недвижимость подешевела на 18%. Аналитики Colliers уверены, что болгарский рынок жилья ожидает дальнейшее падение. По их словам, к июлю этого цены на жилую недвижимость в стране снизятся на 10%. Однако специалисты Colliers полагают, что в середине 2010 года цены стабилизируются, хотя о росте в текущем году пока не может идти и речи.

Варна же останется оплотом болгарского рынка недвижимости и городом с наиболее ликвидным жильем, наряду со столицей страны Софией – уверены эксперты. Она до сих пор удерживает титул самого дорогого города страны и сдавать позиции не намерена.

Наибольшим спросом в Варне будут пользоваться объекты стоимостью около €40 тыс. Именно такую сумму готовы были потратить на приобретение жилья более 70% потенциальных покупателей в начале 2010 года, сообщается в исследовании, опубликованном болгарским изданием Echo Sofia. В начале 2009-го эта сумма равнялась €50 тыс.

Эксперты уверены, что в 2010 году станут крайне популярными сделки по объектам недвижимости, изъятым за долги, а также встречные покупки (сделки, в которых полученные от продажи недвижимости средства используются для приобретения другой недвижимости).

Резюмируем: динамичный рост цен – это пока фантастика, но и значительного спада ждать не стоит. Так что же делать? Приезжать в Варну и покупать жилье для себя.


Так что же покупать?

Нередко на различных интернет-сайтах можно увидеть подозрительно объекты вторичного рынка: дома в сельской местности за €10 тыс. В поле «адрес» указано «Варна». Цена может оказаться вполне реальной, а вот в самой Варне этот объект не найдется. Скорее всего, дом продается в небольшой деревне подальше от моря. А о перспективах покупки недвижимости в малоразвитых населенных пунктах мы говорили выше.

Профессионалы рынка советуют в первую очередь покупать квартиры. По словам Александра Гармашевского, именно этот сегмент рынка наиболее интересен тем, кто впоследствии планирует сдавать в аренду или через несколько лет перепродать свою недвижимость. И речь идет о самой Варне, а не о пригородах, утверждает специалист. Наиболее интересным вложением могут стать квартиры на первой линии у моря, уверена Оксана Краева.

Второй вариант удачной покупки – земля. Правда, земельные участки в Болгарии россиянин может приобрести только на юридическое лицо. Даже при покупке дома с землей на участок заключается отдельный договор. А это все дополнительные расходы: регистрация фирмы обойдется в €500–700, а ее ежегодное содержание (и то если не ведется деятельность) – от €200.

Можно просто купить землю, однако ждать, когда она подорожает, в нынешних экономических условиях придется три-четыре года. Другой путь – строить на это земле свой собственный дом. Поскольку стоимость строительства в условиях кризиса значительно сократилась, да и земля в Болгарии подешевела, такой вариант оказывается инвестиционно выгодным.

«Нужно учитывать, находится ли земля в регуляции, то есть можно ли на ней строить, – предупреждает Оксана Краева. – Проложены ли к участку все коммуникации: вода, электричество, канализация, а также близко ли дорога».

Третий вариант покупки – дом. Правда, в Варне это «покупка на любителя». «Что именно покупать, дом или квартиру, – это вопрос вкуса, – говорит Александр Гармашевский. – Однако не стоит забывать, что дом содержать дороже, особенно зимой. Да и при дальнейшей сдаче в аренду, оптимально будет приобрести односпальные апартаменты или квартиру-студию».


Сдали и забыли

Действительно, чтобы недвижимость не пустовала во время нашего отсутствия, не попытаться ли нам ее кому-то сдать? В Болгарии мы, увы, сталкиваемся с одной проблемой: сезон довольно короткий (если сравнивать с вечно зеленым Таиландом или хотя бы Турцией), поэтому сдавать туристам можно только на небольшое время. К тому же нам самим наверняка захочется отдыхать в своей квартире в «высокий сезон».

«Трудно сдать квартиру, например, с октября по май, а потом в середине мая сказать клиенту, что на летнее время он должен подыскать себе что-то другое...» – замечает Александр Гармашевский.

«Сдача недвижимость в аренду в сезон всегда была важной статьей дохода многих жителей Варны, – рассказывает Оксана Краева. – В летний сезон аренда апартаментов у моря может составить около 10 евро с человека за ночь».

Несмотря на большой туристический поток, сегодня даже управляющая компания не может гарантировать, что квартира будет сдана туристам на протяжении всего сезона. Предложений много, выбор у отдыхающих очень велик. Впрочем, Варна – это наименее проблемный в этом отношении регион Болгарии. И если ваша квартира расположена очень удобно для туристов, то проблем со сдачей в аренду не будет.

Подсчитаем. Небольшую квартиру в Варне можно приобрести за €30 тыс. Высокий сезон длится всего два месяца – июль и август. Максимально подобные апартаменты можно сдать за €40 в сутки. Считается удачей, если удалось сдать жилье на весь период. Однако наиболее реалистичный вариант – сдать жилье всего на один месяц. В итоге вы получаете €1,2 тыс. С полученной прибыли вы оплачиваете годовое содержание объекта (чистку бассейна, уборка территории и т. д.) – минимально €200, а также ежегодный налог, около €50. С оставшихся денег уплачивается 10%-ный налог на прибыль (это, кстати, очень небольшой для Европы налог – смотрите таблицу). «Чистыми» вы получаете €855. Это всего 2,85% годовых дохода. Да, сдавать в краткосрочную аренду можно, но хорошо зарабатывать на квартире в Варне не получится.

Если же для нас квартира в Варне – это просто инвестиция, вложение средств с целью их сохранения в экономически неспокойное время, то вопрос сдачи в аренду стоит более остро. Но и выбора у нас больше: жилье вполне вероятно снимут сами болгары, которые не могу себе позволить собственное жилье. Как утверждает Оксана Краева, в Варне, по сравнению с Москвой, Петербургом, Лондоном или Парижем, цена круглогодичной аренды очень не велика. В среднем квартиру можно сдать за 250 евро в месяц. По словам Александра Гармашевского, на такой аренде за год можно будет заработать от 1,2 до 9,6 тыс. евро.


Резюме

Варна, несмотря на снижение цен в прошлом году и продолжение их коррекции в первой половине года текущего, останется наиболее ликвидным и перспективным рынком недвижимости Болгарии. Заработать на сдаче в аренду реально, но тогда придется пожертвовать собственным отдыхом, так как речь идет о долгосрочной аренде. Но в первую очередь недвижимость Варны сегодня интересна не инвесторам, а тем, кто хочет комфортно отдохнуть в своем доме у моря.

СТОИМОСТЬ ЖИЛЬЯ В ВАРНЕ (ЗА КВ. М)
Квартиры на первой линии у моря (до 500 м.) – €900–2 700
Квартиры на второй и третьей линии – €600–1500
По данным www.bulgarianhome.ru

ПРЕДЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ
Черноморское побережье – 88%
Горы – 7%
София – 1,5%
Остальные регионы – 3,5%
По данным Prian.ru

ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО КУРОРТАМ БОЛГАРИИ (% от общего числа)
Солнечный Берег – 23%
Варна – 12,5%
Святой Влас – 12%
Бургас – 9%
Несебр – 8%
Созополь – 6,5%
Балчик – 5%
Царево – 4,5%
Приморско – 4,5%
Поморие – 4%
Обзор – 3%
Золотые Пески – 2,5%
остальные курорты – 5,5%
По данным Prian.ru

НАЛОГИ НА СДАЧУ В АРЕНДУ
Страна Ставка налога, %
Болгария 10
Латвия 15
Черногория 15
Чехия примерно 17
Испания 24
Франция 25
Германия от 25
Финляндия 28
Италия 40
Великобритания  10–40

По данным Prian.ru
 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Взять ипотеку в Болгарии: особенности оформления, процентные ставки

Болгарский рынок недвижимости многим привлекателен для иностранных покупателей. В первую очередь,доступными ценами. В придачу к этому, в стране выдают кредиты на покупку недвижимости иностранцам. И, что важно для русскоговорящих покупателей, различий между гражданами ЕС и других стран здесь не делается. Ипотека в Болгарии доступна для всех. Конечно, на чуть менее выгодных условиях, чем для самих болгар, но разница будет невелика. Читать

Личный опыт: две квартиры в Бяле. Болгария

Семейная пара из Киева много лет назад твердо решила, что обязательно приобретет собственное жилье у моря. Сначала о загранице даже не думали. Но со временем, когда появилось не только желание, но и возможность для покупки, оказалось, что за рубежом есть много достойных вариантов, которые подходят не только по качеству и цене, но и «по ощущениям». Главное – отыскать «свой». Читать

Личный опыт: квартира на первой линии в Несебре. Болгария

Пожилая пара из Москвы давно хотела обзавестись дачей, где можно было бы отдыхать всей семьей. Вариантов было много, а конкретных пожеланий – минимум. Даже со страной определиться не могли. Поэтому процесс выбора имел все шансы затянуться на долгие годы. Но одна поездка в Болгарию резко поменяла настрой покупателей. Читать

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: Болгария ждет

Директор компании Теоинвест Теодоси Гуджуков рассказывает об изменении российского спроса на болгарскую недвижимость и работе в новых условиях, а также делится своими мыслями по поводу возможного восстановления прежней покупательской активности. Читать