Адриатика на выбор

После полного драматических событий распада Югославии на несколько независимых государств выяснилось, что природные ресурсы, особенности побережья, транспортные пути и прочие элементы инфраструктуры повсюду различны. Российские покупатели ищут в странах Адриатического побережья, во-первых, удобное место для летнего дома (лето здесь, как правило, начинается в апреле, а заканчивается в ноябре), во-вторых—жилье для переезда насовсем, и в-третьих—коммерческие объекты: отели и торговые центры, рестораны и кафе, горнолыжные станции и SPA-клиники. Собственно, приступать к выбору страны следует именно с подробного ответа на вопрос—чем мы там, собственно, хотим заниматься?
Взглянем на карту
Немногие европейские страны могут похвастаться столь же протяженной и разнообразной береговой линией, как у Хорватии. Это привлекает к стране покупателей, мечтающих о доме или квартире на море. Конечно, есть немало предложений и в отдаленных от побережья районах, однако россияне в основном интересуются именно побережьем. «Острова вблизи полуострова Истрия, которые уже давно пользуются популярностью у обеспеченных итальянцев, сегодня стали почти наполовину российской территорией. В большинстве случаев здесь покупаются дома под летнюю дачу, однако нередко в холодное время года там живут друзья семьи владельца, то есть недвижимость «работает» без перерыва»,—рассказывает Максим Зеленин, менеджер по связям со СМИ туристической компании Икар-ТУР. Александр Горбунов, директор компании CR ConsultinG (Creatio Realisatio d.o.o.), уточняет: «Среди покупателей наиболее востребована недвижимость с отличными видовыми характеристиками и развитой инфраструктурой по цене от 1500 до 1900 евро за квадратный метр (та же недвижимость год–полтора назад продавалась за 2500–3500 евро за кв. м). По географии предпочтения клиентов остались прежними—это Истрия, Дубровник и береговая линия от Макарской до Задара».
Черногория гордится своим климатом: по статистике, здесь около 300 солнечных дней в году. Есть у страны и юридические «козыри»—хотя с начала 2009 г. при покупке недвижимости вид на жительство не предоставляется автоматически, зато оформить сделку здесь несложно. А для получения вида на жительство требуется рабочая виза или наличие собственного бизнеса, и тогда купленная недвижимость станет дополнительным аргументом. Наталья Колесникова, директор по международным связям компании Adriatic Style Group, уточняет: «После принятия в 2009 г. Закона Республики Черногория „Об имущественно-правовых отношениях” (№ 19/09) и „О государственном имуществе” (№ 21/09) иностранцы получили право приобретать в собственность земельные участки площадью до 5000 кв. м при наличии на нем жилого строения. Это позволяет ожидать роста спроса на дома и виллы, построенные по современным архитектурным проектам, с хорошими видовыми характеристиками». Амир Рочман (Amir Rochman), менеджер по маркетингу компании More Group International Real Estate Ltd утверждает: «Разным клиентам нравятся разные районы, но по опыту собственных продаж можно сказать, что большинство российских покупателей предпочитают побережье с «открытым горизонтом», а не в закрытой Которской бухте. Тем покупателям, которые любят быть в центре событий, нравятся Будва и расположенный рядом поселок Бечичи—развитый туристический район в Черногории, где сосредоточено множество отелей, ресторанов и культурных памятников. Предпочитающие более спокойную жизнь выбирают красивую рыбацкую деревню Петровац».
Словения в качестве приморского курорта также вызывает некоторый интерес, однако сегодня все больше российских покупателей рассматривают ее как страну, в которой—в силу природных особенностей—можно вложить средства в косметологические и термальные клиники или в горнолыжный бизнес. Иван Трегубенков, директор компании «ИСК Реалити», рассказывает об особенностях страны: «Словения имеет ряд неоспоримых преимуществ среди других европейских стран для российских покупателей. Конечно, это географическое расположение: 1–2 часа на машине из столицы Словении до песчаных пляжей Италии или Хорватии, 1 час до небольшого, но идеально чистого словенского адриатического побережья, или 30 минут до горнолыжных курортов мирового уровня. Недвижимость в этой стране можно использовать круглый год—кататься на горных лыжах с декабря по апрель, отдыхать на пляже с конца апреля до середины сентября и круглый год пользоваться термальными источниками и услугами оздоровительных центров».
Где удобнее?
Ответ на этот вопрос зависит от нескольких факторов. Например, есть ли у вас маленькие дети? У каждого ли члена семьи есть личный транспорт и международное водительское удостоверение? Как часто и насколько далеко вы планируете выезжать из дома?
В Словении отсутствует внутреннее авиасообщение, но, в силу сложного рельефа и небольшой площади страны, оно здесь и не требуется. По Словении удобнее всего перемещаться на поезде (сеть железных дорог прекрасно развита) или на автобусе. Ну а если у вас есть автомобиль, то переезды по стране не доставят никаких затруднений. Добраться до самой Словении из-за рубежа очень просто: международный аэропорт Клагенфурт (Klagenfurt, Австрия) находится в 50 минутах езды от столицы страны, в собственный аэропорт Брник, что в пригороде Любляны, летают регулярные рейсы компаний «Аэрофлот» и Adria Airways, и есть еще международный аэропорт в Триесте (Италия) в часе езды от столицы. Иван Трегубенков напоминает, что можно приехать и на поезде Москва–Любляна—немаловажное преимущество для тех, кто не любит летать.
Черногория, как и Словения, не обладает внутренними авиалиниями. Железнодорожными, впрочем, тоже—за исключением маршрута Бар—Белград (Сербия) через Подгорицу и Бяло Поле. Автобусное сообщение развито значительно лучше, маршруты проложены по всей территории страны, но все-таки оптимальным решением будет личный автотранспорт. Хотя многие признаются, что в первое время немного нервничали на горных дорогах страны.
Хорватская транспортная система развита значительно лучше. Здесь есть несколько аэропортов, связывающих столицу и основные курортные регионы, железнодорожная сеть (в большей степени она развита не в приморских, а в северных районах страны), однако в летний сезон поток поездов, идущих от Загреба к морю, существенно возрастает. Однако гарантированно попасть из одной точки страны в другую всегда можно на автобусе, которые перемещаются по всей территории Хорватии 7 дней в неделю, отправляясь с вокзалов чуть ли не ежечасно.
Удачный момент для покупки?
Пока рано говорить, что экономический кризис позади—все-таки его влияние еще очень сильно чувствуется в Европе. Тем не менее, специалисты в области недвижимости полагают, что именно сейчас наступило оптимальное время для приобретения недвижимости в географически и климатически приятных регионах. А Адриатическое побережье, безусловно, можно отнести именно к таковым.
Как отразился глобальный финансовый шок на состоянии рынка недвижимости Черногории? Наталья Колесникова делает такие выводы: «Мировой кризис, несомненно, оказал влияние на состояние рынка, однако не привел к катастрофическим последствиям из-за отсутствия массового строительства. Более того, в определенной степени кризис стабилизировал ситуацию. И вот почему: во-первых, приостановился немотивированный рост цен. В настоящее время стоимость одного квадратного метра составляет в среднем от 1500 до 3000 евро. Во-вторых, сбалансировались спрос и предложение. Ажиотажный спрос на любые объекты жилой недвижимости в Черногории в 2006–2007 годах сменился внимательным отношением к качеству строительства, наличию инфраструктуры и необходимого пакета документации. И, в-третьих, изменилась сама структура рынка недвижимости Черногории. Покупатели предпочитают теперь новое жилье бизнес-класса с развитой инфраструктурой». Эту точку зрения разделяет и Амир Рочман: «Глобальный кризис не миновал Черногорию, однако последствия его оказались не столь драматичными, как для ряда других стран—например, для Испании или Румынии. Одна из причин такого положения дел кроется в том, что, несмотря на прекрасную природу и высокий туристический потенциал, Черногория довольно поздно была «открыта» международными девелоперскими компаниями. Поэтому к началу кризиса здесь еще не было слишком большого числа строительных проектов. Те компании, которые работали на черногорском рынке около пяти лет, сумели вовремя подготовиться к проявлениям кризиса. Поэтому, хотя общее снижение цен на рынке, конечно, произошло, хорошую недвижимость в хорошем месте найти не так уж просто. Но клиенты ценят качество и готовы за него платить».
Словения также пережила кризис весьма достойно. По мнению Ивана Трегубенкова, никаких потрясений не случилось: «Уровень жизни в Словении считается самым высоким среди стран Восточной и Центральной Европы. Цены на недвижимость в этой стране намного ниже аналогичных предложений в Западной Европе, при этом качество и уровень сервиса не уступают западноевропейским, а финансовый кризис доказал стабильность рынка недвижимости в Словении—цены и в столице, и на побережье продолжили рост уже в четвертом квартале 2009 года». Эксперт рассказывает, что всех, кто интересуется недвижимостью в Словении, можно условно подразделить на три группы. Первые хотят приобрести недвижимость в столице, Любляне (и этот рынок заслуживает внимания). Вторая группа—покупатели недвижимости в прибрежной зоне: как в инвестиционных целях, так и для летнего отдыха. Третья группа ищет недорогую недвижимость в «отдаленных районах» Словении—под отдаленными районами в данном случае подразумеваются населенные пункты, находящиеся в двух часах езды на машине от столицы. Кроме того, Иван Трегубенков советует потенциальным покупателям присмотреться к объектам курорта Порторож—самого престижного в регионе.
Сохранился и спрос на недвижимость в Хорватии. Его поддерживает перспектива скорого вступления страны в Евросоюз (оно предварительно намечено на 2011 г.), а также тот факт, что Хорватия официально, по данным ЮНЕСКО, продолжает оставаться обладательницей самого экологически чистого морского побережья на Европейском континенте. Тем не менее, Александр Горбунов утверждает: «Тенденция постепенного снижения цен, начавшаяся более года назад, сохраняется на рынке недвижимости Хорватии до настоящего момента. Эта тенденция характерна как для побережья, так и для внутренних областей страны. В среднем падение цены продавца за год составляло 10%, а реальные цены упали на 20–30%. Разрыв между ценой продавца и итоговой ценой покупки доходит в некоторых случаях до 40%. Однако благодаря кризису и покупатели, и продавцы стали относиться к каждой сделке и к каждому объекту гораздо более взвешенно. Это не может не радовать, так как «плохие» объекты и «плохие» продавцы уходят с рынка». По мнению эксперта, сейчас наиболее перспективные и интересные с инвестиционной точки зрения проекты в основном сконцентрированы в Загребе—на рынке, который абсолютно не интересует российского покупателя. Если же говорить о побережье, то многие интересные проекты существуют пока лишь на бумаге и все еще находятся в ожидании своего инвестора.
Процедурный вопрос
Помимо экономического аспекта, немаловажную роль играет и юридическая (а точнее сказать—бюрократическая) сторона дела. Насколько технически сложно стать собственником объекта недвижимости на Адриатике?
В Черногории механизм приобретения довольно прост. Наталья Колесникова объясняет: «Собственно процедура покупки—подписание контракта в суде Черногории—занимает немного времени. Для этого достаточно предъявить действующий загранпаспорт. Важно лишь правильно отразить все аспекты сделки в контракте. И лучше привлечь к сделке адвоката, которого можно обязать контролировать прохождение документов в кадастровых органах Черногории вплоть до получения свидетельства о регистрации прав на недвижимость. И вот этот процесс может занять до одного года». Тем не менее, многие процедурные вопросы в Черногории решаются заметно проще, чем в сопредельных странах. Говорит Амир Рочман: «Черногория доброжелательно настроена к иностранным инвесторам. В отличие от соседних стран, в Черногории нет никаких ограничений на покупку недвижимости или управление бизнесом иностранцами. Кроме того, налоговые ставки здесь самые низкие в регионе, отсутствуют и валютные барьеры. Целый ряд макроэкономических условий, природная красота страны и перспектива ее присоединения к ЕС делают Черногорию крайне привлекательной для иностранных инвесторов».
Процедура оформления в собственность словенской недвижимости также довольно проста. Как разъяснил нам Иван Трегубенков, россиянин не может приобрести недвижимость в Словении, будучи физическим лицом—для этого надо быть гражданином одной из стран Евросоюза или США. Но можно оформить покупку на юридическое лицо, причем собственник может быть как учредителем, так и директором компании: «Процедура приобретения недвижимости максимально прозрачна, каждый объект недвижимости проверяется в режиме реального времени через онлайн-кадастр. Кроме того, в приобретении недвижимости на юридическое лицо есть еще один плюс—возможность получения вида на жительства, а в последующем—и гражданства Словении. Вид на жительство в Словении дает не только право проживать и работать в этой прекрасной стране, но и перемещаться без виз по всей Европе, включая Швейцарию».
Хорватскую недвижимость россиянин как физическое лицо купить может, но процедура эта непростая. Поэтому юристы часто советуют приобретать имущество на хорватскую компанию, имеющую иностранный инвестиционный пакет, или же на компанию, зарегистрированную, скажем, в Великобритании или другой стране, подписавшей с Хорватией особое «Соглашение о взаимности».
Выбираем уровень жизни
Сразу предупреждаем—в понятие «уровень жизни» мы решили включить не только экономическую, но и социальную и экологическую составляющие. Для полноты картины.
Страной с самым высоким уровнем жизни в Центральной и Восточной Европе считается Словения. Здесь неплохое медицинское обслуживание и один из самых высоких в мире показателей продолжительности жизни—73 года для мужчин и 79 лет для женщин. Связано это с прекрасной экологией, целебной минеральной водой и особенностями национальной кухни. Кроме того, в этой небольшой стране—самый высокий уровень образования населения во всей Европе: здесь три университета, которые к тому же ведут уникальные научные исследования. Поэтому российским специалистам (особенно в области электроники и биологии) здесь можно будет продолжить свою научную деятельность.
В Черногории уровень жизни пониже, но и цены на товары и услуги заметно гуманнее, чем в странах-соседях. Например, несложный консультативный прием частного врача обойдётся всего в €2–10 (без проведения обследований и сдачи анализов). А вот цены на продукты питания несколько выше средних—страна не полностью обеспечивает себя продовольствием за счет внутреннего производства, и многое приходится импортировать. Русских школ в Черногории нет, но есть британские и американские учебные заведения, дающие отличное образование.
Хорватия располагает четырьмя университетами и множеством технических институтов. Дошкольное и школьное образование бесплатно и доступно для всех, кто имеет хотя бы вид на жительство. Медобслуживание при отсутствии страхового полиса платное, но цены на услуги врачей в несколько раз ниже российских. В целом уровень жизни в Хорватии довольно высок, отчасти за счет очень недорогого и качественного питания—местных фруктов, овощей, рыбы и птицы.
Каждый покупатель, разумеется, сделает выбор исходя из собственных предпочтений. Благо регион, о котором мы говорили в этой статье—очень спокойное, благополучное и высокоперспективное место на карте Европы. Расположенное в самом сердце континента, оно пока не «обработано» крупными мировыми компаниями-застройщиками, а значит, здесь пока еще сохраняется как потенциал роста, так и возможность здоровой конкуренции (что в первую очередь важно для покупателей коммерческой недвижимости). Проще говоря, Адриатика—отличное место для старта. Для начала новой жизни.
Юлия Гончарова