Гамбург: новейшие перспективы средневекового ганзейского города

Согласно отчету, подготовленному в 2010 году крупнейшей компанией по исследованию глобальных рынков недвижимости Urban Land Institute (совместно с PricewaterhouseCoopers), Гамбург и Мюнхен занимают первые места с точки зрения финансовых вложений сразу в нескольких сегментах. В ближайшем будущем ситуация не изменится. А вот исследование, которое было проведено институтом изучения экономики Feri по заказу журнала «Капитал» (60 крупнейших городов Германии оценили с точки зрения развития экономики, наличия рабочих мест, численности населения и покупательной способности), свидетельствует о том, что Гамбург уже опередил Мюнхен.
Если взглянуть на город глазами жителей и туристов, Гамбург – гостеприимный город редкой красоты: великолепная архитектура, прекрасная экологическая обстановка, уникальная планировка города, богатая культурная и насыщенная ночная жизнь делают Гамбург уникальным для Северной Европы центром притяжения.
Кроме того, приобретая недвижимость в Гамбурге, вы при определенных условиях можете получить право на постоянное проживание в Германии. А из-за обилия проживающих здесь наших соотечественников город часто называют Русским Гамбургом.

Что такое Гамбург?
1. Логистический центр.
Гамбургский порт – точка пересечения товарных потоков из Азии, Скандинавии, стран Восточной и Центральной Европы. Здесь расположен самый современный контейнерный терминал в мире.
2. Ключевой город для банков и страховых компаний.
Сeгoдня в гopoдe paбoтaют 158 кpeдитныx инcтитутoв, pacпoлaгaющих почти 700 бaнкoвcкими филиaлaми, причем 28 бaнкoв гopoдa – инocтpaнныe. Из 700 cтpaxoвыx кoмпaний, paбoтaющиx в Гepмaнии, кaждaя шecтaя имeeт там cвoй главнoй oфиc.
3. Развитый промышленный регион.
B пересчете на каждого экономически активного жителя города ВВП почти на 50% превышает средний показатель по Германии. Почти пoлoвинa вcex paбoчиx мecт в Гамбурге пpиxoдитcя нa пpeдпpиятия, paбoтaющиe в oблacти aвиacтpoeния, aвтoмoбилecтpoeния, мaшинocтpoeния и элeктpoники. В peгиoнe имeют cвoи пocтoянныe пpeдcтaвитeльcтвa тaкиe кoмпaнии, кaк IBM, Aser, Philips, Sharp, JVC, Airbus, Beiersdorf, Hapag Lloyd, Helm, Olympus, Otto Versand, Panasonic, Tchibo. В Гамбурге около 160 российских фирм.
Зачем вкладывать средства в Гамбург?
А. Для получения дохода (рентного и от прироста стоимости) и диверсификации бизнеса в условиях кризиса, сохранения капитала. В Гамбурге наибольшим спросом пользуются проекты с ясными инвестиционными параметрами: договоры аренды с ведущими копаниями подписаны на несколько лет, определены условия повышения ставки аренды с ростом инфляции, определена ставка кредитования. Это могут быть торговые площади, офисы, гостиничная недвижимость и многофункциональные коммерческие объекты. Годовая доходность объектов достигает 5–8%. Рост цен зависит от района, но в среднем он составляет 4% в год.
Б. Для получения вида на жительство. Некоторые инвесторы стремятся не только заработать, но и обеспечить лучшие условия для проживания своей семьи, то есть перевезти ее в стабильную страну с высоким уровнем жизни. Не так давно были приняты поправки в законодательство, значительно облегчающие получение ВНЖ. Теперь, начиная с инвестиционной суммы от 250 тыс. евро и при создании минимум пяти рабочих мест, собственник может заявить о своем праве на долгосрочное проживание в Германии для себя и своих родственников.
Часто на практике это выглядит следующим образом. Покупается объект коммерческой недвижимости, регистрируется компания. Будучи собственником и лицом, принимающим все решения, инвестор поручает рутинное ведение дел по объекту управляющей компании. Такой подход не требует вовлечения в управление бизнесом, плата за обслуживание невелика, а доход от владения недвижимостью создает устойчивую финансовую платформу для проживания. Главное – правильно выбрать объект и обеспечить его грамотное управление при поддержке опытных экспертов.
В. Образование детей. Уровень цен на обучение в Гамбурге один из самых низких в Европе. Дипломы старейших престижных университетов, практика в ведущих мировых компаниях и приобретенный бесценный опыт открывают прекрасные возможности для построения карьеры в рамках европейского сообщества. Отправляя свое чадо для получения образования, родители покупают недвижимость, которая будет обеспечивать его безбедное существование на весь период обучения. Объектом такого приобретения может служить, например, многоквартирный дом или часть его, где будет проживать и сам студент. Такое обеспечение устойчиво к инфляции и мировым финансовым потрясениям.
Г. Возможность выхода на новые рынки. Бизнес в Гамбурге создает огромные перспективы для развития фирмы и расширения сферы ее деятельности в Европе. Это, например, прямой контакт с клиентами и поставщиками, расширение сферы деловых контактов, реализация товаров и услуг под маркой немецкой компании, оптимизация закупочной политики и логистических процессов, упрощение процедуры таможенного оформления, дополнительные возможности кредитования товаров. Поэтому причинами покупки коммерческой недвижимости становятся собственные потребности компании.
Что покупать в Гамбурге?
А. Торговая недвижимость: супермаркеты, торговые центры, street-retail.
Супермаркеты существуют в Германии давно и являются стабильным и перспективным форматом торговли. Здесь продаются товары первой необходимости. Договоры аренды заключены на 10–15 лет вперед, и даже в маловероятном случае его расторжения арендатор обязуется выплатить немалую долю арендной платы в виде штрафа. Также в договорах прописано увеличение ставки аренды в зависимости от уровня инфляции. Подобные соглашения дают уверенность в надежности финансовых потоков, и эту недвижимость охотно кредитуют банки. Цена в среднем 2–2,5 млн евро за площадь 1,3–15 тыс. кв. м. Доходность – в пределах 5–8%. Как правило, предложения таких объектов появляются при развитии спальных районов, где они играют важнейшую роль в формировании инфраструктуры.
Торговые центры – товар штучный и рассчитанный на крупного профессионального игрока в сфере недвижимости. Приобретение подобных объектов требует проведения тщательных маркетинговых исследований. Цены подобных объектов могут начинаться от 10 млн евро при площади от 4 тыс. кв. м и выше. Доходность навскидку оценить невозможно.
Объекты формата street-retail позволяют стать инвестором обладателю даже небольшого капитала. Например, цена покупки магазина площадью 62,5 кв. м, расположенного на первом этаже жилого дома в одном из центральных районов Гамбурга, составляет 145 тыс. евро. Объект сдан в аренду, доход от которой составляет 10,6 тыс. евро в год, что «отбивает» 7,3% ежегодно.
Гамбург является портом прибытия большого числа туристических кораблей, поэтому поток обеспеченных покупателей-туристов, которые тратят значительные суммы, очень высок. Кроме того, здоровый потребительский климат в городе также положительно влияет на спрос. Многие ритейлеры в начале 2009 года заняли выжидательную позицию, опасаясь падения продаж, так как это произошло на рынках таких стран, как Италия, Франция, Испания, Англия и США. Но после того как по истечении первого полугодия ситуация оставалась стабильной, спрос на торговую недвижимость снова начал расти. Эта тенденция сохраняется и в настоящее время. Базовые месячные ставки аренды на торговые помещения находятся в диапазоне 120 220 евро за кв. м. Наибольшим спросом в формате street-retail пользуются помещения в деловой части города, где в ближайшее время аналитики ожидают рост ставок.

Б. Офисная недвижимость
Спрос на эти объекты формирует деловая среда. Учитывая высокую деловую активность в регионе, офисы являются определяющим сегментом местного рынка недвижимости. Одним из самых амбициозных проектов не только Гамбурга, но и всей Европы является застройка престижного района города Hafencity на берегу Эльбы. Транспортная инфраструктура здесь будет представлена тщательно продуманной сетью улиц и магистралей, соединяющих район с центром города и автобаном. Также будут построены две новых станции метро. Проекты вторичного рынка офисной недвижимости Гамбурга представлены в основном небольшими объектами (до 400 кв. м) в исторических зданиях. Единственная серьезная новостройка на рынке в данный момент – это офисный комплекс с арендной площадью 4,3 тыс. кв. м стоимостью 10 млн евро и ориентировочной доходностью – 7%.
Несмотря на финансовый кризис, затронувший сегмент офисной недвижимости по всему миру, в Гамбурге за пятилетний период рост средневзвешенных ставок аренды на офисную недвижимость составил 12%. Здесь не наблюдалось значительных скачков вверх-вниз, как это произошло на других рынках Европы. Объяснение тому – сбалансированная экономика, основной акцент в которой сделан на рынок услуг и высоких технологий.
В. Гостиничная недвижимость
Это наиболее простой вариант для покупки готового бизнеса. В Гамбурге существует постоянный «бессезонный» спрос на гостиницы со стороны бизнес-среды и туристов. Однако при покупке отеля необходимо принять во внимание, что мини-отелем, скорее всего, придется управлять самостоятельно, поскольку затраты на управление «съедят» все доходы. И лишь объект от 100 номеров будет интересен для привлечения гостиничного оператора.
В настоящий момент, например, из-за преклонного возраста владельца объект на 15 номеров площадью 700 кв. м, действующий уже более 35 лет, выставлен на продажу за 750 тыс. евро. Цена отеля на 105 номеров, расположенного неподалеку от Гамбурга, составляет 4,5 млн евро.

Г. Жилая недвижимость – доходные дома.
Общеизвестно, что в Германии жители аренду жилья предпочитают покупке. В Гамбурге соотношение аренды/покупки составляет 80 к 20, поэтому спрос на аренду будет всегда. Этот вид доходной недвижимости привлекателен своей простотой. Во-первых, снижены риски с точки зрения спроса. Разбивка помещений более мелкая, чем у других вариантов доходной недвижимости, и при освобождении одной квартиры основная часть дома все равно заполнена. Во-вторых, управление осуществляется, как правило, специализированной компанией, в ведении которой несколько аналогичных жилых объектов, что позволяет экономить на издержках и при этом управлять недвижимостью на высоком уровне. И, наконец, с точки зрения количества требований разнообразных контролирующих органов (экологических, технических, пожарных, санитарных и пр.), этот вид объекта наиболее прост.
Цена жилой недвижимости в Гамбурге колеблется от 1,5 тыс. до 35 тыс. евро. Встречаются и более дорогие варианты в элитных районах на берегу Эльбы и на озере Альстер. Интересны дома, в составе которых имеются также торговые или офисные помещения. Такой дом площадью 500 кв. м можно купить, например за 600 тыс. евро, доходность – 7%. Это, пожалуй, минимальный порог вхождения на рынок. Возможен также вариант участия в строительстве дома на 6 семей (от 600 тыс. до 1 млн евро).

Кредитование
Параметры кредитования зависят от объекта. Чем меньше риски, тем ниже ставка и выше срок. В среднем российские инвесторы могут рассчитывать на кредит до 50%, со средней ставкой около 5% годовых. Экономическая привлекательность таких сделок очевидна, ведь ставки кредитования в Германии низкие (в среднем 5%). К тому же уровень доходности многих объектов позволяет, перекрывая ставку по кредиту, получать стабильную прибыль.
Инвестиционная история
Российские инвестиции в недвижимость Германии в 2009 году составили 520 млн евро.
Большинство крупных сделок, совершенных в Гамбурге в 2009 году, приходится на открытые фонды – 43% от общего объема транзакций. В то время как фонды увеличили свой абсолютно инвестированный капитал, объем капитала частных вкладчиков второго уровня (15%) уменьшился – на них пришлось всего 25 сделок. Тем не менее это самая активная группа инвесторов. На долю закрытых фондов приходится почти 14% – это примерно тот же уровень, что и в прошлом году. Доли страховых компаний и проектных бюро составили 3% и 9% соответственно.
Внимание инвесторов было сосредоточено на объектах офисной недвижимости. Доля инвестиций в этот сегмент составила 56% от общего объема инвестиций в Гамбург. В то же время стабильной оставалась доля торговой недвижи¬мости – 35%. При этом в 2009 году почти не покупалась логистическая и промышленная недвижимость, а также земельные участки под коммерческую застройку.
С точки зрения географии объем инвестиций в 2009 году распределялся достаточно традиционно. Основным регионом (62% от объема инвестиций) стала центральная деловая часть Гамбурга. Это был единственный район города, в котором увеличилось количество совершенных сделок по сравнению с 2008 годом. На близкие к центру районы пришелся 31%, на окраинные части Сити – 7%.
Учитывая очень осторожный бизнес-стиль инвесторов, можно сказать, что самое значительное влияние на объемы ожидаемых в 2010 году транзакций окажет предложение выгодно сданных в аренду новых коммерческих объектов в престижных районах. Благоприятные результаты третьего и четвертого кварталов 2009-го предвещают оживление на рынке недвижимости. В любом случае объем инвестиций должен быть высоким.
В 2009 году доходность коммерческой недвижимости Гамбурга в среднем составила 5,2%.