Проверка недвижимости: как не купить кота в мешке

Даже приобретая жилье на своем, родном рынке, трудно избежать рисков. Покупатель же недвижимости за границей оказывается в еще большей опасности – тут дурную службу могут сыграть незнание языка, местных законов, отсутствие достоверной информации.

Что, если через месяц окажется, что квартира была продана сразу нескольким покупателям? Или в доме обнаружатся строительные дефекты, на устранение которых потребуется много времени и денег? Избежать таких проблем помогает предварительная юридическая и техническая проверка недвижимого имущества.

В некоторых странах число различных проверок одного объекта может достигать тридцати-сорока. Однако на них лучше не экономить, поскольку они позволяют предотвратить более серьезные денежные затраты в будущем. Кроме того, проверки зачастую не представляют сложности, поскольку заботу об их проведении берут на себя профессионалы.


Юридическая проверка


Суть юридической проверки (Title Search) сводится к выяснению:
•    Точной площади и кадастровой стоимости объекта недвижимости.
•    Собственников здания и земли в прошлом и настоящем.
•    Существуют ли какие-либо обременения недвижимости (ипотека и т. п.).
•    Оплачены ли налоги и коммунальные услуги.
•    Проводилась ли реконструкция жилья. В этом случае потребуется получить от продавца соответствующие планы и разрешения.
•    Планируют ли местные органы власти расширять улицы, перестраивать район по генплану, изменять транспортное сообщение и т. д. (Вряд ли вам понравится, если через год под окнами вашего уединенного домика будет проложено шоссе).

В Европе проверку проводит нотариус или риэлтор. Для этого они запрашивают необходимые сведения в различных учреждениях. Например, в Германии их можно получить в специальном регистрационном ведомстве – Управлении по регистрации прав собственности, которое ведет поземельную книгу (Grundbuch). В Испании следует обращаться в Реестр собственности (Registro de Propiedad), в Финляндии – в местные органы самоуправления. А в США проверку осуществляет специальная Титульная компания (Title Company), полностью берущая на себя юридическое сопровождение сделки.

Часто проверка сводится к элементарным действиям. Например, чтобы узнать прошлое объекта недвижимости в Чехии, достаточно зайти на сайт Кадастра недвижимости (Katastr nemovitostí). Аналогично проста эта процедура и в Латвии: проверка осуществляется в офисе риэлтора – вся нужная информация выясняется на официальных сайтах соответствующих ведомств.

Осуществить проверку посредством интернета можно и в Хорватии. Для этого требуется зайти на официальный сайт Министерства юстиции страны, в раздел «Земельные книги». Впрочем, как правило, недвижимость, выставляемая агентствами на продажу, уже заранее проверена.

Стоимость юридической проверки обычно входит в общие затраты по сделке. Если в ходе проверки выяснится, что «все плохо» и недвижимость не может быть продана, это приравнивается к срыву сделки по вине продавца, и на него налагается материальная ответственность, чаще всего в размере двойного размера внесенного покупателем депозита.


Проверка технического состояния недвижимости

Экспертиза самого жилья (Physical Inspection) включает выявление конструктивных дефектов здания, проверку электропроводки, канализации и других коммуникаций. Диагностику состояния здания проводит независимый эксперт – его обычно может порекомендовать риэлтор.

Во Франции проводимые в ходе проверки диагностические тесты, помимо прочего включают в себя обследование жилья на наличие запрещенных строительных материалов – асбеста и свинца. Проверка на асбест обязательна, если дом возведен до 1 июля 1997 года, на свинец – если строительство завершено до 1948 года.

Термиты являются настоящим бедствием для деревянных частей домов. Из развитых стран экспертизу на отсутствие термитов рекомендуется выполнять в Южной Европе, США, на юге Канады и в Австралии.

Часто техническая проверка не является обязательной, однако она – только на руку покупателю. Прежде всего, при обнаружении каких-либо дефектов здания можно будет либо снизить цену сделки, либо обязать продавца устранить их за свой счет.

Кроме того, такая процедура особо рекомендуется при покупке частных домов, особенно старых. Не во всех из них соблюдены строительные нормы, поэтому такое жилье сложно застраховать. А отсюда и главная проблема для покупателя – невозможность оформить ипотеку на такой объект.

За проведение экспертизы чаще всего платит покупатель, но, к примеру, в Финляндии продавец и покупатель отдельно согласовывают, кто и как оплачивает услуги эксперта. В целом стоимость зависит от сложности проверки. К примеру, за океаном, в США, на нее придется потратить $250–500.

Автор: Наталья Мокшина

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Статьи
От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Курортная недвижимость Европы: ТОП-10 лучших направлений

Лето – самое «жаркое» время для покупки недвижимости за рубежом. И если вы нацелены на приобретение дома или квартиры в Европе, Prian.ru предлагает вам прицениться к недвижимости на 10 лучших курортах Старого Света. Как знать, вдруг вы еще успеете провести ближайший отпуск на одном из них? Читать

9 шагов к покупке недвижимости во Флориде

В каждом регионе США есть свои нюансы, которые следует учитывать при поиске и приобретении недвижимости. Самый популярный штат у русскоговорящих покупателей – не исключение. Из этого материала вы узнаете все самое главное о процессе покупки квадратных метров во Флориде. Читать

Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать

ВНЖ в Андорре: условия и преимущества

Право получить вид на жительство за покупку недвижимости предоставляют несколько европейских стран. По сравнению с ними инвестиционная программа крошечной Андорры не слишком известна. Но именно это карликовое государство предлагает инвесторам преимущества, которых нет у его ближайших «конкурентов». Prian.ru рассказывает, как и зачем получать ВНЖ в Андорре. Читать