Лизхолд. Как работает это право владения и что важно знать покупателям

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Ирина Мошева управляющий партнёр компании Intermark Global

Мануэль Яковенко управляющий директор Worldwide Property Holdings Ltd

Что такое лизхолд

Лизхолд – долгосрочная форма владения недвижимостью, ограниченная по времени. Его часто сравнивают с долгосрочной арендой. Однако данный формат гораздо более функционален.

Во-первых, речь идет не об аренде жилья на год-другой, а о владении в течение десятилетий или даже столетий. Например, в британском праве, откуда термин leasehold собственно родом, договор с владельцем может заключаться на 999 лет.

Во-вторых, несмотря на то что по сути это долгосрочная аренда, статус владения позволяет распоряжаться недвижимостью: продавать, сдавать в аренду, дарить.

Главные «за» и «против» статуса leasehold

Основной аргумент сомневающихся покупателей – такая форма владения кажется менее понятной и надежной, так как не подразумевает покупку в полную собственность «навсегда».

Но с другой стороны:

• ⁠объекты в leasehold стоят дешевле, 
• они объективно дешевле в обслуживании – с точки зрения налогов (поэтому с инвестиционными целями чаще рекомендуют именно leasehold),
• их также можно перепродавать и сдавать в аренду.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

 Leasehold в Великобритании

Форма владения лизхолд распространена по всей Великобритании и касается не только отдельных домов. В этом статусе продают много квартир, расположенных на арендованной земле.

Подробную информацию об этом статусе владения недвижимостью в королевстве смотрите на официальном государственном сайте.

Обычно договор заключают на 100–150 лет, хотя встречаются и варианты до 999 лет. Такую «арендованную» недвижимость можно передать по наследству, продать или продлить договор за определенную доплату.

Особенность владения по leasehold – регулярные сервисные сборы (service charge), которые направляются на обслуживание дома, ремонт общих зон и благоустройство придомовой территории. Условия этих платежей должны быть четко прописаны в договоре: за что именно отвечает арендодатель и какие расходы он вправе переложить на жильцов.

Также договоры обычно предписывают дополнительную плату за аренду земли (ground rent).

Обычно это небольшая сумма, зависящая от площади и рыночной стоимости участка. Однако она не фиксирована и со временем может индексироваться.

Мануэль Яковенко

Worldwide Property Holdings Ltd

В Великобритании основным риском для лизхолдера является то, что плату за аренду земли (ground rent) могут поднять.

Важно! В 2022 году в Великобритании вступил в силу закон о реформе арендных отношений, согласно которому для всех новых договоров, заключенных после 30 июня 2022 года, ground rent отменен. Однако, если объект куплен у текущего владельца лизхолда, а не у первоначального собственника земли, обязанность по оплате сохраняется.

Все сделки по лизхолду подлежат обязательной регистрации в Земельном кадастре Его Величества (HM Land Registry).

Все ставки налогов можно уточнить на официальном государственном портале.

Leasehold в ОАЭ

Лизхолд в Эмиратах – форма владения имуществом с неэксклюзивным правом собственности на срок до 99 лет. Владелец объекта по договору может перепродать собственность до окончания срока использования, заложить, организовать перепланировку и перестройку, сдать помещение третьим лицам по договору субаренды.

Cущественные изменения или реконструкция требуют одобрения владельца.

По окончании договора арендатор теоретически должен вернуть объект владельцу, которым обычно оказывается компания-застройщик. Но можно перезаключить договор на родственников или на себя на аналогичный срок. Либо продать объект раньше срока, передав покупателю оставшиеся годы аренды.

Договоры лизхолда подлежат обязательной регистрации соответствующим органом в каждом эмирате.

К примеру, в Абу-Даби это система Tawtheeq, в Дубае – RERA Ejari.

Ирина Мошева

Intermark Global

В ОАЭ риски связаны с возможными изменениями в законодательстве, которое регулирует лизхолд. Например, срок аренды может быть ограничен 99 годами, но это зависит от региона. Если в конце срока аренды не удастся договориться о продлении, то имущество может быть возвращено владельцу земли. Также существует риск изменения цен на недвижимость, что может повлиять на прибыльность инвестиций.

Особенности лизхолда и фрихолда в ОАЭ

Подробные ставки налогов можно посмотреть на сайте Федеральной налоговой службы.

Внимание! Арендатор несет расходы на содержание и эксплуатацию недвижимости, включая коммунальные услуги, техническое обслуживание, ремонт и операционные расходы. Налог на недвижимость обычно платит собственник.

Ирина Мошева

Intermark Global

Лизхолд в ОАЭ позволяет инвесторам, включая иностранных, приобрести недвижимость на длительный срок (до 99 лет). Это дает возможность владеть недвижимостью на хороших условиях, не инвестируя в саму землю. Лизхолд также предлагает гибкость в перепродаже недвижимости, что может быть полезно для краткосрочных инвестиций.

Читайте также: Фрихолд, лизхолд, мусатаха, узуфрукт – словарь покупателя недвижимости в Эмиратах

Leasehold в Италии

В Италии также существует (хоть и редко встречается) форма собственности, схожая с лизхолдом, – Emphyteusis. Контракт на длительное владение можно заключать в отношении земельных участков, домов или квартир.

Минимальный срок договора составляет 20 лет, максимальный не установлен законом вовсе. Оплата такого контракта осуществляется на ежегодной основе.

Главная особенность итальянского лизхолда заключается в том, что в течение срока владения «арендатор» может вносить изменения и улучшать объект: вспахать земельный участок и выращивать урожай, возвести пристройку к зданию.

При этом «улучшить качество или повысить стоимость» объекта за время использования – это не только право, но и обязанность, которая фиксируется в договоре.

А в случае прекращения действия договора собственник обязан возместить «арендатору» затраты, связанные с улучшением состояния объекта, пропорционально увеличению стоимости недвижимости.

Владелец лизхолда имеет право передавать право владения третьим лицам, но только в том случае, если срок договора больше 20 лет.

Все договоры долгосрочной аренды в Италии регистрируются в Реестре недвижимости (Conservatoria dei Registri Immobiliari).

Мануэль Яковенко

Worldwide Property Holdings Ltd

В Италии ежегодное содержание лизхолд-объекта стоит примерно на €1,5–2 тыс. в год больше, чем содержание фрихолд-квартиры. При этом лизхолдер может сдать свою квартиру в туристическую аренду, всего лишь за один месяц вернуть стоимость годового содержания и, таким образом, пользоваться недвижимостью практически бесплатно оставшиеся 11 месяцев в году.

Особенности лизхолда и фрихолда в Италии

Все ставки налогов можно изучить на сайте налоговой службы Италии. 

Мануэль Яковенко

Worldwide Property Holdings Ltd

Преимуществ лизхолда в Италии несколько.
Во-первых, стоимость лизхолд-квартиры или дома в пять – восемь раз ниже, чем при покупке во фрихолд. Например, студию в центре города можно купить за €6,5 тыс., а дом на пляже – за 10,5–12,5 тыс. Цена покупки такой же недвижимости во фрихолд будет от €25 до 70–80 тыс. соответственно, и в большинстве случаев недвижимость будет расположена дальше от пляжа и центра города, чем лизхолд-недвижимость.
Во-вторых, лизхолдер не платит за работы по обслуживанию кондоминиума, которые проводятся раз в пять – семь лет и могут стоить до €6 тыс. Эти затраты обычно берет на себя компания-фрихолдер.
Как итог – покупка недвижимости в лизхолд подойдет людям, желающим приобрести бюджетную недвижимость в Италии с выгодным местоположением (центр города, близость к пляжу и т. д.).

Leasehold в Таиланде

В Стране улыбок есть ограничения, связанные с регистрацией прав собственности иностранцами на земельные участки. Именно поэтому в жилых комплексах приобретать в полную собственность разрешено не более 49% жилой площади. Остальная должна быть оформлена на нерезидентов только в лизхолд.

С домами, таунхаусами и виллами ситуация следующая. Само здание можно зарегистрировать как в полную собственность, так и в лизхолд. А вот территорию под ним и вокруг него – только в лизхолд (ну или оформлять местную компанию). Поэтому договоры долгосрочного владения здесь очень распространены.

В Таиланде контракт лизхолда регистрируется на 30 лет. На этот срок право владения гарантируется местным законодательством. Далее такой договор можно двукратно продлить до 90 лет при условии согласия владельца.

Объект в такой форме владения можно перепродать, подарить или наследовать.

Важно отметить, что сдавать в субаренду третьим лицам без разрешения владельца запрещено.

Финансовая ответственность за содержание объекта обычно оговаривается сторонами в договоре.

При заключении сделки договор регистрируется и заверяется Земельным департаментом.

Ирина Мошева

Intermark Global

Основной риск для покупателей недвижимости со статусом лизхолд в Таиланде заключается в ограничении срока владения. 
Несмотря на то что лизхолд в Таиланде может продлеваться дважды по 30 лет, на сроках владения, особенно после первого 30-летнего периода, может возникнуть неопределенность. Другим риском является ограниченность в распоряжении правами собственности, такими как продажа или передача по наследству. Однако в большинстве случаев арендатор может продать право аренды другому покупателю, если это предусмотрено договором. 
Переуступка прав аренды требует согласия арендодателя, это обычно прописано в договоре. Что может потребовать арендодатель:
•    комиссию или административный сбор,
•    подписание нового договора аренды,
•    в некоторых случаях – полное согласование условий.

Особенности лизхолда и фрихолда в Таиланде

Все ставки налогов нужно заранее проверять на официальном сайте налоговой службы.

Обратите внимание! В Таиланде собственник несет ответственность за уплату налога на имущество, в то время как арендатор несет расходы на содержание самой недвижимости, включая оплату коммунальных услуг, техническое обслуживание, ремонт и другие операционные расходы.

Ирина Мошева

Intermark Global

Лизхолд предоставляет возможность долгосрочного владения недвижимостью без необходимости полного приобретения земельного участка, что особенно актуально для иностранных инвесторов в Таиланде, которые не могут владеть землей.

Кроме того, лизхолд может быть выгодным вариантом для тех, кто планирует краткосрочные или среднесрочные инвестиции, а также для тех, кто не заинтересован в полной собственности.
Возможность продления лизхолда на два дополнительных срока по 30 лет делает его достаточно гибким инструментом.

С точки зрения налогообложения арендатор может получить налоговые льготы на определенные расходы, связанные с арендуемой недвижимостью. Стоимость недвижимости в лизхолд может быть ниже на 10% по сравнению с объектами в свободной собственности.

Leasehold в Индонезии

Безусловное право собственности (hak milik) в Индонезии могут оформить только граждане страны.

Для иностранцев и экспатов законом предусмотрено даже две формы владения, схожие с лизхолдом.

Hak sewa (право долгосрочной аренды)

Обладатели лизхолда имеют право распоряжаться имуществом – продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству. Однако все эти действия должны быть согласованы с фактическим владельцем земли и прописаны в контракте.

Срок аренды не регулируется законодательством, а зависит от соглашений сторон. Обычно начальный срок, включенный в цену, составляет 25–45 лет.

Также предусмотрен приоритетный срок продления (от 0 до 50 лет), который позволяет продлить договор по окончании первого срока.

После этого собственник может договориться о дальнейшей пролонгации, которая бывает приоритетной или гарантированной. В случае приоритетного продления арендатор имеет преимущество, но если владелец земли решит не продлевать договор, то у арендатора нет юридического права требовать продления.

При гарантированном продлении, даже при смене владельца, арендатор сохраняет право на продление. Однако при заключении первого договора важно тщательно проверять наличие долгов или банкротства у владельца.

В лизхолд можно приобрести любое количество объектов в Индонезии. Такие договоры заверяют нотариально, но не регистрируют в государственных органах.

Hak pakai (право пользования)

Покупатель объекта с титулом hak pakai получает право полноценно использовать недвижимость и сдавать ее в аренду. Местные риелторы называют эту форму собственности фрихолдом, ограниченным только сроком действия договора.

Когда иностранец приобретает недвижимость таким способом, ему выдается именной сертификат, зарегистрированный в Земельном управлении (Badan Pertanahan Nasional).

Сертификат выдается на 30 лет с возможностью продления на 20 лет, а затем еще на 30 лет. В общей сложности срок действия может достигать 80 лет.

После истечения этого срока можно подать заявку на продление титула HP или изменить статус собственности. Если этого не сделать, право на собственность возвращается первоначальному владельцу или государству.

Права hak pakai могут быть переданы третьим лицам до истечения срока договора, но для этого нужно получить разрешение местных органов власти.

Обратите внимание! Иностранец может владеть только одним объектом с титулом hak pakai. Максимальный размер земельного участка должен составлять 2 тыс. кв. м (20 соток). По этому типу владения существуют ограничения на сдачу в посуточную аренду. Также установлены минимальные цены объектов с титулом hak pakai, которые могут купить иностранцы. 

Ирина Мошева

Intermark Global

Основной риск для иностранных покупателей заключается в том, что они могут только арендовать недвижимость у владельца freehold (hak milik), а это всегда гражданин Индонезии. Это ограничивает права иностранных инвесторов, поскольку они не могут стать собственниками земли.

Также существует риск изменения законодательства, которое может повлиять на условия аренды. Например, срок лизхолда может варьироваться, но в большинстве случаев он составляет 25–30 лет с возможностью продления, что может вызвать неопределенность в долгосрочной перспективе.

Особенности разных форм собственности в Индонезии

Точные ставки налогов можно посмотреть на официальном сайте налоговой службы.

Ирина Мошева

Intermark Global

В отличие от недвижимости с полной собственностью (freehold), цена объекта по договору leasehold обычно на 60–70% ниже, что делает такие объекты более привлекательными для инвесторов, особенно для краткосрочной аренды. Это повышает доходность от аренды недвижимости. Иностранные инвесторы могут приобретать недвижимость в долгосрочную аренду в том числе в популярных районах Индонезии, таких как Бали.
 
Форма собственности лизхолд позволяет сдавать в аренду, в том числе на краткосрочной основе, что открывает дополнительные возможности для дохода. Также можно продавать права аренды, передавать их по наследству, что делает этот формат привлекательным для семейных инвесторов.

Обратите внимание! Держатель лизхолд-объекта несет все текущие расходы на содержание, включая коммунальные услуги, ремонт и обслуживание, а также расходы, связанные с арендой. Все дополнительные условия, такие как использование объекта для краткосрочной аренды (pondok wisata), должны быть закреплены в договоре.

Минусы формы владения leasehold

Вот наиболее очевидные недостатки leasehold-объектов.

• Ограниченный срок владения. По истечении срока договора недвижимость возвращается в собственность владельца. Пролонгация не всегда предусмотрена в контракте или недопустима по местным законам.
• Дополнительные расходы на продление договора. Даже если leasehold-договор можно продлить,эта процедура потребует дополнительных расходов, включая плату за продление и возможные дополнительные сборы. 
• Зависимость от собственника. Для продления leasehold-договора или продажи недвижимости обладатель такого объекта часто должен обращаться к собственнику, что может создавать дополнительные трудности и неудобства. Более того, в большинстве случаев придется также спрашивать разрешения владельца на проведение ремонта или перепланировки.
• Меньшая ликвидность. Многие покупатели в принципе не рассматривают лизхолд-недвижимость, что усложняет перепродажу объекта.

На что стоит обратить внимание при покупке недвижимости в leasehold

• Стоимость объекта, продаваемого со статусом leasehold, часто зависит от оставшегося срока владения.
• Покупателям стоит уточнять дату окончания договора и условия продления владения.
• Ремонт и обслуживание такого объекта зачастую ложатся на плечи держателя лизхолда.
• Для внесения каких-либо существенных изменений, скорее всего, требуется согласие «собственника».
• Перед покупкой важно тщательно проверять договор и уточнять, за какие части имущества вы будете нести материальную ответственность.

Ну и, конечно, мы советуем пообщаться с опытным юристом, который объяснит все особенности данной формы владения в конкретной стране. Вот контакты компаний, которые вас бесплатно проконсультируют.

Фото: Unsplash (Terry Timmins)

Условия цитирования материалов Prian.ru