Рынок недвижимости Китая: угроза мировой экономике?

 

Несмотря на изнуряющую летнюю жару, строительство нового жилья в китайском городе Тяньцзинь идет полным ходом: на пыльной окраине, возводится множество домов и стильных современных апартаментов на любой вкус и цвет. Посреди этого строительного бума возвышается проект Xingyao Wuzhou («Сияющая звезда пяти континентов»), своеобразная смесь Дубая с Диснейлендом.

 

Этот гигантский жилой и развлекательный комплекс, расположенный на берегу и островах искусственного озера, представляет собой модель карты мира. Стоимость строительных работ составляет порядка $3 млрд. «Всего за год нами было продано 90% объектов «на территории» Северной Америки, Азии и Европы, – с гордостью говорит Ци Юнбу, менеджер по продажам этого проекта. – Сейчас к сдаче готовятся Африка, Океания и Южная Америка.

 

Судя по всему, девелоперы поставили перед собой цель обеспечить покупателей недвижимости в Xingyao Wuzhou всем, чего бы они только не пожелали: проект включает в себя самый большой в мире лыжный центр, поля для гольфа, семизвездочный отель, крупнейший в мире музыкальный фонтан и миниатюрные копии известных памятников архитектуры, таких как мосты Тауэр-бридж в Лондоне и Золотые Ворота в Сан-Франциско.

 

Да уж. Бурно развивающаяся китайская экономика явно страдает мегаломанией: «Весь мир в твоих руках» – основной рекламный слоган проекта Xingyao Wuzhou. По словам Ци Юнбу, с момента начала продаж, стоимость квадратного метра в самых престижных объектах выросла с $590 до $740. Инвесторы, вложившие средства в проект, ожидают, что стоимость их недвижимости продолжит увеличиваться с каждой новой стадией строительства.

 

 

 

Подобный оптимизм формирует то хрупкое основание, на котором и зиждется строительство шикарных проектов по всему Китаю. Однако в последнее время на рынке появляется все больше слухов о растущем «пузыре». По оценкам некоторых экспертов, пиковые индикаторы рынка были уже достигнуты, и если произойдет обвал, то последствия для мировой экономики могут быть крайне тяжелыми.

 

В июне, цены на недвижимость в 70 крупных городах Китая снизились впервые за почти полтора года – в месячном исчислении падение составило 0,4% на первичном рынке и 0,1% – на вторичном. По оценкам государственного статистического ведомства, основные показатели китайской экономики демонстрируют «отрезвляющую» динамику.

 

Статистические данные правительства также свидетельствуют о том, что за второй квартал китайская экономика выросла на 10,3%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, тогда как в первые три месяца текущего года годовой прирост составил 11,9%. Подобное снижение темпов роста выглядит просто смешно по сравнению с крахом экономических показателей в западных странах, однако в силу особенностей китайской экономической модели только постоянное развитие способно уберечь экономику от быстрого скольжения вниз. Так что такие показатели заставляют местные власти небезосновательно нервничать.

 

 

 

Западные страны также обеспокоены ситуацией сложившейся в Восточной Азии. «Я думаю, что скоро мы увидим обвал на рынке недвижимости региона, который неизбежно отразится на банковской системе, – говорит Кеннет Рогофф, профессор Гарвардского Университета и бывший главный экономист Международного валютного фонда. – Пузырь рынка недвижимости уже надут и грозится лопнуть».

 

Даже Сюй Шаоши, министр Министр земельных и природных ресурсов Китая, высказывает осторожные предположения о том, что в третьем квартале на рынке недвижимости страны может пройти «общая коррекция», – хотя, по его представлениям, развитие ситуации будет сильно отличаться от модели Соединенных Штатов.

 

В США кризис был спровоцирован тем обилием выданных банками так называемых высокорисковых ипотечных кредитов. Люди, которые на самом деле не могли позволить себе купить дом, «попались на удочку» низких процентных ставок и обещаний того, что их имущество будет, скорее всего, увеличиваться в стоимости и, по сути, платить само за себя.

 

Когда цены на недвижимость США стали снижаться, сотни тысяч людей уже не могли выплачивать свои ипотечные кредиты. Кризис недвижимости перешел в банковский, а затем в долговой кризис, поразивший множество стран западной Европы. Последствия краха американской экономики ощущаются и сегодня, как в самих Соединенных Штатах, где на улицах оказалась масса безработных людей, лишившихся жилья из-за невыплаты кредита, так и в Еврозоне, например, в Греции, чья экономика чуть не рухнула из-за огромного государственного долга.

 

 

 

Долгое время казалось, что у Китая есть «иммунитет» к глобальному кризису, но, как говориться, «Ничто не вечно под луной». Теперь перед муниципальными властями многих регионов Китая стоит серьезная проблема. Дело в том, что зачастую местные органы управления финансировали почти треть основных проектов в области инфраструктуры, таких как аэропорты и вокзалы, за счет продажи сельскохозяйственных земель «акулам» рынка недвижимости.

 

Только в 2009 году, органы местного управления Китая продали свыше 319 тыс. га государственной земли. По сравнению с предыдущим годом рост этого показателя составил 44%. Зачастую власти на местах брали крупные займы у банков, рассчитывая на рост стоимости земли.

 

В ходе программы государственного стимулирования, правительство Поднебесной «закачало» в местную экономику 4 трлн юаней (около $590 млрд), что привело к масштабному строительному буму, подобного которому Китай еще не видел.

 

С лета прошлого года ассортимент залоговой недвижимости китайских банков вырос более чем на 40%. Это вылилось в плохое финансовое планирование, подозрительные платежи, и – во многих случаях – заоблачно высокие цены, недоступные для рядовых китайцев.

 

В некоторых городах число новых жилых домов уже превысило число новых домохозяйств. В крупных городах, таких как Пекин и Шанхай, стоимость квартиры превышает среднюю годовую зарплату в 20 раз. Для сравнения, в самых дорогих городах мира, например в Токио, жилье дороже зарплаты всего в восемь раз.

 

 

 

Пузырь, надувшийся на китайском рынке недвижимости, уже влияет на мировую экономику. Постоянный спрос строительной индустрии Китая привел к резкому повышению цен на такие товары, как алюминий, железо и медь.

 

Политическое руководство страны начало предпринимать первые шаги направленные на урегулирование ситуации в апреле, когда в попытке обуздать спекулятивную лихорадку, китайские власти приказали банкам снизить число выдаваемых ипотечных кредитов. Вдобавок к этому минимальный первоначальный взнос на покупку второго дома был увеличен до 50%. Также в перспективе правительство планирует ввести налог на собственность.

 

Однако эти меры достаточно рискованны. Они могут не только сдержать спекуляции, но и затормозить рост экономики Китая. На рынок недвижимости приходится 20% фиксированных капиталовложений, таким образом, если объем строительства жилых зданий в Китае упадет, то такие сектора, как сталелитейная, стекольная и цементная промышленность, могут в конечном итоге остаться со значительным переизбытком произведенных товаров.

 

Стоит заметить, что последние исследования общественного мнения в стране показали, что более чем две трети всех китайцев надеются, что пузырь недвижимости лопнет в ближайшее время. Многим аналитикам стало понятно, что активно рекламируемая Китайским правительством модель «управляемого капитализма» пока не способна к саморегуляции.

 

 

 

И не только отъявленные пессимисты предполагают негативное развитие событий. Недавно премьер-министр Китая, Вэнь Цзябао, сделал следующее заявление: «Макроэкономические показатели в стране заставляют руководство Китая серьезно задуматься». Потенциальные риски уже отражаются на Шанхайской фондовой бирже, около четверти рыночных активов которой составляют недвижимость и банковские облигации – с начала этого года фондовый индекс упал на 27%.

 

Но так ли неизбежен крах рынка, или китайское руководство все же сможет добиться «мягкой посадки»? Цао Цзяньхай, представитель Китайской академии социальных наук в Пекине сравнивает китайскую экономику с «вулканом, близким к извержению». Тем не менее он уверен в том, что правительство КНР (лидер Коммунистической партии Ху Цзиньтао и премьер-министр Вэнь Цзябао) не позволит катастрофе произойти до того, как истечет срок их полномочий (2012 год). По словам Цао Цзяньхая, Пекин пойдет на «любые меры», для того чтобы продолжить закачку денег в финансовую систему государства, тем самым стимулируя новою волну стремительного экономического роста.

 

По истечении двух лет пузырь может лопнуть, говорит эксперт, но груз ответственности за крах и устранение его последствий уже будет лежать на преемниках текущего руководства. По словам Цао Цзяньхая, в худшем сценарии «козлами отпущения» станут банки. «Из 4 трлн юаней пошедших на стимуляцию китайской экономики, 3 трлн поступили от органов местного самоуправления, а они, в свою очередь использовали заемные деньги банков», – говорит специалист.

 

 

 

Прецеденты подобные «китайскому пузырю» уже бывали в истории мировой экономики. Роскошные виллы, парки и поля для гольфа, которые сейчас повсеместно строят в Поднебесной, строили и в Японии, как раз перед кризисом в 1980-х. В то время императорский дворец в Токио на бумаге стоил больше, чем весь штат Калифорния.

 

Конечно, рыночные условия в островной Японии и огромном Китае – абсолютно разные. В КНР более десяти миллионов людей ежегодно мигрирует из сельских районов в крупные города, и это создает колоссальный спрос на новое жилье. Однако нынешний строительный бум не в состоянии ответить на потребности рынка. «Трудящиеся-мигранты слишком бедны и как правило не могут позволить себе покупку квартиры»,– говорит Цао Цзяньхай.

 

После того как лопнул «японский пузырь», в стране наступила депрессия экономики, получившая название «потерянного десятилетия», за которым последовало второе десятилетие кризиса. Цао Цзяньхай убежден, что Китай также заплатит высокую цену за свою зависимость от бума на рынке недвижимости: «В результате всех перипетий наше промышленное развитие будет задержано примерно на десять лет», – говорит эксперт.

 

Автор: Wieland Wagner (SPIEGEL)