Версия
для печати
для печати
.jpeg)
– Когда вы говорите, что «выходите на китайский рынок», то имеете в виду работу с местными клиентами, покупающими в других странах? Или представление местной недвижимости по всему миру?
– На начальном этапе скорее первое: мы хотим предлагать наши продукты китайцам. Это гигантская аудитория и, соответственно, интересный рынок, с которым хочется научиться работать.
Уже второй шаг – продажи китайской недвижимости. Может быть, мы начнём предлагать её по всему миру, в том числе россиянам, уже во II полугодии 2024 года. Мы видим платёжеспособный спрос, но, как и на любом рынке, есть определённые нюансы, связанные, например, с оформлением собственности. Плюс – не все города Китая могут быть интересны иностранцам. Сейчас мы как раз и разбираемся в этих вопросах.
– Но вы уже предприняли конкретные шаги?
– Да, открыли в Пекине юридическое лицо и офис, который в первую очередь предлагает недвижимость Таиланда, ведь многие годы именно граждане Китая являются самыми активными покупателями в этой стране. Да, в последние годы на том же Пхукете в лидеры выходили россияне, но это временно. Уже к концу 2023 года китайцы вернули первенство. Поскольку нам есть что предложить в Таиланде, где у нас работает несколько офисов, а мы являемся эксклюзивным представителем крупного девелопера Phuket9, то мы, по сути, совместно с ним и выходим на китайский рынок.
– Насколько это трудный процесс? И что в нём самое непростое?
– Открыть компанию можно за неделю, это не сложнее, чем в других странах. За два года мы открыли офисы в шести юрисдикциях, и я могу сравнивать. Конечно, везде уникальные требования – юридические, бухгалтерские, налоговые, кадровые, – но, набив руку, все вопросы решаешь быстро и с относительно меньшими, чем можно себе представить, трудозатратами.
Сложнее с наймом персонала, поскольку основная трудность в Китае – знание местными жителями иностранных языков. В других юрисдикциях, где мы работаем (Таиланд, Индонезия, Турция, ОАЭ), многие владеют английским, а кое-кто даже русским, а здесь чуть ли не единственным в арсенале сотрудника и клиента будет китайский. Или очень-очень плохой английский.
Даже в пятизвёздочных отелях на ресепшене будут стоять четверо, из которых со свободным английским один. Знания остальных ограничатся «чек-ин» и «чек-аут»… А уж если нужно найти человека в определённый бизнес, это и вовсе может стать проблемой.
– Ну а отношение к партнёрству, взгляд на ведение бизнеса, как с этим? Говорят, китайцы не слишком обязательные, и все, даже незначительные, детали надо прописывать в договорах…
– Тут есть своя специфика, но для нас это не проблема, ведь мы давно работаем в Азии. В Таиланде и Индонезии люди взаимодействуют по схожим принципам – что по бизнесу, что между собой.
Работая с китайцами, безусловно, надо учитывать их культурные особенности. С другой стороны, сейчас нетрудно найти проводников между западной и восточной культурами. Это выходцы из России, Европы, Америки, понимающие китайскую культуру. Например, в Шанхае у нас работает представитель. Это бывший россиянин, говорящий на трёх языках, в том числе китайском, с опытом работы и в Китае, и даже в Америке.
– И как проходят первые сделки с китайцами?
– Вообще-то первые клиенты из Китая у нас были очень давно – они покупали через нас московскую недвижимость. Но тут мы в начале пути. К тому же, как вы знаете, китайцы были закрыты почти на три года пандемии, и даже сейчас отголоски ограничений чувствуются. Например, проводники, стюардессы, вообще весь персонал сферы услуг по-прежнему носит маски.
Другой фактор, к которому тоже нужно приспособиться, – в Китае много внутренних ограничений. Например, на банковские переводы за рубеж есть ограничение: обычный местный житель может перевести не более $50 тыс. в год. Конечно, есть специальные процедуры, которые позволяют решить задачу, но их настройка тоже требует времени.
– А с точки зрения подбора недвижимости? Насколько китаец сложный клиент?
– Откровений для нас нет. Мотивации у китайцев примерно те же, что и, например, у россиян: обеспечить будущее детей, сохранить капитал, получить доход.
Отличия есть в механике проведения сделки. Скажем, она пойдёт гораздо проще, если в конкретном проекте уже есть покупатели из Китая. Другой момент – каждому китайцу обязательно нужен помощник-консультант, который говорит на их языке. Это настолько важно, что при организации продаж мы приняли решение в 2024 году нанять в наши офисы по всему миру сотрудников, владеющих китайским.
– Как я понимаю, китайскую недвижимость вы только начинаете изучать. О ней мы знаем очень мало. Что в Китае может быть интересно покупателям?
– Сейчас мы готовим к публикации несколько аналитических отчётов. Но уже точно могу сказать, что на первых порах мы будем представлять объекты в двух городах – Пекине и Шанхае, как наиболее крупных, перспективных и близких пониманию западного покупателя.
Меня особенно впечатляет Шанхай – масштабами и уровнем цифровизации. А по ценам на привлекательную, то есть ликвидную, недвижимость он, думаю, уже входит в десятку, если не в пятёрку самых дорогих в мире. Мы сделали предварительный беглый анализ, сравнив его с Лондоном и Дубаем, – так вот, они оказались дешевле.
– При этом понятно, что в Шанхае огромный спрос со стороны китайцев, а их столько, что они точно смогут закрыть предложение.
– Это так, хотя и тут не всё однозначно. Известно, что в Китае долгое время действовал закон, запрещающий иметь больше двоих детей. Последние ограничения сняли лишь в 2021 году. Власти полагали, что после этого все китайцы снова кинутся рожать. Похожего мнения придерживались девелоперы, рассчитывавшие на рост спроса. Но нет – и теперь в стране встаёт совсем другой демографический вопрос.
– Одновременно последние года кричат о масштабном кризисе всей китайской недвижимости. Причём о кризисе такого масштаба, что он может сказаться на мировой экономике…
– Опять же сошлюсь на наш экспресс-анализ. Нам риски кажутся преувеличенными. Сами китайцы, во всяком случае крупные фигуры, с которыми мы общались, вообще склонны видеть в таких высказываниях не то преувеличение, не то пропаганду.
С учётом масштабов Китая я допускаю, что в каких-то локациях будет переизбыток предложения. Но уверена, что в таких городах, как Шанхай, Пекин, а тем более в курортных районах спрос сохранится. Как вы справедливо заметили, в первую очередь за счёт китайцев. Продажи иностранцам в такой стране в любом случае будут каплей в море.
– Но тогда вопрос: зачем вообще обращать внимание на недвижимость Китая? Она будет инвестиционно привлекательной?
– Во всех юрисдикциях, в разных странах всегда будут локации и проекты, на которых можно заработать. Всегда есть недвижимость, которая даст привлекательный доход от аренды или за счёт цикла строительства, уже сейчас можно подобрать такие объекты. Но не стоит рассчитывать на высокую маржинальность от недвижимости Китая. Скорее в первую очередь местная недвижимость будет интересна возможностью диверсифицировать вложения. Или для денежного баланса тех, кто активно работает с юанем.
Фото: unsplash.com (Zhang Kaiyv, Yufeng Fei)
