Можно ли заработать на зарубежной недвижимости?

Для начала стоит выяснить, имеет ли смысл покупать недвижимость в привлекшей ваше внимание стране, или гораздо выгоднее разместить в ней же средства на банковских депозитах, вложиться в ценные бумаги?

Сохранность капитала – безо всякого напряжения – можно также обеспечить, ориентируясь на разницу курса валют. Например, доллар в последнее время не устает падать. Если конвертировать долларовые сбережения в евро и купить на них недвижимость в одной из стран Евросоюза, то уже через полгода окажется, что ваша недвижимость в долларах стоит дороже, чем при покупке.

Но если вы выбрали недвижимость, в зависимости от цели вам предстоит учесть целый ряд параметров конкретного рынка.

Задача – сохранить
Если поставлена задача сохранить нажитое, сначала стоит проанализировать ряд факторов качественного характера. Во-первых, политическую стабильность в той или иной стране. Как бы ни были привлекательны цены, например, в Израиле, мало кто готов сегодня рисковать в стране, где политическая ситуация достаточно тревожная. Несмотря на высокий рост цен, вряд ли найдутся желающие со светлой кожей покупать недвижимость в ЮАР – стране, откуда чернокожее население выдавливает бывших колонизаторов достаточно жестко.

Во-вторых, важна экономическая ситуация, причем в динамике. Рейтинги по этому поводу публикует множество международных агентств, ООН и прочие организации.

Третий немаловажный фактор – демографическая ситуация. Здесь интересен этнический и религиозный состав населения, рождаемость, смертность и проч. Они показывают уровень жизни в стране, качество здравоохранения, социального обеспечения и т.п. Сегодня, когда выходцы из Африки и Азии активно осваивают европейское пространство, даже приобретая недвижимость в какой-нибудь развитой европейской стране, можно оказаться в окружении абсолютно чуждых и малосимпатичных тебе людей.

Далее следует перечень уже «количественных» факторов, которые приходится учитывать при покупке недвижимости за рубежом. Безусловно, важный параметр – рост цен. Исследуя этот показатель, надо обращать внимание не только на предыдущий год, но также за 2-3 предшествующих ему года, чтобы получить картину динамики цен. Хорошо, если есть еще и прогноз на ближайшие годы. Для простой сохранности средств достаточно иметь 5-10%-й ежегодный прирост цены на свою недвижимость. Примерно такой рост показывают стабильные (во всех отношениях) страны.

Если цены растут слишком медленно (не растут вовсе), или, напротив, слишком быстро, такая недвижимость не годится для сохранности вложений: малый рост обеспечивает малый доход, а высокий рост сулит высокие риски.

Однако в последние годы на европейский рынок влияет вступление стран в Евросоюз. Особенно заметно это влияние на недвижимость в Восточной Европе. Как только определяется дата вступления в ЕС какой-либо страны, там начинается активная скупка недвижимости, и цены демонстрируют активный рост. В данном случае быстрое удорожание недвижимости – признак ожидания будущего экономического расцвета и стабильности, но никак не рисков.

Также надо учитывать расходы на содержание недвижимости: ежегодные налоги, оплата коммунальных услуг, оплата эксплуатации мест общего пользования, в некоторых странах – обязательное страхование. Есть целый ряд стран, где налоги минимальные, или их нет вовсе. Например, Египет. В других странах, таких как Франция, Великобритания, налоги, напротив, многочисленны и разнообразны. То же – коммунальные услуги. В ряде стране Европы, например, есть проблемы с газоснабжением, поэтому газ там дорог.

Если не планируется сдавать приобретенную недвижимость в аренду, лучше выбрать страну, где содержание дома требует минимальных затрат. Когда недвижимость предполагается сдавать внаем, надо учитывать чистый доход от ренты. От арендной ставки отминусовать расходы на налоги, эксплуатацию, комиссию управляющей компании и прочие затраты.

Если недвижимость предназначается для личного использования, например, для отдыха, также лучше выбирать страну с невысокими эксплуатационными расходами. Кстати, рынок аренды хорошо развит не везде. Например, в Турции он только-только зарождается. Если мы будем довольствоваться сохранением вложений, достаточно, чтобы арендная плата немного превышала расходы на содержание недвижимости.

По ставкам аренды лидирует опять Восточная Европа: Варшава – 13,28%, София – 10,56%, Братислава – 10,06% годовых. В Западной Европе, где собственникам приходится платить более высокие налоги, есть страны с очень низкой рентной доходностью: Мадрид – 3,15%, Монако – 2, 43%, Вадуц – 3,29%.

Задача – умножить
Иное дело – вложения с целью заработать.
Подразумевается, что в отдаленной перспективе купленная недвижимость будет перепродана, а пока на ней можно заработать, сдавая в аренду.

Доходы от аренды должны с лихвой покрывать расходы на содержание. И, конечно, доходность от аренды должна быть больше, чем уплачиваемые проценты по ипотечному кредиту. Если ежемесячные кредитные выплаты гасятся за счет рентных доходов, порог входа на рынок страны оказывается довольно низким – достаточно найти денег на первый взнос для ипотечного кредита и договориться о сдаче недвижимости в аренду. При этом хорошо, если ставка привязано к LIBORO – она, как правило, невысока и мало подвержена колебаниям. Иными словами, для спекуляций в чужой стране крайне важна доступность ипотечного кредитования для нерезидентов. В большинстве стран Западной Европы банки не делают различий между гражданами своего государства и иностранцами. Но, например, нерезиденты не могут рассчитывать на кредиты в Турции или Венгрии. В Латвии ставки для нерезидентов и неграждан выше, чем для тех, кто имеет латвийское гражданство. А в ряде стран, например, в Доминиканской республике, ипотечное кредитование отсутствует.

Для грамотной спекуляции также важно учитывать «неколичественные» составляющие, упомянутые выше. Зато подход к экономическим показателям при цели заработать – иной. В частности, большой интерес представляет динамика роста цен. На стабильных рынках много не заработаешь. Лучше поискать страну с максимальным ежегодным приростом стоимости недвижимости. Однако имеет смысл анализировать весь массив экономической информации о стране. Например, Индонезия показала в 2006 году рост цен на 8,76%. В то же время инфляция там составила 13% за год. Получается, что недвижимость фактически подешевела.

Кроме того, если имеется в виду перепродажа в ближайшие годы, надо обратить внимание на прогнозы. Например, Черногория, Эстония, Хорватия – на пороге вступления в ЕС. Опираясь на аналогичные ситуации с Болгарией, Чехией можно утверждать, что цены в этих странах будут расти в ближайшие год-два высокими темпами.

Идеальный вариант – когда доходность от аренды покрывает риски. Или, по крайней мере, на местном рынке работают серьезные страховые компании.

Многие наши соотечественники приобретают недвижимость на курортах различных стран, и пользуются ею вместе с друзьями и знакомыми большую часть лета, на пике сезона, в месяцы, когда аренда наиболее высока. Так не заработаешь. Лучше всего – сдать недвижимость в аренду и несколько лет в этой стране не появляться. По крайней мере, не приезжать часто и не оседать надолго.

При инвестиционных планах на недвижимость важно выбрать момент, когда ее надо продать. Конечно, лучше всего это сделать на пике роста цен. Однако есть ряд стран, которые, судя по всему, борются со спекуляцией, обременяя перепродажу раньше, допустим, чем через пять лет, высокими налогами.

Не мелкие детали
Существует еще масса нюансов, важных, скорее всего, для тех покупателей зарубежной недвижимости, которые собираются ею пользоваться – хотя бы от случая к случаю. Например, языковые барьеры. Далеко не все наши соотечественники прилично владеют иностранными языками, и далеко не в каждой стране есть знатоки русского. Например, в Черногории языковых проблем нет, а Хорватия и Венгрия больше ориентированы на немецкий язык. В Великобритании всего несколько агентств недвижимости и юристов русскоговорящие. В Швеции к российским гражданам отношение очень негативное, et cetera.

В некоторых странах надо писать прошения и долго ждать разрешения на покупку недвижимости. В нескольких странах недвижимость продается иностранцам только если они зарегистрировали фирму. А в Австрии, например, надо указать причину, по которой хочешь купить недвижимость и убедить в ее важности местных чиновников.

Существенно и то, как добраться до собственного дома за границей. На Кипр, например, можно попасть из России только самолетом, что, безусловно, дорого, а в Финляндию большинство владельцев финской недвижимости приезжает на автомобиле.

Естественный прирост
Количество россиян, владеющих недвижимостью за границей, ежегодно прирастает. В 2006 году оно увеличилось сразу на 60%. Кроме дорогостоящей недвижимости в Лондоне и Париже наших соотечественников облюбовали потянуло и в менее дорогие дальние страны. Сегодня в моде Испания, Черногория и Болгария.

Аналитики называют несколько стран, в которых, по их мнению, можно приобретать недвижимость – и с целью сохранения средств, и с инвестиционными целями. Например, для инвестиций перспективными считаются Бейрут, Марокко, Доминиканская Республика и Коста-Рика. Там можно получить неплохую доходность, причем быстро, но есть риски вероятности банковских кризисов, а также политических и экономических потрясений. Специалисты также называют перспективной в смысле вложений Португалию. Несмотря на снижение цен на недвижимость в этой стране, в перспективе они могут догнать цены испанского рынка. Также перспективными считаются Германия, Черногория, Чехия, Болгария и Хорватия. Мальта и Кипр признаны интересными для долгосрочных вложений. Например, по прогнозам, цены на Мальте вырастут уже в этом году на 12%. Недвижимость Финляндии (особенно для жителей Петербурга) может рассматриваться и как объект для сохранения средств, и как объект для инвестирования.

Также для целей сбережений подходят сегодня Испания и Эстония.
В краткосрочной перспективе рост цен ожидается почти на всех рынках недвижимости. Однако помеха все-таки может встать на пути инвесторов. Если верить докладу ООН о перспективах 2007 года, в США прогнозируется очередной жилищный кризис, который может повлиять на мировой рынок.

Автор: Елена Зубова, журнал «Наши деньги»
По материалам Института проблем предпринимательства

Prian.Ru