Как построить дом в Черногории: инструкция по применению

Чаще в качестве места для строительства дома, наши соотечественники выбирают теплые страны с благоприятным климатом: жарким летом, теплой зимой, и, конечно, морем. Исключением в этом смысле является разве что Финляндия. Кроме того, выбор обусловлен (вернее, ограничен) тем, что не все зарубежные страны предоставляют нерезидентам право не только на покупку домов, но и земли.
Сейчас мы расскажем о строительстве на примере Черногории. Страна входит в десятку самых популярных среди наших соотечественников государств, а строить здесь вынуждают порой особенности рынка недвижимости. Здесь очень мало качественных коттеджей и вилл – тем более, по сравнению с Грецией, Италией или Испанией. При этом стоят они очень дорого.
«В то же время есть масса домов, требующих ремонта или полной реконструкции за разумные деньги. Так, например, приобретая не самый сказочный дом с отличным расположением за €400 тыс, вложив в него €200 тыс, сделав из него «конфетку», можно или оставить его для себя и наслаждаться уникальной виллой, или продать дороже €1 млн»,– замечает директор компании Rentsale Юлия Титова.
Вопрос первый: выбор
Выбор участка для строительства – процесс сложный и кропотливый в любой стране. Главное здесь вовсе не природная красота, удобное расположение или приемлемая стоимость, а возможность получения разрешения на строительство дома, наличие коммуникаций и в первую очередь – подключение к электрическим сетям.
В Черногории 50-70% предлагаемых земельных участков не входят в так называемые детальные урабанизационные планы (ДУП). Именно ДУПы определяют нормы строительства для данного участка (высотность, коэффициент застройки, допустимую максимальную площадь, стиль, материаюы и др. А генеральный урабанизационный план (ГУП) отображает общее для данной местности назначение: индивидуальные дома, отели или многоэтажное строительство.
Перед совершением покупки необходимо «проверить» земельный участок: какие объекты на нем можно построить, какова их допустимая этажность и площадь, а также, можно ли вообще возводить на них здания. Эксперты утверждают: самостоятельно провести такую сложную проверку (с подачей документов, заявлений и оплатой такс) покупатель не сможет. Именно поэтому ему необходимо обратиться за помощью к адвокату или агентству недвижимости.
Усомниться в неискренности продавца можно тогда, когда вам предлагают купить земельный участок входящий в ГУП, но без ДУПа. В этом случае вам не удастся легально не только построить дом, но и подключиться к коммуникациям. По словам заместителя генерального директора компании ADRIATIK STROINVEST l.t.d. real estate&bulding company Галины Смирновой, 70-80% домов, действительно строят нелегально. «Происходит это потому, что власти не готовы признать земли урбанизированными, так как со стороны государства не выполнены условия, по которым эти земли могли быть приравнены к таковым: прокладка коммуникаций, дорог, снятие планов и прочее», – объясняет эксперт.
Отсутствие ДУПа вовсе не означает, что все построенные на участке сооружения сносятся. Как рассказывает Галина Смирнова, после строительства специалисты вписывают дома в кадастр недвижимости; также оплачиваются налоговые таксы в размере 3% от рыночной стоимости.
Более того, если земельный участок покупается без строения и не имеет ДУПа, оформить покупку на иностранца как физическое лицо – невозможно (возможно на созданное юридическое лицо).
Если же вы приобретаете участок со строением (например, домом), жилое помещение должно числиться в кадастре недвижимости как капитальное жилое строение – «стамбена сграда», но не подсобным помещением или объектом незаконченного строительства.
Вопрос второй: налоги и сборы

Если вы стали владельцем участка, входящим в ДУП, вас ждут следующие затраты:
- процедура проектирования (€15-20 за «квадрат»)
- госпошлина государству за пользование инфраструктурой: так называемый «налог коммуналия». Ставка данного налога зависит от местности, расположения участка, удаленности от моря, наличия развитой инфраструктуры и прочих факторов. Так, в небольшом курортном местечке Барской Ривьеры налог составит €120-150 за кв.м будущего дома, а в Будве – €180-200 за «квадрат».

Вопрос третий: риски
Некоторые, наиболее экономные граждане (кстати, не только иностранцы), предпочитают строить дома нелегально – не обращая внимание на отсутствие ДУП. Они покупают участки с одноэтажными домами или домами под снос, стоимость которых не высока: €35 тыс - €60 тыс. Это наименее затратный вариант: строительство обойдется на 30-40% дешевле. Меньшие затраты на строительство обусловлены тем, что при покупке имеющегося строения уже существуют подключенные коммуникации: электричество, водопровод, канализация и прочее, а также нет необходимости оплачивать обязательную пошлину перед получением разрешения на строительство. Однако прямопропорционально снижению затрат увеличиваются риски, – утверждают эксперты.
По словам Галины Смирновой, "если заранее не заручиться "поддержкой" местного инспектора, осуществляющего надзор, возможно получение предписания на снос строения во время самого строительства". Кроме того, сердобольные соседи, недовольные строительством дома, могут «сделать звонок» в коммунальные службы. Это может повлечь за собой выезд инспекторов, различные предписания и ,возможно, даже снос.
Вопрос четвертый: когда строить
Строить дома в Черногории запрещено в курортный сезон ( обычно с 15 мая по 15 сентября). Сделать это будет невозможно, даже имея разрешение на строительство. И не рекомендуется покупать участок без строения (если он не входит в ДУП), тем более – без ранее фактически подключенного электричества и зарегистрированного в электрокомпании счетчика.

Приобретение участка (до 5 тыс кв.м) без строения, входящего в ДУП, возможно на физическое лицо, при этом государство определяет точки подключения.

Вопрос пятый: расходы
Затраты на строительство жилья складываются из стоимости купленного участка, оплаты обязательного государственного налога (3%), комиссии фирме, с помощью которой приобретался участок (3-4%), а также стоимости строительно-монтажных работ «под ключ» (в среднем €550-600 за «квадрат»).
Представленные цифры относятся к самостоятельному строительству. Это означает, что вы постоянно находтесь в стране, сами нанимаете бригады, организуете своевременную закупку и подвоз материалов, производите контроль качества (читаете чертежи), осуществляете взаимоотношения со строителями, соседями, комиссиями, инспекторами и прочими контролирующими органами.
Вопрос шестой: помощь специалистов
Которые советуют, не заниматься строительством дома самостоятельно, а обратиться к строительным фирмам. И хотя затраты окажутся на 10-20% выше, решающим можем стать тот факт, что все риски несут строительные компании, которые по окончанию передают объект и вносят его в кадастр недвижимости.
Наиболее эмоциональных и впечатлительных заказчиков, которые переживают за свое имущество, как правило, «успокаивают» видеонадзором или еженедельным фотоотчетом о ходе строительства. Все материалы высылаются заказчику не реже двух раз в неделю. Получив видео или фотоотчет, заказчик принимает решение – финансировать проект далее или приостановить.
При этом собственнику будущего дома, который постоянно не проживает в Черногории, необходимо появиться «на месте» всего три раза: при покупке участка и согласовании идейного проекта, при выборе строительных материалов, а также при приеме уже готового дома с отделкой.
Вопрос седьмой: кто строит, где строим
По словам Галины Смирновой, много иностранцев приобретают участки для строительства жилья по своим проектам. Наиболее привередливы и амбициозны – россияне, которые составляют 50-65% от общего количества таких покупателей-нерезидентов. Причины такой тенденции легко объяснимы: имеющееся в продаже вторичное (построенное 10-20 лет назад ) или новое жилье (построенное 2-4 года назад) уже не отвечает их требованиям «Такое жилье выглядит безвкусно: огромные по площади здания и маленькие комнаты», – поясняет Галина Смирнова.

Наиболее активно нерезиденты застраивают Барскую Ривьеру, Боко-Которский залив и Будванскую ривьеру.
Итого
Строить в Черногории – выгодно. Затраты на покупку участка и себестоимость строительства окажутся могут оказаться ниже суммы, которую вы отдали бы за уже готовый дом или виллу. При этом, с одной стороны, у вас есть возможность создать жилище, полностью подходящее под категорию дом-мечты, в котором даже через несколько лет проживания, не нужно будет что-то переделывать. С другой стороны, самостоятельно построенный дом – это выгодные инвестиции, поскольку после окончания строительных работ его можно будет продать гораздо дороже.
С другой стороны, строительство – это всегда процесс, отнимающий время, силы и деньги. Поэтому, универсального совета здесь быть не может. Просто строительство в Черногории – это действительно интересный вариант, который может заинтересовать определенные слои покупателей и инвесторов.

Наталья Круткова

За помощь в подготовке материала редакция благодарит компанию ADRIATIK STROINVEST l.t.d. real estate&bulding company