Личный опыт: покупка квартиры с арендаторами в Берлине

* Несмотря на статус европейской столицы, цены на жилье в Берлине доступны
*Если в выставленной на продажу квартире живет арендатор, по закону хозяин изначально должен предложить купить ее именно ему

* Схемы продажи недвижимости в Германии прозрачны

Квартира в европейской столице. Берлин

В июне 2011 года мы купили квартиру площадью 60 кв.м в Берлине. Это объект на вторичном рынке, который обошелся нам в €153 тысячи.

Среди других стран, где мы также рассматривали возможность приобретения жилья, Германия, безусловно, лидировала. Риски здесь минимальны, процесс оформления в собственность понятен и прозрачен.

Берлин выбрали по нескольким причинам. Во-первых, потому что считаем, что он недооценен. Я имею в виду, что, несмотря на статус европейской столицы, цены на жилье здесь доступны. По крайне мере, в сравнении с той же Москвой. А, во-вторых, с этим городом у нас связаны личные приятные воспоминания.

Мы покупали недвижимость с расчетом на то, что дети вырастут, и будет возможность отправить их на учебу за границу.

От выбора до покупки

Впервые мы обратились к компании L&B Immobilya в 2008 году, когда и задумались о недвижимости за рубежом. Посмотрели несколько объектов, но так ничего не купили, уже не помню, по каким причинам. Потом начался кризис, мы немного выпали из процесса. Не было свободныхденег.

А в 2010 году снова вернулись к теме покупки и, соответственно, к этой компании. Нам предложили на выбор большое количество объектов. Но если в первый раз, в 2008 году, мы хотели приобрести новое жилье или объект на стадии строительства, то два года спустя пожелания и цели несколько изменились. Теперь для нас важным стало найти недвижимость, которую можно было бы сдавать в аренду и принимать минимальное участие в управлении объектом.

Мы посмотрели немного, всего два объекта, но нашли то, что нам нужно. Это квартира, которую уже в течение 15 лет арендует семейная пара.

Мы не видели свою квартиру, но, если бы настояли на том, чтобы посмотреть ее «живьем», то сделали бы это. Необходимо было лишь заранее об этом договориться с арендаторами. Стоит сказать, что мы покупали не наобум: посмотрели аналогичную квартиру, которая располагалась этажом ниже нашей. Она была пустая, без квартиросъемщиков, поэтому ее удалось увидеть без предварительной договоренности. И, кроме того, впоследствии, наш объект посетили агенты, они сделали фотографии и показали нам.

Покупка недвижимости в Германии – процесс длительный. Сначала нотариус составляет доверенность на имя агента, который подписывает договор купли-продажи. Можно подписать договор самим, если у вас достаточно времени, вы находитесь в Германии и можете лично присутствовать на подписании. Согласование договора занимает около месяца. В нашем случае, выписку из Поземельной книги о праве собственности мы получили в ноябре 2011 года. От получения первого документа до последнего прошло пять месяцев.

И, кроме того, несколько затягивает процесс существующее в Германии правило: если в выставленной на продажу квартире живет арендатор, хозяин должен изначально предложить купить ее именно ему. На обдумывание у съемщика есть два месяца. В нашем случае так и получилось: арендатор принимал решение в течение этого времени. Но нас эта «заминка» не смутила, поскольку мы никуда не спешили.

Коммунальные платежи оплачивают арендаторы. Мы заключили договор с управляющей компанией, которой арендатор перечисляет арендную плату. За услуги управляющая компания берет небольшую сумму, а оставшаяся часть денег идет нам как арендодателям.

О рисках

Была уверенность в том, что все пройдет хорошо. Чтобы понять, что в Германии с вами ничего плохого не случится, можно один раз побывать на процедуре оформления сделки: все отслеживает нотариус, у него есть все схемы продаваемого объекта, все поэтажные планы. Если возникают какие-то вопросы, то его ассистент сразу все выясняет и разбирается. В общем, все схемы продажи прозрачны.
Кроме того, до самого последнего момента нас сопровождали представители L&B Immobiliya. После того, как мы определились с конкретным объектом, они предоставили нам полную документацию, показали аналогичную квартиру, организовали подписание бумаг у нотариуса. Агенты компании также были посредниками при согласовании договора купли-продажи, а потом занимались оформлением всех необходимых документов и справок. И дальше помогли нам связаться с управляющей компанией, дали необходимые контакты. Все это было без лишней суеты, четко, организованно и в оговоренные сроки.

Жизнь в Берлине. Свой или чужой?

В Берлине мы и не туристы, и не полноправные жители. С одной стороны, у нас здесь есть собственная недвижимость: с приобретением квартиры покупатель получает в собственность также участок земли, рассчитанный пропорционально площади квартиры в общей площади дома.Правда, это всего 2,8 кв.м. 

Берлин–многонациональный город, здесь много иностранцев, которые говорят на разных языках. Здесь меньше всего чувствуешь себя иностранцем, чем где-либо еще. Например, несколько иная ситуация в Баварии, где достаточно много местного колорита и традиций.

Планов о переезде в Германию на ПМЖ пока нет. Все-таки здесь, в России, близкие, друзья, работа… Когда подрастут дети и встанет вопрос об их обучении, возможно, мы задумаемся о переезде.

Беседовала Наталья Круткова

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru