Сдаем в аренду квартиру в Германии: особенности, законы, подводные камни

Теги: Германия

Вы купили квартиру в Германии и хотите получать доход от сдачи в аренду. Кажется, правильно выбрали район, тип объекта, рассчитали процент годовых и остались довольны. Теперь перед вами возникает другая проблема – найти арендатора.

В предыдущем материале мы начали разговор о том, как и где лучше приобрести недвижимость для сдачи в аренду в этой стране. На этот раз расскажем, как найти арендатора, с какими особенностями аренды в Германии придется столкнуться, а также, можно ли, если что, выгнать неугодного квартиросъемщика.


Где искать?

Поиск арендаторов в Германии происходит также как, например, в России. Каких-то знаковых особенностей здесь нет. Либо вы осуществляете поиск самостоятельно: например, размещаете объявление о сдаче в аренду на одном из популярных порталах по недвижимости (из крупнейших: www.ImmobilienScout24.de, www.immonet.de, www.wohnungsmarkt24.de/wohnung-mieten,www.null-provision.de), либо возлагаете поиск на управляющую компанию или маклера, который специализируется на сдаче недвижимости в аренду в том или ином городе. Именно они (маклер или управляющая компания) размещают объявления, показывают объект недвижимости, проверяют платежеспособность потенциальных арендаторов и заключают договор аренды.

Стоимость услуг маклера составляет, как правило, два месячных размера холодной арендной платы и оплачивается владельцем недвижимости при успешном заключении договора аренды. Правда, как замечает, исполнительный директор компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер, в некоторых случаях, когда речь идет об аренде объектов, пользующихся наибольшим спросом среди съемщиков, услуги маклера оплачивает сам арендатор. 

Справка Prian.ru. Холодная аренда – это арендная плата без учета коммунальных услуг. Из холодной аренды владелец недвижимости оплачивает услуги домоуправления, а также делает ежемесячные взносы в коммунальную кассу.
Обратите внимание! По законам Германии, максимально допустимый провизион («гонорар», «вознограждение»), который выплачивается маклеру, составляет 2,38 месячной оплаты.

О маклерах
Все маклеры, имеющие лицензию, работают официально и надежны. Тем не менее, лучше обращаться к крупным маклерским фирмам или самостоятельным маклерам.  В любом случае при сдаче жилья в аренду, больше внимания все же стоит уделять потенциальному арендатору, а не маклеру, который его нашел.

Учтите, что маклер не несет ответственность за найденного арендатора. Он, конечно, проверяет его документы. По ним, а также по личной беседе убеждается в некоторой надежности съемщика. Однако гарантировать порядочность того или иного арендатора и юридически отвечать за него маклер не может.

Если же вы решили заняться поиском самостоятельно и  разместить объявление о сдаче в аренду на одном из сайтов, то имейте в виду, что в объявлении нужно упомянуть о: наличии или отсутствии кухни, количестве комнат (комнатами не считаются коридоры, туалеты, ванные, кухни и кладовки), площади жилья, этажности, отсутствии или наличии парковочного места, подсобных помещениях, и, наконец, стоимости аренды (горячей или холодной). 

Сколько искать? 
Обычно срок поиска арендатора составляет 1-3 месяца. Длительность поисков зависит от самого объекта недвижимости и размера желаемой арендной платы. Для ускорения этого процесса есть несколько способов, воспользоваться которыми советуют эксперты. Во-первых, для более быстрого поиска арендатора можно снизить арендную плату, чтобы выделиться на фоне конкурентов (их скорее всего будет немало) или придать объекту больше привлекательности (например, сделать ремонт).

Во-вторых, при смене арендатора простоя недвижимости можно избежать, если заблаговременно позаботиться о поиске нового съемщика, то есть сразу после получения уведомления арендатора о его выезде.

Пример. Поисковая система немецкого портала ImmobilienScout24 на запрос "2-комнатная квартира в Мюнхене", выдала 645  результатов. В среднем квартиры небольшого метража здесь сдают по €800 в месяц. В маленьком Беблингене (150 тыс.жителей, земля Баден-Вюртемберг) таких предложений оказалось 69, а средняя арендная  плата составила €600.

Кого выбрать?

Перед сдачей недвижимости в аренду владелец жилья в Германии, как правило, просит потенциального арендатора заполнить специальную анкету, а также предоставить документы, подтверждающие платежеспособность "соискателя": справку от предыдущего арендодателя об отсутствии задолженностей и выписку из регистра должников (SHUFA). На основании этих документов владелец жилья может сделать выбор в пользу того или иного арендатора. 

 

Права и обязанности сторон
Начнем, пожалуй, с того, что основным актом, регулирующим арендное право в Германии, является раздел BGB-Mietrecht («арендное право») Гражданского кодекса страны. (Для тех, кто хочет изучить все подробно: нормы, защищающие права арендатора и арендодателя, расписаны в параграфах: с 535 по 548 и с 549 по 577). Взаимные обязательства жильца (Mieter) и владельца квартиры (Vermieter) регламентируются договором аренды (Mietvertrag). Согласно нему, арендатор обязан оплачивать коммунальные расходы, воду, отопление и электроэнергию. Также съемщик несет ответственность за устранение мелких неисправностей, например, ремонт крана в ванной комнате или выключателя. Решение более серьезных проблем, связанных с теми же сантехникой или электрикой, ложится на плечи владельца жилья.

При подписании договора арендатор оплачивает владельцу недвижимости гарантийный залог (Kaution) в размере двухмесячной арендной платы. Именно эта сумма является гарантией возмещения потерь в случае, если арендатор задерживает оплату или за время своего проживания что-то испортил в квартире. Если же после того, как жилец съехал, арендодатель не имеет к нему никаких претензий, залог будет возвращен. 

В договоре аренды обычно указывается количество человек, которые будут проживать в квартире. При пересдаче квартиры в субаренду арендатор обязан поставить об этом в известность и получить разрешение от владельца.

Обратите внимание! Ухудшение состояния недвижимости и различные поломки предотвращаются путем удержания залоговой суммы. Тем не менее, естественный износ недвижимости – неизбежен. 

Владелец вправе наведываться в свою квартиру несколько раз в год при предварительном согласовании с арендатором даты и времени посещения.

К сожалению, конкретно проследить за тем, кто проживает в квартире и чем занимается – сложно.

Обратите внимание! Некоторые платежи за коммунальные услуги, в частности, за отопление – зависят от расходов конкретного квартиросъемщика. Если арендатор принял решение покинуть квартиру, об этом он должен предупредить хозяина заранее. Сроки, в течение которых необходимо сообщить об отъезде, указываются в договоре о сдаче/найме квартиры и предписываются жилищным законодательством.Законодательно установленный срок на расторжение договора аренды по желанию арендатора – 3 месяца.

 

Как повысить арендную плату 

По немецкому законодательству, повышать арендную плату владелец жилья может не более, чем на 20% за три года. Так государство поддерживает уровень арендных плат и защищает права арендаторов. Исключениями являются случаи, когда в квартире был проведен качественный ремонт или улучшены жилищные условия.

Стоимость аренды  не может превышать актуальный уровень рыночных цен на аренду в том же районе, в доме или квартире аналогичного качества. Также поднять ее можно в том случае, если после выселения прежнего съемщика заключается новый договор с новым арендатором.

Как расторгнуть договор

Германия – страна арендаторов. Этот тезис подтверждается не только тем, что в стране много и часто снимают жилье, но также и широкими правами арендатора: при возникновении спорных случаев законодательство чаще всего встает на его сторону. В Германии расторгнуть договор со съемщиком за 24 часа невозможно. К примеру, если договор заключался на срок до пяти лет, то арендодатель обязан объявить о намерении его расторгнуть за три месяца до предполагаемого окончания срока, от пяти до восьми лет – за полгода, больше восьми лет – за девять месяцев. Данные сроки должны соблюдаться при расторжении договора аренды с целью личного проживания владельца недвижимости или его родственников.При этом потребность проживания в собственной квартире или доме должна быть доказана. Конечно, конкретно за вами никто следить не будет. Однако если впоследствии выяснится, что квартира была освобождена не с целью личного проживания, а с целью перепродажи или заселения нового арендатора, то у владельца могут возникнуть проблемы.

Для  бессрочного расторжения договора должны быть веские причины, среди которых:
1) неоднократное нарушение арендатором договора аренды (нарушения тех пунктов договора, которые сами по себе еще не являются основанием для его расторжения, но повторялись неоднократно);

2)  задержка арендной платы;

Если квартиросъемщик не оплачивает аренду в течение двух месяцев подряд, и размер задолженности достигает 2-месячного размера арендной платы, арендодатель имеет право на бессрочное расторжение договора аренды, после чего арендатор обязан выселиться. 

3)  нарушения арендатором правил внутреннего распорядка дома, например, шум в ночное время.

После того, как арендодатель принял решение выселить арендатора, ему необходимо отправить на его адрес так называемое «уведомительное письмо», в котором он информирует последнего о своих намерениях лично проживать в квартире и просить его покинуть жилье в течение установленного срока. 

Обратите внимание! В Германии выселить из арендуемого жилья сложно некоторые категории граждан. А именно: многодетные семьи, матерей-одиночек, пожилых людей и другие социально незащищенные группы. В случае необоснованного выселения, они могут пожаловаться в соответствующие органы, которые будут защищать их вплоть до суда.

Резюме

У аренды в Германии есть вполне очевидные особенности, встретить которые, например, в России, невозможно. Мы привыкли к тому, что отношения между арендодателем и квартиросъемщиком  у нас чаще строятся или на «доверии»,  или на пресловутом «авосе». Поэтому нередки случаи, когда после нескольких лет проживания в квартире арендатор вынужден в экстренном порядке собрать вещи и удалиться – договора то нет. При этом арендодателю нет необходимости предупреждать съемщика о желании выселить его за несколько месяцев.

В Германии не так. И если вы приобретаете жилье для сдачи в аренду, будьте готовы к тому, что в случае возникновения спорных ситуаций, закон окажется на стороне арендатора, а «навариться» на сдаче недвижимости, регулярно повышая цену и меняя арендаторов на "более выгодных" , не удастся.


За помощь в подготовке материала редакция благодарит  Любовь Баумгертнер из компании  L&B Immobiliya

Автор Наталья Круткова

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Черная дыра: страшная история о недвижимости в Германии

Германия – надежная страна для инвестиций в недвижимость. Это действительно так. Немецкий рынок – четкий, прозрачный, законный. Но даже здесь можно наломать дров, наделать ошибок, связаться не с теми партнерами и в результате получить не доход, а головную боль. Пример такой «боли» в этом материале… Читать

Как получить ВНЖ и гражданство Германии

В этом материале расскажем о тех шагах, которые вам предстоит пройти. Какие документы собирать? Куда их отдавать? Как долго ждать решения? Перед вами схема всего процесса с рекомендациями эксперта по каждому этапу. Стоит не только прочитать, но и сохранить. Читать

Почему стоит инвестировать в немецкую недвижимость прямо сейчас

Девять фактов, подтверждающих, что Германия – по-прежнему один из самых перспективных рынков недвижимости. А может, и самый! Читать

Законные и фиктивные способы переезда в Германию

В Германии нет иммиграционной программы «ВНЖ за покупку недвижимости или инвестиции в государственные ценные бумаги», как в Испании или Греции. Зато есть другие возможности, которыми могут воспользоваться состоятельные иностранцы. К сожалению, далеко не все консультанты об этом знают. А может, и специально вводят людей в заблуждение. В результате интернет пестрит предложениями о создании бизнеса, который будет работать только на бумаге, заключении поддельных трудовых договоров или даже фиктивных браков. Читать

Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать