Как купить недвижимость для сдачи в аренду в Германии. И не прогадать

15 июня 2012 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Германия

У вас есть некоторая сумма денег, которую не хочется потерять. Рубли съедает инфляция. Положить деньги в банк боязно. Покупка акций - еще страшнее. Есть вариант инвестиции в недвижимость, но тут главное верно выбрать страну…

Германия – одна из стран, на которые обращаешь внимание в первую очередь, если задумываешься об инвестициях в недвижимость. Это стабильная экономика, надежный рынок недвижимости и плюс к тому – возможность заработать на сдаче жилья в аренду.

О том, где сейчас лучше приобрести недвижимость для инвестиций, а также, какой доход от сдачи в аренду можно получить в Германии – в этом материале.
Что немцу хорошо, то русскому нет?

Немцы – нация арендаторов.  По статистике, 60% граждан этой страны живут в арендованном жилье. Откуда такая любовь к съемной недвижимости? Нам, убежденным в необходимости иметь «свое» жилье (так престижнее и спокойнее), понять немцев будет нелегко. Однако их любовь к аренде имеет вполне конкретные объяснения.

Начнем с того, что для немцев съемное жилье – не повод для комплексов. И тот факт, что за всю жизнь они сменили несколько десятков квартир, не станет причиной глубокой и затяжной депрессии.

Во-вторых, в некоторых случаях затраты на аренду оказываются меньше затрат на содержание собственного жилья. А значит, по мнению многих граждан Германии, иметь свою квартиру – это «хлопотно и обременительно».

Третья причина – историческая. В ходе Второй Мировой Войны значительная часть немецких городов была разрушена, население лишилось средств к существованию и не могло позволить себе строительство или покупку нового жилья. Так, рынок недвижимости Германии получил некоторую траекторию развития.

В-четвертых, съемное жилье дает возможность сохранять мобильность: будь то возможность переехать в другой город с лучшими карьерными перспективами или поселиться в «районе мечты», где жить хотелось всегда, но на собственную недвижимость денег не было.
И, наконец, в-пятых, арендатор в Германии  – лицо уважаемое. Он может быть уверен в том, что однажды ему не позвонит хозяин и не предложит за 24 часа собрать вещи и покинуть помещение. Закон защищает права арендаторов. В Германии  даже существует Союз Квартиросъемщиков, который следит за отношениями между хозяином и съемщиками и т.д. Подробно о правах арендатора мы расскажем в нашем следующем материале.

Генеральный директор компании IBA Immobiliya Валерий Гербер отмечает, что арендуют жилье даже те немцы, в собственности которых уже есть объекты недвижимости. «Представьте, что вы взяли квартиру в кредит. Чтобы осуществлять ежемесячные платежи, вам необходимо брать «энную» сумму из своего кармана и отдавать. Если для русских это вполне нормально, то немцы предпочитают сдавать это жилье в аренду, получать доход, полученные деньги отдавать за ипотеку и арендовать квартиры поскромнее», –  рассказывает Валерий Гербер.

Также не редки случаи, когда после долгой жизни, скажем, в четырехкомнатной квартире, пожилой (или не очень) гражданин Германии понимает, что фактически он использует всего две комнаты, а две другие пустуют и не приносят доход. Так принимается решение: большую, но свою, квартиру сдавать, получать доход от аренды и переехать в меньшее по площади, но съемное жилище.

Таким образом, снимают в Германии много и часто, причем не только «свои» но и иностранцы, что делает арендный бизнес в стране весьма прибыльным, а рынок активным. Желание вложить и заработать притягивает в Германию большое количество иностранных инвесторов, в том числе и из России.

Почему Германия?

В 2011 году доля иностранных покупателей недвижимости от общего объема инвестиций в Германии составила 30%. По мнению специалистов, немецкая недвижимость еще долгое время будет привлекать инвесторов-нерезидентов, хотя бы потому, что экономика Германии обладает «наибольшей вероятностью выживания после распада Еврозоны».

По прогнозам, немецкое жилье будет расти в цене еще несколько лет подряд, поскольку иностранные покупатели не находят достаточно прибыльной и безопасной альтернативы для инвестирования. Пытаясь застраховать свои сбережения от инфляции и долгового кризиса, ползущего по странам Европы, инвесторы активно приобретают недвижимость в этой стране.
К тому же, очков в копилку Германии добавляют и весьма доступные условия ипотечного кредитования. Для иностранцев процентные ставки составляют 4-5%, а на покупку недвижимости можно получить 70%-ый кредит.

Россияне также не оставили без внимания инвестиционную привлекательность Германии. По оценкам экспертов, для сдачи в аренду недвижимость приобретают около 60% (от общего числа покупателей) наших соотечественников.

Где сдать, чтобы не прогадать?
Основная задача инвестора – правильно выбрать место для покупки недвижимости. Чтобы потом не было больно за бесцельно потраченные деньги и небольшой доход. Даже территория выгодной Германии – неравномерна. Здесь есть более и  менее перспективные, с точки зрения сдачи в аренду, регионы.

«Инвестировать нужно в регионы, где велика вероятность найти большое количество потенциальных квартиросъемщиков», – считает Валерий Гербер. «Как правило, это крупные города с большим потоком туристов и рабочих мест. Например, ежегодно Берлин посещают около 2 млн.туристов. Это означает, что потребность в арендуемом жилье здесь будет всегда», – добавляет специалист.

Исполнительный директор компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер советует обратить внимание на Мюнхен, Дюссельдорф, Франкфурт, Штутгарт, Гамбург, где сосредоточено большое количество промышленных предприятий и финансовых учреждений. Например, завод автогиганта BMW в Мюнхене, компания Henkel, специализирующаяся на производстве бытовой химии, в Дюссельдорфе, во Франкфурте – Немецкий федеральный банк, а также штаб-квартиры пяти крупнейших частных банков; рабочие здесь получают более высокую заработанную плату, что отражается на более высокой арендной плате.

В крупных городах доход от аренды составляет примерно 3-6%. «Этот интервал объясняется тем, что разброс цен на высоколиквидную и менее ликвидную недвижимость очень большой, а разброс арендных плат – не настолько велик. Таким образом, доходность более ликвидной недвижимости ниже, чем менее ликвидной и утверждение «чем дороже объект, тем больший доход можно получить от него» правильно с точностью да наоборот, если рассматривать стоимость недвижимости за кв.м. и доход с аренды в процентном отношении», – рассказывает Любовь Баумгертнер.

Справка Prian.ru. Для расчета чистого дохода от аренды существует вполне простая схема: горячая аренда минус коммунальные услуги, умноженные на 12 месяцев, разделенные на цену недвижимости и умноженные на 100%.

Холодная аренда – это арендная плата без учета коммунальных услуг. Из холодной аренды владелец недвижимости оплачивает услуги домоуправления, а также делает ежемесячные взносы в коммунальную кассу.

Горячая аренда – это холодная аренда плюс коммунальные услуги (вода, отопление, уборка территории), т.е. полная сумма арендной платы, которую оплачивает арендатор.

Примеры от L&B Immobiliya
Средняя стоимость «квадрата» в Мюнхене стартует от €2,5 тыс. Например, двухкомнатная квартира площадью 31 кв.м., с арендатором «продается» за €92 тыс. Горячая арендная плата составляет €497, квартплата – €167,3. Таким образом, ежегодный доход от сдачи в аренду подобного объекта составит 4,3%.

В Берлине цена кв.м. недвижимости начинается от €1,1 тыс. Например, однокомнатная квартира площадью 33 кв.м. (с арендатором), продается по цене в €34 тыс. Холодная арендная плата составляет €183 евро, горячая – €243, «жилая плата»(общая сумма расходово по квартире: коммунальные услуги+домоуправление+коммунальная касса) – €134. Доходность такого объекта – около 3,8% в год.

Справка Prian.ru. Если владелец недвижимости для сдачи в аренду прибегает к помощи специальных управляющих компаний, то за свои услуги, как правило, они берут фиксированную сумму в месяц: около €20-25 плюс НДС 19% плюс ведение банковского счета для проведения финансовых операций по арендным, коммунальным и другим платежам. Кроме того, для иностранных инвесторов, в том числе для граждан России, существует налог на прибыль от сдачи квартиры в аренду. Он составляет от 14%.

Помимо крупных индустриальных мегаполисов, не стоит забывать и о небольших городках. Высокая доходность здесь обусловлена низкими ценами на недвижимость и средними арендными ставками. Например, в Эссене (федеральная земля Северный Рейн-Вестфалия)  двухкомнатную квартиру площадью около 50 кв.м. без арендаторов можно приобрести, если повезет, и за  €20 тыс. При этом доход от сдачи в аренду  может быть даже выше, чем в Мюнхене или Берлине – около 7,5%. Однокомнатная квартира, выставленная на продажу за €15 тыс., но с арендатором, может приносить чуть больше – около 8,5%.
Как назначать арендную ставку?

Полученный доход от сдачи в аренду может меняться в большую сторону, если арендная плата повышается, и в меньшую стороны, если повышаются расходы на содержание: взносы в коммунальную кассу дома или услуги домоуправления. При этом подорожание коммунальных услуг арендодателя может не беспокоить, поскольку в случае их повышения оплачивать разницу придется арендатору.

На Востоке Германии цены ниже, чем на Западе. В столице страны, Берлине, стоимость съемного жилья составляет около €8 за кв.м., а в Мюнхене или Штутгарте –  €12-14 за «квадрат».

Самые низкие арендные ставки, от €3,5 до €5,5 за кв.м. холодной аренды, зафиксированы в Саксонии, Саксонии-Анхальт, Бранденбурге, частично Нижней Саксонии и частично северной Баварии.

В каждом городе и районе Германии существует т.н. Mietspiegel, т.е. средняя статистическая стоимость арендной платы, которой обычно придерживаются при сдаче недвижимости в аренду. Хотя при новой сдаче в аренду владелец вправе требовать арендную плату по собственному усмотрению.

Факторами, которые влияют на формирование стоимости, являются: район города, имеющаяся инфраструктура (станция общественного транспорта, магазины, школы, детские сады и т.д.), наличие поблизости парковых зон или водоемов, уровень шума и безопасности, внешний вид, год постройки и состояние здания (наибольшее предпочтение отдается санированным старинным зданиям либо совсем новым), а также состояние и вид самой квартиры (планировка, наличие свежего ремонта, встроенной кухни, балкона и т.д.).

Обратите внимание! Для сдачи в аренду в Германии часто приобретают объекты недвижимости, выставленные банками на аукцион. Стоимость такого жилья может быть на 15-20% ниже рыночной.

В качестве заключения

Аналитики советуют обращать внимание на инвестиционные риски: более длительный срок на поиск арендатора, простой недвижимости при смене арендатора, отсутствие арендных платежей в случае, если арендатор по каким-то причинам перестал оплачивать арендную плату, а также ухудшение состояния недвижимости вследствие ее износа.. Они выше в тех городах, где стоимость аренды жилья за последние три года увеличилась менее, чем на 1,5% в год. Если же стоимость аренды жилья выросла на 2% в год и больше, и этот показатель превышает годовой рост цен на недвижимость, доходность от сдачи в аренду окажется выше.

В следующем материале мы продолжим рассказывать об аренде в Германии: как найти арендатора, какими правами и обязанностями обладает арендодатель, а также, за что можно выселить неугодных жильцов.

 

За помощь в подготовке материала редакция благодарит Валерия Гербера из компании IBA Immobiliya, Любовь Баумгертнер из компании L&B Immobiliya.

 

Автор Наталья Круткова

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
25 вопросов об иммиграции в Германию

Как можно получить немецкий ВНЖ? Сколько денег понадобится для этого? Где гарантии, что моей семье не откажут? Когда мы сможем претендовать на гражданство Германии? Самые популярные вопросы от тех, кто хочет оформить вид на жительство, и ответы на них от эксперта по инвестиционной иммиграции – в этом материале. Сохраните эту статью в закладки. А если понадобятся более подробные ответы – обращайтесь, специалисты вас проконсультируют. Читать

Работа в Германии: как найти, кем устроиться и сколько можно заработать?

Германия – привлекательная для иммигрантов страна. Здесь высокий уровень жизни, низкая безработица, хорошее социальное обеспечение. Даже в маленьком немецком городе – красиво и убрано. Климат в стране мягкий, продукты – качественные, а расходы в соотношении со средним заработком позволяют не только комфортно жить, но и путешествовать. Так насколько сложно устроиться на работу в Германии и какие особенности следует учесть? Давайте разберемся. Читать

Почему вкладывать в недвижимость Германии больше невыгодно

Рынок недвижимости Германии уже не тот. Объекты, на которых привыкли зарабатывать инвесторы, больше не приносят желаемый доход. Искать рентабельные предложения становится все сложнее. С какими рисками сталкиваются иностранцы, и что делать тем, кто хочет вкладывать в немецкое «бетонное золото»? Читать

Фоторепортаж: инвесторы в недвижимость Германии встретились в Москве

Как зарабатывать на коммерческой недвижимости Германии? Сколько составит чистый доход инвестора? Как получить ВНЖ для себя и семьи? Вопросы надежности вложений, налогообложения и доходности обсуждались в течение двух дней на Международном форуме «Германия – инвесторам» в Москве. Читать

Черная дыра: страшная история о недвижимости в Германии

Германия – надежная страна для инвестиций в недвижимость. Это действительно так. Немецкий рынок – четкий, прозрачный, законный. Но даже здесь можно наломать дров, наделать ошибок, связаться не с теми партнерами и в результате получить не доход, а головную боль. Пример такой «боли» в этом материале… Читать