Личный опыт: Инвестиционные квартиры в Германии с доходностью 7-8% годовых

* На Западе Германии всегда есть работа, а, значит, и платежеспособный спрос. Хотя и на Востоке можно сдавать квартиры, например, по социальным программам, когда за съемщиков будет платить государство.
* Стоимость 1-комнатных квартир в Кельне начинается от €40 тыс.
* Если бы я положила деньги на валютный депозит, то все равно больше не заработала бы.

- Вероника, как вы пришли к идее вложения средств в зарубежную недвижимость? Почему выбрали Германию?
- По-моему, ни у вас в России, ни у нас на Украине «ловить» нечего. Деньги страшно оставлять даже в банках, потому что в любой момент все может кончиться крахом. Поэтому для того, чтобы сохранить и приумножить имеющиеся сбережения, я решила найти надежную страну со стабильной экономикой.
Прежде чем решиться на сделку, я изучила информацию о разных рынках недвижимости. В частности, планировала купить объекты в Австрии или в Венгрии. Однако в первой стране цены на жилье достаточно высоки, и за ту сумму, которой я располагала, приобрести приличные квартиры было бы крайне сложно. Кроме того, во многих районах Австрии действуют ограничения на продажу недвижимости иностранцам.

Справка Prian.ru
Австрийские законы, регулирующие приобретение недвижимости иностранцами, разнятся в зависимости от федеральной земли. Можно отметить, что западные федеральные земли (Тироль, Форарльберг и Зальцбург) имеют наиболее строгие законы, а Вена, напротив, славится своим относительно либеральным отношением к иностранным инвесторам. Подробнее читайте в статье «Процедура приобретения недвижимости в Австрии».

Что касается Венгрии, то от покупки местной недвижимости я отказалась из-за языкового барьера, а также по причине того, что не смогла найти хорошего посредника.
В Германии нас интересовали самые развитые и преуспевающие регионы – в основном, крупные города в федеральных землях Бавария (Мюнхен) и Северный Рейн-Вестфалия (Дюссельдорф, Кельн, Бонн). Это крупные промышленные центры, в которых не возникло бы проблем со сдачей недвижимости в наем. Однако объекты в Мюнхене не подошли нам по бюджету, а в Дюссельдорфе мы не смогли найти посредников. В итоге остановились на квартирах в Бонне.
Говорят, сейчас выгодно сдавать недвижимость в Берлине. Но мы все-таки хотели приобрести объекты в западной части страны. Во-первых, квартирный фонд там более качественный. Во-вторых, Восток все еще депрессивный регион, несмотря на то, что туда вкладывается много денег. А на Западе всегда есть работа, а, значит, и платежеспособный спрос. Хотя и на Востоке можно сдавать квартиры, например, по социальным программам, когда за съемщиков будет платить государство.
- Насколько я поняла, на этапе выбора недвижимости за границей серьезной проблемой для вас оказался поиск посредника. Расскажите, как вы нашли компанию, которая все-таки провела сделку, – по рекомендации, на выставке или через интернет? На что вы обращали внимание при поиске риэлтора?
- Мы общались с разными риэлторами. Некоторые фирмы нам заявляли примерно следующее: «вы нам перечислите деньги за нашу работу, потом приедете в Германию, мы вам все оформим». Иными словами, я должна была оплатить проценты, причем немаленькие, не видя даже той недвижимости, которую они хотели мне продать. Такой вариант работы мне совсем не понравился – страшно вслепую перечислять деньги в чужую страну.
Совершенно случайно, изучая предложения на портале Prian.ru, мы наткнулись на компанию Immobilien-bonn. Написали им, стали общаться. Мне понравились как варианты недвижимости, которые они предлагали, так и внимательное отношение к клиентам – они согласовывали с нами каждый шаг и давали полезные советы. А когда мы в первый раз прилетели в Германию, нас встретили в аэропорту (при этом на часах было всего шесть утра!).
Кроме того, мы покупали квартиры специально для сдачи в аренду. Поэтому хотели найти риэлторское агентство, которое не бросает своих клиентов после сделки купли-продажи, а продолжает заниматься эксплуатацией недвижимости. В компании Immobilien-bonn как раз предоставляли такие услуги. Они нам уже помогли подобрать арендаторов для второй квартиры, и сейчас все бытовые вопросы решаются через них.
- Сложно ли было найти в Германии подходящую для сдачи в аренду квартиру? Вы много вариантов посмотрели?
- Мы изучили пять-шесть объектов недвижимости в Кельне, и еще столько же в Бонне. Причины отказов были разными. Например, нам предлагали замечательный дом в центре Кельна с панорамным остеклением, бассейном на верхнем этаже и другой дополнительной инфраструктурой. Однако за все эти «чудеса» пришлось бы платить собственнику, из-за чего наш доход от сдачи жилья в аренду был бы ниже.
Еще от одной хорошей квартиры пришлось отказаться потому, что лифт в доме, в котором она находилась, требовал ремонта. А значит нам, прежде чем сдать жилье в аренду, пришлось бы вложить в недвижимость дополнительную сумму.
После изучения местных рынков недвижимости мы пришли к следующему выводу. Стоимость 1-комнатных квартир в Кельне начинается от €40 тыс. Это большой город, в котором всегда существует спрос на съемное жилье. Однако в Бонне можно купить апартаменты по меньшей цене, а арендная плата за них будет сопоставима с кельнской. Соответственно, в Бонне доходность от сдачи недвижимости в наем выше.
- Сколько можно заработать на аренде 1-комнатной квартиры в Бонне? Вы довольны этим результатом?
- Чистая арендная плата (после вычета коммунальных услуг) за мои квартиры составляет около €250 в месяц. В результате, я выхожу на доходность в 7-8% годовых.
Довольна ли я? Понимаете, если я положу эти деньги на валютный депозит, то все равно больше не заработаю. К тому же у нас в Украине идут разговоры о том, чтобы банковские вклады населения облагать налогами. А недвижимость в Германии мало того что приносит мне стабильный доход в валюте от аренды, так еще ее стоимость каждый год увеличивается на несколько процентов.
О том, что цены на немецкую недвижимость могут рухнуть, я не волнуюсь. По-моему, Германия – это одно из двух государств, которые на данный момент руководят Европой. Второе – Франция. Вложение средств во французскую недвижимость также наверняка безопасно, но там совсем другие расценки…
- В Германии действуют ограничения на увеличение арендной платы. Также там очень непросто выселить из квартиры нанимателя… Особенности местного законодательстве вас не остановили?
- Немецкие законы одинаково относятся как местным, так и к иностранным владельцам недвижимости. Никакого давления на нас как на нерезидентов я не почувствовала.

Справка Prian.ru
В Германии расторгнуть договор со съемщиком за 24 часа невозможно. К примеру, если договор заключался на срок до пяти лет, то арендодатель обязан объявить о намерении его расторгнуть за три месяца до предполагаемого окончания срока, от пяти до восьми лет – за полгода, больше восьми лет – за девять месяцев. Подробнее читайте  в статье «Сдаем в аренду квартиру в Германии: особенности, законы, подводные камни».

В первой квартире, которую мы приобрели, арендатор жил уже на протяжении 15 лет. Мы сразу ему немного подняли квартплату, так как последнее повышение аренды у него было пять лет назад. Он не возражал.
Во второй квартире мы первым делом сделали косметический ремонт. Отмечу, что в Германии это стоит совсем дешево. Так, за кухню вместе со всей техникой мы заплатили всего €1000. Потом агентство помогло нам найти арендаторов, которым мы сразу установили плату, соответствующую современным рыночным условиям.
Честно говоря, сдавать квартиру у нас на Украине я бы побоялась. Наниматели разгромят жилье, съедут, не заплатив, а потом ищи их по всей стране. У нас милиция даже дела об убийствах не всегда раскрывает, а такими вопросами никто и заниматься не будет.
Германия, на мой взгляд, - это единственная страна, где законы действительно работают. Например, если вы оставите машину в неправильном месте, обязательно найдется какой-нибудь пенсионер, который позвонит, куда положено. Не потому что он «стукач», а потому, что так «не должно быть». В этом вся Германия. Поэтому я уверена, что если с нанимателями возникнут какие-то разногласия, их всегда можно будет урегулировать цивилизованными методами.
Беседовала Анастасия Фалей

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru