Личный опыт: Инвестиционные квартиры в Германии с доходностью 7-8% годовых

9 августа 2012 года
| Рубрики: Личный опыт
Теги: Германия

Чем Германия лучше Австрии и Венгрии? Как выбрать недвижимость для сдачи в аренду? И сколько можно заработать на однокомнатной квартире в Бонне? На эти и другие вопросы ответила Вероника, которая владеет двумя апартаментами в Западной Германии.

 

ДОСЬЕ PRIAN.RU
Покупатель:  Вероника, предприниматель из Днепропетровска
Риэлтор: Immobilien-bonn
Регион: Германия, Северный Рейн-Вестфалия, Бонн
Объект: две однокомнатные квартиры
Сделка: покупка на вторичном рынке, 2010 и 2011 годы
Цена: около €30 тыс. за каждую

* На Западе Германии всегда есть работа, а, значит, и платежеспособный спрос. Хотя и на Востоке можно сдавать квартиры, например, по социальным программам, когда за съемщиков будет платить государство.
* Стоимость 1-комнатных квартир в Кельне начинается от €40 тыс.
* Если бы я положила деньги на валютный депозит, то все равно больше не заработала бы.


- Вероника, как вы пришли к идее вложения средств в зарубежную недвижимость? Почему выбрали Германию?
- По-моему, ни у вас в России, ни у нас на Украине «ловить» нечего. Деньги страшно оставлять даже в банках, потому что в любой момент все может кончиться крахом. Поэтому для того, чтобы сохранить и приумножить имеющиеся сбережения, я решила найти надежную страну со стабильной экономикой.

Прежде чем решиться на сделку, я изучила информацию о разных рынках недвижимости. В частности, планировала купить объекты в Австрии или в Венгрии. Однако в первой стране цены на жилье достаточно высоки, и за ту сумму, которой я располагала, приобрести приличные квартиры было бы крайне сложно. Кроме того, во многих районах Австрии действуют ограничения на продажу недвижимости иностранцам.
 


Справка Prian.ru
Австрийские законы, регулирующие приобретение недвижимости иностранцами, разнятся в зависимости от федеральной земли. Можно отметить, что западные федеральные земли (Тироль, Форарльберг и Зальцбург) имеют наиболее строгие законы, а Вена, напротив, славится своим относительно либеральным отношением к иностранным инвесторам. Подробнее читайте в статье «Процедура приобретения недвижимости в Австрии».



Что касается Венгрии, то от покупки местной недвижимости я отказалась из-за языкового барьера, а также по причине того, что не смогла найти хорошего посредника.

В Германии нас интересовали самые развитые и преуспевающие регионы – в основном, крупные города в федеральных землях Бавария (Мюнхен) и Северный Рейн-Вестфалия (Дюссельдорф, Кельн, Бонн). Это крупные промышленные центры, в которых не возникло бы проблем со сдачей недвижимости в наем. Однако объекты в Мюнхене не подошли нам по бюджету, а в Дюссельдорфе мы не смогли найти посредников. В итоге остановились на квартирах в Бонне.

Говорят, сейчас выгодно сдавать недвижимость в Берлине. Но мы все-таки хотели приобрести объекты в западной части страны. Во-первых, квартирный фонд там более качественный. Во-вторых, Восток все еще депрессивный регион, несмотря на то, что туда вкладывается много денег. А на Западе всегда есть работа, а, значит, и платежеспособный спрос. Хотя и на Востоке можно сдавать квартиры, например, по социальным программам, когда за съемщиков будет платить государство.

- Насколько я поняла, на этапе выбора недвижимости за границей серьезной проблемой для вас оказался поиск посредника. Расскажите, как вы нашли компанию, которая все-таки провела сделку, – по рекомендации, на выставке или через интернет? На что вы обращали внимание при поиске риэлтора?
- Мы общались с разными риэлторами. Некоторые фирмы нам заявляли примерно следующее: «вы нам перечислите деньги за нашу работу, потом приедете в Германию, мы вам все оформим». Иными словами, я должна была оплатить проценты, причем немаленькие, не видя даже той недвижимости, которую они хотели мне продать. Такой вариант работы мне совсем не понравился – страшно вслепую перечислять деньги в чужую страну.

Совершенно случайно, изучая предложения на портале Prian.ru, мы наткнулись на компанию Immobilien-bonn. Написали им, стали общаться. Мне понравились как варианты недвижимости, которые они предлагали, так и внимательное отношение к клиентам – они согласовывали с нами каждый шаг и давали полезные советы. А когда мы в первый раз прилетели в Германию, нас встретили в аэропорту (при этом на часах было всего шесть утра!).

Кроме того, мы покупали квартиры специально для сдачи в аренду. Поэтому хотели найти риэлторское агентство, которое не бросает своих клиентов после сделки купли-продажи, а продолжает заниматься эксплуатацией недвижимости. В компании Immobilien-bonn как раз предоставляли такие услуги. Они нам уже помогли подобрать арендаторов для второй квартиры, и сейчас все бытовые вопросы решаются через них.

- Сложно ли было найти в Германии подходящую для сдачи в аренду квартиру? Вы много вариантов посмотрели?
- Мы изучили пять-шесть объектов недвижимости в Кельне, и еще столько же в Бонне. Причины отказов были разными. Например, нам предлагали замечательный дом в центре Кельна с панорамным остеклением, бассейном на верхнем этаже и другой дополнительной инфраструктурой. Однако за все эти «чудеса» пришлось бы платить собственнику, из-за чего наш доход от сдачи жилья в аренду был бы ниже.

Еще от одной хорошей квартиры пришлось отказаться потому, что лифт в доме, в котором она находилась, требовал ремонта. А значит нам, прежде чем сдать жилье в аренду, пришлось бы вложить в недвижимость дополнительную сумму.

После изучения местных рынков недвижимости мы пришли к следующему выводу. Стоимость 1-комнатных квартир в Кельне начинается от €40 тыс. Это большой город, в котором всегда существует спрос на съемное жилье. Однако в Бонне можно купить апартаменты по меньшей цене, а арендная плата за них будет сопоставима с кельнской. Соответственно, в Бонне доходность от сдачи недвижимости в наем выше.

- Сколько можно заработать на аренде 1-комнатной квартиры в Бонне? Вы довольны этим результатом?
- Чистая арендная плата (после вычета коммунальных услуг) за мои квартиры составляет около €250 в месяц. В результате, я выхожу на доходность в 7-8% годовых.

Довольна ли я? Понимаете, если я положу эти деньги на валютный депозит, то все равно больше не заработаю. К тому же у нас в Украине идут разговоры о том, чтобы банковские вклады населения облагать налогами. А недвижимость в Германии мало того что приносит мне стабильный доход в валюте от аренды, так еще ее стоимость каждый год увеличивается на несколько процентов.

О том, что цены на немецкую недвижимость могут рухнуть, я не волнуюсь. По-моему, Германия – это одно из двух государств, которые на данный момент руководят Европой. Второе – Франция. Вложение средств во французскую недвижимость также наверняка безопасно, но там совсем другие расценки…

- В Германии действуют ограничения на увеличение арендной платы. Также там очень непросто выселить из квартиры нанимателя… Особенности местного законодательстве вас не остановили?
- Немецкие законы одинаково относятся как местным, так и к иностранным владельцам недвижимости. Никакого давления на нас как на нерезидентов я не почувствовала.
 


Справка Prian.ru
В Германии расторгнуть договор со съемщиком за 24 часа невозможно. К примеру, если договор заключался на срок до пяти лет, то арендодатель обязан объявить о намерении его расторгнуть за три месяца до предполагаемого окончания срока, от пяти до восьми лет – за полгода, больше восьми лет – за девять месяцев. Подробнее читайте  в статье «Сдаем в аренду квартиру в Германии: особенности, законы, подводные камни».



В первой квартире, которую мы приобрели, арендатор жил уже на протяжении 15 лет. Мы сразу ему немного подняли квартплату, так как последнее повышение аренды у него было пять лет назад. Он не возражал.

Во второй квартире мы первым делом сделали косметический ремонт. Отмечу, что в Германии это стоит совсем дешево. Так, за кухню вместе со всей техникой мы заплатили всего €1000. Потом агентство помогло нам найти арендаторов, которым мы сразу установили плату, соответствующую современным рыночным условиям.

Честно говоря, сдавать квартиру у нас на Украине я бы побоялась. Наниматели разгромят жилье, съедут, не заплатив, а потом ищи их по всей стране. У нас милиция даже дела об убийствах не всегда раскрывает, а такими вопросами никто и заниматься не будет.

Германия, на мой взгляд, - это единственная страна, где законы действительно работают. Например, если вы оставите машину в неправильном месте, обязательно найдется какой-нибудь пенсионер, который позвонит, куда положено. Не потому что он «стукач», а потому, что так «не должно быть». В этом вся Германия. Поэтому я уверена, что если с нанимателями возникнут какие-то разногласия, их всегда можно будет урегулировать цивилизованными методами.

Беседовала Анастасия Фалей

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Инвестируем в стабильность. Обзор рынка недвижимости Германии – 2017-2018

Экономика снова в плюсе. Цены на квартиры в мегаполисах близки к пику. Иностранцы ищут новые регионы и типы объектов для получения максимального дохода. Перед вами обзор рынка недвижимости Германии – самой популярной страны у тех, кто хочет зарабатывать на квадратных метрах. Читать

Жилая недвижимость Германии: где искать инвестиционный объект?

Какие города Германии считаются самыми привлекательными для инвестиций? Сколько денег понадобится для покупки местной квартиры? И как будут меняться цены в 2018 году? Статья будет полезна для всех, кто планирует зарабатывать на немецкой недвижимости. Читать

Инвестору на заметку: в какую недвижимость Германии вкладывать деньги

Недвижимость в Германии – инвестиционная цель №1 для многих иностранных покупателей. Собственность в стране с самой сильной экономикой Европы может приносить прибыль. Спрос и цены растут. Но доходность каждого отдельного объекта зависит от множества параметров и различается в разы. Как же подобрать максимально выгодный вариант для себя? Своим взглядом на рынок недвижимости Германии и перспективные направления для инвестиций поделилась Екатерина Демидова из компании DEM-GROUP. Читать

25 вопросов об иммиграции в Германию

Как можно получить немецкий ВНЖ? Сколько денег понадобится для этого? Где гарантии, что моей семье не откажут? Когда мы сможем претендовать на гражданство Германии? Самые популярные вопросы от тех, кто хочет оформить вид на жительство, и ответы на них от эксперта по инвестиционной иммиграции – в этом материале. Сохраните эту статью в закладки. А если понадобятся более подробные ответы – обращайтесь, специалисты вас проконсультируют. Читать

Работа в Германии: как найти, кем устроиться и сколько можно заработать?

Германия – привлекательная для иммигрантов страна. Здесь высокий уровень жизни, низкая безработица, хорошее социальное обеспечение. Даже в маленьком немецком городе – красиво и убрано. Климат в стране мягкий, продукты – качественные, а расходы в соотношении со средним заработком позволяют не только комфортно жить, но и путешествовать. Так насколько сложно устроиться на работу в Германии и какие особенности следует учесть? Давайте разберемся. Читать