Версия
для печати
для печати
В основе данного материала выступление руководителя направления «Недвижимость в Германии, Швейцарии, Австрии и Финляндии» компании «Страна Плюс» Натальи Котовой на семинаре портала Prian.ru, прошедшем в рамках выставки «Жилищный проект».
Почему Германия?
С точки зрения арендного бизнеса Германия наиболее интересна в Европе по ряду причин.
В первую очередь потому, что немецкая экономика - одна из самых стабильных в Европе с высоким уровнем жизни населения.
От 60 до 70% немцев предпочитает арендовать, а не покупать недвижимость. Это связано с тем, что немцы хотят строить дом на своем участке земли, где можно жить на пенсии. Также причина заключается в том, что большая доля немцев мигрируют из одного города в другой в связи с переездом и сменой места работы. Поэтому арендный бизнес в Германии давно устоялся, абсолютно все процедуры стандартизированы и прозрачны.
Кроме того, иностранцы, купившие недвижимость в Германии, в своих правах и обязанностях приравнены к немцам.
Стоит отметить высокое качество объектов недвижимости в этой стране.
В какую недвижимость можно инвестировать в Германии.
Вы можете инвестировать в жилую или в коммерческую недвижимость. К жилой недвижимости в Германии можно отнести квартиры, а также доходные дома. К коммерческой – офисы, торговую, складскую и гостиничную недвижимость.
Не рекомендуется покупать недвижимость в небольших городах, особенно в так называемых депрессивных регионах страны. К депрессивным районам можно отнести практически всю Восточную часть Германии, в том числе часть бывшей ФРГ.
В депрессивных регионах Германии покупателя ожидают следующие риски. Во-первых, опасность не найти арендатора. Поскольку здесь есть сложности с трудоустройством и наблюдается отток населения в более крупные города. Много квартир в Восточной Германии пустуют – они не рентабельны уже достаточно давно. В бывшей социалистической части Германии часто можно встретить дома панельного типа, 70-80 годов постройки. Спрос на жилье в этих регионах достаточно низкий, а цены на квартиры могут достигать €10 000. Такое жилье, как правило, сложно сдать в аренду. Потенциальному нанимателю нет смысла арендовать квартиру с такой ценой – гораздо выгоднее приобрести ее в собственность.
Во-вторых, высока вероятность того, что ваш наниматель потеряет работу и не сможет оплачивать съем квартиры. А по немецким законам вам придется достаточно долго расставаться с этим арендатором и нести расходы на содержание квартиры в этот период самостоятельно. Кроме того, в этих регионах страдает и качество домов. Квартира в доме, который находится в депрессивном регионе, наверняка потребует ремонта. А расходы на ремонт и содержание дома несут собственники жилья.
Специалисты советуют покупать жилье для последующей сдачи в аренду в крупных городах и пригородах – в Берлине, Франкфурте, Мюнхене, Гамбурге
Если Вы все же решили купить квартиру в восточной части Германии, внимательно ознакомьтесь с показателями уровня жизни населения, арендными ставками и количеством предложений квартир для сдачи в аренду.
Каким бюджетом необходимо обладать
В Берлине, чтобы купить хорошую квартиру для сдачи в аренду, необходимо рассчитывать на бюджет от €60 тыс. Во Франкфурте на эту же квартиру понадобится порядка €130 тыс. Мюнхен – самый дорогой город. Здесь придется выложить более €250 тыс.
Цены в Мюнхене не случайно являются самыми высокими во всей Германии. Дело в том, что экономическое процветание в стране возрастает от севера к югу. И Мюнхен, расположенный на юге государства, является средоточием его богатства – по уровню жизни, по уровню доходов населения, по количеству крупных предприятий. Поэтому и жилье здесь является самым дорогим во всей Германии.
Для того, чтобы купить коммерческую недвижимость, необходимо оперировать суммой свыше €500 тыс.
Какой доход может получить арендодатель
В Берлине при аренде квартиры 75 кв.м можно получить около 4,3% годовых. Во Франкфурте при аренде аналогичного объекта можно рассчитывать на прибыль 4,6% годовых, а в Мюнхене – 4,7% годовых. Отметим, что это усредненные цифры.
Если рассматривать коммерческую недвижимость, то средний доход от аренды офисной недвижимости составит около 4,88%, торговой недвижимости – 4,75%, складской – около 6%.
Особенности аренды жилья в Германии
Аренда жилья в Германии имеет свои особенности. Одной из них является то, что договор аренды недвижимости заключается, как правило, на неограниченный срок. То есть арендатора вы получаете «всерьез и надолго».
Арендодатель не обязан предоставлять квартиру с мебелью. Все расходы по меблировке объекта ложатся на плечи квартиросъемщика. Помимо этого, в договоре предусмотрено, что квартира по окончании срока аренды должна быть передана арендодателю в том состоянии, в котором она была в момент заключения договора. А это значит, что съемщик даже через 20 лет будет обязан покрасить стены и вернуть вам объект в том же виде, в котором он находился изначально. Весь мелкий ремонт наниматель также обязан осуществлять за свой счет, поэтому к этим расходам вы также не будете иметь отношения.
Еще одной важной особенностью является тот факт, что в Германии арендатор самостоятельно заключает договоры на электроснабжение, телефон, газ и интернет. Соответственно, если съемщик не заплатил по счетам и съехал, то этот долг не станет вашей проблемой, арендатор будет нести ответственность за оплату услуг и после окончания договора аренды.
Собственник жилья в Германии, как правило, оплачивает только расходы на капитальный ремонт, налог на недвижимость и услуги управляющей компании по сдаче квартиры в аренду.
Куда еще податься арендодателю?
Для целей аренды выгодно покупать квартиры в столицах и популярных курортах таких европейских стран, как Франция, Италия, Испания. Не рекомендуется покупать недвижимость в инвестиционных целях в Болгарии, Греции и прочих государствах со слабой экономикой и нестабильными доходами населения.
В арендном бизнесе всегда есть риски, связанные с неплатежами и сложностью сдачи в аренду недвижимости. Если ситуация в стране в целом нестабильная, высокая безработица и низкий уровень жизни населения - данные риски увеличиваются, и доходность объекта будет сложнее просчитать. Кроме того, неустойчивая экономическая ситуация всегда снижает спрос на недвижимость и приводит к уменьшению цен на нее. Таким образом, в дальнейшем собственник такого жилья может столкнуться с риском потери не только дохода, но и капитализации объекта. Продать такую собственность также будет сложно.
Автор Ольга Давыдова
