Купить, чтобы сдавать: как заработать на аренде жилья в Германии

13 июня 2013 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Германия

Германию принято считать синонимом качества, пунктуальности и практичности. Однако для многих, кто знаком с рынком недвижимости, эта страна олицетворяет собой еще и привлекательные возможности для арендного бизнеса. Чем именно Германия выгодна для российского собственника жилья, в какие объекты и за какие деньги вы можете инвестировать, где можно, а где не стоит покупать квартиру с целью сдачи в аренду – на все эти вопросы вы найдете ответы в этой статье.

В основе данного материала выступление руководителя направления «Недвижимость в Германии, Швейцарии, Австрии и Финляндии» компании «Страна Плюс» Натальи Котовой на семинаре портала Prian.ru, прошедшем в рамках выставки «Жилищный проект».
 

Почему Германия?

С точки зрения арендного бизнеса Германия наиболее интересна в Европе по ряду причин.

В первую очередь потому, что немецкая экономика - одна из самых стабильных в Европе с высоким уровнем жизни населения.

От 60 до 70% немцев предпочитает арендовать, а не покупать недвижимость. Это связано с тем, что немцы хотят строить дом на своем участке земли, где можно жить на пенсии. Также причина заключается в том, что большая доля немцев мигрируют из одного города в другой в связи с переездом и сменой места работы. Поэтому арендный бизнес в Германии давно устоялся, абсолютно все процедуры стандартизированы и прозрачны.

Кроме того, иностранцы, купившие недвижимость в Германии, в своих правах и обязанностях приравнены к  немцам.

Стоит отметить высокое качество объектов недвижимости в этой стране.  
 

В какую недвижимость можно инвестировать в Германии.
   
Вы можете инвестировать в жилую или в коммерческую недвижимость. К жилой недвижимости в Германии можно отнести квартиры, а также доходные дома. К коммерческой – офисы, торговую, складскую и гостиничную недвижимость.

Не рекомендуется покупать недвижимость в небольших городах, особенно в так называемых депрессивных регионах страны. К депрессивным районам можно отнести практически всю Восточную часть Германии, в том числе часть бывшей ФРГ.

В депрессивных регионах Германии покупателя ожидают следующие риски. Во-первых, опасность не найти арендатора. Поскольку здесь есть сложности с трудоустройством и наблюдается отток населения в более крупные города. Много квартир в Восточной Германии пустуют – они не рентабельны уже достаточно давно. В бывшей социалистической части Германии часто можно встретить дома панельного типа, 70-80 годов постройки. Спрос на жилье в этих регионах достаточно низкий, а цены на квартиры могут достигать €10 000. Такое жилье, как правило, сложно сдать в аренду. Потенциальному нанимателю нет смысла арендовать квартиру с такой ценой – гораздо выгоднее приобрести ее в собственность.

 

Во-вторых, высока вероятность того, что ваш наниматель потеряет работу и не сможет оплачивать съем квартиры. А по немецким законам вам придется достаточно долго расставаться с этим арендатором и нести расходы на содержание квартиры в этот период самостоятельно. Кроме того, в этих регионах страдает и качество домов. Квартира в доме, который находится в депрессивном регионе, наверняка потребует ремонта. А расходы на ремонт и содержание дома несут собственники жилья.

Специалисты советуют покупать жилье для последующей сдачи в аренду в крупных городах и пригородах – в Берлине, Франкфурте, Мюнхене, Гамбурге

Если Вы все же решили купить квартиру в восточной части Германии, внимательно ознакомьтесь с показателями уровня жизни населения, арендными ставками и количеством предложений квартир для сдачи в аренду.
 

Каким бюджетом необходимо обладать

В Берлине, чтобы купить хорошую квартиру для сдачи в аренду, необходимо рассчитывать на бюджет от €60 тыс. Во Франкфурте на эту же квартиру понадобится порядка €130 тыс. Мюнхен – самый дорогой город. Здесь придется выложить более €250 тыс.

Цены в Мюнхене не случайно являются самыми высокими во всей Германии. Дело в том, что экономическое процветание в стране возрастает от севера к югу. И Мюнхен, расположенный на юге государства, является средоточием его богатства – по уровню жизни, по уровню доходов населения, по количеству крупных предприятий. Поэтому и жилье здесь является самым дорогим во всей Германии.

Для того, чтобы купить коммерческую недвижимость, необходимо оперировать суммой свыше €500 тыс.
 

Какой доход может получить арендодатель

В Берлине при аренде квартиры 75 кв.м можно получить около 4,3% годовых. Во Франкфурте при аренде аналогичного  объекта можно рассчитывать на  прибыль 4,6% годовых, а в Мюнхене – 4,7% годовых. Отметим, что это усредненные цифры.

Если рассматривать коммерческую недвижимость, то средний доход от аренды офисной недвижимости составит около 4,88%, торговой недвижимости – 4,75%, складской – около 6%.

 

Особенности аренды жилья в Германии

Аренда жилья в Германии имеет свои особенности. Одной из них является то, что договор аренды недвижимости заключается, как правило,  на неограниченный срок. То есть арендатора вы получаете «всерьез и надолго».

Арендодатель не обязан предоставлять квартиру с мебелью. Все расходы по меблировке объекта ложатся на плечи квартиросъемщика. Помимо этого, в договоре предусмотрено, что квартира по окончании срока аренды должна быть передана арендодателю в том состоянии, в котором она была в момент заключения договора. А это значит, что съемщик даже через 20 лет будет обязан покрасить стены и вернуть вам объект в том же виде, в котором он находился изначально. Весь мелкий ремонт наниматель также обязан осуществлять за свой счет, поэтому к этим расходам вы также не будете иметь отношения.

Еще одной важной особенностью является тот факт, что в Германии арендатор самостоятельно заключает договоры  на электроснабжение, телефон, газ и интернет. Соответственно, если съемщик не заплатил по счетам и съехал, то этот долг не станет вашей проблемой, арендатор будет нести ответственность за оплату услуг и после окончания договора аренды.

Собственник жилья в Германии, как правило, оплачивает только расходы на капитальный ремонт, налог на недвижимость и услуги управляющей компании по сдаче квартиры в аренду.
 

Куда еще податься арендодателю?

Для целей аренды выгодно покупать квартиры в столицах и популярных курортах таких европейских стран, как Франция, Италия, Испания. Не рекомендуется покупать недвижимость в инвестиционных целях в Болгарии, Греции и прочих государствах со слабой экономикой и нестабильными доходами населения.

В арендном бизнесе всегда есть риски, связанные с неплатежами и сложностью сдачи в аренду недвижимости. Если ситуация в стране в целом нестабильная, высокая безработица и низкий уровень жизни населения - данные риски увеличиваются, и доходность объекта будет сложнее просчитать. Кроме того, неустойчивая экономическая ситуация всегда снижает спрос на недвижимость и приводит к уменьшению цен на нее. Таким образом, в дальнейшем собственник такого жилья может столкнуться с риском потери не только дохода, но и капитализации объекта. Продать такую собственность также будет сложно.

Автор Ольга Давыдова

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Статьи
Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать

Идеи для инвестиций: дома престарелых в Германии с гарантированной доходностью

Все знают, что в Германии, где каждый второй житель снимает квартиру, можно зарабатывать на аренде. Сегодня мы расскажем о не самой очевидной схеме получения прибыли, которая, по словам экспертов, куда интереснее рядовой покупки недвижимости. Итак, апартаменты в доме престарелых с фиксированной доходностью 4,5-5% годовых – что это такое и как на этом зарабатывать? Читать

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Парадоксы рынка: морские курорты Германии

Когда речь заходит о морских курортах, мысль о Германии вряд ли кому-то приходит в голову. А ведь в стране есть море, даже два – Северное и Балтийское. Да, теплыми их не назовешь, но всем знакомое Рижское взморье тоже не в тропиках. А немецкое побережье с его нетронутой природной красотой уже многие годы остается магнитом для местных покупателей. Чем же оно интересно? Читать

Prian.ru представляет новый фильм о красивой жизни в Германии

«Где жить?» — вечный вопрос, стоящий перед любым человеком. Разумеется, у всех есть свои интересы, требования, возможности. И все же есть нечто, безусловно важное для каждого из нас. Что находится рядом с домом, в котором я живу? Какие возможности открывает передо мной мой город? Удобно ли здесь мне и моей семье? В новом фильме мы покажем, какой красивой и комфортной может быть жизнь в Германии. Читать