Личный опыт: покупка доходного дома в Германии в кредит

11 июля 2013 года
| Рубрики: Личный опыт
Теги: Германия

Чем могут быть полезны аукционы по продаже недвижимости в Германии? Что такое «доходный дом» и сколько на нем можно заработать? Сложно ли иностранцу получить кредит в немецком банке и на какие условия ему стоит рассчитывать? На эти и другие вопросы ответил москвич Станислав, который владеет несколькими инвестиционными объектами в Баварии.

Дом в Нюрнберге

Досье Prian.ru

Покупатель: Станислав из Москвы

Риэлтор: KC Immobilien

Регион: Нюрнберг, Бавария, Германия

Объект: доходный дом на 450 кв.м.

Цена: €460 000

Сделка: покупка на вторичном рынке в 2012 году

* На аукционе я приобрел квартиру за €50 000. Ее рыночная стоимость составляла €80 000. Даже если бы я ее сразу перепродал, остался бы с солидным выигрышем.
* Самое приятное в получении кредита в Германии – это процентная ставка. Она составляет 2,95% годовых. Невероятно, правда?
* Скрупулезно собирайте каждый чек, каждый билет, каждую официальную и неофициальную бумажку, которые вам будут выдавать государственные органы. Это все вам может понадобиться.


- Станислав, как вам пришла идея о покупке инвестиционной недвижимости за границей? Почему вы выбрали именно Германию?
- Решение вложить средства в недвижимость Германии пришла мне не сразу. Как и у многих инвесторов из России, у меня сложилось твердое убеждение, что Германия не самая привлекательная страна для инвестиций. Но... мой консультант по зарубежной недвижимости убедил меня в обратном. Он рассказал мне об аукционных сделках, когда банки выставляют на открытые торги объекты должников. Приобрести такую недвижимость можно по цене гораздо ниже рыночной. Рентабельность таких объектов, по его словам, могла достигать 15% годовых. Меня это заинтересовало.

- Хорошо ли вы знали ситуацию на немецком рынке недвижимости перед покупкой? Как вы выбирали регион, в который вложить деньги?
- Я выбирал не регион, а компанию, сотрудничество с которой было бы для меня эффективным. На самом деле риэлторов, которые бы плотно занимались аукционными сделками в Германии не много. Когда я нашел такую компанию, перебирать долго не стал. Мне предложили Нюрнберг, и я согласился, так как немецкого рынка не знал вовсе.

Конечно, сначала у меня были сомнения и я не хотел сразу идти на риск, покупая дорогой объект. Поэтому моей первой покупкой была трехкомнатная квартира. Я ее приобрел на аукционе за €50 000. Скажу честно, мне очень повезло. Рыночная стоимость этой квартиры составляла €80 000. Даже если бы я ее сразу перепродал, я бы остался с солидным выигрышем.

Через некоторое время я купил в этом же доме еще одну трехкомнатную квартиру. Она мне тоже обошлась в €50 000. Разница была только в том, что я купил ее у банка до начала торгов. Обе квартиры я сдал в аренду по €500 в месяц нетто. Само собой,  всем этим занимался не я лично. Немецкого я не знаю, как и тонкостей местного законодательства. От моего имени все это делал риэлтор.
Жилье в Нюрнберге
- Как  долго вы подыскивали следующий объект? Вы сразу решили приобретать доходный дом или изучали также предложения по коммерческой недвижимости?
- Для меня не было принципиальной разницы, какой тип недвижимости покупать. Главный критерий – величина дохода, который я получу после сдачи объекта в аренду.

Поиск подходящего варианта занял около года. Я не торопился. Мне предлагали офисную и торговую недвижимость. Это были и аукционные объекты, и объекты от собственника. Однажды я чуть было не купил здание, где располагался ремесленный цех – арендатор занимался производством изделий из камня. К сожалению, сделка сорвалась. Это был аукционный объект, и мой конкурент на торгах предложил большую сумму. Немного погодя, мне предложили доходный дом по адекватной цене. Мои квартиры на тот момент уже больше года приносили мне стабильный доход, и я без долгих колебаний решился приобрести этот жилой дом.

- Станислав, опишите, пожалуйста, вашу покупку. Что представляет собой такой вид недвижимости в Германии, как доходный дом?
- Доходный дом, который я приобрел, состоит из пяти этажей. На каждом – по одной четырехкомнатной квартире. Всего пять квартир, каждая площадью 90 кв.м. Имеется свой собственный двор, где расположен гараж и четыре парковочных места. В трех квартирах уже жили арендаторы. С ними я лишь перезаключил договоры и повысил им арендную плату. В двух квартирах пришлось сделать небольшой косметический ремонт. После чего они также были сданы в аренду. За гараж и парковочные места с нанимателей тоже взимается арендная плата. Размер совместной арендной платы нетто составляет €3500 в месяц.
Дом в Германии
- Как строятся ваши отношения с арендаторами? Кто эти люди? Были ли с ними какие-то проблемы – неплатежи, порча имущества?
- Поиском арендаторов, составлением договоров, контролем за платежами занимается управляющая компания. Естественно, я сам принимал решение о том, кто именно будет жить в моих квартирах. Не скрою, были случаи, когда я отказывал потенциальным арендаторам, если они мне казались ненадежными. В итоге, почти все квартиры сейчас снимают немцы. Это семьи с детьми, есть пожилая пара. Есть те, кто получает помощь от государства. За них платит администрация. Деньги на мой счет поступают исправно.

- Каким образом проходило финансирование сделки? Вы приобрели объект полностью за свои средства?
- Нет. Доходный дом стоил €460 000. Из них мои – €200 000. Остальную часть предоставил один из немецких банков.

- Сложно ли было собрать подходящий пакет документов для получения кредита? На каких условиях он был вам выдан?
- Мои усилия в получении кредита были минимальными. Риэлтор сам занимался поиском банка, сбором и оформлением документов. Но, полагаю, что я для немцкого банка был привлекательным клиентом. Я имел на руках почти половину стоимости объекта, у меня уже была недвижимость в Германии. К тому же тот объект, который я собирался приобрести, банк оценил, как высоколиквидный. В связи с этим, положительное решение о кредитовании пришло быстро.

Самое приятное в этом вопросе – это процентная ставка. Она составляет 2,95% годовых. Невероятно, правда? Ежемесячный платеж – €1100. Поступления от арендной платы с лихвой покрывают эти расходы.
Дом в Баварии
- Но погашение кредита не единственная статья расходов. Есть еще налоги, техническое обслуживание дома. Какой доход после оплаты всего этого в итоге приносит вам недвижимость?
- Техническое обслуживание дома – это менее 10% от размера поступаемой арендной платы. К тому же часть этих трат можно вычитать из налога. Четкой налоговой ставки в Германии нет. Для каждого она индивидуальна. С налога я могу списывать мои траты на ремонт дома, возвращать деньги от покупки определенных товаров и т.п. Не буду утомлять вас долгими расчетами. Скажем так, после уплаты всех статей расходов по содержанию недвижимости, оплаты кредита и налога, у меня остается порядка 10% годовых от той суммы, которую я инвестировал. И это чистая прибыль в евро. Спросите, доволен ли я? Более чем!

- Станислав, у вас уже большой опыт в покупке инвестиционных объектов в Германии. Какой совет вы могли бы дать людям, которые пока только думают о подобной сделке?
- Во-первых, скрупулезно собирайте каждый чек, каждый билет, каждую офицальную и неофициальную бумажку, которые вам будут выдавать государственные органы. Это все вам может понадобиться.

Во-вторых, не стоит бояться, что налоги будут чересчур высокими. Всегда можно найти возможность законно их снизить или вернуть часть уплаченных денег.

И в-третьих, в Германии практически невозможно купить объект без посредника. Собственники не продают недвижимость самостоятельно. Поэтому сразу ищите надежного партнера среди риэлторов.

Беседовала Анастасия Фалей
Фото предоставлены компанией KC Immobilien

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Вид на жительство в Европе без права работы – сравнительный обзор

Получение вида на жительство в Европе интересует многих состоятельных иностранцев, в том числе граждан России и стран постсоветского пространства. Предлагаем вашему вниманию обзорную статью о способах получения ВНЖ в наиболее привлекательных для иммиграции европейских странах. Читать

Лейпциг: так выглядит город надежды

Здесь будет много восклицательных знаков. Что поделать: невероятное впечатление произвел Лейпциг – просто незабываемое! Вот уж точно – «место для жизни». С учетом того, что лет 30 назад он практически не отличался от других городов восточной Германии (да и не худших образцов в России), остается восхищаться, завидовать и сокрушенно разводить руками: «Умеют же черти!» По порядку... Читать

Советы немецких юристов: конфликты с арендаторами и как их избежать

Какие права и обязанности есть у арендаторов в Германии? Когда можно поднимать плату за недвижимость? Что делать, если съемщик отказывается платить и не хочет выезжать из квартиры? И как правильно составить арендный договор, который учтет все необходимые условия? Prian.ru попросил опытных юристов рассказать о самых распространенных конфликтах между собственниками и арендаторами. Обязательно к прочтению всем, кто хочет зарабатывать на немецких квадратных метрах. Читать

Идеи для инвестиций: бизнес-апартаменты в Мюнхене с доходностью 4-7% годовых

Наверное, каждый, кто хоть немного интересуется инвестициями в зарубежную недвижимость, подумывал о Мюнхене. Это самый ликвидный локальный рынок Германии, где только за 2017 год жилье подорожало на 13,7%. Обратная сторона надежности вложений – низкая доходность, до 3% годовых. И высокий порог входа – обычно от полумиллиона евро. Если вас останавливало именно это, прочитайте нашу статью. Идея инвестиций в бизнес-апартаменты должна вам понравиться. Читать

Законные и фиктивные способы переезда в Германию

В Германии нет иммиграционной программы «ВНЖ за покупку недвижимости или инвестиции в государственные ценные бумаги», как в Испании или Греции. Зато есть другие возможности, которыми могут воспользоваться состоятельные иностранцы. К сожалению, далеко не все консультанты об этом знают. А может, и специально вводят людей в заблуждение. В результате интернет пестрит предложениями о создании бизнеса, который будет работать только на бумаге, заключении поддельных трудовых договоров или даже фиктивных браков. Читать