Личный опыт: инвестиционная недвижимость в Германии

19 марта 2014 года
| Рубрики: Личный опыт
Теги: Германия

Мария из Алма-Аты вложила деньги в апартаменты в центре немецкой столицы. При выборе объекта для инвестиций она руководствовалась личными предпочтениями и приобрела недвижимость, в которой сама хотела бы жить. Об особенностях покупки квартир с арендаторами наша героиня рассказала читателям портала Prian.ru.

Досье Prian.ru

Покупатель: Мария из Алма-Аты, Казахстан

Риэлтор: L&B Immobiliya

Регион: Германия, центр Берлина

Объект: две квартиры

Цена: €72000, €61000

Сделка: лето 2012 года, вторичный рынок

* Из-за того, что приобретали жилье с арендаторами, зайти внутрь и обстоятельно все осмотреть было нельзя. Представители агентства показали нам только дом с улицы и подъезд.
* Вторую квартиру мы покупали по доверенности. По ней представители компании заключили сделку от нашего имени. Лично присутствовать не понадобилось.
* В Берлине существует налог на покупку недвижимости. В 2012 году он составлял 4,5%.
..

- Мария, почему решили приобрести недвижимость именно в Берлине?
- Выбрали Берлин по трем причинам: это столица, цены на жилье относительно небольшие и очень высокий процент населения живет на съемных квартирах, а значит, есть широкий рынок аренды. И, конечно же, понравился город.
 

- Жилье купили для личного пользования?
- Нет, это было вложение денег.
 

- Расскажите о своих квартирах подробнее…
- Это две двухкомнатные квартиры в старинных домах. Подробного описания дать не могу, потому что «живьем» их не видела. Мы приобретали жилье с арендаторами, зайти внутрь и обстоятельно все осмотреть было нельзя. Представители агентства показали нам только дом с улицы и подъезд.
 

- Чем же вы руководствовались при выборе?
- Мы полагались на информацию, размещенную  на сайте агентства по продаже недвижимости. Его специалисты очень помогли нам.

Квартиры выбирали по принципу: где бы сами хотели жить. Они должны были находиться близко к метро, в чистом зеленом районе, в отремонтированном доме. И, конечно же, смотрели на стоимость квадратного метра и арендную плату.
 

Кстати, меня поразило, в каких квартирах предпочитают жить берлинцы: они любят старинные дома, которым по 100 лет, старые деревянные полы, лестницы, двери, старинную лепнину... Сама бы я уже давно полностью обновила жилье, но это мое субъективное мнение. А немцы от такого «антиквариата» получают удовольствие.
 

- Что еще удивительного вы открыли для себя в немецкой недвижимости?
- Скорее, не в недвижимости, а в правилах ее содержания. Например, владельцы квартир в старинных домах не могут даже поменять окна или двери без согласования с администрацией. За этим ведется строгий контроль,  чтобы не нарушался облик города. Также, в старинных домах, на мой взгляд, не очень удобные планировки квартир, особенно кухни и санузлы. Но все это без исключения содержится в идеальном порядке, чистенько и аккуратно.


- Как проходил процесс покупки?
- Мы выбрали квартиру, заключили договор с агентством и оплатили их услуги. Потом компания подготовила все необходимые для сделки документы, выслала нам на утверждение предварительный договор купли-продажи. Мы этот договор подробно изучили и внесли некоторые изменения. При этом задали массу вопросов представителям агентства. В основном они касались законодательства Германии и процедуры покупки недвижимости.
 

После всей подготовительной работы и, определившись с выбором, мы приехали в Берлин и отправились вместе с представителем агентства к нотариусу, где заключили договор купли-продажи. Встреча, естественно, была назначена заранее.
 

Нотариус зачитал договор, а специалист компании перевел его для нас. После этого обе стороны  сделки поставили свои подписи, и была произведена оплата. Деньги мы внесли на счет нотариуса, а он уже перевел их продавцу. По немецкому законодательству так положено.
 

Чуть позже, когда мы уже вернулись домой, агентство выслало по почте оригинал договора купли-продажи и выписку из поземельной книги, где мы указаны, как новые собственники недвижимости.
 

- Какие документы вам понадобились для  совершения покупки?
- Паспорт, когда лично ездили в Германию приобретать квартиру, или доверенность, когда сделку совершали через представителя агентства.
 

Вторую квартиру мы как раз покупали по доверенности. Агентство выслало нам образец, мы по нему оформили бумагу у нотариуса, перевели на немецкий, поставили апостиль - это штамп особого образца, который обеспечивает правовую состоятельность документа за границей. После этого отправили доверенность в Германию. По ней представители компании заключили сделку от нашего имени. Личного присутствия не понадобилось.

- Примерно сколько времени занял весь процесс покупки вместе с оформлением документов?
- Если считать от начала выбора квартиры и до получения оригинала договора купли-продажи, то несколько месяцев. Это был сложный процесс. Без помощи специалистов из агентства мы бы, скорее всего, ничего не купили.

- Как организованы ваши взаимоотношения с арендаторами? Вы ведь в Германии бываете нечасто…
- Квартиры сданы в долгосрочную аренду, поэтому поиск новых жильцов в ближайшей перспективе нам не грозит.
 

Сразу же после покупки первой квартиры мы заключили договор с управляющей компанией. Она взяла на себя все обязанности по ее содержанию, получению аренды, оплате коммунальных услуг, общению с домоуправлением и арендаторами, а также решению любых других вопросов. За их услуги мы ежемесячно платим около €60 за каждую квартиру. Компания направляет нам подробный отчет за каждый квартал и за год.

- Ваши квартиры находятся в старинных домах, не приходилось сталкиваться с необходимостью ремонта чего-либо?
- Да, с ремонтом мы уже успели столкнуться. Правда, особенных сложностей это не вызвало. Управляющая компания написала нам, что в одной из квартир необходимо сделать ремонт санузла. К письму прилагались фотографии с аварийной сантехникой. В дополнение к этому мне выслали на согласование смету по ремонту, причем сразу два или три варианта. Я выбрала и утвердила один из них. После окончания ремонта управляющая компания предоставила мне отчет о выполненных работах и фотографии отремонтированного санузла.
 

- В итоге вы довольны своими приобретениями? Не хотели бы что-то изменить, если бы была такая возможность?
- Мы очень ответственно подошли к покупке недвижимости. По максимуму изучили все возможные вопросы и ситуации, которые могут произойти, до того, как совершить сделку. Поэтому своей покупкой довольны, и оставили бы  все как есть.

А вот сколько процентов годовых мы зарабатываем на этих квартирах, пока сложно сказать. Арендные платежи поступают регулярно, но ведь покупка всегда связана с дополнительными расходами, которые также надо учитывать. Например, гонорар агентства составлял 6% от цены объекта. Хотя, конечно, его сотрудники молодцы, настоящие профессионалы, много вопросов решили. Также в Берлине существует налог на покупку недвижимости. Если не ошибаюсь, в 2012 году он составлял 4,5% от стоимости квартиры. Кроме того, мы заключали договор с налоговым консультантом, который составляет декларацию о наших доходах от аренды и рассчитывает налог, который нужно выплачивать ежегодно. Стоимость декларации, а составляется этот документ на каждую квартиру по отдельности, равна €200. То есть мы ежегодно тратим на это €400. Да, и содержание квартир дорого обходится.  О ремонте санузла я уже рассказывала… Зато как владельцы недвижимости в немецкой столице чувствуем себя «причастными» к Европе.
 

- А вы сами часто приезжаете в Германию?
- Мы были только в Берлине и окрестностях. Впечатления от города остались хорошие. Я поняла,  что смогла бы здесь жить. Берлинцы - воспитанные, отзывчивые, спокойные и терпеливые люди. Удобный общественный транспорт, отличные дороги, а сам город очень зеленый. Здесь всюду парки, озера, реки, клумбы, много воздуха. К тому же, в Берлине хорошие магазины с приятными ценами - все стоит разумных денег.

 

Беседовала Екатерина Холодова
Фото: Prian.ru

 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Статьи
Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать

Идеи для инвестиций: дома престарелых в Германии с гарантированной доходностью

Все знают, что в Германии, где каждый второй житель снимает квартиру, можно зарабатывать на аренде. Сегодня мы расскажем о не самой очевидной схеме получения прибыли, которая, по словам экспертов, куда интереснее рядовой покупки недвижимости. Итак, апартаменты в доме престарелых с фиксированной доходностью 4,5-5% годовых – что это такое и как на этом зарабатывать? Читать

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Парадоксы рынка: морские курорты Германии

Когда речь заходит о морских курортах, мысль о Германии вряд ли кому-то приходит в голову. А ведь в стране есть море, даже два – Северное и Балтийское. Да, теплыми их не назовешь, но всем знакомое Рижское взморье тоже не в тропиках. А немецкое побережье с его нетронутой природной красотой уже многие годы остается магнитом для местных покупателей. Чем же оно интересно? Читать

Prian.ru представляет новый фильм о красивой жизни в Германии

«Где жить?» — вечный вопрос, стоящий перед любым человеком. Разумеется, у всех есть свои интересы, требования, возможности. И все же есть нечто, безусловно важное для каждого из нас. Что находится рядом с домом, в котором я живу? Какие возможности открывает передо мной мой город? Удобно ли здесь мне и моей семье? В новом фильме мы покажем, какой красивой и комфортной может быть жизнь в Германии. Читать