Новостройки Черногории: что, где, почем

Горячие точки

В 2007-2008 года количество запросов на покупку новых квартир на побережье превышало число предложений в два раза. Как минимум. Все агентства испытывали затруднения: новостроек было мало, а «вторичка» не отвечала требованиям покупателей. Несмотря на мировой финансовый кризис в Черногории продолжали возводить новые дома, и за последние пять лет объемы строительства выросли в несколько раз.

Естественно, больше всего новых объектов появляется в Подгорице. Однако столичный рынок ориентирован на местных жителей, а иностранцы предпочитают покупать квартиры у моря. На побережье бесспорным лидером по числу новостроек является Будва и соседние населенные пункты – Бечичи, Рафаиловичи, Петровац. Немало зданий строится в Баре и его ближайших пригородах – Шушань, Илино, Сутоморе. Чуть меньше - в районах Котора и Херцег-Нови.

Сейчас строительство ведется везде: даже в маленьких поселках, бывших дачных районах, удаленных по побережью от «цивилизации» на 5-15 км., а от моря – на 2-3 км.

Привычки иностранцев

Напомню данные официальной статистики. Среди всех зарубежных покупателей в Черногории первое место прочно удерживают россияне. На них приходится буквально каждая вторая сделка с иностранцами (более 55%). На второй позиции в этом рейтинге – украинцы, которые совершают около 20% сделок. Далее по количеству приобретений следуют выходцы из стран Скандинавии, немцы, чехи, поляки и другие европейцы.

Первые и вторые предпочитают покупать квартиры на начальных стадиях строительства. Особенно, если речь идет о недорогих, по черногорским меркам, апартаментах стоимостью порядка €1400-1500 за «квадрат». Вступая в стройку на ранних этапах, они получают, во-первых, более низкие цены, и, во-вторых, рассрочку платежа как минимум на время возведения здания – а это полтора-два года.

Покупатели должны знать, что черногорские новостройки, в отличие от российских, сдаются в эксплуатацию в законченном виде с полной отделкой. Причем материалы качественные: испанская или итальянская плитка, паркет, отличные пластиковые или алюминиевые стеклопакеты, система кондиционирования во всех комнатах, система «теплый пол», интернет и телефон, спутниковые антенны с возможностью подключения российских каналов… В 95% случаев ванные комнаты в квартирах оборудованы всей необходимой сантехникой, в 35-40% - в кухнях устанавливается достаточно дорогая встроенная техника.

«Линейное» ценообразование

Обычно новостройки в Черногории примерно на 20% дороже квартир вторичного рынка. Есть исключения: если «вторичка» расположена в центрах городов и поселков, или дом находится очень близко к пляжу, стоимость объекта будет даже выше, чем на первичном рынке.

Ценообразование в Черногории держится на нескольких факторах. Особенно ценится месторасположение объекта – престижность района, в котором находится дом. Также на цену влияют удаленность от моря, вид из окна, инфраструктура в окрестностях (магазины, кафе, социальные и культурные объекты), уклон дороги, наличие подъездных путей и парковок для авто.

В курортных странах часто оценивают расположение объекта исходя из того, на какой линии от моря он находится. Для Черногории «линия» - условное понятие. Это связано, в первую очередь, с рельефом местности. В некоторых районах горы удалены от моря на один-два километра, в других местах, например, в Боко-Которской бухте, они начинаются в 400-500 метрах от воды. Поэтому вторая линия может быть в 50 и в 250 метрах от воды. Соответственно, покупателю не стоит полагаться на этот термин, лучше на месте оценивать реальную пешеходную доступность пляжа.

Расстояние до моря может существенно поменять среднюю стоимость объекта. Так, новостройки на первой линии стоят в среднем €2600-3500 за кв. м. Квартиры в 350-400 метрах от пляжей идут за €1600-1800, а удаленные от береговой линии на 800 метров и более – уже за €1200-1500.

Причем спрос есть везде, т.к. у каждой локации свои преимущества. Плюсы первой линии понятны, а новостройки на отдалении от воды стоят вдвое дешевле и зачастую могут похвастаться лучшими видовыми характеристиками.

Совет покупателям

Иностранцам, которые хотят приобрести новостройку в Черногории, я рекомендую в первую очередь тщательно проверять документы. А именно: свидетельство о собственности на землю, строительное разрешение, договор с общиной на оплату налога «коммуналия».
На подписании предварительного договора обязательно должен присутствовать лицензированный переводчик. Обратите внимание: в договоре должны быть отображены сроки и качество строительства, перечислены отделочные материалы и другие опции.
И конечно, выбирая место, учитывайте инфраструктуру, которая находится рядом – кому-то нужна тишина, а кому-то тусовки вблизи моря. В Черногории есть и то, и другое.
 
Автор Алексей Смирнов, Adriatik Stroinvest

Фото: Антонина Хирная

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru