Мюнхен как место запрограммированных, маленьких радостей

16 октября 2014 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Германия

На привлекательном в целом немецком рынке недвижимости эксперты все равно c особым придыханием говорят о Мюнхене. В стабильной и надежной отрасли столица Баварии считается «самой-самой» по многим параметрам. Prian.ru совместно с генеральным директором компании WiP Immobilien GmbH Региной Боргер разбирался в феномене Мюнхена, чтобы ответить на вопрос: кому подойдет недвижимость в этом городе, а кому нет.

Мюнхен

***

Можно сказать, что кризис, сказавшийся, кажется, на всей недвижимости Европы, Мюнхен особо не затронул. За последние семь лет графики цен и на новое, и вторичное жилье в городе уверенно движутся вверх. Особенно заметным этот рост стал в последние три года. Еще в 2011-м средняя цена квадратного метра в новостройках самых престижных районов города превышала  €5 000 кв.м., а в «средних» составляла €4 000. В 2014-м аналогичные цифры составляют €6 300-6 400 и €5 600-5700 соответственно.

На вторичном рынке наблюдается схожий рост. Более чем в полтора раза за семь лет подорожали квартиры в домах, построенных как 50, так и 5 лет назад.

***

Когда мы говорим о высоком уровне жизни в Германии, важно помнить, что он разный в разных регионах. Восток страны – территория бывшей ГДР – по-прежнему, скажем так, живет средне, морской промышленный северо-запад богаче, а юг – самый успешный. Когда мы говорим о великой немецкой промышленности, надо понимать, что величие это в значительной степени сосредоточено в Баварии.  

Вот лишь несколько компаний, штаб-квартиры  которых находятся в Мюнхене: BMW, Bosch, Siemens, Allianz, MAN, Paulaner, Osram… А еще более полутора сотен крупных издательств, немецкие и европейские патентные ведомства, федеральный финансовый суд  Германии.

В Мюнхене много работы и много рабочих мест. Ежегодно прирост населения за счет рождаемости и переезда в регион составляет 9 000 человек, а новым жильем обеспечиваются лишь 3 000. Что это значит для покупателей недвижимости – объяснять, думаю, не надо.  

***

Высокий средний уровень жизни в Мюнхене определяют образование, медицина, культурный пласт. Здесь тоже можно просто перечислять:  знаменитые LMU - Ludwig-Maximilians-Universität и  TUM - Technische Universität München, два медицинских Университета и развитый медицинский туризм, крупнейшая в Европе библиотека, знаменитая пинакотека, 60 театров, 47 музеев…

***

Мюнхен – удивительно зеленый город (четверть территории – парковая зона), особенно для крупного делового и промышленного центра. Мегаполисы далеко не всегда создают «пространства для людей», но в данном случае все именно так: парки (в том числе знаменитый Английский сад), утопающие в зелени кварталы и 2 000 часов солнца в год делают баварскую столицу почти курортом. Разве что моря нет.

Зато рядом Альпы с их мировыми курортами. Отсюда менее 100 км до Австрии, 350 км до Италии, 200 км до Швейцарии. Да и Адриатическое море, в общем, недалеко, хотя по европейским меркам  450 км – приличное расстояние.


***

Недвижимость в Мюнхене называют Betongold (в дословном переводе - бетонное золото). Намек понятен: это отличное место для тех, кто хочет сохранить свои сбережения.

Но «сохранить» или «преумножить»? Отвечая на этот вопрос, стоит помнить, что в населенных пунктах со стабильно растущими ценами на недвижимость редко можно получить высокий доход, например, от сдачи в аренду. В Мюнхене практически на любую квартиру найдется арендатор, но зарабатывать по такой схеме больше  3% в год трудно – слишком велика цена жилья. То есть: кто ищет стабильности и ликвидности в инвестициях, вполне извлечет выгоду в этой метрополии. Если цель - максимально увеличить свои вклады, стоит искать в другом месте.

Как и в других городах, в Мюнхене есть более и менее престижные районы, причем далеко не все они находятся в центре. Самые дорогие  - это Альтштад, старый Швабинг, Богенхаузен, Нюмфенбург. Цена квадратного метра здесь составляет  около €8 000, а самые скромные квартиры стоят уж точно не дешевле €200 000…  
 
***

В Мюнхене трудно рассчитывать на финансовый успех, имея скромный бюджет. Во-первых, потому, что откровенно дешевой недвижимости здесь просто нет. А во-вторых, из-за того, что недорогое (относительно) жилье даже тут трудно назвать ликвидным.

Рассказывает Регина Боргер:

«Одна наша клиентка, весьма настойчивая, жестко оградила свой бюджет до €120000. Мы взялись за поиски варианта, хотя и предупредили заранее, что на многое за такие деньги в Мюнхене рассчитывать не приходится. Реальный вариант – квартира 25-28 кв. м. не в центре города. Когда потенциальная покупательница приехала в Германию, мы показали ей несколько объектов, если точнее – 6 квартир, разной ценовой категории. Один из вариантов был существенно дороже - €200 000.

После анализа увиденного клиентка прислала ответ: «… я пришла к выводу, что пока не готова к покупке. Нужны другие деньги... Безусловно, первый объект очень заманчивый, но там уже и за €190 тысяч ничего нет, не говоря уже о €120 тыс. Покупать малюсенький чердачок - увы, не мой выбор…»

Это типичный пример, когда ожидания и возможности не совпадают! Для Мюнхена ситуация не редкая, я бы даже сказала типичная».  


***

Итак, Мюнхен предстает городом для жизни в широком смысле этого понятия. Зеленый, с исключительным культурным наследием и - богатый. И еще южный, хотя и не курорт в обычном смысле этого слова.

Единственное – но важное – ограничение… он дорогой. Впрочем, учитывая все вышеперечисленные достоинства, вряд ли могло бы быть по-другому.   

Автор Филипп Березин
Фото PressFoto

 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Вид на жительство в Европе без права работы – сравнительный обзор

Получение вида на жительство в Европе интересует многих состоятельных иностранцев, в том числе граждан России и стран постсоветского пространства. Предлагаем вашему вниманию обзорную статью о способах получения ВНЖ в наиболее привлекательных для иммиграции европейских странах. Читать

Лейпциг: так выглядит город надежды

Здесь будет много восклицательных знаков. Что поделать: невероятное впечатление произвел Лейпциг – просто незабываемое! Вот уж точно – «место для жизни». С учетом того, что лет 30 назад он практически не отличался от других городов восточной Германии (да и не худших образцов в России), остается восхищаться, завидовать и сокрушенно разводить руками: «Умеют же черти!» По порядку... Читать

Советы немецких юристов: конфликты с арендаторами и как их избежать

Какие права и обязанности есть у арендаторов в Германии? Когда можно поднимать плату за недвижимость? Что делать, если съемщик отказывается платить и не хочет выезжать из квартиры? И как правильно составить арендный договор, который учтет все необходимые условия? Prian.ru попросил опытных юристов рассказать о самых распространенных конфликтах между собственниками и арендаторами. Обязательно к прочтению всем, кто хочет зарабатывать на немецких квадратных метрах. Читать

Идеи для инвестиций: бизнес-апартаменты в Мюнхене с доходностью 4-7% годовых

Наверное, каждый, кто хоть немного интересуется инвестициями в зарубежную недвижимость, подумывал о Мюнхене. Это самый ликвидный локальный рынок Германии, где только за 2017 год жилье подорожало на 13,7%. Обратная сторона надежности вложений – низкая доходность, до 3% годовых. И высокий порог входа – обычно от полумиллиона евро. Если вас останавливало именно это, прочитайте нашу статью. Идея инвестиций в бизнес-апартаменты должна вам понравиться. Читать

Законные и фиктивные способы переезда в Германию

В Германии нет иммиграционной программы «ВНЖ за покупку недвижимости или инвестиции в государственные ценные бумаги», как в Испании или Греции. Зато есть другие возможности, которыми могут воспользоваться состоятельные иностранцы. К сожалению, далеко не все консультанты об этом знают. А может, и специально вводят людей в заблуждение. В результате интернет пестрит предложениями о создании бизнеса, который будет работать только на бумаге, заключении поддельных трудовых договоров или даже фиктивных браков. Читать