Версия
для печати
для печати
Для начала разберемся с законами. Ограничений на общенациональном уровне в Таиланде нет: вы имеете полное право предлагать арендаторам свою недвижимость на любых условиях и на любой срок. Был бы спрос…
Но в некоторых случаях, например, если вы покупаете апартаменты в комплексе, который имеет свою арендную программу, местный управляющий может ограничивать собственников. Если в конкретном доме есть запрет на самостоятельную сдачу в аренду, это должно быть прописано в договоре, а вас должны были об этом предупредить в момент внесения депозита на покупку.
«Если перед сделкой клиенты озвучивают свои планы на самостоятельную сдачу в аренду – мы, зная специфику договоров разных комплексов, сразу предлагаем именно те, где управляющие компании не препятствуют этому», - рассказывает управляющий партнер компании Exotic Property Светлана Касаткина.
Итак, правильный алгоритм действий. Еще перед покупкой детально обсудить с вашим риэлтором перспективы сдачи в аренду. Пусть выяснит все подробности договоров с застройщиками, порекомендует комплексы с выгодным для найма расположением и невысокой конкуренцией.
Если же квартира в Таиланде покупалась для собственного отдыха, а сейчас вы хотите сдать ее в аренду, первым делом уточните условия вашего договора. Исходя из этого, можно будет выбрать одну из трех стратегий.
.jpg "Квартиры в Таиланде")
Первая и самая надежная стратегия – купить квартиру в комплексе, у которого еще на этапе строительства подписан договор с управляющей компанией, гарантирующей доход от аренды в будущем. Готового списка таких комплексов в интернете нет. Обычно этой информацией обладают агентства недвижимости, которые хорошо знают рынок.
Скачайте справочник, чтобы узнать:
• Какие стратегии выбирают иностранные инвесторы?
• В чём риски и преимущества разных подходов?
• Как посчитать совокупную прибыль за 5-10 лет?
Условия, скорее всего, будут следующие. При покупке вы заключаете договор с управляющей компанией и отдаете недвижимость в арендную программу на 3-5 лет. При этом владелец освобождается от выплат по содержанию объекта (прилегающая территория, коммунальные платежи, уборка и т.д.). Собственник получает право жить в квартире 30-45 дней в году – время для личного отдыха можно согласовать, но пиковый сезон вы не сможете выбрать. В остальной период квартира сдается, а вы получаете гарантированный доход 7-8% годовых от стоимости объекта.
Плюсы такой схемы очевидны: никаких забот, нет расходов на содержание, стабильный ежегодный доход после вычета налогов (вашим налоговым агентом становится управляющая компания).
Но и минусы существенные: вы будете отдыхать в собственной квартире ограниченное время, не сможете заработать на аренде больше, чем прописано в договоре, и даже обставить жилье по собственному вкусу не получится, т.к. по большинству договоров в арендных квартирах должен быть стандартный пакет мебели.
Словом, эта стратегия подойдет не всем. Если же вы заранее не купили квартиру в комплексе с арендной программой, можете ее даже не рассматривать.
Вторая и самая рискованная стратегия – самостоятельная аренда.
Во-первых, вам надо подготовить объект – подобрать мебель и аксессуары для аренды. Во-вторых, заняться маркетингом – сфотографировать квартиру, разместить на порталах по аренде объявления, дать рекламу в СМИ… В-третьих, встречать нанимателей, брать с них депозиты за сохранность имущества и арендную плату, решать бытовые вопросы жильцов, выселять. И наконец, вести отчетность – оплачивать коммунальные услуги и налоги.
Про налоги расскажем подробнее. Ставка налога на доходы в Таиланде зависит от размера вашей прибыли. «Для физического лица при ежегодном доходе менее 150 000 бат (около $4200) – налог не уплачивается. При годовом доходе от 150 до 300 тыс. бат – на первые 150 тыс. сбор начисляться не будет, на следующие 150 тыс. – ставка составит 5%. При доходе от 300 до 500 тыс. – за первые 150 тыс. вы ничего не заплатите, за вторые – 5%, а за сумму, превышающую 300 тыс., налог составит 10%. И так далее», - поясняет Светлана Касаткина.
|
Доход, бат |
Ставка |
|---|---|
|
До 150 000 |
0% |
|
150–300 000 |
5% |
|
300–500 000 |
10% |
|
500–750 000 |
15% |
|
750 – 1 000 000 |
20% |
|
1 000 – 2 000 000 |
25% |
|
2 000 – 4 000 000 |
30% |
|
Свыше 4 000 000 |
35% |
Главный минус самостоятельной сдачи в аренду – вам придется тратить много времени на управление недвижимостью, разбираться во всех нюансах и решать поступающие задачи в одиночку. Зато главный плюс – если у вас все получится, вы сможете заработать больше, чем по другим схемам, также вы сами будете решать, когда сдавать квартиру, а когда жить в ней самому.
«Иностранцы, которые хотят заниматься самостоятельно сдачей в аренду – это те люди, которые переезжают в Таиланд и постоянно контролируют все этапы процесса. Могу сказать по нашим клиентам, это 10-15% владельцев недвижимости. В основном квартиры отдают в управление агентствам или управляющим компаниям, созданным или привлеченным застройщиками», - добавляет Светлана Касаткина.
И наконец, третья компромиссная стратегия. Если в вашем комплексе нет арендной программы, а самостоятельно заниматься процессом вы не хотите, можно в интернете или по рекомендациям найти агентство, которое возьмет ваш объект в управление.
С агентством заключается договор. Обговариваются ценовая политика, пожелания к гостям, календарь приема арендаторов, условия оплаты коммуналки и уборки. Владелец сам готовит квартиру к сдаче (мебель, аксессуары, инвентаризационный лист) и передает ключи агентству. Когда появляются клиенты, риэлтор согласовывает с вами даты и условия или принимает самостоятельное решение в рамках договоренностей.
«В Таиланде много управляющих компаний. Есть небольшие фирмы, которые создаются, когда частное лицо приобретает недвижимость и пытается самостоятельно ее сдавать. Потом к одному объекту присоединяются квартиры соседей и знакомых. Часто при такой схеме владелец даже не регистрирует компанию, работает без договора, оплату за аренду от гостей принимает наличными или на свои частные счета», - рассказывает Светлана Касаткина.
Плюсы работы с «частниками» – меньше платить за их услуги, фиксированных ставок нет, тут как договоритесь. Минусы – высокие риски, т.к. управляющий не берет на себя никакой ответственности. Бывали случаи, когда объект сдавался в одно время разным людям, или арендаторы, приезжая на отдых, не могли найти частного управляющего и оставались без жилья. Да и как решать конфликтные ситуации – не понятно, ведь ваши отношения не регламентированы
«Есть и профессиональные агентства, которые занимаются управлением недвижимостью, – добавляет Светлана Касаткина. – Они заключают договора с владельцами, где прописана схема взаимодействия, ценовая политика, требования к гостям, ответственность за повреждения и т.д.
Такие компании занимаются маркетингом (печатают материалы, продвигают сайты, рекламируют недвижимость на разных площадках бронирования, посещают выставки и т.д.), ищут гостей, заключают с ними договор, принимают оплату, готовят объект к заезду (проверяют чистоту, работу техники, обеспечивают аксессуары для аренды – полотенца, ванные принадлежности), встречают их в аэропорту, заселяют, берут задаток сохранности, снимают показания счетчиков, решают все вопросы гостей во время отдыха, выселяют, принимают оплату за коммунальные услуги, организовывают трансфер в аэропорт».
Плюсы работы с агентством понятны – вы получаете профессиональный сервис и гарантию качества услуг, квартира сдается в рамках закона, отношения сторон регулируются договорами. Минусы – с агентством придется поделиться пятой частью прибыли. Стандартная ставка за такие услуги – 20% от дохода. Но сюда входит все, в том числе, трасферы гостей в аэропорт, аксессуары для аренды, налог НДС.
С кем бы вы ни работали – частным или профессиональным риэлтором – вы будете сами платить за содержание квартиры (за исключением коммунальных услуг по некоторым броням). Зато в отличие от арендной программы застройщика, сможете выбирать, когда пускать жильцов, а когда отдыхать самому.
«Считается, что в Таиланде низкий сезон – с апреля по ноябрь. Но реально, это июнь-август, т.к. в это время наступает сезон дождей и очень сильные волны на море. Конечно, в занятости любого объекта есть пробелы в течение года. Средняя норма занятости на курортах Таиланда – 70% в год.
Чтобы сдать недвижимость в низкий сезон, приходится снижать цены. Например, стоимость аренды на один месяц квартиры-студии площадью 30-40 кв.м в комплексе среднего класса в пешей доступности от моря в низкий сезон – около 25 000 бат. В высокий сезон (октябрь-ноябрь и февраль-март) она будет стоить около 35 000 бат, а в пиковый (декабрь – январь) – 45 000 бат», – говорит Светлана Касаткина.
Как выгоднее сдавать – посуточно или на длительный срок? Здесь однозначного ответа нет. Обычно на курорты Таиланда не приезжают на один день. Как минимум, недвижимость арендуют на три-пять дней, чаще – на несколько недель, а то и сразу на месяц.
Ставки на краткосрочную аренду, конечно, выше. Скидка за каждый день проживания при аренде на месяц составляет около 50% от посуточного тарифа. Владельцы могут подвинуться в цене еще и потому, что при длительном найме в стоимость не входит уборка, завтраки и т.п. Многие управляющие предпочитают в пиковый сезон (декабрь – январь) сдавать на короткие сроки, т.к. в это время максимальная цена проживания – в два-три раза выше, чем в низкий сезон, – а в остальное время на длительный период.
«Для управляющих компаний с организованным процессом работы и полноценным штатом сотрудников (менеджеры круглосуточного рецепшна, уборщицы, техники) – выгоднее сдавать недвижимость на короткие сроки по максимальной суточной стоимости. Для небольших агентств недвижимости принципиальной разницы в сроках аренды нет. А для владельцев, занимающихся сдачей в аренду самостоятельно, выгоднее сдавать на длительный срок.
При долгосрочной аренде не нужно организовывать различные сервисы, которые требуют не только материальных и временных затрат, но и зачастую личного присутствия (уборка, смена белья, завтраки, организация отдыха гостей, решение их проблем и т.д.). Кроме того, существует тенденция, что чем дольше живут одни и те же гости, тем более бережно они относятся к недвижимости», - советует Светлана Касаткина.
Чтобы понять, сколько вы сможете заработать, надо узнать средние цены на аренду квартир в вашем районе в разные сезоны, сделать поправку на дни простоя, вычесть из получившейся суммы расходы на содержание комплекса и гонорар управляющему.
«Самостоятельно можно зарабатывать порядка 10-12% годовых. Но это только в том случае, если заниматься этим процессом и относиться к нему, как к бизнесу. А при работе с арендными программами застройщиков, ваши доходы составят столько, сколько прописано в договоре – обычно 7-8% годовых», - отмечает Светлана Касаткина.
Автор Анастасия Фалей
Фото: pixabay.com
