Калькулятор: покупаем квартиру на Пхукете для инвестиций

3 декабря 2015 года
| Рубрики: Инвестиции и финансы

Семья из Москвы решает вложить деньги в зарубежную недвижимость. Главная цель – получить максимально высокую прибыль от аренды, не «заморачиваясь» при этом поиском нанимателей. Изучив средние ставки доходности, длину туристического сезона и налоговую политику в разных странах, наши герои остановились на Таиланде. Рассчитаем расходы и доходы на всех этапах сделки.

Материал подготовлен совместно с компанией EXOTIC PROPERTY

Выбор квартиры в Таиланде

Дано:

Наши герои отправляются в Таиланд на семь дней – этого времени хватит, чтобы просмотреть заранее подобранные объекты недвижимости. Летят из Москвы вдвоем, поездку организуют самостоятельно, без помощи турагентства.

Расходы:

Авиаперелет: $1000

Билеты в Таиланд из Москвы и обратно стоят от 25 000 до 40 000 рублей на одного человека. Цены варьируются в зависимости от сезона. В среднем, 30 000 рублей – на Аэрофлоте. Также на Пхукет летают тайские, катарские и эмиратские авиакомпании.

Светлана Касаткина, Exotic Property: "Пиком сезона у нас является середина декабря – середина января. В это время на курортах Таиланда предновогодняя суматоха: здесь отдыхает много иностранцев, Новый год отмечается несколько раз по разным традициям. И офисы застройщиков часто закрыты. Поэтому пик сезона мы не рекомендуем для просмотров. Кроме того, сложно купить авиабилеты и найти свободную гостиницу. А цены взлетают до небес.

Высокий сезон – это периоды с октября по декабрь, с февраля по май. На наш взгляд – идеальное время для покупки надвижимости. Суматоха спадает, цены на авиабилеты и проживание тоже.

Низкий сезон – российское лето, с июня по сентябрь. Официально – сезон дождей. Но дожди 3-4 раза в неделю, сильные, быстрые, тропические. После этого солнце. На море – волны. В это время часто бывают спецпредложения от застройщиков, т.к. бизнес-активность падает. Тоже хорошее время для покупки недвижимости. Цены на билеты и проживание – минимальные".

Аренда автомобиля: $0

Обычно риэлторы возят клиентов на просмотры на своем автомобиле. Для покупателя это бесплатно. Если не хочется зависеть от агента, можно арендовать машину самостоятельно – сутки стоят $30-35, еще около $50 уйдет на бензин.

Светлана Касаткина: "Обычно на просмотры недвижимости уходит полдня, за это время успеваем объехать 4-5 объектов. Один день смотрим север острова, другой – юг, третий – центральную часть. Как правило, трех-четырех поездок хватает, чтобы определиться с выбором. Если у клиента четкие критерии по желаемой недвижимости и по ее месту расположения – то количество поездок резко сокращается.

Затем, уже в другой день, снова возвращаемся на понравившийся объект, смотрим его более внимательно, гуляем вокруг, договариваемся с застройщиком об условиях, подписываем резервационный договор и вносим задаток. Обычно нужно 4-6 поездок для покупки. После внесения задатка понадобится еще один визит в Таиланд - на оформление сделки. Договор можно подписать и удаленно, его пришлет застройщик, в этом случае приехать в страну нужно будет только один раз на регистрацию".

Проживание во время поиска: $500

Цены на проживание в отелях Таиланда зависят от сезона. В среднем, номер в 3-4-звездочной гостинице рядом с морем или аренда студии на неделю будут стоить $500-700.

Питание во время поиска: $350

Большинство отелей включают завтраки в стоимость проживания. Обедать и ужинать можно в ресторанах в туристической зоне или в традиционных тайских кафе. В среднем, на питание для двух человек следует заложить в бюджет - $50-70 в день.

Светлана Касаткина: "В ресторанчике в туристической зоне средние цены: салат – $3-4, горячее – $7-10, кофе - $3-4. Вдоль дорог часто можно встретить простые тайские кафе с пластиковой мебелью. Там цены в два раза ниже. И кстати, готовят вкусно! Если в апартаментах есть кухня, можно готовить самим. Мясо, рыба, овощи – не очень дорогие. Много продуктовых рынков на улице. Там еще дешевле".

Итого

На ознакомительную поездку наши герои потратят менее $2000. Однако не стоит забывать, что для завершения сделки понадобится еще один визит в Таиланд – на оформление недвижимости. Соответственно, на транспортные расходы стоит заложить в бюджет $4000.  


квартиры на Пхукете

Покупка квартиры в Таиланде

Дано:

Покупатели выбрали строящийся комплекс на Пхукете, в районе Патонг. Ключевые аргументы, сыгравшие в пользу этого варианта, – популярное у туристов место с развитой инфраструктурой и программа застройщика, который предлагает инвесторам гарантированный доход от аренды в 7% годовых сроком на 15 лет. Сделку проводили с помощью русскоязычного агентства недвижимости.

Расходы:

Апартаменты: $123 000

Квартира площадью 60 кв. м находится в строящемся комплексе из 13 зданий, расположенном на холме с видом на Андаманское побережье, неподалеку от курортного района Патонг. В ЖК предусмотрены общий бассейн, ресторан, СПА-центр, круглосуточная охрана. В стоимость включены отделка квартир, сантехника, кондиционеры и полный пакет мебели, в том числе постельные и кухонные принадлежности. Итого, «квадрат» жилья под ключ будет стоить – $2050. Застройщик обещает сдать комплекс в эксплуатацию в марте 2016 года.

Оплата строящейся недвижимости в Таиланде обычно проходит в несколько этапов. Во время резервации вносится задаток – 200 000 бат ($5700). Через 30 дней при подписании договора – 50% цены объекта с учетом задатка, когда готова конструкция здания, установлены окна и двери – 30%, после сдачи объекта в эксплуатацию – оставшиеся 20%. Возможна рассрочка платежа на половину стоимости квартиры на несколько лет.

Светлана Касаткина: "Торг иногда возможен, но редко. Например, если клиент берет несколько объектов, или готов платить не в течение периода строительства, а сразу".

Комиссия риэлтора - $0

Для клиента услуги агентства недвижимости бесплатны. Существуют договорные отношения между риэлтором и застройщиком (продавцом). Расчет происходит после оплаты покупателем полной или частичной стоимости объекта.

Налог на регистрацию (Transfer Fee)$2450

Налог на регистрацию при покупке новостройки в Таиланде зависит от способа оформления недвижимости. Например, если квартира покупается в полную собственность (Freehold), то за регистрацию нужно будет заплатить 2% от оценочной стоимости объекта. Точный размер налога вы узнаете после проведения оценки в Земельном департаменте, обычно оценочная стоимость ниже реальной. Налог на регистрацию платится наличными деньгами в день сделки в Земельном департаменте покупателем или его доверенным лицом. Есть еще ряд других налогов, но их платит продавец.

При покупке недвижимости в долгосрочную аренду (Leasehold), налог составляет 1,1% от суммы, указанной в договоре.

Амортизационный взнос (Sinking fund): $0

При покупке новостроек обычно платится единоразовый амортизационный сбор на непредвиденные ремонтные расходы на территории общего пользования комплекса. Составляет примерно $15 с квадратного метра квартиры. Но в данном инвестиционном проекте апартаменты отдаются управляющей компании, которая сдает их в аренду и выплачивает гарантированный доход. По договору, владелец не платит амортизационный взнос.

Услуги юриста – до $3000

Работа юриста состоит из трех частей. Первая – проверка земли и разрешения на строительства ($500-1000), вторая – проверка и корректировка договора ($500-1000), третья – регистрация сделки в Земельном департаменте от имени покупателя ($500-1000).

Светлана Касаткина: "Проверку земли и разрешений на строительство мы рекомендуем, когда на рынок выходит новый неизвестный застройщик. Проверку договора советуем заказать почти всем клиентам. Регистрацию сделки обычно осуществляет юрист из штата застройщика на основе доверенности от клиента. На Пхукете много юридических компаний. При необходимости – можем порекомендовать".

Услуги переводчика – $150

Помощь специалиста может понадобиться при переводе основного договора. Обычно эту услугу покупатели заказывают в России. В среднем, перевод одной страницы с тайского языка стоит $10, в стандартном договоре – 10-15 страниц.

Закон не обязывает покупателя обращаться к переводчику, эта услуга заказывается по желанию. При коммуникациях с застройщиком риэлтор помогает переводить разного рода информацию, т к вся переписка идет через агента.

Регистрация недвижимости – $0

На этом этапе происходит оплата налога на регистрацию – 2% от оценочной стоимости имущества. Дополнительных сборов за внесение записей в Земельную книгу нет.

Может проходить без присутствия клиента на основании доверенности на юриста (своего или из штата застройщика). Оригиналы документов отправляются курьерской службой клиенту или хранятся в офисе застройщика или агента до приезда владельца.

Меблировка - $0

В данном проекте мебель, техника и аксессуары включены в стоимость недвижимости.

Светлана Касаткина: "Если в выбранном объекте мебель не включена в стоимость, можно воспользоваться услугами застройщика. Тем более, если объект будет участвовать в арендной программе, дизайн во всех квартирах должен быть одинаковым. Так же наше агентство может обставить квартиру под ключ, подобрать мебель, декор и аксессуары для аренды. В среднем стоимость пакета мебели для квартиры с одной спальней – 5% от цены недвижимости".

Итого:

Дополнительные расходы на покупку недвижимости в Таиланде, по сравнению со странами Европы, невелики. Особенно, если выбранный объект находится в арендной программе застройщика, что избавляет инвестора от амортизационного сбора и затрат на мебель. На налоги, гонорар юристов и переводчиков у покупателя уйдет около $5000, или даже меньше. Всего с учетом двух поездок (на просмотры и оформление) и всех дополнительных платежей наши герои потратят $132 000.


Квартира в Таиланде

Обслуживание квартиры в Таиланде, доход от аренды

Дано:

Покупатели решают воспользоваться арендной программой застройщика, по которой они гарантированно получают доход 7% годовых и имеют право проживать в квартире две недели в высокий сезон и две – в низкий, или четыре в низкий. Чтобы сэкономить на перелетах, они решают приезжать в Таиланд сразу на месяц в сентябре. 

Расходы и доходы:

Налоги на недвижимость - $0

В Таиланде, в отличие от большинства стран Европы, владельцы апартаментов не облагаются ежегодным налогом на недвижимость. Собственники вилл платят земельный налог, но он настолько мал (несколько бат за 1600 кв.м), что собирается раз в несколько лет.

При сдаче жилой недвижимости в аренду собственник получает доход, который облагается налогом в 15%. Это налог на доход, а не на недвижимость. Если владелец квартиры участвует в арендной программе, управляющая компания автоматически становится его налоговым агентом и платит налог за клиента. В нашем проекте управляющая компания будет платить налог и перечислять на счет чистыми 7% годовых.

Страховка - $100 в год

Требований об обязательном страховании недвижимости в Таиланде нет. По желанию, можно оформить страховку, за такую квартиру она будет стоить $100-200 в год.

Коммунальные платежи - $100 за месяц проживания

В данном проекте все коммунальные платежи вносит управляющая компания, т.к. квартира находится в арендной программе. Наши герои заплатят только за тот месяц, который проведут в квартире сами.

В среднем же, за апартаменты с одной спальней в месяц уходит $100-150. Из них: $70-100 – электричество, $10-20 – водоснабжение, $20-30 – интернет. Обычно деньги можно внести в офисе управляющего, можно оставить какую-то сумму у них и каждый месяц из нее будут вычитать платежи и предоставлять отчет по почте.

Обслуживание комплекса - $0

Арендная программа избавляет собственников и от этой статьи расходов – все берет на себя управляющий. Если апартаменты на сдаются, то обслуживание территории (чистка бассейна, уход за садом, вывоз мусора и т.д.) стоят в Таиланде $1-2 за кв. м квартиры в месяц. Такса за содержание комплекса вносится раз в год управляющей компании. Причем, из денег, которые платят жильцы, начисляется зарплата техникам, которые при необходимости проводят мелкий ремонт в квартире.

Проживание и питание - $3000

Светлана Касаткина: "У всех потребности разные. Думаю, семье из трех человек на месяц отдыха в Таиланде хватит $3000. В эту сумму входят расходы на питание, аренда автомобиля (около $500 при аренде на месяц), экскурсии и другие развлечения".

Доход от аренды: $8610

Сразу после покупки квартиры с управляющей компанией подписывается договор аренды на 15 лет, по которому владелец получает ежегодный гарантированный доход 7% годовых после вычета налогов. Деньги поступают раз в год на счет, открытый в Таиланде.

Светлана Касаткина: "Иногда собственники покупают квартиры для своего пользования и изредка сдают их в аренду. Туристический сезон в Таиланде почти круглый год, средняя заполняемость в отелях и апартаментах составляет 70%. Есть управляющие компании, которые занимаются такими квартирами. Они следят за их состоянием, находят клиентов, делают рекламу. За свои услуги берут 20-30% от стоимости аренды. Остальное, за вычетом налога (15%), переводят владельцу на тайский счет.

В этом случае содержание прилегающей территории платит владелец, коммунальные услуги оплачивает арендатор. Стоимость аренды сильно отличается от сезона и периода найма. При аренде на месяц обычно предоставляются скидки до 50%".

Итого:

В первый год владения чистый доход инвестора будет чуть ниже обещанного - 6,5-6,7%, в зависимости о того, сколько дополнительных средств он потратил во время выбора и покупки недвижимости. В последующем он выйдет на прибыль в 7% годовых – больше, чем ставки по депозитам в российских и, тем более, европейских банках. Причем инвестор будет получать именно пассивный доход, не занимаясь поиском и обслуживанием арендаторов. Кроме того, собственник сможет рассчитывать на постепенный прирост стоимости актива – в последнее время рынок недвижимости Таиланда показывает положительную динамику, с 2008 года «квадрат» жилья дорожает на 1-5% ежегодно. 

Подготовила Анастасия Фалей
Фото предоставлены компанией Exotic Property

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Личный опыт: как русские зарабатывают на недвижимости в Таиланде

Роман впервые оказался в Таиланде 10 лет назад. Первые впечатления от местной экзотики были настолько яркими, что очень скоро москвич превратился в бывалого туриста, а затем и в опытного инвестора. Сейчас он владеет пакетом квартир на разных курортах, а также компанией, которая помогает иностранцам инвестировать в недвижимость Таиланда. О том, с чем сталкиваются россияне, какие возможности для вложений есть в стране и сколько на этом можно заработать, наш герой рассказал порталу Prian.ru. Читать

Взять ипотеку в Таиланде: особенности оформления, процентные ставки

Какие банки в Таиланде работают с иностранцами? Какой пакет документов необходим для получения кредита? Как взять рассрочку на приобретение строящегося жилья? Ответы на эти и многие другие вопросы – в нашем материале. Читать

Гарантированный доход: как зарабатывать на недвижимости 10% годовых?

Программами фиксированной доходности сейчас никого не удивишь – купил квартиру, отдал в управление и стабильно получаешь свой процент. Но если западные компании гордо заявляют о 3-5% прибыли, то на Востоке можно заработать вдвое больше. В этом материале мы расскажем про азиатскую бизнес-модель – «недвижимость с гарантированным доходом». Читать

Идеи для инвестиций: апарт-отели в Таиланде с гарантированной доходностью

Новый тренд тайского рынка – местные застройщики продают квартиры с гарантированной доходностью. Обещают рентабельность в 7-8% годовых. По европейским меркам, процент колоссальный. Особенно с учетом обязательств выплатить его в любом случае. Давайте разберемся, в чем суть этой схемы. Читать

Визы в Таиланд на срок от 5 до 20 лет: условия и преимущества программы

Власти страны перезапускают визовую программу под названием Thailand Elite. Сколько денег нужно вложить, чтобы оформить визу в Таиланд на 20 лет? Какие дополнительные преимущества получает инвестор? И как происходит процедура оформления документов? Об этом рассказывает портал Prian.ru. Читать