Калькулятор: покупаем новую виллу на Коста-дель-Соль. Испания

10 июня 2016 года
| Рубрики: Рынки и цены

Цены на испанском рынке недвижимости начали потихоньку расти. До пиковых показателей 2007-го далеко, но рынок восстанавливается. Возможно, настало время для инвестиций? Одними из самых интересных считаются вложения в элитную недвижимость Испании. Сегмент не перегружен «ничейным» жильем и меньше подвержен ценовым колебаниям. Поэтому в нашем новом «калькуляторе» мы просчитали покупку виллы в районе Малаги.

I  Выбор виллы

Дано: Состоятельная семейная пара из Москвы решила приобрести виллу на морском побережье в Испании. Выбрали регион Коста-дель-Соль, куда и отправились на просмотры. Полетели вдвоем на две недели, воспользовавшись услугами рекомендованной агентством турфирмы. Останавились в Малаге в отеле на 4*.

Расходы:

Авиаперелет: от €540

Прямой перелет Москва – Малага. Турагентство, с которым сотрудничает компания, предлагает выгодные цены на авиаперелет. Билет на рейс Аэрофлота - от 20 000 руб. на человека в обе стороны.  В зависимости от сезона цены меняются. 

Андрей Панфилов, Panspain Group: В «сезон» (май-октябрь) удобнее всего совмещать отдых с покупкой недвижимости. В «несезон» (ноябрь-апрель) больше шансов сторговаться с продавцом на более низкую цену. Мы рекомендуем клиентам лететь, когда есть возможность пробыть на месте максимальное количество дней. В этом случае удастся спокойно осмотреть десятки объектов и дополнительно организовать повторные просмотры наиболее понравившихся вариантов. 

За это же время нужно открыть счет в банке, получить местный ИНН (NIE), заключить договор с адвокатским бюро. И, конечно, полезно изучить местную инфраструктуру. 

Аренда автомобиля: около €1000

Трансфер из аэропорта €100 или местное такси - от €75 оплатит агентство. Аренда нового автомобиля известных мировых марок класса люкс: BMW, Mercedes, Porsche, Maserati и так далее – от €150 в сутки. Депозит от €1500.

При поездке более чем на 10 дней лучше арендовать машину хотя бы на часть срока, чтобы можно было самостоятельно объехать побережье и оценить местные красоты. Если приехать на пять-семь дней, то прокат авто не понадобится, основное время покупатель будет проводить на просмотрах, где передвижение обеспечивает компания.

На аренде авто можно сэкономить, если обратиться в агентство с автопарком попроще. Такие модели есть во всех крупных прокатных компаниях - EuroCar, Sixt, Hertz. Можно взять/сдать авто в отеле или аэропорту. Цены от €50 в сутки. Средний размер депозита - €500.

У местных мелких компаний цены могут быть еще более низкими - от €25 в сутки с депозитом в €100-200. Ими, обычно, предлагаются подержанные иномарки в неплохом состоянии, но без каких-либо юридических гарантий.

Андрей Панфилов: Также мы бесплатно возим клиентов на Атлантическое побережье (по желанию) и устраиваем обзорную поездку в город Ронда - родину корриды. Если клиенты приехали с детьми, можем организовать поездку в аквапарк или зоопарк.

Проживание во время поездки-поиска: €2000
Цены на аренду жилья, так же как и на билеты, зависят от времени года. В сезон (с мая по октябрь), недельное проживание в отеле 4* на двоих, включая завтраки, составит от €1000. В межсезонье расходы в два раза меньше.

Андрей Панфилов: Некоторые клиенты предпочитают жить в арендованных апартаментах или виллах. Ориентировочная цена - €1000 в неделю, плюс депозит около €1000, плюс оплата услуг уборщицы, покупка продуктов питания и бытовых товаров.

Питание: €900-2000

В кафе завтрак на двоих, включающий основное блюдо, два салата и напиток, обойдется в €20-30, обед - горячее, салат, пиво или вино – в €25-50, ужин - горячее, десерт, бутылка вина – в €30-80.  Если готовить самостоятельно, стандартный набор продуктов из супермаркета на неделю будет стоить €100-150.

Дополнительные расходы: €150

Чаще всего связаны с пляжным отдыхом и развлечениями. Лежак на общественном пляже - €2-5 в день; посещение аквапарка - €25-30 на человека. Затраты на покупку сувениров, посещение различных достопримечательностей зависят только от желаний и возможностей человека.

II Покупка недвижимости

покупка виллы на Коста-дель-Соль

Дано: Пара изначально хотела приобрести новый дом для собственного отдыха. Но не исключает возможность, что в будущем виллу можно сдавать в аренду. Сделку совершают через агентство, которое подобрало подходящий вариант – виллу от застройщика.

Расходы:

Цена виллы: €1,95 млн

Вилла с пятью спальнями и пятью ванными комнатами, площадью 450 кв.м и 180 кв.м открытых террас, расположена на участке земли в 1040 кв.м неподалеку от Новой Золотой Мили на побережье Коста-дель-Соль. Построена в 2015 году, полностью оборудована мебелью и техникой, есть центральное отопление, гараж на три автомобиля, на участке – бассейн. 

С больших террас открываются виды на сад и море. До пляжа менее 500 метров. В нескольких минутах езды расположена вся необходимая инфраструктура: магазины, рестораны, школы и больницы.

Андрей Панфилов: Цена указана без НДС (10%) и учета дополнительных расходов на приобретение объекта (около 3% от стоимости). При продаже виллы напрямую застройщиком, с которым у агентства договор, возможен торг в пределах 5-10%.

Этапы сделки:

1. Подписание договора о задатке: от €3000 (входит в стоимость виллы)
После выбора объекта покупатель и продавец заключают договор о задатке для того, чтобы зарезервировать объект. В зависимости от стоимости недвижимости сумма может варьироваться.  

После подписания договора о задатке адвокаты покупателя проверяют юридическую чистоту объекта недвижимости («Due Diligence») для того, чтобы убедиться, что недвижимость не имеет каких-либо правовых или финансовых обременений.

Затем стороны подписывают предварительный договор купли-продажи. Покупатель оплачивает 10% стоимости объекта. В данном договоре указывается предельный срок для подписания нотариального акта купли-продажи.

2. Оформление доверенностей и получение идентификационного номера иностранца (NIE): около €280
Вместе с копией предварительного договора и выпиской из Реестра Собственности о вилле оформляется идентификационный номер для иностранного покупателя. Он нужен для подписания нотариального акта купли-продажи и открытия счета в испанском банке.

Для получения NIE необходимо сделать доверенность в пользу адвокатов, а также нотариально заверенные копии всех страниц паспорта. Остальными вопросами займутся юристы: запись на прием в полицию, подготовка документов, заполннение анкеты, оплата госпошлины и так далее.

После оформления доверенности идентификационный номер можно получить в течение двух рабочих дней.

3. Открытие счета в испанском банке: €300
Оплата сделки осуществляется посредством банковского чека, который передается продавцу в присутствии нотариуса в момент подписания нотариального акта купли-продажи.

Андрей Панфилов: Для открытия счёта в испанском банке и перечисления денежных средств на испанский счет необходимо доказать их легальное происхождение. Для этого потребуется:

  • Копия общегражданского паспорта
  • Идентификационный номер иностранного гражданина
  • Рекомендательное письмо из банка
  • Справка с места работы с указанием должности и оклада (заверенная работодателем).
  • Налоговая декларации на доходы физических лиц.
  • Если источником денежных средств является продажа недвижимости в какой-либо стране, необходим договор купли-продажи, переведенный на испанский язык и апостилированный.
  • Если источником денежных средств является аренда недвижимости, нужно предоставить договор аренды и декларацию о доходах, полученных от аренды.
  •  Выписка о движении денежных средств на счету, открытому в родной стране покупателя.

Все документы должны быть переведены на испанский язык аккредитованным для этих целей переводчиком.

Счет в испанском банке будет полезен и после заключения сделки, так как позволит осуществлять платежи за коммунальные услуги, взносы в товарищество собственников и муниципальные налоги, а также зачислять доход от сдачи недвижимости в аренду.

вилла на Коста-дель-Соль

4. Подписание нотариального акта купли-продажи (осуществление сделки): от €650

Акт купли-продажи подписывается в нотариальной конторе. В момент подписания нотариального акта продавец передаёт покупателю ключи от объекта недвижимости, получая взамен банковский чек.

Нотариальный акт купли-продажи может быть подписан лично покупателем или его представителем по доверенности.

При покупке вторичной недвижимости рекомендуем заказать проверку технического и физического состояния объекта. Специально нанятый техник оценит состояние недвижимости и коммуникаций, а также соблюдение градостроительных норм и возможность увеличения полезной площади дома в будущем. Заключение желательно получить до подписания договора купли-продажи. Обойдутся услуги мастера в €500-1500.

Регистрация объекта недвижимости в реестре собственности, переход права собственности (включая переоформление договоров по коммунальным услугам): около €750

После получения нотариального акта купли-продажи и оплаты налога на передачу собственности, объект регистрируется в Реестре Собственности на имя нового владельца. Срок регистрации составляет один-два месяца.

Налог на покупку недвижимости: €195 000

При покупке у застройщика НДС составляет 10% от стоимости объекта. В случае покупки вторичной недвижимости, сделка облагается налогом на передачу собственности с прогрессирующей ставкой:
•    Часть стоимости объекта недвижимости до €400 000 (в случае наличия парковочных площадок или гаражей до €30 000) – налог 8%.
•    Часть стоимости от €400 001 до €700 000 (в случае наличия парковочных площадок или гаражей стоимостью от €30 001 до €50 000) – налог 9%.
•    Часть стоимости от €700 001 (в случае наличия парковочных площадок или гаражей от €50 001) – налог 10%.

Гонорар адвокатов, сопровождающих сделку купли-продажи: €9750 

Гонорар адвокатов зависит от сложности сделки и часов работы. На Коста-дель-Соль стандартный варианрт - 1,5-2% от стоимости объекта. 

Андрей Панфилов: Наши юристы подбирают нотариуса и рекомендуют его клиенту. У агентства есть проверенный годами партнер - адвокатское бюро с русскоговорящим сотрудником. Стоимость их услуг 0,5-1% от стоимости объекта (без НДС). 

Услуги агентства: €0

При покупке первичной недвижимости работу риэлтора оплачивает застройщик.


Таблица расходов покупателя новой виллы на Коста-дель-Соль

Выбор  
Один визит в Испанию - выбор недвижимости и заключение сделки €5140
Покупка  
Цена виллы €1,95млн
Налог на покупку недвижимости (10%) €195 000
Налог на документирование юридических актов (1,5%) €29 250
Офрмление доверенности на юриста и NIE €280
Регистрационный сборы €750
Услуги риэлтора €0
Услуги адвокатского бюро (0,5%) €9750
Нотариальные сборы €1500
Заверенный перевод документов €300
ИТОГО: €2 191 970

О стоимости содержания виллы и возможной прибыли от аренды читайте в следующем материале!

Благодарим за помощь в подготовке материала компанию Panspain Group

Текст подготовила Екатерина Холодова
Фото предоставлены Panspain Group

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Личный опыт: семейная квартира в Торревьехе, Испания

На испанских курортах все еще можно купить приличную трехкомнатную квартиру в пяти минутах от пляжа всего за €50 000. Это на своем примере доказала Алла, которой удалось найти в Торревьехе апартаменты, подходящие по всем требованиям, да еще и по хорошей цене. Читать

Испанский дневник: Валенсия. Центр. Пляж. Город науки. Альбуфера

Двое полицейских подъехали к нам на огромных лошадях. Старший задал вопрос типа: «Чего это вы здесь делаете»? Мы летали с дроном над огромным пляжем Валенсии и не видели причин лгать. Оказалось – нельзя. Мы мешали отдыхающим. Только этот запрет омрачил несколько дней нашей поездки по Испании… Читать

Испанская мечта. Барселона или окрестности - выбираем лучшее

«Какие возможности в Барселоне есть у клиента с возможностями»? Простите за тавтологию, но вопрос действительно можно сформулировать именно так. В проекте «Испанская мечта» эксперты компании Top House Realty представляют свой взгляд на недвижимость в столице Каталонии и ее окрестностях. На какие районы стоит обратить внимание в зависимости от ваших потребностей? Читать

Налоги в Испании для нерезидентов: при покупке и содержании недвижимости

Когда выбираешь недвижимость за рубежом, очень важно правильно оценить итоговую сумму сделки. Помимо стоимости самого объекта, вас ждут обязательные государственные пошлины. Причем платить в казну вы будете и на этапе покупки, и когда станете счастливым собственником заграничных квадратных метров. В этом материале рассказываем о налогах в Испании – самой популярной стране у покупателей, говорящих по-русски. Читать

Канарские острова для покупателей недвижимости: курорты, цены, доход

Остров Гран-Канария выделяется на фоне других регионов Испании более высокой доходностью от сдачи жилья в аренду. Если собственник квартиры в Барселоне зарабатывает в среднем 5% в год, то в Лас-Пальмасе – 8%. И конечно же, здесь можно прекрасно отдыхать, причем круглый год. В этом материале поговорим местных курортах и ценах на недвижимость. Скажем сразу: порог входа – от €1000 за кв. м. Читать