Управление недвижимостью в Германии: сложные случаи

3 августа 2016 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Германия

Немецкий рынок недвижимости по праву носит титул «надежный». Система здесь работает четко и защищает всех участников сделки. Но даже в Германии нельзя быть уверенным в том, что тебя не обманут, или ты по собственной глупости не попадешь в неприятную ситуацию. Мы попросили Регину Боргер, генерального директора управляющей компании WiP Immobilien GmbH из Мюнхена, вспомнить сложные случаи из практики.

Случай первый и самый сложный. О том, что может произойти, если вашими делами будут заниматься дилетанты

- В наш офис позвонила девушка, описала свою квартиру в Мюнхене – состояние, дом, расположение – и спросила, сколько такая может стоить. У нас как раз на этой улице есть в управлении объект, поэтому ситуацию я знала. Говорю ей, что получить за недвижимость она сможет €300 000, плюс-минус 20%. И тут выясняется, что у нее через два часа назначена сделка, где ей предлагают продать квартиру за €200 000.

Я спрашиваю: когда объект был куплен? Оказывается, восемь лет назад. Получается, что при продаже сейчас она еще и на налог попадает. В Германии, если квартира меняет собственника в течение 10 лет, платится от 25-40% на доход. Безусловно, выгоднее подождать пару лет. А ей почему-то сказали, что через три года налоги с продажи можно не платить.

У девушки конечно шок. С одной стороны, меня она не знает. С другой, проиграть столько в цене не хочет. Подумала полчаса, решила от продажи отказаться и приехала к нам в офис для разговора. Когда она рассказала подробности этой сделки, то в шоке была уже я. Но обо всем по порядку…

Двухкомнатную квартиру в Мюнхене ей помогли купить друзья, все эти восемь лет они же и сдавали ее в аренду. Собственнице деньги от найма приходили нерегулярно, то и дело с нее брали какие-то суммы якобы на ремонт.

Более того, под залог этой квартиры друзья взяли кредит в пятизначной сумме на собственные нужды, девушка, по ее словам, не получала денег от банка и договора о займе не видела.

Потом те же друзья предложили квартиру продать, на эту сделку собственница и прилетела в Мюнхен. Договора купли-продажи она не читала и даже не знала, к какому нотариусу идти. Ей просто сказали ждать на остановке, мол, за ней подъедут. И при этом успели с нее взять €1800 на нотариуса, что вообще-то неправильно, т.к. его услуги оплачиваются после сделки.

Дальше ситуация разворачивалась, как в детективном фильме. Я позвонила ее немецкому другу, представилась переводчиком и узнала имя нотариуса. Нашла его контакты в интернете, связалась с ним и попросила предупредить всех участников сделки, что продавец не придет. Сразу же начался телефонный террор. Мы отключили все средства связи и начали думать, что делать дальше.

Стала выяснять, как сдается квартира, куда приходят деньги, что написано в договоре. Оказалось, что договора с арендатором девушка тоже не видела, она даже не знала, сколько он платит, деньги приходят на расчетный счет подруги, а ей нерегулярно перечисляют арендные платежи. В общем, стало понятно, что с отказом от сделки проблемы не закончились. Собственница решила отдать нам квартиру в управление, а сама уехала в Россию.

Первым делом мы написали письмо арендатору, но оно вернулось обратно. Когда я приехала по указанному адресу, заметила, что все таблички с именами жильца на квартире и почтовом ящике сорваны. Видимо, «друзья» постарались…

Постучала в квартиру – открыл 80-летний дедушка. Как оказалось, арендатор. Про таблички ничего не знает, давно здесь живет на законных основаниях. Я представилась (у меня конечно была доверенность от собственника). Проговорила с ним полтора часа, сняла копию с договора аренды и попросила больше не перечислять деньги на старый счет – мы сообщим ему реквизиты нового. 

Читаем договор – опять сюрпризы. Во-первых, арендные ставки занижены. Сейчас квадратный метр в Мюнхене сдается за €16 в месяц, а там – за €9.

Причем договор подписан всего два года назад, так быстро цены не растут. Во-вторых, в договоре указано, что мы не имеем права повышать арендную плату до 2019 года.

Мы сказали нанимателю, что он платит меньше рыночной цены и предложили поднять арендную ставку. Дедушка конечно отказался, мол, у меня договор, так было обещано, ничего сверху не дам. Показали договор адвокату – оказался действительным, его никак не оспоришь. Остается только ждать, когда закончится период фиксированной ставки, тогда можно будет поднимать плату на 15% каждые три года. Хорошо хотя бы то, что сейчас владелица получает на свой счет полную сумму от аренды.

И даже это еще не все проблемы, которые «друзья» доставили собственнице. Мы подали запрос в налоговую, чтобы узнать, нет ли долгов. Оказалось, что последние несколько лет они не платили налог на недвижимость. Суммы там небольшие – за такую квартиру набегает около €200 в год. Но государственная машина в Германии работает четко: нет налогов – недвижимость продается с аукциона. Власти забирают себе причитающееся, а оставшиеся средства за вычетом издержек (это еще пара тысяч) возвращают владельцу. Еще чуть-чуть и это бы произошло, но мы задолженность погасили.

Между тем, друзья куда-то исчезли. Мы отправили в полицию соответствующий запрос.

Они должны еще вернуть собственнику депозит – плату за два месяца, которую арендаторы вносят, когда заселяются в квартиру – и аренду за 4-5 месяцев. 

Как видите, девушку подставили со всех сторон. Что-то мы смогли решить, а что-то нет. Кредит так и висит на этой квартире, его никто не платит, а у собственницы на руках нет никаких доказательств, что она к этому не причастна. В этом случае даже самый лучший юрист не поможет. Выплачивать этот кредит ей придется самой.

Управление недвижимостью в Мюнхене

Случай второй, просто сложный. О том, какие проблемы могут доставить нечестные продавцы и необязательные арендаторы

- К нам обратилась москвичка с просьбой заняться ее магазином. Объектом раньше управляла компания из бывшего ГДР, с офисом в 500 километрах от Мюнхена, толком они ничего не делали, только отписывались. Регулярно появлялись какие-то проблемы, протечки воды, невыплаты аренды… Словом, собственница решила сменить управляющего.

Начали смотреть договоры. Выяснилось, что она купила коммерческую недвижимость в Мюнхене с рентабельностью 7% годовых. Не знаю, что ей обещал продавец, но цена самого объекта и размер ставок были явно выше рыночных. Причем, буквально за пару дней до сделки там сменился арендатор, т.е. никакой истории платежей проследить было невозможно.

Новым арендатором стал турок, который открыл в помещении торговую точку. Пару месяцев он платил, а потом перестал. То 30% заплатит, то 50%. И все время искал способы ухода – ссылался на то, что ставки завышены, говорил о необходимости ремонта, что у него просто сейчас нет денег…

Мы приехали на объект, чтобы поговорить с арендатором и понять его проблемы.

Оказалось, что протечки действительно имеются и для такого помещения ставки и правда космические. Договорились с ним о том, что мы проведем ремонт и снизим ему арендную плату. В этом случае он обещал исправно перечислять деньги. С реальными рыночными ставками рентабельность объекта падала до 4%, но собственнице было важно регулярно получать арендную плату, т.к. на недвижимости висел кредит. Она согласилась.

Пригласили ремонтную фирму, они устранили протечку воды. Это обошлось в €14 000, но все оплатила страховая компания. Кстати, когда во время ремонта обнаружили, как турок устроил слив воды, за голову схватились. Он проделал в фасаде дырку, вывел трубу на улицу, даже не подключил ее к канализации, вода просто уходила в землю. Этот беспредел устранили.

Первые пару месяцев арендатор платил по графику, а потом ситуация повторилась.

Тогда мы предложили ему съехать. Он не захотел. Платить не может и уезжать не собирается. Пришлось выгонять с адвокатом и понятыми. Когда его выселили, вздохнули с облегчением. Правда, задолженность по аренде осталась. Но в этом случае лучше завершить отношения, пусть и с убытком, чем продолжать нести убытки регулярно.

Сейчас сдали объект новому арендатору – известному в Европе концерну. Платит исправно, отношения у нас замечательные. Он признавался, что столько документов, сколько я просила перед заключением договора, у него никто не требовал – финансовый отчет за три года, свидетельство из торговой палаты, рекомендации из других мест, где он раньше снимал помещения, даже справки о семейном положении. В общем, проверили его досконально, собственнику и нам он проблем не доставляет.

Владелец регулярно получает плату и имеет с этого объекта 4,8% годовых. Те 7%, которые ей обещали, на нашем рынке очень редко встречаются. Видимо, ее ввели в заблуждение, лишь бы продать объект. Чтобы так не разочаровываться, надо заранее проверять соответствие указанных цен и рыночных реалий.

Недвижимость в Баварии

Случай третий, который мог бы стать сложным. О том, как важно детально изучать объект перед сделкой

К нам обратилась семья, которая хотела купить квартиру в Мюнхене для дочери-студентки. Объект они нашли сами – очень дешевую, по здешним меркам, квартиру за €120 000 – от нас требовалось проверить сделку и обойти «подводные камни».

Стали изучать объект. Выяснили, что там была протечка, но ущерб устранили. В доме планировался ремонт фасада, но этим занималась хорошая фирма и счета у товарищества собственников были в порядке. То есть владельцам не светили дополнительные затраты на ремонт. В целом, все было чисто.

Потом принялись изучать арендатора и сразу же заподозрили возможные трудности.

Во-первых, договор с ним был составлен непрофессионально. Мы всегда пользуемся бланками договоров, которые готовят юристы Общества по защите прав собственников. Там будут учтены все последние изменения в законах и прописаны все нюансы. А здесь договор составляли в свободной форме и забыли отметить сроки выселения арендатора. В таком случае, выезд может затянуться на год.

Во-вторых, арендная плата за квартиру была занижена. Более того, арендатор платил фиксированную сумму, без учета использованных коммунальных услуг, и мог пользоваться водой и отоплением, сколько захочется. Жил там давно и, с учетом имеющихся преимуществ, вряд ли бы согласился добровольно съехать.

В-третьих, с точки зрения личных качеств он нам показался каким-то неадекватным.

В общем, мы предупредили покупателей, что с арендатором будут проблемы. Скорее всего, добровольно он не будет съезжать. Надо будет обращаться к адвокату, а это дополнительные издержки. Придется повозиться, но риска, что его не выселят и через суд, нет, т.к. арендатор не относится к социально защищаемым группам, он не инвалид, у него нет маленьких детей. Клиенты сказали, что готовы решать эти проблемы, чтобы купить недорогую квартиру.

В результате, так и получилось. Отдавать квартиру в управление нам они не хотели, т.к. покупали ее не для аренды, а для проживания дочери. Тогда мы посоветовали им адвоката, без него наниматель даже разговаривать о переезде не хотел. Сейчас все хорошо, арендатор в октябре должен съехать.

Да, собственникам пришлось подождать девять месяцев и оплатить услуги юриста, но по крайней мере они знали, на что идут.

Если бы они не проверили объект, получили бы очень неприятный сюрприз. Купил квартиру, а пользоваться не можешь. А если бы арендатором к тому же оказался какой-нибудь 80-летний старичок, перенесший два инсульта (как в первом случае), выселить его было бы невозможно. Поэтому даже на таком надежном рынке, как немецкий, нельзя пренебрегать детальной проверкой объекта перед сделкой.

Редакция благодарит компанию WIP Immobilien GmbH и лично Регину Боргер за помощь в подготовке материала.

 

Текст - Анастасия Фалей
Фото - pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Статьи
Как получить ВНЖ и гражданство Германии

В этом материале расскажем о тех шагах, которые вам предстоит пройти. Какие документы собирать? Куда их отдавать? Как долго ждать решения? Перед вами схема всего процесса с рекомендациями эксперта по каждому этапу. Стоит не только прочитать, но и сохранить. Читать

Почему стоит инвестировать в немецкую недвижимость прямо сейчас

Девять фактов, подтверждающих, что Германия – по-прежнему один из самых перспективных рынков недвижимости. А может, и самый! Читать

Законные и фиктивные способы переезда в Германию

В Германии нет иммиграционной программы «ВНЖ за покупку недвижимости или инвестиции в государственные ценные бумаги», как в Испании или Греции. Зато есть другие возможности, которыми могут воспользоваться состоятельные иностранцы. К сожалению, далеко не все консультанты об этом знают. А может, и специально вводят людей в заблуждение. В результате интернет пестрит предложениями о создании бизнеса, который будет работать только на бумаге, заключении поддельных трудовых договоров или даже фиктивных браков. Читать

Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать

Идеи для инвестиций: дома престарелых в Германии с гарантированной доходностью

Все знают, что в Германии, где каждый второй житель снимает квартиру, можно зарабатывать на аренде. Сегодня мы расскажем о не самой очевидной схеме получения прибыли, которая, по словам экспертов, куда интереснее рядовой покупки недвижимости. Итак, апартаменты в доме престарелых с фиксированной доходностью 4,5-5% годовых – что это такое и как на этом зарабатывать? Читать