Управление объектом недвижимости

Часть VIII. Как купить готовый арендный бизнес в Германии

Поделиться:

Какие задачи решает управляющая компания? Как часто ее представители должны посещать объект? В каких документах прописывается ответственность сторон? В восьмой части спецпроекта  «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о важнейших аспектах управления недвижимостью.

Управление объектом недвижимости состоит из трех частей – технической, административной и коммерческой. В каждой из них есть базовые задачи, которые решает для собственника управляющая компания. Ее услуги оплачиваются из арендных платежей, поступающих на счет инвестора.

 

Управляющая компания представляет интересы собственника и выступает перед арендаторами именно в этом статусе. Коммуникация между ней и инвестором проходит в виде репортинга, владелец регулярно получает отчеты о проделанной работе и состоянии недвижимости.

 

При грамотном управлении инвестор не будет тратить время на решение текущих вопросов по содержанию недвижимости. Он получает две вещи – отчет и деньги. Разумеется, у него есть механизм контроля, позволяющий оценивать все, что происходит с объектом. При этом активное участие от инвестора не требуется: это и есть пассивный инвестиционный бизнес, который позволяет собственнику сконцентрироваться на основной работе.  

За каждую задачу по управлению недвижимостью отвечает профильный специалист

Хотя все три составляющие управления недвижимостью связаны друг с другом, это абсолютно разные задачи, которые выполняют разные специалисты. Например, коммерческое управление предполагает ведение дел компании, контроль поступления арендных платежей. Техническое управление – это уже работы по эксплуатации объекта.

Ана Хаммер Специалист по административному управлению недвижимостью и управлению активами
После приобретения объекта мы выставляем арендатору счет, действующий в течение всего арендного периода. Мои дальнейшие задачи, в частности ежемесячный контроль поступлений, связаны с исполнением договора аренды.
 
Также мы проверяем полноту и достоверность входящих счетов. Еще одна сфера нашей работы – контроль эксплуатационных расходов на объекте: часть из них несет собственник, часть – арендатор. Расчет этих расходов производится раз в год, в соответствии с ним происходит или выплата остатка нанимателю, или доплата с его стороны.
 
Наконец, мы предоставляем инвестору отчет о состоянии дел. В сжатой или полной форме нужен этот отчет – зависит от пожеланий собственника.

Трудно однозначно ответить на вопрос, как часто управляющая компания должна бывать на объекте. Например, по договору в только что построенный магазин наш представитель должен приезжать раз в год. Но в данном случае я говорю о визите ответственного лица. Люди, которые отвечают за обслуживание на месте, бывают здесь гораздо чаще. Летом – 3-4 раза в неделю, а зимой, если идет снег, приходится приезжать по несколько раз в день.

 

Существуют объекты, где мы выстраиваем грамотную систему управления в течение нескольких лет. А пока такой системы нет, приходится задействовать человеческий ресурс. И он значительный. Иногда наши сотрудники выезжают на объект по несколько раз в неделю. Или постоянно сидят на телефоне, согласовывая с клиентом те или иные вопросы.

Санас Мирхосрави Специалист по административному управлению недвижимостью и управлению активами
Осматривая типовой объект, мы проверяем его на наличие дефектов строительных конструкций, оцениваем внешние сооружения, а также при необходимости зеленые насаждения и территории компенсационного озеленения. Разумеется, мы проверяем, были ли устранены дефекты, выявленные ранее, и в каком состоянии объект находится на данный момент.  
 
Например, сегодня на объекте я обнаружила протекание кровли в здании и на подземной парковке. В данном случае речь идет о гарантийных дефектах, поэтому мы связываемся с продавцом и устанавливаем срок для решения этой проблемы. Поскольку это небольшие повреждения, их можно устранить относительно быстро.
Управление опирается на два основополагающих документа – договор аренды и договор купли-продажи

Во время покупки практически невозможно определить, насколько сложным будет процесс управления. Многое вы узнаете уже в ходе работы. Могу привести конкретный пример: в одном из магазинов постоянно протекает крыша. Эта проблема выяснилась только через четыре года после того, как здание было построено.

 

Нам удалось среагировать вовремя – объект был еще на гарантии. Теперь здесь работает не только отдел управления, но и наши юристы, которые требуют компенсации от строителя, разумеется, не желающего признавать свою вину. А ведь ошибки, которые мы выявили, — это несколько сотен тысяч евро расходов!

Смотреть видео

Управление опирается на два основополагающих документа – договор аренды и договор купли-продажи. В них должно быть четко прописано, кто и за что отвечает. В случае возникновения спорной ситуации мы можем обратиться к этим документам.

 

Также мы работаем с независимыми оценщиками, которые приезжают на наши объекты до окончания срока гарантии – за год или полтора. Это делается, чтобы была возможность, выявив недостатки, исправить их за счет бывшего собственника. Если мы этого не сделаем, то все эти траты лягут на нынешнего инвестора.

 

Не стоит забывать, что объекты могут иметь не только технические, но и, скажем так, эмоциональные недостатки. К последним можно отнести отношение нанимателей к собственнику. Есть комфортные арендаторы, есть менее комфортные, есть очень требовательные. Со всеми приходится находить общий язык и выстраивать партнерские отношения. Для этого и работает управляющая компания: она берет на себя все вопросы, чтобы собственника они уже не касались.

Резюме

При грамотном управлении недвижимостью инвестор не тратит время на решение текущих вопросов, он получает только отчетность и доход. Это и есть пассивный инвестиционный бизнес.