Версия
для печати
для печати
Рассказывает Денис Фролов, партнер компании «Второй Дом».
Важнейший инструмент, который помог властям Кипра вывести страну из кризиса – это программа «Гражданство за инвестиции», самая простая и быстрая в Европе. Паспорта можно получить всего за шесть месяцев. Когда ее ввели в 2013 году, минимальная сумма инвестиций составляла €2,5 млн. Она уже тогда пользовалась спросом и принесла в бюджет несколько миллиардов евро. Но правительство решило не останавливаться на достигнутом и в 2016 году внесло поправки в программу.
Главное, порог входа был снижен до €2 млн. Причем, это именно инвестиции, а не безвозмездный платеж, как в случае с программой Мальты. Через три года вложенные средства можно вернуть, а паспорта для всех членов семьи всегда будут с вами. Единственное исключение – в собственности инвестора пожизненно должен оставаться жилой объект недвижимости стоимостью от €500000 – место регистрации на Кипре.
Куда можно инвестировать? Во все виды недвижимости – жилую, коммерческую, землю под застройку. Можно покупать акции кипрских компаний, паи инвестиционных фондов. Власти сделали акцент на инвестициях в частный сектор – возможность получить гражданство через открытие вклада в банке отменили, а через покупку государственных облигаций – ограничили суммой в €500000, оставшиеся €1,5 млн надо вложить в другие инструменты.
Еще одно важное изменение в программе «Гражданство за инвестиции» касается родственников инвесторов. Раньше получить паспорта вместе с основным претендентом могли супруг(а), несовершеннолетние дети, а также взрослые дети до 28 лет, находящиеся на попечении, а с 2016 года в заявление можно включать еще и родителей. Т.е. программа стала действительно семейной – по ней можно оформить гражданство для трех поколений. А дети, которые родятся в семье в последующем, автоматически получат второй паспорт, т.к. гражданство передается по наследству.
Здесь важно знать, что если вы планируете включить в заявку родителей, то у них в собственности должен быть еще один объект жилой недвижимости стоимостью от €500000, либо общий с инвестором дом, но тогда – от €1000000.
Еще в 2015 году на Кипре был введен статус «non-domiciled tax resident» или «недомицильный налоговый резидент» по аналогии с Великобританией. Налоговый резидент «non dom» освобождается от уплаты налогов на доходы, получаемые за пределами Кипра. Так иностранец либо гражданин Кипра, зарабатывая деньги за границей, при этом проживая на Кипре более 183 дней или большее количество дней, чем где бы то ни было, освобождается от уплаты налога на дивиденды, на проценты от банковских вкладов и на доходы от аренды.
Правило не распространяется на «коренных» киприотов, которые имеют domicile на Кипре, т.е. являются налоговыми резидентами Кипра 17 лет из последних 20.
Данная льгота уже привлекла множество состоятельных иностранцев со всего мира, в том числе из России, СНГ, Китая, арабских стран, и сделала Кипр очень привлекательной юрисдикцией для налогового планирования доходов физических лиц.
Многие страны ужесточают систему налогообложения для собственников недвижимости – та же Россия, например, – а Кипр, напротив, отменил ежегодные налоги. С 1 января 2017 года владельцы всех видов жилья – квартир, вилл, таунхаусов – не должны платить Immovable Property Tax (IPT).
Ранее ежегодные налоги на Кипре начислялись от стоимости недвижимости в 1980 году. Сначала власти хотели привязать оценочную стоимость к рыночной. Если бы эти планы осуществились, сборы для собственников увеличились бы в 2-3 раза, в среднем вилла за миллион «съедала» бы около €5000-6000 в год. Но этого не произошло – правительство решило поддержать рынок недвижимости и полностью отменило этот налог.
Еще одна причина инвестировать в недвижимость Кипра – льгота по налогу на переход права собственности (Property Transfer Fees), который платит покупатель при совершении сделки. Ее ввели в 2015 году. Предполагалось, что льготный налоговый режим будет действовать до 31 декабря 2016 года, однако в июле 2016-го власти решили его продлить.
Поэтому и в 2017 году при покупке объекта недвижимости, где платится НДС (новостройки), Transfer Fee вообще не взимается, а при покупке недвижимости на вторичном рынке, где нет НДС, налог на переход права собственности снижается в два раза c 8% до 4%. Рассчитать размер Transfer Fee можно с помощью калькулятора на официальном сайте Земельного департамента Кипра.
С 2009 года рынок недвижимости Кипра пребывал в кризисе. За это время цены снизились на 30-40%. Спад коснулся всех классов недвижимости (от самой дешевой до элитной) и всех регионов страны.
В 2016-м впервые за долгие годы на Кипре зарегистрирован рост цен, как на жилые, так и на коммерческие объекты. Квадратный метр еще не начал быстро дорожать – за год прибавил всего пару-тройку процентов. Но судя по динамике числа сделок – а там скачок на 43% по сравнению с 2015 годом – рост цен не за горами.
Думаю, самое лучшее для покупателя соотношение цены и качества мы увидим в 2017 году, затем цены постепенно начнут возвращаться к докризисному уровню.
Зарубежные покупатели для Кипра очень важны. В период бума на рынке, например, в 2007-м, иностранцы покупали 11 000 объектов в год, даже больше, чем местные жители. За годы кризиса активность иностранных инвесторов снизилась, но в 2016 году – опять же, впервые за долгое время – снова начала расти.
Во многом спрос увеличивается благодаря правительству. Интерес подскочил сразу после внесения поправок в программу «Гражданство за инвестиции».
Во многом – благодаря застройщикам. На Кипре появилось много знаковых перспективных проектов, которые меняют местный рынок в лучшую сторону – марина в Лимассоле, марина в Айя-Напе, несколько небоскребов, организованные коттеджные поселки. И в целом, качество строительства улучшилось. Застройщики ориентируются на более требовательных иностранцев: используют новейшие технологии, лучшие материалы в отделке. Поэтому сейчас на Кипре мы видим большой выбор качественной недвижимости, причем, в разных ценовых сегментах – от €150000 до нескольких миллионов.
