Доход в Словении

На вопросы отвечает директор российского представительства Future Real Estate Владимир Уваров.

Future Real Estate – это словенская марка, созданная Century 21 Slovenia and Croatia специально для русскоговорящих инвесторов по всему миру.

Очевидно, что процесс инвестирования для граждан стран, не входящих в ЕС, имеет свою специфику и юридические особенности – он сильно отличается от запроса европейского или американского инвестора. В частности, русскоязычным инвесторам, как правило, важен комплексный подход для решения поставленных задач. Он и воплощен в проекте Future Real Estate.

Клиент получит все необходимые консультации и услуги – от оформления сделки до получения кредита, юридической помощи и организации деятельности юридического лица.

Мы рекомендуем сделать первый шаг, даже не приезжая в Словению.

Вы можете познакомиться с нашей компанией в интернете, там же просмотреть портфель предложений, потом связаться с нами и задать необходимые вопросы. После того, как мы определимся с суммой инвестиций и желаемым типом объекта, вы получите подготовленный нами пакет предложений.

По нашему опыту, в процессе обсуждения присланных вариантов инвестор рассматривает три-четыре объекта для инвестиций. Только после этого имеет смысл приезжать в Словению и уже выбирать что-то конкретно. 

Сегодня наша компания готова предложить вам объекты, начиная с €50 тыс. до €10 млн.

Бюджет во многом зависит от задачи, которую ставит перед собой инвестор. Что вам больше интересно – рентабельность на долгий срок или быстрая окупаемость? Нужна ли вам небольшая квартира для сдачи в аренду, или вы хотите приобрести несколько помещений с пятью-шестью арендаторами в крупном торговом центре? А может, вам интереснее отдельное помещение с арендатором-банком?

Конечно, размер инвестиций влияет на окупаемость.

Скажем, цена хорошего коммерческого объекта в отдельном помещении с надежным арендатором – банком или европейской торговой сетью – в зависимости от площади и месторасположения может составлять €200-700 тыс. При инвестировании в подобные объекты можно рассчитывать на окупаемость в 6-8%.

Если инвестор хочет купить большое помещение с крупным сетевым ретейлером (Lidl, Hofer, KIK, TEDi и др.) или торговый центр с несколькими подобными арендаторами, то его бюджет должен быть от €1 млн и выше. Зато такая инвестиция обеспечивает стабильный высокий доход и минимизирует риски.  

К моменту начала сотрудничества покупатель должен получить полную информацию о состоянии собственности, включая возможные обременения.

В случае покупки коммерческого объекта, важно отдельно проверить его состояние и все существующие договоры аренды. По желанию клиента мы также можем провести независимую оценку арендатора.

Разумеется, мы предоставляем клиенту всю необходимую информацию и проводим проверки помещения.

Приобретая какой-либо объект, вы изначально получаете полную аналитику по нему. Это позволяет утверждать, что, работая с нами, инвестор покупает не абстрактную бумажную доходность, а реальный объект, с реальным арендатором, с реальным договором аренды.  

Еще раз подчеркну: вся документация предоставляется нашему партнеру до момента подписания каких-либо договоров, до заключения сделки.

Да, в этом вам поможет финансовый отдел компании Century 21 Словения, который подберет банк с наиболее выгодным предложением.

Сегодня минимальный капитал, которым должен располагать инвестор, составляет 30%. Как правило, качественные проекты кредитуются на 5-10 лет, под примерно 3% годовых.

При одобрении кредита на коммерческие объекты с уже имеющимися арендаторами, его условия зависят от результатов независимой оценки арендатора, размеров собственных средств инвестора, запрашиваемых сроков финансирования.

Также банк потребует застраховать кредитуемую недвижимость и предусмотреть возможность автоматического списания арендных поступлений в случае, если инвестор не готов платить большой первоначальный взнос по кредиту.

После принятия решения о покупке недвижимости к сделке подключается наш юридический отдел.

Мы подготавливаем договор купли-продажи и согласуем его с обеими сторонами, а также осуществляем судебный перевод.

После подписания договора обычно оплачивается задаток. Он переводится на счет нотариуса и составляет, как правило, 10% от стоимости объекта недвижимости.

Затем мы помогаем оформить и совершить все платежи, которые необходимы для проведения сделки (оплату пошлины за вписание прав собственности и т. д.). 

Помогаем открыть юридическое лицо. Отправляем всю необходимую документацию нотариусу, то есть ведем весь процесс.

До завершения сделки договор остается на хранении в нашем агентстве. После оплаты всей суммы покупатель может забрать оригинал договора и параллельно вписать свои права собственности в «Земельную книгу».

На большинстве объектов уже работает та или иная управляющая компания. При необходимости мы можем подобрать новую, но, как правило, это не требуется. Описать финансовые условия трудно – они слишком отличаются в зависимости от типа объекта.

Квартиры или дома в Словении могут принести доход от 3% до 5%. Наиболее интересны, на наш взгляд, ликвидные квартиры – новостройки или объекты в исторической части крупных городов.

Но все-таки на сегодня для инвестора в Словении более перспективна именно коммерческая недвижимость, которая может принести доходность от 6% до 10%.

Мне кажется, это торговые помещения. Сегодня крупные торговые сети – продовольственных, хозяйственных товаров, а также недорогой одежды – заинтересованы в расширении на словенском рынке. Это Lidl, Hofer, DM, Takko, KiK – естественно, их гораздо больше, я назвал лишь немногие. 

Такие сети приходят в города с населением в 10 000 человек и более. Как правило, договора аренды с такими компаниями заключаются на 10 лет и – обратите внимание – без возможности расторгнуть договор раньше времени. То есть у вас есть гарантия того, что арендатор будет вашим партнером на весь срок договора аренды.

На этот вопрос невозможно ответить однозначно. Вместе с тем статистика состоявшихся сделок говорит о том, что доходность может быть очень интересна для инвестора.

Например, Германия и Англия обеспечивают надежность вложений, но при этом небольшой доход. Словенские объекты в среднем менее ликвидны. Но при этом размер инвестиций и доходность свидетельствуют в пользу Словении.

В нашем портфеле много предложений, которые приносят доход до 10%, что совершенно невероятно для Европы.

Здесь надо уточнить, мы говорим о чистой доходности – это чистый арендный поток, который получает инвестор до момента вычета его личных налогов. Под личными налогами подразумевается подоходный налог или налог на прибыль компании, которые зависит в том числе и от резидентства юридического или физического лица.