Версия
для печати
для печати
Справка Prian.ru
Редевелопмент – это реконструкция отдельных объектов недвижимости с целью более эффективного их использования.
Если принимать во внимание только ликвидные проекты редевелопмента в стратегически интересных местах, то стартовые инвестиции должны составлять не менее €300 000. Более крупные вложения предусматривают и более высокие доходы. Но здесь необходимо иметь уже не менее €1-2 млн. капитала.
При продаже недвижимости, которая прошла редевелопмент, можно заработать 11-20% годовых, в зависимости от суммы вложений, расположения объекта, востребованности рынка.
Португалия - одна из тех стран, где еще осталось много мест для реализации подобных проектов, однако инвестору стоит учитывать территориальные особенности, которые влияют на перспективность редевелопмента.
Например, в Лиссабоне и на Лиссабонской Ривьере не хватает нового жилья, поэтому здесь интересно строить жилые комплексы, многоквартирные дома или небольшие закрытые коттеджные поселки.
На Мадейре лучше возводить отели, апарт-отели и все, что связано со сферой туризма и развлечений.
На юге Португалии, в Албуфейре, вблизи от центра города нет ни одного пятизвездочного отеля, и в принципе не хватает интересных гостиниц. Также будут интересны новые жилые комплексы в среднем ценовом сегменте.
В Порту перспективны разные виды проектов: это и жилые комплексы, и отели, и аграрные туристические комплексы, и даже оздоровительные центры.
1. Поиск объекта
Объектом редевелопмента могут стать развалины, здания в очень плохом состоянии, пригодные под снос, либо старая недвижимость, где должны быть сохранены некоторые исконные элементы, например, фасад.
2. Согласование с муниципалитетом
Перед покупкой подобного инвестиционного проекта необходимо согласовывать возможности реализации с муниципалитетом местности. Согласование включает в себя проверку всевозможных вариантов реконструкции, наличие существующих лицензий и возможных преобразований.
Генеральный директор компании Michael & Jeneva Михаил Чулков: «Как правило, согласование проводит архитектор. У него есть доступ к онлайн-системе мэрии города, и он может проверить, во что можно перестраивать здание и какие его элементы необходимо сохранить».
3. Расчет затрат
Инвестору необходимо обратиться к специалистам, которые просчитают стоимость квадратного метра при покупке объекта под редевелопмент, прибыль после реализации проекта и прочие финансовые показатели.
4. Покупка объекта под реконструкцию
Инвестор может приобрести объект как частное лицо. Но эксперты рекомендуют покупать такие проекты на компанию, поскольку в этом случае вам придется платить меньше налогов. Открытие бизнеса в Португалии занимает всего один день.
5. Разработка проекта
Разработкой проекта занимается архитектор.
6. Привлечение банковского финансирования на строительство
В качестве финансирования банк предоставляет не просто кредит, а кредитную линию. Дело в том, что на этапе реализации проекта (например, продажи квартир в реновированном доме) инвестору уже не понадобится кредитное плечо.
Михаил Чулков: «Любому банку выгодно входить в подобные проекты, поскольку в дальнейшем люди, которые будут, например, покупать квартиры в реновированном доме, смогут пользоваться его услугами и получать займ на покупку жилья по лучшим условиям».
7. Реализация проекта
Сроки реализации проекта зависит от его масштабности и как правило занимают от одного года до пяти лет. Практикуется продажа реновированного объекта: на этапе строительства, отдельных готовых апартаментов или всего здания целиком.
Многие инвесторы сдают объекты, прошедшие редевелопмент, в аренду. Как правило, крупным арендаторам, например, в сфере стрит-ритейла, сдается первый этаж жилого дома на срок 15-20 лет. Готовый объект можно также продать сразу с арендатором.
Одним из оснований для получения ВНЖ в Португалии является покупка недвижимости стоимостью не менее €350 000, если объект старше 30 лет и находится в районах культурно-исторического наследия или восстановления городской среды. Насколько популярна ли такая схема у инвесторов?
Директор департамента продаж компании Michael & Jeneva Евгения Урюпина считает, что такие проекты немногочисленны: «Объектов стоимостью €350 000 для реализации востребованных и прибыльных проектов, которые быстро окупятся и принесут хорошую прибыль, считанные единицы.
Мы рекомендуем инвестировать в наиболее востребованные районы Лиссабона, Кашкаиша, Эшторила, некоторых прибрежных зон Алгарве, Серебряного побережья Португалии. Не стоит пренебрегать и островом Мадейра, который привлекателен для туристов круглый год. В длительной перспективе интересно освоение новых земель в районах Кошта да Капарики и южнее в сторону Сезимбры и Сетубала».
По словам эксперта, инвесторы, которые просто хотят оформить ВНЖ на основании недвижимости, как правило, покупают жилье или коммерческий объект и получают стабильный денежный поток, в среднем 5% годовых. Редевелопмент привлекает более рисковых инвесторов, которые рассчитывают на доход в три-четыре раза больше, чем от традиционной аренды.
Подготовила Ольга Петегирич
Фото Flickr: Marco Velch
