Версия
для печати
для печати
Наши коллеги из латвийского журнала m2 и портала varianti.lv рассказывают, как Юрмала живет без «Новой волны» и что происходит с местным рынком недвижимости летом 2017 года.
Все мы люди разные, и такое, чтобы одно и то же место вызвало восхищение абсолютно у всех, – редкость. В вопросе нравится – не нравится многое зависит от внутреннего восприятия человеком окружающего мира, от того, что он рассчитывает увидеть и получить.
Одни при формировании своего мнения обращают внимание на какие-то модные тренды или упираются в незначительные недостатки, другие, не закрывая глаза на мелочи, придерживаются позитивного хода мыслей и наслаждаются прекрасными моментами, которые дарят каждый новый день, каждая прожитая секунда.
Вот так и с Юрмалой. Пусть по продолжительности своего курортного сезона она и близко не может сравниться с городами юга Испании, Франции, Италии или других стран Средиземноморья, но у нее масса прочих достоинств, позволяющих оставаться любимой сотнями тысяч человек.
Особое место в их сердцах занимают протянувшиеся на десятки километров, и от того кажущиеся нескончаемыми, пляжи с их мелким, мягким и чистым песком. Не меньшей славой овеян и пьянящий своей свежестью курортный воздух, густо пропитанный хвойными и йодистыми ароматами.
Для многих людей, чья жизненная философия совпадает с внутренним ритмом Юрмалы, приморский город готов в любую погоду дарить радость приятного и спокойного отдыха.
Повезло летом с погодой и большинство дней оказывается солнечными – прекрасно! Обласканные теплыми лучами, пляжи Юрмалы наполняются шумным гомоном отдыхающих – загорающих, плескающихся на мелководье, проводящих время в разнообразных спортивных забавах или просто присевших в одном из многочисленных пляжных кафе и баров.
Но если Балтийское море решает напомнить о своей прохладной сущности, в Юрмале всегда есть чем заняться. Самое простое – прогуляться, пробежаться или махнуть на велосипеде по уходящей вдаль широкой прибрежной полосе, столетиями охраняемой вытянувшимися по стойке смирно соснами.
На пути вас неизменно будут сопровождать бегущие наперегонки облака самых затейливых форм; накатывающие на берег невысокие волны, в конце своего пути стремительно исчезающие белесой пеной в прибрежном песке; чинно выхаживающие по утрамбованному дождиком пляжу гордые вороны или суетливо и громко спорящие о чем-то чайки.
Если повезет, то где-то начиная от Вайвари и Каугури новых красок в природную идиллию добавят покачивающиеся на водной глади грациозные белые лебеди.
А ведь есть в Юрмале и ее округе еще и разнообразные туристические тропы, пешеходная улица Йомас с развлечениями, барами и ресторанами самой разнообразной кухни, огромное количество детских игровых площадок, главной из которых, безусловно, является лесной парк «Дзинтари», многочисленные спа-комплексы и бассейны, аквапарк и знаменитый летний концертный зал «Дзинтари»...
Для многих людей, чья жизненная философия совпадает с внутренним ритмом Юрмалы, приморский город готов в любую погоду дарить радость приятного и спокойного отдыха, позволяющего отрешиться от повседневных стрессов и проблем. Это дорогого стоит. И это то, что никогда не приедается людям, то, что они ценят независимо от политической и экономической конъюнктуры!
На приведенное выше лирическое отступление журнал m2 и портал varianti.lv сподвигла периодически всплывающая на русскоязычных интернет-поисковиках статья «Российской газеты» образца лета 2015 года с заголовком «Через год после ухода «Новой волны» Юрмала превратилась в нищий курорт».
Время расставило все по своим местам, и по прошествии двух лет по поводу тех измышлений остается лишь улыбнуться: курорт жив-здоров и продолжает дышать полной грудью. Пусть и без помпезности и массового упоминания в средствах массовой информации, как это было ранее.
Хотя концертных мероприятий этим летом в Юрмале пруд пруди, а их формат стал даже разнообразнее. И заполняемость гостиниц и арендного фонда находится на хорошем уровне. Ну а то, что большинство услуг на курорте стало более доступно массовому потребителю, чем это было в 2014 году, можно считать негативным фактором лишь для продавцов этих услуг. Но никак не для тех, кто ими пользуется. Аналогично и в сфере недвижимости.
В последние годы Юрмале пришлось пережить определенное очищение, хотя подобное утверждение и покажется кощунственным для застройщиков. Сегодня курортное жилье стало доступнее для большего круга клиентов. Да и сам рынок стал чуть устойчивее по причине того, что на нем проявляется внутренний спрос.
Позволим себе предположить, что даже верхний (дорогой) сегмент юрмальского жилья после продолжавшейся нескольких лет просадки выходит на стадию ценовой стабилизации. Что в скором будущем должно положительно сказаться на спросе. Впрочем, квартиры советской постройки этот этап прошли: они дорожают за счет ипотечной активности местных покупателей.
Бюджет каждой девятой сделки в этом году превышал 150 000 евро, что можно считать еще одним подтверждением постепенного восстановления спроса.
Согласно данным Земельной книги Рижского района, которая ведет учет всех официальных сделок, за первые пять месяцев 2017 года в Юрмале были заключены 545 договоров покупки различного недвижимого имущества. Это на 17 единиц больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Основную лепту в эту статистику пока вносят продажи серийных квартир в Каугури и других местах курорта. Цены предложения на такого рода жилье советской постройки в Лиелупе, Булдури, Майори и Дубулты в отдельных случаях начинают зашкаливать за 1 200-1 300 евро за кв. м при средних для Каугури – чуть более 500 евро за кв. м.
Анализ сделок показал: бюджет каждой девятой курортной сделки в этом году превышал 150 000 евро, что можно считать еще одним подтверждением постепенного восстановления спроса в высоком сегменте. Объекты этой ценовой категории традиционно располагаются на пространстве от Лиелупе до Вайвари. Хотя покупатели-нерезиденты стандартно просят морскую сторону, но не дальше, чем до станции Майори.
Здесь еще раз сделаем акцент на сравнительно небольшой емкости рынка Юрмалы: увеличение или снижение количества ежемесячных продаж на 20-30 сделок кардинально меняет и ощущения от рынка, и настроения его игроков. И появление этих дополнительных продаж в центральной части Юрмалы этим летом, как, судя по всему, и в ближайшие годы, будет напрямую зависеть от Ее Величество Цены!
«Весна и начало лета 2017 года прошли под знаком определенного прироста интереса к юрмальским объектам. Но без фанатизма: никто из клиентов никуда не спешит и все подряд не скупает! Собственники могут забыть о таких фантазиях.
Рынок перестал быть эмоциональным, – рассказывает о своем видении ситуации глава компании Real Estate Jurmala Игорь Данилевич. – Деньги считают все. Нет больше необоснованных всплесков действий потенциальных покупателей, приводящих к искажению рынка.
Если говорить о прошлом, то в 2005-2009 годах Юрмале, как и всей Латвии, довелось пережить надувание, а затем и схлопывание пузыря банковской недвижимости, вызванного слишком либеральным ипотечным кредитованием.
С 2011 года и по конец лета 2014-го на курорте надувался ценовой пузырь в результате активности клиентов-нерезидентов. Снижение этого давления продолжается третий год и, хотелось бы надеяться, подходит к концу. Рынок успокаивается и становится ровным.
Покупатели берут недвижимость в Юрмале, руководствуясь исключительно необходимостью, а не модой или престижностью.
Владельцам юрмальских квартир, домов и участков нужно принимать данную ситуацию как нормальную и долгоиграющую. Спрос как таковой есть, и он абсолютно живой: люди интересуются всем, включая и аренду жилья, и покупку земельных участков. Только ищут недвижимость в привлекательном месте, в хорошем состоянии и по разумной цене.
Основное отличие нынешней ситуации от наблюдавшейся до осени 2014 года – многократно уменьшилось количество иностранцев. Зато выросла доля местных.
Но и у тех, и у других логика принятия решения нынче абсолютно одинаковая. Как россияне и представители СНГ, так и европейцы и местные берут недвижимость в Юрмале, руководствуясь исключительно необходимостью, а не модой или престижностью подобной покупки.
При столь принципиальной позиции покупателей на первый план выходит вопрос о мотивированности продавцов. На рынке продолжают оставаться собственники, ожидающие возврата золотых деньков и выставляющие свое имущество по завышенной и одним им понятной цене.
Однако если три-четыре года назад с такой позицией как-то удавалось оставаться на рынке (бывало, люди приходили смотреть такие варианты, но не брали), то на данном этапе это больше не работает: смотреть не идут. Когда нет правильной и отвечающей нынешним реалиям цены, недвижимость перестает вызывать какой-либо отклик. Покупатели четко формулируют свои финансовые возможности, и если продавцы к ним не прислушиваются, то шансы на сделку становятся нулевыми».
«Для нас самой яркой тенденцией первой половины 2017 года стало возобновление запросов на покупку квартирного имущества в Юрмале, чего, будем честными, почти не наблюдалось в последние два года, – отмечает владелец компании VIP Real Александр Цыкунов.
И сам же себя поправляет: – Какие-то сделки с квартирами и апартаментами, конечно, совершались. Однако они были единичными и не носили характера, позволяющего говорить о четких тенденциях. Если в 2015 и 2016 годах наши клиенты спрашивали в основном землю и частные дома, то в 2017-м, вооруженные информацией о новых ценовых предложениях застройщиков, они вновь обращают свой взор на квартиры и апартаменты. И не только спрашивают их, но и покупают».
Есть примеры, когда клиенты решали подождать, как они надеялись, следующего этапа коррекции цен, а приглянувшаяся им квартира уходила с рынка, так как покупалась другими с небольшой уступкой от старой цены.
Иностранцев почти перестал интересовать вопрос получения ВНЖ в Латвии.
«Особо подчеркну тот факт, что нерезидентов почти перестал интересовать вопрос получения ВНЖ в Латвии, – добавляет свои штрихи к общей рыночной картине партнер Ordo Group Зайга Ницмане. – По нашей статистике, лишь каждый двадцатый нерезидент задумывается об ID-карточке. Остальные клиенты покупают либо для летнего отдыха, либо постоянного проживания семьи».
Стоит напомнить, что по завершении предыдущего кризиса (в 2009 и начале 2010 года) на первой линии Юрмалы квартиры предлагались по 2 500-3 000 евро за кв. м. А через пару лет рынок запестрил аналогичными предложениями выше 4 000-5 000 евро за кв. м. Некоторые проекты заявлялись и по 10 000 евро за кв. м.
Нынешним летом в ряде новых проектов на проспектах Булдуру и Дзинтару снова имеются предложения в районе 3 000 евро за кв. м. На второй линии центральной части курорта и далее и того дешевле.
В квартирном сегменте в последнее время все острее обозначается момент, косвенно препятствующий росту числа сделок в центральной части Юрмалы, – это стоимость обслуживания. Дело в том, что заказчики элитных и бизнес-комплексов обычно оставляют себе управление ими через свои дочерние структуры.
Установленные тарифы за обслуживание превышают 2-2,5 евро за кв. м.
Люди не хотят ежемесячно отдавать за жилье, в котором никто не живет, по 700-800 евро.
«Три-четыре года назад клиенты даже не задумывались об этом. Вот уже год, как вместе с размером налога на недвижимость этот параметр носит важный характер. Даже весьма состоятельные нерезиденты, услышав о стоимости обслуживания выше 2-2,5 евро за кв. м, а есть комплексы, где берут по 3 евро за кв. м и более, разворачиваются и не желают рассматривать покупку в таких проектах, – делится наблюдениями, полученными в ходе совместных просмотров с клиентами Александр Цыкунов. – Квартира, если ее не сдают, требуется нерезидентам в лучшем случае на месяц-полтора в течение года.
В остальное время она стоит пустой. И люди не хотят ежемесячно отдавать за жилье, в котором никто не живет, по 700-800 евро. А такие платежи присутствуют в большинстве проектов на проспектах Дзинтару и Булдуру. К нам даже обращаются старые клиенты, проживающие в таких комплексах, с просьбой или помочь решить вопрос со снижением стоимости обслуживания, или продать квартиру и подыскать другую, пусть и подальше от моря, но с разумной ценой обслуживания».
Наименее драматично последние два с половиной года отразились на сегменте частных домов и земельных участков для застройки, расположенных в хороших местах курорта. Потому как это предложение довольно ограниченное, да и география спроса со стороны тех же нерезидентов имеет четкие границы: на морcкой стороне – это от Лиелупе и в лучшем случае до Майори.
В той же Лиелупе имеется лишь полдесятка участков без каких-либо серьезных обременений. Понятно, что цены на них держат. И здесь также возникает противоречие с рынком. Сделки в наши дни возможны лишь в том случае, если окончательная стоимость объекта окажется на 25-30% ниже своего же предложения лета 2014 года.
Чтобы завлечь клиента, некоторые владельцы раскошеливаются на 3D-туры, которые явно приукрашивают действительность.
«Сегменту частных домов необходима глобальная инвентаризация. То, что сегодня предлагается, редко удовлетворяет запросам клиентов: дома либо в плохом состоянии, либо требуют ремонта. Но выставляются как “хорошее и качественное” жилье, – разводит руками глава Игорь Данилевич. – Чтобы как-то завлечь клиента хотя бы на просмотр, некоторые владельцы раскошеливаются на 3D-туры, которые явно приукрашивают действительность. В компьютере все красиво, клиент приезжает на просмотр за тридевять земель и разочаровывается. Потенциальные покупатели должны учитывать, что в Юрмале почти нет предложения новых или полностью реновированных домов, которые инвесторы делали бы именно с целью дальнейшей перепродажи».
Тему старого фонда расширил Александр Цыкунов: «Свыше 70% представленных на продажу частных домов Юрмалы старше 15 лет. Заходим с клиентом в дом, построенный полтора десятилетия назад по технологиям того времени, из считавшихся тогда передовыми материалов, с тем пониманием жизненного пространства… И владелец преподносит нам свое имущество как новостройку с соответствующей высокой ценой.
На деле же все это уже вчерашний день. У современных покупателей, особенно состоятельных, с бюджетом от 600 000 евро и выше, совершенно иной подход к оценке недвижимости. То, что сделано 10-15 лет назад, они не воспринимают как новое. Покупатели считают так: стоимость квадратного метра земли в этом районе – такая-то, построить с самой лучшей современной отделкой, передовыми материалами и по передовым технологиям – обойдется во столько-то. Исходя из этого и называют цену. Люди готовы брать и многомиллионные объекты, только не все продавцы согласны прислушиваться к их аргументам».
Главный латвийский курорт не потерял ни одного своего природного достоинства, и в нем по-прежнему можно замечательно отдохнуть и хорошо провести время. А вот то, насколько плодотворным на продажи будет рынок недвижимости, зависит от собственников и застройщиков. От их ценовой позиции.
Потому как никакого нового массового притока других покупателей в ближайшие годы не предвидится. Как и раньше, доминировать будут москвичи, отчасти питерцы, плюс местные клиенты. А значит, тем, кто захочет продать, придется считаться с новым подходом к покупкам курортной недвижимости этими клиентами.
Автор Роман Голубев
Фото: flickr.com - Jean-Pierre Dalbéra, Bryan Ledgard, Егор Журавлёв.
