Доверяй, но проверяй: немецкий адвокат перечисляет риски при покупке квартиры в Германии

Об авторе

Марк Мандельбаум. Aдвокат. Cовладелец и управляющий партнер юридической компании Tandler & Partner. Автор статей в специализированной прессе.

О новостройках 

Не поверите, но и в Германии были случаи, когда объект возводился без разрешения на строительство. В этом случае стройка может быть оспорена, например, соседями, которые не хотят, чтобы рядом с ними возводили новый объект. Поэтому, когда вы приобретаете недвижимость в новостройке, важно удостовериться, что застройщик получил разрешение на строительство или был освобожден от такой необходимости. Также надо узнать, вступило ли это разрешение в законную силу.

***

Покупая новую квартиру, следует удостовериться, что застройщик уплатил пошлины за подключение дома к различным коммуникациям, чтобы покупателю не пришлось платить их самому. Я обращаюсь в ведомство, отвечающее за надзор, с вопросами, были ли уплачены пошлины и ожидаются ли какие-то дополнительные расходы; получаю формализованный ответ… Тем самым у моего клиента появляется гарантия того, что ему не придется оплачивать разрешения на подключение к коммунальным сетям.

Кстати, посмотрите сюжет о новостройках Мюнхена.

О «вторичке»

Приобретая жилье на вторичном рынке, вы покупаете готовый объект в доме, где существует ТСЖ. Его можно сравнить с парламентом в государстве. Решение ТСЖ – «закон», после вступления в силу его надо исполнять. А если квартире уже несколько лет, товарищество наверняка успело принять множество решений. Пoэтому перед покупкой квартиры на вторичном рынке обязательно нужно проверить, какие решения принимались в последнее время и оплачены ли все обязательства предыдущим владельцем.

***

Часто расходы ТСЖ бывают весьма высокими, делающими покупку не столь выгодной, как кажется сначала. Отсутствовал лифт, решили его построить. Или провести кабельное телевидение. Или обустроить парковочные места… Размер расходов будет расти пропорционально размеру собственности. 

***

Проживание в квартире регулируется законом о жилищной собственности. В нем есть положение, по которому собственники могут в уставе ограничить возможность продажи квартиры. Что это означает на практике? Вы приобретаете собственность, но продавец при этом обязан получить разрешение либо управляющего, либо собственников жилья – если такое положение было прописано в уставе.

Юрист должен понять, есть ограничение или нет. Часто в договорах прописано: продавец гарантирует, что такое разрешение будет получено. Надо понимать, что это тоже риск. Гарантия факта – еще не факт…

Даже если к моменту подписания договора разрешение на сделку управляющим уже приложено, нельзя быть уверенным, что управляющий остается на своем посту. Есть риск, что нужное разрешение дано некомпетентным человеком, и это ставит под сомнение сделку… 

Примеры объектов недвижимости в Германии

140 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

127 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Buy Properties in Turkey

1 395 000 €

Вилла в Мандельё-ла-Напуль, Франция

144 м² 3 1

Продажа новой виллы с видом на море в новостройке на возвышенностях Мандельё-ля-Напуль, в окрестностях Канн. - Трёхэтажный дом с лифтом общей жилой площадью 144 м² включает : верхний уровень — просторная терраса 47 м² с бассейном 7 х 2,5 м ; средний уровень — гостиная площадью 54 м² с выходом на террасу 44 м² ; нижний уровень — 3 спальни с...

SERVICEAZUR

907 169 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

169 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

House of WELL — клубный дом премиум-класса на Dubai Islands, созданный для осознанной жизни и абсолютного комфорта! House of WELL — эксклюзивный проект от Well Concept Real Estate Development, расположенный в престижной прибрежной зоне Dubai Islands. Интерьеры выполнены в теплых натуральных оттенках с использованием дерева, камня и...

DDA Real Estate

191 970 €

Квартира в Сосуа, Доминиканская Республика

147 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Отлично укоплектованная квартира гостиная и 2 спальни, 2 санузла и три балкона. Третий этаж, высокие потолки, кондиционеры и потолочные вентиляторы. Комплекс расположен в самом центре Сосуа, 500 метров от пляжа. Вьезд в комплекс через автоматичекие ворота. На территории бассейн, зона отдыха с барбекю, парковка. Есть служба аренды. Возможна...

Atlantico Caribe

330 000 €

Квартира в Зуррике, Мальта

152 м² 3 2

Bedrooms: 3, Bathrooms: 2, Inside Area: 137 sqm, Outside Area: 15 sqm, Total Area: 152 sqm ✓ Доступно с: available now ✓ Тип: apartment ✓ Балкон: Да ✓ Зона для барбекю: Да ✓ Открытая планировка (Кухня/Гостиная/Столовая): Да На рынке появилась квартира на втором этаже с открытой планировкой: кухня, гостиная и столовая зона, три...

MIRAG INVEST DOO

18 000 000 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

41 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

VELOS Evolutions — жизнь в движении В Motor City, Дубай, стартовал новый проект VELOS — 30-этажная резиденция с 408 современными апартаментами: от стильных студий до просторных 2-спальных квартир. Современная архитектура и продуманные планировки Более 80 000 sqft удобств: инфинити-бассейн, фитнес и йога-зоны, co-working,...

Horizon Luxury Homes

628 000 €

Квартира в Меллихе, Мальта

191 м² 2 2

Bedrooms: 2, Bathrooms: 2, Inside Area: 126 sqm, Outside Area: 65 sqm, Total Area: 191 sqm ✓ Доступно сейчас ✓ Тип: Duplex Apartment ✓ Открытое пространство (Кухня/Гостиная/Столовая): Да ✓ Терраса: Да ✓ Универсальные туалеты: Да Расположен на одной из самых высоких точек Mellieha, комплекс небольшой, верхние этажи которого предлагают...

MIRAG INVEST DOO

68 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

70 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в комплексе “Blue Summer”, Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 70 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 6 евро/кв.м в год «Blue Summer» - комплекс закрытого типа, расположен...

Happy Home

65 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

76 м² 3

Предлагается трёхкомнатный апартамент площадью 76 квадратных метров на втором этаже в курортном городе Солнечный берег.Этот просторный апартамент предлагает комфортное проживание и состоит из трёх отдельных комнат: гостиной, двух спален, кухни, ванной комнаты и, возможно, дополнительного санузла. Он оборудован всем необходимым для...

алтернатива имоти оод

4 000 000 €

Вилла в Чешме, Турция

440 м² 7 5 6

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Частный дом в Измире в элегантном районе недалеко от моря и пляжа Ылыджа Дом в Измире находится недалеко от пляжей Ылыджа и Боялык. Чешме предлагает большое разнообразие удобств и является одним из самых важных мест отдыха в Турции. Здесь вы круглый год можете наслаждаться пляжами, ресторанами, природными водоемами, пристанью для яхт, а также...

TEKCE

486 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

108 м² 2 2 2

ВНЖ при покупке

Насладитесь роскошной жизнью в этом потрясающем 20-этажном жилом комплексе, где непревзойденный комфорт сочетается с изысканностью. Расположенный в тихом районе Ливадии в Ларнаке, этот уникальный проект состоит из шести элегантных многоквартирных высотных зданий, предлагающих спокойное уединение с легким доступом ко всем городским удобствам. Все...

Cyprus Sotheby's International Realty

250 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

76 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Меблированные квартиры в консервативном проекте отельного типа в Аланье, Конаклы, с личным пляжем Конаклы — один из самых популярных и престижных районов Аланьи, идеально подходящий как для отдыха, так и для постоянного проживания иностранцев. Предлагаем купить квартиры в Аланье, расположенные всего в 200 метрах от торговых центров, в 500 метрах...

TEKCE

1 850 000 €

Квартира в Пафосе, Кипр

389 м² 5 5 5

ВНЖ при покупке

Эта великолепная вилла с пятью спальнями возвышается над побережьем, предлагая исключительное сочетание современного комфорта, приватности и панорамных видов на море. Расположенная в живописном уголке Кипра, она гармонично вписана в природный ландшафт и идеально подходит для ценителей уединения и элегантного стиля жизни. Каждая деталь здесь...

Cyprus Sotheby's International Realty

648 026 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

89 м² 1 1 2

Metropolitan Premium Properties

1 698 848 €

Квартира в Майами, США

120 м² 3 2 2

Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами и южной Флориде. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1.305.302.9776 США,, +7.905.231.8833 Россия

Square Estates LLC

300 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

55 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

300 000€ за апартамент с полной отделкой для получения ПМЖ по ускореной процедуре получения ПМЖ и всего 3 минуты пешком до моря, до песчаного оборудованного пляж, эвкалиптовая роща пляжа Дасуди ! Гермассоя самый лучший район в Лимасоле ! Он отличается особой элегантностью и подойдет покупателям, ищущим исключительное жилье в Лимассоле,...

METR 777

77 000 €

Апартаменты в Мерсине, Турция

70 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Бассейн, аквапарк Фитнес, хаммам, кинозал, детская площадка Установлены радиаторы газового отопления Первоначальный взнос 50% Кол-во комнат: 1+1, 2+1 Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный дизайн круглосуточная охрана открытый бассейн беседки технический запас воды и водонасос закрытая территория...

TOLERANCE

213 000 €

Апартаменты в Измире, Турция

52 м²

Гражданство

Состоит из одного блока (32 этажа) и 160 квартир в общей сложности Вид на море Дата сдачи: декабрь 2024 Площадь Тип - 1+1, 2+1, 3+1, 4+1, 5+1 : 52 - 232 кв.м

Intermark Global

22 000 €

Квартира в Каухава, Финляндия

79 м² 3 2 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Трёхкомнатная квартира в Kauhava. Год постройки – 1973. Общая площадь – 79 кв.м., 2/3 этаж. Гостиная, оборудованная кухня, 2 спальни, санузел, балкон. Цена – 22 000 €. Оплата за воду – по счётчику. Общая сауна в доме....

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

105 000 €

Магазин в Несебре, Болгария

79 м²

ID 30475352 Предлагается просторное коммерческое помещение под офис, магазин или любой другой торговый объект. Отличное местоположение – в новом квартале г.Несебр, Черно Море 1. Также в продаже есть ещё одно большое помещение. Идеальная инвестиция. Общая площадь: 78,72 кв. м. Стоимость 105 000 евро Этаж: 1 (Партер) Этап строительства...

OAZIS REALTY

В Германии существуют жилищные отчисления. Чтобы дом нормально функционировал, собственники должны платить за обслуживание лифта, вывоз мусора, уборку общей территории. При покупке нужно проверять, осуществлялись ли эти отчисления. Если у продавца есть задолженность, она перейдет на покупателя. Вам придется сначала выплачивать некоторую сумму, а потом заниматься возмещением ущерба… Неприятный сюрприз… 

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

О выселении арендатора и найме юриста

Если вы покупаете квартиру для себя, а в ней проживает арендатор, помните, что выселить человека быстро у вас не получится – даже если вы докажете необходимость жить здесь самому. Сроки для разрыва договора аренды зависят и от того, как долго проживал в квартире нынешний съемщик. Например, если он жил в ней более восьми лет – арендный договор перестанет действовать только через девять месяцев с момента его разрыва. И не факт, что после этого арендатор уедет сразу.

А недавно – это история из жизни – суд вообще отказался выселять из арендной квартиры бабушку, прожившую в этом месте более 60 лет. Судья счел, что переселение станет для нее слишком сильным потрясением. И фактически она стала пожизненным арендатором. 

***

Нотариус, зачитывающий договор купли-продажи, не проверяет наличие разрешения. А ведь даже если все вопросы в итоге будут сняты, предстоящие судебные и временные издержи, могут сделать покупку бессмысленной. Поэтому важно понимать, кто будет осуществлять проверку.

Безусловно, многие ситуации, связанные с покупкой недвижимости, которые были описаны выше, приведут к судебным разбирательствам, где ваши шансы на победу высоки. Но за этим следует необходимость привлекать юриста. Обращаться или не обращаться к адвокату – личное дело каждого. Обращу лишь внимание, что функция адвоката не ограничивается проверкой пунктов договора. Скажу даже так: иногда важнее не то, что там прописано, а то, что там не прописано.

• Смотрите также: Спецпроект с полезными советами для покупателей недвижимости в Мюнхене. 

Условия цитирования материалов Prian.ru