Доверяй, но проверяй: немецкий адвокат перечисляет риски при покупке квартиры в Германии

Об авторе

Марк Мандельбаум. Aдвокат. Cовладелец и управляющий партнер юридической компании Tandler & Partner. Автор статей в специализированной прессе.

О новостройках 

Не поверите, но и в Германии были случаи, когда объект возводился без разрешения на строительство. В этом случае стройка может быть оспорена, например, соседями, которые не хотят, чтобы рядом с ними возводили новый объект. Поэтому, когда вы приобретаете недвижимость в новостройке, важно удостовериться, что застройщик получил разрешение на строительство или был освобожден от такой необходимости. Также надо узнать, вступило ли это разрешение в законную силу.

***

Покупая новую квартиру, следует удостовериться, что застройщик уплатил пошлины за подключение дома к различным коммуникациям, чтобы покупателю не пришлось платить их самому. Я обращаюсь в ведомство, отвечающее за надзор, с вопросами, были ли уплачены пошлины и ожидаются ли какие-то дополнительные расходы; получаю формализованный ответ… Тем самым у моего клиента появляется гарантия того, что ему не придется оплачивать разрешения на подключение к коммунальным сетям.

Кстати, посмотрите сюжет о новостройках Мюнхена.

О «вторичке»

Приобретая жилье на вторичном рынке, вы покупаете готовый объект в доме, где существует ТСЖ. Его можно сравнить с парламентом в государстве. Решение ТСЖ – «закон», после вступления в силу его надо исполнять. А если квартире уже несколько лет, товарищество наверняка успело принять множество решений. Пoэтому перед покупкой квартиры на вторичном рынке обязательно нужно проверить, какие решения принимались в последнее время и оплачены ли все обязательства предыдущим владельцем.

***

Часто расходы ТСЖ бывают весьма высокими, делающими покупку не столь выгодной, как кажется сначала. Отсутствовал лифт, решили его построить. Или провести кабельное телевидение. Или обустроить парковочные места… Размер расходов будет расти пропорционально размеру собственности. 

***

Проживание в квартире регулируется законом о жилищной собственности. В нем есть положение, по которому собственники могут в уставе ограничить возможность продажи квартиры. Что это означает на практике? Вы приобретаете собственность, но продавец при этом обязан получить разрешение либо управляющего, либо собственников жилья – если такое положение было прописано в уставе.

Юрист должен понять, есть ограничение или нет. Часто в договорах прописано: продавец гарантирует, что такое разрешение будет получено. Надо понимать, что это тоже риск. Гарантия факта – еще не факт…

Даже если к моменту подписания договора разрешение на сделку управляющим уже приложено, нельзя быть уверенным, что управляющий остается на своем посту. Есть риск, что нужное разрешение дано некомпетентным человеком, и это ставит под сомнение сделку… 

Примеры объектов недвижимости в Германии

180 000 €

Апартаменты в Лаппеенранте, Финляндия

104 м²

Район г.Лаппеенранта Рауха и Уккониеми предлагает множество услуг для отдыха семьей, а также для любителей активного отдыха. Спа, гольф поле, боулинг, активити парк Atreenalin и Angry Birds, тренажерный зал. Песочный пляж на озере Саймаа. Флоатинг, водные лыжи, рыбалка. Живописная природа. На собственном участке 682 м2 располагается парный...

FiKS LKV Oy

520 000 €

Квартира в Анталии, Турция

180 м² 4 3 2

Гражданство

Просторная квартира 3+1 в центре Анталии с видом на море Представляем отличную квартиру 3+1, расположенную в самом центре Анталии, в окружении парков, торговых центров и всей городской инфраструктуры. Основные характеристики: Площадь: 180 м² – комфортное пространство для семьи Этаж: 2-й из 5 Планировка: 3 спальни + гостиная...

İNEST HOMES

118 000 €

Квартира в Алании, Турция

100 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

В одном из самых престижных районов Аланьи Оба на продажу от собственника выставлена просторная квартира общей площадью 100 м². Апартаменты планировки 2+1 предполагают наличие 2-спальных комнат, кухни открытого американского типа, которая совмещена с гостиной, ванной комнаты и балкона. На кухне установлен кухонный гарнитур с гранитной...

Alanya Property

1 850 000 €

Коммерческая недвижимость в Вила-Нова-ди-Гая, Португалия

2319 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Резиденция для пожилых людей с предварительно утвержденным проектом, расположенное на участке площадью 3 500 м2, с престижным местоположением. Проект заключается в открытии резиденции для пожилых людей со средним/высоким уровнем дохода в центре Valadares. Отделение по уходу за пожилыми людьми имеет административную зону, SPA, зону для...

Amber Star Real Estate

150 970 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

47 м² 1

Metropolitan Premium Properties

315 408 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

62 м² 2 1 1

Studio One от Select Group, разработанная для максимального увеличения пространства и элегантного дизайна. Studio One была построена известной компанией Select Group, которая приложила все усилия для строительства этой ценной башни. В башне имеются самые современные условия для отдыха с тренажерным залом, фитнес-залами, сауной и паровыми банями,...

Hermes Real Estate

60 000 €

Квартира в Ялове, Турция

47 м²

Квартиры возле Мраморного моря в Ялова Квартиры в проекте возле Мраморного моря в Ялова. Осталось всего несколько квартир. Предложение подходит под получение ВНЖ Турции Квартиры 1+0 площадью 47 кв.м. Квартиры 1+1 площадью 90 кв.м. Квартиры дуплекс 2+1 с видом на море площадью 160 кв.м. Возможна рассрочка платежа на срок от 6 до 12 месяцев В...

Intermark Global

345 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

131 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Этот роскошный жилой комплекс современного дизайна состоит из 8 апартаментов с 2 спальнями и 2 ванными комнатами. В каждой квартире — итальянская кухня, гранитные рабочие поверхности, просторные веранды и опции "умного дома". Здание расположено среди популярных магазинов и супермаркетов, всего в нескольких шагах от знаменитой набережной...

BLUE SKY HOUSES

1 325 600 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

161 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Расположенный в одном из лучших районов города Лимассол, в 200 метрах от моря, роскошный высотный жилой комплекс состоит из более 25 этажей. Проект спроектирован таким образом, чтобы создать видимость плавучего сооружения над набережной, привлекая тех, кто мечтает жить в полностью интегрированном городском комплексе со стилем и высочайшими...

BLUE SKY HOUSES

257 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

64 м² 1 1

Расположенный в районе Айя Фила — одном из самых престижных и востребованных районов Лимассола — проект сочетает в себе спокойную атмосферу проживания с удобством городской инфраструктуры, необходимой для современной жизни. В непосредственной близости находятся все важнейшие объекты: городские удобства, три престижные частные школы и две...

BLUE SKY HOUSES

440 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

230 м² 4 3 3

Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит

️О квартире: двухуровневые апартаменты планировки 3+1 площадью 230 кв.м. расположены на 4/5 этаже, состоят из прихожей, гостиной, совмещенной с кухней, трёх спален, трёх санузлов, балкона с остеклением и террасы. Квартира укомплектована мебелью и бытовой техникой. Окна квартиры ориентированы на запад, вид на жилой квартал, Торосские горы и...

GLOBAL ESTATE

280 000 €

Апартаменты в Пафосе, Кипр

58 м² 1 1

Проект включает в себя два многоквартирных дома, в которых в общей сложности 32 роскошныхквартиры с 1 и 2 спальнями. Расположенный всего в пяти минутах ходьбы от главного пляжа Пафоса и центра города,жилой комплекс предлагают удобство и доступ ко всему лучшему, что может предложить Пафос. Каждая квартира спроектирована для роскошной жизни, с...

BLUE SKY HOUSES

355 500 €

Апартаменты в Шибенике, Хорватия

79 м² 3 2 1

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

307 000 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

73 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Эксклюзивные квартиры с собственным бассейном в знаковом здании в Дубае, Джумейра Вилладж Серкл Джумейра Вилладж Серкл (Jumeirah Village Circle – JVC) – это современный жилой район в Дубае, известный своими удобными жилыми комплексами и разнообразной инфраструктурой. Он предлагает широкий выбор жилья, включая квартиры, таунхаусы и виллы. Район...

TEKCE

82 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

96 м² 2 1

Предлагается к продаже двухкомнатная квартира в комплексе Prima 1, Солнечный Берег Квартира общей площадью 96 кв.м., располагается на втором этаже и состоит из: прихожей, гостиной с кухонным блоком и обеденной зоной, одной спальни, санузла с душем и двух террас с видом на территорию комплекса (один из которых с зоной отдыха). Квартира...

Lev Estates

539 000 €

Апартаменты в Стамбуле, Турция

118 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Готовые квартиры в престижном проекте в Кягытхане, Стамбул Квартиры на продажу расположены на улице Джендере – самой оживленной в районе Кягытхане, который считается быстро развивающимся и центральным районом европейской стороны Стамбула. Квартиры находятся в нескольких минутах ходьбы от повседневных и социальных объектов. Вокруг готового...

TEKCE

99 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

81 м² 3 2 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1Этаж: 2, , 81m², €99,000Ощутите всю прелесть прибрежной жизни в этих изысканных апартаментах с 2+1 спальнями, расположенных в тихом местечке Каргыджак. Идеально расположенные на втором этаже, эти апартаменты площадью 81 м² предлагают идеальное сочетание комфорта и элегантности. Апартаменты полностью меблированы, что подчёркивает...

LUXURY ESTATE TURKEY

430 000 €

Апартаменты в Паттайе, Таиланд

192 м² 4 3 3

Продажа квартиры с 3 спальнями в Royal Cliff Condo! ● 8 этаж ● Площадь: 192 кв.м ● Иностранная квота ● 3 спальни ● 3 ванные комнаты ● 2 балкона ● Потрясающий вид на залив Паттайи и остров Ко Лан Цена: 15,900,000 бат Все расходы на переоформление — 100% покупатель Royal Cliff Condo: Один из самых престижных кондо...

Green Door Enterprises Co., Ltd

207 146 €

Квартира в Анталии, Турция

84 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Наш новый проект расположен в районе Лиман, Коньяалты (Анталия). Площадь земельного участка составляет 1150 м². Проект включает в себя 20 квартир. В комплексе предусмотрены квартиры двух типов: – 2+1 площадью 84 м² – 4+2 площадью 205 м². Проект находится в одном из самых перспективных и быстро развивающихся...

Verna Estate

28 382 €

Квартира в Сомеро, Финляндия

51 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Двухкомнатная квартира в Somero Год постройки – 1977. Общая площадь – 50,5 кв.м. 2/3 этаж. Гостиная, оборудованная кухня, спальня, санузел, сауна. Цена – 28 382,14 евро + рассрочка от управляющей компании за проведенные ремонтные работы в...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

В Германии существуют жилищные отчисления. Чтобы дом нормально функционировал, собственники должны платить за обслуживание лифта, вывоз мусора, уборку общей территории. При покупке нужно проверять, осуществлялись ли эти отчисления. Если у продавца есть задолженность, она перейдет на покупателя. Вам придется сначала выплачивать некоторую сумму, а потом заниматься возмещением ущерба… Неприятный сюрприз… 

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

О выселении арендатора и найме юриста

Если вы покупаете квартиру для себя, а в ней проживает арендатор, помните, что выселить человека быстро у вас не получится – даже если вы докажете необходимость жить здесь самому. Сроки для разрыва договора аренды зависят и от того, как долго проживал в квартире нынешний съемщик. Например, если он жил в ней более восьми лет – арендный договор перестанет действовать только через девять месяцев с момента его разрыва. И не факт, что после этого арендатор уедет сразу.

А недавно – это история из жизни – суд вообще отказался выселять из арендной квартиры бабушку, прожившую в этом месте более 60 лет. Судья счел, что переселение станет для нее слишком сильным потрясением. И фактически она стала пожизненным арендатором. 

***

Нотариус, зачитывающий договор купли-продажи, не проверяет наличие разрешения. А ведь даже если все вопросы в итоге будут сняты, предстоящие судебные и временные издержи, могут сделать покупку бессмысленной. Поэтому важно понимать, кто будет осуществлять проверку.

Безусловно, многие ситуации, связанные с покупкой недвижимости, которые были описаны выше, приведут к судебным разбирательствам, где ваши шансы на победу высоки. Но за этим следует необходимость привлекать юриста. Обращаться или не обращаться к адвокату – личное дело каждого. Обращу лишь внимание, что функция адвоката не ограничивается проверкой пунктов договора. Скажу даже так: иногда важнее не то, что там прописано, а то, что там не прописано.

• Смотрите также: Спецпроект с полезными советами для покупателей недвижимости в Мюнхене. 

Условия цитирования материалов Prian.ru