Доверяй, но проверяй: немецкий адвокат перечисляет риски при покупке квартиры в Германии

Об авторе

Марк Мандельбаум. Aдвокат. Cовладелец и управляющий партнер юридической компании Tandler & Partner. Автор статей в специализированной прессе.

О новостройках 

Не поверите, но и в Германии были случаи, когда объект возводился без разрешения на строительство. В этом случае стройка может быть оспорена, например, соседями, которые не хотят, чтобы рядом с ними возводили новый объект. Поэтому, когда вы приобретаете недвижимость в новостройке, важно удостовериться, что застройщик получил разрешение на строительство или был освобожден от такой необходимости. Также надо узнать, вступило ли это разрешение в законную силу.

***

Покупая новую квартиру, следует удостовериться, что застройщик уплатил пошлины за подключение дома к различным коммуникациям, чтобы покупателю не пришлось платить их самому. Я обращаюсь в ведомство, отвечающее за надзор, с вопросами, были ли уплачены пошлины и ожидаются ли какие-то дополнительные расходы; получаю формализованный ответ… Тем самым у моего клиента появляется гарантия того, что ему не придется оплачивать разрешения на подключение к коммунальным сетям.

Кстати, посмотрите сюжет о новостройках Мюнхена.

О «вторичке»

Приобретая жилье на вторичном рынке, вы покупаете готовый объект в доме, где существует ТСЖ. Его можно сравнить с парламентом в государстве. Решение ТСЖ – «закон», после вступления в силу его надо исполнять. А если квартире уже несколько лет, товарищество наверняка успело принять множество решений. Пoэтому перед покупкой квартиры на вторичном рынке обязательно нужно проверить, какие решения принимались в последнее время и оплачены ли все обязательства предыдущим владельцем.

***

Часто расходы ТСЖ бывают весьма высокими, делающими покупку не столь выгодной, как кажется сначала. Отсутствовал лифт, решили его построить. Или провести кабельное телевидение. Или обустроить парковочные места… Размер расходов будет расти пропорционально размеру собственности. 

***

Проживание в квартире регулируется законом о жилищной собственности. В нем есть положение, по которому собственники могут в уставе ограничить возможность продажи квартиры. Что это означает на практике? Вы приобретаете собственность, но продавец при этом обязан получить разрешение либо управляющего, либо собственников жилья – если такое положение было прописано в уставе.

Юрист должен понять, есть ограничение или нет. Часто в договорах прописано: продавец гарантирует, что такое разрешение будет получено. Надо понимать, что это тоже риск. Гарантия факта – еще не факт…

Даже если к моменту подписания договора разрешение на сделку управляющим уже приложено, нельзя быть уверенным, что управляющий остается на своем посту. Есть риск, что нужное разрешение дано некомпетентным человеком, и это ставит под сомнение сделку… 

Примеры объектов недвижимости в Германии

185 063 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

82 м² 3 2

ID33757264 На продажу предлагается: Трехкомнатная квартира в строящемся жилом доме Цена: 185063 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 3 Общая площадь: 82,25 кв. м. На 2 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Мы рады...

OAZIS REALTY

71 000 €

Апартаменты в Мерсине, Турция

50 м² 2 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Квартира 2 комнаты в Современном жилом комплексе в Мерсине – идеальное сочетание комфорта и инвестиций! Престижный район с развитой инфраструктурой – 1.5 км до моря! О проекте: Строительство: 30.08.2023 – 30.08.2026 Участок 16 000 м² – просторная территория с зелеными зонами Полностью укомплектованные...

VRC Idrisova

795 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

177 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Cyprino

5 900 €

Квартира в Туусниеми, Финляндия

43 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Продаётся светлая и хорошо построенная 2-к квартира 43 m² рядом со всеми услугами центра города Tuusniemi. Автобусная остановка / автовокзал 140 метров. Продуктовый магазин S-Market 250 метров. Медицинский центр 400 метров и средняя школа, Lukio - 400 м....

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

1 080 000 €

Квартира в Афинах, Греция

92 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 92 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на шестом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одного санузла. Из окон открывается великолепный вид на море. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, тенты, отопление. В здании расположен лифт. У...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

220 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

139 м² 4 3 4

ВНЖ при покупке

Buy Properties in Turkey

422 000 €

Пентхаус в Аликанте, Испания

98 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Современные квартиры с 2-3 спальнями и видом в Аликанте, Коста-Бланка Эти недавно построенные квартиры находятся в тихом жилом районе Аликанте с хорошо развитыми инфраструктурными объектами. Окрестности обеспечивают сбалансированный образ жизни с доступом к зеленым зонам, образовательным учреждениям, спортивным сооружениям, магазинам и другим...

TEKCE

99 000 €

Квартира в Хельсинки, Финляндия

27 м² 1 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Добро пожаловать в тихий и зелёный район Itä-Pakila, Helsinki, в котором продаётся 1-к квартира 27 m² в хорошем состоянии. Цена - 99 000 €. Год постройки дома - 1965. Эта красивая и недавно полностью отремонтированная квартира-студия на...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

708 890 €

Квартира на Коста-дель-Соль, Испания

224 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Дом, который вы искали В нашем эксклюзивном комплексе представлены дома с двумя и тремя спальнями, адаптированные к вашим потребностям, в одном из лучших районов Эстепоны, рядом с Сельво Авентура. Вы будете жить в районе, где все вам нужно, находится в пределах легкой досягаемости, недалеко от пляжа и с отличным транспортным сообщением. Чтобы...

Mercury Group

320 000 €

Квартира в Ницце, Франция

55 м² 3 2 1

В одном из самых красивых дворцов Belle Époque в нижней части бульвара Симье, в нескольких шагах от центра города, мы предлагает вам 3 комнатную квартиру, площадью 55 м2 + 24м2 мезонина. Гардеробная, погреб. Высокие потолки, современный ремонт, балкон. цена: 320 000€

VieBelle Immo France

205 000 €

Апартаменты в Протарасе, Кипр

113 м² 3 2

Проект представляет собой современный жилой комплекс, расположенный в тихом городе Дериния, Кипр. Проект предлагает выбор тщательно спроектированных квартир, каждая из которых предназначена для создания современных жилых помещений с высококачественной отделкой. Расположенная на втором этаже, просторная квартира с 3 спальнями и 2 ванными...

BLUE SKY HOUSES

175 000 €

Квартира в Салониках, Греция

55 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 55 кв.м в Салониках на стадии строительства. Квартира расположена на втором этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. У объекта есть отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

59 800 €

Апартаменты в Батуми, Грузия

30 м² 1 1

The Redland Property Group Ltd

2 094 918 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

528 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Эксклюзивный жилой комплекс The Chedi Private Residences в Al Barsha в самом сердце Дубая! Апартаменты сдаются с дизайнерской кухней и техникой итальянских премиум-брендов! Множество удобств! Захватывающие виды на линию горизонта Дубая! Прекрасно подойдет для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!...

DDA Real Estate

4 450 000 €

Вилла на Коста-Бланка, Испания

998 м² 8 5

ВНЖ при покупке

Эта роскошная вилла расположена в престижном городе Финестрат, в эксклюзивном и спокойном месте, откуда открывается потрясающий вид на Средиземное море и всю береговую линию. Построенная из материалов высочайшего качества и с вниманием к деталям, вилла представляет собой лучшее из современного дизайна и новейших технологий. Вилла площадью 890...

VYM Canarias

114 000 €

Квартира в Шушани, Черногория

82 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.25.13.11104 Предлагается к продаже квартира в малоквартирном доме в Шушане, Бар. Площадь - 82,2 кв.м. Распорядок - коридор, гостиная совмещённая с кухней, две спальни,ванная комната, терраса. Городская вода и канализация. Паркинг. Вид на горы, есть частичный вид на море. Пологая дорога. Расстояние до моря - 1,4 км. Расстояние...

DOO TradeGoria

124 179 €

Апартаменты в Алсанджаке, Кипр

65 м² 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Этот новый закрытый комплекс расположен рядом с одной из главных улиц Алсанджака, всего в 50 метрах от супермаркета.Проект включает пять 3-этажных блоков с апартаментами с одной, двумя и тремя спальнями, а также 15 коммерческих помещений, где уже открылись салоны красоты, банки, магазины и другие заведения. Вся необходимая инфраструктура —...

Leverage Investments

117 882 €

Вилла в Паттайе, Таиланд

170 м² 2 1 1

Онлайн-показ

Инвестиционно-привлекательный объект! Доход от 7%! Место для тех, кто устал от соседей! Вилла расположена в Паттайе. BRISTOL PARK, старинный таунхаус в английском стиле. Единственное место в Паттайе, расположенное на холме с большим озером. Удобства: тренажерный зал, сад, бассейн, парковка, система безопасности с 60 камерами...

DDA Real Estate

252 820 €

Квартира в Анталии, Турция

270 м² 6 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Просторный дуплекс с эксклюзивным архитектурным дизайном в Анталии — это идеальное сочетание стиля, комфорта и современных технологий. Квартира впечатляет высоким потолком на верхнем этаже, продуманной планировкой и использованием премиальных материалов в каждом элементе интерьера. Особенности: Центральная система кондиционирования...

Verna Estate

247 000 €

Квартира в Алании, Турция

70 м² 1 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

На продажу выставлена квартира планировкой 1+1 и площадью 70 м2. Квартира оборудована всей необходимой мебелью. Во всех комнатах сделан ремонт. После приобретения недвижимости в квартиру сразу же можно заезжать. На территории комплекса расположен открытый бассейн. К плюсам стоит так же отметить близость к морю, всего в 200 м от красивой...

RestProperty

В Германии существуют жилищные отчисления. Чтобы дом нормально функционировал, собственники должны платить за обслуживание лифта, вывоз мусора, уборку общей территории. При покупке нужно проверять, осуществлялись ли эти отчисления. Если у продавца есть задолженность, она перейдет на покупателя. Вам придется сначала выплачивать некоторую сумму, а потом заниматься возмещением ущерба… Неприятный сюрприз… 

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

О выселении арендатора и найме юриста

Если вы покупаете квартиру для себя, а в ней проживает арендатор, помните, что выселить человека быстро у вас не получится – даже если вы докажете необходимость жить здесь самому. Сроки для разрыва договора аренды зависят и от того, как долго проживал в квартире нынешний съемщик. Например, если он жил в ней более восьми лет – арендный договор перестанет действовать только через девять месяцев с момента его разрыва. И не факт, что после этого арендатор уедет сразу.

А недавно – это история из жизни – суд вообще отказался выселять из арендной квартиры бабушку, прожившую в этом месте более 60 лет. Судья счел, что переселение станет для нее слишком сильным потрясением. И фактически она стала пожизненным арендатором. 

***

Нотариус, зачитывающий договор купли-продажи, не проверяет наличие разрешения. А ведь даже если все вопросы в итоге будут сняты, предстоящие судебные и временные издержи, могут сделать покупку бессмысленной. Поэтому важно понимать, кто будет осуществлять проверку.

Безусловно, многие ситуации, связанные с покупкой недвижимости, которые были описаны выше, приведут к судебным разбирательствам, где ваши шансы на победу высоки. Но за этим следует необходимость привлекать юриста. Обращаться или не обращаться к адвокату – личное дело каждого. Обращу лишь внимание, что функция адвоката не ограничивается проверкой пунктов договора. Скажу даже так: иногда важнее не то, что там прописано, а то, что там не прописано.

• Смотрите также: Спецпроект с полезными советами для покупателей недвижимости в Мюнхене. 

Условия цитирования материалов Prian.ru