Доверяй, но проверяй: немецкий адвокат перечисляет риски при покупке квартиры в Германии

Об авторе

Марк Мандельбаум. Aдвокат. Cовладелец и управляющий партнер юридической компании Tandler & Partner. Автор статей в специализированной прессе.

О новостройках 

Не поверите, но и в Германии были случаи, когда объект возводился без разрешения на строительство. В этом случае стройка может быть оспорена, например, соседями, которые не хотят, чтобы рядом с ними возводили новый объект. Поэтому, когда вы приобретаете недвижимость в новостройке, важно удостовериться, что застройщик получил разрешение на строительство или был освобожден от такой необходимости. Также надо узнать, вступило ли это разрешение в законную силу.

***

Покупая новую квартиру, следует удостовериться, что застройщик уплатил пошлины за подключение дома к различным коммуникациям, чтобы покупателю не пришлось платить их самому. Я обращаюсь в ведомство, отвечающее за надзор, с вопросами, были ли уплачены пошлины и ожидаются ли какие-то дополнительные расходы; получаю формализованный ответ… Тем самым у моего клиента появляется гарантия того, что ему не придется оплачивать разрешения на подключение к коммунальным сетям.

Кстати, посмотрите сюжет о новостройках Мюнхена.

О «вторичке»

Приобретая жилье на вторичном рынке, вы покупаете готовый объект в доме, где существует ТСЖ. Его можно сравнить с парламентом в государстве. Решение ТСЖ – «закон», после вступления в силу его надо исполнять. А если квартире уже несколько лет, товарищество наверняка успело принять множество решений. Пoэтому перед покупкой квартиры на вторичном рынке обязательно нужно проверить, какие решения принимались в последнее время и оплачены ли все обязательства предыдущим владельцем.

***

Часто расходы ТСЖ бывают весьма высокими, делающими покупку не столь выгодной, как кажется сначала. Отсутствовал лифт, решили его построить. Или провести кабельное телевидение. Или обустроить парковочные места… Размер расходов будет расти пропорционально размеру собственности. 

***

Проживание в квартире регулируется законом о жилищной собственности. В нем есть положение, по которому собственники могут в уставе ограничить возможность продажи квартиры. Что это означает на практике? Вы приобретаете собственность, но продавец при этом обязан получить разрешение либо управляющего, либо собственников жилья – если такое положение было прописано в уставе.

Юрист должен понять, есть ограничение или нет. Часто в договорах прописано: продавец гарантирует, что такое разрешение будет получено. Надо понимать, что это тоже риск. Гарантия факта – еще не факт…

Даже если к моменту подписания договора разрешение на сделку управляющим уже приложено, нельзя быть уверенным, что управляющий остается на своем посту. Есть риск, что нужное разрешение дано некомпетентным человеком, и это ставит под сомнение сделку… 

Примеры объектов недвижимости в Германии

630 413 €

Апартаменты в Маскате, Оман

132 м² 2

Удалённая сделка

Резиденции Mandarin Oriental - это престижный комплекс, сочетающий в себе завораживающие панорамные виды на море и суровую красоту гор Хаджар - все в одном месте. Лучшие обслуживаемые резиденции в Маскате под управлением гостиничного оператора с мировым именем. Апартаменты с 2 спальнями площадью 131-136 кв.м. с балконом 13-15 кв.м. Этаж:...

Intermark Global

650 000 €

Квартира в Пафосе, Кипр

182 м² 3 3 3

ВНЖ при покупке

Высоко над побережьем Пейи возвышается изысканная коллекция вилл, воплощающая тонкое искусство жизни на Средиземноморье. Эти дома, созданные с безупречным чувством стиля и вниманием к деталям, становятся уединённым убежищем, открытым миру и природе, с панорамными видами, уходящими в горизонт. Каждая вилла предлагает от трёх до пяти просторных...

Cyprus Sotheby's International Realty

64 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 1, , 55m², €64,000Добро пожаловать в мир роскоши и изысканности в оживленном районе Махмутлар в Алании. Этот изысканный комплекс предлагает непревзойденный комфорт и элегантность, всего в 100 метрах от магазинов, в 800 метрах от чистейшего пляжа и всего в 30 километрах от аэропорта. Здесь современная жизнь сочетается с...

LUXURY ESTATE TURKEY

190 000 €

Квартира в Портороже, Словения

30 м² 3

Предлагается к продаже однокомнатная квартира площадью 30 квадратных метров в самом центре Порторожа, на третьем этаже трёхэтажного здания. Она находится в шаговой доступности от пляжа, что делает её идеальным вариантом для проживания или инвестиций в зону отдыха. ️ Квартира предлагает раздельное спальное место, удобную планировку с прихожей,...

MIRAG INVEST DOO

146 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

47 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

В шаговой доступности море, частный пляж Крытый и открытый плавательный бассейн Современный дизайн, первоклассные материалы Круглосуточная охрана, генератор Кол-во комнат: 1+1 Особенности территории: пешеходные дорожки бассейн с подогревом ландшафтный дизайн круглосуточная охрана видеонаблюдение открытый бассейн закрытая...

TOLERANCE

1 034 000 €

Земля в Южной Далмации, Хорватия

2068 м²

Adriatic Estate

320 000 €

Дом в Аттике, Греция

150 м² 6 4 2

ВНЖ при покупке

Продается 2-этажный коттедж площадью 150 кв.м в Аттике. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной ванной комнаты. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты. Из окон открывается великолепный вид на море. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер,...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

930 876 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

99 м² 2 2 2

Metropolitan Premium Properties

6 595 000 €

Земля в Бодруме, Турция

30000 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Земельный участок рядом с пляжем в Бодруме, Гюмюшлюк, подходящий для строительства отдельной виллы Этот земельный участок расположен в живописном районе Гюмюшлюк, к западу от Бодрума, в окружении исторических руин древнего города Миндос. Гюмюшлюк — один из самых популярных и богемных районов Бодрума, известный своей уникальной атмосферой и...

TEKCE

1 280 000 €

Вилла в Ницце, Франция

154 м² 6 3 2

Исключительная новая резиденция в Ницце недалеко от природного парка Эстьен-д'Орв, занимающего 15 гектаров оливковых деревьев и зеленых садов. Этот элегантный кондоминиум, состоящий всего из трёх роскошных пятикомнатных двухуровневых вилл, предлагает превосходные удобства. Каждая вилла имеет собственный живописный сад и выделенную...

INVESTOR ESTATE

148 500 €

Квартира в Кестеле, Турция

65 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Предлагаем вашему вниманию просторные апартаменты 1+1 площадью 65 м2. Планировка включает в себя гостиную американского типа, совмещенную с кухонной зоной, санузел, спальная комната с выходом на балкон, с которого открывается частичный вид на море. Квартира полностью укомплектована мебелью и техникой. Комплекс состоит из трех пятиэтажных блоков...

RestProperty

162 278 €

Вилла в Умаласе, Индонезия

143 м² 2 2

Betterplace Real Estate

5 000 000 €

Квартира в Лондоне, Великобритания

235 м² 11 5 3

5 beds, 3 baths, 3 receptions, EPC Rating: D Уникальная возможность приобрести полностью обновленный пятикомнатный угловой викторианский дом в одном из самых престижных районов Челси, The Boltons Conservation Area. Это не просто качественное обновление — это полная трансформация, сочетающая современный стиль жизни с очарованием архитектуры той...

MIRAG INVEST DOO

174 235 €

Квартира в Анталии, Турция

90 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Добро пожаловать в ваш будущий дом в Анталии! Новый жилой и коммерческий комплекс будет построен на собственной территории площадью 11.001 м² в районе Алтынташ (Аксу), всего в 500 м от аэропорта и 3 км от пляжа Лара. Проект разработан известным турецким архитектором Адилем Окуром и выделяется своей уникальной 8-этажной архитектурой,...

Verna Estate

670 000 €

Вилла в Хорватии

179 м² 3 3

В одном из самых желанных мест на хорватском побережье, над Макарской Ривьерой, на высотах Великим Брдо, всего в 700 метрах от моря, расположена эта элегантная новостройка, предлагающая полный комфорт и потрясающие виды на море. Находясь в тихой части поселка Великим Брдо, этот сдвоенный объект с бассейном идеально сочетает современный дизайн...

ADRIONIKA

350 000 €

Квартира в Лондоне, Великобритания

28 м² 2 1

1 bath, 1 reception, 306 sq. ft; ✓ 1 комната для приёма гостей ✓ 1 ванная комната ✓ Город ✓ Студия Эта великолепно отремонтированная квартира-студия на первом этаже, расположена в самом сердце St John's Wood, предлагает современное проживание в одном из самых популярных районов Лондона. Прямо на оживлённой главной улице, этот стильный...

MIRAG INVEST DOO

182 000 €

Апартаменты в Пульпи, Испания

70 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с 2 и 3 спальнями в современном комплексе в Альмерии, Испания Стильные квартиры с видом на море расположены в Альмерии — самом тёплом регионе Европы с минимальным количеством осадков и мягкими зимами. Здесь более 300 солнечных дней в году. Квартиры на продажу в Альмерии находятся в пешей доступности от пляжа и всех необходимых объектов...

TEKCE

294 662 €

Дом в Сосуа, Доминиканская Республика

138 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Эта уникальная вилла с 4 спальнями и 2 ванными комнатами на просторном участке ждет вас. Недвижимость расположена в нескольких минутах ходьбы от входа в сообщество. Задний двор предлагает просторный двор с множеством зеленых зон и разнообразными деревьями, часть двора соединена с общественной зеленой зоной с величественными манговыми деревьями....

Atlantico Caribe

275 000 €

Пентхаус в Ларнаке, Кипр

104 м² 2 3

Откройте для себя эксклюзивный современный комплекс, предлагающий ограниченный выбор прекрасно спроектированных квартир с 1 и 2 спальнями, а также элегантных пентхаусов. Каждая резиденция оснащена высококачественной отделкой, технологиями «умный дом» и современной архитектурой, созданной для комфорта и утончённого стиля. Благодаря...

BLUE SKY HOUSES

350 000 €

Пентхаус в Бечичи, Черногория

119 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Пентхаус с панорамным видом на море, горы и город. Прекрасная отделка. Развитая инфраструктура: рестораны, местные магазины и пляж в пешей доступности. Расстояние до моря около 500 метров. Площадь пентхауса 119 м2. Планировка: 3 спальни, 2 санузел, гостиная, балкон. Этаж: 8 (последний). В здании есть лифт. Апартамент с панорамными...

Белый Слон

В Германии существуют жилищные отчисления. Чтобы дом нормально функционировал, собственники должны платить за обслуживание лифта, вывоз мусора, уборку общей территории. При покупке нужно проверять, осуществлялись ли эти отчисления. Если у продавца есть задолженность, она перейдет на покупателя. Вам придется сначала выплачивать некоторую сумму, а потом заниматься возмещением ущерба… Неприятный сюрприз… 

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

О выселении арендатора и найме юриста

Если вы покупаете квартиру для себя, а в ней проживает арендатор, помните, что выселить человека быстро у вас не получится – даже если вы докажете необходимость жить здесь самому. Сроки для разрыва договора аренды зависят и от того, как долго проживал в квартире нынешний съемщик. Например, если он жил в ней более восьми лет – арендный договор перестанет действовать только через девять месяцев с момента его разрыва. И не факт, что после этого арендатор уедет сразу.

А недавно – это история из жизни – суд вообще отказался выселять из арендной квартиры бабушку, прожившую в этом месте более 60 лет. Судья счел, что переселение станет для нее слишком сильным потрясением. И фактически она стала пожизненным арендатором. 

***

Нотариус, зачитывающий договор купли-продажи, не проверяет наличие разрешения. А ведь даже если все вопросы в итоге будут сняты, предстоящие судебные и временные издержи, могут сделать покупку бессмысленной. Поэтому важно понимать, кто будет осуществлять проверку.

Безусловно, многие ситуации, связанные с покупкой недвижимости, которые были описаны выше, приведут к судебным разбирательствам, где ваши шансы на победу высоки. Но за этим следует необходимость привлекать юриста. Обращаться или не обращаться к адвокату – личное дело каждого. Обращу лишь внимание, что функция адвоката не ограничивается проверкой пунктов договора. Скажу даже так: иногда важнее не то, что там прописано, а то, что там не прописано.

• Смотрите также: Спецпроект с полезными советами для покупателей недвижимости в Мюнхене. 

Условия цитирования материалов Prian.ru