a
Версия
для печати

Доверяй, но проверяй: немецкий адвокат перечисляет риски при покупке квартиры в Германии

Вы хотите купить квартиру в Германии и – нервничаете. Вам кажется, что вы забыли выяснить что-то важное на первом этапе или задать уточняющий вопрос. Немецкий юрист Марк Мандельбаум отмечает главное, на что стоит обратить внимание перед сделкой.

Марк Мандельбаум. Aдвокат

Об авторе

Марк Мандельбаум. Aдвокат. Cовладелец и управляющий партнер юридической компании Tandler & Partner. Автор статей в специализированной прессе.

О новостройках 

Не поверите, но и в Германии были случаи, когда объект возводился без разрешения на строительство. В этом случае стройка может быть оспорена, например, соседями, которые не хотят, чтобы рядом с ними возводили новый объект. Поэтому, когда вы приобретаете недвижимость в новостройке, важно удостовериться, что застройщик получил разрешение на строительство или был освобожден от такой необходимости. Также надо узнать, вступило ли это разрешение в законную силу.

***

Покупая новую квартиру, следует удостовериться, что застройщик уплатил пошлины за подключение дома к различным коммуникациям, чтобы покупателю не пришлось платить их самому. Я обращаюсь в ведомство, отвечающее за надзор, с вопросами, были ли уплачены пошлины и ожидаются ли какие-то дополнительные расходы; получаю формализованный ответ… Тем самым у моего клиента появляется гарантия того, что ему не придется оплачивать разрешения на подключение к коммунальным сетям.

Кстати, посмотрите сюжет о новостройках Мюнхена.

О «вторичке»

Приобретая жилье на вторичном рынке, вы покупаете готовый объект в доме, где существует ТСЖ. Его можно сравнить с парламентом в государстве. Решение ТСЖ – «закон», после вступления в силу его надо исполнять. А если квартире уже несколько лет, товарищество наверняка успело принять множество решений. Пoэтому перед покупкой квартиры на вторичном рынке обязательно нужно проверить, какие решения принимались в последнее время и оплачены ли все обязательства предыдущим владельцем.

***

Часто расходы ТСЖ бывают весьма высокими, делающими покупку не столь выгодной, как кажется сначала. Отсутствовал лифт, решили его построить. Или провести кабельное телевидение. Или обустроить парковочные места… Размер расходов будет расти пропорционально размеру собственности. 

***

Проживание в квартире регулируется законом о жилищной собственности. В нем есть положение, по которому собственники могут в уставе ограничить возможность продажи квартиры. Что это означает на практике? Вы приобретаете собственность, но продавец при этом обязан получить разрешение либо управляющего, либо собственников жилья – если такое положение было прописано в уставе.

Юрист должен понять, есть ограничение или нет. Часто в договорах прописано: продавец гарантирует, что такое разрешение будет получено. Надо понимать, что это тоже риск. Гарантия факта – еще не факт…

Даже если к моменту подписания договора разрешение на сделку управляющим уже приложено, нельзя быть уверенным, что управляющий остается на своем посту. Есть риск, что нужное разрешение дано некомпетентным человеком, и это ставит под сомнение сделку… 

Примеры объектов недвижимости в Германии
Дом за 1 260 000 евро в Гаррафе, Испания
1 260 000 €
Дом в Гаррафе, Испания
ВНЖ при покупке
Испания Коста Гарраф Уютный дом в Кастельдефельсе Новый красивый дом недалеко от моря в популярном туристическом городе Кастельдефельс. Площадь земельного участка: 1000 м2 4 спальные комнаты 4 ванные комнаты огромные террасы бассейн Цена: 1 260 000€
ИНДОМ
Вилла за 1 000 000 евро в Пистое, Италия
1 000 000 €
Вилла в Пистое, Италия
1000 м2 5 5
Недалеко от Пистойи продаётся имение начала XX века. Объект находится в живописной провинции города. В Комплекс общей площадью внутренних помещений 1000 кв. м. входит господская вилла, крестьянский дом и пристройка из двух апартаментов. Господская вилла, построенная в XX веке, нуждается в реставрации, но она сохранила очарование...
Lionard Luxury Real Estate
Вилла в Империи, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Империи, Италия
350 м2 3 4
В холмистой местности, наедалеко от г. Империя, Санремо и Лазурного Берега, элитная вилла напоминающая средневековый замок, украшенная зубчатой башней, большими панорамными террасами, решетчатыми окнами, декоративными статуями, каменными лестницами, а также множеством картин и фресок, изображающих рыцарские сцены.В саду находится частная часовня...
Lionard Luxury Real Estate
Апартаменты за 163 723 евро в Кирении, Кипр
163 723 €
Апартаменты в Кирении, Кипр
60 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Этот небольшой и уютный комплекс находится в ближайшем пригороде Кирении. Его главным достоинством является идеальное расположение, ведь комплекс находится недалуко от муниципального пляжа Караоланолу и в 10 минутах от центра города. В пешей доступности Вы найдете сразу несколько супермаркетов и ресторанов, а также лучший кинотеатр на Северном...
Leverage Investments
Дом за 223 000 евро в Лагониси, Греция
223 000 €
Дом в Лагониси, Греция
190 м2 5 3 2
Продается 1-этажный коттедж площадью 190 кв.м в Аттике. Коттедж состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, гостиной, 2 кухонь, 2 ванных комнат. Из окон открывается вид на море, на горы, на лес. У объекта есть камин, отопление. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место, сад. Коттедж расположен в районеАгиа...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Земля за 1 000 000 евро на островах Додеканес, Греция
1 000 000 €
Земля на островах Додеканес, Греция
50000 сот.
Продается земельный участок площадью 50000 кв.м. на полуострове Афон, региона Халкидики. На территории подведена вода, подведено электричество. Имеет вид на море.
Mercury Group
Земля за 490 000 евро в Лимасоле, Кипр
490 000 €
Земля в Лимасоле, Кипр
611 м2
BLUE SKY HOUSES
Мезонет за 150 000 евро на Кассандре, Греция
150 000 €
Мезонет на Кассандре, Греция
56 м2 3 2 1
Продается таунхаус площадью 56 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Цокольный этаж состоит из 2 спальных комнат, одной душевой комнаты. Первый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одного санузла. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место. Район: Каллифеа
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Дом за 1 275 000 евро в Салониках, Греция
1 275 000 €
Дом в Салониках, Греция
410 м2 7 5 3
ВНЖ при покупке
Продается 2-этажный коттедж площадью 410 кв.м в Салониках. Первый этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, 3 кладовых. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты, одного санузла, 2 кладовых. Коттедж имеет угловое расположение. Из окон...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Квартира за 60 000 евро в Мерсине, Турция
60 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
47 м2 1
Квартиры в жилом комплексе возле моря в Мерсине Предлагаем квартиры в жилом комплексе (2 блока, 13 этажей) всего в 100 метрах от береговой линии города Мерсин. Квартиры 1+1 площадью от 47 кв.м. до 62 кв.м. Комплекс будет сдан в эксплуатацию в сентябре 2024 года Особенности квартир: двухуровневые потолки кухонный гарнитур гардеробная...
Intermark Global
Квартира за 514 000 евро на Коста-Бланка, Испания
514 000 €
Квартира на Коста-Бланка, Испания
189 м2 2 2
ВНЖ при покупке
Виллы в эксклюзивной урбанизации, состоящей из 21 отдельной виллы с частным бассейном и садомПопадите в мир, где роскошь и элегантность встречаются в этих домах мечты, тщательно спроектированных с учетом вашего максимального комфорта. Расположенная в охраняемом закрытом поселке, каждая вилла является свидетельством идеального сочетания...
Mercury Group
Вилла за 649 000 евро в Пафосе, Кипр
649 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
207 м2 4 4 4
ВНЖ при покупке
Добро пожаловать в эксклюзивный жилой проект, расположенный в очаровательной деревне Пейя, близ Пафоса. Здесь всего четыре эксклюзивных объекта - редкая возможность стать владельцем виллы в тихом и живописном месте в окружении потрясающих видов. Эти виллы с четырьмя спальнями и четырьмя ванными комнатами созданы для тех, кто ценит качество и...
Cyprus Sotheby's International Realty
Квартира за 40 000 евро в Мерсине, Турция
40 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
75 м2 1
Добро пожаловать в комплекс новых квартир в Мерсине, районе Ердемли! Здесь Вы найдете уникальные 1+1 квартиры, с шестью квартирами на каждом этаже, всего 66 квартир в комплексе. Один из ключевых преимуществ нашего комплекса - это близкое расстояние до моря всего в 600 метрах. Вы сможете наслаждаться свежим морским воздухом и великолепными...
İNEST HOMES
Вилла в Империи, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Империи, Италия
330 м2 4 4
Эксклюзивный особняк площадью 330 кв. м на побережье Лигурии выставлен на продажу. Резиденция, бывшая древней сторожевой башней времен Западной Римской империи, искусно отреставрирована и предлагает роскошное сочетание исторической ценности и современного комфорта. Здание имеет три этажа и подвал, преобразованный в большой погреб. На первом...
Lionard Luxury Real Estate
Квартира за 330 500 евро на Коста-Бланка, Испания
330 500 €
Квартира на Коста-Бланка, Испания
115 м2 3 2
Представляем вашему вниманию проект, включающий 53 квартиры от 1 до 4 спален, каждая из которых оборудована гаражом и кладовой. Это здание выделяется замечательными коммунальными зонами на крыше, что является редкостью в городе. Наслаждайтесь потрясающими видами на море, бассейном на крыше, зелеными насаждениями, общественными зонами и солярием,...
Mercury Group
Апартаменты за 193 000 евро в Анталии, Турция
193 000 €
Апартаменты в Анталии, Турция
50 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Новые квартиры в масштабном проекте рядом с аэропортом в Аксу, Алтынташ Новые квартиры расположены в новом инвестиционном районе, известном как Алтынташ. Это перспективный район не только в городе, но и в стране с качественными проектами недвижимости. Квартиры в Анталии, Аксу, находятся в 6,1 км от международного аэропорта Анталии, в 8 км от...
TEKCE
Квартира за 170 000 евро в Анталии, Турция
170 000 €
Квартира в Анталии, Турция
63 м2 2 1 1
Онлайн-показ
Новый жилой проект на этапе строительства. Сдача проекта:июль 2024 года до аэропорта: 6,5 км до моря: 6 км Построенный на земельном участке площадью 4657 м2, жилой комплекс состоит из 5-этажных 2 блоков (А и Б) и всего 54 квартир. Этот комплекс предлагает своим жителям различные удобства, такие как ⁃ хорошо спроектированный сад, ⁃...
Marina Homes
Вилла за 765 000 евро на Ионических островах, Греция
765 000 €
Вилла на Ионических островах, Греция
330 м2 7 4 3
Онлайн-показ Удалённая сделка
Твоя вилла на Крите!!! Площадь- 330 м² Площадь участка - 520 м² Количество этажей - 4 Расстояние от моря - 5400 м Расстояние до аэропорта - 22 км Пляж - песчаный Кол-во комнат- 7 Другие удобства - джакузи Паркинг ✓ Бассейн ✓ Камин ✓ Kладовая ✓ Цокольный этаж состоит из одной кладовой. Первый этаж состоит: из...
VRC Idrisova
Апартаменты за 57 095 евро в Анталии, Турция
57 095 €
Апартаменты в Анталии, Турция
95 м2 3 1 1
ВНЖ при покупке
ОСОБЕННОСТИ КВАРТИРЫ: НАШИ АПАРТАМЕНТЫ РАСПОЛОЖЕНЫ ЗА МЕЧЕТЬЮ КОНЬЯЛАР В РАЙОНЕ ДУДЕНБАШИ, В 150 МЕТРАХ ОТ БУЛЬВАРА ГАЗИ. ПЕРВЫЙ ЭТАЖ 3-ЭТАЖНОГО ЗДАНИЯ 105 М2 С ВОСТОЧНОЙ, СЕВЕРНОЙ И ЗАПАДНОЙ СТОРОНЫ 2-ЛЕТНИЙ С ЛИФТОМ ДВОЙНОЙ БАЛКОН ОТДЕЛЬНАЯ КУХНЯ И ОТДЕЛЬНЫЙ ТУАЛЕТ ОН ИМЕЕТ ПРАВО НА ПОЛУЧЕНИЕ КРЕДИТА, ЕСЛИ У НЕГО ЕСТЬ ЖИЛЬЕ....
OneTeam Insaat
Вилла за 346 000 евро в Газимагусе, Кипр
346 000 €
Вилла в Газимагусе, Кипр
229 м2 4 3 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Сдвоенные виллы в Газимагусе, Енибогазичи на Северном Кипре Газимагуса, где расположены самые красивые пляжи на всем острове, является одним из самых развитых городов. Он привлекает внимание своими пляжами, развлекательными заведениями и богатой историей. Здесь также находится крупнейший университет Северного Кипра. Енибогазичи носит статус...
TEKCE

В Германии существуют жилищные отчисления. Чтобы дом нормально функционировал, собственники должны платить за обслуживание лифта, вывоз мусора, уборку общей территории. При покупке нужно проверять, осуществлялись ли эти отчисления. Если у продавца есть задолженность, она перейдет на покупателя. Вам придется сначала выплачивать некоторую сумму, а потом заниматься возмещением ущерба… Неприятный сюрприз… 

О выселении арендатора и найме юриста

Если вы покупаете квартиру для себя, а в ней проживает арендатор, помните, что выселить человека быстро у вас не получится – даже если вы докажете необходимость жить здесь самому. Сроки для разрыва договора аренды зависят и от того, как долго проживал в квартире нынешний съемщик. Например, если он жил в ней более восьми лет – арендный договор перестанет действовать только через девять месяцев с момента его разрыва. И не факт, что после этого арендатор уедет сразу.

А недавно – это история из жизни – суд вообще отказался выселять из арендной квартиры бабушку, прожившую в этом месте более 60 лет. Судья счел, что переселение станет для нее слишком сильным потрясением. И фактически она стала пожизненным арендатором. 

***

Нотариус, зачитывающий договор купли-продажи, не проверяет наличие разрешения. А ведь даже если все вопросы в итоге будут сняты, предстоящие судебные и временные издержи, могут сделать покупку бессмысленной. Поэтому важно понимать, кто будет осуществлять проверку.

Безусловно, многие ситуации, связанные с покупкой недвижимости, которые были описаны выше, приведут к судебным разбирательствам, где ваши шансы на победу высоки. Но за этим следует необходимость привлекать юриста. Обращаться или не обращаться к адвокату – личное дело каждого. Обращу лишь внимание, что функция адвоката не ограничивается проверкой пунктов договора. Скажу даже так: иногда важнее не то, что там прописано, а то, что там не прописано.

  • Смотрите также: Спецпроект с полезными советами для покупателей недвижимости в Мюнхене. 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Германия, Недвижимость

Читайте также

Явление Парагвая, предложения из Германии, «помощь» Турции. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Европа по-прежнему открыта и другие новости
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Трудности Германии, радости Испании, эксклюзив Prian. Видеообзор новостей от нашего портала
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Говорят, в Европе сильно дешевеет недвижимость, – так ли это? Тренды полугодия
Много интересных графиков
Цифровые кочевники в Греции, Европа стагнирует, Германия в минусе. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Восемь фактов о Берлине для тех, кто хочет купить там квартиру
Перспективный город

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Земельные участки в Германии Апартаменты (квартиры) в Германии Элитная недвижимость в Германии Дома (виллы) в Германии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Германия»

  • 07.03.2024
  • 230

Европа по-прежнему открыта и другие новости

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 16.02.2024
  • 310