Подсчитываем доход от виллы на Пхукете

Вилла расположена в районе Патонг, примерно в 400 метрах от северной оконечности одноименного пляжа. Это одна из 20 вилл в закрытом комплексе, что находится на некотором отдалении от туристической и развлекательной зоны региона. Архитектор удачно воспользовался неровной местностью: со стороны холма дом двухэтажный, со стороны парковки – одноэтажный.

Объект большой, хотя, разумеется, это не рекорд для Пхукета: площадь дома 355 кв. м, еще около 500 кв. м сад. В здании три спальни, три ванные комнаты и гигантский холл на верхнем этаже. Разумеется, есть все для сдачи в аренду: полный набор посуды и кухонные аксессуары. Есть блендер, плита, посудомоечная машина, холодильник, гриль, чайник, микроволновая печь, духовка, тостер, стиральная машина.

Как выглядит эта вилла в деталях – смотрите в нашем видеосюжете 

На вилле есть все для отдыха: кабельное и спутниковое ТВ, Wi-Fi-интернет, домашний кинотеатр. На широкой террасе расположены несколько зон отдыха с шезлонгами, диванами и небольшими столами. Ну и, конечно, бассейн – не очень большой, метров 10-12 в длину, зато персональный… И с приятными финтифлюшками вроде фонтанчиков и джакузи.

Комплекс, где находится вилла, считается объектом высокого уровня. На въезде – круглосуточный пост охраны, между пляжем и виллами курсирует шаттл. На территории есть общая зона отдыха уже с большим бассейном, тренажерный зал, ресторан. Местная управляющая компания оказывает всевозможные услуги. Из базовых – уборка дома и обслуживание сада, услуги консьержа и прачечной, чистка бассейна… Из неочевидных – аренда яхт, организация экскурсий и праздников, транспортные услуги, наем няни и т. п. 

Комплексы вилл, с известной долей условности, можно разделить на три больших сегмента.

1. Комплексы с богатой инфраструктурой и менеджментом 24/7 – те, что изначально строились для организации отдыха. (Вилла, о которой идет речь, находится как раз в таком.) Отдыхать в таких местах сплошное удовольствие, а их единственный, пожалуй, минус – цена. За содержание профессионального менеджмента, обслуживающего персонала и богатой инфраструктуры надо платить, и это, в конечном счете, сказывается на стоимости проживания. Зато арендаторов в таких комплексах ищет обычно местный менеджмент, обращаясь ко всем агентствам на острове.

2. Комплексы с инфраструктурой (бассейн, детская площадка, охрана, уборка территории), но без команды менеджеров, которые предлагают арендаторам дополнительные услуги и обеспечивают заполняемость. В таких местах хорошо жить самому хозяину: он не будет переплачивать за обслуживание инфраструктуры. Впрочем, для сдачи в аренду эти объекты тоже подходят. Просто для поиска арендаторов и их обслуживания придется искать профессиональную компанию-агента.

• Хотите арендовать виллу на Пхукете – вам сюда

3. Наконец, комплексы без инфраструктуры, предлагающие как максимум охрану и уборку территории. Они оптимальны по цене из-за низкой стоимости обслуживания, но, как и во втором случае, если вы хотите сдавать виллу в таком комплексе в аренду – без помощи профессиональной компании не обойтись. И круг потенциальных арендаторов тут ограничен.

Теперь о финансах. Доходы.

Нынешний собственник приобрел виллу за $800 тыс. Сам он, приезжая на Пхукет, останавливается в другом месте, таким образом, эта вилла открыта для приема арендаторов круглогодично. Она предлагается:

– с декабря по март в высокий сезон – от $750 в сутки;

– в ноябре и апреле – от $430 в сутки;

– в низкий сезон – с мая по октябрь – за $340 в сутки.

Но – внимание! – эти цены актуальны при сдаче на срок в несколько дней. Если арендатор хочет снять объект на неделю – скидка составит не менее 10%, на две недели – 20%. А если постоялец хочет поселиться на месяц, прайс сейчас выглядит так:

– под Новый год – $500 в сутки;

– с декабря по март в высокий сезон – $330 в сутки;

– в ноябре и апреле – $230 в сутки;

– в низкий сезон – с мая по октябрь – $150 в сутки.

Скидки кажутся слишком большими? Но благодаря гибкой ценовой политике именно эта вилла сдается более чем очень успешно – пустует не более 35 дней в году.

В итоге в 2017 году арендаторы принесли собственнику $67 450. Точнее, это сумма, которая поступила на счет управляющей компании и осталась на нем после уплаты комплексом налогов и гонорара за поиск арендаторов.

Переходим к затратам на содержание и обслуживание виллы. Их можно разделить на две части.

Первая часть – сумма, которую берет за свою работу управляющая компания в комплексе. Это уборка дома и сада, обслуживание общей территории, чистка всех бассейнов, работа тренажерного зала. Сумма составила в 2017 году $27,5 тыс. – и этот показатель выше среднего.

Вторая часть – траты на встречи и сопровождение клиентов-арендаторов. Постоялец, которого доставили из аэропорта к месту проживания на автомобиле, открыв входную дверь, с радостью обнаружит на столе корзину с фруктами… Да, это тоже расходы, которые ложатся на собственника, зато повышается вероятность, что турист захочет приехать сюда снова.

Эта часть расходов в 2017-м составила $4,5 тыс.

За электричество и воду платит в данном случае арендатор. Переписывание показателей счетчиков – часть ритуала заселения.

Итог: на руки собственник получил $31 тыс. Доходность за 2017 год – примерно 4,5% годовых. Для недешевой виллы хорошо.

• А что с персональными налогами? Читайте здесь!

Больше интересных материалов о Таиланде смотрите здесь.

villacarte.com

e-mail: [email protected]

Тел.: +66 (89) 290-01-10