Версия
для печати
для печати
Немногим большую сумму продавцы этого проекта сегодня просят за апартаменты на 7-м этаже. Эти цифры и позволили Jūrmalas vilnis занять первую строчку нашего неофициального топа «Многоквартирные проекты с самой дорогой стоимостью единицы жилой площади».
Местные теснят иностранцев
Латвийский рынок дорогих жилых апартаментов – это прежде всего квартиры в Старой Риге и Тихом центре, а также в Юрмале. Для этих объектов прошедший 2007 год выдался довольно неоднозначным. Если в начале года цены еще росли, то где-то с лета наступил период стабилизации. Но, в отличие, допустим, от столичного рынка вторичного жилья, обошлось без особых потрясений. «Большинство потенциальных покупателей заняли выжидательную позицию: наблюдали, что будет дальше. Однако уже в конце года и начале 2008-го они несколько активизировались, -- отметила в разговоре с «м2» Илзе Мазуренко, уполномоченное лицо компании Immostate. -- Последние месяцы мы живем в состоянии нормального рынка Западной Европы: нет особой эйфории, но и о каком-то спаде в секторе торговли элитными апартаментами говорить не приходится. Сделки идут, хотя и не так быстро, как раньше».
Причем если раньше дорогими объектами интересовались по большей части краткосрочные инвесторы или, если угодно, спекулянты, то сейчас на первый план выходят именно конечные потребители. То есть люди, приобретающие дорогое жилье для себя или своих родственников. И по большей части – это жители Латвии. А вот иностранцы среди новых владельцев дорогих апартаментов нынче - большая редкость. Как признаются сами продавцы, потенциальные покупатели с Запада никак не могут взять в толк, почему у нас жилье стоит так дорого -- по 5 000-6 000 евро за кв. м. Поэтому и предпочитают арендовать такие квартиры. Ну а если и покупают что-то, то обычно речь идет об объектах сравнительно небольшой площади -- 50-70 кв. м.
С кредитом и без
К процессу поиска квартир в центре Риги и Юрмале потенциальные покупатели теперь относятся очень придирчиво: спешить-то им больше некуда. Срок экспонирования многих жилых объектов в центре Риги и Юрмале уже превышает год, а то и 1,5-2 года. Огромное внимание уделяется качеству продукта и, разумеется, цене. Девиз: «В Латвии установился рынок покупателя» -- успели усвоить многие. А потому вовсю стараются пользоваться своим новым статусом и нередко просят скидку в пару-тройку десятков тысяч евро от первоначально обозначенного ценника. Но пойдут ли им навстречу, зависит от того, насколько стабильным в финансовом плане является положение продавца.
Так, каталогу «м2» рассказали историю о продаже во второй половине 2007 года столичной квартиры с видом на Верманский парк. У его владельца, имеющего в своем портфеле и другие объекты, подошел срок очередного банковского платежа. И чтобы провести его, он был вынужден квартиру, стоимость которой даже на падающем рынке составляла около миллиона евро, отдать почти вдвое дешевле. Если бы он не рассчитался с банком, то под удар был бы поставлен весь его портфель недвижимости.
В то же время, если кредитные обязательства на продавца не давят, то торговаться с ним сложно. «Есть такие собственники, которые абсолютно спокойно смотрят даже на 3-летний период стагнации. Мол, ничего страшного: мы подождем», -- уверяют маклеры, с которыми довелось побеседовать «м2». «Вопрос скидок решается в индивидуальном порядке и зависит от проекта», -- добавила Илзе Мазуренко. Идти на попятный в цене приходится владельцам тех проектов, которые рассчитывали на продажи на растущем рынке, а поэтому особо не обременяли себя решением вопроса качественного ремонта зданий и хорошей внутренней отделки помещений.
Поэтому найти отремонтированную и обустроенную квартиру в отреставрированном или новом доме в Старой Риге и Тихом центре дешевле, чем по 4 000 евро за кв. м, довольно затруднительно.
Юрмальский вариант
Правда, в Юрмале средний показатель цен чуть ниже. Как подчеркнул член правления компании Arco Real Estate Марис Лаукалейс, ожидания многих продавцов элитной недвижимости на главном курорте нашей страны оказались завышенными. Он проанализировал предложения 15 дорогих квартир в Юрмале год назад и сейчас. Оказалось, что за многие курортные объекты просят уже на 15-20% меньше, чем раньше. Но эта тенденция не касается популярных проектов.
«Тенденции последнего года на рынке дорогого латвийского жилья не принесли особых сюрпризов -- эта сфера недвижимости в меньшей степени зависит от общего состояния экономики страны и кредитной политики банков. Хотя в совокупности все эти факторы влияют на благоприятный имидж государства. А это как раз очень важный момент для предложений класса люкс, -- озвучила каталогу «м2» свою точку зрения коммерческий директор компании Baltijas Finansu Aģentūra Нателла Сирмбарде. -- В нашем юрмальском проекте Jūrmalas vilnis реализовано больше половины апартаментов, и на сегодняшний день наблюдается некоторый спад интереса к нему. Но мы связываем это в большей степени с сезонным характером привлекательности Юрмалы, а также с тем, что большинство апартаментов уже куплено. В целом хочу отметить, что покупатели элитной недвижимости все чаще желают видеть полностью готовое жилье, высокого качества, с использованием современных технологий и интересных, продуманных инженерно-архитектурных решений».
«Дорогие и эксклюзивные квартиры редко продаются посредством публичной рекламы. Здесь чаще действует принцип «из рук в руки». Торговля таким объектом требует определенного внимания к клиенту и высокого сервиса продаж», -- говорит председатель правления компании Coral Group Милана Скумбиня. При этом она так же, как и Олита Местере из Immostate, настаивает на том, что рынок дорогих апартаментов продолжает жить полноценной жизнью. «Не знаю, может, это и исключение из правила, но у меня лично есть несколько клиентов, которые искали и ищут себе дорогие и качественные апартаменты и дома в Старой Риге и Юрмале», -- дополнила она.
Что и почем?
Какие же самые дорогие предложения сегодня имеются на рынке дорогих квартир? Как и год назад, задавшись этим вопросом, каталог «м2» проштудировал латвийские базы объявлений и пообщался непосредственно с представителями маклерского бизнеса. В итоге удалось обнаружить почти 20 зданий, в которых есть квартиры с ценой квадратного метра от 6 000 евро. Правда, необходимо понимать, что речь идет о ЦЕНЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ! И не факт, что она превратится в цену реальной сделки. Косвенное подтверждение тому -- вторая очередь проекта Ģipša fabrika, девелопером которого выступает MG nekustamie īpašumi. Год назад она возглавила наш неофициальный топ «Многоквартирные проекты с самой дорогой стоимостью единицы жилой площади». Тогда продавцы ориентировали нас на максимальную цену в 10 000 евро за кв. м. Однако сейчас признают: ожидания оказались завышенными. Сегодня потолок для квартир в этом проекте -- 8 000 евро за кв. м. При этом сделок, близких к этой цене, за последний год в проекте Ģipša fabrika зафиксировано не было.
Ну а начнем мы наш «дорогой топ» с курортного проекта Jūrmalas Vilnis. По информации «м2», в конце прошлого года в этом здании была совершена сделка по цене, близкой к 9 000 евро за кв. м. Речь шла о квартире на 6-м этаже. Никак не меньший ценник сегодня фигурирует и в предложении о продаже пентхауса на 7-м этаже. Особо отмечается, что покупатели апартаментов на верхних этажах этого проекта – исключительно иностранцы. Местные обычно берут не выше 3-го.
А вот в доме клубного типа на ул. Вальню, 4, из 9 его квартир в продаже остается только одна -- это 3-комнатные апартаменты общей площадью 90,7 кв. м на 5-м этаже. Они предлагаются по 8 800 евро за кв. м (общая запрашиваемая цена -- 768 160 евро). Учитывая факт ограниченности объема предложения, уступать в цене владелец особо не намерен.
В проекте на ул. Альберта, 4, имеется 8 эксклюзивных квартир. Стартовавший год назад процесс торговли идет довольно успешно. Уже в июне 2007-го в этом памятнике югендстиля появился первый арендатор – посольство Венгрии. Вслед за этим состоялись и реальные сделки. Один известный российский предприниматель приобрел две самые эксклюзивные квартиры в доме – на 3-м этаже, а также подвальные помещения. По информации «м2», жилые площади (около 410 кв. м) обошлись ему чуть дороже 3 млн евро. Таким образом, средняя стоимость квадратного метра превысила 7 300 евро за кв. м. Такое начало торговли позволило владельцам проекта несколько поднять цены на оставшиеся помещения. Сегодня две квартиры на 4-м этаже предлагаются по 8 000 евро за кв. м. В результате стоимость каждой из них первышает 1,6 млн евро. Поселиться на втором этаже дома на ул. Альбрета, 4, автором которого является архитектор Михаил Эйзенштейн, можно, выложив от 6 000 евро за кв. м. Примечательно, что год назад самая высокая цена квадратного метра квартиры в этом доме составляла 7 000 евро.
Четвертую строчку топа отдадим проекту Ģipša fabrika. Гордость его первой очереди -- квартира в 125 кв. м (плюс терраса 25 кв. м), которая доступна потенциальным покупателям по цене 8 000 евро за кв. м. Жилье полностью меблировано. Что касается цен на апартаменты во второй очереди проекта, то представители компании MG nekustamie īpašumi прокомментировали так: «От 6 000 евро за квадратный метр и выше. А вот до какого предела -- до 8 000 или 10 000 евро за кв. м? Посмотрим, когда начнутся продажи. Завершить эту стадию проекта планируется через 1,5 года».
С декабря ведется торговля квартирами в капитально отреставрированном проекте Fitinghofa nams (ул. Рихарда Вагнера, 2), который сдается в эксплуатацию весной. В нем предлагаются 12 квартир с полной отделкой. Максимально обозначенная на данный момент цена -- 7 900 евро за кв. м. В такую сумму обойдется «презентационная» квартира на 3-м этаже, в которой будет сделан специальный дизайнерский интерьер. Однако, как пояснили представители компании-продавца Immostate, цена может стать и выше: она будет определена уже по завершении отделочных работ.
Довольно интересная ценовая ситуация в рижском проекте Centra nams. Из 215 его квартир на вторичном рынке сейчас присутствуют порядка 30. Разброс предлагаемых на них цен -- большой. Есть квартиры как по 3 500 евро за кв. м, так и по 5 000 евро. Подняться на шестое место в нашем топе этому дому позволила 6-комнатная двухуровневая квартира, предлагаемая за 1,999 млн евро. При ее площади в 255 кв. м стоимость квадрата составила 7 839 евро. Кроме того, на 7-м этаже имеется полностью меблированная квартира, которая фигурирует в объявлениях о продажах по 7 250 евро за кв. м. Хотя источники «м2» уверяют, что выше 5 000 евро за кв. м сделки в этом доме пока не совершались.
Одна из квартир в доме на ул. Пумпура, 5, была продана в прошлом году за 2 млн евро. К сожалению, у нас нет данных о ее площади. Но в этом же доме за те же 2 млн евро сейчас продаются апартаменты в 277,9 кв. м, то есть по 7 197 евро за кв. м.
Ровно миллион латов – то есть по 5 000 латов (7 114 евро) за квадратный метр – просят за квартиру в 200 кв. м на улице Тербатас (точный номер дома продавцы назвать не пожелали). Квартира располагается сразу на трех уровнях и имеет смотровую башню и террасу.
2-комнатная квартира в 74 кв. м в новом доме на улице Рупниецибас, 21 (проект Viesturdārza mājas), стоит в объявлениях с ценой 504 900 евро. Таким образом, квадратный метр обойдется новоселам или инвесторам в 6 823 евро.
Жилые помещения с максимальной ценой в 6 500 евро за кв. м имется еще в одном памятнике югендстиля -- реконструированном доме на улице Альберта, 1. В целом же собственники этого здания за год продаж также несколько поумерили свои финансовые аппетиты.
1,48 млн евро просят за квартиру в 235 кв. м в доме на ул. Альберта, 9. Таким образом, единица площади в апартаментах с тремя санузлами, тремя спальнями и эксклюзивным ремонтом предлагаются по 6 298 евро за кв. м. «Это стартовая цена», -- многозначительно подметил продавец этого объекта в телефонном разговоре с «м2». По данным «м2», этот объект находится в продаже уже не первый год.
Чемпион «по компактности» -- квартира на ул. М. Смилшу, 11. Ее площадь 18 кв. м, за которые хозяева желают получить 120 000 евро. Таким образом квадратный метр выставлен на продажу по цене 6 666 евро. Разумеется, продавцы не исключают вариант определенных финансовых уступок. Тысяч на десять от общей суммы. В пересчете на единицу площади это все равно выльется в 6 111 евро за кв. м.
В отреставрированном жилом здании на бульваре Райня, 2, как уверяют источники «м2», в 2007 году была зафиксирована сделка по цене 6 500 евро за кв. м. В то же время это здание наравне с проектом на Альберта, 4, делит первенство по общему размеру платежа. За предназначенное под офисные нужды помещение в 550 кв. м было уплачено 3 млн евро, то есть 5 455 евро за кв. м. Сейчас в проекте на бульваре Райня, 2, ведется торговля квартирами в доме, расположенном во дворе, и на верхних этажах фасадного здания. Самая высокая из имеющихся цен -- 6 200 евро за кв. м.
Квартира в юрмальском местечке Дубулты, в доме на проспекте Мейеровица, 9, предлагается по 6 200 евро за кв. м. С учетом ее общей площади речь идет о цене в 2,151 млн евро.
Мансардная квартира на 7-м этаже реновированного дома на ул. Пулквежа Бриежа, 7, предлагается за 451 000 евро. С учетом того, что ее общая площадь 73 кв.м, цена предложения кв.м составляет 6 178 евро. Правда, имеется еще терраса в 33 кв. м. Но она, получается, идет бонусом.
Приобрести 2-комнатные апартаменты на 4-м этаже дома на ул. Марсталю, 16, можно за 569 000 латов, или по 6 118 евро за кв. м.
В новом проекте Teatra nams мансардная квартира в 132 кв. м представлена на рынке по цене 795 000 евро, то есть за 6 022 евро за кв. м. Интересно, что если первоначально застройщик предлагал площади с белой отделкой, то сейчас – только с полной.
Двухкомнатную квартиру на ул. Скарню, 7, продают за 310 000 евро. То обстоятельство, что площадь объекта составляет 51 квадратный метр, позволило ей также попасть в наш топ. Ведь цена квадратного метра в таком случае составляет 6 078 евро. Собственники позиционируют свой объект как пригодный также для коммерческой деятельности.
6 000 евро официально просят продавцы мансардной квартиры в доме на бульваре Бривибас, 19. Площадь этих апартаментов, из которых открывается вид на памятник «Отчизне и Свободе» и Старую Ригу -- 90 кв. м.
По цене чуть дороже 6 000 евро за кв. м была совершена сделка в доме на ул. Пумпура, 6. Правда, сейчас уже в нем , похоже, не осталось столь дорогих предложений. А вот квартиры в доме на ул. Блауманя, 3, изначально позиционировавшиеся по 6 000 евро за кв. м, сегодня идут уже чуть дешевле.
Автор: Роман Голубев, журнал "Квадратметрс"
