Самый закрытый бизнес

Максимум предложений, особенно бюджетных, – традиционно в Болгарии и Черногории, на эти страны приходится и максимум сделок. Далее в порядке убывания можно ставить Австрию, Финляндию, Польшу, Испанию, Кипр, Грецию, Чехию, Венгрию, Турцию, Румынию. Замыкают цепь Арабские Эмираты, где цены квадратного метра уже соответствуют петербургским, но слухи о скоростной окупаемости вложений по-прежнему будоражат умы.
Отель в хорошие руки
Широкомасштабная экспансия российского бизнеса в туристическую инфраструктуру Черногории началась несколько лет назад, и сегодня этот рынок фактически поделен. Одним из первых игроков туристической отрасли стала «Московская трастовая группа», которая приобрела отель «4 июля» в г. Петровац, затратив €2,6 млн и вложив в нее еще €3,4 млн. Сегодня на побережье республики представлено около 20 гостиниц различной категории с превалирующим российским капиталом. Строительство ведется по всей береговой линии.
«Примерная стоимость миниотеля в Черногории начинается от миллиона евро. Бывают небольшие домики с тремя-пятью спальнями в нетуристических местах – такие предложения могут стоить на рынке по цене от €300–500 тыс., но вряд ли будут высокодоходными», – рассказывает Алина Якушева, директор петербургского представительства EstateService.
В Австрии небольшие пансионы могут стоить от €250 тыс. Покупать их здесь особенно приятно, потому что чаще всего речь идет о семейном бизнесе, пестуемом в течение многих лет, иногда нескольких поколений и продаваемых чаще всего по причине выхода на пенсию владельца. «Только здесь мы сталкивались с выставлением особых требований хозяев к покупателю – заинтересованность в бизнесе, опыт или просто способность понравиться и внушить доверие. Желание передать дело в хорошие, заботливые руки может превалировать над стремлением получить хорошую цену, и были случаи отказа от продажи по морально-этическим причинам», – говорит Алина Якушева. Здесь же прежние владельцы часто готовы всячески помогать и содействовать новому хозяину, давать советы и консультации, иногда пожизненно. Поскольку Австрия весьма законопослушна, здесь иногда также можно встретить предложения о вступлении в партнерство – стать не полным владельцем, а совладельцем бизнеса, вложив в развитие определенную сумму и рассчитывая на определенный доход.
В бурлящем инвестиционной активностью Дубае подобные сделки редки – отели на продажу появляются раз в два-три года. «Застройщики нередко предпочитают эксплуатировать такие объекты самостоятельно, так как доход от сдачи в аренду высок – от 30% в год», – говорит Лариса Жевлакова, представитель компании Fakhruddin Poperties.
В «витринах» польских риэлторских компаний одновременно может находиться чуть ли не по два десятка предложений только по отельной тематике. Причем самых разных: от пансионата 1922 года постройки за €400 тыс. до современного отеля со всеми удобствами за €1,5 млн. География покупок: Варшава, Краков, Лодзь, Познань.
Трудности обладания
В подавляющем большинстве предложений в продаже стоят уже действующие объекты недвижимости. Строят на продажу их крайне редко, обычно инвесторы эксплуатируют детище сами, хоть и с изрядной долей риска – иметь дело с бизнесом, показатели которого более-менее известны, гораздо надежнее.
У российского покупателя могут возникать специфические проблемы, незнакомые инвесторам из европейских стран. «Например, очень выгодный объект может уйти к другому претенденту за то долгое время, которое потребуется на оформление документов, получение визы, перевод денег из банка в другую страну, – говорит совладелица Luxury Swiss Agency Елена Сморра, руководитель немецкого филиала агентства. – Или другой пример. Как-то мы помогали приобретать отель, на котором “висел” кредит в 50% стоимости (владелец продавал, не рассчитавшись полностью за покупку) – тогда мы столкнулись с требованием банка доказать легальность происхождения денег покупателя. Однако эти и многие другие проблемы можно решить. Компании, работающие с российскими клиентами, имеют свои “ноу-хау”»
Далее начинаются проблемы владения. Покупка гостиницы или мини-отеля стоимостью до приблизительно миллиона подразумевает непременное личное участие хозяина в управлении бизнесом, поскольку содержание управляющего обходится недешево и может «съесть» практически весь доход. «В Черногории, где мини-отель обычно представляет собой дом с множеством небольших спаленок и с квартирой для хозяев, покупатели из России часто селят в эту квартиру на сезон знакомую бабушку или маму с ребенком, которые за право бесплатного проживания на море встречают жильцов, размещают их, обеспечивают уборку и чистое белье», – рассказывает Алина Якушева.
«Туристический бизнес – все-таки дело рисковое. Если покупка жилья – это просто вложение денег, то приобретение коммерческой недвижимости предполагает активную работу с инвестициями: необходимо управлять бизнесом, – говорит Оксана Шарова, юрист-консультант отдела зарубежной недвижимости ООО «АЛЕКСАНДР». – Многие же из тех, кто располагает средствами для инвестирования в коммерческую недвижимость за рубежом, как правило, имеют бизнес в России и не собираются перебираться за рубеж. Если бизнесмен владеет туристической фирмой в России, покупка отеля в какой-либо курортной стране для него будет целесообразнее покупки, например, того или иного производства во Франции».
Русский акцент
Доходность от вложений в гостиничный бизнес в более развитых странах с устоявшейся экономикой ниже, чем в бурноразвивающихся.

По данным компании EstateService, в Болгарии семейные мини-гостиницы могут стоить от €300 тыс., но в бизнесе такой ценовой категории самому нужно делать совершенно все, включая услуги горничных. Чаще всего желание вложиться в гостиничный бизнес в этой стране заканчивается покупкой одного или нескольких апартаментов в строящихся комплексах, где управляющая компания обслуживает территорию и заботится о сдаче апартаментов в аренду, оплачивает налоги и прочие расходы для владельцев, а покупателю остается только проверять счета, на которые перечисляется прибыль.

В Испании стоимость начинается от миллиона-полутора. В Турции стоимость отелей начинается от €750 тыс. Зарплаты здесь невысоки, поэтому управляющего можно нанять и в недорогой отель.

В Австрии доходность гостиничного бизнеса составляет в среднем 5–8%, 10% – очень хороший показатель. В Болгарии апартаменты в комплексе могут приносить 4–6% годовых, но надо помнить еще и о росте цен. В Испании сдача апартаментов в аренду нередко позволяет приблизиться к окупаемости выплат по кредиту (практически все сделки идут с его получением).

По словам Алины Якушевой, доходность бизнеса после покупки инвестором из России часто возрастает, поскольку наши соотечественники готовы больше времени уделять работе, не так трепетно относятся к выходным и праздникам, как европейское население и вообще значительно более энергичны, чем избалованные многолетним процветанием европейцы и особенно неторопливые жители курортных зон.
Алина Якушева, директор петербургского представительства EstateService:
Покупатели часто интересуются покупкой коммерческой недвижимости в сфере гостиничного бизнеса. Преимущественно речь идет об Австрии, Черногории и Болгарии, реже – Испании и Турции. Подобных объектов предлагается много, но покупать их не очень легко в первую очередь по причине сложности дистанционного получения коммерческой информации. Хозяева не готовы выдавать финансовые нюансы неизвестному адресату в другой стране. Основные показатели и финансовые документы обычно предоставляются на месте при подписании договора о неразглашении коммерческой информации. Зато покупка бизнеснедвижимости дает весомые преимущества при получении вида на жительство, что серьезно повышает интерес. Особенно это актуально для Австрии и Испании.
Лариса Нерус, владелица и руководитель Luxury Swiss Agency (Швейцария):
Российские покупатели интересуются такого рода покупками часто, покупают не только отели, но и недвижимость вообще. Однако круг интересующихся – очень богатые люди. Существует мнение, будто собственность в Швейцарии – это чтото недоступное, недостижимое и чрезвычайно дорогое. На деле это совсем не так. Сейчас купить здесь недвижимость могут себе позволить не только олигархи. Интересных вариантов хватает. Владельцы отелей, которые были построены в пятидесятыевосьмидесятые годы прошлого века, сейчас выходят на пенсию, а их дети далеко не всегда хотят продолжать дело родителей. Поэтому и предложений много. Начальная цена может быть от 2 млн швейцарских франков (чтобы получить цену в евро, надо разделить на 1,6). В некоторых случаях удается получить кредит на частичную оплату покупки.

Блиц-опрос
1) Часто ли покупатели интересуются покупкой отелей, апарт-комплексов?
2) Ценовая «вилка»? - Каков объем предложения в этом сегменте?
3) Что превалирует - объекты от застройщиков или вторичные продажи?
4) Каков срок возврата инвестиций?
5) Примерный бизнес-план такой покупки?
6) С какими рисками сталкиваются покупатели?

Финляндия
Михаил Зязев, руководитель агентства зарубежной недвижимости «Направление «Скандинавия»:
1) Покупатели такими объектами в Финляндии интересуются довольно часто. Собственно, из коммерческой недвижимости на первом месте по популярности земельные участки, на втором – отели и туристические комплексы. Предложение о продаже отеля выглядит чаще всего так: сам отель плюс вся его инфраструктура (спортивные сооружения, пункты проката спорт. оборудования, ресторан и так далее). Зачастую при отеле имеется разрешение на строительство еще некоторого количества коттеджей.
2) Покупают бизнесмены. Кто-то – в расчете вскоре перепродать бизнес. Мы регулярно продаем такие объекты: не менее двух-трех в течение одного полугодия. Уровень цен разнообразный: у нас есть объекты от €400 тыс. до €4 млн. Наиболее дорогие объекты – в столичном регионе и на Сайме.
3) Бывают объекты от застройщиков, но большинство – вторичные продажи. И это хорошо, потому что, продавая уже действующий отель, мы можем гарантировать покупателю доход: в этом случае у отеля есть постоянные клиенты, отелю обеспечена лояльность властей (наши бизнесмены в Финляндии становятся такими же законопослушными гражданами, как и финны).
4) Сроки окупаемости таких объектов - одни из самых коротких в Европе.
6) Инвестиционные риски есть всегда. Они зависят от того, как ведется хозяйственная деятельность. Подводных камней не возникнет, если соблюдать все законы. Все сделки защищены законами Евросоюза, и это важно.
Чехия
Ксения Александрова, генеральный директор Зао «Вертекс-тур»:
1) Да, поскольку это наиболее доходный сегмент недвижимости, возможна доходность до 10% годовых, тогда как на аренде квартиры в Праге не заработаешь более 5%. Суммы сделок, как правило, составляют несколько млн. евро.
2) В Праге на продажу выставляется около 10 отелей в год, на рынке одновременно находится не более 5–7 объектов. Доля от общего объема минимальна, в долях процента. От €50 тыс. до €200 тыс. за номер в зависимости от расположения и качества отеля.
3) Вторичная продажа.
4) Зависит от того, какие цели преследует покупатель. Если говорить об окупаемости именно от эксплуатации, то в районе 10 лет, если говорить о росте цен на недвижимость, то есть о продаже через 3-5 лет, то возможна окупаемость и за более короткий срок.
5) Примерный бизнес-план таков:
Стоимость от €2 млн (например, от €1 млн + банковский кредит на остальную сумму). Заполняемость – 50–70%. Сезонность: с апреля по ноябрь – высокий сезон, с ноября по март – низкий. При сдаче отеля в аренду оператору можно рассчитывать на 7% в год от стоимости отеля.
6) Инвестиционные риски: неправильный выбор объекта (плохое местоположение, плохое состояние, высокая цена). Юридические риски: неправильное составление договора.
Болгария
Андрюс Буткус, директор DRJ Real Estate:
1) В последнее время число запросов на покупку отелей и апарт-отелей резко выросло. Запросы в основном поступают из России и стран бывшего СССР. Многие стремятся приобрести земельные участки под строительство отелей, домов под апартаменты.
2) Сделки проводятся по мере поступления предложений, но их меньше, чем запросов. Большинство объектов строится и не продается, а сдается в аренду, и это стало уже закономерностью, потому то выгодно. «Вилка» годичной давности предложений – от €2 млн до €12 млн в Золотых песках.
6) Во избежание рисков я не советую покупать отельную и любую другую недвижимость от малоизвестного застройщика. Что бы вам ни предлагали и как бы вас ни уверяли, больше 6–7% годовых от вложенных денег на покупку апартамента за сдачу в аренду вы не получите. Если вам предлагают 15–23% годовых от аренды, имейте в виду: это стопроцентный обман доверчивого покупателя.
Кипр
Андреас Хулудис, глава представительства PAFILIA PROPERTY DEVELOPERS LTD в России:
Покупкой отелей на Кипре интересуются не часто, ведь профессионалы этого сектора знают, что на Кипре рентабельными считаются отели, имеющие не менее 180 номеров. Такие запросы чаще всего идут от людей, которые просто мечтают иметь «небольшой отельчик», как часто это называют, но мы их отговариваем от такой затеи – она заранее убыточна. Таким инвесторам и профессионалам этого сектора мы предлагаем купить несколько квартир, например, в строящемся элитном комплексе Elysia Park.
Сделки с покупкой отеля на Кипре проводятся достаточно редко. Предложения 2-звездных и гораздо реже 3-звездных отелей можно встретить на кипрском рынке, но чаще всего встречаются предложения по продаже апарт-отелей. Такие предложения «висят», как правило, долго. Расходы по покупке такой недвижимости не ограничиваются только ее ценой. Это – серьезные траты по ремонту, меблировке, переоборудованию, чтобы привести эту недвижимость в состояние, позволяющее не только ее эксплуатировать, но конкурировать на рынке. Окупаемость такой инвестиции составляет 12–25 лет! Нормальные бизнес-объекты стоят очень дорого и практически не встречаются в продаже.
Общая картина гостиничных объектов, выставленных на продажу, следующая: это небольшой объект в возрасте от 10 до 30 лет. Объект чаще всего принадлежит одной семье и передавался по наследству детям, внукам и т. д. Объект уже окупил или почти окупил себя, его содержание стоит довольно дорого (не оправданно) или вообще убыточно, и поэтому имеет смысл его продать и выручить как можно больше денег. Застройщики не предлагают отели на продажу, но могут построить под заказ. .
Маленькие отели, как правило, работают только 6 месяцев в году (летний сезон), а зимой закрыты на ключ. Максимальная заполняемость – 50%, а реально – в пределах 30–40%. На вторичном рынке такие объекты предлагаются от €1100 тыс.
Стоить отметить, что вывод отеля из номерного фонда Кипрской организации туризма тоже довольно не легкая задача. Некоторые инвесторы из России попытались преобразовать такие объекты в квартирные комплексы, но так и не смогли получить необходимые разрешения, и их дела рассматриваются в суде.
Если объект продается вместе с компанией, это может быть сопряжено с дополнительной опасностью. Многие владельцы таких объектов, возможно, пользовались банковским кредитованием под залог самого объекта для «подъема своего дела». До сделки необходимо пригласить представителя Кипрской организации туризма для подтверждения категории класса объекта. Вполне возможно, что объект уже по- терял «звездочку» или был понижен в категории.
На Кипре набирает обороты сектор сдачи квартир в аренду, и как раз этот момент является еще одной опасностью для инвесторов, рискнувших купить «недорогой» отель.