Версия
для печати
для печати
Кризис всегда создаёт атмосферу неопределённости в больших и малых масштабах. Нынешний выдался особенно непредсказуемым и по размаху, и по длительности.
Инвесторам пришлось нелегко. Если коммерческие объекты по-разному отреагировали на изменения рынка (например, склады пережили последние годы явно лучше торговых центров), то среди жилой недвижимости разных стран установилось единодушие: цены выросли практически везде.
В третьем квартале 2021 года объём европейских инвестиций в жилую недвижимость составил €15 млрд. Это почти на 30% больше, чем годом ранее, так что прогресс есть. На данный момент в жилую недвижимость вкладывают капитал порядка 18% профессиональных инвесторов по всей Европе. Но эксперты ожидают роста до 45% уже через пять лет.
График инвестиций по секторам недвижимости за десять лет
Инвестиции в такие активы, как студенческие общежития, дома престарелых и доходные жилые здания, составили 25% всего объёма европейских вложений в недвижимость за нынешний год. А ведь ещё десять лет назад доля этого сектора не превышала 10%.
В третьем квартале центром притяжения стала Германия, получившая 39% всего объёма капиталовложений. Следом шли Великобритания, Дания, Швеция и Франция – словом, вся «прогрессивная Европа».
46% капитала поступило в сектор жилой недвижимости из-за границы. Это связано с увеличением мобильности и постепенным снятием ковидных ограничений.
В октябре МВФ прогнозировал рост ВВП в Еврозоне до 5%. Это можно назвать позитивным сценарием, так как он основан на восстановлении деловой и потребительской активности. Впрочем, инфляция за это время достигла 4,1%, что стало самым высоким уровнем с 2008 года. Причём это произошло только за последние месяцы.
График изменений ВВП по странам Европы, 2018–2021
Жилая недвижимость, которая традиционно считается надёжным активом, в очередной раз доказала свою устойчивость в период кризисов. Несмотря на общую неопределённость рынка, заполняемость жилья и сборы арендной платы оставались высокими на протяжении всей пандемии.
Опрос крупнейших инвесторов Великобритании показал, что в многоквартирных домах арендные ставки стабильно сохранялись на уровне выше 95% выплат с марта 2020 года. Всё благодаря доступным ценам и растущей урбанизации. Кроме того, население Европы стареет, что стимулирует спрос на жильё для разных возрастных групп.
91% респондентов (профессиональных инвесторов) планируют значительно увеличить вложения в жилую недвижимость. Ряд компаний хотят приступить к активной деятельности сразу в нескольких видах проектов уже к 2026 году.
Самое существенное увеличение объёмов ожидается в секторе домов для престарелых. 36% опрошенных инвесторов считают, что этот тип жилой недвижимости успеет себя показать уже в 2022 году. 32% придерживаются такого же мнения относительно студенческого жилья.
Что касается лучших направлений, то в течение следующих пяти лет наиболее перспективными станут Германия (её выбрали 19% опрошенных), Великобритания (17%), Испания (14%) и Нидерланды (12%). Решающий фактор уверенности в будущем – благоприятная инвестиционная среда. Она, в свою очередь, обеспечивает и высокий спрос среди студентов, и эффективное развитие, и высокий уровень занятости населения, что гарантирует стабильность аренды.
Некоторые инвесторы посчитали достаточно многообещающими рынки Италии (6%), Ирландии (5%), Дании (5%) и Польши (5%). Удивительно, но Португалию, которая находится на пике популярности среди соискателей ВНЖ, сочли перспективной всего 2% инвесторов.
Самым серьёзным препятствием опрошенные инвесторы назвали ограниченный доступ к предложениям на рынке (интересных объектов на всех уже не хватает); следом идут нереалистичные ожидания прибыли и конкуренция со стороны других инвесторов. При этом с учётом растущего капитала, который все хотят куда-то вложить, в ближайшее время потенциальные проблемы останутся неизменными.
Дисбаланс спроса и предложения сохраняется. Растущий объём инвестиций приведёт к тому, что многим придётся скорректировать требования к доходности, структура которой тоже изменилась.
Забота об окружающей среде уже давно стоит на повестке дня, так что инвесторы Европы не отстают от трендов. По данным исследования, 68% опрошенных подтвердили, что ориентированы на социально ответственные проекты. Более того, 86% отметили, что делают выбор в пользу «зелёной» недвижимости. О таких вещах, как местное законодательство (55%) и существующие арендодатели (27%), инвесторы тоже всё ещё переживают.
Кроме того, в Европе ожидается повышение налогов для владельцев недвижимости, не соответствующей эконормам. Это, в свою очередь, приведёт к тому, что энергоэффективное жильё станет более востребованным у покупателей и арендаторов. Уже сейчас 50% респондентов считают, что «зелёные» активы в будущем станут только прирастать в цене.
Самые экологически ответственные города
Авторы исследования «Активный капитал 2021», которое фокусируется на экологических аспектах устойчивости разных городов, выделили ключевые факторы негативного влияния на среду. Среди них – углеродные выбросы, климатические риски, скорость урбанизации. В топ вошли наиболее ориентированные на устойчивое развитие города, к которым стоит присмотреться самым ответственным инвесторам.
- Лондон
- Париж
- Москва
- Мадрид
- Берлин
- Стокгольм
- Санкт-Петербург
- Осло
- Гамбург
- Брюссель
Объём инвестиций в сектор жилой недвижимости в течение следующих пяти лет значительно увеличится по всей Европе.
Главными центрами притяжения станут Германия, Великобритания и Испания.
В следующем году лучше всего себя покажет сектор многоквартирных и отдельно стоящих жилых домов.
Главными инвестиционными рисками станут ограниченное число предложений, высокая конкуренция и завышенные ожидания.
В долгосрочной перспективе высокий экологический рейтинг жилых проектов будет повышать их ценность.
Источник: European Residential Investment Survey – Knight Frank
Фото: Aleksejs Bergmanis
