Какой популярный «бизнес» на самом деле приносит ничтожно малый доход, почему не стоит инвестировать средства как физлицо и можно ли управлять испанским проектом из-за границы… Своим опытом делится генеральный директор компании Tidex Анна Антонова. За 15 лет жизни в Испании она не только построила собственный бизнес, но и помогла развить здесь успешные проекты многочисленным клиентам.
Я родилась в Казахстане. По профессии юрист и экономист со степенью MBA в области корпоративного менеджмента. До переезда в Испанию в 2005 году работала адвокатом в крупной нефтегазовой компании.
Побережье Коста-Дорада стало моей второй родиной. Как только друзья и бывшие коллеги узнали, что я переехала и уже освоила испанский язык, начали обращаться с просьбами – подобрать недвижимость, оформить сделку, зарегистрировать бизнес. Так постепенно я и втянулась в эту деятельность. В 2008 году зарегистрировала свою первую компанию. А с 2012-го мы уже стали заниматься серьёзными девелоперскими проектами: строительством и реконструкцией отелей, ресторанов, жилых комплексов, многофункциональных зданий.
В этой статье я хочу поделиться опытом, который приобрела за 15 лет жизни в Испании. Надеюсь, материал будет вам полезен. Если останутся вопросы – пожалуйста, обращайтесь, я с радостью на них отвечу.
Какой бизнес открыть в Испании
Главное, что стоит знать иностранцам, желающим вести бизнес и инвестировать в Испании, – страна приветствует зарубежный капитал. Здесь нет никаких ограничений для нерезидентов на покупку недвижимости, организацию бизнеса, осуществление каких-либо сделок.
Более того, есть преференции. Если иностранец вкладывает капитал в недвижимость или испанский бизнес, он может в упрощённом порядке получить вид на жительство с правом на работу для всей семьи (закон «О поддержке предпринимателей и их интернационализации» от 2013 года закрепил это право. – Прим. ред.).
В каком направлении работать – решать вам. Испания богатая и многогранная страна. В прибрежных регионах лидирует туризм – это одна из основных статей доходов бюджета страны, но далеко не единственная.
Вот лишь некоторые перспективные направления для ведения бизнеса в Испании.
Туризм. Каждый год сюда приезжают более 80 млн туристов, они оставляют здесь свыше €90 млрд. Да, 2020-й – особенный год, возможно, худший для этой сферы. Но как только границы откроются, турпоток, без сомнения, восстановится.
Строительство и сопутствующие сферы (цементные заводы, производство стройматериалов). В некоторых популярных регионах явно чувствуется нехватка качественных объектов. Спрос поддерживают не только сами испанцы, но и иностранцы. Сотни тысяч европейцев, особенно пенсионеры из холодных стран, проводят здесь большую часть года.
Агропромышленный комплекс. Испания кормит всю Европу: здесь лучший климат и давние традиции производства продуктов питания. Вина, масла, фрукты, овощи, сыры… Можно приобрести ферму с отработанной технологией, клиентской базой, известным брендом.
Инфраструктура и логистика. Испанцы сильны в строительстве дорог, мостов, аэропортов. Даже аэропортом Хитроу в Лондоне управляет испанская компания. И для инвесторов в этой сфере много интересных возможностей.
Зелёные технологии. С каждым годом увеличивается общественный запрос на энергосберегающие технологии, различные товары с приставкой «эко» и «био». А значит, и инвестиции в эту сферу перспективны.
Мой опыт доказал, что инвестор из любой сферы может найти здесь дело по интересу. Одни наши клиенты продолжают развивать в Испании бизнес, которым занимаются у себя на родине, другие диверсифицируют направления деятельности, открывают компанию совсем другого профиля.
Пример реализованного инвестиционного проекта от Tidex. Ресторан на первой линии в городе Торредембарра, недалеко от Барселоны, реновирован и сдан в аренду
Покупка квартиры в Испании – это не инвестиция
Почему-то многие иностранцы думают, что любая покупка недвижимости в Испании – инвестиция. Это не так. Если ваша цель – извлечение дохода, то приобретением одной квартиры или виллы вы эту задачу не решите. Получите дом для летнего отдыха – да, сохраните капитал в недвижимости для будущих поколений – да, хорошо заработаете на аренде – точно нет. Могу с уверенностью это утверждать, потому что много лет занимаюсь управлением недвижимостью.
Смотрите сами. Качественная квартира в Барселоне стоит не менее €800 тыс., а арендные ставки не так уж и высоки. Вы её сдадите на долгий срок за пару тысяч евро в месяц. Но из полученных денег ещё должны будете заплатить ежегодный налог на недвижимость, взнос на содержание кондоминиума, подоходный налог… Чистый доход окажется в районе 1% в год – это ничтожно мало, чтобы называть такую идею бизнесом.
Да, вы можете сдавать квартиру посуточно. Но, во-первых, для этого нужна лицензия, во-вторых, этим должен кто-то заниматься. Наша компания, к примеру, за такую работу берёт 30% с оборота. А работы, поверьте, много: встречать и провожать гостей, следить за документами и платежами, убирать и ремонтировать… С одной квартиры вы получаете большие операционные расходы и высокие риски – вдруг не сможете обеспечить заполняемость. Имеет смысл этим заниматься, если у вас пакет недвижимости: из-за объёма получается экономичнее, реально выйти на рентабельность 5–6% в год.
Если вы рассматриваете недвижимость в Испании как бизнес, намерены извлекать из неё доход, то приобретайте многоквартирные дома, апарт-отели, инвестируйте в строительство и редевелопмент. По моему опыту, это приносит намного большую отдачу, чем просто покупка жилья.
Где инвестировать в Испании
Испания – одна из крупнейших стран в Европе. В каждом автономном сообществе есть свои особенности и перспективные направления для инвесторов. Расскажу про Каталонию, в которой живу и которую хорошо знаю. Впрочем, думаю, это правило будет справедливо и в других частях страны.
Иностранные инвесторы обычно знают один-два города в регионе. У нас это Барселона. Первым делом все начинают искать возможности для ведения бизнеса там. Не спорю, город великолепный, но не для всех проектов он подходит. Многие сферы перенасыщены, порог входа – высокий, конкуренция – жёсткая.
Поэтому я рекомендую иностранным предпринимателям не ограничиваться локациями, которые на слуху. Надо глубже изучать регион, желательно с помощью местных специалистов. Так вы сможете найти лучшие возможности для вложения своего капитала.
Например, в нашей местности могу рекомендовать Камбрильс, что в 100 километрах от Барселоны. Это гастрономическая столица Коста-Дорады. Здесь прекрасные мишленовские рестораны, широкие песчаные пляжи, живописные горные окрестности, парки с розовыми фламинго, шикарный яхт-клуб и рыболовецкий порт… Словом, красота.
Камбрильс хорошо знают французы, сами испанцы. В сезон этот регион посещает около 5 млн человек. При этом качественного жилья премиум-класса здесь явно не хватает.
Несколько лет назад мы уже реализовали проект. Выкупили старый двухэтажный дом в самом сердце города, в котором располагался ресторан «Гатель», награждённый звездой «Мишлен». Хозяева вышли на пенсию, поэтому и продали бизнес. На его месте построили пятиэтажное здание: первые два этажа также занял ресторан, на верхних разместились четыре квартиры под краткосрочную аренду. Эти квартиры стали самыми дорогими на побережье – и самыми востребованными. Уже в ноябре всё забронировано на год вперёд.
Пример реализованного инвестиционного проекта от Tidex. Редевелопмент здания в центре Камбрильса. Помещение под ресторан сдано в долгосрочную аренду, квартиры на верхних этажах – посуточно. Доход инвестора составляет 8% в год
Сейчас мы возводим в Камбрильсе жилые комплексы премиум-класса. Например, новый проект Rubik – это современные виллы небольшого метража (155 кв. м) в самой престижной зоне города, в двух минутах ходьбы от пляжа. Это вариант для тех, кто ищет качественный летний дом в Испании.
Виллы в комплексе Rubik в Камбрильсе
279 000 €
Апартаменты в Торревьехе, Испания
99 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Новые квартиры с 2 и 3 спальнями рядом с пляжем Плайя-дель-Кура в Торревьехе, Коста-Бланка
Эти современные резиденции расположены в самом сердце популярного прибрежного города Торревьеха, всего в нескольких минутах ходьбы от пляжа Плайя-дель-Кура — одного из самых посещаемых в регионе. Торревьеха славится своей развитой инфраструктурой: здесь вы...
TEKCE
3 470 000 €
Вилла в Плайя де Аро, Испания
875 м246
ВНЖ при покупке
Вилла в стиле с шикарной придомовой территорией в Плайя де Аро. Расположена на возвышенности в 400 метрах от моря и в 200 метрах от центральной улицы. Расстояние до центра Барселоны 100 км. Общая площадь 875 м.кв. на территории 1048 м.кв.
Установлена система теплый пол, кондиционеры в каждой комнате, 9 солнечных батарей, что позволяет экономить...
NF Group
2 375 000 €
Дом на Коста-Бланка, Испания
54
ВНЖ при покупке
На продажу предлагается роскошная вилла расположенная в Коста-Бланке, Испания.
Вилла находится совсем неподалеку с морем, на территории очень уютного и тихого района.
Земля занимает 1050м2.
Вилла построена по наивысшим стандартам дизайна и качества. Вилла имеет всего 5 просторных комнат. Внутри есть просторная гостиная комната,...
Mercury Group
4 300 000 €
Апартаменты в Барселоне, Испания
264 м2443
Представляем вашему вниманию полностью обновленный жилой комплекс в центре Барселоны, на знаменитой улице Рамбла Каталуния. Это классическое здание было преобразовано в современный жилой дом с семнадцатью стильными апартаментами. Местоположение на одной из самых оживленных и известных улиц города — с зелеными аллеями, уютными кафе с...
GG Real Estate Barcelona
898 000 €
Шале в Гава Маре, Испания
275 м2543
ВНЖ при покупкеКредит от 2.5%
Таунхаус с красивым дизайном на первой линии моря в Гава мар. Барселона. Зона Accura
После кап. ремонта с дизайном, 3 спальни + чердак. 3 ванные комнаты + туалет. Большая гостиная со смежной кухней. Парковка на 2 автомобиля. Общая зона отдыха с бассейном.
Общая площадь 325 м2
Полезная площадь 275 м2
4 спальни просторные
3 ванные...
EuropaHome
1 200 000 €
Доходный дом на Коста-Дорада, Испания
600 м2
Испания
Коста Дорада
г.Калафель
Доходный дом в 100м от пляжа
Жилое здание с апартаментами для сдачи в аренду,
всего в 100 м от пляжа в г. Калафель (Коста Дорада).
Город Калафель находится в 30 минутах езды от международного аэропорта Барселоны и в 40 минутах езды от г.Барселоны. Также в менее часа езды находится аэропорт г....
ИНДОМ
200 000 €
Апартаменты в Плайя де Аро, Испания
432
Квартира новое строительство, расположена в Плайа де Аро недалеко от пляжа в жилом районе.
Площадь 85 м2
3 большие спальни кухня - оборудованная 2 ванные комнаты 1 из них в сьют общественный сад солнечные террасы Парковка Общественный бассейн Имеет лифт, отопление, домофон, телефон и кондиционер.
Гараж и терраса.
Цена: 200.000 €
PLAYA...
EuropaHome
383 000 €
Таунхаус в Сан-Хуан-де-лос-Терреросе, Испания
203 м222
. Этот комплексидеальное место для проживания на средиземноморском побережье в условиях уединенности и отдаления от суеты внешнего мира, которые может обеспечить только жилье с отдельным садовым участком. Наличие большого собственного участка и великолепных террас, а также возможность установки бассейна позволяют создать спокойную и эксклюзивную...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
427 000 €
Апартаменты в Агиласе, Испания
66 м2321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с 2, 3 спальнями на берегу моря в Агиласе, Мурсия
Современные квартиры на берегу моря находятся в Агиласе, Мурсия. Расположенные на южной оконечности побережья Коста-Калида, эти квартиры в Испании отличаются очень выгодной локацией.
Квартиры в Агиласе, Мурсия, находятся менее чем в 500 метрах от пляжа, всего в 2 км от местного торгового...
TEKCE
960 000 €
Шале в Кала-Ратхада, Испания
335 м2434
Онлайн-показ
Новый комплекс, состоящий из дуплексов и бунгало, расположенный в привилегированном районе в Кала-Ратьяда, в Капдепера, восточная часть Майорки.
Характеристика объекта под ключ:
- комплекс находится в уникальном месте, окруженном красивыми бухтами с бирюзовой водой;
- всего в 600 м от морского порта порта Кала Ратьяда;
- всего в 500...
Expertagent
1 280 000 €
Таунхаус на Тенерифе, Испания
33
ВНЖ при покупке
VYM Canarias
1 175 000 €
Вилла в Хавее, Испания
175 м2433
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит 3-4%
Панорамный вид на Монтго и Средиземное море с собственой террасы! Привилегированное месторасположение, всего несколько минут до пляжа, магазинов, международных школ и гольф-клуба Хавеи.
Архитектура сочетается с окружающей природой благодаря элегантному и современному дизайну. Несколько террас, ландшафтный сад и частный пейзажный бассейн...
SPAINLUXINVEST
51 000 000 €
Доходный дом в Мадриде, Испания
7800 м2
Испания
г.Мадрид
Доходный дом в центре
Доходный дом в центре Мадрида - грандиозное красивое здание в районе проспекта Paseo de la Castellana- Cuzco.
Площадь здания 7800м2: жилые помещения + офисы + ресторан с лицензией
Цена: 51 000 000€ (возможен торг) + 5% комиссия агентства
ИНДОМ
20 000 000 €
Дом в Барселоне, Испания
1216 м2668
ВНЖ при покупке
В одном из самых эксклюзивных и жилых районов Педральбес находится эта недавно построенная роскошная вилла. Из окон дома площадью чуть более 1 200 м2 открываются лучшие виды на всю Барселону в окружении садов и зеленых зон на участке площадью более 2 000 м2.
Внутри роскошь и дизайн гармонично сочетаются во всех комнатах. В отделке полов,...
ESTATE BARCELONA
385 000 €
Дом на Коста-Дорада, Испания
250 м2
Испания
Коста Дорада
г.Сегур де Калафель
Дом с большим участком
Дом с видом на море, в 2 км от пляжа.
Большой земельный участок 1200м2
Полезная площадь дома 250м2: гостиная 30м2 с камином, полностью оборудованная кухня 12м2, 3 спальные комнаты (одна спальня со своей ванной комнатой с джакузи и с гардеробной комнатой), 3 ванные...
ИНДОМ
250 000 €
Бунгало в Сан-Мигель де Салинас, Испания
70 м222
Бунгало с 2 спальнями и видом на бассейн между Вильямартином и Сан-Мигелем. Новые бунгало в Сан-Мигель-де-Салинас - природа, гольф и комфорт Привилегированное расположение в окружении природы Этот эксклюзивный жилой комплекс недавно построенных бунгало расположен менее чем в 3 км от Сан-Мигель-де-Салинас, в тихом районе в окружении природы и с...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
63 500 €
Квартира в Аликанте, Испания
65 м221
Прекрасная квартира в самом центре Эльды — готова к заселению!
Предлагается уютная и светлая квартира площадью 65 м², расположенная на 2-м этаже (без лифта) в самом сердце города Elda. Изначально квартира имела 3 спальни, но была перепланирована для создания более просторной и комфортной жилой зоны.
Внутри вы найдёте:
– 2...
Marlena Homes
703 000 €
Вилла в Рохалесе, Испания
324 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Стильный дом с 3 спальнями и собственным бассейном в Сьюдад-Кесада
Сьюдад-Кесада – это динамичный и благоустроенный жилой район на побережье Коста-Бланка, отличающийся развитой инфраструктурой, живописной природой и удобным доступом к разнообразным зонам отдыха. Этот востребованный район идеально подходит как для постоянного проживания, так и...
TEKCE
212 000 €
Шале в Бусоте, Испания
91 м2322
Онлайн-показ
Современный жилой комплекс из шале, в тихом месте, на лоне чудесной природы! Дома находятся рядом с Аликанте, всего в 10 минутах езды от пляжей Эль-Кампельо и Сан-Хуан, а также в 25 минутах от пляжей Бенидорма.
Характеристика объекта под ключ:
- современные постройки в светлых тонах;
- почти все дома двухуровневые, отличаются превосходным...
Expertagent
1 220 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
165 м2
Коммерческое помещение в центре Готического квартала на оживленной торговой улице города Барселона.
Общая площадь 165 м.кв.
В настоящий момент арендовано - известная сеть кофеен.
Лицензия С3.
Контракт подписан 1.01.2024 года сроком на 10 лет.
Срок обязательного исполнения 2 года.
Фианса - 2 месяца.
Арендные каникулы - 2 месяца....
ESTATE BARCELONA
Мы видим, что спрос на подобное жильё колоссальный. И строить можно было бы намного больше: перспективных вариантов много, а цены в три-четыре раза ниже, чем в Барселоне. Осталось найти заинтересованных инвесторов.
Как зарегистрировать компанию
Самое главное правило – какой бы проект вы ни решили реализовать в Испании, делайте это только через юридическое лицо. При любой коммерческой деятельности возникает НДС (21% в Испании), юрлицо имеет возможность этот налог возместить – и схема хорошо работает.
Ещё один плюс – ставка подоходного налога для юрлиц зависит от размера прибыли. Если вы зарабатываете до €300 тыс. в год, то 25%. Максимум – 35%. А для физического лица верхняя планка налога на доходы – 56% в зависимости от дохода. Поэтому однозначно выгодно действовать через юрлицо.
Какое юрлицо выбрать, зависит от задач, направления и целей вашего бизнеса. Становиться индивидуальным предпринимателем – не лучший вариант, так как ИП отвечает по всем обязательствам личным имуществом. Обычно для девелоперских проектов мы рекомендуем испанский аналог ООО (Sociedad Limitada), но в каждом случае этот вопрос прорабатывается отдельно.
Процесс регистрации компании занимает около полутора месяцев. Большая часть времени уходит на подготовку документов для банка, подтверждающих происхождение средств, которые вносятся в уставной капитал. Также может потребоваться обоснование того, чем компания будет заниматься. Например, если бизнес создаётся для реновации здания, то таким обоснованием становится предварительный договор на покупку объекта. Никаких бизнес-планов защищать не требуется.
В целом процедура регистрации юрлица в Испании простая. Мы уже давно работаем с крупнейшими банками BBVA и Santander, все процессы отлажены. Создать здесь компанию можно даже удалённо, не приезжая в Испанию, по доверенности.
Пример реализованного проекта от Tidex. Небольшой комплекс из трёх премиум-вилл, расположенных на первой линии недалеко от центра Камбрильса. Построен и успешно продан
Как вести бизнес в Испании
По отзывам клиентов и по моему опыту, Испания – комфортная страна для ведения бизнеса. Налоги не самые низкие в Европе, но всё же ниже, чем в других странах. И главное – что все процессы отлажены. Если соблюдать законодательство и грамотно вести отчётность, налоги можно компенсировать. Мы уже успешно прошли не одну налоговую проверку – это действительно работает.
Здесь не принято, как говорят в России, «кошмарить» бизнес. Внеплановых налоговых проверок не бывает. Всегда уведомляют и спрашивают согласие компании. Иногда бывают неожиданные проверки от министерства труда. Инспектор без предупреждения приходит в офис или на стройку и следит, чтобы соблюдались нормы по охране труда, чтобы у всех сотрудников были трудовые договоры и т. п.
Наверное, именно вопрос найма персонала – самый сложный для предпринимателя в Испании. Здесь строгое трудовое законодательство, которое пристально следит за соблюдением прав работников. Как только вы заключаете договор, то принимаете на себя множество обязательств – по созданию условий труда, обеспечению социальных гарантий, выплате налогов и пособий. В результате сотрудник, которому вы на руки платите €1000, вам реально стоит €1600. И даже если вам не нравится, как он работает, вы не можете просто так его уволить.
Как разбираться с этим вопросом, каждый предприниматель решает сам. В случае с девелоперскими проектами иностранные инвесторы обычно заключают с нами договор на управление, проджект-менеджмент. По этому гражданско-правовому договору мы предоставляем ему все услуги, необходимые для реализации проекта. У него отпадает необходимость самому искать персонал, арендовать офис, вести бухгалтерию. Получается выгоднее – и по деньгам, и по времени.
Вместо заключения
Эпидемия коронавируса, которая в этом году охватила мир, внесла огромную неопределённость во все сферы жизни. Сейчас сложно прогнозировать, как будет развиваться экономика, какие направления бизнеса окажутся успешными, а какие прогорят.
На мой взгляд, в ситуации неопределённости всегда лучше выбирать качество, инвестировать в проекты класса люкс. Любой кризис в первую очередь бьёт по масс-маркету, а премиум-сегмент всегда более устойчив. И, конечно, особое внимание стоит уделять профессионализму ваших партнёров, подрядчиков, сотрудников. Во время рецессии с рынка уходят самые слабые компании, а те, кто смог построить сильную бизнес-модель, становятся ещё сильнее.
Испания, Cambrils, Travesia de Ancora 21 bajo 43850 Cambrils Tarragona - Spain