Какой популярный «бизнес» на самом деле приносит ничтожно малый доход, почему не стоит инвестировать средства как физлицо и можно ли управлять испанским проектом из-за границы… Своим опытом делится генеральный директор компании Tidex Анна Антонова. За 15 лет жизни в Испании она не только построила собственный бизнес, но и помогла развить здесь успешные проекты многочисленным клиентам.
Я родилась в Казахстане. По профессии юрист и экономист со степенью MBA в области корпоративного менеджмента. До переезда в Испанию в 2005 году работала адвокатом в крупной нефтегазовой компании.
Побережье Коста-Дорада стало моей второй родиной. Как только друзья и бывшие коллеги узнали, что я переехала и уже освоила испанский язык, начали обращаться с просьбами – подобрать недвижимость, оформить сделку, зарегистрировать бизнес. Так постепенно я и втянулась в эту деятельность. В 2008 году зарегистрировала свою первую компанию. А с 2012-го мы уже стали заниматься серьёзными девелоперскими проектами: строительством и реконструкцией отелей, ресторанов, жилых комплексов, многофункциональных зданий.
В этой статье я хочу поделиться опытом, который приобрела за 15 лет жизни в Испании. Надеюсь, материал будет вам полезен. Если останутся вопросы – пожалуйста, обращайтесь, я с радостью на них отвечу.
Какой бизнес открыть в Испании
Главное, что стоит знать иностранцам, желающим вести бизнес и инвестировать в Испании, – страна приветствует зарубежный капитал. Здесь нет никаких ограничений для нерезидентов на покупку недвижимости, организацию бизнеса, осуществление каких-либо сделок.
Более того, есть преференции. Если иностранец вкладывает капитал в недвижимость или испанский бизнес, он может в упрощённом порядке получить вид на жительство с правом на работу для всей семьи (закон «О поддержке предпринимателей и их интернационализации» от 2013 года закрепил это право. – Прим. ред.).
В каком направлении работать – решать вам. Испания богатая и многогранная страна. В прибрежных регионах лидирует туризм – это одна из основных статей доходов бюджета страны, но далеко не единственная.
Вот лишь некоторые перспективные направления для ведения бизнеса в Испании.
Туризм. Каждый год сюда приезжают более 80 млн туристов, они оставляют здесь свыше €90 млрд. Да, 2020-й – особенный год, возможно, худший для этой сферы. Но как только границы откроются, турпоток, без сомнения, восстановится.
Строительство и сопутствующие сферы (цементные заводы, производство стройматериалов). В некоторых популярных регионах явно чувствуется нехватка качественных объектов. Спрос поддерживают не только сами испанцы, но и иностранцы. Сотни тысяч европейцев, особенно пенсионеры из холодных стран, проводят здесь большую часть года.
Агропромышленный комплекс. Испания кормит всю Европу: здесь лучший климат и давние традиции производства продуктов питания. Вина, масла, фрукты, овощи, сыры… Можно приобрести ферму с отработанной технологией, клиентской базой, известным брендом.
Инфраструктура и логистика. Испанцы сильны в строительстве дорог, мостов, аэропортов. Даже аэропортом Хитроу в Лондоне управляет испанская компания. И для инвесторов в этой сфере много интересных возможностей.
Зелёные технологии. С каждым годом увеличивается общественный запрос на энергосберегающие технологии, различные товары с приставкой «эко» и «био». А значит, и инвестиции в эту сферу перспективны.
Мой опыт доказал, что инвестор из любой сферы может найти здесь дело по интересу. Одни наши клиенты продолжают развивать в Испании бизнес, которым занимаются у себя на родине, другие диверсифицируют направления деятельности, открывают компанию совсем другого профиля.
Пример реализованного инвестиционного проекта от Tidex. Ресторан на первой линии в городе Торредембарра, недалеко от Барселоны, реновирован и сдан в аренду
Покупка квартиры в Испании – это не инвестиция
Почему-то многие иностранцы думают, что любая покупка недвижимости в Испании – инвестиция. Это не так. Если ваша цель – извлечение дохода, то приобретением одной квартиры или виллы вы эту задачу не решите. Получите дом для летнего отдыха – да, сохраните капитал в недвижимости для будущих поколений – да, хорошо заработаете на аренде – точно нет. Могу с уверенностью это утверждать, потому что много лет занимаюсь управлением недвижимостью.
Смотрите сами. Качественная квартира в Барселоне стоит не менее €800 тыс., а арендные ставки не так уж и высоки. Вы её сдадите на долгий срок за пару тысяч евро в месяц. Но из полученных денег ещё должны будете заплатить ежегодный налог на недвижимость, взнос на содержание кондоминиума, подоходный налог… Чистый доход окажется в районе 1% в год – это ничтожно мало, чтобы называть такую идею бизнесом.
Да, вы можете сдавать квартиру посуточно. Но, во-первых, для этого нужна лицензия, во-вторых, этим должен кто-то заниматься. Наша компания, к примеру, за такую работу берёт 30% с оборота. А работы, поверьте, много: встречать и провожать гостей, следить за документами и платежами, убирать и ремонтировать… С одной квартиры вы получаете большие операционные расходы и высокие риски – вдруг не сможете обеспечить заполняемость. Имеет смысл этим заниматься, если у вас пакет недвижимости: из-за объёма получается экономичнее, реально выйти на рентабельность 5–6% в год.
Если вы рассматриваете недвижимость в Испании как бизнес, намерены извлекать из неё доход, то приобретайте многоквартирные дома, апарт-отели, инвестируйте в строительство и редевелопмент. По моему опыту, это приносит намного большую отдачу, чем просто покупка жилья.
Где инвестировать в Испании
Испания – одна из крупнейших стран в Европе. В каждом автономном сообществе есть свои особенности и перспективные направления для инвесторов. Расскажу про Каталонию, в которой живу и которую хорошо знаю. Впрочем, думаю, это правило будет справедливо и в других частях страны.
Иностранные инвесторы обычно знают один-два города в регионе. У нас это Барселона. Первым делом все начинают искать возможности для ведения бизнеса там. Не спорю, город великолепный, но не для всех проектов он подходит. Многие сферы перенасыщены, порог входа – высокий, конкуренция – жёсткая.
Поэтому я рекомендую иностранным предпринимателям не ограничиваться локациями, которые на слуху. Надо глубже изучать регион, желательно с помощью местных специалистов. Так вы сможете найти лучшие возможности для вложения своего капитала.
Например, в нашей местности могу рекомендовать Камбрильс, что в 100 километрах от Барселоны. Это гастрономическая столица Коста-Дорады. Здесь прекрасные мишленовские рестораны, широкие песчаные пляжи, живописные горные окрестности, парки с розовыми фламинго, шикарный яхт-клуб и рыболовецкий порт… Словом, красота.
Камбрильс хорошо знают французы, сами испанцы. В сезон этот регион посещает около 5 млн человек. При этом качественного жилья премиум-класса здесь явно не хватает.
Несколько лет назад мы уже реализовали проект. Выкупили старый двухэтажный дом в самом сердце города, в котором располагался ресторан «Гатель», награждённый звездой «Мишлен». Хозяева вышли на пенсию, поэтому и продали бизнес. На его месте построили пятиэтажное здание: первые два этажа также занял ресторан, на верхних разместились четыре квартиры под краткосрочную аренду. Эти квартиры стали самыми дорогими на побережье – и самыми востребованными. Уже в ноябре всё забронировано на год вперёд.
Пример реализованного инвестиционного проекта от Tidex. Редевелопмент здания в центре Камбрильса. Помещение под ресторан сдано в долгосрочную аренду, квартиры на верхних этажах – посуточно. Доход инвестора составляет 8% в год
Сейчас мы возводим в Камбрильсе жилые комплексы премиум-класса. Например, новый проект Rubik – это современные виллы небольшого метража (155 кв. м) в самой престижной зоне города, в двух минутах ходьбы от пляжа. Это вариант для тех, кто ищет качественный летний дом в Испании.
Виллы в комплексе Rubik в Камбрильсе
1 600 000 €
Дом на Коста-Брава, Испания
397 м2553
ВНЖ при покупке
Эксклюзивный дом с туристической лицензией в Кала Сан Франсеск – Бланес.
В одном из самых желанных жилых районов Коста Бравы находится этот великолепный односемейный дом с ориентацией на юг, частичным видом на море, собственным бассейном и действующей туристической лицензией.
Площадь дома составляет 397 м² на участке площадью 903 м², дом был...
ESTATE BARCELONA
3 980 000 €
Вилла в Бенисе, Испания
546
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит 3-4%
Великолепная вилла, очень элегантно декорирована. Расположена в живописном месте на первой линии Средиземного моря с привилегированными видами, которыми будут восхищены даже самые взыскательные.
Внушительный дом модернистского архитектурного дизайна имеет уютные комнаты и мебель высочайшего качества, а ванные комнаты привлекают внимание своим...
SPAINLUXINVEST
214 500 €
Квартира в Торревьехе, Испания
75 м2322
Эта отремонтированная квартира для долгосрочной аренды в тихом районе Пунта Прима, Торревьеха, представляет собой оазис комфорта и прибрежной роскоши. Недавно отремонтированная, квартира предлагает две просторные спальни со встроенными шкафами и две элегантные ванные комнаты, которые обеспечивают уединение и стиль.
Самой выдающейся особенностью...
KOALA PROPERTIES COSTA BLANCA SL.
195 000 €
Дом в Аликанте, Испания
130 м23
Кредит
Эта красивая вилла не только предлагает Вам фантастическое место жительства или дом отдыха, но цена также включает в себя машины стоит 7000 ?! В закрытом сообществе, а также на участке 175 кв.м., с строить размер 75 кв.м., вилла, на первом этаже, зал / столовая, отдельная кухня с хозяйственное помещение. Существует также спальня с двуспальной...
Sol Costa Blanca
3 000 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания
600 м2
Продается отель в центре города Тосса де Мар на побережье Коста Брава. Отель 1 звезда, общее количество комнат 23, каждая со своей ванной комнатой, просторный холл. Семейный бизнес. Построен в 4 этажа, терраса с бассейном на крыше. Вид на море. Великолепное месторасположение вблизи от моря, 500 метров! Лифт, система кондиционирования во всех...
ESTATE BARCELONA
1 700 000 €
Дом в Жироне, Испания
450 м2954
ВНЖ при покупке
Недвижимость расположена в очень тихом районе Форальяк, в нескольких минутах от Ла-Бисбаль-д'Эмпорда и лучших пляжей Баш-Эмпорда, 2 входа. Участок с 2 домами в отличном состоянии, цокольный этаж, веранды, бассейн, сад, 2 гаража, мастерская, стойла для лошадей, колодезная вода, автоматический полив, электричество, газ пропан для приготовления...
Mercury Group
252 000 €
Апартаменты в Михасе, Испания
56 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Потрясающие квартиры и пентхаусы в Лас-Лагунас-де-Михас
Этот комплекс удачно расположен между прибрежными городами Фуэнхирола и Михас. Фуэнхирола славится своей природной красотой и мягким климатом круглый год. Здесь более 8 км пляжей с Голубым флагом, известные чистой водой и золотистым песком. Город привлекает уютными улочками, насыщенной...
TEKCE
615 000 €
Апартаменты на Тенерифе, Испания
97 м222
ВНЖ при покупке
Продается элегантная квартира в строящемся южном блоке роскошного жилого комплекса Atlantic Homes на побережье Коста-Адехе. Сдача объекта запланирована на октябрь/ноябрь 2025 года.
Квартира находится на первом этаже и имеет две спальни, две ванные комнаты и общую площадь 96 м², включая террасу 21 м² с боковым видом на море и солнечной...
VYM Canarias
360 000 €
Пентхаус в Финестрате, Испания
150 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Элегантные квартиры с 2 спальнями и благоустроенными зонами общего пользования в Финестрате, Коста-Бланка
Насладитесь современным образом жизни в Испании в городе Финестрат, известным своим потрясающим расположением между величественными горами и сверкающим Средиземным морем. Это идиллическое место сочетает в себе природное великолепие,...
TEKCE
240 000 €
Пентхаус в Сан-Фульхенсио, Испания
131 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Современные квартиры с 2 и 3 спальнями в проекте с общим бассейном в Сан-Фульхенсио, Аликанте
Сан-Фульхенсио, расположенный на живописном побережье Коста-Бланка, — это спокойный жилой район, известный своей гостеприимной атмосферой и средиземноморским очарованием. Город сочетает в себе тишину и удобство, что делает его идеальным местом для тех,...
TEKCE
704 480 €
Дом на Коста-Бланка, Испания
270 м244
ВНЖ при покупке
Виллы ограниченной серии с выдающимся характером, построенные в современной архитектуре с акцентом на пространство и свет. Каждая из этих четырех представленных вилл имеет собственный собственный пейзажный бассейн, большие террасы и солярий, который приглашает вас насладиться непревзойденным видом на Средиземное море.Эти исключительные виллы...
Mercury Group
89 000 €
Квартира в Аликанте, Испания
75 м2332
Квартира в Аликанте!!!
Квартира недалеко от моря и от центра Аликанте.
Все услуги рядом, школи, магазини, метро, абтобус-
От плажа 500 метров.
Sol Costa Blanca
620 000 €
Пентхаус в Торревьехе, Испания
151 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты люкс-класса с 2–4 спальнями в Ла-Мата с видом на море
Расположенный в Ла-Мата, одном из самых востребованных районов Торревьехи, этот жилой бутик-комплекс предлагает спокойный прибрежный образ жизни.
Комплекс расположен всего в нескольких минутах ходьбы от двух пляжей, удостоенных голубого флага, и окружён разнообразной...
TEKCE
650 000 €
Квартира в Валенсии, Испания
146 м2332
ВНЖ при покупке
Представляем вашему вниманию роскошную квартиру на 11 этаже элитного жилого комплекса в престижном районе La Creu del Grau. Этот живописный уголок Валенсии, расположенный всего в 5 минутах от парка Турия и Города Наук, является идеальным местом для комфортной и стильной жизни. Площадь квартиры 142 квадратных метра, включает в себя 3 уютные...
ESTATE BARCELONA
795 000 €
Апартаменты на Тенерифе, Испания
137 м222
ВНЖ при покупке
Продается красивый дуплекс на юге Тенерифе Ла Калета в элитном комплексе "Магнолия Гольф Резорт"- В вашем распоряжении 2 спальни, 2 ванные комнаты, просторная гостиная с выходом на большую и солнечную террасу (33м2), с видом на бассейн и океан ,открытая кухня современного дизайна со столовой комнатой , и также с выходом на террасу. Одна из...
VYM Canarias
650 000 €
Кафе, ресторан в Эйшампле, Испания
105 м25.54% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже помещение с арендатором, находящееся в "Золотом Квадрате" Барселоны - части центрального района Eixample, где расположено множество памятников модернизма. Недвижимость в "Золотом Квадрате" востребована у инвесторов со всего мира, в том числе из США, Европы и Великобритании, по причине ее увеличивающейся из года в год доходности....
DECART PROPERTY INVESTMENTS
175 000 €
Земля в Тамариу, Испания
782 м²
Хотите построить дом мечты на побережье Коста-Бравы? Этот участок в Аигуа Гелиде, Тамариу – редкая возможность создать уникальный дом в одном из самых живописных уголков региона.
Преимущества расположения:
— Всего в 1 км от живописного пляжа Тамариу.
— Тихая и престижная урбанизация, окруженная природой.
— Удобный...
GG Real Estate Barcelona
780 000 €
Дом в Торревьехе, Испания
340 м2753
ВНЖ при покупке
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
1 750 000 €
Вилла на Тенерифе, Испания
172 м243
ВНЖ при покупке
Вилла с достройкой поэтапно (по договору с продавцом) в живописном районе Пальм Мар.
Каркас здания уже построен. По плану:
Первый этаж: гостиная с кухней открытого типа, терраса с видом на частный бассейн, ванная комната, прачечная и две спальни.
Второй этаж: две просторные спальни, каждая со своей ванной комнатой, гардеробной и террасой.
В...
VYM Canarias
795 000 €
Вилла в Бенитачеле, Испания
350 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Роскошная вилла с 3 спальнями в Монте-Олимпо, Хавеа, в престижном месте
Эта потрясающая отдельно стоящая вилла расположена в престижной урбанизации Монте-Олимпо Ресиденсьяль (Monte Olimpo Residencial) – изысканном жилом районе в Хавеа. Это живописный приморский город в провинции Аликанте, входящий в состав испанского сообщества Валенсия....
TEKCE
Мы видим, что спрос на подобное жильё колоссальный. И строить можно было бы намного больше: перспективных вариантов много, а цены в три-четыре раза ниже, чем в Барселоне. Осталось найти заинтересованных инвесторов.
Как зарегистрировать компанию
Самое главное правило – какой бы проект вы ни решили реализовать в Испании, делайте это только через юридическое лицо. При любой коммерческой деятельности возникает НДС (21% в Испании), юрлицо имеет возможность этот налог возместить – и схема хорошо работает.
Ещё один плюс – ставка подоходного налога для юрлиц зависит от размера прибыли. Если вы зарабатываете до €300 тыс. в год, то 25%. Максимум – 35%. А для физического лица верхняя планка налога на доходы – 56% в зависимости от дохода. Поэтому однозначно выгодно действовать через юрлицо.
Какое юрлицо выбрать, зависит от задач, направления и целей вашего бизнеса. Становиться индивидуальным предпринимателем – не лучший вариант, так как ИП отвечает по всем обязательствам личным имуществом. Обычно для девелоперских проектов мы рекомендуем испанский аналог ООО (Sociedad Limitada), но в каждом случае этот вопрос прорабатывается отдельно.
Процесс регистрации компании занимает около полутора месяцев. Большая часть времени уходит на подготовку документов для банка, подтверждающих происхождение средств, которые вносятся в уставной капитал. Также может потребоваться обоснование того, чем компания будет заниматься. Например, если бизнес создаётся для реновации здания, то таким обоснованием становится предварительный договор на покупку объекта. Никаких бизнес-планов защищать не требуется.
В целом процедура регистрации юрлица в Испании простая. Мы уже давно работаем с крупнейшими банками BBVA и Santander, все процессы отлажены. Создать здесь компанию можно даже удалённо, не приезжая в Испанию, по доверенности.
Пример реализованного проекта от Tidex. Небольшой комплекс из трёх премиум-вилл, расположенных на первой линии недалеко от центра Камбрильса. Построен и успешно продан
Как вести бизнес в Испании
По отзывам клиентов и по моему опыту, Испания – комфортная страна для ведения бизнеса. Налоги не самые низкие в Европе, но всё же ниже, чем в других странах. И главное – что все процессы отлажены. Если соблюдать законодательство и грамотно вести отчётность, налоги можно компенсировать. Мы уже успешно прошли не одну налоговую проверку – это действительно работает.
Здесь не принято, как говорят в России, «кошмарить» бизнес. Внеплановых налоговых проверок не бывает. Всегда уведомляют и спрашивают согласие компании. Иногда бывают неожиданные проверки от министерства труда. Инспектор без предупреждения приходит в офис или на стройку и следит, чтобы соблюдались нормы по охране труда, чтобы у всех сотрудников были трудовые договоры и т. п.
Наверное, именно вопрос найма персонала – самый сложный для предпринимателя в Испании. Здесь строгое трудовое законодательство, которое пристально следит за соблюдением прав работников. Как только вы заключаете договор, то принимаете на себя множество обязательств – по созданию условий труда, обеспечению социальных гарантий, выплате налогов и пособий. В результате сотрудник, которому вы на руки платите €1000, вам реально стоит €1600. И даже если вам не нравится, как он работает, вы не можете просто так его уволить.
Как разбираться с этим вопросом, каждый предприниматель решает сам. В случае с девелоперскими проектами иностранные инвесторы обычно заключают с нами договор на управление, проджект-менеджмент. По этому гражданско-правовому договору мы предоставляем ему все услуги, необходимые для реализации проекта. У него отпадает необходимость самому искать персонал, арендовать офис, вести бухгалтерию. Получается выгоднее – и по деньгам, и по времени.
Вместо заключения
Эпидемия коронавируса, которая в этом году охватила мир, внесла огромную неопределённость во все сферы жизни. Сейчас сложно прогнозировать, как будет развиваться экономика, какие направления бизнеса окажутся успешными, а какие прогорят.
На мой взгляд, в ситуации неопределённости всегда лучше выбирать качество, инвестировать в проекты класса люкс. Любой кризис в первую очередь бьёт по масс-маркету, а премиум-сегмент всегда более устойчив. И, конечно, особое внимание стоит уделять профессионализму ваших партнёров, подрядчиков, сотрудников. Во время рецессии с рынка уходят самые слабые компании, а те, кто смог построить сильную бизнес-модель, становятся ещё сильнее.
Испания, Cambrils, Travesia de Ancora 21 bajo 43850 Cambrils Tarragona - Spain