Какой популярный «бизнес» на самом деле приносит ничтожно малый доход, почему не стоит инвестировать средства как физлицо и можно ли управлять испанским проектом из-за границы… Своим опытом делится генеральный директор компании Tidex Анна Антонова. За 15 лет жизни в Испании она не только построила собственный бизнес, но и помогла развить здесь успешные проекты многочисленным клиентам.
Я родилась в Казахстане. По профессии юрист и экономист со степенью MBA в области корпоративного менеджмента. До переезда в Испанию в 2005 году работала адвокатом в крупной нефтегазовой компании.
Побережье Коста-Дорада стало моей второй родиной. Как только друзья и бывшие коллеги узнали, что я переехала и уже освоила испанский язык, начали обращаться с просьбами – подобрать недвижимость, оформить сделку, зарегистрировать бизнес. Так постепенно я и втянулась в эту деятельность. В 2008 году зарегистрировала свою первую компанию. А с 2012-го мы уже стали заниматься серьёзными девелоперскими проектами: строительством и реконструкцией отелей, ресторанов, жилых комплексов, многофункциональных зданий.
В этой статье я хочу поделиться опытом, который приобрела за 15 лет жизни в Испании. Надеюсь, материал будет вам полезен. Если останутся вопросы – пожалуйста, обращайтесь, я с радостью на них отвечу.
Какой бизнес открыть в Испании
Главное, что стоит знать иностранцам, желающим вести бизнес и инвестировать в Испании, – страна приветствует зарубежный капитал. Здесь нет никаких ограничений для нерезидентов на покупку недвижимости, организацию бизнеса, осуществление каких-либо сделок.
Более того, есть преференции. Если иностранец вкладывает капитал в недвижимость или испанский бизнес, он может в упрощённом порядке получить вид на жительство с правом на работу для всей семьи (закон «О поддержке предпринимателей и их интернационализации» от 2013 года закрепил это право. – Прим. ред.).
В каком направлении работать – решать вам. Испания богатая и многогранная страна. В прибрежных регионах лидирует туризм – это одна из основных статей доходов бюджета страны, но далеко не единственная.
Вот лишь некоторые перспективные направления для ведения бизнеса в Испании.
Туризм. Каждый год сюда приезжают более 80 млн туристов, они оставляют здесь свыше €90 млрд. Да, 2020-й – особенный год, возможно, худший для этой сферы. Но как только границы откроются, турпоток, без сомнения, восстановится.
Строительство и сопутствующие сферы (цементные заводы, производство стройматериалов). В некоторых популярных регионах явно чувствуется нехватка качественных объектов. Спрос поддерживают не только сами испанцы, но и иностранцы. Сотни тысяч европейцев, особенно пенсионеры из холодных стран, проводят здесь большую часть года.
Агропромышленный комплекс. Испания кормит всю Европу: здесь лучший климат и давние традиции производства продуктов питания. Вина, масла, фрукты, овощи, сыры… Можно приобрести ферму с отработанной технологией, клиентской базой, известным брендом.
Инфраструктура и логистика. Испанцы сильны в строительстве дорог, мостов, аэропортов. Даже аэропортом Хитроу в Лондоне управляет испанская компания. И для инвесторов в этой сфере много интересных возможностей.
Зелёные технологии. С каждым годом увеличивается общественный запрос на энергосберегающие технологии, различные товары с приставкой «эко» и «био». А значит, и инвестиции в эту сферу перспективны.
Мой опыт доказал, что инвестор из любой сферы может найти здесь дело по интересу. Одни наши клиенты продолжают развивать в Испании бизнес, которым занимаются у себя на родине, другие диверсифицируют направления деятельности, открывают компанию совсем другого профиля.
Пример реализованного инвестиционного проекта от Tidex. Ресторан на первой линии в городе Торредембарра, недалеко от Барселоны, реновирован и сдан в аренду
Покупка квартиры в Испании – это не инвестиция
Почему-то многие иностранцы думают, что любая покупка недвижимости в Испании – инвестиция. Это не так. Если ваша цель – извлечение дохода, то приобретением одной квартиры или виллы вы эту задачу не решите. Получите дом для летнего отдыха – да, сохраните капитал в недвижимости для будущих поколений – да, хорошо заработаете на аренде – точно нет. Могу с уверенностью это утверждать, потому что много лет занимаюсь управлением недвижимостью.
Смотрите сами. Качественная квартира в Барселоне стоит не менее €800 тыс., а арендные ставки не так уж и высоки. Вы её сдадите на долгий срок за пару тысяч евро в месяц. Но из полученных денег ещё должны будете заплатить ежегодный налог на недвижимость, взнос на содержание кондоминиума, подоходный налог… Чистый доход окажется в районе 1% в год – это ничтожно мало, чтобы называть такую идею бизнесом.
Да, вы можете сдавать квартиру посуточно. Но, во-первых, для этого нужна лицензия, во-вторых, этим должен кто-то заниматься. Наша компания, к примеру, за такую работу берёт 30% с оборота. А работы, поверьте, много: встречать и провожать гостей, следить за документами и платежами, убирать и ремонтировать… С одной квартиры вы получаете большие операционные расходы и высокие риски – вдруг не сможете обеспечить заполняемость. Имеет смысл этим заниматься, если у вас пакет недвижимости: из-за объёма получается экономичнее, реально выйти на рентабельность 5–6% в год.
Если вы рассматриваете недвижимость в Испании как бизнес, намерены извлекать из неё доход, то приобретайте многоквартирные дома, апарт-отели, инвестируйте в строительство и редевелопмент. По моему опыту, это приносит намного большую отдачу, чем просто покупка жилья.
Где инвестировать в Испании
Испания – одна из крупнейших стран в Европе. В каждом автономном сообществе есть свои особенности и перспективные направления для инвесторов. Расскажу про Каталонию, в которой живу и которую хорошо знаю. Впрочем, думаю, это правило будет справедливо и в других частях страны.
Иностранные инвесторы обычно знают один-два города в регионе. У нас это Барселона. Первым делом все начинают искать возможности для ведения бизнеса там. Не спорю, город великолепный, но не для всех проектов он подходит. Многие сферы перенасыщены, порог входа – высокий, конкуренция – жёсткая.
Поэтому я рекомендую иностранным предпринимателям не ограничиваться локациями, которые на слуху. Надо глубже изучать регион, желательно с помощью местных специалистов. Так вы сможете найти лучшие возможности для вложения своего капитала.
Например, в нашей местности могу рекомендовать Камбрильс, что в 100 километрах от Барселоны. Это гастрономическая столица Коста-Дорады. Здесь прекрасные мишленовские рестораны, широкие песчаные пляжи, живописные горные окрестности, парки с розовыми фламинго, шикарный яхт-клуб и рыболовецкий порт… Словом, красота.
Камбрильс хорошо знают французы, сами испанцы. В сезон этот регион посещает около 5 млн человек. При этом качественного жилья премиум-класса здесь явно не хватает.
Несколько лет назад мы уже реализовали проект. Выкупили старый двухэтажный дом в самом сердце города, в котором располагался ресторан «Гатель», награждённый звездой «Мишлен». Хозяева вышли на пенсию, поэтому и продали бизнес. На его месте построили пятиэтажное здание: первые два этажа также занял ресторан, на верхних разместились четыре квартиры под краткосрочную аренду. Эти квартиры стали самыми дорогими на побережье – и самыми востребованными. Уже в ноябре всё забронировано на год вперёд.
Пример реализованного инвестиционного проекта от Tidex. Редевелопмент здания в центре Камбрильса. Помещение под ресторан сдано в долгосрочную аренду, квартиры на верхних этажах – посуточно. Доход инвестора составляет 8% в год
Сейчас мы возводим в Камбрильсе жилые комплексы премиум-класса. Например, новый проект Rubik – это современные виллы небольшого метража (155 кв. м) в самой престижной зоне города, в двух минутах ходьбы от пляжа. Это вариант для тех, кто ищет качественный летний дом в Испании.
Виллы в комплексе Rubik в Камбрильсе
2 600 000 €
Дом на Коста-дель-Соль, Испания
308 м233
ВНЖ при покупке
Потрясающее частное жилье с невероятными видами на море
Casa Pueblo 1 — элегантное андалусское жилье, расположенное в эксклюзивных пределах La Loma de Cortesin, в курорте Finca Cortesin. Созданное известными архитекторами Торрасом и Сьеррой, это жилище воплощает захватывающую средиземноморскую архитектуру, гармонично сочетая традиции и роскошь.
Mercury Group
580 000 €
Апартаменты в Финестрате, Испания
210 м2433
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит 3-4%
Уникальный дуплекс с двумя входами, частным садом и одним паркингом в элитной резиденции премиум класса в живописном пригороде Бенидорма.
Современный дуплекс можно разделить на две отдельные квартиры, каждая с 2-мя спальнями и 2-мя ванными комнатами. Такая планировка предлагает ряд преимуществ для аренды, которые делают его привлекательным...
SPAINLUXINVEST
590 000 €
Таунхаус на Коста-дель-Соль, Испания
217 м233
ВНЖ при покупке
Комплекс расположен в Ринкон-де-ла-Виктория, к востоку от столицы Малаги. Прекрасные пляжи, близость ко всем видам услуг и несравненные пейзажи делают этот муниципалитет исключительной средой для жизни. Ваше новое шале вписывается в эту среду, сочетающую в себе уединение, свежий воздух и открытое пространство. Ваш новый комплекс состоит из 9...
Mercury Group
1 000 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
277 м25.07% в год
Готовый бизнес
Угловое помещение в оживленном районе Барселоны, недалеко от площади Испании и Gran Via de les Corts Catalanes. Отличная транспортная доступность (метро, автобусы).
Площадь: 276,68 м²
Арендатор: группа компаний FLEX – известный бренд на рынке товаров для сна
Престижное расположение – рядом с магазинами, отелями и...
GG Real Estate Barcelona
790 000 €
Таунхаус в Испании
258 м2333
ВНЖ при покупке
Данный комплекс состоит из 50 современных и роскошных таунхаусов, каждый из которых располагает: частной террасой, джакузи, беседкой, камином, площадкой для барбекю, потрясающим видом на море, а также системой умного дома. На территории располагаются прекрасные сады и бассейны, включая 50-метровый олимпийский бассейн.
СПА с сауной и хаммамом....
ESTATE BARCELONA
229 000 €
Квартира на Коста-Бланка, Испания
67 м2222
Апартаменты в Лос-Дольсес, Коста-Бланка. Салон, американская кухня, 2 спальни, 2 ванные комнаты, терраса 25 м2, кладовая. Общая площадь 67 м2. В комплексе есть сад и общий бассейн.Лос-Дольсес относится к району Вильямартин и расположен рядом с прибрежными районами Ла-Зения, Кабо-Роиг и Плая-Фламенка. До крупных торговых центров Зения-Бульвар и...
ESTATE BARCELONA
660 000 €
Дом на Коста-Бланка, Испания
175 м234
ВНЖ при покупке
Эксклюзивные виллы расположены в районе, известном как "La Manguilla", между "La Mata" и "Cabo Cervera" в Торревьехе, состоящем из малоэтажных и малонасыщенных зданий.Расстояние до моря составляет 140 м от вилл; 250 м до пляжа для купания "Cabo Cervera" и 350 м до пляжа "La Mata". Несколько лучших ресторанов в районе расположены в радиусе 200 м,...
Mercury Group
1 490 000 €
Дом на Коста-Брава, Испания
226 м2442
Расположенный в одном из самых привилегированных районов Коста-Бравы, этот дом сочетает в себе уединение, комфорт и завораживающие панорамные виды на море и горы. Всего в 400 м от пляжа и центра Льяфранка — идеальное сочетание приватности и близости ко всей инфраструктуре.
Площадь участка — 545 м², общая застройка — 226...
GG Real Estate Barcelona
4 900 000 €
Апартаменты в Барселоне, Испания
176 м223
Расположенные на легендарном Пасео-де-Грасиа, эти эксклюзивные резиденции открывают доступ к высокой гастрономии, бутикам haute couture и архитектурным шедеврам, таким как Casa Milà (La Pedrera) Антонио Гауди.
Новейший 20-этажный жилой комплекс, спроектированный прославленным архитектором Карлосом Ферратером, стал самым высоким зданием...
GG Real Estate Barcelona
1 400 000 €
Квартира в Барселоне, Испания
144 м2332
ВНЖ при покупке
Фантастическая квартира с полностью выполненным ремонтом.
Эта квартира площадью 144 м2, расположенная в районе Эшампле в Барселоне, в великолепном месте, продается после капиатльного ремонта с использованием качественных материалов и сохранением оригинальных деталей, таких как потолки Volta Catalana.
Состоит из 3 спален, 2 ванных комнат,...
ESTATE BARCELONA
846 000 €
Дом на Коста-Бланка, Испания
561 м242
ВНЖ при покупке
Частная вилла с красивым садом, бассейном и всего в 2 километрах от пляжа Морайра.Дом площадью 561 м2, распределенный на трех этажах. В доме 4 спальни, мастерская, гараж, крытые и некрытые террасы, крытый бассейн, барбекю и другие помещения. На первом этаже находится входной дворик, холл, 1 спальня с гардеробной и встроенной ванной комнатой, еще...
Mercury Group
750 000 €
Апартаменты в Бенидорме, Испания
70 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит 3-4%
Элитные апартаменты на первой линии моря с живописными видами на прекрасную бухту, окруженную зелеными зонами, всего в 3 минутах от курортного города Бенидорм.
Квартира находится в жилом комплексе с современной архитектурой. Низкие здания, качественные материалы, стильные интерьеры, центральное кондиционирование, оборудованная кухня, двойное...
SPAINLUXINVEST
279 000 €
Апартаменты в Торревьехе, Испания
99 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Новые квартиры с 2 и 3 спальнями рядом с пляжем Плайя-дель-Кура в Торревьехе, Коста-Бланка
Эти современные резиденции расположены в самом сердце популярного прибрежного города Торревьеха, всего в нескольких минутах ходьбы от пляжа Плайя-дель-Кура — одного из самых посещаемых в регионе. Торревьеха славится своей развитой инфраструктурой: здесь вы...
TEKCE
315 000 €
Пентхаус в Лос Алькасарес, Испания
88 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Стильные квартиры с 2 и 3 спальнями рядом с пляжем и полем для гольфа в Лос-Алькасаресе, Коста-Калида
Стильные квартиры находятся в Лос-Алькасаресе – очаровательном прибрежном городке в регионе Мурсия на юго-востоке Испании. Расположенный на берегу Мар-Менор, крупнейшей в Европе лагуны с морской водой, Лос-Алькасарес отличается мягким...
TEKCE
408 000 €
Апартаменты в Дении, Испания
81 м2432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с 1, 2, 3 спальнями и большими террасами в окружении природы в Дении, Коста-Бланка
Роскошные современные квартиры находятся в приморском городе Дении, расположенном на побережье Коста-Бланка в провинции Аликанте, Испания. Город известен своим историческим замком, музеями, прекрасными пляжами и приятным средиземноморским климатом с...
TEKCE
700 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
373 м2
Коммерческое помещение расположено на популярной площади в жилом районе Барселоны. Помещение занимает весь первый этаж здания.На данный момент помещение сдано в аренду крупному сетевому магазину на срок 10 лет, с 2016 до 2026 года. Стоимость арендной платы составляет €3 500/месяц.
Рентабельность: 6%
NF Group
639 500 €
Квартира на Коста-дель-Соль, Испания
90 м2522
ВНЖ при покупке
Эффектный жилой комплекс расположен в Ла-Сизанья, привилегированном месте на берегу моря в Торремолиносе. Четыре здания большой архитектурной ценности с домами с 1, 2, 3 и 4 спальнями, гаражом и кладовой.
Комплекс имеет большой сад, открытый и закрытый бассейн с подогревом, а также детскую зону. Каждое из пространств домов, как внутреннее, так...
Mercury Group
3 850 000 €
Дом на Коста-Бланка, Испания
568 м248
ВНЖ при покупке
Этот впечатляющий и современный высокотехнологичный объект роскоши расположен в известном и востребованном жилом районе Эль-Портет в Морайре и может похвастаться, благодаря своему завидному расположению, захватывающим панорамным видом на Средиземное море, Пеньон-де-Ифач и живописную местность. Красивый старый город Морайра, порт и его...
Mercury Group
175 000 €
Бунгало в Торревьехе, Испания
61 м221
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Представляем вам фантастическое бунгало с садом площадью 125 м²!
В бунгало есть гостиная с кухней в американском стиле с барной стойкой и выходом в прачечную. В гостиной есть кондиционер. В квартире две спальни и ванная комната с душем. Дом меблирован и оборудован, готов к заселению!
В комплексе есть прекрасный общий бассейн для жарких...
Armchair Property Investments Ltd
1 050 000 €
Дом в Таррагоне, Испания
418 м255
ВНЖ при покупке
Новострои с видом на море в шаге от центра Вилассара де дальта
Невероятный современный дом на продажу в Вилассаре-де-Дальте, идеальный для круглогодичного проживания, в пешей доступности от инфраструктуры,в пяти минутах на машине до пляжа и в двадцати минутах от центра Барселоны.
Дом двухэтажный плюс подвал,его площадь состовляет 418...
Mercury Group
Мы видим, что спрос на подобное жильё колоссальный. И строить можно было бы намного больше: перспективных вариантов много, а цены в три-четыре раза ниже, чем в Барселоне. Осталось найти заинтересованных инвесторов.
Как зарегистрировать компанию
Самое главное правило – какой бы проект вы ни решили реализовать в Испании, делайте это только через юридическое лицо. При любой коммерческой деятельности возникает НДС (21% в Испании), юрлицо имеет возможность этот налог возместить – и схема хорошо работает.
Ещё один плюс – ставка подоходного налога для юрлиц зависит от размера прибыли. Если вы зарабатываете до €300 тыс. в год, то 25%. Максимум – 35%. А для физического лица верхняя планка налога на доходы – 56% в зависимости от дохода. Поэтому однозначно выгодно действовать через юрлицо.
Какое юрлицо выбрать, зависит от задач, направления и целей вашего бизнеса. Становиться индивидуальным предпринимателем – не лучший вариант, так как ИП отвечает по всем обязательствам личным имуществом. Обычно для девелоперских проектов мы рекомендуем испанский аналог ООО (Sociedad Limitada), но в каждом случае этот вопрос прорабатывается отдельно.
Процесс регистрации компании занимает около полутора месяцев. Большая часть времени уходит на подготовку документов для банка, подтверждающих происхождение средств, которые вносятся в уставной капитал. Также может потребоваться обоснование того, чем компания будет заниматься. Например, если бизнес создаётся для реновации здания, то таким обоснованием становится предварительный договор на покупку объекта. Никаких бизнес-планов защищать не требуется.
В целом процедура регистрации юрлица в Испании простая. Мы уже давно работаем с крупнейшими банками BBVA и Santander, все процессы отлажены. Создать здесь компанию можно даже удалённо, не приезжая в Испанию, по доверенности.
Пример реализованного проекта от Tidex. Небольшой комплекс из трёх премиум-вилл, расположенных на первой линии недалеко от центра Камбрильса. Построен и успешно продан
Как вести бизнес в Испании
По отзывам клиентов и по моему опыту, Испания – комфортная страна для ведения бизнеса. Налоги не самые низкие в Европе, но всё же ниже, чем в других странах. И главное – что все процессы отлажены. Если соблюдать законодательство и грамотно вести отчётность, налоги можно компенсировать. Мы уже успешно прошли не одну налоговую проверку – это действительно работает.
Здесь не принято, как говорят в России, «кошмарить» бизнес. Внеплановых налоговых проверок не бывает. Всегда уведомляют и спрашивают согласие компании. Иногда бывают неожиданные проверки от министерства труда. Инспектор без предупреждения приходит в офис или на стройку и следит, чтобы соблюдались нормы по охране труда, чтобы у всех сотрудников были трудовые договоры и т. п.
Наверное, именно вопрос найма персонала – самый сложный для предпринимателя в Испании. Здесь строгое трудовое законодательство, которое пристально следит за соблюдением прав работников. Как только вы заключаете договор, то принимаете на себя множество обязательств – по созданию условий труда, обеспечению социальных гарантий, выплате налогов и пособий. В результате сотрудник, которому вы на руки платите €1000, вам реально стоит €1600. И даже если вам не нравится, как он работает, вы не можете просто так его уволить.
Как разбираться с этим вопросом, каждый предприниматель решает сам. В случае с девелоперскими проектами иностранные инвесторы обычно заключают с нами договор на управление, проджект-менеджмент. По этому гражданско-правовому договору мы предоставляем ему все услуги, необходимые для реализации проекта. У него отпадает необходимость самому искать персонал, арендовать офис, вести бухгалтерию. Получается выгоднее – и по деньгам, и по времени.
Вместо заключения
Эпидемия коронавируса, которая в этом году охватила мир, внесла огромную неопределённость во все сферы жизни. Сейчас сложно прогнозировать, как будет развиваться экономика, какие направления бизнеса окажутся успешными, а какие прогорят.
На мой взгляд, в ситуации неопределённости всегда лучше выбирать качество, инвестировать в проекты класса люкс. Любой кризис в первую очередь бьёт по масс-маркету, а премиум-сегмент всегда более устойчив. И, конечно, особое внимание стоит уделять профессионализму ваших партнёров, подрядчиков, сотрудников. Во время рецессии с рынка уходят самые слабые компании, а те, кто смог построить сильную бизнес-модель, становятся ещё сильнее.
Испания, Cambrils, Travesia de Ancora 21 bajo 43850 Cambrils Tarragona - Spain