Версия
для печати
для печати
Иностранца, который делает первые шаги в поиске жилья, ждёт много неожиданных моментов. Хорошую квартиру сложно найти и легко потерять – если слишком долго думать. Арендодатель потребует солидный пакет документов, включая справки с места работы и из банка, а также запросит ваш кредитный рейтинг. А что делать, если вы только что переехали и ещё не начали работать? И какая может быть кредитная история у иммигранта?
Далее, с большой вероятностью нужно будет заплатить вознаграждение брокеру. Конечно, можно найти объявление самостоятельно и обойтись без посредников. Однако арендодатели иногда идут на уловки, из-за которых они на легальных основаниях возьмут с вас больше, чем покажется на первый взгляд.
Начинайте поиск примерно за 30–45 дней до того момента, когда хотите въехать в новую квартиру. Если нашли хороший вариант, связывайтесь с брокером и договаривайтесь о просмотре. Выезжайте на объект с заранее подготовленными документами и делайте предложение прямо на месте. Хорошие варианты на рынке не задерживаются!
Если вы непременно хотите жить на Манхэттене, но ограничены в финансах, обратите внимание на районы с самыми низкими ценами. Это Ист-Виллидж, Йорквилл, Гарлем, Верхний Манхэттен.
Напротив, самые дорогие районы Манхэттена – Трибека, Челси, Вест-Виллидж, Сохо, Верхний Вест и Ист-Сайд.
Отличные варианты есть и в других районах, прежде всего в Бруклине и Куинсе. В их числе Уильямсберг, Лонг-Айленд-Сити, Астория, Проспект-Парк, Гринпойнт, Форт-Грин, Кэрролл-Гарденс.
.jpeg)
Я часто сама звоню управляющим компаниям и узнаю, какие квартиры в ближайшем будущем выйдут на рынок, но ещё не появились в базах. А ищем мы варианты с клиентами в общей базе недвижимости – MLS. Если клиенты сами изучают предложения, то имеет смысл начать с интернета. Жильё в аренду предлагается на многих специализированных сайтах. Вот главные из них.
StreetEasy – один из самых известных сайтов как для покупки/продажи, так и для аренды в Нью-Йорке. Здесь очень удобная система поиска: можно фильтровать результаты по местоположению, площади, дате заезда и другим параметрам. Также на сайте можно узнать побольше о районах, посмотреть предложения без комиссии брокера, задать вопросы и настроить уведомления по своему поиску.
Leasebreak – сайт № 1 для краткосрочной аренды в Нью-Йорке. Здесь выставляют квартиры арендаторы, которым необходимо выйти из договора аренды. Поэтому если вам нужна квартира на короткий срок – от 1 до 12 месяцев, то это место для вас. При этом, если квартира вам понравится, есть шанс продлить договор с домовладельцем.
Craigslist – один из старейших американских сайтов объявлений. На сегодня он по-прежнему среди лидеров по посещаемости у тех, кто ищет жильё в Нью-Йорке. Однако здесь нужно быть очень осторожным, так как велик риск нарваться на мошенников. Просматривать варианты квартир лучше с фотографиями и с точным адресом. Также обязательно проверяйте название управляющей компании и брокера. В Нью-Йорке у каждого есть знакомый, которого когда-то обманули на Craigslist.
Roomi – отличный сайт для тех, кому нужна не квартира, а комната, или кто желает найти соседей по жилью.
Localize – сервис, который не только сортирует объявления по параметрам, но и выдаёт подробную информацию о зданиях и кварталах. Её он получает на основе анализа данных с помощью искусственного интеллекта. На сайте можно выяснить, нет ли у выбранной вами локации скрытых дефектов, например, не строится ли по соседству здание, которое будет перекрывать солнечный свет. Также можно узнать, насколько шумно бывает на улице, есть ли рядом со зданием метро или хорошая школа, и получить другие полезные сведения.
Есть ещё множество сайтов для поиска квартир, в том числе RentHop, LineCity, Zillow, Trulia, Apartments.com, Realtor, Hotpads, Redfin. Могут быть полезны и необычные сервисы, скажем, Nextdoor – для ближайших соседей, Frele – с видео вместо фотографий в объявлениях, Transparentcity – поиск жилья по управляющим компаниям в городе. Мне нравится сайт Zumper. На нём можно искать по карте районов Бруклина и Манхэттена, которые разделены на участки по средней стоимости аренды.
Для поиска можно использовать также Facebook и другие социальные сети или просто сарафанное радио.
Арендодатель будет внимательно изучать вашу финансовую состоятельность. В связи с этим вам понадобятся:
Кредитную историю и кредитный рейтинг составляют банки – чтобы быстрее принимать решение об одобрении или отказе в кредите. Однако для домовладельца это очень понятный показатель платёжеспособности кандидата, говорящий о том, можно ли доверять этому человеку. Хорошим считается рейтинг от 700 баллов.
Поэтому после переезда в США иностранцам рекомендуется обзавестись кредитной историей. Для этого можно взять любой потребительский кредит и аккуратно его выплачивать. На получение кредитного рейтинга может потребоваться год или два, поэтому начинайте процесс сразу по прибытии.
Вообще непосредственно после приезда выделите время для открытия банковского счёта, получения номера социального страхования, идентификационного номера налогоплательщика и/или удостоверения личности жителя Нью-Йорка.
Домовладелец может сдать вам жильё и без кредитной истории – если остальные документы в порядке, однако её наличие существенно повышает ваши шансы.
В Нью-Йорке действует «правило сорока», по которому годовой доход арендатора (до вычета налогов) должен быть как минимум в 40 раз больше, чем месячная арендная плата. То есть, если вы хотите снять квартиру за $2 тыс. в месяц, вам необходимо зарабатывать от $80 тыс. в год.
Дело в том, что законы в Нью-Йорке всегда на стороне арендатора. В том числе они запрещают просто выселить жильца, если он перестанет платить. Поэтому арендодатель хочет перестраховаться, и, прежде чем он пустит вас на свои квадратные метры, вам придётся доказать благонадёжность при помощи вышеприведённого пакета документов.
.jpeg)
Если вы соответствуете требованиям, при заключении договора вам нужно будет уплатить аренду за первый месяц, депозит в размере стоимости одного месяца и брокерское вознаграждение, если в сделке участвует агент.
Коммунальные платежи, плата за интернет и телевидение не включаются в стоимость аренды – их вносят отдельно.
Кроме того, в зависимости от типа дома, вам нужно будет дополнительно платить за:
Если ваш доход недостаточно высок или каких-то документов из списка у вас нет, существуют следующие варианты.
В Нью-Йорке существуют страховые компании-гаранторы, такие как Rhino, Jetty или Insurent, которые готовы за вас поручиться. Вы заполняете заявку на сайте, и в течение 24 часов вам выдаётся гарантия. Стоимость такого поручительства примерно равна цене аренды за один месяц. Такие компании могут помочь и с уплатой гарантийного депозита.
.jpeg)
Гарантором также может быть родственник или знакомый. От него потребуются такие же документы, что и от арендатора, однако в отношении дохода будет действовать «правило восьмидесяти»: годовой доход гарантора должен быть минимум в 80 раз больше месячной аренды. Кроме того, гарантор должен иметь вид на жительство или гражданство США.
Иностранцам обычно требуется гарантор, так как у большинства нет кредитной истории и SSN (номера социального страхования).
Посмотрите варианты комнат в аренду. Их стоимость варьируется от $650 до $1500. Это отличный вариант на первое время для поиска постоянной квартиры в Нью-Йорке. Помимо более низкой цены, преимуществом будет и то, что вам не понадобится представлять большой список документов, который необходим при аренде квартиры.
Если у вас есть все необходимые документы, а квартира понравилась, лучше не тянуть с заключением договора. На хорошую квартиру может быть сразу несколько претендентов. В таком случае арендодатель, конечно же, выберет лучшего. Скорее он отдаст предпочтение тому, кто готов первым подписать контракт и выплатить деньги.
Договор аренды – это юридический документ. Поэтому перед подписанием обязательно внимательно его прочтите. Вы должны убедиться в том, что вся информация верна. Если у вас остаются вопросы, задайте их брокеру или арендодателю. Добейтесь, чтобы вам всё разъяснили, до того как поставите подпись. Проверяйте и внимательно читайте все документы, которые вас просят подписать.
Прежде чем подписывать контракт, ещё раз посмотрите квартиру – арендодатель обязан предоставить вам такую возможность. Убедитесь в том, что всё работает и все обязательства по контракту арендодателем выполнены (в том числе касающиеся ремонта и меблировки).
Убедитесь, что арендная плата, на которую вы согласились, указана в договоре аренды правильно. Обязательно проверьте адрес и номер квартиры. Проверьте дату внесения аренды.
Убедитесь в том, что в договоре правильно указана сумма залога. Размер залога теперь ограничен арендной платой за один месяц, поэтому вас не могут попросить внести больше. Залог также должен быть возвращён вам в течение 14 дней после выселения из квартиры.
Спросите, что включено в стоимость аренды, и убедитесь, что в договоре чётко указано, кто за что отвечает.
Уточните заранее, в какую сумму обойдутся коммунальные расходы и за что ещё необходимо будет заплатить. Некоторые домовладельцы, особенно в зданиях без отдельных счётчиков для каждой квартиры, могут включать в ежемесячную арендную плату коммунальные услуги. Но обычно включаются только вода и отопление.
Стандартный срок договора составляет 12 или 18 месяцев. Внимательно ознакомьтесь с условиями его продления. Вы потратили огромное количество времени, денег и энергии на поиск квартиры, и первый год пролетит незаметно. Убедитесь в том, что у вас есть возможность продлить аренду. Если в договоре говорится, что для этого необходимо предупредить арендодателя, установите себе напоминание и обязательно в нужный срок позвоните арендодателю, чтобы сообщить ему о своём намерении.
Если вы собираетесь покинуть квартиру раньше оговорённого срока и хотите, чтобы кто-то взял на себя вашу аренду, вам следует заранее обсудить это с арендодателем. Возможно, он разрешит вам сдать квартиру в субаренду или вы можете просто расторгнуть договор без потери страхового депозита. Конечно же, если вы изначально предполагаете, что вам придётся съехать раньше срока, лучше обсудить этот вопрос с домовладельцем заранее, до подписания договора.
Если у вас есть питомец или вы планируете его завести, обязательно убедитесь, что в договоре аренды прописано разрешение на его присутствие в квартире. Во многих зданиях не позволяется держать домашних животных. Но даже если в целом это разрешено, заранее выясните, есть ли ограничения по весу или породе – это не редкость в американских кондоминиумах.
Если домовладелец заранее согласился на то, чтобы вы сделали ремонт или переоборудовали квартиру, убедитесь, что это отражено в письменной форме в договоре аренды. В противном случае вы будете нести ответственность за возврат квартиры в первоначальное состояние.
Кроме того, если домовладелец обещал к дате въезда покрасить квартиру, но не сделал этого в срок, вы можете получить скидку на аренду.
Если квартира меблирована, договор аренды должен содержать список всей мебели, которая предоставляется съёмщику, а также подтверждение того, что на момент начала аренды все эти предметы находятся на своих местах.
В Нью-Йорке комиссию риелтору обычно выплачивает арендатор, что очень отличается от остальной части страны. Это связано с тем, что предложение квартир в Нью-Йорке ограничено, а спрос со стороны арендаторов поистине безграничен. Это позволяет арендодателям Нью-Йорка перекладывать уплату брокерской комиссии на съёмщика.
Типичная комиссия брокера по аренде в Нью-Йорке варьируется от арендной платы за один месяц до 15% от годовой суммы.
Вы ищете квартиру без агента и нашли вариант без комиссии. Очевидно, вам не нужно платить комиссию, при этом собственник платит своему агенту.
Вы ищете квартиру без агента и нашли вариант c комиссией. Вам придётся заплатить комиссию агенту арендодателя по ставке от стоимости одного месяца до 15% годовой арендной платы.
Вы ищете квартиру с агентом и нашли вариант без комиссии. Вы заплатите своему агенту компенсацию, размер которой вам с ним необходимо обговорить заранее.
Вы ищете квартиру с агентом и нашли вариант с комиссией. Вы заплатите комиссию в обычном размере, и её поделят поровну ваш агент и агент арендодателя.
Нередко комиссию агенту арендатора платит арендодатель. Чаще всего так бывает в новостройках и многоквартирных арендных домах с управляющими компаниями.
Точный размер и порядок уплаты гонорара можно узнать в базе данных для брокеров.
Это не всегда выгоднее. Часто в объявлениях пишут «Без комиссии», чтобы скрыть истинную стоимость аренды.
Арендодатель может искусственно занизить ежемесячную плату, предлагая несколько месяцев бесплатно.
Расчёт
Очевидно, более низкая сумма – $3111 – привлечёт больше арендаторов, чем реальная – $3500. Однако по факту после двух бесплатных месяцев вам придётся выкладывать по $3500 ежемесячно.
Домовладелец пишет в объявлении «Без комиссии», но устанавливает ежемесячную плату выше реальной суммы за такой объект. Потенциальному арендатору сделка всё равно будет казаться выгодной, поскольку брокерского вознаграждения как бы нет.
Расчёт
Арендодатель пишет в объявлении «$4000 в месяц без комиссии» в расчёте на то, что арендаторы, которые стремятся любой ценой избежать выплаты комиссии брокеру, обратятся напрямую к нему. Однако по факту они заплатят ту же сумму или даже чуть больше, просто деньги пойдут не агенту, а в карман арендодателю.
(1).jpg)
Как видите, снять квартиру в Нью-Йорке самостоятельно вполне возможно, но для этого почти наверняка нужно прожить в США хотя бы год и неплохо разбираться в местных реалиях. В иных случаях участие брокера существенно облегчит вам жизнь.
Фото предоставлены Ириной Балуевой
