a
Версия
для печати

Как снять квартиру в Нью-Йорке. Лайфхаки для иностранцев от американского агента

Нью-Йорк – город, о котором мечтает весь мир. Для многих это идеальное место, чтобы построить карьеру, получить образование или просто каждый день дышать воздухом самого знаменитого мегаполиса. Ежегодно сюда приезжают десятки или даже сотни тысяч людей, которым нужно где-то поселиться. Неудивительно, что найти квартиру в Нью-Йорке – задачка не из лёгких. Жилья отчаянно не хватает, домовладельцы диктуют условия, а попытки властей отрегулировать процесс порождают дополнительные сложности. Как же пройти этот квест и получить своё место под солнцем? Рассказывает Ирина Балуева, риелтор, много лет работающая в главном городе Америки.

К чему готовиться, когда ищешь квартиру в Нью-Йорке

Иностранца, который делает первые шаги в поиске жилья, ждёт много неожиданных моментов. Хорошую квартиру сложно найти и легко потерять – если слишком долго думать. Арендодатель потребует солидный пакет документов, включая справки с места работы и из банка, а также запросит ваш кредитный рейтинг. А что делать, если вы только что переехали и ещё не начали работать? И какая может быть кредитная история у иммигранта?

Далее, с большой вероятностью нужно будет заплатить вознаграждение брокеру. Конечно, можно найти объявление самостоятельно и обойтись без посредников. Однако арендодатели иногда идут на уловки, из-за которых они на легальных основаниях возьмут с вас больше, чем покажется на первый взгляд.

Шаг 1. Ищем себе дом

Начинайте поиск примерно за 30–45 дней до того момента, когда хотите въехать в новую квартиру. Если нашли хороший вариант, связывайтесь с брокером и договаривайтесь о просмотре. Выезжайте на объект с заранее подготовленными документами и делайте предложение прямо на месте. Хорошие варианты на рынке не задерживаются!

Определяемся с районами

Если вы непременно хотите жить на Манхэттене, но ограничены в финансах, обратите внимание на районы с самыми низкими ценами. Это Ист-Виллидж, Йорквилл, Гарлем, Верхний Манхэттен.

Напротив, самые дорогие районы Манхэттена – Трибека, Челси, Вест-Виллидж, Сохо, Верхний Вест и Ист-Сайд.

Отличные варианты есть и в других районах, прежде всего в Бруклине и Куинсе. В их числе Уильямсберг, Лонг-Айленд-Сити, Астория, Проспект-Парк, Гринпойнт, Форт-Грин, Кэрролл-Гарденс.

Нью-Йорк
Обязательно сравните цены на аренду в районах поблизости от желаемой локации

Начинаем поиск

Я часто сама звоню управляющим компаниям и узнаю, какие квартиры в ближайшем будущем выйдут на рынок, но ещё не появились в базах. А ищем мы варианты с клиентами в общей базе недвижимости – MLS. Если клиенты сами изучают предложения, то имеет смысл начать с интернета. Жильё в аренду предлагается на многих специализированных сайтах. Вот главные из них.

StreetEasy – один из самых известных сайтов как для покупки/продажи, так и для аренды в Нью-Йорке. Здесь очень удобная система поиска: можно фильтровать результаты по местоположению, площади, дате заезда и другим параметрам. Также на сайте можно узнать побольше о районах, посмотреть предложения без комиссии брокера, задать вопросы и настроить уведомления по своему поиску. 

Leasebreak – сайт № 1 для краткосрочной аренды в Нью-Йорке. Здесь выставляют квартиры арендаторы, которым необходимо выйти из договора аренды. Поэтому если вам нужна квартира на короткий срок – от 1 до 12 месяцев, то это место для вас. При этом, если квартира вам понравится, есть шанс продлить договор с домовладельцем. 

Craigslist – один из старейших американских сайтов объявлений. На сегодня он по-прежнему среди лидеров по посещаемости у тех, кто ищет жильё в Нью-Йорке. Однако здесь нужно быть очень осторожным, так как велик риск нарваться на мошенников. Просматривать варианты квартир лучше с фотографиями и с точным адресом. Также обязательно проверяйте название управляющей компании и брокера. В Нью-Йорке у каждого есть знакомый, которого когда-то обманули на Craigslist.

Roomi – отличный сайт для тех, кому нужна не квартира, а комната, или кто желает найти соседей по жилью.

Localize – сервис, который не только сортирует объявления по параметрам, но и выдаёт подробную информацию о зданиях и кварталах. Её он получает на основе анализа данных с помощью искусственного интеллекта. На сайте можно выяснить, нет ли у выбранной вами локации скрытых дефектов, например, не строится ли по соседству здание, которое будет перекрывать солнечный свет. Также можно узнать, насколько шумно бывает на улице, есть ли рядом со зданием метро или хорошая школа, и получить другие полезные сведения.

Есть ещё множество сайтов для поиска квартир, в том числе RentHop, LineCity, Zillow, Trulia, Apartments.com, Realtor, Hotpads, Redfin. Могут быть полезны и необычные сервисы, скажем, Nextdoor – для ближайших соседей, Frele – с видео вместо фотографий в объявлениях, Transparentcity – поиск жилья по управляющим компаниям в городе. Мне нравится сайт Zumper. На нём можно искать по карте районов Бруклина и Манхэттена, которые разделены на участки по средней стоимости аренды.

Для поиска можно использовать также Facebook и другие социальные сети или просто сарафанное радио.

Обязательно ли нужен агент?

Снять квартиру в Нью-Йорке без брокера абсолютно реально, если у вас есть на это время и вы готовы разбираться во всех тонкостях процесса.

Шаг 2. Собираем документы

Арендодатель будет внимательно изучать вашу финансовую состоятельность. В связи с этим вам понадобятся:

  1. Документ, удостоверяющий личность.
  2. Официальное письмо с работы с указанием зарплаты, должности и стажа работы.
  3. Налоговая отчётность за последние два года.
  4. Копии двух последних зарплатных чеков.
  5. Выписки из банка за последние три месяца.
  6. Контакты с предыдущего места аренды.
  7. Очень помогут любые рекомендательные письма, как личные, так и с работы.
  8. Кредитная история (credit history).
Нью-Йорк
Для подтверждения финансовой состоятельности арендатор должен представить солидный пакет документов. Начинать собирать требуемый комплект лучше заблаговременно

Кредитную историю и кредитный рейтинг составляют банки – чтобы быстрее принимать решение об одобрении или отказе в кредите. Однако для домовладельца это очень понятный показатель платёжеспособности кандидата, говорящий о том, можно ли доверять этому человеку. Хорошим считается рейтинг от 700 баллов.

Поэтому после переезда в США иностранцам рекомендуется обзавестись кредитной историей. Для этого можно взять любой потребительский кредит и аккуратно его выплачивать. На получение кредитного рейтинга может потребоваться год или два, поэтому начинайте процесс сразу по прибытии.

Вообще непосредственно после приезда выделите время для открытия банковского счёта, получения номера социального страхования, идентификационного номера налогоплательщика и/или удостоверения личности жителя Нью-Йорка.

Домовладелец может сдать вам жильё и без кредитной истории – если остальные документы в порядке, однако её наличие существенно повышает ваши шансы.

Шаг 3. Рассчитываем бюджет

В Нью-Йорке действует «правило сорока», по которому годовой доход арендатора (до вычета налогов) должен быть как минимум в 40 раз больше, чем месячная арендная плата. То есть, если вы хотите снять квартиру за $2 тыс. в месяц, вам необходимо зарабатывать от $80 тыс. в год.

Дело в том, что законы в Нью-Йорке всегда на стороне арендатора. В том числе они запрещают просто выселить жильца, если он перестанет платить. Поэтому арендодатель хочет перестраховаться, и, прежде чем он пустит вас на свои квадратные метры, вам придётся доказать благонадёжность при помощи вышеприведённого пакета документов.

Нью-Йорк
Арендодатель проверяет благонадёжность арендатора особо тщательно, так как законы в Нью-Йорке запрещают выселить жильца, если он перестанет платить

Если вы соответствуете требованиям, при заключении договора вам нужно будет уплатить аренду за первый месяц, депозит в размере стоимости одного месяца и брокерское вознаграждение, если в сделке участвует агент.

Коммунальные платежи, плата за интернет и телевидение не включаются в стоимость аренды – их вносят отдельно.

Кроме того, в зависимости от типа дома, вам нужно будет дополнительно платить за:

  • рассмотрение заявления;
  • проверку кредитоспособности;
  • въезд и выезд;
  • страховку;
  • дополнительные удобства в доме, например фитнес-центр или бассейн;
  • парковку;
  • хранение велосипедов;
  • содержание домашних животных и т. д.

Лайфхак: что делать, если документы не соответствуют стандартным требованиям

Если ваш доход недостаточно высок или каких-то документов из списка у вас нет, существуют следующие варианты.

Найти гарантора

В Нью-Йорке существуют страховые компании-гаранторы, такие как Rhino, Jetty или Insurent, которые готовы за вас поручиться. Вы заполняете заявку на сайте, и в течение 24 часов вам выдаётся гарантия. Стоимость такого поручительства примерно равна цене аренды за один месяц. Такие компании могут помочь и с уплатой гарантийного депозита.

Нью-Йорк
Иностранцам обычно требуется гарантор, так как у большинства нет кредитной истории и SSN (номера социального страхования)

Гарантором также может быть родственник или знакомый. От него потребуются такие же документы, что и от арендатора, однако в отношении дохода будет действовать «правило восьмидесяти»: годовой доход гарантора должен быть минимум в 80 раз больше месячной аренды. Кроме того, гарантор должен иметь вид на жительство или гражданство США.

Иностранцам обычно требуется гарантор, так как у большинства нет кредитной истории и SSN (номера социального страхования).

Снять не квартиру, а комнату

Посмотрите варианты комнат в аренду. Их стоимость варьируется от $650 до $1500. Это отличный вариант на первое время для поиска постоянной квартиры в Нью-Йорке. Помимо более низкой цены, преимуществом будет и то, что вам не понадобится представлять большой список документов, который необходим при аренде квартиры.

Шаг 4. Подписываем договор

Если у вас есть все необходимые документы, а квартира понравилась, лучше не тянуть с заключением договора. На хорошую квартиру может быть сразу несколько претендентов. В таком случае арендодатель, конечно же, выберет лучшего. Скорее он отдаст предпочтение тому, кто готов первым подписать контракт и выплатить деньги.

Договор аренды

Договор аренды – это юридический документ. Поэтому перед подписанием обязательно внимательно его прочтите. Вы должны убедиться в том, что вся информация верна. Если у вас остаются вопросы, задайте их брокеру или арендодателю. Добейтесь, чтобы вам всё разъяснили, до того как поставите подпись. Проверяйте и внимательно читайте все документы, которые вас просят подписать.

Прежде чем подписывать контракт, ещё раз посмотрите квартиру – арендодатель обязан предоставить вам такую возможность. Убедитесь в том, что всё работает и все обязательства по контракту арендодателем выполнены (в том числе касающиеся ремонта и меблировки).

Нью-Йорк
В Нью-Йорке спрос на хорошее арендное жилье высокий, тянуть с заключением договора не следует

Платежи

Убедитесь, что арендная плата, на которую вы согласились, указана в договоре аренды правильно. Обязательно проверьте адрес и номер квартиры. Проверьте дату внесения аренды.

Убедитесь в том, что в договоре правильно указана сумма залога. Размер залога теперь ограничен арендной платой за один месяц, поэтому вас не могут попросить внести больше. Залог также должен быть возвращён вам в течение 14 дней после выселения из квартиры.

Спросите, что включено в стоимость аренды, и убедитесь, что в договоре чётко указано, кто за что отвечает.

Уточните заранее, в какую сумму обойдутся коммунальные расходы и за что ещё необходимо будет заплатить. Некоторые домовладельцы, особенно в зданиях без отдельных счётчиков для каждой квартиры, могут включать в ежемесячную арендную плату коммунальные услуги. Но обычно включаются только вода и отопление.

Продление договора

Стандартный срок договора составляет 12 или 18 месяцев. Внимательно ознакомьтесь с условиями его продления. Вы потратили огромное количество времени, денег и энергии на поиск квартиры, и первый год пролетит незаметно. Убедитесь в том, что у вас есть возможность продлить аренду. Если в договоре говорится, что для этого необходимо предупредить арендодателя, установите себе напоминание и обязательно в нужный срок позвоните арендодателю, чтобы сообщить ему о своём намерении.

Досрочное прекращение аренды

Если вы собираетесь покинуть квартиру раньше оговорённого срока и хотите, чтобы кто-то взял на себя вашу аренду, вам следует заранее обсудить это с арендодателем. Возможно, он разрешит вам сдать квартиру в субаренду или вы можете просто расторгнуть договор без потери страхового депозита. Конечно же, если вы изначально предполагаете, что вам придётся съехать раньше срока, лучше обсудить этот вопрос с домовладельцем заранее, до подписания договора.

Животные

Если у вас есть питомец или вы планируете его завести, обязательно убедитесь, что в договоре аренды прописано разрешение на его присутствие в квартире. Во многих зданиях не позволяется держать домашних животных. Но даже если в целом это разрешено, заранее выясните, есть ли ограничения по весу или породе – это не редкость в американских кондоминиумах.

Читайте также: Как живут американцы. Факты о недвижимости, которые вас удивят

Ремонт

Если домовладелец заранее согласился на то, чтобы вы сделали ремонт или переоборудовали квартиру, убедитесь, что это отражено в письменной форме в договоре аренды. В противном случае вы будете нести ответственность за возврат квартиры в первоначальное состояние.

Кроме того, если домовладелец обещал к дате въезда покрасить квартиру, но не сделал этого в срок, вы можете получить скидку на аренду.

Если квартира меблирована, договор аренды должен содержать список всей мебели, которая предоставляется съёмщику, а также подтверждение того, что на момент начала аренды все эти предметы находятся на своих местах.

Шаг 5. Считаем, сколько заплатить агенту

В Нью-Йорке комиссию риелтору обычно выплачивает арендатор, что очень отличается от остальной части страны. Это связано с тем, что предложение квартир в Нью-Йорке ограничено, а спрос со стороны арендаторов поистине безграничен. Это позволяет арендодателям Нью-Йорка перекладывать уплату брокерской комиссии на съёмщика.

Размер комиссии

Типичная комиссия брокера по аренде в Нью-Йорке варьируется от арендной платы за один месяц до 15% от годовой суммы.

Нью-Йорк
Самый верный способ узнать точный размер и порядок уплаты гонорара – в базе данных для брокеров

Возможные случаи

Вы ищете квартиру без агента и нашли вариант без комиссии. Очевидно, вам не нужно платить комиссию, при этом собственник платит своему агенту.

Вы ищете квартиру без агента и нашли вариант c комиссией. Вам придётся заплатить комиссию агенту арендодателя по ставке от стоимости одного месяца до 15% годовой арендной платы.

Вы ищете квартиру с агентом и нашли вариант без комиссии. Вы заплатите своему агенту компенсацию, размер которой вам с ним необходимо обговорить заранее.

Вы ищете квартиру с агентом и нашли вариант с комиссией. Вы заплатите комиссию в обычном размере, и её поделят поровну ваш агент и агент арендодателя.

Нередко комиссию агенту арендатора платит арендодатель. Чаще всего так бывает в новостройках и многоквартирных арендных домах с управляющими компаниями.

Точный размер и порядок уплаты гонорара можно узнать в базе данных для брокеров.

Лайфхак: можно ли сэкономить, снимая квартиру без комиссии в Нью-Йорке?

Это не всегда выгоднее. Часто в объявлениях пишут «Без комиссии», чтобы скрыть истинную стоимость аренды.

Уловка с бесплатными месяцами

Арендодатель может искусственно занизить ежемесячную плату, предлагая несколько месяцев бесплатно.

Расчёт

  • Реальная арендная плата: $3500
  • Условия сдачи: два бесплатных месяца, минимум 18 месяцев аренды
  • Размер аренды в объявлении: ($3500 * 16) / 18 = $3111 в месяц

Очевидно, более низкая сумма – $3111 – привлечёт больше арендаторов, чем реальная – $3500. Однако по факту после двух бесплатных месяцев вам придётся выкладывать по $3500 ежемесячно.

Нью-Йорк
Не всегда пометка «Без комиссии» означает, что сделка будет выгоднее 

Уловка с комиссией, включённой в аренду

Домовладелец пишет в объявлении «Без комиссии», но устанавливает ежемесячную плату выше реальной суммы за такой объект. Потенциальному арендатору сделка всё равно будет казаться выгодной, поскольку брокерского вознаграждения как бы нет.

Расчёт

  • Реальная арендная плата: $3400 в месяц
  • Стандартная комиссия брокера: 15% годовой аренды
  • Выплаты в месяц с учётом комиссии брокера: $3910

Арендодатель пишет в объявлении «$4000 в месяц без комиссии» в расчёте на то, что арендаторы, которые стремятся любой ценой избежать выплаты комиссии брокеру, обратятся напрямую к нему. Однако по факту они заплатят ту же сумму или даже чуть больше, просто деньги пойдут не агенту, а в карман арендодателю.

Можно ли снизить комиссию брокера?

Во многом это зависит от объекта. Если квартира хорошая, то агенту нет смысла отдавать вам её за меньшую плату, ведь к нему, наверное, уже выстроилась очередь из квалифицированных кандидатов, которые готовы заплатить комиссию полностью.

Чаще всего можно договориться о снижении комиссии при аренде элитной недвижимости или объекта, на который нет большого спроса и потому ожидается более длительный период простоя.

И напоследок

Нью-Йорк
Арендовать квартиру можно самостоятельно, однако нужно хорошо ориентироваться на местности

Как видите, снять квартиру в Нью-Йорке самостоятельно вполне возможно, но для этого почти наверняка нужно прожить в США хотя бы год и неплохо разбираться в местных реалиях. В иных случаях участие брокера существенно облегчит вам жизнь.

Читайте также: Главные вопросы иностранного инвестора в Нью-Йорке

Фото предоставлены Ириной Балуевой 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: США, Аренда, Недвижимость, Содержание недвижимости

Читайте также

Твой шанс, рантье. Где лучше купить квартиру для сдачи в аренду в 2021 году
Ориентируйтесь на столицы
Ипотека в США. Как иностранцу получить кредит на недвижимость
Жизнь в кредит – часть американской культуры
Содержание недвижимости в США
Сколько стоит ежегодное обслуживание американской квартиры
Сюда текут деньги мира. Топ-25 городов для инвестиций
Куда и почему лучше вкладывать сбережения
Как торговаться при покупке недвижимости во Флориде: «соревнование оферт» и другие лайфхаки от практикующего риелтора
Напрямую на продавца не выйти…
Как коронавирус перекроил мировой рынок недвижимости
Города разные, а последствия идентичные

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Аренда недвижимости в США Земельные участки в США Дома (виллы) в США Коммерческая недвижимость в США

Новости и статьи по теме «США»:

Как снять квартиру в Нью-Йорке. Лайфхаки для иностранцев от американского агента
  • 327
Что скрывают объявления об аренде? Как доказать платёжеспособность, когда дохода недостаточно?
Программы иммиграции: что изменилось в 2021 году
  • 1848
От Португалии до Коста-Рики… Как теперь получить ВНЖ или гражданство?