a
Версия
для печати

Мы откровенно поговорили с топ-застройщиком Дубая и агентством недвижимости Just Prime Homes. Что рассказали интересного

Можно ли утверждать, что новостройка в Дубае приносит заметную прибыль по ходу строительства? Что позволит надеяться на заметный серьёзный рост цен в дальнейшем? Почему некоторые объекты дорожают сильно, а некоторые нет? На эти и другие вопросы на вебинаре-дискуссии Prian ответили эксперты из Just Prime Homes и DAMAC Properties.

Спикеры

  • Анна Жарова – руководитель направления ОАЭ Just Prime Homes
  • Сергей Филатов – директор по развитию бизнеса DAMAC Properties

Цены в Дубае активно росли последние два года. Есть мнение, что они «неизбежно продолжат рост». Но почему инвесторы могут быть столь оптимистичны? 

Сергей Филатов. Действительно, по данным Земельного департамента Дубая (DLD), 2022 год был рекордным. Продано около 97 тыс. объектов недвижимости на сумму $70 млрд. Зафиксированы самые крупные вливания частного капитала. При этом эмират не зависит от покупателей из какой-то определённой страны, притягивает инвесторов со всего мира. Важным фактором в ближайшее время станет открытие китайского рынка. 

Спрос по-прежнему превышает предложение. Например, наша компания почти каждый месяц анонсирует запуск новых проектов и реализует их на пресейле за полтора-два часа. И в этом году динамика аналогична той, что была в 2022 году.

Вместе с тем из года в год качество недвижимости становится лучше, а дизайн проектов – оригинальнее. Строятся не просто бетонные коробки, а арт-проекты с развитой инфраструктурой. Всё это будет привлекать покупателей и в дальнейшем. 

Анна Жарова. Соглашусь с названными причинами. Думаю, недвижимость в Дубае продолжит рост в цене, но уже не со скоростью, набранной в 2022-м из-за сложившей геополитической ситуации. Так, в прошлом году рост в различных сегментах недвижимости составил от 10 до 40%, в 2023-м ожидаем не менее 8% роста.

В 2013-14 годах цены в Дубае были пиковыми, а потом произошёл разворот. Но не может ли ситуация повториться в 2023 году?

А. Ж. Сравнивая Дубай образца 2012 и 2023 годов, важно отметить следующее.

Во-первых, с того времени расширилась география продаж. В прошлом страна была ориентирована исключительно на ближневосточный рынок, и любая нестабильность в регионе косвенно влияла на ОАЭ. Сегодня сюда едут жить и работать из Европы, Африки, стран СНГ, Китая, Юго-Восточной Азии.

Во-вторых, снижена зависимость экономики страны от нефтегазового сектора – тогда свой вклад в снижение цен внесли рухнувшие цены на нефть. Сегодня же на долю этого сегмента экономики приходится лишь треть ВВП ОАЭ.

Наконец, с того времени ужесточились требования к застройщикам, поэтому сделки стали безопаснее, а доверие к региону высоким.

С. Ф. Действительно, DLD занимается лицензированием застройщиков и жёстче контролирует все этапы строительства, в том числе выдаёт разрешение на использование инвесторских средств поэтапно. Это сделало рынок более прозрачным, чётко организованным и, как итог, надёжным.

Если на пресейле проект распродается за два часа, почему просто не поднять цены? Сроки продажи увеличатся, но денег компания заработает больше...

С. Ф. У компании своя модель бизнеса, ей достаточно продавать по тем ценам, которые она анонсирует. В свою очередь, собственник может продать объект ещё до полной оплаты. Главное условие – на момент продажи он должен выплатить девелоперу не менее 34% от стоимости объекта. А вот какую стоимость он укажет при продаже, мы не контролируем. В момент перепродажи новый покупатель выплачивает продавцу сумму, эквивалентную выплаченным девелоперу 34% (+профит), а оставшуюся – застройщику согласно плану платежей.

А. Ж. Застройщику невыгодно долго продавать. Им достаточно продать по заявленной ими цене и реинвестировать заработанные средства. Именно поэтому существует такой феномен, как оптовые покупатели. Они, как правило, выкупают этажи по специальным условиям, а затем перепродают с маржой. При этом заявленная ими цена вполне себе рыночная.

Насколько реально сейчас заработать на быстрой перепродаже? Получается ли это у тех, кто купил недвижимость полгода или год назад? Если нет, на что сейчас рассчитывать покупателям?

С. Ф. В ликвидных проектах в хорошей локации (а в Дубае осталось не так много ликвидной земли в районах Dubai Marina, Downtown, Business Bay), как я и говорил, спрос превышает предложение. Поэтому тот, кто там покупает на пресейле, в дальнейшем сможет эту недвижимость перепродать с выгодой. 

Схема «купить – продать через время» работает и для объектов, приобретённых и на вторичном рынке. Хотя важно отметить, что в эмирате готовую недвижимость от застройщика также относят к вторичному рынку. В 2022 году объём сделок именно на вторичке вырос в четыре раза. Люди перепродают, и в массе своей это инвесторы.

Но соглашусь, что в последние месяцы в Дубае скорее растёт число запросов на покупку для последующей сдачи в аренду. Дубай – эмират экспатов, и в ближайшие годы число проживающих, по подсчётам властей, увеличится в два раза – с 3,5 млн до 7 млн. Поэтому востребованность арендного жилья очевидна.

А. Ж. Заработать на перепродаже можно будучи оптовым покупателем либо купив элитную недвижимость в проекте, расположенном в ликвидной локации рядом с береговой линией и имеющим уникальный дизайн.

Покупка недвижимости в бюджетном проекте с целью перепродажи сегодня неперспективна. Нужно заранее понимать, кому будете продавать и зачем этот объект будет нужен новому собственнику, который уже не сможет оформить себе ВНЖ, ведь при покупке вторички вид на жительство в Эмиратах не выдают. Плюс прирост в стоимости будет совсем небольшим.

Поэтому для неэлитного сегмента мы рекомендуем уходит в стратегию арендного дохода.

Кейсы. Покупка недвижимости в разных ценовых сегментах под разные цели

Студия для сдачи в аренду в JVC. Сделка заключена в мае 2022-го. Стоимость при покупке – $126 тыс., включая все сборы. Актуальная рыночная стоимость сегодня – $163 тыс. (+29%). Квартира сдана в аренду в феврале 2023-го за 58 тыс. дирхамов в год, включая все счета. И если вычесть все расходы – собственник на руки получает 44 тыс. дирхамов, или 10% годовых в долларах.

Квартира с одной спальней для перепродажи в Al Safa. Сделка была закрыта в октябре 2022-го. Стоимость при покупке – $432 тыс., актуальная рыночная стоимость сейчас – $545 тыс. (+26%). Окончание строительства проекта – 2027 год. Что хорошо для нового инвестора – будущего покупателя, сумма вложений подходит для получения ВНЖ на десять лет.

Готовая студия для сдачи в аренду в Dubai Sports City от застройщика. В декабре 2022 года клиент купил готовую студию в эконом-сегменте у застройщика за $107 тыс. для сдачи в аренду. Сдавать начал сразу. Из-за большого количества аналогичных предложений в этом сегменте объект прибавил в цене всего 2% (актуальная рыночная стоимость сейчас – $109 тыс.). Зато при таком небольшом, можно сказать, нетипичном объёме инвестиций доход от аренды чистыми – 10%.

Студия для сдачи в аренду в JVC. Клиент приобрёл студию в проекте со сроком сдачи декабрь 2023-го за $135 тыс. (сентябрь 2022-го). Актуальная рыночная стоимость сейчас – $176 тыс. Прирост стоимости 30%. В 2023 году большого прироста ожидать не стоит: темпы по всему рынку замедляются. Квартира будет сдана в аренду в декабре 2023-го, ожидаемый чистый доход – 11%.

Таунхаус с тремя спальнями в проекте со сроком сдачи в 2024 году для личного проживания в Рас-эль-Хайме. Сделка была заключена в марте 2023 года. Стоимость таунхауса на момент покупки – $745 тыс., сегодня его можно перепродать за $770 тыс. (+3%). Поскольку целью покупки было собственное проживание, преимуществом покупки стало возможность оформить десятилетний ВНЖ.

Не получается ли столкновения интересов, когда покупатель с новой вторичкой предлагает, по сути, то же, что и компания-застройщик на поздних этапах строительства?

С. Ф. Я не вижу здесь противоречий. Вторичный и первичный рынки существуют вне зависимости друг от друга, предлагая варианты недвижимости для инвесторов с разным бюджетом.

А. Ж. Важно понимать, что агенты не всегда готовы работать с такими запросами. Хотя рынок вторичной недвижимости разогретый, всё быстро скупается, но сами сделки – процесс более трудоёмкий. Плюс перепродажа вторички всегда сопряжена с оценкой возможной прибыли. Многие собственники хотят выйти из инвестиций, но в 90% случаев у инвесторов завышенные ожидания от проекта.

Но спрос на вторичку есть. Часто это инвесторы, которым непринципиален ВНЖ, они просто перекладывают деньги из одной локации в другую и хотят получать доход сразу.

Почему внимание в ОАЭ больше сосредоточено на Дубае? Что «не так» в Рас-эль-Хайме, Шардже, Абу-Даби?

С. Ф. Никакой другой эмират не сравнится с Дубаем по количеству вложенных в него средств. Город постоянно развивается. Хотя другие регионы ОАЭ могут быть интересны… если человек располагает ограниченным бюджетом. В Рас-эль-Хайме, Шардже и Абу-Даби порог входа ниже, но и ожидание возврата инвестиций дольше.

А. Ж. Рас-эль-Хайма, Шарджа, Абу-Даби, конечно, будут развиваться в своём направлении и, возможно, по какому-то параметру в моменте будут интереснее, чем Дубай. Например, в Рас-эль-Хайме можно найти доступный вариант у моря, в Шардже – бюджетный объект для собственного проживания… Но именно Дубай сегодня может предложить универсальное, максимально комплексное решение для инвестора.

Фото: Unsplash (Andreas M)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость, Вебинар

Читайте также

Как изменились цены на недвижимость в мире – итоги 2023
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Да где же холод?! Почему рынок недвижимости Дубая набирает обороты, хотя прогнозировали иное
Неужели это всё иностранцы?
Самые русские районы Дубая: где покупают недвижимость инвесторы из РФ
Спрос на ОАЭ растёт рекордными темпами
Недвижимость Турции, ОАЭ и Египта – самых популярных стран Ближнего Востока. Тренды-2023, прогнозы-2024
Инсайды от профессионалов рынка
В Дубае +25, а в Испании +60… процентов
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
В ОАЭ и Турции арендные трудности, новая страна на букву К
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Земельные участки в ОАЭ Аренда недвижимости в ОАЭ Элитная недвижимость в ОАЭ Недорогая недвижимость в ОАЭ

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «ОАЭ»

Дубай дешевеет, Карибы дорожают

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 05.04.2024
  • 146

В Дубае +25, а в Испании +60… процентов

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 08.03.2024
  • 249