Версия
для печати
для печати
Спикеры
Сергей Филатов. Действительно, по данным Земельного департамента Дубая (DLD), 2022 год был рекордным. Продано около 97 тыс. объектов недвижимости на сумму $70 млрд. Зафиксированы самые крупные вливания частного капитала. При этом эмират не зависит от покупателей из какой-то определённой страны, притягивает инвесторов со всего мира. Важным фактором в ближайшее время станет открытие китайского рынка.
Спрос по-прежнему превышает предложение. Например, наша компания почти каждый месяц анонсирует запуск новых проектов и реализует их на пресейле за полтора-два часа. И в этом году динамика аналогична той, что была в 2022 году.
Вместе с тем из года в год качество недвижимости становится лучше, а дизайн проектов – оригинальнее. Строятся не просто бетонные коробки, а арт-проекты с развитой инфраструктурой. Всё это будет привлекать покупателей и в дальнейшем.
Анна Жарова. Соглашусь с названными причинами. Думаю, недвижимость в Дубае продолжит рост в цене, но уже не со скоростью, набранной в 2022-м из-за сложившей геополитической ситуации. Так, в прошлом году рост в различных сегментах недвижимости составил от 10 до 40%, в 2023-м ожидаем не менее 8% роста.
А. Ж. Сравнивая Дубай образца 2012 и 2023 годов, важно отметить следующее.
Во-первых, с того времени расширилась география продаж. В прошлом страна была ориентирована исключительно на ближневосточный рынок, и любая нестабильность в регионе косвенно влияла на ОАЭ. Сегодня сюда едут жить и работать из Европы, Африки, стран СНГ, Китая, Юго-Восточной Азии.
Во-вторых, снижена зависимость экономики страны от нефтегазового сектора – тогда свой вклад в снижение цен внесли рухнувшие цены на нефть. Сегодня же на долю этого сегмента экономики приходится лишь треть ВВП ОАЭ.
Наконец, с того времени ужесточились требования к застройщикам, поэтому сделки стали безопаснее, а доверие к региону высоким.
С. Ф. Действительно, DLD занимается лицензированием застройщиков и жёстче контролирует все этапы строительства, в том числе выдаёт разрешение на использование инвесторских средств поэтапно. Это сделало рынок более прозрачным, чётко организованным и, как итог, надёжным.
С. Ф. У компании своя модель бизнеса, ей достаточно продавать по тем ценам, которые она анонсирует. В свою очередь, собственник может продать объект ещё до полной оплаты. Главное условие – на момент продажи он должен выплатить девелоперу не менее 34% от стоимости объекта. А вот какую стоимость он укажет при продаже, мы не контролируем. В момент перепродажи новый покупатель выплачивает продавцу сумму, эквивалентную выплаченным девелоперу 34% (+профит), а оставшуюся – застройщику согласно плану платежей.
А. Ж. Застройщику невыгодно долго продавать. Им достаточно продать по заявленной ими цене и реинвестировать заработанные средства. Именно поэтому существует такой феномен, как оптовые покупатели. Они, как правило, выкупают этажи по специальным условиям, а затем перепродают с маржой. При этом заявленная ими цена вполне себе рыночная.
С. Ф. В ликвидных проектах в хорошей локации (а в Дубае осталось не так много ликвидной земли в районах Dubai Marina, Downtown, Business Bay), как я и говорил, спрос превышает предложение. Поэтому тот, кто там покупает на пресейле, в дальнейшем сможет эту недвижимость перепродать с выгодой.
Схема «купить – продать через время» работает и для объектов, приобретённых и на вторичном рынке. Хотя важно отметить, что в эмирате готовую недвижимость от застройщика также относят к вторичному рынку. В 2022 году объём сделок именно на вторичке вырос в четыре раза. Люди перепродают, и в массе своей это инвесторы.
Но соглашусь, что в последние месяцы в Дубае скорее растёт число запросов на покупку для последующей сдачи в аренду. Дубай – эмират экспатов, и в ближайшие годы число проживающих, по подсчётам властей, увеличится в два раза – с 3,5 млн до 7 млн. Поэтому востребованность арендного жилья очевидна.
А. Ж. Заработать на перепродаже можно будучи оптовым покупателем либо купив элитную недвижимость в проекте, расположенном в ликвидной локации рядом с береговой линией и имеющим уникальный дизайн.
Покупка недвижимости в бюджетном проекте с целью перепродажи сегодня неперспективна. Нужно заранее понимать, кому будете продавать и зачем этот объект будет нужен новому собственнику, который уже не сможет оформить себе ВНЖ, ведь при покупке вторички вид на жительство в Эмиратах не выдают. Плюс прирост в стоимости будет совсем небольшим.
Поэтому для неэлитного сегмента мы рекомендуем уходит в стратегию арендного дохода.
С. Ф. Я не вижу здесь противоречий. Вторичный и первичный рынки существуют вне зависимости друг от друга, предлагая варианты недвижимости для инвесторов с разным бюджетом.
А. Ж. Важно понимать, что агенты не всегда готовы работать с такими запросами. Хотя рынок вторичной недвижимости разогретый, всё быстро скупается, но сами сделки – процесс более трудоёмкий. Плюс перепродажа вторички всегда сопряжена с оценкой возможной прибыли. Многие собственники хотят выйти из инвестиций, но в 90% случаев у инвесторов завышенные ожидания от проекта.
Но спрос на вторичку есть. Часто это инвесторы, которым непринципиален ВНЖ, они просто перекладывают деньги из одной локации в другую и хотят получать доход сразу.
С. Ф. Никакой другой эмират не сравнится с Дубаем по количеству вложенных в него средств. Город постоянно развивается. Хотя другие регионы ОАЭ могут быть интересны… если человек располагает ограниченным бюджетом. В Рас-эль-Хайме, Шардже и Абу-Даби порог входа ниже, но и ожидание возврата инвестиций дольше.
А. Ж. Рас-эль-Хайма, Шарджа, Абу-Даби, конечно, будут развиваться в своём направлении и, возможно, по какому-то параметру в моменте будут интереснее, чем Дубай. Например, в Рас-эль-Хайме можно найти доступный вариант у моря, в Шардже – бюджетный объект для собственного проживания… Но именно Дубай сегодня может предложить универсальное, максимально комплексное решение для инвестора.
Фото: Unsplash (Andreas M)
