В Черногории есть и роскошные виллы, и неприглядные, зато очень дешёвые домики. Как ни странно, обе эти категории пользуются спросом, а вот новенькие квартиры, рассчитанные на представителей среднего класса, находят покупателя куда реже. Почему это происходит? И как сейчас действовать иностранцам, на которых навалилось много самых разных трудностей? Выясняем вместе с директором компании Adriatic Sea Expert Галиной Смирновой.
Наступивший 2022-й принёс с собой геополитический кризис, центр которого оказался в Восточной Европе. На Черногорию эти события оказали непосредственное влияние. На рынке недвижимости начался ажиотаж, причём в первую очередь покупателей интересует дешёвое жильё.
Спрос на дешёвые объекты был и раньше, а начиная с февраля на рынок хлынуло большое количество людей с невысоким достатком. Сейчас в первую очередь разбирают объекты по ценам до €50–60 тыс. В этом сегменте ажиотаж, покупатели выстраиваются в очередь. Раскупают не только хорошие дома, но и старые, которые нужно восстанавливать, – их здесь называют «рушевины», то есть развалины. Берут и объекты, рядом с которыми нет автодороги, куда можно дойти только пешком. Значительную часть покупателей такого жилья составляют украинцы.
Для граждан Украины в Черногории сейчас действует упрощённый порядок выдачи ВНЖ, однако получить вид на жительство могут покупатели любого жилья, чем активно пользуются россияне и другие иностранцы. Граждане РФ чаще выбирают чуть более дорогие объекты – до €100 тыс.
Вот в таком доме в Сутоморе можно купить недорогую квартиру. Подробнее здесь
В агентстве отмечают, что раньше среди всех русскоязычных покупателей около 70% составляли россияне, а сейчас примерно 60% – это украинцы, причём в абсолютном выражении число сделок также заметно выросло.
Большой приток украинцев и россиян уже привёл к взлёту арендных ставок. По оценке риелторов, жильё в аренду подрожало в 2,5–3 раза.
Среди покупателей жилья в Черногории также заметны русскоговорящие из Германии. В их числе есть и те, кто переехал лет 20–30 назад и давно получил гражданство. Они, как правило, ищут жильё для отдыха. Но много и тех, кто приехал один-два года назад и пока живёт по немецкому ВНЖ. Часть из них вообще не прижилась в Германии, а в связи с последними событиями они уже стали бояться на улицу выходить. Вот эти люди покупают в Черногории дома для постоянного проживания. Здесь нет никаких эксцессов, а к русским относятся по-прежнему тепло.
А что с объектами подороже?
Количество сделок с состоятельными россиянами тоже увеличилось, отмечают в агентстве. Такие клиенты приобретают дома от €300–400 тыс. Часто они не спешат покупать, а сначала присматриваются к местному рынку. Они снимают апартаменты в роскошных местах, где аренда за год может стоить €30–40 тыс. За счёт них формируется отложенный спрос, который может реализоваться позже.
А вот на объекты средней ценовой категории, €120–250 тыс., спроса практически нет. Покупатели с таким бюджетом предпочитают Испанию или Италию, предполагают черногорские риелторы.
По статистике Prian.ru, с февраля по июнь 2022 года число заявок на покупку недвижимости в Черногории подскочило в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной поток запросов (67%) идёт на объекты стоимостью до €100 тыс.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Цены растут, причин несколько
Цены на недвижимость в Черногории поднимаются. Сейчас одним из главных факторов стал поток переселенцев из разных стран, но уже в прошлом году цены толкало вверх подорожание стройматериалов. Оно было заметно по всей Европе с осени 2021 года. По разным позициям (песок, цемент, металл, арматура) рост цен достиг 35–65%. Причиной этого явления, в свою очередь, стало удорожание транспортировки. Затраты на топливо существенно влияют на себестоимость строительной продукции.
Кроме того, хотя госпошлина и ставки на проектирование не изменились, ежегодные налоги на имущество поднялись на 25%. Это затронуло и резидентов, и нерезидентов.
В итоге сильно подорожали новостройки. Как говорит эксперт, строиться с нуля сейчас очень тяжело. Поэтому небогатые покупатели предпочитают готовые дома, которые продают местные, даже если жильё находится в плохом состоянии. Главное, на что они смотрят, – чтобы дом был устойчив к возможным землетрясениям. И уже после покупки сами доделывают объект.
Купить сложно, но можно
Покупатели из России и Беларуси сейчас испытывают сложности при покупке зарубежной недвижимости. Главная проблема – в переводе денег. Хотя большая часть населения Черногории лояльно относится к этой категории иностранцев, на официальном уровне в стране действуют ограничения. В частности, сумма на счёте в черногорском банке для россиян без ВНЖ Черногории или ЕС не может превышать €100 тыс. Кроме того, из-за санкций, наложенных на российские банки, трансграничные переводы проходят медленно и без гарантии. Новые счета россиянам в Черногории не открывают, однако это можно сделать в Сербии.
Пример дома среднего класса в Баре. Подробности здесь
Формально сделки с недвижимостью в Черногории должны оплачиваться по безналичному расчёту, однако на деле это обычно не проверяют, и нотариусу достаточно заявления продавца о том, что он получил желаемую сумму. Поэтому российские покупатели имеют определённую свободу манёвра. Например, сейчас они особенно интересуются вариантами, когда продавец тоже из России. В этом случае можно расплатиться рублями. Однако таких сделок немного.
80% продавцов – это черногорцы или сербы, и получить за свою недвижимость они хотят в евро. Есть и россияне, которые продают здесь своё жильё. Например, потому что билеты стали дорогие и дом для отдыха им больше не по карману. Но таких – не больше 10%, и из них только половина хочет получить в рублях. То есть в российской валюте проходит только порядка 4–5% сделок. У нас сейчас в базе примерно 2,5 тыс. объектов, из них только за 20–30 можно рассчитаться в рублях.
Тем не менее мы несколько таких продаж уже провели. Но даже в этом случае покупателю понадобятся евро, хотя и меньше. В Черногорию нужно будет перевести депозит, это 5–10% сделки. Он должен храниться у нотариуса.
И вот у нас свежий казус. Человек прилетел на сделку из Саратова, привёз с собой €50 тыс. в рублях. Мы несколько раз ему напоминали, что оплачивать будем в России и по рыночному курсу, а он привёз по курсу ЦБ. И при этом сумму в рублях мы не можем зафиксировать, потому что она скачет из-за курса валют. Мы можем её определить только на день передачи средств.
Ещё один способ обойти проблему с банковскими счетами – вместо купли-продажи недвижимости подобрать подходящие варианты и совершить обмен. Однако на практике достаточно сложно найти объекты, которые устроят всех участников сделки.
Также в последнее время в Черногории активно рекламируются фирмы, которые обещают выкупить криптовалюту или обменять рубли/гривны на евро, но выглядят они ненадёжно.
Проще всего привезти из России наличные доллары или евро. Сейчас лимит вывоза на одного человека – $10 тыс. То есть семья из пяти человек может взять с собой $50 тыс. Некоторые совершают несколько поездок, чтобы перевезти нужную сумму, или просят знакомых. Многие сделки заключаются именно таким способом.
Вот что можно купить в Черногории сейчас
200 000 €
Квартира в Будве, Черногория
57 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Квартира находится в современном жилом доме расположенном в непосредственной близости от рыбацкого поселка Пржно, рядом с отелем Маэстраль. Туристическая развитая инфраструктура поселка. Имеется спортивная площадка (теннис, футбол, баскетбол), отличный песочный пляж, рестораны, кафе, плавательный бассейн. Рядом находится парк Милочер. До моря...
Белый Слон
220 000 €
Квартира в Петроваце, Черногория
110 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.30.13.12297
Две квартиры типа дуплекс в Петроваце с видом на море.
3этаж.
Общая площадь - 110 м2
Каждая квартира по 55 м2
Первый этаж - коридор, гостиная с кухней, санузел, терраса.
Второй этаж - спальня, терраса.
Два паркинг места.
Прекрасный вид на море.
Расстояние до центрального пляжа всего 250 метров!
В пешей доступности...
DOO TradeGoria
220 000 €
Земля в Круче, Черногория
1000 м²
№ 5339. Данный участок площадью 1000 кв. м с прекрасным видом на море расположен в посёлке Круча, на расстоянии 700 метров от моря , в 15 км от г. Бар и в 8 км от г. Ульцина.
Этот район, как и соседний посёлок Утеха, обладает самым благоприятным и целебным климатом.
Назначение земли по генеральному плану – строительство объектов проживания,...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
96 000 €
Апартаменты в Ластве, Черногория
40 м2111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура квартиры: Кухня-гостиная;1 спальня; 1 санузел, терраса.
Удобства: Новый комплекс является частью эксклюзивного поселка, расположенного в тихом поселке Ластва Грбальска, в окружении природной красоты и зелени, обеспечивающих идеальный баланс между роскошью...
GATE Realty
1 400 000 €
Коммерческая недвижимость в Прчани, Черногория
450 м2
Код объекта - 00522
Вилла люкс 450m², рядом с морем. Вилла: 300m2 + 150m2 терраса Участок: 610m2 Спальных комнат: 7 Ванных комнат: 6 Кухонь: 6 (проведено электрические переключатели) Виллу можно использовать как одну большую или поделить ее на 6 или (меньше) отдельных апартаментов, или сделать гостиницу. В цокольном этаже есть ресторан-таверна.
DOO TradeGoria
181 000 €
Земля в Шушани, Черногория
1643 м²
Участок с уклоном и видом на море, Шушань, Бар
Участок, площадью 1643м2. Наклонный. Состоит из 8 кадастровых участков.
Электричество рядом. До моря 1,2 км по дороге, до города 1,6 км.
Отличный вид на море!
Пока не урбанизирован.
Montenegro Prospects
2 500 000 €
Вилла в Кримовице, Черногория
1150 м275
ВНЖ при покупке
Расположение: пос. Кримовица
Площадь виллы: 1150 кв.м.
Площадь участка: 1000 кв.м.
Кол-во спален: 4+
Кол-во ванных комнат: 5
Планировка:
1 этаж: гараж на 2 автомобиля, а также большое помещение для парковки.
2 этаж: кабинет, гостиная, кухня, столовая, помещение для отдыха, библиотека, выход к бассейну, большая терраса, а также внутренние...
DOO "Monteonline"
163 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
48 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 7.30.13.11057
Квартира расположена в Бечичи, в комплексе Бельведер, в 200 метрах от моряВ комплексе есть управляющая компания с консьержем, бассейн, закрытая территория, детская площадкаКвартира расположена на 6 этаже, площадь 48 м2Планировка - кухня-гостиная, спальня, ванная комната и терраса с видом на мореОтлично подходит для...
DOO TradeGoria
195 000 €
Вилла в Сутоморе, Черногория
250 м244
ВНЖ при покупке
Продается трехэтажный дом в поселке Хай-Нехай, муниципалитет Бар. Расстояние до моря и ближайшего пляжа около 2 км. 5 минут на машине до центра Сутоморе и 10 минут - до центра города Бар.Общая площадь дома с террасами 250 кв.м, земельный участок - 465 кв.м. Дом состоит из двух отдельных квартир. На первом этаже квартира с двумя спальнями, на...
Antarex
131 000 €
Вилла в Зеленике, Черногория
202 м243
ВНЖ при покупке
Продается отличный, новый дом в стадии постройки. На первом этаже небольшой апартамент и подсобное помещение. На втором этаже частично отделанная квартира с двумя спальнями, подсобным помещением, ванной комнатой, гостиная с кухонной зоной и терраса. Третий, мансардный, этаж не закончен. Общая площадь дома 202 кв.м. Участок площадью 653 кв.м....
Antarex
370 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
390 м212
ВНЖ при покупке
Код объекта - 2.25.11.3142
Дом в Сутоморе.
Площадь 390 м2 на участке площадью 486 м2.
Дом можно использовать как мини-отель
На первом этаже – квартира 110 м2. В квартире: гостиная, кухня – столовая, две спальни, кладовка, две ванных комнаты, три кондиционера.
На втором этаже - три однокомнатных апартамента и один двухкомнатный апартамент,...
DOO TradeGoria
737 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
77 м2212
Онлайн-показУдалённая сделка
ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС ВСЕГО 20%!
Horizon – это эксклюзивный район в Луштице Бей, расположенный на склоне холма. Здесь царит атмосфера уединения и покоя. Резиденции с видом на ослепительное Адриатическое море выполнены в средиземноморском стиле, где тщательно продуманы внутреннее и внешнее пространства для жизни. Дома с большими террасами,...
Lustica Bay
395 500 €
Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория
65 м2211
Объект под сдачу
Двухкомнатная квартира в новом доме с бассейном Centrale Lustica Bay!
Не пропустите! Самые выгодные условия сделки!
1. Первый взнос- всего 20 %!
2. Остальная сумма выплачивается с беспроцентной рассрочкой на 4 года.
3. По окончанию строительства Вы получите готовую квартиру в чистовой отделке, в которую входит: встроенная кухня с бытовой...
VALUE.ONE
179 999 €
Квартира в Будве, Черногория
55 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
СРОЧНАЯ ПРОДАЖА! ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ И ПРЯМЫМ ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ В НОВОМ ДОМЕ!
*семь минут ходьбы до самого красивого пляжа Бечичи
*для инвестиций: Airbnb и VRBO
*паркинг в стоимости
*комплекс инфраструктурный
ПЛОЩАДЬ: 55 м2 + паркинг
ЧЕРНОГОPИЯ:...
CULTURE international real estate agency
450 000 €
Квартира на полуострове Луштица, Черногория
45 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.ЛУШТИЦА.СЧАCТЬЕ
КВАРТИРА-СТУДИЯ С ВИДОМ НА МОРЕ В КОМПЛЕКСЕ КЛАССА ЛЮКС — LUŠTICA BAY НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ!
*в продаже более двухсот объектов элитной недвижимости
ПЛОЩАДЬ: 45 м2...
CULTURE international real estate agency
420 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
173 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.20.13.12738
Просторная квартира с 3 спальнями и потрясающим видом на залив в современном комплексе в Херцег-Нови.
Площадь квартиры - 173 м2
Квартира состоит из просторной гостиной с кухней, трех спален, двух санузлов, гардеробной, двух кладовых и большой террасы.
Из окон и террасы открывается фантастический вид на залив, горы...
DOO TradeGoria
195 000 €
Апартаменты в Кумборе, Черногория
73 м222
ВНЖ при покупке
Продается просторная, солнечная квартира в курортном поселке Кумбор. Площадь квартиры 73м2, расположена на последнем этаже малоквартирного дома. Квартира меблирована и укомплектована бытовой техникой. Планировка – прихожая, две спальни, гостиная с кухонной зоной, 2 ванные, две террасы терраса. До супермаркета пять минут пешком, до пляжа три...
Antarex
300 000 €
Апартаменты в Баре, Черногория
117 м2642
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
8078. город Бар, идеальный центр.
Квартира на десятом этаже десятиэтажного элитного дома. Имеет три уровня, общей площадью 117 кв м вписанной в свидетельство о собственности без обременений и ограничений. Состав: первый уровень: вход со встроенными шкафами для одежды, большая (из двух половин) гостиная, кухня, туалетная комната, терраса с...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
380 000 €
Вилла в Добра Воде, Черногория
200 м25
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.728.7157Вилла 200 кв.м. на большом участке в 900 м2.На территории есть оборудованная рекреационная зона с бассейном 10х5, беседкой и зоной барбекю. На участке оборудована большая парковка,автоматические ворота.На вилле установлены солнечные батареи, сад оснащен системой автополива.На вилле 5 спален, 3 санузла, 2 большие...
DOO TradeGoria
890 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
216 м2
ВНЖ при покупке
Предлагаем новый эксклюзивный проект под названием "LASTVA PARK" в городе Тиват. Это престижный строящийся жилой комплекс премиум класса, расположенный среди великолепной природы, в зелёной зоне, на возвышенности района Горной Ластвы города Тиват с панорамным видом на море и горные пейзажи, весь Которский и Тиватский залив и известную яхтенную...
.jpg)
.jpg)
