Недвижимость Черногории: как купить квартиру за рубли и куда делись покупатели из среднего класса

Большой спрос на недорогое жильё

Рынок недвижимости Черногории заметно просел в первый год пандемии – цены на новостройки упали, количество сделок снизилось, однако уже в 2021-м показатели пошли вверх: за год новое жильё подрожало на 15%.

Наступивший 2022-й принёс с собой геополитический кризис, центр которого оказался в Восточной Европе. На Черногорию эти события оказали непосредственное влияние. На рынке недвижимости начался ажиотаж, причём в первую очередь покупателей интересует дешёвое жильё.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Спрос на дешёвые объекты был и раньше, а начиная с февраля на рынок хлынуло большое количество людей с невысоким достатком. Сейчас в первую очередь разбирают объекты по ценам до €50–60 тыс. В этом сегменте ажиотаж, покупатели выстраиваются в очередь. Раскупают не только хорошие дома, но и старые, которые нужно восстанавливать, – их здесь называют «рушевины», то есть развалины. Берут и объекты, рядом с которыми нет автодороги, куда можно дойти только пешком. Значительную часть покупателей такого жилья составляют украинцы.

Для граждан Украины в Черногории сейчас действует упрощённый порядок выдачи ВНЖ, однако получить вид на жительство могут покупатели любого жилья, чем активно пользуются россияне и другие иностранцы. Граждане РФ чаще выбирают чуть более дорогие объекты – до €100 тыс.

Вот в таком доме в Сутоморе можно купить недорогую квартиру. Подробнее здесь

В агентстве отмечают, что раньше среди всех русскоязычных покупателей около 70% составляли россияне, а сейчас примерно 60% – это украинцы, причём в абсолютном выражении число сделок также заметно выросло.

Большой приток украинцев и россиян уже привёл к взлёту арендных ставок. По оценке риелторов, жильё в аренду подрожало в 2,5–3 раза.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Среди покупателей жилья в Черногории также заметны русскоговорящие из Германии. В их числе есть и те, кто переехал лет 20–30 назад и давно получил гражданство. Они, как правило, ищут жильё для отдыха. Но много и тех, кто приехал один-два года назад и пока живёт по немецкому ВНЖ. Часть из них вообще не прижилась в Германии, а в связи с последними событиями они уже стали бояться на улицу выходить. Вот эти люди покупают в Черногории дома для постоянного проживания. Здесь нет никаких эксцессов, а к русским относятся по-прежнему тепло.

А что с объектами подороже?

Количество сделок с состоятельными россиянами тоже увеличилось, отмечают в агентстве. Такие клиенты приобретают дома от €300–400 тыс. Часто они не спешат покупать, а сначала присматриваются к местному рынку. Они снимают апартаменты в роскошных местах, где аренда за год может стоить €30–40 тыс. За счёт них формируется отложенный спрос, который может реализоваться позже.

А вот на объекты средней ценовой категории, €120–250 тыс., спроса практически нет. Покупатели с таким бюджетом предпочитают Испанию или Италию, предполагают черногорские риелторы.

По статистике Prian.ru, с февраля по июнь 2022 года число заявок на покупку недвижимости в Черногории подскочило в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной поток запросов (67%) идёт на объекты стоимостью до €100 тыс.

Комплекс бизнес-класса в Пржно. Детали тут

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Цены растут, причин несколько

Цены на недвижимость в Черногории поднимаются. Сейчас одним из главных факторов стал поток переселенцев из разных стран, но уже в прошлом году цены толкало вверх подорожание стройматериалов. Оно было заметно по всей Европе с осени 2021 года. По разным позициям (песок, цемент, металл, арматура) рост цен достиг 35–65%. Причиной этого явления, в свою очередь, стало удорожание транспортировки. Затраты на топливо существенно влияют на себестоимость строительной продукции.

Кроме того, хотя госпошлина и ставки на проектирование не изменились, ежегодные налоги на имущество поднялись на 25%. Это затронуло и резидентов, и нерезидентов.

В итоге сильно подорожали новостройки. Как говорит эксперт, строиться с нуля сейчас очень тяжело. Поэтому небогатые покупатели предпочитают готовые дома, которые продают местные, даже если жильё находится в плохом состоянии. Главное, на что они смотрят, – чтобы дом был устойчив к возможным землетрясениям. И уже после покупки сами доделывают объект.

Купить сложно, но можно

Покупатели из России и Беларуси сейчас испытывают сложности при покупке зарубежной недвижимости. Главная проблема – в переводе денег. Хотя большая часть населения Черногории лояльно относится к этой категории иностранцев, на официальном уровне в стране действуют ограничения. В частности, сумма на счёте в черногорском банке для россиян без ВНЖ Черногории или ЕС не может превышать €100 тыс. Кроме того, из-за санкций, наложенных на российские банки, трансграничные переводы проходят медленно и без гарантии. Новые счета россиянам в Черногории не открывают, однако это можно сделать в Сербии.

Пример дома среднего класса в Баре. Подробности здесь

Формально сделки с недвижимостью в Черногории должны оплачиваться по безналичному расчёту, однако на деле это обычно не проверяют, и нотариусу достаточно заявления продавца о том, что он получил желаемую сумму. Поэтому российские покупатели имеют определённую свободу манёвра. Например, сейчас они особенно интересуются вариантами, когда продавец тоже из России. В этом случае можно расплатиться рублями. Однако таких сделок немного.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

80% продавцов – это черногорцы или сербы, и получить за свою недвижимость они хотят в евро. Есть и россияне, которые продают здесь своё жильё. Например, потому что билеты стали дорогие и дом для отдыха им больше не по карману. Но таких – не больше 10%, и из них только половина хочет получить в рублях. То есть в российской валюте проходит только порядка 4–5% сделок. У нас сейчас в базе примерно 2,5 тыс. объектов, из них только за 20–30 можно рассчитаться в рублях.
Тем не менее мы несколько таких продаж уже провели. Но даже в этом случае покупателю понадобятся евро, хотя и меньше. В Черногорию нужно будет перевести депозит, это 5–10% сделки. Он должен храниться у нотариуса.
И вот у нас свежий казус. Человек прилетел на сделку из Саратова, привёз с собой €50 тыс. в рублях. Мы несколько раз ему напоминали, что оплачивать будем в России и по рыночному курсу, а он привёз по курсу ЦБ. И при этом сумму в рублях мы не можем зафиксировать, потому что она скачет из-за курса валют. Мы можем её определить только на день передачи средств.

Ещё один способ обойти проблему с банковскими счетами – вместо купли-продажи недвижимости подобрать подходящие варианты и совершить обмен. Однако на практике достаточно сложно найти объекты, которые устроят всех участников сделки.

Также в последнее время в Черногории активно рекламируются фирмы, которые обещают выкупить криптовалюту или обменять рубли/гривны на евро, но выглядят они ненадёжно.

Проще всего привезти из России наличные доллары или евро. Сейчас лимит вывоза на одного человека – $10 тыс. То есть семья из пяти человек может взять с собой $50 тыс. Некоторые совершают несколько поездок, чтобы перевезти нужную сумму, или просят знакомых. Многие сделки заключаются именно таким способом.

Вот что можно купить в Черногории сейчас

997 920 €

Вилла в Кумборе, Черногория

207 м² 4 3 3

Таунхаус с 3 спальнями в закрытом комплексе в Кумборе над проектом Portonovi. Это современный и роскошный жилой комплекс с панорамными видами на залив и собственной инфраструктурой. Таунхаус состоит из коридора, гостиной, совмещенной с кухней и столовой зоной, трех спален, гардеробной, двух ванных комнат и гостевого туалета. Из окон...

VALUE.ONE

380 000 €

Квартира в Рафаиловичах, Черногория

90 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Площадь: 90м2 Спальни: 2 Ванные: 2 Этаж: 7 из 9 Год постройки: 2022 Парковка по подземном гараже: 1 Квартира в Рафаиловичах с потрясающим панорамным видом на море. До моря всего 100 метров. Седьмой этаж девятиэтажного дома с подземным паркингом До знаменитого пляжа Каменово всего 5 минут пешком, в непосредственной близости лучшие...

Galeo

300 000 €

Апартаменты в Доброте, Черногория

118 м²

ВНЖ при покупке

Эксклюзивное предложение квартир в новом элитном комплексе в Доброте, Бока-Которский залив Наше особое предложение – Квартира B2: Двухкомнатная квартира площадью 118,51 м² Квартира имеет общую чистую площадь 67,75 м² + 50,76 м² зеленой зоны. Всего в 300 метрах от Адриатического моря, в самом сердце Доброты, новый жилой комплекс предлагает...

Amfora Real Estate

196 735 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

70 м² 1 1

Квартира с видом на море Топла 2 Герцег-Нови. Площадь квартиры 70м2, до моря 600м. Планировка комнат: гостиная с кухней и столовой, спальня, санузел, терраса. Цена: 196 735 евро.

Rivijera Nekretnine

2 200 000 €

Дом в Крашичах, Черногория

300 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Дом со своим причалом на первой линии, Крашичи. Площадь участка 320 кв.м, площадь причала 150 кв.м Четыре спальни, сауна, 4 санузла. Цена 2.200.000 евро

Mercury Group

2 000 000 €

Вилла в Которе, Черногория

456 м² 4 6

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ РОСКОШНАЯ ВИЛЛА КЛАССА ЛЮКС В УЕДИНЕННОЙ ЛОКАЦИИ КОТОРА В МЕСТЕЧКЕ ПРЧАНЬ, КОТОРОЕ ЯВЛЯЕТСЯ ОБЪЕКТОМ ОХРАНЫ ЮНЕСКО! *до моря сто пятьдесят метров ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 456 м2 ПЛОЩАДЬ...

CULTURE international real estate agency

120 000 €

Земля в Утехе, Черногория

629 м²

Продается земельный участок с видом на море, рядом с магистралью Бар – Ульцинь. Площадь участка – 629м.кв., коэффициент застройки 0.4, есть разрешение на постройку здания в 4 этажа. Расстояние до пляжа Палюшково – 650м, до бухты Утеха с небольшим пляжем – 1,5км. До центра г.Бар – 14км, до центра Ульциня – 13км. Расстояние до аэродрома...

Antarex

133 000 €

Земля в Херцег-Нови, Черногория

2020 м²

К продаже предлагается урбанизированный участок с шикарным панорамным видом. Общая площадь участка 2020,1 кв.м, проложена подъездная дорога. Участок расположен таким образом, что вид не будет перекрыт застройкой соседних участков в будущем. До побережья – 8 минут на машине.

Antarex

1 769 985 €

Земля в Подгорице, Черногория

4026 м²

Урбанизованные участки в Подгорице. Всего 8 урбанистических единиц, на которых предусмотрено строительство семейных вилл или домов с бассейном или без, с подземным гаражом плюс три уровня (два этажа плюс подкровлье) либо если сгруппировать все участки - один большой объект (три этажа) Участки находятся по адресу улица Милойа Павловича 123d,...

Galeo

148 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

46 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Двухкомнатная квартира недалеко от моря Савина. Квартира площадью 46 м2, меблированная, ориентированная на юг, светлая. Она в отличном состоянии и имеет следующую планировку: прихожая, ванная комната, спальня, гостиная с кухней и терраса с видом на море. Она находится в привлекательном месте, в трех минутах ходьбы от набережной 5 Даница. Цена:...

Rivijera Nekretnine

850 000 €

Дом в Перасте, Черногория

160 м² 5 5

ВНЖ при покупке

Дом состоит из двух уровней, первый этаж и высокий чердак. Жилая площадь 160м2 и участок 386м2. Дом состоит из 5 квартир, на первом этаже площадью 90 м2 расположены 3 квартиры-студии с ванной комнатой и кухней, приспособленные для сдачи в туристическую аренду. Второй этаж имеет площадь 70м2 и разделен на две квартиры. Все квартиры имеют...

Montenegro Prospects

125 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

40 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, большая терраса с возможностью установки барбекью. Удобства: Тихое кулуарное место. Новый район. Вид на горы. Новая мебель и техника, ремонт из качественных и современных материалов, дорогая плитка и сантехника, бойлер, сплит-система. Расположение: Район с развитой курортной...

GATE Realty

120 000 €

Вилла в Игало, Черногория

113 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Продается уютный двухэтажный дом в живописном районе Суторина, Игало. Дом площадью 113 кв.м. расположен на участке 147 кв.м. На первом этаже - большая гостиная, совмещенная с кухней, ванная комната и терраса. На втором этаже две спальные комнаты, ванная комната и терраса с видом на окрестности. Дом с хорошим ремонтом, полностью меблирован и...

Antarex

140 000 €

Дом в Баре, Черногория

200 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.11.12019 Двухэтажный дом в районе Полье, Бар. Площадь дома 200 м2. Площадь участка 200 м2. Структура: 1 этаж с чистовой отделкой состоит из двух спален, кухни, гостиной, санузла и террасы. 2 этаж с черновой отделкой состоит из двух спален, кухни, гостиной, санузла и террасы. Дом частично меблирован: встроенная кухня,...

DOO TradeGoria

375 000 €

Отель, гостиница в Сутоморе, Черногория

300 м²

Код объекта - 5.25.17.10040Продается дом под мини-отель в Сутоморе. Площадь дома 300 кв.м., площадь участка 486 кв.м., паркинг 2-3 машины. Первый этаж: гостиная, кухня- столовая, кладовка, 2 спальни ,2 сан узла, большой подвал. Второй этаж: 3 студии с мини кухней, душ кабиной и туалетом, 1 апартамент со спальней, мини кухня и душ кабиной...

DOO TradeGoria

553 700 €

Квартира в Будве, Черногория

113 м² 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!!! ЧEРНОГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧAСTЬE ШИКАРНАЯ ВИДОВАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В СОВРЕМЕННОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ КЛАССА ПРЕМИУМ! ПЛОЩАДЬ: 113 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ: первая береговая линия ЦЕНА: 553...

CULTURE international real estate agency

400 000 €

Квартира в Будве, Черногория

104 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения !!!! ВИДОВАЯ КВАРТИРА ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В ДОМЕ ПРЕМИУМ КЛАССА! ПЛОЩАДЬ: 104 м2 ЛОКАЦИЯ:ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: МАЙНИ ЦЕНА: 400 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) Новый дом – новостройка премиум класса Вид на море До...

CULTURE international real estate agency

357 900 €

Земля в Сутоморе, Черногория

1193 м²

№ 4868. Ратац (3 км от Сутоморке, 3 км до г. Бар). Отличный участок 1193 кв м для легальнонго (имеется ДУП) строительства дома/виллы/комлекса домов или малоквартирного дома. Полная панорама на море, пляж - пешком - 300 метров, по воздушной линии - 100 метров. Асфальт.

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

580 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

165 м² 3 1

Продажа вилл в элитном комплексе Oliva Village Podi. Комплекс расположен в тихом месте на лоне природы всего в 3 км от центра города. Хорошее транспортное сообщение позволяет добраться до пляжа, пристани, супермаркета, ресторана, школы, детского сада и других объектов инфраструктуры за пять минут езды. Трехкомнатная вилла 165 м2, на участке...

Rivijera Nekretnine

153 300 €

Квартира в Улцине, Черногория

102 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.29.13.11753Просторная квартира с 3 спальнями в строящемся комплексе с бассейном в пешей доступности от самого большого пляжа в Черногории, город Улцинь. Этаж – 2, 3, 4. (есть лифт) Площадь квартиры – 102.2 Квартира состоит из коридора, гостиной совмещенной с кухней, трех спален, двух санузлов и двух террас. Качественные...

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 7358 похожих объектов

Фото: Unsplash (Radik Sitdikov), база объектов prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru