В Черногории есть и роскошные виллы, и неприглядные, зато очень дешёвые домики. Как ни странно, обе эти категории пользуются спросом, а вот новенькие квартиры, рассчитанные на представителей среднего класса, находят покупателя куда реже. Почему это происходит? И как сейчас действовать иностранцам, на которых навалилось много самых разных трудностей? Выясняем вместе с директором компании Adriatic Sea Expert Галиной Смирновой.
Наступивший 2022-й принёс с собой геополитический кризис, центр которого оказался в Восточной Европе. На Черногорию эти события оказали непосредственное влияние. На рынке недвижимости начался ажиотаж, причём в первую очередь покупателей интересует дешёвое жильё.
Спрос на дешёвые объекты был и раньше, а начиная с февраля на рынок хлынуло большое количество людей с невысоким достатком. Сейчас в первую очередь разбирают объекты по ценам до €50–60 тыс. В этом сегменте ажиотаж, покупатели выстраиваются в очередь. Раскупают не только хорошие дома, но и старые, которые нужно восстанавливать, – их здесь называют «рушевины», то есть развалины. Берут и объекты, рядом с которыми нет автодороги, куда можно дойти только пешком. Значительную часть покупателей такого жилья составляют украинцы.
Для граждан Украины в Черногории сейчас действует упрощённый порядок выдачи ВНЖ, однако получить вид на жительство могут покупатели любого жилья, чем активно пользуются россияне и другие иностранцы. Граждане РФ чаще выбирают чуть более дорогие объекты – до €100 тыс.
Вот в таком доме в Сутоморе можно купить недорогую квартиру. Подробнее здесь
В агентстве отмечают, что раньше среди всех русскоязычных покупателей около 70% составляли россияне, а сейчас примерно 60% – это украинцы, причём в абсолютном выражении число сделок также заметно выросло.
Большой приток украинцев и россиян уже привёл к взлёту арендных ставок. По оценке риелторов, жильё в аренду подрожало в 2,5–3 раза.
Среди покупателей жилья в Черногории также заметны русскоговорящие из Германии. В их числе есть и те, кто переехал лет 20–30 назад и давно получил гражданство. Они, как правило, ищут жильё для отдыха. Но много и тех, кто приехал один-два года назад и пока живёт по немецкому ВНЖ. Часть из них вообще не прижилась в Германии, а в связи с последними событиями они уже стали бояться на улицу выходить. Вот эти люди покупают в Черногории дома для постоянного проживания. Здесь нет никаких эксцессов, а к русским относятся по-прежнему тепло.
А что с объектами подороже?
Количество сделок с состоятельными россиянами тоже увеличилось, отмечают в агентстве. Такие клиенты приобретают дома от €300–400 тыс. Часто они не спешат покупать, а сначала присматриваются к местному рынку. Они снимают апартаменты в роскошных местах, где аренда за год может стоить €30–40 тыс. За счёт них формируется отложенный спрос, который может реализоваться позже.
А вот на объекты средней ценовой категории, €120–250 тыс., спроса практически нет. Покупатели с таким бюджетом предпочитают Испанию или Италию, предполагают черногорские риелторы.
По статистике Prian.ru, с февраля по июнь 2022 года число заявок на покупку недвижимости в Черногории подскочило в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной поток запросов (67%) идёт на объекты стоимостью до €100 тыс.
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Цены растут, причин несколько
Цены на недвижимость в Черногории поднимаются. Сейчас одним из главных факторов стал поток переселенцев из разных стран, но уже в прошлом году цены толкало вверх подорожание стройматериалов. Оно было заметно по всей Европе с осени 2021 года. По разным позициям (песок, цемент, металл, арматура) рост цен достиг 35–65%. Причиной этого явления, в свою очередь, стало удорожание транспортировки. Затраты на топливо существенно влияют на себестоимость строительной продукции.
Кроме того, хотя госпошлина и ставки на проектирование не изменились, ежегодные налоги на имущество поднялись на 25%. Это затронуло и резидентов, и нерезидентов.
В итоге сильно подорожали новостройки. Как говорит эксперт, строиться с нуля сейчас очень тяжело. Поэтому небогатые покупатели предпочитают готовые дома, которые продают местные, даже если жильё находится в плохом состоянии. Главное, на что они смотрят, – чтобы дом был устойчив к возможным землетрясениям. И уже после покупки сами доделывают объект.
Купить сложно, но можно
Покупатели из России и Беларуси сейчас испытывают сложности при покупке зарубежной недвижимости. Главная проблема – в переводе денег. Хотя большая часть населения Черногории лояльно относится к этой категории иностранцев, на официальном уровне в стране действуют ограничения. В частности, сумма на счёте в черногорском банке для россиян без ВНЖ Черногории или ЕС не может превышать €100 тыс. Кроме того, из-за санкций, наложенных на российские банки, трансграничные переводы проходят медленно и без гарантии. Новые счета россиянам в Черногории не открывают, однако это можно сделать в Сербии.
Пример дома среднего класса в Баре. Подробности здесь
Формально сделки с недвижимостью в Черногории должны оплачиваться по безналичному расчёту, однако на деле это обычно не проверяют, и нотариусу достаточно заявления продавца о том, что он получил желаемую сумму. Поэтому российские покупатели имеют определённую свободу манёвра. Например, сейчас они особенно интересуются вариантами, когда продавец тоже из России. В этом случае можно расплатиться рублями. Однако таких сделок немного.
80% продавцов – это черногорцы или сербы, и получить за свою недвижимость они хотят в евро. Есть и россияне, которые продают здесь своё жильё. Например, потому что билеты стали дорогие и дом для отдыха им больше не по карману. Но таких – не больше 10%, и из них только половина хочет получить в рублях. То есть в российской валюте проходит только порядка 4–5% сделок. У нас сейчас в базе примерно 2,5 тыс. объектов, из них только за 20–30 можно рассчитаться в рублях.
Тем не менее мы несколько таких продаж уже провели. Но даже в этом случае покупателю понадобятся евро, хотя и меньше. В Черногорию нужно будет перевести депозит, это 5–10% сделки. Он должен храниться у нотариуса.
И вот у нас свежий казус. Человек прилетел на сделку из Саратова, привёз с собой €50 тыс. в рублях. Мы несколько раз ему напоминали, что оплачивать будем в России и по рыночному курсу, а он привёз по курсу ЦБ. И при этом сумму в рублях мы не можем зафиксировать, потому что она скачет из-за курса валют. Мы можем её определить только на день передачи средств.
Ещё один способ обойти проблему с банковскими счетами – вместо купли-продажи недвижимости подобрать подходящие варианты и совершить обмен. Однако на практике достаточно сложно найти объекты, которые устроят всех участников сделки.
Также в последнее время в Черногории активно рекламируются фирмы, которые обещают выкупить криптовалюту или обменять рубли/гривны на евро, но выглядят они ненадёжно.
Проще всего привезти из России наличные доллары или евро. Сейчас лимит вывоза на одного человека – $10 тыс. То есть семья из пяти человек может взять с собой $50 тыс. Некоторые совершают несколько поездок, чтобы перевезти нужную сумму, или просят знакомых. Многие сделки заключаются именно таким способом.
Вот что можно купить в Черногории сейчас
400 000 €
Земля в Тивате, Черногория
3800 м²
ВНЖ при покупке
5749. Боко-Которский залив. Опатово.
Участок земли для ИЖС или строительства отеля. Площадь участка 3 800 m².
Водопровод – на участке, электричество, телефонный кабель – вблизи участка.
Пляж -170 метров, панорамный вид.
Стоимость 400.000 евро.
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
1 950 000 €
Отель, гостиница в Улцине, Черногория
2400 м2
Код объекта - 1.29.17.9585Уникальный отель в Ульцине Аида, заполняемость до 70 человек.
Основные характеристики:
- площадь отеля 2400 м2
- участок 1000 м2
-15 небольших апартаментов
- 3 больших апартамента
- тренажерный зал
- респешн
- ресторан с посадочными местами до 60 человек
- гараж на 10 паркинг-места
- открытый паркинг
- до моря 300...
DOO TradeGoria
120 000 €
Дом в Херцег-Нови, Черногория
98 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 6.20.11.10168Дом в живописном поселке Ратишевина
Продается дом с двумя отдельными этажами, площадь каждого этажа 49м2 плюс террасы. Площадь участка 299м2. Есть паркинг место сзади дома. Планировка первого этажа – коридор, ванная комната, гостиная, кухня, спальня, выход на террасу. Планировка второго этажа - коридор, гостиная с...
DOO TradeGoria
60 000 €
Земля в Радановичах, Черногория
750 м²
Продаётся урбанизированный земельный участок в Радановичах, муниципалитета Котор. Площадь участка 750 кв.м. Участок ровный, без горок и подъёмов, предназначен для строительства. Расположен в 300 метрах от главной магистрали и в 2 км от всех больших торговых и производственных центров, салонов и магазинов. Расстояние до ближайшего пляжа Яз - 8...
Antarex
56 400 €
Земля в Херцег-Нови, Черногория
564 м²
Продаются участки разной площади в живописном районе Требесин. Для всех участков получены урбанистическо-технические условия, на двух начато строительство вилл. Рядом проложена основная дорога, подведено электричество. Всего 14 участоков под строительство, из них для продажи доступно 3.
Цена участков - 100 евро за кв.м.
Antarex
1 700 000 €
Вилла в Доброте, Черногория
198 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.26.728.11407
Котор, Доброта — виллы на берегу моря на эксклюзивном курортеЦена 1.700.000 евро
Площадь: 198 – 208 м2
Площадь патио и сада: 64 – 121 м2
Площадь заднего двора: 18 – 33 м2
Спальни: 3
Ванные комнаты: 3
Виллы на берегу моря площадью около 200 м2 каждая на эксклюзивном курорте в Доброте, Котор.
Каждая вилла...
DOO TradeGoria
161 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
42 м2
Продажа однокомнатной квартиры в Дженовичи, западная сторона, с видом на море, с парковкой. В квартире нет террасы.
Площадь 42 м2.
Rivijera Nekretnine
650 000 €
Дом в Тивате, Черногория
230 м2534
ВНЖ при покупке
Новая вилла с видом на море в Тивате
Тип: Дом на продажу
Район: Тиват
Местоположение: Тиват
Цена: 600 000 евро.
Спальни: 3
Ванные комнаты: 4
Жилая площадь: 230 м2
Парковочные места: 3
Новое строительство
Кондиционер
Описание: Новая, современная вилла в Тивате, в 500 метрах от моря.
Вилла имеет 3 этажа, 5 комнат, из них 3...
Mercury Group
275 000 €
Вилла в Каваче, Черногория
120 м2532
Удалённая сделка
Предлагаем уникальный для Черногории комплекс, состоящий из 35 таунхаусов и вилл с шикарным видом на море и горы в 10 минутах езды от аэропорта и Порто Монтенегро с одной стороны и от старого города Котор с другой. Это великолепное решение для тех, кто ценит природную красоту и потрясающие виды, хочет жить в тишине с легкой транспортной...
Rentsale
170 000 €
Дом в Баре, Черногория
122 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.11.12549
Продается дом с садом с потрясающим видом на горы в городе Бар, район Шушань. Для ценителей спокойной размереной жизни подальше от шума и суеты.Площадь участка - 600мОбщая площадь - 122м2Спальни - 4Ванная - 2Структура дома:- 1 этаж: просторная застекленная терраса, прихожая, кухня со столовой зоной, три спальни,...
DOO TradeGoria
550 000 €
Квартира в Будве, Черногория
44 м22
ВНЖ при покупке
Продается квартира в центре Будвы, всего 100 от моря. Квартира расположена в 7-этажном здании с подземными гаражами и с офисными помещениями. В здании есть лифт. Отделка апартаментов из высококачественных строительных материалов, а именно: дубовый паркет, качественная керамика, окна и балконные двери - алюминий, качественные внутренние двери,...
Mercury Group
315 000 €
Квартира в Будве, Черногория
85 м222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения !!!!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
KBAРТИPА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ И ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА БУДВАНСКУЮ РИВЬЕРУ!!
*возможны различные схемы оплаты, в том числе и в России
CРОК СДАЧИ: июль 2024 года (сдан)
ПЛОЩАДЬ: 84.6 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕPНOГOРИЯ: БУДВA:...
CULTURE international real estate agency
172 800 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
48 м211
ВНЖ при покупке
Напрямую от инвестора - без 3% налога. Просторная квартира с одной спальней с боковым видом на море в новом доме с бассейном и спа в Бечичи. Расстояние до моря и пляжей - 500 метров.Площадь квартиры 48 кв.м, расположена на высоком первом этаже. Планировка: прихожая, гостиная с кухонной зоной, спальня, ванная комната и две террасы. Квартира...
Antarex
444 000 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
222 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.13.12615
Продажа видовой квартиры площадью 222 м2 Черногория, Бар, Добры Воды
Продается полностью укомплектованная квартира с видовой террасой. Гостиная, просторная кухня-столовая, 4 спальни,2 с/у.
В квартире имеется вся необходимая мебель и техника.
Кондиционер
Холодильник Liebherr
Свч Whirlpool
Духовой шкаф Whirlpool...
DOO TradeGoria
90 000 €
Земля в Близикуче, Черногория
500 м²
Урбанизированный земельный участок с панорамным видом на море и горы.
️Имеется разрешение на строительство и согласованные ТУ!
Тудоровичи, расположен недалеко от Свети Стефан
Цена 90 000 Е
Площадь 500 кв.м под строительство объекта недвижимости.
Получено разрешение на строительство двухэтажного жилого дома и гаража
Имеются...
Galeo
420 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
67 м2211
ВНЖ при покупке
Апартаменты с 1 спальней в новом квартале Porto Montenegro- Boka-place в здании Thea, которое построено на естественной возвышенности, в результате чего отсюда будут открываться великолепные панорамные виды на весь поселок яхтсменов, марину и море.
Апартаменты, площадью 67 м2 включают в себя просторную гостиную зону, объединенную с кухней,...
VALUE.ONE
74 200 €
Студия в Будве, Черногория
24 м21
ВНЖ при покупке
Студия 24m2 в Будве, район Дубовица. продаётся с мебелью и техникой, находится на втором этаже дома с лифтом. Солнечная сторона, вид на г. Будву и горы. Возможность покупки гаражного места от инвестора по цене18.000 evra.
Цена студии € 74200
Galeo
140 000 €
Земля в Зеленике, Черногория
634 м²
Продается участок площадью 634 кв.м. с прекрасным видом на залив и горы, в живописном поселке Зеленика. На участке построен одноэтажный дом площадью 42 кв.м. Планировка – прихожая, гостиная, кухня-столовая, ванная комната. Есть разрешение на строительство дома до 500кв.м. и второго этажа. Подключены городские коммуникации – электричество, вода,...
Antarex
149 100 €
Квартира в Каменари, Черногория
71 м2321
Каминарий, Черногория.
Продается квартира с 2-мя спальнями и гостиная, совмещенная с кухней, санузел. Панорамный вид на море и горы. Море в пешей доступности.
Просторный балкон с видом на море.
Парковка во дворе.
Все для максимально комфортной жизни и отдыха.
Прекрасный вариант для жизни и инвестиций.
Это не просто инвестиции, а...
VRC Idrisova
1 200 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
180 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Прекрасное сочетание стиля, комфорта и потрясающего пейзажа — вот что представляет из себя предлагаемая квартира в живописном районе Савина, в историческом городе Герцег-Нови. Недвижимость этого калибра — это не просто жилье, это истинное произведение искусства и роскоши, которое предоставит вам возможность наслаждаться бесконечными...
.jpg)
.jpg)
