Недвижимость Черногории: как купить квартиру за рубли и куда делись покупатели из среднего класса

Большой спрос на недорогое жильё

Рынок недвижимости Черногории заметно просел в первый год пандемии – цены на новостройки упали, количество сделок снизилось, однако уже в 2021-м показатели пошли вверх: за год новое жильё подрожало на 15%.

Наступивший 2022-й принёс с собой геополитический кризис, центр которого оказался в Восточной Европе. На Черногорию эти события оказали непосредственное влияние. На рынке недвижимости начался ажиотаж, причём в первую очередь покупателей интересует дешёвое жильё.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Спрос на дешёвые объекты был и раньше, а начиная с февраля на рынок хлынуло большое количество людей с невысоким достатком. Сейчас в первую очередь разбирают объекты по ценам до €50–60 тыс. В этом сегменте ажиотаж, покупатели выстраиваются в очередь. Раскупают не только хорошие дома, но и старые, которые нужно восстанавливать, – их здесь называют «рушевины», то есть развалины. Берут и объекты, рядом с которыми нет автодороги, куда можно дойти только пешком. Значительную часть покупателей такого жилья составляют украинцы.

Для граждан Украины в Черногории сейчас действует упрощённый порядок выдачи ВНЖ, однако получить вид на жительство могут покупатели любого жилья, чем активно пользуются россияне и другие иностранцы. Граждане РФ чаще выбирают чуть более дорогие объекты – до €100 тыс.

Вот в таком доме в Сутоморе можно купить недорогую квартиру. Подробнее здесь

В агентстве отмечают, что раньше среди всех русскоязычных покупателей около 70% составляли россияне, а сейчас примерно 60% – это украинцы, причём в абсолютном выражении число сделок также заметно выросло.

Большой приток украинцев и россиян уже привёл к взлёту арендных ставок. По оценке риелторов, жильё в аренду подрожало в 2,5–3 раза.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Среди покупателей жилья в Черногории также заметны русскоговорящие из Германии. В их числе есть и те, кто переехал лет 20–30 назад и давно получил гражданство. Они, как правило, ищут жильё для отдыха. Но много и тех, кто приехал один-два года назад и пока живёт по немецкому ВНЖ. Часть из них вообще не прижилась в Германии, а в связи с последними событиями они уже стали бояться на улицу выходить. Вот эти люди покупают в Черногории дома для постоянного проживания. Здесь нет никаких эксцессов, а к русским относятся по-прежнему тепло.

А что с объектами подороже?

Количество сделок с состоятельными россиянами тоже увеличилось, отмечают в агентстве. Такие клиенты приобретают дома от €300–400 тыс. Часто они не спешат покупать, а сначала присматриваются к местному рынку. Они снимают апартаменты в роскошных местах, где аренда за год может стоить €30–40 тыс. За счёт них формируется отложенный спрос, который может реализоваться позже.

А вот на объекты средней ценовой категории, €120–250 тыс., спроса практически нет. Покупатели с таким бюджетом предпочитают Испанию или Италию, предполагают черногорские риелторы.

По статистике Prian.ru, с февраля по июнь 2022 года число заявок на покупку недвижимости в Черногории подскочило в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной поток запросов (67%) идёт на объекты стоимостью до €100 тыс.

Комплекс бизнес-класса в Пржно. Детали тут

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Цены растут, причин несколько

Цены на недвижимость в Черногории поднимаются. Сейчас одним из главных факторов стал поток переселенцев из разных стран, но уже в прошлом году цены толкало вверх подорожание стройматериалов. Оно было заметно по всей Европе с осени 2021 года. По разным позициям (песок, цемент, металл, арматура) рост цен достиг 35–65%. Причиной этого явления, в свою очередь, стало удорожание транспортировки. Затраты на топливо существенно влияют на себестоимость строительной продукции.

Кроме того, хотя госпошлина и ставки на проектирование не изменились, ежегодные налоги на имущество поднялись на 25%. Это затронуло и резидентов, и нерезидентов.

В итоге сильно подорожали новостройки. Как говорит эксперт, строиться с нуля сейчас очень тяжело. Поэтому небогатые покупатели предпочитают готовые дома, которые продают местные, даже если жильё находится в плохом состоянии. Главное, на что они смотрят, – чтобы дом был устойчив к возможным землетрясениям. И уже после покупки сами доделывают объект.

Купить сложно, но можно

Покупатели из России и Беларуси сейчас испытывают сложности при покупке зарубежной недвижимости. Главная проблема – в переводе денег. Хотя большая часть населения Черногории лояльно относится к этой категории иностранцев, на официальном уровне в стране действуют ограничения. В частности, сумма на счёте в черногорском банке для россиян без ВНЖ Черногории или ЕС не может превышать €100 тыс. Кроме того, из-за санкций, наложенных на российские банки, трансграничные переводы проходят медленно и без гарантии. Новые счета россиянам в Черногории не открывают, однако это можно сделать в Сербии.

Пример дома среднего класса в Баре. Подробности здесь

Формально сделки с недвижимостью в Черногории должны оплачиваться по безналичному расчёту, однако на деле это обычно не проверяют, и нотариусу достаточно заявления продавца о том, что он получил желаемую сумму. Поэтому российские покупатели имеют определённую свободу манёвра. Например, сейчас они особенно интересуются вариантами, когда продавец тоже из России. В этом случае можно расплатиться рублями. Однако таких сделок немного.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

80% продавцов – это черногорцы или сербы, и получить за свою недвижимость они хотят в евро. Есть и россияне, которые продают здесь своё жильё. Например, потому что билеты стали дорогие и дом для отдыха им больше не по карману. Но таких – не больше 10%, и из них только половина хочет получить в рублях. То есть в российской валюте проходит только порядка 4–5% сделок. У нас сейчас в базе примерно 2,5 тыс. объектов, из них только за 20–30 можно рассчитаться в рублях.
Тем не менее мы несколько таких продаж уже провели. Но даже в этом случае покупателю понадобятся евро, хотя и меньше. В Черногорию нужно будет перевести депозит, это 5–10% сделки. Он должен храниться у нотариуса.
И вот у нас свежий казус. Человек прилетел на сделку из Саратова, привёз с собой €50 тыс. в рублях. Мы несколько раз ему напоминали, что оплачивать будем в России и по рыночному курсу, а он привёз по курсу ЦБ. И при этом сумму в рублях мы не можем зафиксировать, потому что она скачет из-за курса валют. Мы можем её определить только на день передачи средств.

Ещё один способ обойти проблему с банковскими счетами – вместо купли-продажи недвижимости подобрать подходящие варианты и совершить обмен. Однако на практике достаточно сложно найти объекты, которые устроят всех участников сделки.

Также в последнее время в Черногории активно рекламируются фирмы, которые обещают выкупить криптовалюту или обменять рубли/гривны на евро, но выглядят они ненадёжно.

Проще всего привезти из России наличные доллары или евро. Сейчас лимит вывоза на одного человека – $10 тыс. То есть семья из пяти человек может взять с собой $50 тыс. Некоторые совершают несколько поездок, чтобы перевезти нужную сумму, или просят знакомых. Многие сделки заключаются именно таким способом.

Вот что можно купить в Черногории сейчас

530 000 €

Вилла в Столиве, Черногория

165 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Продается уютный дом на первой линии живописного поселка Столив. Площадь дома 165м2, площадь участка 310м2. На первом этаже гараж и квартира с двумя спальнями и камином, на втором этаже квартира с двумя спальнями, на третьем этаже незавершенное помещение. Отличное предложение, как для проживания и отдыха, так и для сдачи в аренду. Столив –...

Antarex

230 000 €

Дом в Биеле, Черногория

320 м² 9

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.11.8679 Домс панорамным видом на морев городеХерцег-нови, поселокБиела. Дом, площадью 320 м2, в трех уровнях. Каждый этаж - это отдельный апартамент (около 90 м2) с гостиной, кухней-столовой, 3-мя спальнями, ванной комнатой и террасой. В доме находится гараж 36 м2. Наземельном участке, площадью 320 м2, находится летняя...

DOO TradeGoria

320 000 €

Коммерческая недвижимость в Херцег-Нови, Черногория

102 м²

Великолепное бизнес-пространство в самом центре старого города Херцег Нови 102 м2. Идеальное расположение. Отличная, новая отделка, два входа.

Antarex

300 000 €

Бунгало в Колашине, Черногория

290 м² 8 2 3

ВНЖ при покупке

5967. В 4-х км от города Колашин начато строительство двух деревянных бунгало на участке 4.800 кв м. Получены УТУ, закончено проектирование – дома одинаковы (будут различаться отделкой декора на фасадах). Производится «набивка» дороги – 300 метров и подводка коммуникаций. Каждый из двухэтажных домов имеет брутто...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

400 000 €

Дом в Баошичах, Черногория

170 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.11.10515 Предлагается к продаже дом в Херцег-Нови в районе Баошичи. Дом с панорамным видом на море. Площадь дома 170 м2. Структура дома: гостиная-кухня-столовая, 4 спальни, 3 ванные и террасы. Участок 300 м2, паркинг на 2 авто. До моря 400 метров. Цена 400.000

DOO TradeGoria

890 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

ВНЖ при покупке

Предлагаем новый эксклюзивный проект под названием "LASTVA PARK" в городе Тиват. Это престижный строящийся жилой комплекс премиум класса, расположенный среди великолепной природы, в зелёной зоне, на возвышенности района Горной Ластвы города Тиват с панорамным видом на море и горные пейзажи, весь Которский и Тиватский залив и известную яхтенную...

Antarex

520 000 €

Вилла в Добра Воде, Черногория

320 м² 7 3 5

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7106. Добра Вода. Четырехуровневая вилла с видом на море и высоким стандартом отделки Площадь виллы 320 кв м: три спальные комнаты, четыре ванные комнаты с душ кабинами, одна – с ванной. 1 этаж: Гараж. Кухня. Прихожая. Туалет с душевой кабиной. И отдельный апартамент с двухспальной кроватью, большим шкафом, тумба с зеркалом. 2 этаж:...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

320 000 €

Дом в Баре, Черногория

213 м² 6 4 3

ВНЖ при покупке Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Спрятанный у подножия природной красоты Черногории, этот прекрасный дом – идеальное место для тех, кто мечтает о море и комфорте. Просторные 213 м² разделены на три этажа, и каждый из них излучает уют и красоту. Вас ждет 300 метров от дома до морского берега, и вы всегда будете чувствовать свежий морской бриз, благодаря близкому...

DOO MONTBEL

1 100 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

244 м² 3 3

Эксклюзивная квартира в порту Шквер, площадь Герцег-Нови. Квартира общей площадью 244 м2 расположена в уникальном месте на берегу моря в непосредственной близости от Старого города на территории комплекса, характеризующегося сочетанием современной архитектуры со средиземноморскими элементами. Уникальное дизайнерское решение, высококачественные...

Rivijera Nekretnine

920 000 €

Вилла в Которе, Черногория

241 м² 5 4

Sotheby's Montenegro

300 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

68 м²

Привлекательное расположение, в 150 метрах от моря, Марина Портонови Кумбор. Первый этаж, двухкомнатная квартира, квартира 68 м2 + 70 м2 собственного двора + 2 парковочных места, цена: €300 000 Квартира с двумя спальнями на первом этаже, 82 м2 + двор 30 м2 + 1 парковочное место, цена: 300 000 евро. Мансардная двухкомнатная квартира 82...

Rivijera Nekretnine

320 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

136 м² 3 3

Семейный дом недалеко от моря, центр Биела. Общая площадь дома 136м2. Дом состоит из первого этажа: гостиная с кухней, спальня, санузел, внутренняя лестница. Первый этаж: две спальни, две ванные комнаты, гардеробная и терраса. Расстояние от моря пять-шесть минут ходьбы. Цена 320 000 евро

Rivijera Nekretnine

945 000 €

Дом в Костанице, Черногория

296 м² 11

ВНЖ при покупке

Замечательная трехэтажная вилла находится в живописном месте в Костанице, на берегу Которского залива в окружении гор. Вилла имеет внутреннюю площадь 296 м² на участке площадью 453 м² и каждый этаж представляет собой трехкомнатные апартаменты. Они включают в себя гостиную с камином, объединенную с обеденной зоной и полностью оборудованной...

Mercury Group

617 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

112 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Не упустите последний шанс обеспечить себе жизнь рядом с первым полем для гольфа в Черногории. Блок 6 состоит из 4 зданий, которые предлагают полноценное проживание в районе Centrale и многочисленные удобства: - Площадь Piazza с ресторанами, барами и центром красоты для оживленной общественной жизни, - круглосуточный медицинский пункт, -...

Mercury Group

620 000 €

Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория

107 м² 4 2 2

ВНЖ при покупке

Выбор апартаментов с 2 и 3 спальнями на 1 линии моря с прекрасным пляжем и развитой инфраструктурой: площадь от 107 до 135 м2. Все апартаменты полностью меблированы и оборудованы всей необходимой техникой, оснащены текстильными принадлежностями, посудой и всем необходимым для проживания и сдачи в арену. C террасы открывается вид на море. Во...

Rentsale

119 000 €

Земля в Черногории

1633 м²

Продается урбанизированный участок в поселке Вишнево, расположенный в муниципалитете Котор. Этот просторный участок имеет впечатляющую площадь 1633 м2. Доступ к участку простой и обеспечен дорогой, что делает участок легко доступным. Одним из ключевых преимуществ этого участка является прекрасный вид на море, дающий вам возможность...

Amfora Real Estate

179 424 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

56 м²

ВНЖ при покупке

Откройте для себя идеальную возможность для инвестиций или комфортной жизни в Бечичи! Представляем новый высококачественный комплекс с двумя бассейнами, который предлагает идеальное сочетание роскоши, комфорта и захватывающего вида на море и горы. Недвижимость в этом комплексе включает в себя студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры,...

Amfora Real Estate

147 200 €

Апартаменты в Будве, Черногория

92 м²

ВНЖ при покупке

Продажа квартир в новом жилом комплексе в Ластве Грбальской, Будва Мы представляем вам новый жилой комплекс, расположенный в тихом районе Ластва Грбальская, всего в нескольких минутах езды от Будвы. Этот современный комплекс предлагает широкий выбор квартир, от студий до двухкомнатных квартир, площадью от 20 м² до 92 м². Идеальная возможность...

Amfora Real Estate

470 000 €

Отель, гостиница в Баошичах, Черногория

200 м²

Продается дом-мини отель с 4-мя спальня с 3-мя отдельными апартаментами (Два 2-х уровневых апартамента и один одноуровневый ) Площадь 200 м2, двор 50 м. Существует профиль на букинге, активно сдавался в этом сезоне. До моря 20 м, рядом магазины, рестораны Херцег-Нови, Баошичи. Цена 470 000 евро

Mercury Group

375 000 €

Дом в Режевичах, Черногория

112 м² 3 2 2

Удалённая сделка

Площадь дома 112 м2 227 м2 участок с садом В доме 2 спальни 1 гостиная с панорамными видами на море В доме 2 ванные комнаты, одна ВАННАЯ КОМНАТА С ДЖАКУЗИ Дом расположен в тихой уютной деревне вблизи главного курорта Черногории -Будвы. Хорошие подъездные пути. 10 км ОТ БУДВЫ, 20 км ОТ БАРА Дом С ВИДОМ НА МОРЕ Чистые документы...

DOO MONTBEL

Посмотреть ещё 6752 похожих объекта

Фото: Unsplash (Radik Sitdikov), база объектов prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru