Недвижимость Черногории: как купить квартиру за рубли и куда делись покупатели из среднего класса

Большой спрос на недорогое жильё

Рынок недвижимости Черногории заметно просел в первый год пандемии – цены на новостройки упали, количество сделок снизилось, однако уже в 2021-м показатели пошли вверх: за год новое жильё подрожало на 15%.

Наступивший 2022-й принёс с собой геополитический кризис, центр которого оказался в Восточной Европе. На Черногорию эти события оказали непосредственное влияние. На рынке недвижимости начался ажиотаж, причём в первую очередь покупателей интересует дешёвое жильё.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Спрос на дешёвые объекты был и раньше, а начиная с февраля на рынок хлынуло большое количество людей с невысоким достатком. Сейчас в первую очередь разбирают объекты по ценам до €50–60 тыс. В этом сегменте ажиотаж, покупатели выстраиваются в очередь. Раскупают не только хорошие дома, но и старые, которые нужно восстанавливать, – их здесь называют «рушевины», то есть развалины. Берут и объекты, рядом с которыми нет автодороги, куда можно дойти только пешком. Значительную часть покупателей такого жилья составляют украинцы.

Для граждан Украины в Черногории сейчас действует упрощённый порядок выдачи ВНЖ, однако получить вид на жительство могут покупатели любого жилья, чем активно пользуются россияне и другие иностранцы. Граждане РФ чаще выбирают чуть более дорогие объекты – до €100 тыс.

Вот в таком доме в Сутоморе можно купить недорогую квартиру. Подробнее здесь

В агентстве отмечают, что раньше среди всех русскоязычных покупателей около 70% составляли россияне, а сейчас примерно 60% – это украинцы, причём в абсолютном выражении число сделок также заметно выросло.

Большой приток украинцев и россиян уже привёл к взлёту арендных ставок. По оценке риелторов, жильё в аренду подрожало в 2,5–3 раза.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Среди покупателей жилья в Черногории также заметны русскоговорящие из Германии. В их числе есть и те, кто переехал лет 20–30 назад и давно получил гражданство. Они, как правило, ищут жильё для отдыха. Но много и тех, кто приехал один-два года назад и пока живёт по немецкому ВНЖ. Часть из них вообще не прижилась в Германии, а в связи с последними событиями они уже стали бояться на улицу выходить. Вот эти люди покупают в Черногории дома для постоянного проживания. Здесь нет никаких эксцессов, а к русским относятся по-прежнему тепло.

А что с объектами подороже?

Количество сделок с состоятельными россиянами тоже увеличилось, отмечают в агентстве. Такие клиенты приобретают дома от €300–400 тыс. Часто они не спешат покупать, а сначала присматриваются к местному рынку. Они снимают апартаменты в роскошных местах, где аренда за год может стоить €30–40 тыс. За счёт них формируется отложенный спрос, который может реализоваться позже.

А вот на объекты средней ценовой категории, €120–250 тыс., спроса практически нет. Покупатели с таким бюджетом предпочитают Испанию или Италию, предполагают черногорские риелторы.

По статистике Prian.ru, с февраля по июнь 2022 года число заявок на покупку недвижимости в Черногории подскочило в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной поток запросов (67%) идёт на объекты стоимостью до €100 тыс.

Комплекс бизнес-класса в Пржно. Детали тут

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Цены растут, причин несколько

Цены на недвижимость в Черногории поднимаются. Сейчас одним из главных факторов стал поток переселенцев из разных стран, но уже в прошлом году цены толкало вверх подорожание стройматериалов. Оно было заметно по всей Европе с осени 2021 года. По разным позициям (песок, цемент, металл, арматура) рост цен достиг 35–65%. Причиной этого явления, в свою очередь, стало удорожание транспортировки. Затраты на топливо существенно влияют на себестоимость строительной продукции.

Кроме того, хотя госпошлина и ставки на проектирование не изменились, ежегодные налоги на имущество поднялись на 25%. Это затронуло и резидентов, и нерезидентов.

В итоге сильно подорожали новостройки. Как говорит эксперт, строиться с нуля сейчас очень тяжело. Поэтому небогатые покупатели предпочитают готовые дома, которые продают местные, даже если жильё находится в плохом состоянии. Главное, на что они смотрят, – чтобы дом был устойчив к возможным землетрясениям. И уже после покупки сами доделывают объект.

Купить сложно, но можно

Покупатели из России и Беларуси сейчас испытывают сложности при покупке зарубежной недвижимости. Главная проблема – в переводе денег. Хотя большая часть населения Черногории лояльно относится к этой категории иностранцев, на официальном уровне в стране действуют ограничения. В частности, сумма на счёте в черногорском банке для россиян без ВНЖ Черногории или ЕС не может превышать €100 тыс. Кроме того, из-за санкций, наложенных на российские банки, трансграничные переводы проходят медленно и без гарантии. Новые счета россиянам в Черногории не открывают, однако это можно сделать в Сербии.

Пример дома среднего класса в Баре. Подробности здесь

Формально сделки с недвижимостью в Черногории должны оплачиваться по безналичному расчёту, однако на деле это обычно не проверяют, и нотариусу достаточно заявления продавца о том, что он получил желаемую сумму. Поэтому российские покупатели имеют определённую свободу манёвра. Например, сейчас они особенно интересуются вариантами, когда продавец тоже из России. В этом случае можно расплатиться рублями. Однако таких сделок немного.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

80% продавцов – это черногорцы или сербы, и получить за свою недвижимость они хотят в евро. Есть и россияне, которые продают здесь своё жильё. Например, потому что билеты стали дорогие и дом для отдыха им больше не по карману. Но таких – не больше 10%, и из них только половина хочет получить в рублях. То есть в российской валюте проходит только порядка 4–5% сделок. У нас сейчас в базе примерно 2,5 тыс. объектов, из них только за 20–30 можно рассчитаться в рублях.
Тем не менее мы несколько таких продаж уже провели. Но даже в этом случае покупателю понадобятся евро, хотя и меньше. В Черногорию нужно будет перевести депозит, это 5–10% сделки. Он должен храниться у нотариуса.
И вот у нас свежий казус. Человек прилетел на сделку из Саратова, привёз с собой €50 тыс. в рублях. Мы несколько раз ему напоминали, что оплачивать будем в России и по рыночному курсу, а он привёз по курсу ЦБ. И при этом сумму в рублях мы не можем зафиксировать, потому что она скачет из-за курса валют. Мы можем её определить только на день передачи средств.

Ещё один способ обойти проблему с банковскими счетами – вместо купли-продажи недвижимости подобрать подходящие варианты и совершить обмен. Однако на практике достаточно сложно найти объекты, которые устроят всех участников сделки.

Также в последнее время в Черногории активно рекламируются фирмы, которые обещают выкупить криптовалюту или обменять рубли/гривны на евро, но выглядят они ненадёжно.

Проще всего привезти из России наличные доллары или евро. Сейчас лимит вывоза на одного человека – $10 тыс. То есть семья из пяти человек может взять с собой $50 тыс. Некоторые совершают несколько поездок, чтобы перевезти нужную сумму, или просят знакомых. Многие сделки заключаются именно таким способом.

Вот что можно купить в Черногории сейчас

360 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

157 м²

ВНЖ при покупке

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

950 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

392 м² 5 3 3

Вилла расположена на возвышении, благодаря чему с каждого этажа виллы, а также с участка открывается панорамный вид на Которский залив. Вилла построена в соответствии с высочайшими стандартами строительства, из премиальных материалов. Дизайнерская отделка, мебель и бытовая техника премиальных брендов. Удобный подъезд, просторный огороженный...

VALUE.ONE

315 000 €

Дом в Утехе, Черногория

325 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.8029 На продажу дом в 2 этажа, площадью 325 м2 на участке 200 м2.Дом расположен в 50 м от моря в живописном поселке - Утеха.Структура дома:1 этаж - два апартамента по 30 м2.2 этаж - две квартиры по 70 м2.Парковка на 2-3 машины перед зданием.Вода - резервуар на 28 м3, канализация - биосептик, отопление - кондиционеры в...

DOO TradeGoria

47 000 €

Квартира в Утехе, Черногория

40 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.13.9363Просторная квартира-студия в курортном городке Утеха в 150 метрах от моря. Основные характеристики: Абсолютно новая студия с качественным ремонтом и готовой кухней. В квартире сделано первичное решение для организации пространства - перегородка, которая позволяется сделать используемую площадь более эргонамичной и...

DOO TradeGoria

1 300 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

450 м² 3

ВНЖ при покупке

Уникальное предложение! К продаже предлагается вилла класса люкс в престижном районе города Херцег Нови. Площадь виллы 450 кВ.м, площадь земельного участка 1600 кВ.м На первом этаже виллы расположена просторная гостиная, кухня-столовая, ванная комната, сауна, открытая терраса с бассейном. Второй этаж виллы состоит из двух спальных комнат...

Monte Condos

240 000 €

Дом в Баре, Черногория

220 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 3.25.11.11035 Новый трехэтажный дом в Баре – Белиши, полностью готов к эксплуатации, до моря 1 км. Все в шаговой доступности, до супермаркета 300м, до школы 600м, ровное место. Центральное водоснабжение, электричество, канализация. Дом состоит из двух отдельных единиц, 1 этаж : состоит из 2 спальни, просторной гостиной, кухни,...

DOO TradeGoria

470 000 €

Земля в Кумборе, Черногория

1816 м²

Продается участок площадью 1816 кв.м. в живописном поселке Кумбор. Участок состоит из двух урбанистических парцелл площадью 754 кв.м. 665 кв.м. Разрешена постройка зданий 4 этажа плюс гараж. Коэффициент застройки 1.

Antarex

380 000 €

Дом в Крашичах, Черногория

142 м² 9

ВНЖ при покупке

Замечательный дом площадью 142 кв м ( не включая огромную террасу) который расположен на земельном участке 186 кв м под Тиватом в Крашичах. Вход в дом осуществляется на второй этаж с улицы и паркинга. Структура дома : 1 этаж - два гостевых апартамента, которые состоят из студии и квартиры с одной спальней , гостиной объеденной с кухней и...

Mercury Group

75 000 €

Квартира в Добра Воде, Черногория

40 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.13.11820 Срочная продажа квартиры с одной спальней в Добра Вода Квартираплощадью 40м2 Находитсяна2этажепрактическиновогодома. Квартира полностью меблирована, новаякухоннаямебель. 2французскихбалкона(воткрытойгостинойивспальне). Бесплатнаяпарковка. Квартира хорошо сдается в аренду. Развитая инфраструктура. 75000 евро

DOO TradeGoria

119 000 €

Апартаменты в Петроваце, Черногория

55 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Квартира с отдельной спальней с восхитительным видом на море в курортном городе Петровац. Расстояние до моря и пляжа 800 метров - 12 минут пешком.Площадь квартиры 55 кв.м., расположена на четвертом этаже пятиэтажного дома. Планировка - гостиная с кухонной зоной, спальня, ванная комната и две террасы с видом на море и горы. В квартире произведен...

Antarex

650 000 €

Квартира в Колашине, Черногория

4 3 3

ВНЖ при покупке

Расположенный среди захватывающих дух пейзажей Черногории, у подножия величественной горы Беласица, между городом Колашин и горнолыжным центром «Колашин 1450», проект представляет собой комплекс премиум-класса с десятью шале, олицетворяющими идеальное слияние великолепия природы, исключительное качество застройки и множество роскошных функций....

Mercury Group

365 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

149 м² 3 2

Роскошная трехкомнатная квартира с видом на море, Топла 2, Герцег-Нови Роскошная трехкомнатная квартира с видом на море, Топла 2, Герцег-Нови. Площадь квартиры 139 м2 + прихожая 10 м2, планировка комнат, парадный вход, коридор, 3 спальни, 2 санузла, 4 террасы, кухня со столовой, гостиная. Квартира полностью оборудована в отличном состоянии....

Rivijera Nekretnine

250 000 €

Квартира в Петроваце, Черногория

76 м² 2

ВНЖ при покупке

ОписаниеКвартира в Петроваце в 150 метарх от моря Площадь 76 м2 Находится на 2 этаже. Планировка: гостиная с кухней, 2 спальни, санузел и терраса. Вид на море. Кафе, магазины в шаговой доступности.

Tradegoria Global Estate

99 900 €

Квартира в Будве, Черногория

78 м² 2

ВНЖ при покупке

Описание Продается квартира с 2 спальнями, площадью 78 м2. В серой фазе. Личный паркинг.

Tradegoria Global Estate

117 000 €

Квартира в Сутоморе, Черногория

56 м² 2

ВНЖ при покупке

ОписаниеЖивите в раю: двухспальная квартира в Сутоморе, Брца! Представляем вашему вниманию идеальный дом для тех, кто мечтает о комфортной жизни у моря! Основные преимущества:- Локация:Находится в живописном районе Сутоморе, Брца.- Панорамный вид:Откройте шторы и наслаждайтесь захватывающим дух видом на море каждое утро.- Площадь:Просторная...

Tradegoria Global Estate

630 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

233 м² 3 3

Sotheby's Montenegro

576 000 €

Квартира в Будве, Черногория

160 м² 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В ДОМЕ ПРЕМИУМ КЛАССА БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИДИМОСТИ! ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ И ЛИЧНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ! ЕСТЬ ВЫБОР КВАРТИР!! ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ: ПЛОЩАДЬ: 126 - 160 м2 ЦЕНА: 476...

CULTURE REAL ESTATE

115 000 €

Квартира в Баре, Черногория

110 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартира в пригороде Бара, район Белиши. Продается квартира 110м2 в пригороде города Бар, район Белиши. Квартира расположена на втором этаже трехэтажного дома без лифта. В доме внешняя лестница. Около дома есть паркинг. Установлены кондиционеры + система центрального отопления (необходимо установить батареи и электрокотел) До моря 2000 метров....

АН Real Estate Montenegro

2 500 000 €

Вилла в Близикуче, Черногория

600 м² 5 4 6

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается роскошная вилла с панорамным потрясающим видом на море. Открытый пейзажный бассейн с водопадом, участок с ландшафтным озеленением, терраса для загара, зона для барбекю, каждая терраса виллы позволяют наслаждаться морским видом. Из окон каждой комнаты открывается вид на море. Вилла расположена в зеленом окружении, на склоне горы над...

Monte Condos

184 000 €

Апартаменты в Крашичах, Черногория

62 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, прихожая, просторная терраса. Удобства: Стильный и современный интерьер. Качественный ремонт, дорогая мебель и техника. Сплит-система и система вентиляции. Тёплые полы в санузле, сплит-системы, бойлер. Расположение: 50 метров до моря. Панорамный и живописный вид на...

GATE Realty

Посмотреть ещё 8539 похожих объектов

Фото: Unsplash (Radik Sitdikov), база объектов prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru