Недвижимость Черногории: как купить квартиру за рубли и куда делись покупатели из среднего класса

Большой спрос на недорогое жильё

Рынок недвижимости Черногории заметно просел в первый год пандемии – цены на новостройки упали, количество сделок снизилось, однако уже в 2021-м показатели пошли вверх: за год новое жильё подрожало на 15%.

Наступивший 2022-й принёс с собой геополитический кризис, центр которого оказался в Восточной Европе. На Черногорию эти события оказали непосредственное влияние. На рынке недвижимости начался ажиотаж, причём в первую очередь покупателей интересует дешёвое жильё.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Спрос на дешёвые объекты был и раньше, а начиная с февраля на рынок хлынуло большое количество людей с невысоким достатком. Сейчас в первую очередь разбирают объекты по ценам до €50–60 тыс. В этом сегменте ажиотаж, покупатели выстраиваются в очередь. Раскупают не только хорошие дома, но и старые, которые нужно восстанавливать, – их здесь называют «рушевины», то есть развалины. Берут и объекты, рядом с которыми нет автодороги, куда можно дойти только пешком. Значительную часть покупателей такого жилья составляют украинцы.

Для граждан Украины в Черногории сейчас действует упрощённый порядок выдачи ВНЖ, однако получить вид на жительство могут покупатели любого жилья, чем активно пользуются россияне и другие иностранцы. Граждане РФ чаще выбирают чуть более дорогие объекты – до €100 тыс.

Вот в таком доме в Сутоморе можно купить недорогую квартиру. Подробнее здесь

В агентстве отмечают, что раньше среди всех русскоязычных покупателей около 70% составляли россияне, а сейчас примерно 60% – это украинцы, причём в абсолютном выражении число сделок также заметно выросло.

Большой приток украинцев и россиян уже привёл к взлёту арендных ставок. По оценке риелторов, жильё в аренду подрожало в 2,5–3 раза.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Среди покупателей жилья в Черногории также заметны русскоговорящие из Германии. В их числе есть и те, кто переехал лет 20–30 назад и давно получил гражданство. Они, как правило, ищут жильё для отдыха. Но много и тех, кто приехал один-два года назад и пока живёт по немецкому ВНЖ. Часть из них вообще не прижилась в Германии, а в связи с последними событиями они уже стали бояться на улицу выходить. Вот эти люди покупают в Черногории дома для постоянного проживания. Здесь нет никаких эксцессов, а к русским относятся по-прежнему тепло.

А что с объектами подороже?

Количество сделок с состоятельными россиянами тоже увеличилось, отмечают в агентстве. Такие клиенты приобретают дома от €300–400 тыс. Часто они не спешат покупать, а сначала присматриваются к местному рынку. Они снимают апартаменты в роскошных местах, где аренда за год может стоить €30–40 тыс. За счёт них формируется отложенный спрос, который может реализоваться позже.

А вот на объекты средней ценовой категории, €120–250 тыс., спроса практически нет. Покупатели с таким бюджетом предпочитают Испанию или Италию, предполагают черногорские риелторы.

По статистике Prian.ru, с февраля по июнь 2022 года число заявок на покупку недвижимости в Черногории подскочило в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной поток запросов (67%) идёт на объекты стоимостью до €100 тыс.

Комплекс бизнес-класса в Пржно. Детали тут

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Цены растут, причин несколько

Цены на недвижимость в Черногории поднимаются. Сейчас одним из главных факторов стал поток переселенцев из разных стран, но уже в прошлом году цены толкало вверх подорожание стройматериалов. Оно было заметно по всей Европе с осени 2021 года. По разным позициям (песок, цемент, металл, арматура) рост цен достиг 35–65%. Причиной этого явления, в свою очередь, стало удорожание транспортировки. Затраты на топливо существенно влияют на себестоимость строительной продукции.

Кроме того, хотя госпошлина и ставки на проектирование не изменились, ежегодные налоги на имущество поднялись на 25%. Это затронуло и резидентов, и нерезидентов.

В итоге сильно подорожали новостройки. Как говорит эксперт, строиться с нуля сейчас очень тяжело. Поэтому небогатые покупатели предпочитают готовые дома, которые продают местные, даже если жильё находится в плохом состоянии. Главное, на что они смотрят, – чтобы дом был устойчив к возможным землетрясениям. И уже после покупки сами доделывают объект.

Купить сложно, но можно

Покупатели из России и Беларуси сейчас испытывают сложности при покупке зарубежной недвижимости. Главная проблема – в переводе денег. Хотя большая часть населения Черногории лояльно относится к этой категории иностранцев, на официальном уровне в стране действуют ограничения. В частности, сумма на счёте в черногорском банке для россиян без ВНЖ Черногории или ЕС не может превышать €100 тыс. Кроме того, из-за санкций, наложенных на российские банки, трансграничные переводы проходят медленно и без гарантии. Новые счета россиянам в Черногории не открывают, однако это можно сделать в Сербии.

Пример дома среднего класса в Баре. Подробности здесь

Формально сделки с недвижимостью в Черногории должны оплачиваться по безналичному расчёту, однако на деле это обычно не проверяют, и нотариусу достаточно заявления продавца о том, что он получил желаемую сумму. Поэтому российские покупатели имеют определённую свободу манёвра. Например, сейчас они особенно интересуются вариантами, когда продавец тоже из России. В этом случае можно расплатиться рублями. Однако таких сделок немного.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

80% продавцов – это черногорцы или сербы, и получить за свою недвижимость они хотят в евро. Есть и россияне, которые продают здесь своё жильё. Например, потому что билеты стали дорогие и дом для отдыха им больше не по карману. Но таких – не больше 10%, и из них только половина хочет получить в рублях. То есть в российской валюте проходит только порядка 4–5% сделок. У нас сейчас в базе примерно 2,5 тыс. объектов, из них только за 20–30 можно рассчитаться в рублях.
Тем не менее мы несколько таких продаж уже провели. Но даже в этом случае покупателю понадобятся евро, хотя и меньше. В Черногорию нужно будет перевести депозит, это 5–10% сделки. Он должен храниться у нотариуса.
И вот у нас свежий казус. Человек прилетел на сделку из Саратова, привёз с собой €50 тыс. в рублях. Мы несколько раз ему напоминали, что оплачивать будем в России и по рыночному курсу, а он привёз по курсу ЦБ. И при этом сумму в рублях мы не можем зафиксировать, потому что она скачет из-за курса валют. Мы можем её определить только на день передачи средств.

Ещё один способ обойти проблему с банковскими счетами – вместо купли-продажи недвижимости подобрать подходящие варианты и совершить обмен. Однако на практике достаточно сложно найти объекты, которые устроят всех участников сделки.

Также в последнее время в Черногории активно рекламируются фирмы, которые обещают выкупить криптовалюту или обменять рубли/гривны на евро, но выглядят они ненадёжно.

Проще всего привезти из России наличные доллары или евро. Сейчас лимит вывоза на одного человека – $10 тыс. То есть семья из пяти человек может взять с собой $50 тыс. Некоторые совершают несколько поездок, чтобы перевезти нужную сумму, или просят знакомых. Многие сделки заключаются именно таким способом.

Вот что можно купить в Черногории сейчас

250 000 €

Земля в Даниловграде, Черногория

9415 м²

ВНЖ при покупке

8034. Даниловград, село Еленак. Сельское именье – виноградник на участке площадью 9.415 кв м (около 1 гектара). 2.900 корней винограда приносят ежегодный элитный урожай от 10 до 13 тонн. На участке имеется незаконченное строительство дома (без чистых отделочных работ) площадью 80 кв м. Строение числится как капитальный семейный дом, не...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

397 600 €

Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория

142 м² 3 1

ВНЖ при покупке

Предлагаем на продажу отличную квартиру на первой линии всего в 20 метрах от моря. Общая площадь - 140.5 кв.м., из которых 101.5 кв.м. жилая площадь и 39 кв.м. терраса. Квартира расположена на 6м этаже в новом здании с лифтом. Планировка - три спальни, гостиная с кухонной зоной, гардеробная комната, ванная и открытая терраса с отличным видом на...

Antarex

399 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

276 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Продается дом с участком, расположенный в 5 минутах ходьбы от центра Тивата. В доме два жилых этажа и мансарда. Первый этаж можно оформить и как жилое помещение, и как коммерческое. Общая площадь дома 276 кв.м. На первом этаже квартира с кухней, гостиной, двумя спальнями и ванной комнатой. На втором этаже – кухня, две спальни, ванная комната...

Antarex

136 400 €

Апартаменты в Будве, Черногория

62 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, прихожая, большая терраса с лежаками. Удобства: Вид на горы. Полы с подогревом по всей квартире. Качественный ремонт и современная техника. Сплит-системы во всех комнатах. Алюминиевые профили. Диммеры. Бесплатный паркинг внизу дома. Оплата в РФ на счёт или наличными. Расположение:...

GATE Realty

340 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

38 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке

PORTO MONTENEGRO — МАРИНА В ГОРОДЕ ТИВАТ В ЧЕРНОГОРИИ, НА БЕРЕГУ КОТОРСКОГО ЗАЛИВА. СЧИТАЕТСЯ САМОЙ БОЛЬШОЙ МАРИНОЙ ДЛЯ ЯХТ В МИРЕ. ЭТО КОМПЛЕКСНЫЙ ПРОЕКТ КАТЕГОРИИ «ЛЮКС» С РАЗВИТОЙ ИНФРАСТРУКТУРОЙ. ФАКТИЧЕСКИ ПРОЕКТ ЗАДУМАН КАК МАЛЕНЬКИЙ ГОРОД, ГДЕ ЕСТЬ ВСЕ НЕОБХОДИМЫЕ ОБЪЕКТЫ ДЛЯ ОТДЫХА, ПРОЖИВАНИЯ ВЛАДЕЛЬЦЕВ ЯХТ И...

VRC Idrisova

750 000 €

Вилла в Крашичах, Черногория

729 м² 7 4 4

ВИЛЛА KRAŠIĆI Представьте себе виллу, которая находится всего в 13 км от аэропорта Тиват и всего в 100 метрах от моря. Вилла KRAŠIĆI предлагает вам лучшее из обоих миров – уединение и легкий доступ к инфраструктуре. Эта потрясающая трехэтажная вилла общей площадью 729 кв. м с жилой площадью 489 кв. м – настоящая...

Well Done

110 000 €

Земля в Херцег-Нови, Черногория

909 м²

Продается участок площадью 909 кв.м. в тихом, зеленом, поселке рядом с городом Херцег Нови. Участок ровный, с небольшим уклоном к дороге. Все коммуникации вдоль дороги, удобный подъезд. До города 4 км. Отличное предложение для строительства виллы или дома с апартаментами.

Antarex

245 000 €

Квартира в Будве, Черногория

50 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Данный комплекс расположился в центре Будванской ривьеры на полуострове Завала, который разделяет ее на две части. Каждая из них очаровательна по-своему. Слева Вас ждет один из самых протяженных пляжей Черногории — Бечичи, который знаменит безукоризненной чистотой и привлекательностью. Справа — колоритная Будва, знаменитая своей...

DOO "Monteonline"

1 465 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

153 м² 4 3 3

Апартаменты с 3 спальнями в комплексе премиум класса в новом районе Тивата. Здание спроектировано по всем мировым стандартам для отелей 5*. Комплекс будет состоять из двух отдельно стоящих зданий. Каждое здание оборудовано зоной отдыха и бассейном на крыше. Имеется подземный паркинг на 104 места, тренажерный зал и СПА-центр. Апартаменты A-401...

VALUE.ONE

750 000 €

Вилла в Которе, Черногория

240 м² 10 7

Sotheby's Montenegro

132 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

48 м²

ВНЖ при покупке

Предлагаем вам эксклюзивную возможность – продажу апартаментов в новом роскошном жилом туристическом комплексе, расположенном в поселке Сеоце, всего в нескольких минутах от Будвы. Предложение: — Однокомнатная квартира 48 м² — Первый этаж Резервации доступны уже сейчас, подписание договоров начинается с октября 2025 года. Комплекс...

Amfora Real Estate

170 800 €

Апартаменты в Будве, Черногория

53 м²

Комфортная студия 53 м²с панорамным видом на море в Будве — всего за €170,800! Престижная недвижимость на Будванской ривьере — идеальное сочетание природы, комфорта и выгодной инвестиции! Локация — Бечичи, Будва Комплекс расположен на склоне холма в одном из самых живописных и экологически чистых районов...

Vip Realty Club in Georgia

237 000 €

Квартира в Доброте, Черногория

75 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Объект под сдачу

Просторная квартира с двумя спальнями в современном комплексе «Буэна Виста» в курортном поселке Доброта, Которский залив. Общая площадь квартиры 75 кв. метров, расположена на втором этаже здания и имеет частичный вид на море. Структура квартиры: две спальни, две ванные комнаты, открытая гостиная с кухней, столовая и терраса с...

First Realty

710 000 €

Вилла в Биеле, Черногория

314 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Продается дом в курортном поселке Биела, в изолированном от шума районе, в 100м от моря. Первый этаж-большая гостиная со столовой, спальня, 2 туалета, 1 ванная комната, большая кухня. На втором и третьем этажах по 4 квартиры, 2 из которых имеют собственную ванную комнату и кухню, а остальные 2 имеют общую ванную комнату и кухню. Общая...

Antarex

450 000 €

Квартира в Будве, Черногория

121 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

На подажу предлагаем просторную и очень светлую квартиру с двумя спальнями в новом, современном доме в самом центре Будвы, буквально на второй линии от моря и прогулочной набережной. Продуманная планировка. Квартира включает просторную гостиную с обеденной зоной, отдельную кухню, две просторные спальни, две ванные комнаты и большую террасу....

First Realty

525 000 €

Квартира в Которе, Черногория

97 м² 5 3 2

Продается полностью меблированная, недавно отреставрированная квартира в самом центре старого города Котор. Квартира находится на 2 и 3 этажах исторического здания в центре Старого города Котор – памятника средневековой архитектуры, внесенного в список Всемирного культурного наследия ЮНЕСКО. На нижнем уровне расположена просторная...

VALUE.ONE

500 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

600 м² 10

ВНЖ при покупке

Продается трехэтажный дом в туристическом городке Сутоморе, который находится недалеко от Бара. Площадь дома 600 м2, а площадь участка, на котором он расположен, 519 м2. Планировка дома: Первый и второй этажи дома полностью идентичны и состоят из 2-х квартир-студий и 2-х однокомнатных квартир без кухни. Каждая квартира имеет отдельную ванную...

Mercury Group

2 404 000 €

Земля в Столиве, Черногория

8013 м²

Большой, урбанизированный участок земли, расположенный в Столиве, всего в 100 метрах от моря с фантастическим видом на залив Котора, город Пераст и другие поселки. Земля урбанизирована с индексом 0,8% и плотностью 0,25%, что позволяет построить 6,400 м2 жилой площади на трех уровнях (S + P + Pk). Все городские коммуникации в непосредственной...

Montenegro Prospects

340 000 €

Земля на Скадарском озере, Черногория

7845 м²

Участок рядом с Вирпазаром для строительства Основная информация: Для строительства эко поселка/эко отеля Место – Вирпазар площадь участка 7.845м2 Стоимость 340.000е Информация:Просторный участок рядом с городом Вирпазар на Скадарском озере. Площадь участка 7.845м2. Есть Детальный урбанистический план и получены Урбанистически-технические...

Montenegro Prospects

450 000 €

Земля в Тивате, Черногория

2145 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Урбанизированный участок всего в 50 метрах от моря с замечательным, открытым видом. Участок состоит из четырех урбанизированных участков, на которых возможно строительство 4 зданий. К участку имеется две подъездные дороги. Мы можем предложить вам услуги строительной компании, которая воплащает ваши идеи в жизнь! Команда ребят производят...

DOO "Monteonline"

Посмотреть ещё 5798 похожих объектов

Фото: Unsplash (Radik Sitdikov), база объектов prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru