В Черногории есть и роскошные виллы, и неприглядные, зато очень дешёвые домики. Как ни странно, обе эти категории пользуются спросом, а вот новенькие квартиры, рассчитанные на представителей среднего класса, находят покупателя куда реже. Почему это происходит? И как сейчас действовать иностранцам, на которых навалилось много самых разных трудностей? Выясняем вместе с директором компании Adriatic Sea Expert Галиной Смирновой.
Наступивший 2022-й принёс с собой геополитический кризис, центр которого оказался в Восточной Европе. На Черногорию эти события оказали непосредственное влияние. На рынке недвижимости начался ажиотаж, причём в первую очередь покупателей интересует дешёвое жильё.
Спрос на дешёвые объекты был и раньше, а начиная с февраля на рынок хлынуло большое количество людей с невысоким достатком. Сейчас в первую очередь разбирают объекты по ценам до €50–60 тыс. В этом сегменте ажиотаж, покупатели выстраиваются в очередь. Раскупают не только хорошие дома, но и старые, которые нужно восстанавливать, – их здесь называют «рушевины», то есть развалины. Берут и объекты, рядом с которыми нет автодороги, куда можно дойти только пешком. Значительную часть покупателей такого жилья составляют украинцы.
Для граждан Украины в Черногории сейчас действует упрощённый порядок выдачи ВНЖ, однако получить вид на жительство могут покупатели любого жилья, чем активно пользуются россияне и другие иностранцы. Граждане РФ чаще выбирают чуть более дорогие объекты – до €100 тыс.
Вот в таком доме в Сутоморе можно купить недорогую квартиру. Подробнее здесь
В агентстве отмечают, что раньше среди всех русскоязычных покупателей около 70% составляли россияне, а сейчас примерно 60% – это украинцы, причём в абсолютном выражении число сделок также заметно выросло.
Большой приток украинцев и россиян уже привёл к взлёту арендных ставок. По оценке риелторов, жильё в аренду подрожало в 2,5–3 раза.
Среди покупателей жилья в Черногории также заметны русскоговорящие из Германии. В их числе есть и те, кто переехал лет 20–30 назад и давно получил гражданство. Они, как правило, ищут жильё для отдыха. Но много и тех, кто приехал один-два года назад и пока живёт по немецкому ВНЖ. Часть из них вообще не прижилась в Германии, а в связи с последними событиями они уже стали бояться на улицу выходить. Вот эти люди покупают в Черногории дома для постоянного проживания. Здесь нет никаких эксцессов, а к русским относятся по-прежнему тепло.
А что с объектами подороже?
Количество сделок с состоятельными россиянами тоже увеличилось, отмечают в агентстве. Такие клиенты приобретают дома от €300–400 тыс. Часто они не спешат покупать, а сначала присматриваются к местному рынку. Они снимают апартаменты в роскошных местах, где аренда за год может стоить €30–40 тыс. За счёт них формируется отложенный спрос, который может реализоваться позже.
А вот на объекты средней ценовой категории, €120–250 тыс., спроса практически нет. Покупатели с таким бюджетом предпочитают Испанию или Италию, предполагают черногорские риелторы.
По статистике Prian.ru, с февраля по июнь 2022 года число заявок на покупку недвижимости в Черногории подскочило в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной поток запросов (67%) идёт на объекты стоимостью до €100 тыс.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Цены растут, причин несколько
Цены на недвижимость в Черногории поднимаются. Сейчас одним из главных факторов стал поток переселенцев из разных стран, но уже в прошлом году цены толкало вверх подорожание стройматериалов. Оно было заметно по всей Европе с осени 2021 года. По разным позициям (песок, цемент, металл, арматура) рост цен достиг 35–65%. Причиной этого явления, в свою очередь, стало удорожание транспортировки. Затраты на топливо существенно влияют на себестоимость строительной продукции.
Кроме того, хотя госпошлина и ставки на проектирование не изменились, ежегодные налоги на имущество поднялись на 25%. Это затронуло и резидентов, и нерезидентов.
В итоге сильно подорожали новостройки. Как говорит эксперт, строиться с нуля сейчас очень тяжело. Поэтому небогатые покупатели предпочитают готовые дома, которые продают местные, даже если жильё находится в плохом состоянии. Главное, на что они смотрят, – чтобы дом был устойчив к возможным землетрясениям. И уже после покупки сами доделывают объект.
Купить сложно, но можно
Покупатели из России и Беларуси сейчас испытывают сложности при покупке зарубежной недвижимости. Главная проблема – в переводе денег. Хотя большая часть населения Черногории лояльно относится к этой категории иностранцев, на официальном уровне в стране действуют ограничения. В частности, сумма на счёте в черногорском банке для россиян без ВНЖ Черногории или ЕС не может превышать €100 тыс. Кроме того, из-за санкций, наложенных на российские банки, трансграничные переводы проходят медленно и без гарантии. Новые счета россиянам в Черногории не открывают, однако это можно сделать в Сербии.
Пример дома среднего класса в Баре. Подробности здесь
Формально сделки с недвижимостью в Черногории должны оплачиваться по безналичному расчёту, однако на деле это обычно не проверяют, и нотариусу достаточно заявления продавца о том, что он получил желаемую сумму. Поэтому российские покупатели имеют определённую свободу манёвра. Например, сейчас они особенно интересуются вариантами, когда продавец тоже из России. В этом случае можно расплатиться рублями. Однако таких сделок немного.
80% продавцов – это черногорцы или сербы, и получить за свою недвижимость они хотят в евро. Есть и россияне, которые продают здесь своё жильё. Например, потому что билеты стали дорогие и дом для отдыха им больше не по карману. Но таких – не больше 10%, и из них только половина хочет получить в рублях. То есть в российской валюте проходит только порядка 4–5% сделок. У нас сейчас в базе примерно 2,5 тыс. объектов, из них только за 20–30 можно рассчитаться в рублях.
Тем не менее мы несколько таких продаж уже провели. Но даже в этом случае покупателю понадобятся евро, хотя и меньше. В Черногорию нужно будет перевести депозит, это 5–10% сделки. Он должен храниться у нотариуса.
И вот у нас свежий казус. Человек прилетел на сделку из Саратова, привёз с собой €50 тыс. в рублях. Мы несколько раз ему напоминали, что оплачивать будем в России и по рыночному курсу, а он привёз по курсу ЦБ. И при этом сумму в рублях мы не можем зафиксировать, потому что она скачет из-за курса валют. Мы можем её определить только на день передачи средств.
Ещё один способ обойти проблему с банковскими счетами – вместо купли-продажи недвижимости подобрать подходящие варианты и совершить обмен. Однако на практике достаточно сложно найти объекты, которые устроят всех участников сделки.
Также в последнее время в Черногории активно рекламируются фирмы, которые обещают выкупить криптовалюту или обменять рубли/гривны на евро, но выглядят они ненадёжно.
Проще всего привезти из России наличные доллары или евро. Сейчас лимит вывоза на одного человека – $10 тыс. То есть семья из пяти человек может взять с собой $50 тыс. Некоторые совершают несколько поездок, чтобы перевезти нужную сумму, или просят знакомых. Многие сделки заключаются именно таким способом.
Вот что можно купить в Черногории сейчас
476 385 €
Квартира в Режевичах, Черногория
91 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.ТИВАТ.СЧАCТЬЕ
ПРЕСТИЖНЫЙ ЖИЛОЙ И ГОСТИНИЧНЫЙ КОМПЛЕКС КЛАССА ПЯТЬ ЗВЕЗД, РАСПОЛОЖЕННЫЙ В ЖИВОПИСНОМ ПРИБРЕЖНОМ РАЙОНЕ БУДВАНСКОЙ РИВЬЕРЫ — REŽEVIĆI!
*до моря четыреста метров
*без оплаты налога...
CULTURE international real estate agency
350 000 €
Коммерческая недвижимость в Даниловграде, Черногория
6000 м2
ВНЖ при покупке
Имение - дом с виноградниками в окрестностях Даниловграда, Загорак.
Дом два этажа, площадь около 240 кв.м, участок 6000 кв.м. Река вблизи участка.
Galeo
900 000 €
Дом в Радовичах, Черногория
277 м232
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
146 500 €
Апартаменты в Ластве, Черногория
52 м211
ВНЖ при покупке
Предлагаем к продаже стильные квартиры с 1 спальней в Ластве Грбальска, всего в нескольких минутах от лучших пляжей Будванской ривьеры. Квартиры расположены в новом доме с современной архитектурой и полностью готовы к заселению.
Локация:
Пляж Яз - около 3 км (5 минут на автомобиле).
Центр Будвы - всего 5 км (10–15 минут езды).
Аэропорт...
DOO "Monteonline"
170 000 €
Квартира в Петроваце, Черногория
62 м221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Продается отличная квартира с видом на море в городе Петровац (Будванская ривьера), всего в 700 метрах от моря и пляжа.
Площадь квартиры 62 кв.м, 3-й этаж качественного дома с лифтом 2010 года постройки.
Планировка: прихожая, гостиная с зоной кухни, две спальни, санузел с душевой кабиной, большая терраса с видом на море и горы. Квартира...
First Realty
490 000 €
Апартаменты в Дженовичах, Черногория
110 м232
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 110 кв.м. в живописном поселке Дженовичи. Квартира расположена на последнем этаже малоквартирного четырехэтажного дома, всего в пяти минутах пешком от набережной с пляжами и знаменитого комплекса Портонови. Планировка: прихожая, гостиная со столовой зоной, кухонная зона, три спальни, две ванные комнаты, две террасы,...
Antarex
175 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
47 м221
ВНЖ при покупке
Предлагается уютная квартира площадью 47 м², расположенная на первом этаже современного жилого комплекса в районе Кава, Тиват. Локация отличается тишиной, зеленью и близостью к морю, при этом центр и Порто Монтенегро находятся всего в нескольких минутах езды или 20 минутах ходьбы.
Планировка:
просторная гостиная с кухней open-space;
две...
DOO "Monteonline"
683 655 €
Квартира в Будве, Черногория
195 м223
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения !!!!
ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
ШИКАРНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В ЭЛИТНОМ ВИЛЛОВОМ КОМПЛЕКСЕ С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ!
*окончательные цены обсуждаются с застройщиком
*в продаже четыре террасы по 80...
CULTURE international real estate agency
150 000 €
Дом в Никшиче, Черногория
150 м2642
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
8090. Кочани, Никшички округ. В близи большого рыбного озера Крупац ( 1 км) и центра города Никшич (3,5 км) расположено домовладение: двухэтажный дом в основе 80 кв м (всего 150 кв м) и двухэтажное подсобное помещение с гаражем и помещениями для животных и инвентаря общей площадью 80 кв м.
На первом этаже жилого здания находятся крытая...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
300 000 €
Квартира в Будве, Черногория
77 м2211
ВНЖ при покупке
Прекрасная квартира в новом элитном жилой комплексе класса люкс, Tre Canne, Будва.
Комплекс является одним из лучших в городе, с первоклассной собственной инфраструктурой (бассейн, ресторан, магазины, прачечная, паркинг и другие виды услуг). Благодаря отличному расположению и идеальной планировке комплекса, из окон и террас всех апартаментов...
First Realty
190 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
64 м221
ВНЖ при покупке
nekretnina.me
92 000 €
Квартира в Будве, Черногория
40 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
ЧЕРНОГОPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCTЬE
УЮТНАЯ МЕБЛИРОВАННАЯ КВАРТИРА - СТУДИЯ В ЦЕНТЕ БУДВЫ С ПРОСТОРНОЙ ТЕРАСОЙ!!!
*только безналичные расчеты
ПЛОЩАДЬ: 40 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: РОЗИНО
СТОИМОСТЬ: 92 000 ЕВРО
БЕСПЛАТНОЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК
Вы оплачиваете только услуги нотариуса и...
CULTURE international real estate agency
220 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
64 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: кухня-гостиная, 2 спальни, 1 санузел, терраса,
Удобства:
Новый ремонт из качественных материалов, мебель и техника, сплит система, бойлер.
Расположение:
Район с развитой инфраструктурой, 350 метров до моря
Аэропорт Тивата и Porto Montenegro - 5 минут на автомобиле.
Столица Черногории Подгорицы и аэропорт Подгорицы...
GATE Realty
315 000 €
Отель, гостиница в Будве, Черногория
96 м2
Продается уникальное коммерческое помещение для ресторана в новом комплексе Old Bakery в живописной Будве. Общая площадь составляет 96 м², из которых 69 м² занимает сам ресторан, а 27 м² отведено под современную кухню. Особая гордость этого заведения — просторный сад, который станет идеальным местом для отдыха посетителей.
Ресторан полностью...
DOO "Monteonline"
390 000 €
Квартира на полуострове Луштица, Черногория
5660 м2211
Продажа апартаментов 69 м² с террасой в премиальном курортном комплексе
Апартаменты площадью 69 м² с одной спальней и террасой 8 м²
Удобная планировка, нормальные пропорции комнат, есть ощущение пространства — не «курортная студия», а полноценное жильё
Квартира продаётся полностью готовой:
кухня с...
MNG Build
63 000 €
Земля в Биеле, Черногория
335 м²
Продается ровный участок площадью 335 кв.м. На участке официально зарегистрированный гараж площадью 30 кв.м., вода и электричество. На участке можно построить жилой дом площадью до 250 кв.м. Вид на море, красивая, зеленая улица. До моря 500 метров, до магазина 300 метров. В поселке есть вся необходимая инфраструктура, школа, детский садик,...
Antarex
950 000 €
Вилла в Доброте, Черногория
219 м243
ВНЖ при покупке
Представляем к продаже большой трехэтажный дом площадью 219 кв. м, расположенный на участке 173 кв. м в живописном поселке Доброта, Котор. Дом находится ниже магистрали, всего в 50 метрах от моря и лучшей набережной Котора, предлагая идеальное расположение для комфортной жизни и отдыха.
Планировка дома:
1 этаж: прихожая, просторная гостиная...
DOO "Monteonline"
1 200 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
450 м234
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
175 000 €
Апартаменты в Пржно, Черногория
44 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, терраса.
Удобства: НОВОСТРОЙКА. Квартира полностью меблирована. Удобная планировка. Стильный и современный интерьер. Отделка: натуральные полы, плитка, сантехника. Сплит-система, электрический бойлер. Лифт. Управляющая компания.
Расположение:
Море 2 минуты пешком;
Курортная...
GATE Realty
460 000 €
Дом в Колашине, Черногория
236 м265
ВНЖ при покупке
Продается дом с пятью полностью оборудованными апартаментами, расположенный в всего в 1 км от центра Колашина и по направлению к обоим горнолыжным курортам – Колашин 1450 и Колашин 1600.
Локация идеально подходит для туризма, горного отдыха или круглогодичного проживания.
Общая площадь дома составляет 310,16 м², из которых 236 м² – это чистая...
.jpg)
.jpg)
