В Черногории есть и роскошные виллы, и неприглядные, зато очень дешёвые домики. Как ни странно, обе эти категории пользуются спросом, а вот новенькие квартиры, рассчитанные на представителей среднего класса, находят покупателя куда реже. Почему это происходит? И как сейчас действовать иностранцам, на которых навалилось много самых разных трудностей? Выясняем вместе с директором компании Adriatic Sea Expert Галиной Смирновой.
Наступивший 2022-й принёс с собой геополитический кризис, центр которого оказался в Восточной Европе. На Черногорию эти события оказали непосредственное влияние. На рынке недвижимости начался ажиотаж, причём в первую очередь покупателей интересует дешёвое жильё.
Спрос на дешёвые объекты был и раньше, а начиная с февраля на рынок хлынуло большое количество людей с невысоким достатком. Сейчас в первую очередь разбирают объекты по ценам до €50–60 тыс. В этом сегменте ажиотаж, покупатели выстраиваются в очередь. Раскупают не только хорошие дома, но и старые, которые нужно восстанавливать, – их здесь называют «рушевины», то есть развалины. Берут и объекты, рядом с которыми нет автодороги, куда можно дойти только пешком. Значительную часть покупателей такого жилья составляют украинцы.
Для граждан Украины в Черногории сейчас действует упрощённый порядок выдачи ВНЖ, однако получить вид на жительство могут покупатели любого жилья, чем активно пользуются россияне и другие иностранцы. Граждане РФ чаще выбирают чуть более дорогие объекты – до €100 тыс.
Вот в таком доме в Сутоморе можно купить недорогую квартиру. Подробнее здесь
В агентстве отмечают, что раньше среди всех русскоязычных покупателей около 70% составляли россияне, а сейчас примерно 60% – это украинцы, причём в абсолютном выражении число сделок также заметно выросло.
Большой приток украинцев и россиян уже привёл к взлёту арендных ставок. По оценке риелторов, жильё в аренду подрожало в 2,5–3 раза.
Среди покупателей жилья в Черногории также заметны русскоговорящие из Германии. В их числе есть и те, кто переехал лет 20–30 назад и давно получил гражданство. Они, как правило, ищут жильё для отдыха. Но много и тех, кто приехал один-два года назад и пока живёт по немецкому ВНЖ. Часть из них вообще не прижилась в Германии, а в связи с последними событиями они уже стали бояться на улицу выходить. Вот эти люди покупают в Черногории дома для постоянного проживания. Здесь нет никаких эксцессов, а к русским относятся по-прежнему тепло.
А что с объектами подороже?
Количество сделок с состоятельными россиянами тоже увеличилось, отмечают в агентстве. Такие клиенты приобретают дома от €300–400 тыс. Часто они не спешат покупать, а сначала присматриваются к местному рынку. Они снимают апартаменты в роскошных местах, где аренда за год может стоить €30–40 тыс. За счёт них формируется отложенный спрос, который может реализоваться позже.
А вот на объекты средней ценовой категории, €120–250 тыс., спроса практически нет. Покупатели с таким бюджетом предпочитают Испанию или Италию, предполагают черногорские риелторы.
По статистике Prian.ru, с февраля по июнь 2022 года число заявок на покупку недвижимости в Черногории подскочило в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной поток запросов (67%) идёт на объекты стоимостью до €100 тыс.
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Цены растут, причин несколько
Цены на недвижимость в Черногории поднимаются. Сейчас одним из главных факторов стал поток переселенцев из разных стран, но уже в прошлом году цены толкало вверх подорожание стройматериалов. Оно было заметно по всей Европе с осени 2021 года. По разным позициям (песок, цемент, металл, арматура) рост цен достиг 35–65%. Причиной этого явления, в свою очередь, стало удорожание транспортировки. Затраты на топливо существенно влияют на себестоимость строительной продукции.
Кроме того, хотя госпошлина и ставки на проектирование не изменились, ежегодные налоги на имущество поднялись на 25%. Это затронуло и резидентов, и нерезидентов.
В итоге сильно подорожали новостройки. Как говорит эксперт, строиться с нуля сейчас очень тяжело. Поэтому небогатые покупатели предпочитают готовые дома, которые продают местные, даже если жильё находится в плохом состоянии. Главное, на что они смотрят, – чтобы дом был устойчив к возможным землетрясениям. И уже после покупки сами доделывают объект.
Купить сложно, но можно
Покупатели из России и Беларуси сейчас испытывают сложности при покупке зарубежной недвижимости. Главная проблема – в переводе денег. Хотя большая часть населения Черногории лояльно относится к этой категории иностранцев, на официальном уровне в стране действуют ограничения. В частности, сумма на счёте в черногорском банке для россиян без ВНЖ Черногории или ЕС не может превышать €100 тыс. Кроме того, из-за санкций, наложенных на российские банки, трансграничные переводы проходят медленно и без гарантии. Новые счета россиянам в Черногории не открывают, однако это можно сделать в Сербии.
Пример дома среднего класса в Баре. Подробности здесь
Формально сделки с недвижимостью в Черногории должны оплачиваться по безналичному расчёту, однако на деле это обычно не проверяют, и нотариусу достаточно заявления продавца о том, что он получил желаемую сумму. Поэтому российские покупатели имеют определённую свободу манёвра. Например, сейчас они особенно интересуются вариантами, когда продавец тоже из России. В этом случае можно расплатиться рублями. Однако таких сделок немного.
80% продавцов – это черногорцы или сербы, и получить за свою недвижимость они хотят в евро. Есть и россияне, которые продают здесь своё жильё. Например, потому что билеты стали дорогие и дом для отдыха им больше не по карману. Но таких – не больше 10%, и из них только половина хочет получить в рублях. То есть в российской валюте проходит только порядка 4–5% сделок. У нас сейчас в базе примерно 2,5 тыс. объектов, из них только за 20–30 можно рассчитаться в рублях.
Тем не менее мы несколько таких продаж уже провели. Но даже в этом случае покупателю понадобятся евро, хотя и меньше. В Черногорию нужно будет перевести депозит, это 5–10% сделки. Он должен храниться у нотариуса.
И вот у нас свежий казус. Человек прилетел на сделку из Саратова, привёз с собой €50 тыс. в рублях. Мы несколько раз ему напоминали, что оплачивать будем в России и по рыночному курсу, а он привёз по курсу ЦБ. И при этом сумму в рублях мы не можем зафиксировать, потому что она скачет из-за курса валют. Мы можем её определить только на день передачи средств.
Ещё один способ обойти проблему с банковскими счетами – вместо купли-продажи недвижимости подобрать подходящие варианты и совершить обмен. Однако на практике достаточно сложно найти объекты, которые устроят всех участников сделки.
Также в последнее время в Черногории активно рекламируются фирмы, которые обещают выкупить криптовалюту или обменять рубли/гривны на евро, но выглядят они ненадёжно.
Проще всего привезти из России наличные доллары или евро. Сейчас лимит вывоза на одного человека – $10 тыс. То есть семья из пяти человек может взять с собой $50 тыс. Некоторые совершают несколько поездок, чтобы перевезти нужную сумму, или просят знакомых. Многие сделки заключаются именно таким способом.
Вот что можно купить в Черногории сейчас
126 500 €
Квартира в Будве, Черногория
45 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Квартира находится в небольшом комплексе, состоящего из четырехэтажных домов современного стиля. Дома находятся в уютном районе Подкошлюн, который известен своей тишиной и свежим воздухом. Сочетание морского и горного воздуха. Расстояние дом моря менее 800 метров. Ближайшие объекты инфраструктуры в 150 метрах. Асфальтированный подъездной путь,...
Белый Слон
250 000 €
Вилла в Зеленике, Черногория
116 м222
ВНЖ при покупке
Продается 2хэтажный дом с бассейном и плодовым садом в поселке Зеленика. Жилая площадь дома 96 кв.м., основание дома – 100 кв.м, бассейн – 20 кв.м., площадь участка – 410 кв.м.
Планировка:
Верхний этаж - просторная гостиная, совмещенная с кухней, гостевой туалет, кладовая, гостиная перед спальней, спальня, ванная комната с душевой кабиной и...
Antarex
203 300 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
42 м2211
Меблированная двухкомнатная квартира в новом жилом комплексе с собственной инфраструктурой в центре Тивата, в 400 м от Porto-Montenegro. Это идеальное место для тех, кто хочет жить в городе Тиват с его инфраструктурой и культурной жизнью, при этом в спокойном и зеленом месте.
В пешей доступности английская школа Knightsbridge и городской парк....
Будва, Старый город - уникальная квартира с видом на пляж и море
Площадь: 70м2
Спальни: 1
Ванные комнаты: 1 + туалет
Меблированная
Вид на пляж и море
Уникальная однокомнатная квартира в Старом городе Будвы с открытым и впечатляющим видом на пляж, море и стены Старого города.
Площадь квартиры составляет 70м2 и включает в себя...
Galeo
244 800 €
Квартира в Бечичи, Черногория
68 м2
ВНЖ при покупке
Новый жилой комплекс в Бечичах. Находится в живописном и экологически чистом месте, вдали от городского шума, окружён зеленью, которая создаёт атмосферу расслабленности и покоя. Почти все апартаменты имеют вид на море, горы и город. Бассейн на крыше, сауна, летняя кухня. Паркинг на 105 мест в подземном гараже. Двор с детской площадкой,...
Galeo
780 000 €
Вилла в Режевичах, Черногория
250 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.728.9389
Каменная вилла с бассейном с потрясающим видом в Будве
Четырехэтажная вилла 200м2 с с гостевым домом 150м2 на участке357м2 с бассейном в Скочидевойка,Будва.
На первом этаже прихожая, кухня, столовая, бар, санузел, сауна, техническое помещение. Внешняя лестница.
На втором этаже просторная гостиная с камином,...
DOO TradeGoria
262 400 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
82 м2321
Трехкомнатная квартира с видом на море в новом жилом комплексе с собственной инфраструктурой на берегу моря в г. Игало, в 5-ти минутах ходьбы от песчаного пляжа и набережной длинной в 7 км., одной из самых живописных в Черногории, ставшей центром туристической жизни, с разнообразными ресторанами, магазинами и барами. Концепция жилого комплекса -...
VALUE.ONE
6 000 000 €
Отель, гостиница в Будве, Черногория
6000 м2
Удалённая сделка
ОТЕЛЬ – ЗАМОК НА БУДВАНСКОЙ РИВЬЕРЕ
Этот отель – замок представляет собой уникальную возможность для инвесторов, стремящихся к созданию или приобретению эксклюзивного гостиничного объекта в одном из самых живописных и престижных районов Черногории.
ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
Цена: €6 000 000
Площадь отеля и дополнительных...
Well Done
1 500 000 €
Земля в Добра Воде, Черногория
8500 м²
Код объекта - 1.25.15.9348В собственности фирмы имеется участок площадью около 8500 м2 в районе Пичурице / в
15 мин езды от Бара в Сторону Улцина, расстояние до моря 800 м/. С участка открывается
прекрасный вид на море.
Разработан Главный проект и имеется разрешение на строительство. Проектом
предусмотрено строительство гостиничного комплекса,...
DOO TradeGoria
270 000 €
Апартаменты в Святом Стефане, Черногория
67 м2222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная; 2 спальни, 2 санузла, терраса с ПРЯМЫМ ПОТРЯСАЮЩИМ видом на море и Святой Стефан.
Удобства: Потрясающий вид на Святой Стефан. Удобная планировка. Ремонт из качественных материалов. Новая мебель и техника. Стильный и современный интерьер. Панорамное остекление. Натуральные полы. Плитка и сантехника....
GATE Realty
2 160 000 €
Вилла в Режевичах, Черногория
290 м2543
Вилла с бассейном и видом на море в закрытом комплексе
Роскошная вилла с бассейном в закрытом комплексе на побережье Будванской Ривьеры, в городке Режевичи. Необходимая инфраструктура в комплексе позволяет находиться здесь не только летом, но и круглый год. Вилла предоставит своему владельцу прекрасный вид на Адриатику, высокие стандарты в...
VALUE.ONE
238 500 €
Квартира в Бечичи, Черногория
108 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.10562Площадь: 51м2 + 57м2 терраса на крыше с джакузи и панорамным видом на море + 2м2 кладовая.
Этаж: 5
Структура: коридор, ванная, спальня, гостиная с обеденной зоной, кухня, терраса.
Меблирована: Полностью укомплектована мебелью и техникой.
DOO TradeGoria
530 000 €
Апартаменты в Дженовичах, Черногория
134 м2322
Апартаменты с 2 спальнями в новом комплексе премиум – класса над проектом Portonovi.
Идеально как для отдыха, так и для постоянного проживания. Апартаменты, общей площадью 133.8 м2 включают в себя коридор, гостиную с камином и выходом на просторную террасу, отдельную зону кухни, 2 спальни, гардеробную, 2 ванные комнаты. Апартаменты...
VALUE.ONE
1 850 000 €
Вилла в Утехе, Черногория
396 м26
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.728.7452
Уникальная вилла с прямым доступом к морю находится в фантастическом месте, в эксклюзивном жилом районе.
Площадь виллы 396м2. Участок земли 637м2. Не включая помещения возле бассейна.
На вилле : 6 спален, 2 гостиные, 2 кухни, 6 ванных комнат, , подвал винный погреб, 2 комнаты для прислуги туалетами и душам 2...
DOO TradeGoria
900 000 €
Дом в Которе, Черногория
450 м2542
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Красивый, добротный дом с большим двором, флигелем и бассейном в самой красивой части города Котор в районе Шкаляри с прекрасным видом на залив. Дом состоит из трех этажей и общей площадью 450 м2 с террасами, а двор 1531 м2.
Планировка
— На 1 этаже находится гостиная, сауна, тренажерный зал, ванная комната и большая терраса перед...
DOO "Monteonline"
250 000 €
Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория
90 м222
ВНЖ при покупке
Продается отличная квартира в новом доме в поселке Рафаиловичи. Расстояние до набережной и одного из самых красивых песчаных пляжей Будванской Ривьеры всего 400 метров или 5 минут пешком. Общая площадь квартиры 90 кв.м. Планировка - гостиная с кухонной зоной, две спальни, две ванные комнаты и две уютные террасы с видом на море и горы. В квартире...
Antarex
342 900 €
Коммерческая недвижимость в Бечичи, Черногория
127 м2
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Структура коммерческого помещения: 3 переговорных, 2 кабинета, 2 санузла, зона отдыха с кухней, бойлерная, прихожая, зона ресепшена .
Удобства:
Отдельная входная группа с улицы. Видеонаблюдение, интернет. Новый ремонт, мебель, техника.
Расположение:
Море - 5 минут пешком.
Аэропорт Тивата и Porto Montenegro - 30 минут на автомобиле....
GATE Realty
415 000 €
Квартира в Будве, Черногория
79 м222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
ПРОСТОРНАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ И ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ В ЭЛИТНОМ КОМПЛЕКСЕ ГАРМОНИЯ НА ПЕРВОЙ ЛИНИИ!
ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 79 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ПЕРВАЯ ЛИНИЯ...
CULTURE international real estate agency
1 300 000 €
Земля в Режевичах, Черногория
2430 м²
Удалённая сделка
ЗЕМЛЯ С ПРОЕКТОМ НА ДВЕ ВИЛЛЫ В РИЕКА-РЕЖЕВИЧИ, БУДВА
Уникальный участок с готовым проектом строительства двух роскошных вилл в одном из самых престижных и эксклюзивных районов Черногории — Риека-Режевичи. Этот район славится своими великолепными видами на Адриатическое море и первоклассной инфраструктурой.
Площадь участка: 2 340...
Well Done
195 000 €
Квартира в Баре, Черногория
72 м232
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Современная двухкомнатная квартира с видом на море и город Бар
Продается роскошно оборудованная, современно обставленная двухкомнатная квартира площадью 72 м², расположенная в престижном доме в Баре.
Особенности квартиры:
Просторная и светлая гостиная с панорамным видом.
Две спальни
Полностью оборудованная кухня и современная...