Недвижимость Черногории: как купить квартиру за рубли и куда делись покупатели из среднего класса

Большой спрос на недорогое жильё

Рынок недвижимости Черногории заметно просел в первый год пандемии – цены на новостройки упали, количество сделок снизилось, однако уже в 2021-м показатели пошли вверх: за год новое жильё подрожало на 15%.

Наступивший 2022-й принёс с собой геополитический кризис, центр которого оказался в Восточной Европе. На Черногорию эти события оказали непосредственное влияние. На рынке недвижимости начался ажиотаж, причём в первую очередь покупателей интересует дешёвое жильё.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Спрос на дешёвые объекты был и раньше, а начиная с февраля на рынок хлынуло большое количество людей с невысоким достатком. Сейчас в первую очередь разбирают объекты по ценам до €50–60 тыс. В этом сегменте ажиотаж, покупатели выстраиваются в очередь. Раскупают не только хорошие дома, но и старые, которые нужно восстанавливать, – их здесь называют «рушевины», то есть развалины. Берут и объекты, рядом с которыми нет автодороги, куда можно дойти только пешком. Значительную часть покупателей такого жилья составляют украинцы.

Для граждан Украины в Черногории сейчас действует упрощённый порядок выдачи ВНЖ, однако получить вид на жительство могут покупатели любого жилья, чем активно пользуются россияне и другие иностранцы. Граждане РФ чаще выбирают чуть более дорогие объекты – до €100 тыс.

Вот в таком доме в Сутоморе можно купить недорогую квартиру. Подробнее здесь

В агентстве отмечают, что раньше среди всех русскоязычных покупателей около 70% составляли россияне, а сейчас примерно 60% – это украинцы, причём в абсолютном выражении число сделок также заметно выросло.

Большой приток украинцев и россиян уже привёл к взлёту арендных ставок. По оценке риелторов, жильё в аренду подрожало в 2,5–3 раза.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Среди покупателей жилья в Черногории также заметны русскоговорящие из Германии. В их числе есть и те, кто переехал лет 20–30 назад и давно получил гражданство. Они, как правило, ищут жильё для отдыха. Но много и тех, кто приехал один-два года назад и пока живёт по немецкому ВНЖ. Часть из них вообще не прижилась в Германии, а в связи с последними событиями они уже стали бояться на улицу выходить. Вот эти люди покупают в Черногории дома для постоянного проживания. Здесь нет никаких эксцессов, а к русским относятся по-прежнему тепло.

А что с объектами подороже?

Количество сделок с состоятельными россиянами тоже увеличилось, отмечают в агентстве. Такие клиенты приобретают дома от €300–400 тыс. Часто они не спешат покупать, а сначала присматриваются к местному рынку. Они снимают апартаменты в роскошных местах, где аренда за год может стоить €30–40 тыс. За счёт них формируется отложенный спрос, который может реализоваться позже.

А вот на объекты средней ценовой категории, €120–250 тыс., спроса практически нет. Покупатели с таким бюджетом предпочитают Испанию или Италию, предполагают черногорские риелторы.

По статистике Prian.ru, с февраля по июнь 2022 года число заявок на покупку недвижимости в Черногории подскочило в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной поток запросов (67%) идёт на объекты стоимостью до €100 тыс.

Комплекс бизнес-класса в Пржно. Детали тут

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Цены растут, причин несколько

Цены на недвижимость в Черногории поднимаются. Сейчас одним из главных факторов стал поток переселенцев из разных стран, но уже в прошлом году цены толкало вверх подорожание стройматериалов. Оно было заметно по всей Европе с осени 2021 года. По разным позициям (песок, цемент, металл, арматура) рост цен достиг 35–65%. Причиной этого явления, в свою очередь, стало удорожание транспортировки. Затраты на топливо существенно влияют на себестоимость строительной продукции.

Кроме того, хотя госпошлина и ставки на проектирование не изменились, ежегодные налоги на имущество поднялись на 25%. Это затронуло и резидентов, и нерезидентов.

В итоге сильно подорожали новостройки. Как говорит эксперт, строиться с нуля сейчас очень тяжело. Поэтому небогатые покупатели предпочитают готовые дома, которые продают местные, даже если жильё находится в плохом состоянии. Главное, на что они смотрят, – чтобы дом был устойчив к возможным землетрясениям. И уже после покупки сами доделывают объект.

Купить сложно, но можно

Покупатели из России и Беларуси сейчас испытывают сложности при покупке зарубежной недвижимости. Главная проблема – в переводе денег. Хотя большая часть населения Черногории лояльно относится к этой категории иностранцев, на официальном уровне в стране действуют ограничения. В частности, сумма на счёте в черногорском банке для россиян без ВНЖ Черногории или ЕС не может превышать €100 тыс. Кроме того, из-за санкций, наложенных на российские банки, трансграничные переводы проходят медленно и без гарантии. Новые счета россиянам в Черногории не открывают, однако это можно сделать в Сербии.

Пример дома среднего класса в Баре. Подробности здесь

Формально сделки с недвижимостью в Черногории должны оплачиваться по безналичному расчёту, однако на деле это обычно не проверяют, и нотариусу достаточно заявления продавца о том, что он получил желаемую сумму. Поэтому российские покупатели имеют определённую свободу манёвра. Например, сейчас они особенно интересуются вариантами, когда продавец тоже из России. В этом случае можно расплатиться рублями. Однако таких сделок немного.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

80% продавцов – это черногорцы или сербы, и получить за свою недвижимость они хотят в евро. Есть и россияне, которые продают здесь своё жильё. Например, потому что билеты стали дорогие и дом для отдыха им больше не по карману. Но таких – не больше 10%, и из них только половина хочет получить в рублях. То есть в российской валюте проходит только порядка 4–5% сделок. У нас сейчас в базе примерно 2,5 тыс. объектов, из них только за 20–30 можно рассчитаться в рублях.
Тем не менее мы несколько таких продаж уже провели. Но даже в этом случае покупателю понадобятся евро, хотя и меньше. В Черногорию нужно будет перевести депозит, это 5–10% сделки. Он должен храниться у нотариуса.
И вот у нас свежий казус. Человек прилетел на сделку из Саратова, привёз с собой €50 тыс. в рублях. Мы несколько раз ему напоминали, что оплачивать будем в России и по рыночному курсу, а он привёз по курсу ЦБ. И при этом сумму в рублях мы не можем зафиксировать, потому что она скачет из-за курса валют. Мы можем её определить только на день передачи средств.

Ещё один способ обойти проблему с банковскими счетами – вместо купли-продажи недвижимости подобрать подходящие варианты и совершить обмен. Однако на практике достаточно сложно найти объекты, которые устроят всех участников сделки.

Также в последнее время в Черногории активно рекламируются фирмы, которые обещают выкупить криптовалюту или обменять рубли/гривны на евро, но выглядят они ненадёжно.

Проще всего привезти из России наличные доллары или евро. Сейчас лимит вывоза на одного человека – $10 тыс. То есть семья из пяти человек может взять с собой $50 тыс. Некоторые совершают несколько поездок, чтобы перевезти нужную сумму, или просят знакомых. Многие сделки заключаются именно таким способом.

Вот что можно купить в Черногории сейчас

490 000 €

Земля в Будве, Черногория

1257 м²

Продаётся участок общей площадью 1.257 м², расположенный в районе Комошевина в Будве — в одном из лучших мест над будванским Старым городом. С участка открывается потрясающий панорамный вид на море, Будву и всё черногорское побережье. Участок представляет собой отдельную урбанистическую parcelu, и согласно действующим...

Montenegro Prospects

160 000 €

Квартира в Будве, Черногория

49 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ПРОСТОРНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПAЛЬНЕЙ С ВИДОМ НА ГОРЫ В ШАГОВОЙ ДОСТУПНОСТИ ОТ ЦЕНТРА БУДВЫ! * квартира с высоким арендным потенциалом * отличная локация ПЛОЩАДЬ: 49 м2 ЛОУАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: БИЕЛИ ДО...

CULTURE international real estate agency

790 000 €

Вилла в Будве, Черногория

134 м² 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Meня зoвут Aлексaндр, задайте мне cвой вoпрос ШИКАРНАЯ КВАРТИРА С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ В ДОМЕ КЛАССА ПРЕМИУМ НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ!!!! ПЛОЩАДЬ: 134 м2 + паркинг ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА ЦЕНА: 790 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ПЕРВАЯ БЕРЕГОВАЯ ЛИНИЯ Эксклюзивный интерьер ВНЖ (вид на жительство) Паркинг в цене ОГРОМНАЯ ТЕРРАСА...

CULTURE international real estate agency

3 970 000 €

Коммерческая недвижимость в Утехе, Черногория

Код объекта - 2.25.18.2942 Бар-Утеха.Земельный участок под строительство туристического комплекса. Площадь участка49.625м2 Находится над мостом в Утехе, имеет красивый панорамный вид на море. Есть дорога до участка. На сегодняшний день передато на согласование заявление в Секретариат по обустройству, комунально - жилищным делам и защите экологии...

DOO TradeGoria

125 000 €

Офис в Херцег-Нови, Черногория

40 м²

Продажа офиса в Херцег Нови Офис общей площадь около 40м2. Состоит из двух помещений и с/у. Отличное расположение в центре города! Вид из офиса на сквер и море. Хорошая мебель (дерево/кожа). Два кондиционера.

Montenegro Prospects

262 500 €

Квартира в Доброте, Черногория

120 м² 3 3 2

Онлайн-показ

Продаётся просторная трёхкомнатная квартира на мансарде жилого дома в одном из самых востребованных районов Котора — Доброте. Заявленная площадь квартиры составляет 120 м², но на самом деле она примерно на 30 м² больше благодаря пространству под потолком высотой до 1,5 м, идеально подходящему для встроенных шкафов, кладовых или...

Rivijera Nekretnine

196 735 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

70 м² 1 1

Квартира с видом на море Топла 2 Герцег-Нови. Площадь квартиры 70м2, до моря 600м. Планировка комнат: гостиная с кухней и столовой, спальня, санузел, терраса. Цена: 196 735 евро.

Rivijera Nekretnine

560 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

63 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.ПОРТОМОНТЕНЕГРО.СЧАCТЬЕ РОСКОШНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ В ОТЕЛЕ ПЯТЬ ЗВЕЗД ЛЮКСОВОГО PORTO MONTENEGRO С ВИДАМИ НА ЯХТЕННУЮ МАРИНУ В СТА МЕТРАХ ОТ ПЛЯЖА! ПЛОЩАДЬ: 63 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: ТИВАТ: ПОРТО...

CULTURE international real estate agency

1 350 000 €

Вилла в Режевичах, Черногория

311 м² 5 4

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

420 000 €

Вилла в Жабляке, Черногория

160 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Продаётся уютный, полностью легализованный дом в одном из самых красивых мест Черногории - всего в 5 минутах пешком от Чёрного озера (Crno jezero) и у подножия горного массива Дурмитор. Дом расположен на участке 660 м², с большим зелёным газоном и тремя террасами, откуда открывается живописный вид на природу и горы. Общая площадь дома 160 м²....

DOO "Monteonline"

617 000 €

Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория

112 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Апартаменты с 3 спальнями и террасой, расположены в современном строящемся городе Луштица Бей (Черногория), в районе Централе. Площадь квартиры 112.30м2 + терраса 10.10м2. Структура квартиры: просторная гостиная с кухней, 3 спальни, 3 ванные комнаты. Квартира сдается с чистовой отделкой с готовыми санузлом. Подключена сплит-система...

Lustica Bay

140 000 €

Апартаменты в Баошичах, Черногория

87 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Продаются двухуровневые апартаменты, расположенные на 4-5 этажах пятиэтажного дома в курортном поселке Баошичи. Площадь 87 кв.м., планировка: гостиная с кухонной зоной, две спальни, два санузла, лоджия, терраса с видом на море. Продажа с мебелью и бытовой техникой. Паркинг перед домом, до моря - 100 метров. Возможна оплата в России.

Antarex

1 950 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

146 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Просторный апартамент с 2 спальнями, площадью 146 м2, с потрясающим видом на море и и Старый город Будвы. Апартамент полностью закончен и готов к заселению. Мебель и аксессуары входят в стоимость. Закрытая территория позволит полностью расслабиться и отдохнуть от городской суеты. Особенной гордость комплекса являются несколько приватных...

DOO "Monteonline"

183 600 €

Квартира в Будве, Черногория

51 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! У НАС САМАЯ БОЛЬШАЯ БАЗА ОБЪЕКТОВ ПО ЧЕРНОГОРИИ - РАБОТАЕМ ПО ЗАПРОСУ! КВАРТИPЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА С ВИДОМ НА МОРЕ В ПРЕМИАЛЬНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ! ВОЗМОЖНА БЕСПРОЦЕНТНАЯ РАССРОЧКА! ПРИМЕР ПРОЕКТА 1+1 С ЗЕЛЕНОЙ...

CULTURE international real estate agency

900 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

228 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ! ПРИВАТНЫЙ КОМПЛЕКС ЭЛЕГАНТНЫХ ВИЛЛ И АПАРТАМЕНТОВ В ХЕРЦЕГ-НОВИ С РОСКОШНЫМИ ВИДОВЫМИ ХАРАКТЕРИСТИКАМИ НА БОКО-КОТОРСЧКИЙ ЗАЛИВ И ПОРТО НОВИ! *апартаменты сданы, часть меблированные *виллы на сдаче (конец 2025) ПЛОЩАДИ ВИЛЛ: 151 м2 + 73 м2 (терраса) - 152 м2 + 76 м2 (терраса) ПЛОЩАДИ АПАРТАМЕНТОВ: 133.8...

CULTURE international real estate agency

160 360 €

Земля в Баре, Черногория

3207 м²

№ 4401. Отличный участок для ИЖС для строительства от одного до 5 домов. Местность - Барское Поле, удалено от центра города на 2 км, пляж - 3 км. Прошел ДУП - легальное строительство с подключением всех городских коммуникаций. Участок - огражден, асфальтированная дорога - с двух строн участка. На участке - 50 плодоноясящих оливковых деревьев.

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

420 000 €

Апартаменты в Доброте, Черногория

87 м² 3 3

ВНЖ при покупке

nekretnina.me

235 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

54 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Хотите жить в самом сердце Тивата, наслаждаясь комфортом и спокойствием? Тогда это предложение для вас! О квартире: Просторная гостиная, кухня с обеденной зоной, спальня, ванная комната. Терраса с великолепным видом на бассейн, парк, город и море. Полностью меблированная дизайнерская квартира — готова к заселению. Жилой комплекс с двумя...

DOO "Monteonline"

335 265 €

Апартаменты в Режевичах, Черногория

64 м² 2 1 1

Объект под сдачу

Апартаменты с 1 спальней в новом эксклюзивном проекте с собственной инфраструктурой водном из самых престижных районов Будванской Ривьеры-поселке Режевичи.Здесь Вы найдетеуникальное сочетание природной красоты, уединения и развитой инфраструктуры. Панорамные виды на Адриатическое море,близостьк лучшим пляжамиресторанам делают этот комплекс...

VALUE.ONE

30 000 €

Земля в Зеленике, Черногория

500 м²

Продается участок площадью 500 кв.м. в живописном поселке Зеленика. На участке установлены две подпорные стенки и подведена бетонная дорога. Участок расположен в тихой части поселка, где только начинается застройка частного сектора. Все коммуникации подведены в зону застройки. До магазинов, школы, набережной и прочих объектов инфраструктуры...

Antarex

Посмотреть ещё 7010 похожих объектов

Фото: Unsplash (Radik Sitdikov), база объектов prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru