В Черногории есть и роскошные виллы, и неприглядные, зато очень дешёвые домики. Как ни странно, обе эти категории пользуются спросом, а вот новенькие квартиры, рассчитанные на представителей среднего класса, находят покупателя куда реже. Почему это происходит? И как сейчас действовать иностранцам, на которых навалилось много самых разных трудностей? Выясняем вместе с директором компании Adriatic Sea Expert Галиной Смирновой.
Наступивший 2022-й принёс с собой геополитический кризис, центр которого оказался в Восточной Европе. На Черногорию эти события оказали непосредственное влияние. На рынке недвижимости начался ажиотаж, причём в первую очередь покупателей интересует дешёвое жильё.
Спрос на дешёвые объекты был и раньше, а начиная с февраля на рынок хлынуло большое количество людей с невысоким достатком. Сейчас в первую очередь разбирают объекты по ценам до €50–60 тыс. В этом сегменте ажиотаж, покупатели выстраиваются в очередь. Раскупают не только хорошие дома, но и старые, которые нужно восстанавливать, – их здесь называют «рушевины», то есть развалины. Берут и объекты, рядом с которыми нет автодороги, куда можно дойти только пешком. Значительную часть покупателей такого жилья составляют украинцы.
Для граждан Украины в Черногории сейчас действует упрощённый порядок выдачи ВНЖ, однако получить вид на жительство могут покупатели любого жилья, чем активно пользуются россияне и другие иностранцы. Граждане РФ чаще выбирают чуть более дорогие объекты – до €100 тыс.
Вот в таком доме в Сутоморе можно купить недорогую квартиру. Подробнее здесь
В агентстве отмечают, что раньше среди всех русскоязычных покупателей около 70% составляли россияне, а сейчас примерно 60% – это украинцы, причём в абсолютном выражении число сделок также заметно выросло.
Большой приток украинцев и россиян уже привёл к взлёту арендных ставок. По оценке риелторов, жильё в аренду подрожало в 2,5–3 раза.
Среди покупателей жилья в Черногории также заметны русскоговорящие из Германии. В их числе есть и те, кто переехал лет 20–30 назад и давно получил гражданство. Они, как правило, ищут жильё для отдыха. Но много и тех, кто приехал один-два года назад и пока живёт по немецкому ВНЖ. Часть из них вообще не прижилась в Германии, а в связи с последними событиями они уже стали бояться на улицу выходить. Вот эти люди покупают в Черногории дома для постоянного проживания. Здесь нет никаких эксцессов, а к русским относятся по-прежнему тепло.
А что с объектами подороже?
Количество сделок с состоятельными россиянами тоже увеличилось, отмечают в агентстве. Такие клиенты приобретают дома от €300–400 тыс. Часто они не спешат покупать, а сначала присматриваются к местному рынку. Они снимают апартаменты в роскошных местах, где аренда за год может стоить €30–40 тыс. За счёт них формируется отложенный спрос, который может реализоваться позже.
А вот на объекты средней ценовой категории, €120–250 тыс., спроса практически нет. Покупатели с таким бюджетом предпочитают Испанию или Италию, предполагают черногорские риелторы.
По статистике Prian.ru, с февраля по июнь 2022 года число заявок на покупку недвижимости в Черногории подскочило в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной поток запросов (67%) идёт на объекты стоимостью до €100 тыс.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Цены растут, причин несколько
Цены на недвижимость в Черногории поднимаются. Сейчас одним из главных факторов стал поток переселенцев из разных стран, но уже в прошлом году цены толкало вверх подорожание стройматериалов. Оно было заметно по всей Европе с осени 2021 года. По разным позициям (песок, цемент, металл, арматура) рост цен достиг 35–65%. Причиной этого явления, в свою очередь, стало удорожание транспортировки. Затраты на топливо существенно влияют на себестоимость строительной продукции.
Кроме того, хотя госпошлина и ставки на проектирование не изменились, ежегодные налоги на имущество поднялись на 25%. Это затронуло и резидентов, и нерезидентов.
В итоге сильно подорожали новостройки. Как говорит эксперт, строиться с нуля сейчас очень тяжело. Поэтому небогатые покупатели предпочитают готовые дома, которые продают местные, даже если жильё находится в плохом состоянии. Главное, на что они смотрят, – чтобы дом был устойчив к возможным землетрясениям. И уже после покупки сами доделывают объект.
Купить сложно, но можно
Покупатели из России и Беларуси сейчас испытывают сложности при покупке зарубежной недвижимости. Главная проблема – в переводе денег. Хотя большая часть населения Черногории лояльно относится к этой категории иностранцев, на официальном уровне в стране действуют ограничения. В частности, сумма на счёте в черногорском банке для россиян без ВНЖ Черногории или ЕС не может превышать €100 тыс. Кроме того, из-за санкций, наложенных на российские банки, трансграничные переводы проходят медленно и без гарантии. Новые счета россиянам в Черногории не открывают, однако это можно сделать в Сербии.
Пример дома среднего класса в Баре. Подробности здесь
Формально сделки с недвижимостью в Черногории должны оплачиваться по безналичному расчёту, однако на деле это обычно не проверяют, и нотариусу достаточно заявления продавца о том, что он получил желаемую сумму. Поэтому российские покупатели имеют определённую свободу манёвра. Например, сейчас они особенно интересуются вариантами, когда продавец тоже из России. В этом случае можно расплатиться рублями. Однако таких сделок немного.
80% продавцов – это черногорцы или сербы, и получить за свою недвижимость они хотят в евро. Есть и россияне, которые продают здесь своё жильё. Например, потому что билеты стали дорогие и дом для отдыха им больше не по карману. Но таких – не больше 10%, и из них только половина хочет получить в рублях. То есть в российской валюте проходит только порядка 4–5% сделок. У нас сейчас в базе примерно 2,5 тыс. объектов, из них только за 20–30 можно рассчитаться в рублях.
Тем не менее мы несколько таких продаж уже провели. Но даже в этом случае покупателю понадобятся евро, хотя и меньше. В Черногорию нужно будет перевести депозит, это 5–10% сделки. Он должен храниться у нотариуса.
И вот у нас свежий казус. Человек прилетел на сделку из Саратова, привёз с собой €50 тыс. в рублях. Мы несколько раз ему напоминали, что оплачивать будем в России и по рыночному курсу, а он привёз по курсу ЦБ. И при этом сумму в рублях мы не можем зафиксировать, потому что она скачет из-за курса валют. Мы можем её определить только на день передачи средств.
Ещё один способ обойти проблему с банковскими счетами – вместо купли-продажи недвижимости подобрать подходящие варианты и совершить обмен. Однако на практике достаточно сложно найти объекты, которые устроят всех участников сделки.
Также в последнее время в Черногории активно рекламируются фирмы, которые обещают выкупить криптовалюту или обменять рубли/гривны на евро, но выглядят они ненадёжно.
Проще всего привезти из России наличные доллары или евро. Сейчас лимит вывоза на одного человека – $10 тыс. То есть семья из пяти человек может взять с собой $50 тыс. Некоторые совершают несколько поездок, чтобы перевезти нужную сумму, или просят знакомых. Многие сделки заключаются именно таким способом.
Вот что можно купить в Черногории сейчас
553 700 €
Квартира в Будве, Черногория
113 м²21
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!!!
ЧEРНОГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧAСTЬE
ШИКАРНАЯ ВИДОВАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В СОВРЕМЕННОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ КЛАССА ПРЕМИУМ!
ПЛОЩАДЬ: 113 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ: первая береговая линия
ЦЕНА: 553...
CULTURE international real estate agency
360 000 €
Квартира в Доброте, Черногория
90 м²22
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
На продажу дизайнерская квартира в самой лучшей локации Доброты!
Здание и сама квартира имеется качественную отделку; в комнатах установлены кондиционеры, в каждой спальне и ванной комнате установлены теплые полы, а также автоматические рольставни. Установлена качественная техника и мебель. С террасы открывается волшебный, панорамный вид на...
First Realty
545 000 €
Апартаменты в Пржно, Черногория
160 м²33
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
335 000 €
Квартира в Будве, Черногория
51 м²211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показОбъект под сдачу
Предлагаем на продажу апартамент с одной спальней площадью 51 кв метр в самом центре Будвы. Квартира расположена в отельном компексе WOW.
Здание находится фактически на первой линии и непосредственной близости ко всей необходимой инфраструктуре — торговые центры, магазины, рестораны, кафе, старый город Будвы, набережной и первой линии...
First Realty
288 800 €
Апартаменты в Будве, Черногория
76 м²22
ВНЖ при покупке
Представляем к продаже новую квартиру площадью 76 кв. м, расположенную в современном доме в популярном районе Розино, Будва. Этот объект находится всего в 10 минутах ходьбы от центра города, предлагая идеальный баланс между спокойной жизнью и доступом ко всей городской инфраструктуре.
Дом отличается высококачественным строительством и...
DOO "Monteonline"
375 500 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
148 м²22
Продаются элитные квартиры в жилом комплексе в районе Топла 3, Херцег-Нови. Квартиры расположены ярусами, из каждой открывается прекрасный панорамный вид на залив. В стоимость включено одно парковочное место. Все коммуникации городские. Комплекс находится под круглосуточной охраной. До ближайшего супермаркета 5 мин на машине, до моря – 2км....
Antarex
890 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
250 м²44
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ!
СОВРЕМЕННАЯ ДВУХУРОВНЕВАЯ ВИЛЛА С БАССЕЙНОМ И ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ В ТИВАТЕ!
ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 250 м2
ПЛОЩАДЬ ЗЕМЛИ: 474 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: ТИВАТ: МРЧЕВАЦ...
CULTURE international real estate agency
285 000 €
Дом в Весло, Черногория
300 м²5
ВНЖ при покупке
№ 5087. Дом расположен в 17км от аэропорта г.Тиват, в 20км от г.Котор, в 35км от г.Будва и в 3км от пляжа Жанице, Миришта и понта Весла на полуострове Луштица в поселке Беговичи. Рядом с домом расположена дорога, которая соединяет пляжи полуострова с г.Тиват и Котор.
Краткое описание:
Трехэтажный дом в 300м2 располагает пятью спальными...
CONSULTING SERVICES COMPANY «ADRIATIC SEA EXPERT»
529 000 €
Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория
46 м²1
ВНЖ при покупке
Представляем к продаже изысканный меблированный апартамент-студию площадью 46 кв. м, расположенный на первом этаже в престижном комплексе в Луштица Бей, Тиват. Эта квартира находится на первой линии от моря, предлагая уникальное сочетание роскоши, комфорта и непревзойденных видов.
Студия имеет гостиную зону открытой планировки, полностью...
DOO "Monteonline"
498 500 €
Вилла в Баре, Черногория
400 м²1586
ВНЖ при покупке
Бар, Утеха, апартаментская вилла под магистралью, близко к морю и пляжу. Вилла площадью 400 м², занимает участок размером 388 м².
Вилла разделена на 4 этажа. В цокольном этаже находится гараж на два автомобиля. На остальных трех этажах расположены 8 спален, 6 ванных комнат, большая гостиная с полностью оборудованной кухней и...
nekretnina.me
1 250 000 €
Вилла в Утехе, Черногория
497 м²754
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
№ 5170. На самом берегу Адриатического моря в местечке Утеха в 8 км. о г. Бар построена вилла общей площадью 497 м2. Край террасы первого этажа находится в 10 метрах от воды и в 25 метрах от небольшого галечного пляжа, к которому ведет удобный спуск. Территория обнесена высокой каменной оградой с кованым обрамлением, что создает ощущение...
CONSULTING SERVICES COMPANY «ADRIATIC SEA EXPERT»
850 000 €
Вилла в Будве, Черногория
470 м²4
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
ВИДОВАЯ ВИЛЛА С ЧЕТЫРЬМЯ СПАЛЬНЯМИ И БАССЕЙНОМ В КРИМОВНИЦЕ!!!
ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 470 м2
ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА: 650 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: КРИМОВНИЦА
ЦЕНА: 850 000 еврo...
CULTURE international real estate agency
1 300 000 €
Вилла в Пржно, Черногория
767 м²33
ВНЖ при покупке
Атмосфера прибрежной роскоши
Погрузитесь в истинное воплощение coastal luxury в эксклюзивной вилле на побережье Пржно.
Каждый момент здесь наполнен элегантностью и гармонией: панорамные виды на Адриатику открываются с просторных террас, где рассветы и закаты окрашивают небо в симфонию красок. Лёгкий морской бриз и звук волн создают атмосферу...
DOO "Monteonline"
600 000 €
Вилла в Которе, Черногория
178 м²4
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
ТАУНХАУСЫ И ВИЛЛЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В УНИКАЛЬНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ В КОТОРЕ!
*уточняйте наличие, практически все распродано
*без оплаты налога на оборот недвижимости
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: КОТОР: КАВАЧ...
CULTURE international real estate agency
150 215 €
Земля в Каваче, Черногория
2311 м²
Продаётся урбанизированный земельный участок в районе Кавач по одной из самых привлекательных цен в данной локации.
Параметры участка:
Общая площадь: 2311 м².
Урбанизировано: 1800 м².
Возможность строительства.
Назначение: застройка и коммерческое использование.
Участок отлично подойдёт для:
сервисных объектов;
коммерческих...
DOO "Monteonline"
1 550 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
142 м²32
ВНЖ при покупке
ФАНТАСТИЧЕСКИЙ АВТОРСКИЙ ПРОЕКТ КЛУБНОГО ДОМА В ЛУЧШЕЙ ЛОКАЦИИ НА ПОБЕРЕЖЬЕ АДРИАТИКИ.
Являясь частью самой впечатляющей на побережье инфраструктуры, данный комплекс выделяется уникальным характером архитектурных решений. Комплекс вмещает 43 эксклюзивных апартамента в трёх отдельных секциях на площади 10.968 м2, что предполагает максимум...
DOO "Monteonline"
210 000 €
Апартаменты в Биеле, Черногория
72 м²21
Продается первый этаж дома в поселке Биела. Площадь - 72 кв.м., позади дома есть участок, сарай 9кв.м.
Дом в хорошем состоянии. Планировка – коридор, две спальни, большая ванная, просторная гостиная с кухонной и столовой зонами, терраса. Вид на горы и частично на море.
В зимний период отапливается от печи на дровах.
Вся инфраструктура в...
Antarex
368 000 €
Апартаменты в Костанице, Черногория
92 м²21
ВНЖ при покупке
nekretnina.me
936 000 €
Вилла в Которе, Черногория
117 м²212
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Hyatt Regency Kotor Bay Resort — резиденция на первой линии Бока-Которского залива Эксклюзивные апартаменты в одном из самых престижных курортных проектов Черногории — на берегу Bay of Kotor, всего в нескольких минутах от Old Town of Kotor. Эксклюзивные...
GATE Realty
260 000 €
Квартира в Будве, Черногория
100 м²33
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ЛУЧШЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ!
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения !!!!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
KBAРТИPА С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ В КУРОРТНОЙ ЛОКАЦИИ С ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ!
ПЛОЩАДЬ: 100 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕPНOГOРИЯ: БУДВA: БЕЧИЧИ: вторая линия от моря
ЦЕНА: 260 000 ЕВРО
БЕСПЛАТНОЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ...
.jpg)
.jpg)
