В Черногории есть и роскошные виллы, и неприглядные, зато очень дешёвые домики. Как ни странно, обе эти категории пользуются спросом, а вот новенькие квартиры, рассчитанные на представителей среднего класса, находят покупателя куда реже. Почему это происходит? И как сейчас действовать иностранцам, на которых навалилось много самых разных трудностей? Выясняем вместе с директором компании Adriatic Sea Expert Галиной Смирновой.
Наступивший 2022-й принёс с собой геополитический кризис, центр которого оказался в Восточной Европе. На Черногорию эти события оказали непосредственное влияние. На рынке недвижимости начался ажиотаж, причём в первую очередь покупателей интересует дешёвое жильё.
Спрос на дешёвые объекты был и раньше, а начиная с февраля на рынок хлынуло большое количество людей с невысоким достатком. Сейчас в первую очередь разбирают объекты по ценам до €50–60 тыс. В этом сегменте ажиотаж, покупатели выстраиваются в очередь. Раскупают не только хорошие дома, но и старые, которые нужно восстанавливать, – их здесь называют «рушевины», то есть развалины. Берут и объекты, рядом с которыми нет автодороги, куда можно дойти только пешком. Значительную часть покупателей такого жилья составляют украинцы.
Для граждан Украины в Черногории сейчас действует упрощённый порядок выдачи ВНЖ, однако получить вид на жительство могут покупатели любого жилья, чем активно пользуются россияне и другие иностранцы. Граждане РФ чаще выбирают чуть более дорогие объекты – до €100 тыс.
Вот в таком доме в Сутоморе можно купить недорогую квартиру. Подробнее здесь
В агентстве отмечают, что раньше среди всех русскоязычных покупателей около 70% составляли россияне, а сейчас примерно 60% – это украинцы, причём в абсолютном выражении число сделок также заметно выросло.
Большой приток украинцев и россиян уже привёл к взлёту арендных ставок. По оценке риелторов, жильё в аренду подрожало в 2,5–3 раза.
Среди покупателей жилья в Черногории также заметны русскоговорящие из Германии. В их числе есть и те, кто переехал лет 20–30 назад и давно получил гражданство. Они, как правило, ищут жильё для отдыха. Но много и тех, кто приехал один-два года назад и пока живёт по немецкому ВНЖ. Часть из них вообще не прижилась в Германии, а в связи с последними событиями они уже стали бояться на улицу выходить. Вот эти люди покупают в Черногории дома для постоянного проживания. Здесь нет никаких эксцессов, а к русским относятся по-прежнему тепло.
А что с объектами подороже?
Количество сделок с состоятельными россиянами тоже увеличилось, отмечают в агентстве. Такие клиенты приобретают дома от €300–400 тыс. Часто они не спешат покупать, а сначала присматриваются к местному рынку. Они снимают апартаменты в роскошных местах, где аренда за год может стоить €30–40 тыс. За счёт них формируется отложенный спрос, который может реализоваться позже.
А вот на объекты средней ценовой категории, €120–250 тыс., спроса практически нет. Покупатели с таким бюджетом предпочитают Испанию или Италию, предполагают черногорские риелторы.
По статистике Prian.ru, с февраля по июнь 2022 года число заявок на покупку недвижимости в Черногории подскочило в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной поток запросов (67%) идёт на объекты стоимостью до €100 тыс.
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Цены растут, причин несколько
Цены на недвижимость в Черногории поднимаются. Сейчас одним из главных факторов стал поток переселенцев из разных стран, но уже в прошлом году цены толкало вверх подорожание стройматериалов. Оно было заметно по всей Европе с осени 2021 года. По разным позициям (песок, цемент, металл, арматура) рост цен достиг 35–65%. Причиной этого явления, в свою очередь, стало удорожание транспортировки. Затраты на топливо существенно влияют на себестоимость строительной продукции.
Кроме того, хотя госпошлина и ставки на проектирование не изменились, ежегодные налоги на имущество поднялись на 25%. Это затронуло и резидентов, и нерезидентов.
В итоге сильно подорожали новостройки. Как говорит эксперт, строиться с нуля сейчас очень тяжело. Поэтому небогатые покупатели предпочитают готовые дома, которые продают местные, даже если жильё находится в плохом состоянии. Главное, на что они смотрят, – чтобы дом был устойчив к возможным землетрясениям. И уже после покупки сами доделывают объект.
Купить сложно, но можно
Покупатели из России и Беларуси сейчас испытывают сложности при покупке зарубежной недвижимости. Главная проблема – в переводе денег. Хотя большая часть населения Черногории лояльно относится к этой категории иностранцев, на официальном уровне в стране действуют ограничения. В частности, сумма на счёте в черногорском банке для россиян без ВНЖ Черногории или ЕС не может превышать €100 тыс. Кроме того, из-за санкций, наложенных на российские банки, трансграничные переводы проходят медленно и без гарантии. Новые счета россиянам в Черногории не открывают, однако это можно сделать в Сербии.
Пример дома среднего класса в Баре. Подробности здесь
Формально сделки с недвижимостью в Черногории должны оплачиваться по безналичному расчёту, однако на деле это обычно не проверяют, и нотариусу достаточно заявления продавца о том, что он получил желаемую сумму. Поэтому российские покупатели имеют определённую свободу манёвра. Например, сейчас они особенно интересуются вариантами, когда продавец тоже из России. В этом случае можно расплатиться рублями. Однако таких сделок немного.
80% продавцов – это черногорцы или сербы, и получить за свою недвижимость они хотят в евро. Есть и россияне, которые продают здесь своё жильё. Например, потому что билеты стали дорогие и дом для отдыха им больше не по карману. Но таких – не больше 10%, и из них только половина хочет получить в рублях. То есть в российской валюте проходит только порядка 4–5% сделок. У нас сейчас в базе примерно 2,5 тыс. объектов, из них только за 20–30 можно рассчитаться в рублях.
Тем не менее мы несколько таких продаж уже провели. Но даже в этом случае покупателю понадобятся евро, хотя и меньше. В Черногорию нужно будет перевести депозит, это 5–10% сделки. Он должен храниться у нотариуса.
И вот у нас свежий казус. Человек прилетел на сделку из Саратова, привёз с собой €50 тыс. в рублях. Мы несколько раз ему напоминали, что оплачивать будем в России и по рыночному курсу, а он привёз по курсу ЦБ. И при этом сумму в рублях мы не можем зафиксировать, потому что она скачет из-за курса валют. Мы можем её определить только на день передачи средств.
Ещё один способ обойти проблему с банковскими счетами – вместо купли-продажи недвижимости подобрать подходящие варианты и совершить обмен. Однако на практике достаточно сложно найти объекты, которые устроят всех участников сделки.
Также в последнее время в Черногории активно рекламируются фирмы, которые обещают выкупить криптовалюту или обменять рубли/гривны на евро, но выглядят они ненадёжно.
Проще всего привезти из России наличные доллары или евро. Сейчас лимит вывоза на одного человека – $10 тыс. То есть семья из пяти человек может взять с собой $50 тыс. Некоторые совершают несколько поездок, чтобы перевезти нужную сумму, или просят знакомых. Многие сделки заключаются именно таким способом.
Вот что можно купить в Черногории сейчас
220 000 €
Дом в Видиковаце, Черногория
100 м2532
ВНЖ при покупке
Расстояние к морю - около 300 метров
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
200 000 €
Квартира в Биеле, Черногория
120 м2
ВНЖ при покупке
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
110 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
110 м2
ВНЖ при покупке
№ 4863.Двухэтажный добротный,ухоженный дом.Есть гараж и парковочное место.На 1этаже-2комнаты,кухня,ванная комната.На 2 этаже-3комнаты,кухня,ванная комната.Все комнаты мебелированны.На 2 этаже во всех комнатах есть кондиционер.Участок 223кв.м. с фруктовым садом.Нет проблем с водой.Тихая,тупиковая улица.Хорошие соседи.Расстояние до моря 1200...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
500 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
400 м26
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.20.728.7753
Предлагаем к продаже виллу с бассейноми красивым видом на морев городе Херцег-Нови, районИгало. Вилла, площадью 400 м2, в трех уровнях.На первом этажерасположены 2 гостевые спальные комнаты, 2 ванные комнаты, баня, бассейн, комната отдыха, прачечная, гардероб.Второй этаж- три спальные комнаты, две ванные комнаты,...
DOO TradeGoria
3 000 000 €
Вилла в Кримовице, Черногория
1240 м29
ВНЖ при покупке
ID:21669 Продается новая вилла площадью 1000 м2, в Будве, район Кримовица. Просторная двухэтажная вилла расположена на участке общей площадью 8000 м2. Вилла расположена в зеленой тихой зоне Будвы. Местоположение совмещает легкий доступ ко всей городской инфраструктуре и пляжам, в то же время – это уединенное место для комфортного проживания....
Russia Sotheby’s International Realty
68 000 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
33 м21
ВНЖ при покупке
Продается уютная, полностью меблированная квартира в жилом комплексе с большой территорией и бассейнами. Площадь квартиры 33м2, паркинг перед домом. Квартира студия расположена на высоком первом этаже. Квартира укомплектована необходимой бытовой техникой. До моря и набережной 15 минут пешком.
Отличное предложение, как для отдыха, так и сдачи в...
Antarex
450 000 €
Дом в Баре, Черногория
292 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 3.25.11.9903
Дом для большой семьи, находится в Баре- Белиши, удаленность от центра города 1 км, до пляжа 1.8 км.
На отличном месте, с видом на город и море.
Дом общей площадью 292м2, по этажам как 2 квартиры с 2 отдельными спальнями и 1 этаж 4 спальни.
1 этаж –этаж 138м2: гостиная, столовая, кухня, кладовка, 2 спальни,...
DOO TradeGoria
125 000 €
Квартира в Баре, Черногория
33 м211
ВНЖ при покупке
A9-2020. Новый Жилой Комплекс в Центре Бара
Предлагаются к продаже апартаменты в новом жилом комплексе в Баре, Черногории.
Комплекс располагается в парковой зоне недалеко от центра города, перед спортивной ареной Topolica. У него огромная собственная территория, на которой планируется разбить парк с фонтаном, множеством средиземноморской...
Red Feniks Montenegró
72 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
71 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.25.11.10408
Уютный одноэтажный дом в Сутоморе для круглогодичного проживания
Одноэтажный дом площадью 71м2
Земельный участок 255м2
Просторная терраса застекленная терраса, прихожая, гостиная совмещенная с кухней (установлена печь), три спальни, санузел.
Дом меблирован.
Огороженная территория.
На участке растут фруктовые...
DOO TradeGoria
230 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
86 м2321
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартиры в элитном поселке в Дженовичи. Комплекс состоит из 22 квартир (из них 5 дуплексов), реализованных по принципу «один этаж — одна квартира», что соответствует концепции таунхаусов. Площадь квартир от 86 кв.м. до 225 кв.м. Комплекс расположен в привлекательном месте, в 6-7 минутах ходьбы от порта Портонови. В распоряжении...
Rivijera Nekretnine
1 900 000 €
Вилла в Режевичах, Черногория
290 м2543
Вилла с бассейном и видом на море в закрытом комплексе
Роскошная вилла с бассейном в закрытом комплексе на побережье Будванской Ривьеры, в городке Режевичи. Необходимая инфраструктура в комплексе позволяет находиться здесь не только летом, но и круглый год. Вилла предоставит своему владельцу прекрасный вид на Адриатику, высокие стандарты в...
VALUE.ONE
125 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
133 м26
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.25.11.10657
Легальный дом с просторным участком в Сутоморе
Характеристики дома:
- двухэтажный дом 133м2 плюс террасы
- площадь земельного участка 380м2
Структура дома:
- на первом этаже гостиная, отдельная кухня, санузел, две спальни, терраса
- на втором этаже прихожая, четыре спальни, санузел, терраса по периметру дома с видом...
DOO TradeGoria
117 000 €
Апартаменты в Биеле, Черногория
39 м211
ВНЖ при покупке
К продаже предлагаются квартиры в новом жилом комплексе, строящемся на побережье поселка Биела. Комплекс будет состоять из двух четырехэтажных жилых домов, с квартирами с одной и двумя спальнями. Площадь квартир от 39кв.м до 49кв.м.
Каждая квартира будет иметь собственное парковочное место. Квартиры, расположенные на первом этаже, будут иметь...
Antarex
170 000 €
Дом в Утехе, Черногория
150 м25
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.25.11.11096
Трехэтажный дом с четырьмя квартирами рядом с морем в Утехе , Бар
Характеристики дома:
- площадь дома 150м2
- площадь земельного участка 330м2
Структура дома:
На первом этаже прихожая, кухня, две спальни, санузел, просторная терраса.
На втором этаже два апартамента с отдельной спальней, кухней со столовой зоной,...
DOO TradeGoria
64 800 €
Квартира в Бечичи, Черногория
23 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.11488
Waterfall Residence — жилой дом с апартаментами на продажу. Проект здания - цокольный этаж и шесть этажей.
Здание находится в Бечичи, в 300 метрах от моря. Завершение работ запланировано через 18 месяцев.
Стартовая цена составляет 2550 евро/кв.м и варьируется в зависимости от расположения квартиры, а также этажа,...
DOO TradeGoria
650 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
230 м2532
Удалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Добро пожаловать в элитное жилье в Тивате! Представляем вам две совершенно новые виллы, которые обещают стать вашим оазисом комфорта и роскоши.
Общая площадь каждой виллы – внушительные 230 квадратных метров, разделенных на трое этажей. Здесь вас ждет 5 просторных комнат, включая 3 уютные спальни, где вы сможете наслаждаться уединением и...
DOO MONTBEL
78 000 €
Квартира в Будве, Черногория
34 м2
ВНЖ при покупке
Квартира в Будве, район Бабин До. Площадь 34 кв.м, отдельная кухня со столовой. Полностью меблирована. Близко (5 минут пешком) от центра города. Вид на море. Застекленная терраса.
Galeo
239 000 €
Земля в Тивате, Черногория
996 м2
Продается участок площадью 996 м2 с концептуальным проектом в Тивате.
Участок расположен в тихой, зеленой части города, в 600м от моря, в окружении соснового леса.
Чистый воздух, идеальное расположение вдали от шумного города и дорог, но в то же время пешеходное.
Расстояние до инфраструктуры и моря.
В непосредственной близости от участка...
Amfora Real Estate
950 000 €
Апартаменты в Колашине, Черногория
207 м2
ВНЖ при покупке
Предлагаем строящийся элитный комплекс в Колашине.
Проект комплекса предусматривает строительство 10 горных вилл, из которых 4 2-апартаментные и 6 4-апартаментных вилл.
Виллы окружают центральный отель. Запланированы ресторан с открытой террасой, бар, конференц-зал, подземная парковка, несколько зон для спорта и отдыха, а также...
Amfora Real Estate
495 000 €
Дом в Будве, Черногория
245 м2543
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Живописное место Калуджерац расположенное рядом с одним из самых красивых бухт черногорского побережья, Булярицой. Имение находится на покатом склоне горы, обращенной на южную сторону света. К имению ведет бетонированная дорога в хорошем состоянии. Подключено электричество. Канализация септик. Вода из естественного природного источника....
.jpg)
.jpg)
