В Черногории есть и роскошные виллы, и неприглядные, зато очень дешёвые домики. Как ни странно, обе эти категории пользуются спросом, а вот новенькие квартиры, рассчитанные на представителей среднего класса, находят покупателя куда реже. Почему это происходит? И как сейчас действовать иностранцам, на которых навалилось много самых разных трудностей? Выясняем вместе с директором компании Adriatic Sea Expert Галиной Смирновой.
Наступивший 2022-й принёс с собой геополитический кризис, центр которого оказался в Восточной Европе. На Черногорию эти события оказали непосредственное влияние. На рынке недвижимости начался ажиотаж, причём в первую очередь покупателей интересует дешёвое жильё.
Спрос на дешёвые объекты был и раньше, а начиная с февраля на рынок хлынуло большое количество людей с невысоким достатком. Сейчас в первую очередь разбирают объекты по ценам до €50–60 тыс. В этом сегменте ажиотаж, покупатели выстраиваются в очередь. Раскупают не только хорошие дома, но и старые, которые нужно восстанавливать, – их здесь называют «рушевины», то есть развалины. Берут и объекты, рядом с которыми нет автодороги, куда можно дойти только пешком. Значительную часть покупателей такого жилья составляют украинцы.
Для граждан Украины в Черногории сейчас действует упрощённый порядок выдачи ВНЖ, однако получить вид на жительство могут покупатели любого жилья, чем активно пользуются россияне и другие иностранцы. Граждане РФ чаще выбирают чуть более дорогие объекты – до €100 тыс.
Вот в таком доме в Сутоморе можно купить недорогую квартиру. Подробнее здесь
В агентстве отмечают, что раньше среди всех русскоязычных покупателей около 70% составляли россияне, а сейчас примерно 60% – это украинцы, причём в абсолютном выражении число сделок также заметно выросло.
Большой приток украинцев и россиян уже привёл к взлёту арендных ставок. По оценке риелторов, жильё в аренду подрожало в 2,5–3 раза.
Среди покупателей жилья в Черногории также заметны русскоговорящие из Германии. В их числе есть и те, кто переехал лет 20–30 назад и давно получил гражданство. Они, как правило, ищут жильё для отдыха. Но много и тех, кто приехал один-два года назад и пока живёт по немецкому ВНЖ. Часть из них вообще не прижилась в Германии, а в связи с последними событиями они уже стали бояться на улицу выходить. Вот эти люди покупают в Черногории дома для постоянного проживания. Здесь нет никаких эксцессов, а к русским относятся по-прежнему тепло.
А что с объектами подороже?
Количество сделок с состоятельными россиянами тоже увеличилось, отмечают в агентстве. Такие клиенты приобретают дома от €300–400 тыс. Часто они не спешат покупать, а сначала присматриваются к местному рынку. Они снимают апартаменты в роскошных местах, где аренда за год может стоить €30–40 тыс. За счёт них формируется отложенный спрос, который может реализоваться позже.
А вот на объекты средней ценовой категории, €120–250 тыс., спроса практически нет. Покупатели с таким бюджетом предпочитают Испанию или Италию, предполагают черногорские риелторы.
По статистике Prian.ru, с февраля по июнь 2022 года число заявок на покупку недвижимости в Черногории подскочило в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной поток запросов (67%) идёт на объекты стоимостью до €100 тыс.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Цены растут, причин несколько
Цены на недвижимость в Черногории поднимаются. Сейчас одним из главных факторов стал поток переселенцев из разных стран, но уже в прошлом году цены толкало вверх подорожание стройматериалов. Оно было заметно по всей Европе с осени 2021 года. По разным позициям (песок, цемент, металл, арматура) рост цен достиг 35–65%. Причиной этого явления, в свою очередь, стало удорожание транспортировки. Затраты на топливо существенно влияют на себестоимость строительной продукции.
Кроме того, хотя госпошлина и ставки на проектирование не изменились, ежегодные налоги на имущество поднялись на 25%. Это затронуло и резидентов, и нерезидентов.
В итоге сильно подорожали новостройки. Как говорит эксперт, строиться с нуля сейчас очень тяжело. Поэтому небогатые покупатели предпочитают готовые дома, которые продают местные, даже если жильё находится в плохом состоянии. Главное, на что они смотрят, – чтобы дом был устойчив к возможным землетрясениям. И уже после покупки сами доделывают объект.
Купить сложно, но можно
Покупатели из России и Беларуси сейчас испытывают сложности при покупке зарубежной недвижимости. Главная проблема – в переводе денег. Хотя большая часть населения Черногории лояльно относится к этой категории иностранцев, на официальном уровне в стране действуют ограничения. В частности, сумма на счёте в черногорском банке для россиян без ВНЖ Черногории или ЕС не может превышать €100 тыс. Кроме того, из-за санкций, наложенных на российские банки, трансграничные переводы проходят медленно и без гарантии. Новые счета россиянам в Черногории не открывают, однако это можно сделать в Сербии.
Пример дома среднего класса в Баре. Подробности здесь
Формально сделки с недвижимостью в Черногории должны оплачиваться по безналичному расчёту, однако на деле это обычно не проверяют, и нотариусу достаточно заявления продавца о том, что он получил желаемую сумму. Поэтому российские покупатели имеют определённую свободу манёвра. Например, сейчас они особенно интересуются вариантами, когда продавец тоже из России. В этом случае можно расплатиться рублями. Однако таких сделок немного.
80% продавцов – это черногорцы или сербы, и получить за свою недвижимость они хотят в евро. Есть и россияне, которые продают здесь своё жильё. Например, потому что билеты стали дорогие и дом для отдыха им больше не по карману. Но таких – не больше 10%, и из них только половина хочет получить в рублях. То есть в российской валюте проходит только порядка 4–5% сделок. У нас сейчас в базе примерно 2,5 тыс. объектов, из них только за 20–30 можно рассчитаться в рублях.
Тем не менее мы несколько таких продаж уже провели. Но даже в этом случае покупателю понадобятся евро, хотя и меньше. В Черногорию нужно будет перевести депозит, это 5–10% сделки. Он должен храниться у нотариуса.
И вот у нас свежий казус. Человек прилетел на сделку из Саратова, привёз с собой €50 тыс. в рублях. Мы несколько раз ему напоминали, что оплачивать будем в России и по рыночному курсу, а он привёз по курсу ЦБ. И при этом сумму в рублях мы не можем зафиксировать, потому что она скачет из-за курса валют. Мы можем её определить только на день передачи средств.
Ещё один способ обойти проблему с банковскими счетами – вместо купли-продажи недвижимости подобрать подходящие варианты и совершить обмен. Однако на практике достаточно сложно найти объекты, которые устроят всех участников сделки.
Также в последнее время в Черногории активно рекламируются фирмы, которые обещают выкупить криптовалюту или обменять рубли/гривны на евро, но выглядят они ненадёжно.
Проще всего привезти из России наличные доллары или евро. Сейчас лимит вывоза на одного человека – $10 тыс. То есть семья из пяти человек может взять с собой $50 тыс. Некоторые совершают несколько поездок, чтобы перевезти нужную сумму, или просят знакомых. Многие сделки заключаются именно таким способом.
Вот что можно купить в Черногории сейчас
2 800 000 €
Отель, гостиница в Чани, Черногория
22 м2
Продается 6-этажный отель с 34 апартаментами в курортном городе Чань, Черногория, всего в 400 метрах от моря. Это готовый бизнес с высоким арендным потенциалом, идеально подходящий для инвесторов, желающих приобрести доходный объект в популярной туристической локации.
Отель включает 34 апартамента площадью от 22 до 36 м², каждый из которых...
Mercury Group
105 000 €
Дом в Херцег-Нови, Черногория
78 м211
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается двухквартирный каменный дом с потрясающим видом на море в Биеле, муниципалитет Герцег-Нови.
Дом состоит из трех уровней общей площадью 78 м². За домом есть вспомогательное здание площадью 19 м² и еще одно перед домом площадью 12 м².
Площадь двора составляет 140 м², включая два парковочных места.
Можно...
Rivijera Nekretnine
145 000 €
Дом в Баре, Черногория
110 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.11.12790
Продается уютный таунхаус в Шушани, район Бар, Черногория
Основные характеристики: Общая площадь: 110 м² Участок: 340 м² Этажей: 2 Цена: 145 000 €
Планировка:Первый этаж: Просторный коридор с внутренней лестницей на второй этаж Гостиная, совмещенная с кухней — идеальное пространство для семейных вечеров Санузел...
DOO TradeGoria
230 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
55 м211
ВНЖ при покупке
Продается роскошная солнечная квартира с высоким арендным потенциалом в Тивате. Квартира площадью 55кв.м., расположена на третьем этаже трехэтажного комплекса. Полностью меблирована и оборудована всей необходимой бытовой техникой, не требует дополнительных вложений и готова к заселению или сдаче в аренду. Планировка: светлая гостиная с зоной...
Antarex
220 000 €
Апартаменты в Биеле, Черногория
93 м231
ВНЖ при покупке
Продается 2й этаж дома, площадью 93кв.м. Двухэтажный частный дом расположен на первой линии живописного поселка Биела. Планировка - коридор, гостиная с кухонной зоной, три спальни, ванная комната, большая терраса. Паркинг место перед домом. Дом подключен ко всем городским коммуникациям. В пешей доступности магазины, кафе, поликлиника, школа,...
Antarex
2 500 000 €
Земля в Будве, Черногория
1374 м²
Мы предлагаем инвестиционный проект по строительству отеля, жилого или туристического комплекса в престижном месте над отелем "Авала" в Будве.Участок площадью 1374 кв.м расположен каскадом и ориентирован на три стороны с прекрасным видом на Будванскую Ривьеру. Все коммуникации - городские.Документы подготовлены к сделке.Расстояние до аэропорта...
Antarex
220 000 €
Квартира в Петроваце, Черногория
110 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.30.13.12297
Две квартиры типа дуплекс в Петроваце с видом на море.
3этаж.
Общая площадь - 110 м2
Каждая квартира по 55 м2
Первый этаж - коридор, гостиная с кухней, санузел, терраса.
Второй этаж - спальня, терраса.
Два паркинг места.
Прекрасный вид на море.
Расстояние до центрального пляжа всего 250 метров!
В пешей доступности...
DOO TradeGoria
120 000 €
Земля в Утехе, Черногория
629 м²
Урбанизированный участок под строительство жилого и/или туристического объекта.
Он расположен в поселке Утеха и хорошо связан с главной дорогой.
С участка открывается вид на море.
Площадь участка: 629м2.
Коэффициент занятости: 0,4
Допустимая этажность: S+3
Расстояние:
Пляж: 650 м
Центр города Бар: 14 км
Центр города Улцинь: 13 км
Аэропорт...
Montenegro Prospects
225 000 €
Дом в Баре, Черногория
150 м2642
ВНЖ при покупке
5775. город Бар, квартал Белиши.
Двухэтажный дом, общей площадью 150 кв м на участке 300 кв м.
Первый этаж – апартамент /студия (ванная комната, кухня, спальная/гостиная), + гараж, + подсобное помещение (гидрофор).
Второй этаж - большая терраса, 3 спальные комнаты, кухня/гостиная, ванная комната.
Полностью оснащен мебелью и...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
480 000 €
Квартира в Доброте, Черногория
93 м222
ВНЖ при покупке
Квартира расположена на третьем, одновременно последнем этаже.
Общая площадь вместе с крышей-террасой составляет 168 м², площадь самой квартиры — 93 м².
Планировка включает: прихожую, две спальни (одна из которых имеет собственную ванную комнату, вторая ванная общая), просторную гостиную открытой планировки с выходом на террасу, отдельную...
Montenegro Prospects
128 000 €
Квартира в Баре, Черногория
47 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.13.12881
Квартира с одной спальней и видом на море в центре Бара
Площадь: 47,40 м² | 8 этаж | Новый дом | Цена: 128 000 €
Продается светлая и современная квартира с одной отдельной спальней в новом жилом доме в самом центре города Бар.Отличное решение для комфортного проживания, отдыха или аренды.
Планировка и особенности:...
DOO TradeGoria
173 250 €
Апартаменты в Кумборе, Черногория
44 м211
ВНЖ при покупке
Продаются квартиры с 1 спальней в новом доме в курортном поселке Кумбор. В доме 4 жилых этажа, 24 квартиры с удобной планировкой, площадью 43-44кв.м. В доме предусмотрен свой фитнес зал и спа, бассейн, лифт, гаражи и открытая парковка. С террас всех апартаментов вид на море.
Дом расположен всего в 130 метрах от набережной, недалеко от...
Antarex
210 000 €
Земля в Столиве, Черногория
872 м²
Предлагаем уникальную возможность приобрести земельный участок общей площадью 872 м², разделенный на два отдельных участка: 528 м² и 344 м². Оба участка имеют разрешение на строительство, что позволяет возвести объект общей площадью 698 м².
Участок расположен в живописном районе Столива, всего в третьей линии от моря, что гарантирует...
DOO "Monteonline"
767 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
286 м2322
Специальное предложение: при покупке таунхауса до конца октября — скидка 10%! Готовый таунхаус (K-1) с 2 спальнями, бассейном и гаражом на 2 автомобиля в новом комплексе премиум-класса в Тивате. Комплекс расположен на небольшом возвышении в окружении зелени рядом со всей городской инфраструктурой. Расстояние до моря составляет 400 м. Из...
VALUE.ONE
680 000 €
Отель, гостиница в Баре, Черногория
613 м2
№ 5519. На участке 370 кв м - два здания (мини-отели).
Первое - 417 кв м с 8 апартаментами.
Второе - 196 кв м с 4 апартаментами.
Все апартаменты имеют ванную комнату, кондиционеры, балконы, хорошую мебель
Пляж - в 300-х метрах.
Стоимость при покупке всего комплекса - 680.000, возможно в рассрочку до одного года.
Возможна покупка одного из...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
550 000 €
Отель, гостиница в Добра Воде, Черногория
450 м2
Код объекта - 2.25.17.1706
Миниотель на 18 апартаментов в Добрых Водах.
Площадь объекта 450м2, земельный участок 300м2.
18 отдельных апартаментов, в каждом из которых кухня, ванная комната и терраса.
Парковка на 5 автомобилей.
До моря 100 метров.
DOO TradeGoria
110 000 €
Земля в Будве, Черногория
500 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Участок общей площадью 500м² с полным комплектом технических условий для строительства.
Разрешение на строительство предусматривает объект с гаражом, первым этажом и двумя жилыми этажами, что открывает возможность возведения современного просторного жилого дома или роскошных апартаментов.
Месторасположение участка предлагает всё...
Белый Слон
1 500 000 €
Вилла в Кумборе, Черногория
338 м245
ВНЖ при покупке
Уникальная вилла с бассейном и панорамными видами на море в пригороде Херцег-Нови - поселке Кумбор.
Зона паркинга на 3 места. Бассейн с очистительной системой площадь 7х3 м2, глубина 2м.
Зеленый сад с молодыми фруктовыми и декоративными деревьями и растениями.
Первый этаж состоит из:
- входная зона
- гостиная
- кухня и столовая
-...
DOO "Monteonline"
380 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
83 м2431
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 3 спальни, 2 санузла (один с ванной), 2 террасы (одна из них с видом на море), коридор.
Удобства: Качественный элитный современный дом. Удобная планировка. Вид на море. ремонт из качественных материалов. Мебель и техника....
GATE Realty
97 100 €
Апартаменты в Которе, Черногория
39 м2
ВНЖ при покупке
Продается однокомнатная квартира площадью 38,84 м², расположенная на первом этаже престижного жилого комплекса Palazzo Jaz, корпус А.
Варианты оплаты:
Цена при 100% оплате: 97.100 €
Цена при рассрочке: 104.868 €
Начало строительства запланировано на октябрь 2025 года, завершение – до 31.12.2027 года.ЭКСКЛЮЗИВНАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ ДЛЯ...
.jpg)
.jpg)
