Недвижимость Черногории: как купить квартиру за рубли и куда делись покупатели из среднего класса

Большой спрос на недорогое жильё

Рынок недвижимости Черногории заметно просел в первый год пандемии – цены на новостройки упали, количество сделок снизилось, однако уже в 2021-м показатели пошли вверх: за год новое жильё подрожало на 15%.

Наступивший 2022-й принёс с собой геополитический кризис, центр которого оказался в Восточной Европе. На Черногорию эти события оказали непосредственное влияние. На рынке недвижимости начался ажиотаж, причём в первую очередь покупателей интересует дешёвое жильё.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Спрос на дешёвые объекты был и раньше, а начиная с февраля на рынок хлынуло большое количество людей с невысоким достатком. Сейчас в первую очередь разбирают объекты по ценам до €50–60 тыс. В этом сегменте ажиотаж, покупатели выстраиваются в очередь. Раскупают не только хорошие дома, но и старые, которые нужно восстанавливать, – их здесь называют «рушевины», то есть развалины. Берут и объекты, рядом с которыми нет автодороги, куда можно дойти только пешком. Значительную часть покупателей такого жилья составляют украинцы.

Для граждан Украины в Черногории сейчас действует упрощённый порядок выдачи ВНЖ, однако получить вид на жительство могут покупатели любого жилья, чем активно пользуются россияне и другие иностранцы. Граждане РФ чаще выбирают чуть более дорогие объекты – до €100 тыс.

Вот в таком доме в Сутоморе можно купить недорогую квартиру. Подробнее здесь

В агентстве отмечают, что раньше среди всех русскоязычных покупателей около 70% составляли россияне, а сейчас примерно 60% – это украинцы, причём в абсолютном выражении число сделок также заметно выросло.

Большой приток украинцев и россиян уже привёл к взлёту арендных ставок. По оценке риелторов, жильё в аренду подрожало в 2,5–3 раза.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Среди покупателей жилья в Черногории также заметны русскоговорящие из Германии. В их числе есть и те, кто переехал лет 20–30 назад и давно получил гражданство. Они, как правило, ищут жильё для отдыха. Но много и тех, кто приехал один-два года назад и пока живёт по немецкому ВНЖ. Часть из них вообще не прижилась в Германии, а в связи с последними событиями они уже стали бояться на улицу выходить. Вот эти люди покупают в Черногории дома для постоянного проживания. Здесь нет никаких эксцессов, а к русским относятся по-прежнему тепло.

А что с объектами подороже?

Количество сделок с состоятельными россиянами тоже увеличилось, отмечают в агентстве. Такие клиенты приобретают дома от €300–400 тыс. Часто они не спешат покупать, а сначала присматриваются к местному рынку. Они снимают апартаменты в роскошных местах, где аренда за год может стоить €30–40 тыс. За счёт них формируется отложенный спрос, который может реализоваться позже.

А вот на объекты средней ценовой категории, €120–250 тыс., спроса практически нет. Покупатели с таким бюджетом предпочитают Испанию или Италию, предполагают черногорские риелторы.

По статистике Prian.ru, с февраля по июнь 2022 года число заявок на покупку недвижимости в Черногории подскочило в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной поток запросов (67%) идёт на объекты стоимостью до €100 тыс.

Комплекс бизнес-класса в Пржно. Детали тут

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Цены растут, причин несколько

Цены на недвижимость в Черногории поднимаются. Сейчас одним из главных факторов стал поток переселенцев из разных стран, но уже в прошлом году цены толкало вверх подорожание стройматериалов. Оно было заметно по всей Европе с осени 2021 года. По разным позициям (песок, цемент, металл, арматура) рост цен достиг 35–65%. Причиной этого явления, в свою очередь, стало удорожание транспортировки. Затраты на топливо существенно влияют на себестоимость строительной продукции.

Кроме того, хотя госпошлина и ставки на проектирование не изменились, ежегодные налоги на имущество поднялись на 25%. Это затронуло и резидентов, и нерезидентов.

В итоге сильно подорожали новостройки. Как говорит эксперт, строиться с нуля сейчас очень тяжело. Поэтому небогатые покупатели предпочитают готовые дома, которые продают местные, даже если жильё находится в плохом состоянии. Главное, на что они смотрят, – чтобы дом был устойчив к возможным землетрясениям. И уже после покупки сами доделывают объект.

Купить сложно, но можно

Покупатели из России и Беларуси сейчас испытывают сложности при покупке зарубежной недвижимости. Главная проблема – в переводе денег. Хотя большая часть населения Черногории лояльно относится к этой категории иностранцев, на официальном уровне в стране действуют ограничения. В частности, сумма на счёте в черногорском банке для россиян без ВНЖ Черногории или ЕС не может превышать €100 тыс. Кроме того, из-за санкций, наложенных на российские банки, трансграничные переводы проходят медленно и без гарантии. Новые счета россиянам в Черногории не открывают, однако это можно сделать в Сербии.

Пример дома среднего класса в Баре. Подробности здесь

Формально сделки с недвижимостью в Черногории должны оплачиваться по безналичному расчёту, однако на деле это обычно не проверяют, и нотариусу достаточно заявления продавца о том, что он получил желаемую сумму. Поэтому российские покупатели имеют определённую свободу манёвра. Например, сейчас они особенно интересуются вариантами, когда продавец тоже из России. В этом случае можно расплатиться рублями. Однако таких сделок немного.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

80% продавцов – это черногорцы или сербы, и получить за свою недвижимость они хотят в евро. Есть и россияне, которые продают здесь своё жильё. Например, потому что билеты стали дорогие и дом для отдыха им больше не по карману. Но таких – не больше 10%, и из них только половина хочет получить в рублях. То есть в российской валюте проходит только порядка 4–5% сделок. У нас сейчас в базе примерно 2,5 тыс. объектов, из них только за 20–30 можно рассчитаться в рублях.
Тем не менее мы несколько таких продаж уже провели. Но даже в этом случае покупателю понадобятся евро, хотя и меньше. В Черногорию нужно будет перевести депозит, это 5–10% сделки. Он должен храниться у нотариуса.
И вот у нас свежий казус. Человек прилетел на сделку из Саратова, привёз с собой €50 тыс. в рублях. Мы несколько раз ему напоминали, что оплачивать будем в России и по рыночному курсу, а он привёз по курсу ЦБ. И при этом сумму в рублях мы не можем зафиксировать, потому что она скачет из-за курса валют. Мы можем её определить только на день передачи средств.

Ещё один способ обойти проблему с банковскими счетами – вместо купли-продажи недвижимости подобрать подходящие варианты и совершить обмен. Однако на практике достаточно сложно найти объекты, которые устроят всех участников сделки.

Также в последнее время в Черногории активно рекламируются фирмы, которые обещают выкупить криптовалюту или обменять рубли/гривны на евро, но выглядят они ненадёжно.

Проще всего привезти из России наличные доллары или евро. Сейчас лимит вывоза на одного человека – $10 тыс. То есть семья из пяти человек может взять с собой $50 тыс. Некоторые совершают несколько поездок, чтобы перевезти нужную сумму, или просят знакомых. Многие сделки заключаются именно таким способом.

Вот что можно купить в Черногории сейчас

360 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

339 м² 12 6 6

ВНЖ при покупке

5995. Барская Ривьера. Заграджа (район Сутоморе). Трехэтажный фамильный дом, брутто площадью 339 кв м, внутренняя площадь 276 кв м. Каждый этаж (имеет отдельный вход), состоит: коридор, кухня-столовая, гостиная, 2 спальные комнаты, ванная комната с джакузи, душевой кабиной и WC, отдельный санузел, терраса. Внутренняя площадь этажей: 1-й...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

370 000 €

Дом в Тивате, Черногория

185 м² 4 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Одноэтажный жилой дом в процессе строительства. Дом находится на полуострове Луштица в селе Гошичи. Локация удалена от моря на расстояние 1,2 км; от строящихся гольф полей комплекса Luštica bay 500м2. Высокий потенциал в будущем, так как местность активно развивается. Площадь участка 303 м2. Объект состоит из двух квартир с одной...

Белый Слон

315 000 €

Земля в Каваче, Черногория

2171 м²

Продается отличный участок площадью 2171 кв.м. Участок расположен в живописном поселке Кавач, на удалении 3 км от моря. Электричество, вода, асфальтированная дорога. Прекрасный панорамный вид. Разрешенная площадь постройки 1736 кв.м., три этажа.

Antarex

120 000 €

Вилла на полуострове Луштица, Черногория

61 м²

ВНЖ при покупке

Продаются 2 маленьких домика 25 кв м и 36 кв м. Расположены на урбанизованном участке площадью 302 кв м, в 250 метрах от моря в поселке Гошичи, на полуострове Луштица, в 500 метрах от поселка Крашичи. Все коммуникации центральные, есть свой паркинг. С верхней части участка открывается вид на море. Необходимо провести процедуру легализации....

Antarex

375 000 €

Дом в Утехе, Черногория

220 м² 3

ВНЖ при покупке

№ 4690. Продается 2-х этажный коттедж с прекрасным видом на Адриатическое море, Утеха, Черногория. 2-я линия от моря. Plac-206m2 Общая площадь дома 220м с двумя террасами.На первом этаже: кухня-гостиная, камин, сауна, лаунж зона, 1 санузел , большая терраса 20м., на втором этаже: 3 спальни, большой санузел 12м, терраса -15 м. Коттедж полностью...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

1 700 000 €

Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория

179 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

400 000 €

Дом на полуострове Луштица, Черногория

130 м²

ВНЖ при покупке

Очаровательный дом в центре п. Радовичи, Луштица Дом каменный, и был полностью отремонтирован несколько лет назад. Площадь 130м2. Состоит из трех спален (в одной есть своя ванная комната), коридора, ванной, кухни/столовой, гостиной с отделом под библиотеку, кабинета. Во дворе есть зона для барбекю. Площадь участка 282м2. Есть камин, старинная...

Montenegro Prospects

138 000 €

Коммерческая недвижимость в Шушани, Черногория

126 м²

Код объекта - 1.25.2.10588 Дом в городе Бар, район Шушань общей площадью 126м2 Структура : на первом этаже дома находится апартамент с 1 спальней и гостиной, совмещенной с кухней, санузел Квартира с 2 спальнями и гостиной, совмещенной с кухней На втором этаже дома располагается апартамент 34м2с 1спальней и гостиной совмещенной с кухней. На...

DOO TradeGoria

195 152 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

60 м²

ВНЖ при покупке

Однокомнатная квартира 60,26 м² в эксклюзивном жилом комплексе с панорамным видом и крытым бассейном в Бечичи. Цена при полной оплате (100%):195.152 € Оплата в рассрочку:214 667€ Представляем вашему вниманию эксклюзивный жилой комплекс, находящийся на стадии строительства, расположенный в престижном районе Бечичи, всего в нескольких...

Amfora Real Estate

425 000 €

Вилла в Ораховаце, Черногория

296 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Общая площадь дома 226м2, площадь террас 70м2, площадь участка 763м2. На первом этаже квартира с одной спальней, гараж и два подсобных помещения. На втором этаже квартира с тремя спальнями, двумя ванными, гостиной с кухонной зоной и террасой. На третьем, мансардном этаже, квартира с двумя спальнями и террасой. Отличное предложение, как для...

Antarex

290 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

50 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Роскошная двухкомнатная квартира в первом ряду от моря в Мельине, Герцег-Нови. Площадь квартиры 50 м2, первый этаж. Планировка: прихожая, ванная комната, спальня, гостиная с кухней, терраса. Цена: 290 000 евро

Rivijera Nekretnine

294 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

79 м² 2 2

Продаются две роскошные квартиры в Герцег-Нови Топла 2. Новое строительство, комплекс с бассейном, большими зелеными зонами, парковочным местом и гаражом. Квартиры оборудованы, выходят на южную сторону, с видом на море. В квартирах полы и центральное отопление, внутренняя высота 3м, большие стеклянные проемы. Площадь квартиры 79 м2 (одна...

Rivijera Nekretnine

95 000 €

Коммерческая недвижимость в Сутоморе, Черногория

60 м²

Код объекта - 2.25.2.13009 Уютный дом в Сутоморе, готовый к проживанию. Находится не высоко в горе, третий ряд от магистрали. Площадь дома 60м2 с терассой. Участок 200м2, на участке много плодовых деревьев и цветов. Планировка: коридор, кухня-столовая, 2 спальни, ванная комната с душем. Дом полностью меблирован, продается с мебелью. Рядом...

DOO TradeGoria

680 000 €

Отель, гостиница в Сутоморе, Черногория

225 м²

Код объекта - 2.25.17.11965 Продается действующий мини- отель на 4 апартамента с бассейном, сауной, парковкой на 6 машин в уютном ,приватном месте в Заградже (г.Сутоморе )с видом на море и горы в зеленом поясе .Мини- отель находится в 400мт.от ближайшего пляжа Малевик,также в шаговой доступности ещё 5 пляжей, среди которых пляж Штрбина с...

DOO TradeGoria

173 250 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

63 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира с двумя спальнями с видом на море в новом жилом доме в Бечичи на расстоянии 800 метров от моря, пляжа и набережной. Строительство полностью завершено, продажа сразу с ключами.Квартира расположена на первом этаже и имеет площадь 63 кв.м. Планировка - гостиная с кухней, две спальни, ванная комната и большая терраса с видом на...

Antarex

148 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

58 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, терраса. Удобства: В квартире выполнен высококачественный ремонт: плитка, качественная сантехника, натуральные полы, сплит-система, бойлер. Домофон. Управляющая компания. Расположение: Дом находится в новом районе с развитой инфраструктурой. В шаговой доступности большой...

GATE Realty

140 000 €

Земля в Будве, Черногория

525 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается земельный участок площадью 525 м2, расположенный на возвышенности над Будвой. Это идеальное место для строительства виллы, бутик-отеля или инвестиционного проекта с захватывающим видом на лазурное побережье Адриатического моря и Старый город Будвы. Преимущества участка: — панорамный вид на море и остров Святого Николы;...

DOO "Monteonline"

1 595 000 €

Вилла в Будве, Черногория

300 м² 5 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ ЭКСКЛЮЗИВНАЯ ВИЛЛА КЛАССА ЛЮКС В ПРЕСТИЖНОМ РАЙОНЕ БУДВАНСКОЙ РИВЬЕРЫ СКОЧИДЕВОЙКА С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА БУДВАНСКУЮ РИВЬЕРУ! ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 300 м2 ПЛОЩАДЬ ЗЕМЛИ: 500 м2 ЛОКАЦИЯ:...

CULTURE international real estate agency

990 000 €

Вилла в Будве, Черногория

185 м² 3 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ ОТЕЛЬ-БУТИК ЧЕТЫРЕ ЗВЕЗДЫ: РОСКОШНАЯ ВИЛЛА В СРЕДИЗЕМНОМОРСКОМ СТИЛЕ НА ВЫСОТЕ ПТИЧЬЕГО ПОЛЕТА С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ ДЛЯ ВЕДЕНИЯ БИЗНЕСА И ЛИЧНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ! ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ:...

CULTURE international real estate agency

1 350 000 €

Вилла в Столиве, Черногория

300 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Предлагаем на продажу эксклюзивную виллу с бассейном и великолепными панорамными видами на море, Пераст и Боко Которский залив, расположенную в самом удобном и уникальном месте Которского залива, поселке Столив. Вилла состоит из двух домов общей площадью 300 кв.м. на участке 1000 кв.м. и возвышается над уровнем моря, что обеспечивает потрясающие...

Antarex

Посмотреть ещё 8310 похожих объектов

Фото: Unsplash (Radik Sitdikov), база объектов prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru