Недвижимость Черногории: как купить квартиру за рубли и куда делись покупатели из среднего класса

Большой спрос на недорогое жильё

Рынок недвижимости Черногории заметно просел в первый год пандемии – цены на новостройки упали, количество сделок снизилось, однако уже в 2021-м показатели пошли вверх: за год новое жильё подрожало на 15%.

Наступивший 2022-й принёс с собой геополитический кризис, центр которого оказался в Восточной Европе. На Черногорию эти события оказали непосредственное влияние. На рынке недвижимости начался ажиотаж, причём в первую очередь покупателей интересует дешёвое жильё.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Спрос на дешёвые объекты был и раньше, а начиная с февраля на рынок хлынуло большое количество людей с невысоким достатком. Сейчас в первую очередь разбирают объекты по ценам до €50–60 тыс. В этом сегменте ажиотаж, покупатели выстраиваются в очередь. Раскупают не только хорошие дома, но и старые, которые нужно восстанавливать, – их здесь называют «рушевины», то есть развалины. Берут и объекты, рядом с которыми нет автодороги, куда можно дойти только пешком. Значительную часть покупателей такого жилья составляют украинцы.

Для граждан Украины в Черногории сейчас действует упрощённый порядок выдачи ВНЖ, однако получить вид на жительство могут покупатели любого жилья, чем активно пользуются россияне и другие иностранцы. Граждане РФ чаще выбирают чуть более дорогие объекты – до €100 тыс.

Вот в таком доме в Сутоморе можно купить недорогую квартиру. Подробнее здесь

В агентстве отмечают, что раньше среди всех русскоязычных покупателей около 70% составляли россияне, а сейчас примерно 60% – это украинцы, причём в абсолютном выражении число сделок также заметно выросло.

Большой приток украинцев и россиян уже привёл к взлёту арендных ставок. По оценке риелторов, жильё в аренду подрожало в 2,5–3 раза.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Среди покупателей жилья в Черногории также заметны русскоговорящие из Германии. В их числе есть и те, кто переехал лет 20–30 назад и давно получил гражданство. Они, как правило, ищут жильё для отдыха. Но много и тех, кто приехал один-два года назад и пока живёт по немецкому ВНЖ. Часть из них вообще не прижилась в Германии, а в связи с последними событиями они уже стали бояться на улицу выходить. Вот эти люди покупают в Черногории дома для постоянного проживания. Здесь нет никаких эксцессов, а к русским относятся по-прежнему тепло.

А что с объектами подороже?

Количество сделок с состоятельными россиянами тоже увеличилось, отмечают в агентстве. Такие клиенты приобретают дома от €300–400 тыс. Часто они не спешат покупать, а сначала присматриваются к местному рынку. Они снимают апартаменты в роскошных местах, где аренда за год может стоить €30–40 тыс. За счёт них формируется отложенный спрос, который может реализоваться позже.

А вот на объекты средней ценовой категории, €120–250 тыс., спроса практически нет. Покупатели с таким бюджетом предпочитают Испанию или Италию, предполагают черногорские риелторы.

По статистике Prian.ru, с февраля по июнь 2022 года число заявок на покупку недвижимости в Черногории подскочило в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной поток запросов (67%) идёт на объекты стоимостью до €100 тыс.

Комплекс бизнес-класса в Пржно. Детали тут

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Цены растут, причин несколько

Цены на недвижимость в Черногории поднимаются. Сейчас одним из главных факторов стал поток переселенцев из разных стран, но уже в прошлом году цены толкало вверх подорожание стройматериалов. Оно было заметно по всей Европе с осени 2021 года. По разным позициям (песок, цемент, металл, арматура) рост цен достиг 35–65%. Причиной этого явления, в свою очередь, стало удорожание транспортировки. Затраты на топливо существенно влияют на себестоимость строительной продукции.

Кроме того, хотя госпошлина и ставки на проектирование не изменились, ежегодные налоги на имущество поднялись на 25%. Это затронуло и резидентов, и нерезидентов.

В итоге сильно подорожали новостройки. Как говорит эксперт, строиться с нуля сейчас очень тяжело. Поэтому небогатые покупатели предпочитают готовые дома, которые продают местные, даже если жильё находится в плохом состоянии. Главное, на что они смотрят, – чтобы дом был устойчив к возможным землетрясениям. И уже после покупки сами доделывают объект.

Купить сложно, но можно

Покупатели из России и Беларуси сейчас испытывают сложности при покупке зарубежной недвижимости. Главная проблема – в переводе денег. Хотя большая часть населения Черногории лояльно относится к этой категории иностранцев, на официальном уровне в стране действуют ограничения. В частности, сумма на счёте в черногорском банке для россиян без ВНЖ Черногории или ЕС не может превышать €100 тыс. Кроме того, из-за санкций, наложенных на российские банки, трансграничные переводы проходят медленно и без гарантии. Новые счета россиянам в Черногории не открывают, однако это можно сделать в Сербии.

Пример дома среднего класса в Баре. Подробности здесь

Формально сделки с недвижимостью в Черногории должны оплачиваться по безналичному расчёту, однако на деле это обычно не проверяют, и нотариусу достаточно заявления продавца о том, что он получил желаемую сумму. Поэтому российские покупатели имеют определённую свободу манёвра. Например, сейчас они особенно интересуются вариантами, когда продавец тоже из России. В этом случае можно расплатиться рублями. Однако таких сделок немного.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

80% продавцов – это черногорцы или сербы, и получить за свою недвижимость они хотят в евро. Есть и россияне, которые продают здесь своё жильё. Например, потому что билеты стали дорогие и дом для отдыха им больше не по карману. Но таких – не больше 10%, и из них только половина хочет получить в рублях. То есть в российской валюте проходит только порядка 4–5% сделок. У нас сейчас в базе примерно 2,5 тыс. объектов, из них только за 20–30 можно рассчитаться в рублях.
Тем не менее мы несколько таких продаж уже провели. Но даже в этом случае покупателю понадобятся евро, хотя и меньше. В Черногорию нужно будет перевести депозит, это 5–10% сделки. Он должен храниться у нотариуса.
И вот у нас свежий казус. Человек прилетел на сделку из Саратова, привёз с собой €50 тыс. в рублях. Мы несколько раз ему напоминали, что оплачивать будем в России и по рыночному курсу, а он привёз по курсу ЦБ. И при этом сумму в рублях мы не можем зафиксировать, потому что она скачет из-за курса валют. Мы можем её определить только на день передачи средств.

Ещё один способ обойти проблему с банковскими счетами – вместо купли-продажи недвижимости подобрать подходящие варианты и совершить обмен. Однако на практике достаточно сложно найти объекты, которые устроят всех участников сделки.

Также в последнее время в Черногории активно рекламируются фирмы, которые обещают выкупить криптовалюту или обменять рубли/гривны на евро, но выглядят они ненадёжно.

Проще всего привезти из России наличные доллары или евро. Сейчас лимит вывоза на одного человека – $10 тыс. То есть семья из пяти человек может взять с собой $50 тыс. Некоторые совершают несколько поездок, чтобы перевезти нужную сумму, или просят знакомых. Многие сделки заключаются именно таким способом.

Вот что можно купить в Черногории сейчас

126 500 €

Квартира в Будве, Черногория

45 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Квартира находится в небольшом комплексе, состоящего из четырехэтажных домов современного стиля. Дома находятся в уютном районе Подкошлюн, который известен своей тишиной и свежим воздухом. Сочетание морского и горного воздуха. Расстояние дом моря менее 800 метров. Ближайшие объекты инфраструктуры в 150 метрах. Асфальтированный подъездной путь,...

Белый Слон

250 000 €

Вилла в Зеленике, Черногория

116 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Продается 2хэтажный дом с бассейном и плодовым садом в поселке Зеленика. Жилая площадь дома 96 кв.м., основание дома – 100 кв.м, бассейн – 20 кв.м., площадь участка – 410 кв.м. Планировка: Верхний этаж - просторная гостиная, совмещенная с кухней, гостевой туалет, кладовая, гостиная перед спальней, спальня, ванная комната с душевой кабиной и...

Antarex

203 300 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

42 м² 2 1 1

Меблированная двухкомнатная квартира в новом жилом комплексе с собственной инфраструктурой в центре Тивата, в 400 м от Porto-Montenegro. Это идеальное место для тех, кто хочет жить в городе Тиват с его инфраструктурой и культурной жизнью, при этом в спокойном и зеленом месте. В пешей доступности английская школа Knightsbridge и городской парк....

VALUE.ONE

455 000 €

Квартира в Будве, Черногория

70 м²

ВНЖ при покупке

Будва, Старый город - уникальная квартира с видом на пляж и море Площадь: 70м2 Спальни: 1 Ванные комнаты: 1 + туалет Меблированная Вид на пляж и море Уникальная однокомнатная квартира в Старом городе Будвы с открытым и впечатляющим видом на пляж, море и стены Старого города. Площадь квартиры составляет 70м2 и включает в себя...

Galeo

244 800 €

Квартира в Бечичи, Черногория

68 м²

ВНЖ при покупке

Новый жилой комплекс в Бечичах. Находится в живописном и экологически чистом месте, вдали от городского шума, окружён зеленью, которая создаёт атмосферу расслабленности и покоя. Почти все апартаменты имеют вид на море, горы и город. Бассейн на крыше, сауна, летняя кухня. Паркинг на 105 мест в подземном гараже. Двор с детской площадкой,...

Galeo

780 000 €

Вилла в Режевичах, Черногория

250 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.728.9389 Каменная вилла с бассейном с потрясающим видом в Будве Четырехэтажная вилла 200м2 с с гостевым домом 150м2 на участке357м2 с бассейном в Скочидевойка,Будва. На первом этаже прихожая, кухня, столовая, бар, санузел, сауна, техническое помещение. Внешняя лестница. На втором этаже просторная гостиная с камином,...

DOO TradeGoria

262 400 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

82 м² 3 2 1

Трехкомнатная квартира с видом на море в новом жилом комплексе с собственной инфраструктурой на берегу моря в г. Игало, в 5-ти минутах ходьбы от песчаного пляжа и набережной длинной в 7 км., одной из самых живописных в Черногории, ставшей центром туристической жизни, с разнообразными ресторанами, магазинами и барами. Концепция жилого комплекса -...

VALUE.ONE

6 000 000 €

Отель, гостиница в Будве, Черногория

6000 м²

Удалённая сделка

ОТЕЛЬ – ЗАМОК НА БУДВАНСКОЙ РИВЬЕРЕ Этот отель – замок представляет собой уникальную возможность для инвесторов, стремящихся к созданию или приобретению эксклюзивного гостиничного объекта в одном из самых живописных и престижных районов Черногории. ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ Цена: €6 000 000 Площадь отеля и дополнительных...

Well Done

1 500 000 €

Земля в Добра Воде, Черногория

8500 м²

Код объекта - 1.25.15.9348В собственности фирмы имеется участок площадью около 8500 м2 в районе Пичурице / в 15 мин езды от Бара в Сторону Улцина, расстояние до моря 800 м/. С участка открывается прекрасный вид на море. Разработан Главный проект и имеется разрешение на строительство. Проектом предусмотрено строительство гостиничного комплекса,...

DOO TradeGoria

270 000 €

Апартаменты в Святом Стефане, Черногория

67 м² 2 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: Кухня-гостиная; 2 спальни, 2 санузла, терраса с ПРЯМЫМ ПОТРЯСАЮЩИМ видом на море и Святой Стефан. Удобства: Потрясающий вид на Святой Стефан. Удобная планировка. Ремонт из качественных материалов. Новая мебель и техника. Стильный и современный интерьер. Панорамное остекление. Натуральные полы. Плитка и сантехника....

GATE Realty

2 160 000 €

Вилла в Режевичах, Черногория

290 м² 5 4 3

Вилла с бассейном и видом на море в закрытом комплексе Роскошная вилла с бассейном в закрытом комплексе на побережье Будванской Ривьеры, в городке Режевичи. Необходимая инфраструктура в комплексе позволяет находиться здесь не только летом, но и круглый год. Вилла предоставит своему владельцу прекрасный вид на Адриатику, высокие стандарты в...

VALUE.ONE

238 500 €

Квартира в Бечичи, Черногория

108 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.10562Площадь: 51м2 + 57м2 терраса на крыше с джакузи и панорамным видом на море + 2м2 кладовая. Этаж: 5 Структура: коридор, ванная, спальня, гостиная с обеденной зоной, кухня, терраса. Меблирована: Полностью укомплектована мебелью и техникой.

DOO TradeGoria

530 000 €

Апартаменты в Дженовичах, Черногория

134 м² 3 2 2

Апартаменты с 2 спальнями в новом комплексе премиум – класса над проектом Portonovi. Идеально как для отдыха, так и для постоянного проживания. Апартаменты, общей площадью 133.8 м2 включают в себя коридор, гостиную с камином и выходом на просторную террасу, отдельную зону кухни, 2 спальни, гардеробную, 2 ванные комнаты. Апартаменты...

VALUE.ONE

1 850 000 €

Вилла в Утехе, Черногория

396 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.728.7452 Уникальная вилла с прямым доступом к морю находится в фантастическом месте, в эксклюзивном жилом районе. Площадь виллы 396м2. Участок земли 637м2. Не включая помещения возле бассейна. На вилле : 6 спален, 2 гостиные, 2 кухни, 6 ванных комнат, , подвал винный погреб, 2 комнаты для прислуги туалетами и душам 2...

DOO TradeGoria

900 000 €

Дом в Которе, Черногория

450 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Красивый, добротный дом с большим двором, флигелем и бассейном в самой красивой части города Котор в районе Шкаляри с прекрасным видом на залив. Дом состоит из трех этажей и общей площадью 450 м2 с террасами, а двор 1531 м2. Планировка — На 1 этаже находится гостиная, сауна, тренажерный зал, ванная комната и большая терраса перед...

DOO "Monteonline"

250 000 €

Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория

90 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Продается отличная квартира в новом доме в поселке Рафаиловичи. Расстояние до набережной и одного из самых красивых песчаных пляжей Будванской Ривьеры всего 400 метров или 5 минут пешком. Общая площадь квартиры 90 кв.м. Планировка - гостиная с кухонной зоной, две спальни, две ванные комнаты и две уютные террасы с видом на море и горы. В квартире...

Antarex

342 900 €

Коммерческая недвижимость в Бечичи, Черногория

127 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Структура коммерческого помещения: 3 переговорных, 2 кабинета, 2 санузла, зона отдыха с кухней, бойлерная, прихожая, зона ресепшена . Удобства: Отдельная входная группа с улицы. Видеонаблюдение, интернет. Новый ремонт, мебель, техника. Расположение: Море - 5 минут пешком. Аэропорт Тивата и Porto Montenegro - 30 минут на автомобиле....

GATE Realty

415 000 €

Квартира в Будве, Черногория

79 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ПРОСТОРНАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ И ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ В ЭЛИТНОМ КОМПЛЕКСЕ ГАРМОНИЯ НА ПЕРВОЙ ЛИНИИ! ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 79 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ПЕРВАЯ ЛИНИЯ...

CULTURE international real estate agency

1 300 000 €

Земля в Режевичах, Черногория

2430 м²

Удалённая сделка

ЗЕМЛЯ С ПРОЕКТОМ НА ДВЕ ВИЛЛЫ В РИЕКА-РЕЖЕВИЧИ, БУДВА Уникальный участок с готовым проектом строительства двух роскошных вилл в одном из самых престижных и эксклюзивных районов Черногории — Риека-Режевичи. Этот район славится своими великолепными видами на Адриатическое море и первоклассной инфраструктурой. Площадь участка: 2 340...

Well Done

195 000 €

Квартира в Баре, Черногория

72 м² 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Современная двухкомнатная квартира с видом на море и город Бар Продается роскошно оборудованная, современно обставленная двухкомнатная квартира площадью 72 м², расположенная в престижном доме в Баре. Особенности квартиры: Просторная и светлая гостиная с панорамным видом. Две спальни Полностью оборудованная кухня и современная...

Mega Real Estate

Посмотреть ещё 8182 похожих объекта

Фото: Unsplash (Radik Sitdikov), база объектов prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru