a
Версия
для печати

Недвижимость Черногории: как купить квартиру за рубли и куда делись покупатели из среднего класса

В Черногории есть и роскошные виллы, и неприглядные, зато очень дешёвые домики. Как ни странно, обе эти категории пользуются спросом, а вот новенькие квартиры, рассчитанные на представителей среднего класса, находят покупателя куда реже. Почему это происходит? И как сейчас действовать иностранцам, на которых навалилось много самых разных трудностей? Выясняем вместе с директором компании Adriatic Sea Expert Галиной Смирновой.

Большой спрос на недорогое жильё

Рынок недвижимости Черногории заметно просел в первый год пандемии – цены на новостройки упали, количество сделок снизилось, однако уже в 2021-м показатели пошли вверх: за год новое жильё подрожало на 15%.

Наступивший 2022-й принёс с собой геополитический кризис, центр которого оказался в Восточной Европе. На Черногорию эти события оказали непосредственное влияние. На рынке недвижимости начался ажиотаж, причём в первую очередь покупателей интересует дешёвое жильё.

Галина Смирнова
директор

Спрос на дешёвые объекты был и раньше, а начиная с февраля на рынок хлынуло большое количество людей с невысоким достатком. Сейчас в первую очередь разбирают объекты по ценам до €50–60 тыс. В этом сегменте ажиотаж, покупатели выстраиваются в очередь. Раскупают не только хорошие дома, но и старые, которые нужно восстанавливать, – их здесь называют «рушевины», то есть развалины. Берут и объекты, рядом с которыми нет автодороги, куда можно дойти только пешком. Значительную часть покупателей такого жилья составляют украинцы.

Для граждан Украины в Черногории сейчас действует упрощённый порядок выдачи ВНЖ, однако получить вид на жительство могут покупатели любого жилья, чем активно пользуются россияне и другие иностранцы. Граждане РФ чаще выбирают чуть более дорогие объекты – до €100 тыс.

Квартира в Сутоморе
Вот в таком доме в Сутоморе можно купить недорогую квартиру. Подробнее здесь

В агентстве отмечают, что раньше среди всех русскоязычных покупателей около 70% составляли россияне, а сейчас примерно 60% – это украинцы, причём в абсолютном выражении число сделок также заметно выросло.

Большой приток украинцев и россиян уже привёл к взлёту арендных ставок. По оценке риелторов, жильё в аренду подрожало в 2,5–3 раза.

Галина Смирнова
директор

Среди покупателей жилья в Черногории также заметны русскоговорящие из Германии. В их числе есть и те, кто переехал лет 20–30 назад и давно получил гражданство. Они, как правило, ищут жильё для отдыха. Но много и тех, кто приехал один-два года назад и пока живёт по немецкому ВНЖ. Часть из них вообще не прижилась в Германии, а в связи с последними событиями они уже стали бояться на улицу выходить. Вот эти люди покупают в Черногории дома для постоянного проживания. Здесь нет никаких эксцессов, а к русским относятся по-прежнему тепло.

А что с объектами подороже?

Количество сделок с состоятельными россиянами тоже увеличилось, отмечают в агентстве. Такие клиенты приобретают дома от €300–400 тыс. Часто они не спешат покупать, а сначала присматриваются к местному рынку. Они снимают апартаменты в роскошных местах, где аренда за год может стоить €30–40 тыс. За счёт них формируется отложенный спрос, который может реализоваться позже.

А вот на объекты средней ценовой категории, €120–250 тыс., спроса практически нет. Покупатели с таким бюджетом предпочитают Испанию или Италию, предполагают черногорские риелторы.

По статистике Prian.ru, с февраля по июнь 2022 года число заявок на покупку недвижимости в Черногории подскочило в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной поток запросов (67%) идёт на объекты стоимостью до €100 тыс.

Квартира в Пржно
Комплекс бизнес-класса в Пржно. Детали тут

Цены растут, причин несколько

Цены на недвижимость в Черногории поднимаются. Сейчас одним из главных факторов стал поток переселенцев из разных стран, но уже в прошлом году цены толкало вверх подорожание стройматериалов. Оно было заметно по всей Европе с осени 2021 года. По разным позициям (песок, цемент, металл, арматура) рост цен достиг 35–65%. Причиной этого явления, в свою очередь, стало удорожание транспортировки. Затраты на топливо существенно влияют на себестоимость строительной продукции.

Кроме того, хотя госпошлина и ставки на проектирование не изменились, ежегодные налоги на имущество поднялись на 25%. Это затронуло и резидентов, и нерезидентов.

В итоге сильно подорожали новостройки. Как говорит эксперт, строиться с нуля сейчас очень тяжело. Поэтому небогатые покупатели предпочитают готовые дома, которые продают местные, даже если жильё находится в плохом состоянии. Главное, на что они смотрят, – чтобы дом был устойчив к возможным землетрясениям. И уже после покупки сами доделывают объект.

Купить сложно, но можно

Покупатели из России и Беларуси сейчас испытывают сложности при покупке зарубежной недвижимости. Главная проблема – в переводе денег. Хотя большая часть населения Черногории лояльно относится к этой категории иностранцев, на официальном уровне в стране действуют ограничения. В частности, сумма на счёте в черногорском банке для россиян без ВНЖ Черногории или ЕС не может превышать €100 тыс. Кроме того, из-за санкций, наложенных на российские банки, трансграничные переводы проходят медленно и без гарантии. Новые счета россиянам в Черногории не открывают, однако это можно сделать в Сербии.

Дом в Баре
Пример дома среднего класса в Баре. Подробности здесь

Формально сделки с недвижимостью в Черногории должны оплачиваться по безналичному расчёту, однако на деле это обычно не проверяют, и нотариусу достаточно заявления продавца о том, что он получил желаемую сумму. Поэтому российские покупатели имеют определённую свободу манёвра. Например, сейчас они особенно интересуются вариантами, когда продавец тоже из России. В этом случае можно расплатиться рублями. Однако таких сделок немного.

Галина Смирнова
директор

80% продавцов – это черногорцы или сербы, и получить за свою недвижимость они хотят в евро. Есть и россияне, которые продают здесь своё жильё. Например, потому что билеты стали дорогие и дом для отдыха им больше не по карману. Но таких – не больше 10%, и из них только половина хочет получить в рублях. То есть в российской валюте проходит только порядка 4–5% сделок. У нас сейчас в базе примерно 2,5 тыс. объектов, из них только за 20–30 можно рассчитаться в рублях.
Тем не менее мы несколько таких продаж уже провели. Но даже в этом случае покупателю понадобятся евро, хотя и меньше. В Черногорию нужно будет перевести депозит, это 5–10% сделки. Он должен храниться у нотариуса.
И вот у нас свежий казус. Человек прилетел на сделку из Саратова, привёз с собой €50 тыс. в рублях. Мы несколько раз ему напоминали, что оплачивать будем в России и по рыночному курсу, а он привёз по курсу ЦБ. И при этом сумму в рублях мы не можем зафиксировать, потому что она скачет из-за курса валют. Мы можем её определить только на день передачи средств.

Читайте также: Процедура покупки недвижимости в Черногории

Ещё один способ обойти проблему с банковскими счетами – вместо купли-продажи недвижимости подобрать подходящие варианты и совершить обмен. Однако на практике достаточно сложно найти объекты, которые устроят всех участников сделки.

Также в последнее время в Черногории активно рекламируются фирмы, которые обещают выкупить криптовалюту или обменять рубли/гривны на евро, но выглядят они ненадёжно.

Проще всего привезти из России наличные доллары или евро. Сейчас лимит вывоза на одного человека – $10 тыс. То есть семья из пяти человек может взять с собой $50 тыс. Некоторые совершают несколько поездок, чтобы перевезти нужную сумму, или просят знакомых. Многие сделки заключаются именно таким способом.

Вот что можно купить в Черногории сейчас
Дом за 115 000 евро в Сутоморе, Черногория
115 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
300 м2
ВНЖ при покупке
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Вилла за 550 000 евро в Доброте, Черногория
550 000 €
Вилла в Доброте, Черногория
292 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.26.728.5056Каменная вилла в Доброте на второй линии, удаленность от моря 20 метров, возможность стоянки для яхты. Три этажа, пять спален. Общая площадь 292 кв.м. Площадь участка 207 кв.м. Отличная инвестиция в Черногории!
DOO TradeGoria
Квартира за 250 000 евро в Тивате, Черногория
250 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
103 м2 3
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.28.13.6934Продается большая и уютная квартира в Тивате, Магнолия. Площадь квартиры составляет 103 м2. В квартире 3 спальни и 2 санузла, гостинная совмещенная с кухней. Квартира находится на 4-ом этаже 5-ти этажного дома. Цена 250 000 евро.
DOO TradeGoria
Вилла за 650 000 евро на полуострове Луштица, Черногория
650 000 €
Вилла на полуострове Луштица, Черногория
132 м2 2 2
ВНЖ при покупке
Продается дом в живописном поселке на первой линии Тиватского залива. Жилая площадь дома 132м2, террасы 70м2. В доме три большие террасы с двух из которых есть спуск в море. Планировка: первый этаж - коридор, кладовка, гостиная, кухня, ванная; второй этаж - две спальни и ванная комната. Также, в доме есть апартамент с отдельным входом (студия)....
Antarex
Отель, гостиница за 200 000 евро в Сутоморе, Черногория
200 000 €
Отель, гостиница в Сутоморе, Черногория
345 м2
Код объекта - 1.25.17.7458Этот мини-отель находится в Сутоморе, до моря 250м. Очень интересная позиция.Площадь участка 345м2, дом 200м2(в действительности наверное больше)1 этаж: 2 апартамента-(2студии с сан узлом)2 этаж 3 апартамента(3 студии с сан узлом)3 этаж, как второй(немного есть недоделки)Большой паркинг, участок граничит с...
DOO TradeGoria
Отель, гостиница за 2 400 000 евро в Будве, Черногория
2 400 000 €
Отель, гостиница в Будве, Черногория
1150 м2
Код объекта - 1.30.17.7488Будва, центр - известный отель с 24 апартаментов и номеров; Площадь объекта: 1,150m2; Площадь участка: 926m2; Количество квартир: 18; Кол-во комнат: 6; Количество мест: 54 (максимум 84); Расстояние до пляжа: 250 м; Расстояние до Старого города: 2 км; Категория: 3 звезд; Терраса ресторана: 40м2; Парковка: да; Здание...
DOO TradeGoria
Апартаменты за 80 000 евро в Игало, Черногория
80 000 €
Апартаменты в Игало, Черногория
41 м2 2 2
ВНЖ при покупке
Продается солнечная квартира на набережной в Игало. Квартира разделена на две апартамента по 20м2, для сдачи в аренду. Продается как единая площадь 41м2. Второй этаж, вид на крышу.Отличное предложение, как для отдыха, так и для сдачи в аренду.
Antarex
Вилла за 2 000 000 евро в Столиве, Черногория
2 000 000 €
Вилла в Столиве, Черногория
400 м2 6
ВНЖ при покупке
ID:21382 Отличная вилла на первой линии моря. Большой земельный участок, высококачественная отделка, спутниковое ТВ, интернет, система паркинг на два автомобиля, барбекю, индивидуальная система отопления, собственный пляж. На первом этаже большая гостиная с кухней, спальня, сауна и санузел. На втором этаже 4 апартамента, каждый с санузлом....
Russia Sotheby’s International Realty
Земля за 100 000 евро в Черногории
100 000 €
Земля в Черногории
1273 м2
Код объекта - 1.25.15.9167Участок  в  месте окруженном зеленью с прекрасным видом на море- Сутоморе, Бар – Заградже. Расположен на горе, тихое и спокойное место. Выше находится крепость Хай-Нехай.  Участок граничит с дорогой. Электричество рядом. Участок на два каскада или террасы.Есть урбанистическо-технические условия. Есть главный...
DOO TradeGoria
Квартира за 170 000 евро в Херцег-Нови, Черногория
170 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
56 м2 2 1
ВНЖ при покупке
A2-1128. Квартира с двумя спальнями с видом на море рядом с Порто НовиВ курортном поселке Дженовичи продается квартира площадью 56 м2, которая расположена в клубном доме с закрытой территорией, с зоной барбекю. Квартира находится на первом этаже, состоит из двух спален с видом на море, видовой кухни-гостиной с балконом, туалета с душ кабиной....
Red Feniks Montenegró
Квартира за 215 000 евро в Черногории
215 000 €
Квартира в Черногории
55 м2 1
ВНЖ при покупке
Код объекта - 2.20.13.2417Квартира на первой береговой линии в Савино. Херцег-Нови. Площадь 55м2, находится на первом этаже, перед балконом, небольшой участок 20м2. Планировка: коридор, гостиная-столовая-кухня, спальня, ванная комната, терраса с прекрасным видом на море. Квартира полностью меблирована, есть кондиционер, отопление-электрическое,...
DOO TradeGoria
Квартира за 150 000 евро в Будве, Черногория
150 000 €
Квартира в Будве, Черногория
62 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке
D4-1307. Трехкомнатаня квартира в БудвеПродается трехкомнатная квартира в новостройке в Будве. Площадь квартиры 61м2, находится на 5 этаже. В доме есть лифт. Квартира состоит из кухни с гостиной, двух спален, ванной комнаты и террасы с видом на море. В квартире очень качественная отделка. Расстояние до моря 500 метров
Red Feniks Montenegró
Квартира за 280 000 евро в Будве, Черногория
280 000 €
Квартира в Будве, Черногория
100 м2 2
ВНЖ при покупке
Вашему вниманию представляем VIP апартамент в резеденции на полуострове Завала в Будве. Площадь апартамента 100 м2. Планировка апартамента: гостиная зона с кухней, просторная отдельная спальня, ванная комната и терраса. Апартамент полностью мебелирован и укомплектован всей необходимой бытовой техникой. Идеальная инфраструктура: гараж,...
Mercury Group
Квартира за 334 363 евро в Будве, Черногория
334 363 €
Квартира в Будве, Черногория
72 м2
ВНЖ при покупке
A4-1422. Две студии в комплексе с видом на море в БудвеПродаются две смежные студии C315 с центральным видом на море и старый город. Студии расположены на 3 этаже или на высоте 5 этажа. Общая площадь квартиры 72,17м2 с террасой. Площади студий: Квартира - студия 1 1. Комната: 21,48 м2 2. Холл: 7,49 м2 3. Ванная комната: 5,62 м2 Всего: 34,89 м2...
Red Feniks Montenegró
Дом за 475 000 евро в Херцег-Нови, Черногория
475 000 €
Дом в Херцег-Нови, Черногория
650 м2 5 4
ВНЖ при покупке
D5-396. Дом в Герцог НовиПродается дом 650 кв.м. Находится в Герцег Нови, Черногория. В доме 3 этажа, есть крытый, открытый бассейны, сауна, спа-зона, 5 спален и 4 ванных комнаты и туалета. В доме год назад проведён капитальный ремонт, стоит итальянская мебель и текстиль. До моря-10 мин. пешком и 2 минуты на авто. Рядом супермаркет , пекара,...
Red Feniks Montenegró
Вилла за 320 000 евро в Баошичах, Черногория
320 000 €
Вилла в Баошичах, Черногория
178 м2 6 4 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Продажа дома на берегу Боко-Которской бухты в 200-х метрах от моря в Баошичи. Дом новый, двухэтажный. Этажи имеют разные входы. На каждом этаже гостиная с кухней, ванная комната, две спальни, коридор. Большая терраса с видом на море и горы. Есть паркинг. На одном этаже все комнаты меблированы, кухня оборудована, есть бытовая техника. На...
АН Real Estate Montenegro
Пентхаус за 440 000 евро в Тивате, Черногория
440 000 €
Пентхаус в Тивате, Черногория
165 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Просторный пентхаус с 3 спальнями, гаражом и замечательным видом на море и Тиват. Квартира состоит из просторной гостиной со столовой и кухней, 3 спален и 2 ванных комнат, одна из которых является частью главной спальни. Все комнаты в квартире имеют выход на большую террасу, которая выходит на три стороны квартиры. В стоимость входит одно...
DOO "Monteonline"
Дом за 223 000 евро в Шушани, Черногория
223 000 €
Дом в Шушани, Черногория
228 м2 6
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.11.7633Площадь дома 228 кв.м на участке 250 кв.м На 1 этаже гостиная, 3 спальни, коридор, ванная комната, терраса, внутренние ступеньки На 2 этаже две студии апартамента и апартамент с гостиной и спальней. Продается с мебелью. До моря 1200 метров
DOO TradeGoria
Дом за 120 000 евро в Никшиче, Черногория
120 000 €
Дом в Никшиче, Черногория
85 м2 3 1 1
ВНЖ при покупке Удалённая сделка
7035. Никшич, местность Брезовник. В 4-х км от центра города, в 5 и 8 км от рыбных озер Крупац и Слано – сельское именье. На участке 4.463 кв м (45 соток) имеются два домика: капитальный жилой 55 кв м внутренней площадью и 30 кв м – вспомогательное помещение. На участке – плодородная земля, подходящая для выращивания с/х...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Дом за 600 000 евро в Будве, Черногория
600 000 €
Дом в Будве, Черногория
216 м2 6 6
ВНЖ при покупке
Mercury Group

Фото: Unsplash (Radik Sitdikov), база объектов prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Черногория, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость

Читайте также

Инвестиционное гражданство Черногории. Всё, что нужно знать о программе к середине июня
Изменения есть – приятные и не очень
Поговорили об инвестиционных программах гражданства Гренады и Черногории. Ещё можно успеть…
Итоги вебинара Prian с актуальной информацией
Доходная «пятилетка». В какое жильё инвесторы планируют вкладывать деньги
Выводы из нынешнего кризиса сделаны
Новостройки Черногории – 2021/22. Выбираем бюджетные варианты на Адриатике
Объекты для себя, сдачи в аренду и получения ВНЖ
Улцинь – самый дешёвый регион Черногории для покупки недвижимости у моря
Дёшево не значит плохо
Они выбрали Черногорию. Отзывы россиян, которые купили недвижимость в Луштица-Бэй
«Грандиозный проект, когда всё достроят, будет государство в государстве»

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в Черногории Недорогая недвижимость в Черногории Коммерческая недвижимость в Черногории Апартаменты (квартиры) в Черногории

Новости и статьи по теме «Черногория»:

Поговорили об инвестиционных программах гражданства Гренады и Черногории. Ещё можно успеть…
  • 190
Итоги вебинара Prian с актуальной информацией
Улцинь – самый дешёвый регион Черногории для покупки недвижимости у моря
  • 816
Дёшево не значит плохо