Недвижимость Черногории: как купить квартиру за рубли и куда делись покупатели из среднего класса

Большой спрос на недорогое жильё

Рынок недвижимости Черногории заметно просел в первый год пандемии – цены на новостройки упали, количество сделок снизилось, однако уже в 2021-м показатели пошли вверх: за год новое жильё подрожало на 15%.

Наступивший 2022-й принёс с собой геополитический кризис, центр которого оказался в Восточной Европе. На Черногорию эти события оказали непосредственное влияние. На рынке недвижимости начался ажиотаж, причём в первую очередь покупателей интересует дешёвое жильё.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Спрос на дешёвые объекты был и раньше, а начиная с февраля на рынок хлынуло большое количество людей с невысоким достатком. Сейчас в первую очередь разбирают объекты по ценам до €50–60 тыс. В этом сегменте ажиотаж, покупатели выстраиваются в очередь. Раскупают не только хорошие дома, но и старые, которые нужно восстанавливать, – их здесь называют «рушевины», то есть развалины. Берут и объекты, рядом с которыми нет автодороги, куда можно дойти только пешком. Значительную часть покупателей такого жилья составляют украинцы.

Для граждан Украины в Черногории сейчас действует упрощённый порядок выдачи ВНЖ, однако получить вид на жительство могут покупатели любого жилья, чем активно пользуются россияне и другие иностранцы. Граждане РФ чаще выбирают чуть более дорогие объекты – до €100 тыс.

Вот в таком доме в Сутоморе можно купить недорогую квартиру. Подробнее здесь

В агентстве отмечают, что раньше среди всех русскоязычных покупателей около 70% составляли россияне, а сейчас примерно 60% – это украинцы, причём в абсолютном выражении число сделок также заметно выросло.

Большой приток украинцев и россиян уже привёл к взлёту арендных ставок. По оценке риелторов, жильё в аренду подрожало в 2,5–3 раза.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Среди покупателей жилья в Черногории также заметны русскоговорящие из Германии. В их числе есть и те, кто переехал лет 20–30 назад и давно получил гражданство. Они, как правило, ищут жильё для отдыха. Но много и тех, кто приехал один-два года назад и пока живёт по немецкому ВНЖ. Часть из них вообще не прижилась в Германии, а в связи с последними событиями они уже стали бояться на улицу выходить. Вот эти люди покупают в Черногории дома для постоянного проживания. Здесь нет никаких эксцессов, а к русским относятся по-прежнему тепло.

А что с объектами подороже?

Количество сделок с состоятельными россиянами тоже увеличилось, отмечают в агентстве. Такие клиенты приобретают дома от €300–400 тыс. Часто они не спешат покупать, а сначала присматриваются к местному рынку. Они снимают апартаменты в роскошных местах, где аренда за год может стоить €30–40 тыс. За счёт них формируется отложенный спрос, который может реализоваться позже.

А вот на объекты средней ценовой категории, €120–250 тыс., спроса практически нет. Покупатели с таким бюджетом предпочитают Испанию или Италию, предполагают черногорские риелторы.

По статистике Prian.ru, с февраля по июнь 2022 года число заявок на покупку недвижимости в Черногории подскочило в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной поток запросов (67%) идёт на объекты стоимостью до €100 тыс.

Комплекс бизнес-класса в Пржно. Детали тут

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Цены растут, причин несколько

Цены на недвижимость в Черногории поднимаются. Сейчас одним из главных факторов стал поток переселенцев из разных стран, но уже в прошлом году цены толкало вверх подорожание стройматериалов. Оно было заметно по всей Европе с осени 2021 года. По разным позициям (песок, цемент, металл, арматура) рост цен достиг 35–65%. Причиной этого явления, в свою очередь, стало удорожание транспортировки. Затраты на топливо существенно влияют на себестоимость строительной продукции.

Кроме того, хотя госпошлина и ставки на проектирование не изменились, ежегодные налоги на имущество поднялись на 25%. Это затронуло и резидентов, и нерезидентов.

В итоге сильно подорожали новостройки. Как говорит эксперт, строиться с нуля сейчас очень тяжело. Поэтому небогатые покупатели предпочитают готовые дома, которые продают местные, даже если жильё находится в плохом состоянии. Главное, на что они смотрят, – чтобы дом был устойчив к возможным землетрясениям. И уже после покупки сами доделывают объект.

Купить сложно, но можно

Покупатели из России и Беларуси сейчас испытывают сложности при покупке зарубежной недвижимости. Главная проблема – в переводе денег. Хотя большая часть населения Черногории лояльно относится к этой категории иностранцев, на официальном уровне в стране действуют ограничения. В частности, сумма на счёте в черногорском банке для россиян без ВНЖ Черногории или ЕС не может превышать €100 тыс. Кроме того, из-за санкций, наложенных на российские банки, трансграничные переводы проходят медленно и без гарантии. Новые счета россиянам в Черногории не открывают, однако это можно сделать в Сербии.

Пример дома среднего класса в Баре. Подробности здесь

Формально сделки с недвижимостью в Черногории должны оплачиваться по безналичному расчёту, однако на деле это обычно не проверяют, и нотариусу достаточно заявления продавца о том, что он получил желаемую сумму. Поэтому российские покупатели имеют определённую свободу манёвра. Например, сейчас они особенно интересуются вариантами, когда продавец тоже из России. В этом случае можно расплатиться рублями. Однако таких сделок немного.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

80% продавцов – это черногорцы или сербы, и получить за свою недвижимость они хотят в евро. Есть и россияне, которые продают здесь своё жильё. Например, потому что билеты стали дорогие и дом для отдыха им больше не по карману. Но таких – не больше 10%, и из них только половина хочет получить в рублях. То есть в российской валюте проходит только порядка 4–5% сделок. У нас сейчас в базе примерно 2,5 тыс. объектов, из них только за 20–30 можно рассчитаться в рублях.
Тем не менее мы несколько таких продаж уже провели. Но даже в этом случае покупателю понадобятся евро, хотя и меньше. В Черногорию нужно будет перевести депозит, это 5–10% сделки. Он должен храниться у нотариуса.
И вот у нас свежий казус. Человек прилетел на сделку из Саратова, привёз с собой €50 тыс. в рублях. Мы несколько раз ему напоминали, что оплачивать будем в России и по рыночному курсу, а он привёз по курсу ЦБ. И при этом сумму в рублях мы не можем зафиксировать, потому что она скачет из-за курса валют. Мы можем её определить только на день передачи средств.

Ещё один способ обойти проблему с банковскими счетами – вместо купли-продажи недвижимости подобрать подходящие варианты и совершить обмен. Однако на практике достаточно сложно найти объекты, которые устроят всех участников сделки.

Также в последнее время в Черногории активно рекламируются фирмы, которые обещают выкупить криптовалюту или обменять рубли/гривны на евро, но выглядят они ненадёжно.

Проще всего привезти из России наличные доллары или евро. Сейчас лимит вывоза на одного человека – $10 тыс. То есть семья из пяти человек может взять с собой $50 тыс. Некоторые совершают несколько поездок, чтобы перевезти нужную сумму, или просят знакомых. Многие сделки заключаются именно таким способом.

Вот что можно купить в Черногории сейчас

250 000 €

Дом в Цетине, Черногория

123 м²

ВНЖ при покупке

Недвижимость Черногория – Цетине Продаются два дома с двумя вспомогательными постройками и гаражом, расположенные недалеко от центра Цетине, приятного и тихого города всего в 30 минутах езды от побережья и Подгорицы. Первый дом — это новее двухэтажное здание в отличном состоянии с новой термопрофилированной фасадой, общей площадью 73 м²....

Amfora Real Estate

150 980 €

Апартаменты в Будве, Черногория

53 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

"Вуэло Собре" — роскошная жизнь на побережье Адриатического моря "Вуэло Собре" — это завершённый и заселённый жилой комплекс в Бечичи, который сочетает современный дизайн, потрясающие виды и удобную инфраструктуру. Комплекс идеально подойдёт как для проживания, так и для инвестиций. Основные преимущества...

Mbroker

85 000 €

Дом под реконструкцию в Никшиче, Черногория

120 м² 4 2 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7002. Никшич, општина Жировница, местность Рубежа. Каменный дом с большим участком. Дом построен в 1949 году, в 2018 отреставрирован. Толщина стен дома 65 см. На первом этаже – помещение 40 кв м для содержания скота (последние 8 лет не эксплуатируется, возможен ремонт и адаптация под жилье. На втором этаже 80 кв м – большие гостиная,...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

160 000 €

Шале в Жабляке, Черногория

78 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

В национальном парке Дурмитор, всего в 4км от города Жабляк, в окружение векового соснового леса, предлагается для продажи стильный A-Frame дом. Вы не платите 3% налога при покупке. Полностью легальный дом со всеми необходимыми документами. Рентабельность объекта от сдачи в аренду 10% годовых. Быстрая окупаемость, круглогодичный бизнес....

Частное лицо

347 900 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

71 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, терраса. Удобства: Новый дом класса ПРЕМИУМ. Вид на море. Использование качественных и дорогих материалов при строительстве и отделке: натуральные полы, керамическая плитка, сантехника, алюминиевые профили, витражное остекление. Видеодомофон. Сплит-системы в каждой комнате,...

GATE Realty

650 000 €

Апартаменты в Доброте, Черногория

158 м² 4 3 3

Роскошные апартаменты с 3 спальнями в самом красивом месте Которского залива, в городе Доброта. Апартаменты состоят из холла, просторной и очень светлой гостиной, совмещенной с кухней и столовой зоной с выходом на террасу, трех спален, двух ванных комнат и гостевого санузла. Каждая спальня имеет выход на террасу. Из всех комнат имеется...

VALUE.ONE

200 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

90 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается этаж дома с двумя спальнями в районе Мрчевац, город Тиват. Квартира с отдельным входом, расположена на третьем этаже частного малоквартирного дома, занимает весь этаж. Подъем на этаж по теплой внутренней лестнице. Площадь квартиры – 90кв.м. плюс террасы, планировка: коридор, просторная гостиная, кухня-столовая, две большие спальни,...

Antarex

1 085 000 €

Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория

120 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Уютно расположенный между морем и горами, новый жилой комплекс предлагает апартаменты премиум-класса с просторными террасами, а из каждой спальни открываются изумительные виды на море и марину. На благоустроенной территории комплекса с роскошным ландшафтным дизайном расположены бассейны, гаражи и индивидуальная парковка, а также предусмотрена...

NF Group

132 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

115 м² 3 2

Двухуровневая трехкомнатная квартира в Герцег-Нови-Поди. Квартира расположена в небольшом каменном доме общей площадью 115 м2. Планировка: гостиная с кухней, 3 спальни, две ванные комнаты, подсобное помещение, двор 200м2. Парковочное место предусмотрено на две машины.Удаленность от моря 3 км.

Rivijera Nekretnine

895 000 €

Вилла в Которе, Черногория

280 м² 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ШИКАРНАЯ ТРЕХУРОВНЕВАЯ ВИЛЛА С ПРЯМЫМ ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА БОКО-КОТОРСКУЮ БУХТУ! ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 280 м2 + паркинг ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК: 440 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНООPИЯ: КОТОР: КАВАЧ ЦЕНА:...

CULTURE international real estate agency

65 000 €

Квартира в Будве, Черногория

33 м²

ВНЖ при покупке

Квартира с одной спальней в Будве площадью 33 кв.м. Необходима легализация. Вид на море и горы.

Galeo

157 000 €

Квартира в Будве, Черногория

39 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!! Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ И ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ В БУДВЕ! ПЛОЩАДЬ: 39 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ ЦЕНА: 157 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК Вы...

CULTURE international real estate agency

720 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

223 м² 3 3

Каменная вилла с бассейном, видом на море, Звинья, Герцег-Нови. Новостройка общей площадью 223 м2 + бассейн. Площадь двора вокруг здания 613 м2. Планировка помещения: подвал (тренажерный зал с сауной), цокольный этаж (большая гостиная с камином, санузел, кухня со столовой, две террасы) Первый этаж: (прихожая, две ванные комнаты, три спальни,...

Rivijera Nekretnine

850 000 €

Квартира в Будве, Черногория

146 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.12258Площадь: 146м2 Этаж: 1 Структура: прихожая, кухня, столовая, гостиная, 2 спальни, 2 санузла, гостевой санузел, терраса. Полностью укомплектована мебелью и техникой MIELE, а также системой SMART HOME. Комплекс пользуется своим привилегированным расположением на полуострове Завала, в Будве, центре черногорского туризма....

DOO TradeGoria

990 000 €

Квартира в Будве, Черногория

221 м² 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Mеня зoвут Aлeксандр, задайте мне cвой вoпроc КВАРТИРА ПРЕМИУМ КЛАССА С ЧЕТЫРЬМЯ СПАЛЬНЯМИ И ШИКАРНЫМ ПРЯМЫМ ВИДОМ НА МОРЕ!! ПЛОЩАДЬ: 221 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: РАФАИЛОВИЧИ ЦЕНА: 990 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) Первая береговая линия Кулуарное место Огромная видовая терраса Панорамный вид на...

CULTURE international real estate agency

170 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

130 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.11.11964 Продается очаровательный двухэтажный дом в живописном районе Сутоморе, Заградже. Дом идеально расположен в тихой, зеленой части поселка, гарантируя вашему отдыху комфорт и уединение. Каждое утро вас будет радовать потрясающий вид на море, который раскрывается прямо из окон вашего нового дома. Планировка: 1 этаж:...

DOO TradeGoria

650 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

244 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Продается отличный дом, в зеленом микрорайоне Савина. До пешеходной набережной с пляжами пять минут пешком. Площадь дома 244м2, площадь участка 417м2. Паркинг во дворе. Отличный вид на море и горы. Вся инфраструктура в шаговой доступности, до старого города десять минут пешком. Планировка первого этажа – гостиная с выходом на террасу,...

Antarex

55 000 €

Земля в Баре, Черногория

505 м²

Код объекта - 1.25.15.9482 Участок 505м2, находится в Бар-Белиши, с объектом на участке 31м2, по документам записан семейный дом без ограничения. На участке подключено электричество и центральное водоснабжение, подьездная асфальтированная дорога, вид на море и на город. До центра города 1 км, до моря 1600м. Магазин в 500м, школа в 700м. Цена...

DOO TradeGoria

199 000 €

Квартира в Будве, Черногория

50 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ РОСКОШНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ И ПРЯМЫМ ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ВСЮ БУДВАНСКУЮ РИВЬЕРУ!! *расчеты в евро, рублях, криптовалюте *оплата наличным и безналичным путем ПЛОЩАДЬ: 50 м2...

CULTURE international real estate agency

65 000 €

Апартаменты в Игало, Черногория

42 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира с 1 спальней с видом на море. Планировка – просторный общий коридор с соседом 12.м., из которых 6кв.м. идут дополнительно к площади квартиры, гостиная с кухней, спальня, санузел, балкон. На балконе есть выдвижной тент от солнца. Квартира расположена на 3 этаже 4хэтажного дома. Площадь 42 кв.м. + 6кв.м. коридор. В...

Antarex

Посмотреть ещё 6817 похожих объектов

Фото: Unsplash (Radik Sitdikov), база объектов prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru