Недвижимость Черногории: как купить квартиру за рубли и куда делись покупатели из среднего класса

Большой спрос на недорогое жильё

Рынок недвижимости Черногории заметно просел в первый год пандемии – цены на новостройки упали, количество сделок снизилось, однако уже в 2021-м показатели пошли вверх: за год новое жильё подрожало на 15%.

Наступивший 2022-й принёс с собой геополитический кризис, центр которого оказался в Восточной Европе. На Черногорию эти события оказали непосредственное влияние. На рынке недвижимости начался ажиотаж, причём в первую очередь покупателей интересует дешёвое жильё.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Спрос на дешёвые объекты был и раньше, а начиная с февраля на рынок хлынуло большое количество людей с невысоким достатком. Сейчас в первую очередь разбирают объекты по ценам до €50–60 тыс. В этом сегменте ажиотаж, покупатели выстраиваются в очередь. Раскупают не только хорошие дома, но и старые, которые нужно восстанавливать, – их здесь называют «рушевины», то есть развалины. Берут и объекты, рядом с которыми нет автодороги, куда можно дойти только пешком. Значительную часть покупателей такого жилья составляют украинцы.

Для граждан Украины в Черногории сейчас действует упрощённый порядок выдачи ВНЖ, однако получить вид на жительство могут покупатели любого жилья, чем активно пользуются россияне и другие иностранцы. Граждане РФ чаще выбирают чуть более дорогие объекты – до €100 тыс.

Вот в таком доме в Сутоморе можно купить недорогую квартиру. Подробнее здесь

В агентстве отмечают, что раньше среди всех русскоязычных покупателей около 70% составляли россияне, а сейчас примерно 60% – это украинцы, причём в абсолютном выражении число сделок также заметно выросло.

Большой приток украинцев и россиян уже привёл к взлёту арендных ставок. По оценке риелторов, жильё в аренду подрожало в 2,5–3 раза.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Среди покупателей жилья в Черногории также заметны русскоговорящие из Германии. В их числе есть и те, кто переехал лет 20–30 назад и давно получил гражданство. Они, как правило, ищут жильё для отдыха. Но много и тех, кто приехал один-два года назад и пока живёт по немецкому ВНЖ. Часть из них вообще не прижилась в Германии, а в связи с последними событиями они уже стали бояться на улицу выходить. Вот эти люди покупают в Черногории дома для постоянного проживания. Здесь нет никаких эксцессов, а к русским относятся по-прежнему тепло.

А что с объектами подороже?

Количество сделок с состоятельными россиянами тоже увеличилось, отмечают в агентстве. Такие клиенты приобретают дома от €300–400 тыс. Часто они не спешат покупать, а сначала присматриваются к местному рынку. Они снимают апартаменты в роскошных местах, где аренда за год может стоить €30–40 тыс. За счёт них формируется отложенный спрос, который может реализоваться позже.

А вот на объекты средней ценовой категории, €120–250 тыс., спроса практически нет. Покупатели с таким бюджетом предпочитают Испанию или Италию, предполагают черногорские риелторы.

По статистике Prian.ru, с февраля по июнь 2022 года число заявок на покупку недвижимости в Черногории подскочило в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной поток запросов (67%) идёт на объекты стоимостью до €100 тыс.

Комплекс бизнес-класса в Пржно. Детали тут

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Цены растут, причин несколько

Цены на недвижимость в Черногории поднимаются. Сейчас одним из главных факторов стал поток переселенцев из разных стран, но уже в прошлом году цены толкало вверх подорожание стройматериалов. Оно было заметно по всей Европе с осени 2021 года. По разным позициям (песок, цемент, металл, арматура) рост цен достиг 35–65%. Причиной этого явления, в свою очередь, стало удорожание транспортировки. Затраты на топливо существенно влияют на себестоимость строительной продукции.

Кроме того, хотя госпошлина и ставки на проектирование не изменились, ежегодные налоги на имущество поднялись на 25%. Это затронуло и резидентов, и нерезидентов.

В итоге сильно подорожали новостройки. Как говорит эксперт, строиться с нуля сейчас очень тяжело. Поэтому небогатые покупатели предпочитают готовые дома, которые продают местные, даже если жильё находится в плохом состоянии. Главное, на что они смотрят, – чтобы дом был устойчив к возможным землетрясениям. И уже после покупки сами доделывают объект.

Купить сложно, но можно

Покупатели из России и Беларуси сейчас испытывают сложности при покупке зарубежной недвижимости. Главная проблема – в переводе денег. Хотя большая часть населения Черногории лояльно относится к этой категории иностранцев, на официальном уровне в стране действуют ограничения. В частности, сумма на счёте в черногорском банке для россиян без ВНЖ Черногории или ЕС не может превышать €100 тыс. Кроме того, из-за санкций, наложенных на российские банки, трансграничные переводы проходят медленно и без гарантии. Новые счета россиянам в Черногории не открывают, однако это можно сделать в Сербии.

Пример дома среднего класса в Баре. Подробности здесь

Формально сделки с недвижимостью в Черногории должны оплачиваться по безналичному расчёту, однако на деле это обычно не проверяют, и нотариусу достаточно заявления продавца о том, что он получил желаемую сумму. Поэтому российские покупатели имеют определённую свободу манёвра. Например, сейчас они особенно интересуются вариантами, когда продавец тоже из России. В этом случае можно расплатиться рублями. Однако таких сделок немного.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

80% продавцов – это черногорцы или сербы, и получить за свою недвижимость они хотят в евро. Есть и россияне, которые продают здесь своё жильё. Например, потому что билеты стали дорогие и дом для отдыха им больше не по карману. Но таких – не больше 10%, и из них только половина хочет получить в рублях. То есть в российской валюте проходит только порядка 4–5% сделок. У нас сейчас в базе примерно 2,5 тыс. объектов, из них только за 20–30 можно рассчитаться в рублях.
Тем не менее мы несколько таких продаж уже провели. Но даже в этом случае покупателю понадобятся евро, хотя и меньше. В Черногорию нужно будет перевести депозит, это 5–10% сделки. Он должен храниться у нотариуса.
И вот у нас свежий казус. Человек прилетел на сделку из Саратова, привёз с собой €50 тыс. в рублях. Мы несколько раз ему напоминали, что оплачивать будем в России и по рыночному курсу, а он привёз по курсу ЦБ. И при этом сумму в рублях мы не можем зафиксировать, потому что она скачет из-за курса валют. Мы можем её определить только на день передачи средств.

Ещё один способ обойти проблему с банковскими счетами – вместо купли-продажи недвижимости подобрать подходящие варианты и совершить обмен. Однако на практике достаточно сложно найти объекты, которые устроят всех участников сделки.

Также в последнее время в Черногории активно рекламируются фирмы, которые обещают выкупить криптовалюту или обменять рубли/гривны на евро, но выглядят они ненадёжно.

Проще всего привезти из России наличные доллары или евро. Сейчас лимит вывоза на одного человека – $10 тыс. То есть семья из пяти человек может взять с собой $50 тыс. Некоторые совершают несколько поездок, чтобы перевезти нужную сумму, или просят знакомых. Многие сделки заключаются именно таким способом.

Вот что можно купить в Черногории сейчас

302 500 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

55 м²

ВНЖ при покупке

Недвижимость Черногория, Бечичи Продается современно оборудованная двухкомнатная квартира в Бечичи, площадью 55 м², расположенная в отличном месте – всего в 250 метрах от побережья. Эта комфортабельная квартира идеально сочетает функциональность и элегантность. Планировка включает просторную гостиную с кухней и столовой, две спальни,...

Amfora Real Estate

210 000 €

Дом в Чани, Черногория

135 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.11.4888 Новый двухэтажный дом в Чани. Барская ривьера. Площадь дома 135м2. Участок земли 391м2. Планировка дома: 1 этаж: терраса, кухня-столовая, гостиная с камином, ванная комната. Внутренняя лестница на 2 этаж. 2 этаж: 2 спальни, кладовая комната, ванная комната с джакузи, балкон. В доме городская вода, канализация,...

DOO TradeGoria

220 000 €

Квартира в Баре, Черногория

79 м² 2

ВНЖ при покупке

ОписаниеПродаётся просторная квартира на 7 этаже в центре города Бар! Местоположение: Бар – один из самых популярных и развитых городов Черногории. Удобная локация с доступом к инфраструктуре: магазины, рестораны, школы, пляж – всё в пешей доступности. О квартире: Площадь: 79 м² – достаточно места для комфортного проживания. Этаж: 7-й – тишина...

Tradegoria Global Estate

230 000 €

Дом в Рисане, Черногория

105 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 11.26.11.12534Дом с видом на море в центре исторического города Рисан! Уютный 2-х этажный дом расположен в 200 метрах от моря в красивейшей Боко-Которской бухте. Подходит как для собственного проживания, так и для доходного арендного бизнеса. Площадь дома 105 кв.м, отличительная особенность от аналогичных предложений в Рисане, это...

DOO TradeGoria

210 000 €

Апартаменты в Морини, Черногория

84 м² 3 2 2

Объект под сдачу

Эта просторная квартира с двумя спальнями и небольшим зеленым двориком расположена в клубном жилом комплексе в живописной Боко-Которской бухте в небольшом прибрежном поселке. Квартира состоит из гостиной с кухней и столовой зоной, двух спален, двух ванных комнат и террасы, выходящей в небольшой зеленый дворик. Квартира полностью меблирована,...

VALUE.ONE

570 000 €

Отель, гостиница в Сутоморе, Черногория

360 м²

Код объекта - 1.25.17.12648 Дом с рестораном и апартаментами, в Спичанско поле, Заграде, Сутоморе, в тихом месте, с видом на Спичанско поле и море, примерно в пяти минутах ходьбы от залива и пляжа Мальевик, а также других пляжей в область. Здание построено на участке площадью 448м2 (14Х32м) и состоит из цокольного и двух этажей, общей полезной...

DOO TradeGoria

195 000 €

Квартира в Будве, Черногория

72 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.12539Квартира с 2 спальнями в новом доме, расположена в тихом спальном районе Будвы, Заобилазница, за гипермаркетом ХДЛ. Квартира находится в 700 - х метрах от моря. Очень хорошее расположение, рядом находятся крупные супермаркеты, магазины, школа, кафе и рестораны. Площадь: 72 м2 Этаж: 1 (в доме имеется лифт) Структура...

DOO TradeGoria

380 000 €

Вилла в Будве, Черногория

215 м² 6 4

ВНЖ при покупке

Представляем Вашему вниманию уникальную возможность приобрести трехэтажный дом в Будве, расположенный в тихом и спокойном районе, всего в 10-15 минутах ходьбы до центра города Будвы и Старого Города. Этот дом идеально подходит для тех, кто ищет комфортное и удобное место для отдыха или инвестиций. Особенности Дома: 3 этажа, каждый со своим...

DOO "Monteonline"

740 000 €

Дом в Баошичах, Черногория

300 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 7.20.11.12777 3-х этажный дом в Баошичи с видом на море.700 м до моря.Общая площадь дома 300 кВ.мЗемельный участок 1100 кВ.м1 этаж: кухня - столовая, гостиная, спальня, ванная комната (душ).2 этаж : 3 спальни, ванная комната с ванной.3 этаж : потолок дерево лофт , стены и пол, сырая отделка.Год постройки2023-2024годКамень,...

DOO TradeGoria

231 000 €

Квартира в Будве, Черногория

55 м²

ВНЖ при покупке

Новые квартиры в 6ти этажном здании в центре Будвы, в 150м от моря. Со всех этажей вид на море. На продажу предлагаются квартиры различной планировки и площади, от студий до квартир с 2 спальнями. В здании есть подземный гараж, лифт, ресепшн с портье и персоналом. Разрешение на строительство и эксплуатацию объекта и вся необходимая документация...

Montenegro Prospects

135 000 €

Земля в Черногории

322 м²

Код объекта - 1.30.15.10465Предлагается к продаже земельный участок в Каменово, Будванская ривьера. Площадь участка – 322 м2, с разрешением строительства виллы или апартаментов площадью 274 м2, с основанием 91 м2, гараж + приземье + два этажа (S+P+2). Урбанистические технические условия (UTU) на строительство получены

DOO TradeGoria

188 000 €

Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория

123 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Двухуровневая квартира с двумя спальнями и видом на море в Биеле. Общая площадь 123 кв.м. (зарегистрирована в правоустанавливающем документе на 93 кв.м.). Планировка: большая гостиная со столовой и кухней, прихожая, две спальни, ванная с туалетом, галерея. Квартира находится в привлекательном месте, в центре Биела. Цена: 188.000, торг.

Rivijera Nekretnine

172 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

51 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Уютная квартира в Будве, всего 350 метров от берега моря, общая площадь 51 м². Планировка: 1 спальня, гостиная с зоной кухни, санузел. Этаж 5-й из 7. Состояние: полная меблировка. Продается уютная и светлая квартира с одной спальней в самом центре Будвы, всего в 350 метрах от моря. Она расположена на 5-м этаже современного семиэтажного дома,...

DOO "Monteonline"

1 500 000 €

Вилла в Будве, Черногория

217 м² 3 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ESTAТЕ.СЧАCТЬЕ РОСКОШНАЯ ЭКСКЛЮЗИВНАЯ ВИЛЛА КЛАССА ЛЮКС В ПРЕСТИЖНОМ РАЙОНЕ БУДВАНСКОЙ РИВЬЕРЫ СКОЧИДЕВОЙКА С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ! *в продаже две виллы из комплекса ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 217 м2 + два...

CULTURE international real estate agency

142 000 €

Квартира в Добра Воде, Черногория

70 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Находится в 900 метрах от моря, в спокойном районе, окружённом зеленью. Площадь квартиры — 70 м². Это отличный вариант для тех, кто хочет жить с комфортом, рядом с природой и всеми необходимыми удобствами. Планировка включает: – входной коридор, – небольшую спальню, – основную спальню с встроенным шкафом, – просторную гостиную, совмещённую с...

Montenegro Prospects

147 000 €

Квартира в Баошичах, Черногория

92 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Дом с панорамным видом на море в Тивате Крашичи. Общая площадь дома 77 кв.м., площадь участка 102 кв.м. Первый этаж: гостиная с кухней и столовой, ванная комната и кладовая. Второй этаж: две спальни, ванная комната и терраса. Мансарда: спальня, ванная комната и терраса. Расстояние от моря 120 метров. Предоставляется парковочное место. Дом...

Rivijera Nekretnine

230 000 €

Апартаменты в Режевичах, Черногория

55 м² 1 1

ВНЖ при покупке

nekretnina.me

380 000 €

Дом в Утехе, Черногория

268 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.12635 Просторный дом в 30 метрах от моря в Утехе с зоной отдыха и сада на участке Ключевые параметры: Локация: Утеха, район Хладна Увала Тип недвижимости: дом Площадь дома: 268 м² Площадь участка: 472 м² Этажность: 3 этажа Вид: панорамный вид на море Кол-во спален: 5 Кол-во санузлов: 5 Кол-во балконов/террас: 3 Расстояние...

DOO TradeGoria

614 000 €

Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория

130 м² 2 2

ВНЖ при покупке

nekretnina.me

295 000 €

Квартира в Столиве, Черногория

132 м² 3 3 2

ВНЖ при покупке

На продажу люксовая и невероятно просторная квартира в Боко-Которском заливе, общей площадью 132 кв. метра! Апартамент можно по праву назвать настоящей резиденцией с великолепными видами на самый красивый в мире Залив, в аутентичном месте — старинной рыбацкой деревушке Столив, и всего в 50 метрах от воды. Квартира включает в себя: три...

First Realty

Посмотреть ещё 7949 похожих объектов

Фото: Unsplash (Radik Sitdikov), база объектов prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru