Недвижимость Черногории: как купить квартиру за рубли и куда делись покупатели из среднего класса

Большой спрос на недорогое жильё

Рынок недвижимости Черногории заметно просел в первый год пандемии – цены на новостройки упали, количество сделок снизилось, однако уже в 2021-м показатели пошли вверх: за год новое жильё подрожало на 15%.

Наступивший 2022-й принёс с собой геополитический кризис, центр которого оказался в Восточной Европе. На Черногорию эти события оказали непосредственное влияние. На рынке недвижимости начался ажиотаж, причём в первую очередь покупателей интересует дешёвое жильё.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Спрос на дешёвые объекты был и раньше, а начиная с февраля на рынок хлынуло большое количество людей с невысоким достатком. Сейчас в первую очередь разбирают объекты по ценам до €50–60 тыс. В этом сегменте ажиотаж, покупатели выстраиваются в очередь. Раскупают не только хорошие дома, но и старые, которые нужно восстанавливать, – их здесь называют «рушевины», то есть развалины. Берут и объекты, рядом с которыми нет автодороги, куда можно дойти только пешком. Значительную часть покупателей такого жилья составляют украинцы.

Для граждан Украины в Черногории сейчас действует упрощённый порядок выдачи ВНЖ, однако получить вид на жительство могут покупатели любого жилья, чем активно пользуются россияне и другие иностранцы. Граждане РФ чаще выбирают чуть более дорогие объекты – до €100 тыс.

Вот в таком доме в Сутоморе можно купить недорогую квартиру. Подробнее здесь

В агентстве отмечают, что раньше среди всех русскоязычных покупателей около 70% составляли россияне, а сейчас примерно 60% – это украинцы, причём в абсолютном выражении число сделок также заметно выросло.

Большой приток украинцев и россиян уже привёл к взлёту арендных ставок. По оценке риелторов, жильё в аренду подрожало в 2,5–3 раза.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Среди покупателей жилья в Черногории также заметны русскоговорящие из Германии. В их числе есть и те, кто переехал лет 20–30 назад и давно получил гражданство. Они, как правило, ищут жильё для отдыха. Но много и тех, кто приехал один-два года назад и пока живёт по немецкому ВНЖ. Часть из них вообще не прижилась в Германии, а в связи с последними событиями они уже стали бояться на улицу выходить. Вот эти люди покупают в Черногории дома для постоянного проживания. Здесь нет никаких эксцессов, а к русским относятся по-прежнему тепло.

А что с объектами подороже?

Количество сделок с состоятельными россиянами тоже увеличилось, отмечают в агентстве. Такие клиенты приобретают дома от €300–400 тыс. Часто они не спешат покупать, а сначала присматриваются к местному рынку. Они снимают апартаменты в роскошных местах, где аренда за год может стоить €30–40 тыс. За счёт них формируется отложенный спрос, который может реализоваться позже.

А вот на объекты средней ценовой категории, €120–250 тыс., спроса практически нет. Покупатели с таким бюджетом предпочитают Испанию или Италию, предполагают черногорские риелторы.

По статистике Prian.ru, с февраля по июнь 2022 года число заявок на покупку недвижимости в Черногории подскочило в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной поток запросов (67%) идёт на объекты стоимостью до €100 тыс.

Комплекс бизнес-класса в Пржно. Детали тут

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Цены растут, причин несколько

Цены на недвижимость в Черногории поднимаются. Сейчас одним из главных факторов стал поток переселенцев из разных стран, но уже в прошлом году цены толкало вверх подорожание стройматериалов. Оно было заметно по всей Европе с осени 2021 года. По разным позициям (песок, цемент, металл, арматура) рост цен достиг 35–65%. Причиной этого явления, в свою очередь, стало удорожание транспортировки. Затраты на топливо существенно влияют на себестоимость строительной продукции.

Кроме того, хотя госпошлина и ставки на проектирование не изменились, ежегодные налоги на имущество поднялись на 25%. Это затронуло и резидентов, и нерезидентов.

В итоге сильно подорожали новостройки. Как говорит эксперт, строиться с нуля сейчас очень тяжело. Поэтому небогатые покупатели предпочитают готовые дома, которые продают местные, даже если жильё находится в плохом состоянии. Главное, на что они смотрят, – чтобы дом был устойчив к возможным землетрясениям. И уже после покупки сами доделывают объект.

Купить сложно, но можно

Покупатели из России и Беларуси сейчас испытывают сложности при покупке зарубежной недвижимости. Главная проблема – в переводе денег. Хотя большая часть населения Черногории лояльно относится к этой категории иностранцев, на официальном уровне в стране действуют ограничения. В частности, сумма на счёте в черногорском банке для россиян без ВНЖ Черногории или ЕС не может превышать €100 тыс. Кроме того, из-за санкций, наложенных на российские банки, трансграничные переводы проходят медленно и без гарантии. Новые счета россиянам в Черногории не открывают, однако это можно сделать в Сербии.

Пример дома среднего класса в Баре. Подробности здесь

Формально сделки с недвижимостью в Черногории должны оплачиваться по безналичному расчёту, однако на деле это обычно не проверяют, и нотариусу достаточно заявления продавца о том, что он получил желаемую сумму. Поэтому российские покупатели имеют определённую свободу манёвра. Например, сейчас они особенно интересуются вариантами, когда продавец тоже из России. В этом случае можно расплатиться рублями. Однако таких сделок немного.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

80% продавцов – это черногорцы или сербы, и получить за свою недвижимость они хотят в евро. Есть и россияне, которые продают здесь своё жильё. Например, потому что билеты стали дорогие и дом для отдыха им больше не по карману. Но таких – не больше 10%, и из них только половина хочет получить в рублях. То есть в российской валюте проходит только порядка 4–5% сделок. У нас сейчас в базе примерно 2,5 тыс. объектов, из них только за 20–30 можно рассчитаться в рублях.
Тем не менее мы несколько таких продаж уже провели. Но даже в этом случае покупателю понадобятся евро, хотя и меньше. В Черногорию нужно будет перевести депозит, это 5–10% сделки. Он должен храниться у нотариуса.
И вот у нас свежий казус. Человек прилетел на сделку из Саратова, привёз с собой €50 тыс. в рублях. Мы несколько раз ему напоминали, что оплачивать будем в России и по рыночному курсу, а он привёз по курсу ЦБ. И при этом сумму в рублях мы не можем зафиксировать, потому что она скачет из-за курса валют. Мы можем её определить только на день передачи средств.

Ещё один способ обойти проблему с банковскими счетами – вместо купли-продажи недвижимости подобрать подходящие варианты и совершить обмен. Однако на практике достаточно сложно найти объекты, которые устроят всех участников сделки.

Также в последнее время в Черногории активно рекламируются фирмы, которые обещают выкупить криптовалюту или обменять рубли/гривны на евро, но выглядят они ненадёжно.

Проще всего привезти из России наличные доллары или евро. Сейчас лимит вывоза на одного человека – $10 тыс. То есть семья из пяти человек может взять с собой $50 тыс. Некоторые совершают несколько поездок, чтобы перевезти нужную сумму, или просят знакомых. Многие сделки заключаются именно таким способом.

Вот что можно купить в Черногории сейчас

179 000 €

Квартира в Будве, Черногория

78 м² 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В РАЙОНЕ МОНАСТЫРЯ В ПОДМАЙНЕ В ДОМЕ С БАССЕЙНОМ! ПЛОЩАДЬ: 64 м2 + 14 м2 терраса ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: ПОДМАЙНЕ СТОИМОСТЬ: 179 000 евро БЕСПЛАТНОЕ...

CULTURE international real estate agency

745 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

200 м²

Продается каменный дом в центре Игала, Герцег-Нови. Очень привлекательное место, возможность строительства нового, большего здания, адаптация существующего здания. Общая площадь дома 200 м2, цокольный этаж 91 м2, второй этаж 68 м2 + терраса, мансарда 50 м2. Площадь земельного участка вокруг здания составляет 682 м2. Прямой подъезд к участку с...

Rivijera Nekretnine

210 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

48 м² 1 1

Двухкомнатная квартира у моря Савина. Квартира 48м2 (зарегистрирована как 41м2). Планировка: гостиная с кухней, ванная комната, спальня, терраса. Расстояние до моря 100 метров. Боковой вид на море. Цена: €210000

Rivijera Nekretnine

155 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

52 м² 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ПРОСТОРНАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ И ГАРАЖОМ С ВИДОМ НА МОРЕ! *до моря четыреста метров *престижный район *возможна оплата наличными ПЛОЩАДЬ: 2/52 м2 + гараж ЧЕРНОГОPИЯ:...

CULTURE international real estate agency

670 000 €

Квартира в Доброте, Черногория

186 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.26.13.10823Квартира с тремя спальнями в комплексе Премиум класса с бассейном в Доброте (Бока-Которская обштина) в непосредственной близости от моря и прекрасным видом на Боко-Которский залив. Площадь – 186.81 кв.м. 5 этаж Цена : 670 000 евро Квартира состоит из гостиной совмещеной с кухней, трех спальных комнат, ванной комнаты,...

DOO TradeGoria

400 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

228 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.11.7722 Заградже, Барская Ривьера | 228 м² | Участок 595 м² | Цена: 400.000 € О локации:Добро пожаловать в Заградже — тихий, зелёный посёлок на возвышенности, всего в 10 минутах от Сутоморе.Район славится своим мягким климатом, близостью к морю и захватывающими морскими панорамами. О доме: Просторный, светлый и продуманный...

DOO TradeGoria

290 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

69 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Срочная продажа 280000€ аукционная цена Продаётся квартира в элитном комплексе SkyLine, Бечичи — 69 м², с мебелью. Локация: Бечичи, жилой комплекс SkyLine — один из лучших комплексов на побережье! Площадь: • 65 м² по кадастру • • 4 м² — входная зона • Общая площадь: 69 м²...

VRC Idrisova

313 335 €

Квартира в Бечичи, Черногория

105 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.30.13.10782Квартира с двумя спальнями в строящемся комплексе Премиум класса с бассейном на крыше в Бечичи (Будванская обштина). Квартира расположена на 6 этаже Площадь – 105.5 кв.м. Цена – 313 335 евро Квартира состоит из гостиной совмещеной с кухней, одной спальной комнат, ванной комнаты, террасы. Высокое качество материалов и...

DOO TradeGoria

750 000 €

Вилла в Кримовице, Черногория

210 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Новая вилла в Кримовице, площадь без террас 210 кв.м. плюс гараж, кладовка и беседка 70 кв.м Участок земли 600 кв.м 3 ванные комнаты плюс санузел. Три спальни, одна из них с гардеробной. Умный дом. Тёплые полы везде. Кондиционеры потолочные. Прекрасная термоизоляция Автоматический полив растений Цена 750.000 евро

Galeo

185 000 €

Коттедж в Баре, Черногория

200 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Уютный дом расположен всего в 800 метрах от великолепного пляжа Велики Песак, предлагая комфорт и уединение в живописном уголке Черногории. Просторный участок 439 м² с плодовыми деревьями и цветущим садом создает атмосферу уюта и гармонии с природой. Дом площадью 200 м² состоит из двух этажей по 100 м² каждый: • Первый...

Белый Слон

1 312 000 €

Вилла в Игало, Черногория

384 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 6.20.728.10940 Герцег-Нови. Игало. Вилла.Вилла с видом на мореПлощадь дома - 384 м2Площадь участка - 849 м2Год постройки: 2021 г.Три этажа. На каждом этаже есть санузел, кухня, комнаты.- гидроизоляция;- кирпич;- теплый пол;- 2 камина снаружи/внутри;- свободный подъезд;- 7 парковочных мест;- развитая инфраструктура.Есть все...

DOO TradeGoria

260 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

73 м² 3 2 2

Продается новая 2-комнатная квартира в Бечичи • Площадь: 73 м² • Этаж: 6 • Жилой комплекс Status Планировка: • 2 изолированные комнаты • Просторная кухня-гостиная • 2 санузла • Балкон Особенности: • Квартира полностью укомплектована новой современной мебелью и техникой • Во...

MNG Build

225 000 €

Квартира в Будве, Черногория

81 м² 1

ВНЖ при покупке

Будва, Ядранский Путь. Кварт ира расположена на 5-м этаже с отличным видом на море, остров Св. Николая, Словенский Пляж и старый город. Площадь квартиры 81 кв м: коридор, спальная комната (имеет свою ванную комнату), вторая ванная комната с душ-кабиной, большая гостиная/столовая, кухня и большая терраса. Ванные комнаты отделаны дорогим...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

410 000 €

Дом в Доброте, Черногория

148 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.11.11771 Просторный таунхаус с бассейном в комплексе Green Hill в Ораховаце -Площадь–148 м2. -3 спальни -2 ванные комнаты + гостевой туалет -Панорамный вид на море и горы -Частный бассейн, место для барбекю, двор. -Парковочное место Таунхаус расположен в небольшом и уютном городе Ораховце, всего в 400 м от моря и в15 минутах...

DOO TradeGoria

108 500 €

Земля в Херцег-Нови, Черногория

1085 м²

Продается урбанизированный участок в зеленом, уютном поселке Ратишевина. К участку проведена дорога, электричество и городской водопровод. Участок урбанизирован, выровнен под строительство, с него открывается великолепный вид на залив. Рядом уже построены и заселены несколько вилл класса люкс. До пляжей, пешеходной набережной и центра города...

Antarex

199 000 €

Земля на полуострове Луштица, Черногория

1538 м²

Три красивых участка общей площадью 1538 м2 на продажу в солнечной деревне Мркови, Луштица. Полчаса езды от аэропорта Тивата и менее чем в 15 минутах езды от одних из самых красивых пляжей Черногории, а также рядом с инфраструктурой курорта Луштица Бэй и будущим полем для гольфа, идеально подходят для строительства вилл. На одном из трех...

Galeo

529 199 €

Апартаменты в Крашичах, Черногория

157 м² 2 1 1

Новый современный апартaмент в стиле модерн в ультра-современном жилом комплексе премиум-класса на полуострове Луштица в поселке Крашичи.Общая площадь апартамента составляет 157 кв. метров, включая патио и отдельную кладовую. Просторные апартаменты с гостиной и одной спальней с ванной комнатой. Перед апартаментами расположена частная зона с...

VALUE.ONE

1 300 000 €

Вилла в Будве, Черногория

450 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.728.9014 Продается вилла у моря в Черногории, в поселке Пржно. Площадь виллы – 450 кв.м, участок – 372 кв.м. Вилла расположена в тихом поселке Пржно, в шаговой доступности от пляжа. Вилла продается без отделки. Поселок Пржно редставляет уникальное место для отдыха. Он расположен в 6 км от Будвы. Здесть красивый пляж,...

DOO TradeGoria

610 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

190 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Комплекс высокого уровня в одном из наиболее лучших районов Тивата - Донье Ластве. Комплекс будет состоять из вилл, таунхаусов, пентхаусов и апартаментов. Первая очередь, которая уже завершена, состоит из девяти таунхаусов, расположенных в трех виллах. Таунхаусы занимают 3 или 4 этажа и состоят из гостиной с кухней и обеденной зоной, 2 или 3...

DOO "Monteonline"

189 000 €

Апартаменты в Игало, Черногория

89 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Продается большая двухуровневая квартира площадью 89 м² с видом на море в Игало, рядом со новой центральной автостанцией. В 10 минутах пешком от моря. Квартира включает: - два этажа; - две светлые спальни; - два санузла; - три уютные террасы с видом на море; - личное парковочное место. Отличный вариант для семьи или для сдачи в аренду....

DOO "Monteonline"

Посмотреть ещё 6986 похожих объектов

Фото: Unsplash (Radik Sitdikov), база объектов prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru