С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
89 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
50 м2
ВНЖ при покупке
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
110 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
150 м26
ВНЖ при покупке
№ 4848. Сутоморе Брца.
На участке 211 кв м - двухэтажный дом 2010 г.п.
Площадь дома с террасами 150 кв м:
первый этаж - двухкомнатаный апартамент (спальная комната, кухня-гостиная, ванная комната), стандартный номер (комната с ванной комнатой);
второй этаж - 2 спальные комнаты, кухня, гостиная, ванная комната.
Море - 800 метров. К дому - пеший...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
139 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
98 м2
ВНЖ при покупке
№ 4939. Сутоморе (Рутке).
На участке 227 кв м дом 98 кв м:
1-й этаж - летняя кухня, апартамент с ванной комнатой;
2-й этаж - 5 стандартных комнат для туристов, ванная комната.
Парковка авто во дворе - 2 места.
Городские коммуникации, запасной резервуар воды - 50 куб.м.
Море (пляжи) - 650 метров.
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
220 000 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
142 м23
ВНЖ при покупке
№ 5566. Черногория, Герцег-Нови.
Апартамент 8-(3+4) занимает два верхних этажа 4-этажного здания. Все окна выходят на море и на территорию комплекса.
Апартамент мебелирован в 2018 году и полностью готов к проживанию.
На первом этаже находятся: кухня-столовая, гостиная, терраса, санузел и холл с лестницей на второй этаж. Общая площадь первого...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
1 000 000 €
Дом в Которе, Черногория
240 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.26.728.5520Вилла в Люте на первой линии от моря с пляжем и причалом. Площадь виллы 240 м2, площадь участка 530 м2. Вилла трехэтажная, четыре спальни и четыре ванных комнаты. Полностью меблирована и готова к проживанию.
Mercury Group
100 000 €
Дом в Игало, Черногория
100 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.20.11.7640 Дом в Игало (Байковина). Дом, площадью 100 м2, в двух уровнях. Каждый этаж отдельный апартамент со своим входом. Есть летняя кухня и гараж. В доме требуется ремонт. Земельный участок, площадью 367 м2, каскадный. Растут плодовые деревья, виноградная лоза и киви. До моря около километра.Цена 100.000
DOO TradeGoria
145 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
65 м232
ВНЖ при покупке
Выгодное предложение.
Квартира 65 м2 в клубном доме на первой линии моря в районе Мельине , Херцег Нови.
Квартира состоит из двух спальных комнат, гостиной с кухней, ванной.
Первый этаж, к квартире примыкают две открытые террасы - с восточной и южной сторон, полностью огороженные.
Одна из террас предназначена для обустройства сада....
Monte Condos
3 400 000 €
Вилла в Прчани, Черногория
497 м25
ВНЖ при покупке
ID:21213 Продается роскошная вилла, в одном из самых красивых мест на черногорском побережье, уютном поселке Прчань. Вилла находится на первой линии у моря. Общая площадь составляет 497м2, на участке 1570м2. Вилла состоит из трех этажей. На первом этаже располагается: кухня с обеденной зоной, ванная комната и тренажерный зал. Второй этаж состоит...
Russia Sotheby’s International Realty
107 000 €
Квартира в Будве, Черногория
62 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.9105Квартира в 50 метрах от центра Будвы, возле отеля Москва.
Площадь: 62 м2
4 этаж
Новое здание
Гараж
Лифт
Планировка: просторная гостиная с кухонной зоной, две спальни, ванная комната, большая террасаю
Цена: 107 000 евро
Возможно получение ВНЖ!
Свяжитесь с нами и получите персональную подборку объектов недвижмости....
DOO TradeGoria
61 000 €
Дом в Жабляке, Черногория
61 м2321
Продается дом с двумя спальнями в городе Жабляк. Двухэтажный дом 2010 года постройки. Прекрасно подходит как для проживания, так и для сдачи в аренду. Вокруг луга и горы. Это лучшее место для уединенного отдыха и проживания.
Smart&Rich Montenegro
199 500 €
Дом в Добра Воде, Черногория
340 м29
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.11.9598Дом с пятью апартаментами в Добра Вода
Основные характеристики:
- площадь 340 м2
- участок 211 м2
- два входа с разных улиц
- 5 апартаментов
- 5 санузлов
- 5 кухонь
Два апартамента- студии, два апартамента с 2 спальнями, и на последнем этаже большой апартамент с 3 спальнями.
До моря 800 метров
До магазина 100 метров
До...
DOO TradeGoria
97 000 €
Квартира в Баошичах, Черногория
56 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.20.13.10483Квартира в Баошичи
Площадь квартиры 56 м.кв, из спальни выход в патио (20м2).
Квартира меблирована, готова к заселению.
В здании всего 6 квартир, до моря 150 метров, в этом районе очень хорошо развита инфраструктура (пляжи, набережная, кафе, рестораны, магазины, школа, и т.д.).
Чистые документы. Всё городские...
DOO TradeGoria
250 000 €
Дом в Будве, Черногория
80 м232
ВНЖ при покупке
Прелестный небольшой дом в 20 минутах езды от курортного центра Будва. Рядом пляжи Яз, Трстено, Плоче, входящие в число лучших пляжей Будванской ривьеры.
Шикарный вид на море. Мир, тишина, покой.
Паркинг для двух машин. Бассейн.
Идеальное место для отдыха и сдачу в аренду в летний сезон.
Mercury Group
305 000 €
Квартира в Святом Стефане, Черногория
53 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.10569Квартира с одной спальней в закрытом комплексе с лучшим видом на Святой Стефан
1 спальня
53 м2
35 м2 терраса
1 ванная комната
5 минут на машине до Святого Стефана
15 минут на машине до Будвы
45 минут на машине до аэропорта Тиват
Закрытый комплекс Quercus расположился буквально над легендарным полуостровом Святой...
DOO TradeGoria
450 000 €
Вилла в Шушани, Черногория
300 м2654
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Новая вилла с бассейном и панорамным видом на море в барской общинеПродается новая вилла 300м2 в двух уровнях. Дом расположен в барской общине, район Шушань. Во дворе имеется беседка для отдыха (6*4) и бассейн. С виллы открывается панорамный вид на море. Также имеется резервуар для воды 15м3. Участок 500м2.На 1 этаже: большая гостиная, спальня,...
Monte Condos
130 000 €
Квартира в Которе, Черногория
49 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Расположение: Котор Площадь апартамента: 49 кв.м. Кол-во спален: 1 Кол-во ванных комнат: 1 Стоимость: 130 000 евро К продаже предлагается совершенно новый, меблированный апартамент. Апартамент расположен на втором этаже нового дома, в доме есть лифт. С балкона открывается замечательный вид на Которский залив. В доме расположен продуктовый...
First Realty
72 960 €
Квартира в Баре, Черногория
45 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.13.10732Квартира с одной спальней в многоквартирном комплексе, состоящим из двух зданий в Баре, район Шушань.
Площадь – 45.6 кв.м.
Цена :
1 этаж – 72960 евро
2 этаж – 72960 евро
5 этаж – 77520 евро
6 этаж – 77520 евро
7 этаж – 79800 евро
8 этаж – 82080 евро
9 этаж – 84360 евро
10 этаж – 86640 евро
Расстояние до моря 350...
DOO TradeGoria
135 000 €
Квартира в Петроваце, Черногория
64 м221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Очень уютная и стильная квартира с 1 спальней в Петровац, площадь 64 метра. Квартира укомплектована мебелью и техникой. Из спальной и гостиной комнат есть выход на просторную террасу с которой открывается вид на море и горы! Квартира находится в комплексе с бассейном. Удобная локация, 8 минут пешком до моря. Рядом магазины, аптеки, школа,...
Adresa
200 000 €
Дом в Баре, Черногория
194 м26
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.11.10800Город Бар, район Шушань.
Площадь дома-194м2
Площадь участка-243м2
Двухэтажный дом с двумя раздельными этажами.
Структура первого этажа: кухня, гостиная, три спальни, два санузла.
Структура второго этажа: три отдельных студии.
Дом оборудован всей необходимой мебелью и техникой.
Городской водопровод, городская...
DOO TradeGoria
250 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
79 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Район Селяново, приморского города Тиват, известного своим морским портом для яхт класса люкс высокого водоизмещения. До элитного района Porto Montenegro около 500 метров. Пляж находится в 400 метрах от дома. Развитая инфраструктура района, городские коммуникации. Большая общественная парковка рядом с домом. Во дворе находится детская площадка....
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
