С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
700 000 €
Вилла в Баошичах, Черногория
354 м244
ВНЖ при покупке
Продается дом площадью 307 кв.м. и вспомогательный объект 47 кв.м., на участке 381 кв.м. В доме три этажа с отдельными входами. На каждом этаже расположена большая квартира с тремя спальнями, гостиной, кухней-столовой и ванной. Просторные террасы дают дополнительные места для отдыха. Вспомогательный объект состоит из гаража, студио-апартамента,...
Antarex
450 000 €
Дом в Будве, Черногория
470 м2
ВНЖ при покупке
Дом под реконструкцию - Будва, Маине. Площадь участка 1780 кв.м, площадь дома 470 кв.м (три этажа, первый этаж 70 кв.м, второй и третий по 200 кв.м). Шикарный панорамный вид на море. В перспективе возможность получения разрешения на строительство 6000 кв.м
Galeo
385 000 €
Квартира в Будве, Черногория
94 м222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ВИДОВАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ И ТЕРРАСОЙ В ДОМЕ С БАССЕЙНОМ ПРЕМИУМ КЛАССА! ПЛОЩАДЬ: 94 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ ЦЕНА: 385 000 евро OЧEHЬ ЛИКBИДНАЯ И KAЧEСTВЕHHАЯ КВAРTИРA!!! BЫCOКИЙ APЕНДНЫЙ ПОТEНЦИAЛ! ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ...
CULTURE international real estate agency
210 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
170 м2888
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
7063.Сутоморе. Одноэтажный дом площадью 170 кв м, жилая площадь (без учета стен и перегородок 140 кв м). Восемь комнат в четырех апартаментах: - два апартамента: кухня, гостиная, спальная комната, ванная комната, терраса; - два апартамента: гостиная, спальная комната, ванная комната, терраса;
Мебель, техника. Участок земли 446 кв м, парковки...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
165 000 €
Дом в Утехе, Черногория
90 м242
ВНЖ при покупке
Он расположен в туристическом поселке Утеха, в 10 км от города Бар.
Около 900 м от моря
Площадь дома 90 м2 плюс терраса 30 м2.
Площадь участка 295м2
Структура дома:
Первый этаж спроектирован как однокомнатная квартира со спальней, ванной комнатой, прихожей, кухней с гостиной и большой террасой.
На втором этаже находится большая квартира с тремя...
Montenegro Prospects
80 000 €
Апартаменты в Биеле, Черногория
33 м211
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 33 кв.м. в малоквартирном доме, в живописном поселке Биела. До моря десять минут пешком, вся необходимая инфраструктура в шаговой доступности. Квартира меблирована и укомплектована бытовой техникой.Отличное предложение, как для отдыха, так и для сдачи в аренду.
Antarex
110 000 €
Квартира в Режевичах, Черногория
47 м2211
ВНЖ при покупке
Квартира с видом на море в поселке Перазича До (Режевичи) недалеко от города Петровац (Будванская ривьера).
В пешей доступности расположен старинный монастырь Режевичи, находящийся под охраной Юнеско. В 500 метрах благоустроенный пляж, где даже в самый пик сезона немноголюдно. А до города Петровац можно прогуляться по живописной эко-тропе,...
First Realty
437 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
56 м2212
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Продается эксклюзивная квартира в Рафаиловичах (Будва). Жилая площадь квартиры — 56 м2 плюс огромная терраса.
Недвижимость расположена на первом этаже и имеет выход на большую уличную террасу. Терраса площадью 80 м2 находится в эксклюзивном использовании собственника этой квартиры (и будет передана будущему владельцу на тех же условиях)....
First Realty
650 000 €
Квартира в Которе, Черногория
158 м233
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
РОСКОШНАЯ КВАРТИРА С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ И ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА БОКО-КОТОРСКИЙ ЗАЛИВ В КОТОРЕ!
*проект для инвестиций и личного использования
ПЛОЩАДЬ: 158 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ:...
CULTURE international real estate agency
135 000 €
Квартира в Петроваце, Черногория
75 м221
ВНЖ при покупке
Квартира площадью 75 м2 расположена в одном из самых красивых мест Петроваца. В дополнение к прекрасному виду, квартира окружена природой, что обеспечивает спокойную атмосферу.
Структура квартиры: гостиная с кухней и небольшой столовой, две спальни и ванная комната. Вся квартира наполнена естественным светом.
Гостиная выходит на просторную...
Montenegro Prospects
397 600 €
Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория
142 м231
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу отличную квартиру на первой линии всего в 20 метрах от моря. Общая площадь - 140.5 кв.м., из которых 101.5 кв.м. жилая площадь и 39 кв.м. терраса. Квартира расположена на 6м этаже в новом здании с лифтом. Планировка - три спальни, гостиная с кухонной зоной, гардеробная комната, ванная и открытая терраса с отличным видом на...
Antarex
174 000 €
Квартира в Будве, Черногория
100000 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! КВАРТИРА - СТУДИЯ В НОВОСТРОЙКЕ С ОГРОМНОЙ ТЕРРАСОЙ В ДВУХСТАХ МЕТРАХ ОТ МОРЯ!! ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ: 40 м2 ПЛОЩАДЬ ТЕРРАСЫ: 60 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: РАФАИЛОВИЧИ ЦЕНА: 174 000 евро ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) До...
CULTURE international real estate agency
446 500 €
Дом в Подгорице, Черногория
200 м252
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Откройте для себя идеальное сочетание комфорта и уединения в этой великолепной вилле площадью 200 м², расположенной на обширном участке в 2500 м². Этот дом с 5 спальнями и двумя просторными ванными комнатами, а также дополнительной ванной изнутри с видом на бассейн, предлагает все необходимое для комфортной жизни.
Особенности:...
DOO "Monteonline"
600 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
176 м2543
Новый дом с 4 спальнями в закрытом коттеджном поселке в пригороде Тивата, в поселке Кавач.
В 10 мин езды находится английская школа Arcadia и Porto-Montenegro. Идеально для постоянного проживания.
Двухэтажный дом построен в стиле модерн площадью 176 м2 и с участком 400 м2. Дом включает в себя гостиную с кухней и столовой зоной, 4 спальни,...
VALUE.ONE
325 000 €
Дом в Баре, Черногория
290 м2642
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Предлагаем вашему вниманию великолепный дом площадью 290 м², расположенный в живописном поселке Дубрава (Бар). Этот дом идеально подходит для тех, кто ценит комфорт и близость к природе. Расположенный всего в 450 метрах от моря, он предлагает уникальную возможность наслаждаться морским бризом и захватывающими видами каждый день.
Дом...
DOO "Monteonline"
139 500 €
Квартира в Жабляке, Черногория
93 м2422
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
7159. Здание с одним подъездом и внутренней лестницей находится в Жабляке, в отличном месте в непосредственной близости от ресторана Javorovača и торгового центр Арома. Дом имеет основу (площадь брутто 1-го этажа) 71 кв м. В доме четыре квартиры, принадлежащие двум собственникам. Продаются обе части, по две квартиры.
Одна часть (первый...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
183 055 €
Квартира в Которе, Черногория
59 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ КОМПЛЕКС ДОХОДНЫХ АПАРТАМЕНТОВ НА БЕРЕГУ БОКО-КОТОРСКОГО ЗАЛИВА С ВИДОМ НА ПОТРЯСАЮЩИЕ МОРСКИЕ ПЕЙЗАЖИ И ГОРНЫЕ ЦЕПИ!
* профессиональное управление недвижимостью
* ROI...
Продажа квартир в новостройке в Кумборе. Апартаменты на южной стороне с парковочным местом. Возможность покупки гаражного места, расстояние от моря 150м. Расстояние от Герцег-Нови 4км.
Однокомнатные квартиры:
43m2 …… 131.250€
44m2……. 136.500€
Цены указаны с учетом НДС, покупатель не платит налог с...
Rivijera Nekretnine
147 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
80 м211
ВНЖ при покупке
Продается дом площадью 80 кв.м. расположен рядом с городом Герцег Нови, в живописном поселке Поди. площадь участка 461 кв.м. Планировка дома - коридор, просторная гостиная с кухонной зоной, большая спальня, ванная комната. Дом частично меблирован и укомплектован бытовой техникой, установлены кондиционеры, система отопления, теплый пол во всех...
Antarex
385 000 €
Вилла в Баре, Черногория
208 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Дом расположен в городе Томба, пригороде города Бар примерно в 5 минутах езды на машине. Место славится своими оливковыми рощами. Просторный участок 12 соток с плодоносным фруктовым садом, местом для отдыха, просторной парковкой. Площадь дома 208 м2, жилая площадь 170 м2.
В задней части дома находится большое подсобное помещение. Дом...
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
