С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
583 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
106 м221
ВНЖ при покупке
Представляем вам жилой дом, оснащенный самым современным оборудованием монтажных систем с архитектурной и инженерной точки зрения, это здание спроектировано до мельчайших деталей.
Спокойная атмосфера, отличное расположение, недалеко от пляжа. Частный гараж, изысканная атмосфера. Рецепция с контролируемым входом, полностью охваченная...
DOO "Monteonline"
460 000 €
Квартира в Пржно, Черногория
161 м233
ВНЖ при покупке
Продается просторный, светлый апартамент с 3 спальнями в малоквартирном жилом доме в Пржно в пригороде Будвы.
Площадь квартиры - 161 м2.
Внутренняя планировка:
прихожая;
просторная кухня-гостиная-столовая с выходом на видовую террасу;
две спальни с выходом на террасу со своими ванными комнатами;
третья спальня;
третья ванная...
Montenegro Prospects
225 000 €
Апартаменты в Дженовичах, Черногория
82 м221
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу просторную и светлую квартиру площадью 82 м² в уютном приморском поселке Дженовичи, всего в 200 метрах от моря. Удачное расположение без подъёмов – дорога к пляжу полностью ровная и комфортная для прогулок пешком. Квартира расположена в ухоженном жилом комплексе с бассейном для жильцов, что делает отдых особенно приятным и...
DOO "Monteonline"
311 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
111 м2333
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 3 спальни, 3 санузла, прихожая, 3 террасы.
Удобства: Удобная планировка. Новый ремонт из качественных материалов. Оборудованные санузлы. Натуральные полы, плитка на кухне и в санузле. Сплит-системы, бойлер. Управляющая компания. Лифт.
Расположение:
Внизу жилого комплекса располагаются: кафе/ресторан,...
GATE Realty
595 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
131 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры (пентхауса): Кухня-гостиная, 2 спальня, 2 санузла, 2 террасы.
Удобства: Новый жилой комплекс класса Премиум. Этот эксклюзивный пентхаус расположен на 9 этаже и имеет обзорный вид на Будванскую Ривьеру и сам город. Красные черепичные крыши и голубая морская гладь впечатляют своей красотой. Универсальная планировка: (Квартира...
GATE Realty
1 450 000 €
Квартира в Будве, Черногория
185 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.9501
Продажа апартамента класса LUX на первой линии моря в элитном комплексе в Будве, полуостров Завала.
Апартамент с 2 спальнями общей площадью 185 м2.
Шикарная удобная мебель, красивые стильные аксессуары, качественная сантехника. Огромная терраса с роскошным видом на море
Полная комплектация для комфортного отдыха и...
DOO TradeGoria
74 000 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
44 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.25.13.12859
Продается однокомнатная квартира в Добра Вода – 600 м от пляжа Велики Пијесак
Идеальный вариант как для комфортного проживания, так и для аренды в летний сезон!
Локация: Добра Вода, Черногория
Характеристики квартиры:1 спальня, гостиная с кухней, ванная комната, террасаОбщая площадь: 44 м²Система теплого пола –...
DOO TradeGoria
150 000 €
Дом в Баре, Черногория
127 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.25.11.12831
Продается новый двухэтажный дом в Баре – Шушань.
Площадь дома: 127 м²Участок: 118 м²Расположение: тихий и спокойный район в Шушане
О доме:
Два полностью оборудованных двухкомнатных апартамента + полезное цокольное помещение с прачечной и кладовойОтдельный вход на каждый этаж, крытая лестницаПервый этаж (54 м²):...
DOO TradeGoria
850 000 €
Вилла в Утехе, Черногория
520 м26
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.728.7169
Продается вилла 520 кв. м. в поселке Хладна Увала.Невероятный вид на чистейшее море, которое находится в 30 метрах от виллы.Дом состоит из четырех этажей.На территории есть бассейн с морской водой 7x2,5 , летняя кухня, парковка, а также проведено кабельное и интернет.Участок огорожен забором, изолирован.Два нижних...
DOO TradeGoria
967 000 €
Квартира на полуострове Луштица, Черногория
110 м222
ВНЖ при покупке
Изысканные и аутентичные гольф-резиденции и поле для гольфа с панорамным видом на Адриатику. Комплекс, возводимый на вершине холма с минимальным вмешательством в окружающую среду, предлагает роскошные гольф-резиденции. В дизайне комплекса сплелись архитектурные традиции Черногории и современные тенденции. В оформлении интерьеров используются...
NF Group
1 400 000 €
Дом в Кумборе, Черногория
338 м245
ВНЖ при покупке
Продается вилла в живописном месте в Кумборе, недалеко от города Херцег Нови.
Общая площадь виллы: 338 м2. Площадь участка 1100 м2. Имеется парковка на три автомобиля. Также, на участке разбит сад с фруктовыми и декоративными растениями.
Бассейн 7 на 3 метра, глубина 2 метра.
Первый этаж: прихожая, гостиная, кухня со стооловой, спальня или...
Mercury Group
250 000 €
Дом в Прчани, Черногория
124 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.26.11.12167Предлагается к продаже дом в Боко Которском заливе, местечко Прчань, в 150 метрах от моря.
Площадь дома 124 м2. (62м2 в основании). С участком 970 м2.- оливки на участке. Дом 2 этажа.
1 этаж :3 комнаты, кухня, ванная.
2 этаж :студия и ванная комната. Видовой.
Документы 1/1
Единственный минус, нет прямого подъезда...
DOO TradeGoria
320 000 €
Вилла в Крашичах, Черногория
186 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура дома: 1 этаж: - 2 гостевых апартамента: студия и с 1ой спальней, большая терраса с джакузи. 2 этаж: - гостиная с кухонной и столовой зоной с камином, 1 спальня, 1 санузел, большая терраса. 3 этаж: - 1 спальня с террасой, 1 санузел. Ремонт, мебель, техника.
Расположение:
РЯДОМ С МОРЕМ!!!
120 метров от моря;
12км. от Тивата;...
GATE Realty
225 000 €
Дом в Баре, Черногория
195 м243
ВНЖ при покупке
nekretnina.me
185 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
64 м221
ВНЖ при покупке
Очень просторная и светлая квартира с 2 спальнями в уютном, малоквартирном комплексе с бассейном в Будве. Рядом вся необходимая инфраструктура - магазины, кафе, рестораны; до набережной и моря - около 10-13 минут пешком.
У дома есть своя ухоженная территория с бассейном и зоной барбекю.
Квартира располагается на 1 этаже и состоит из 2 спален,...
DOO "Monteonline"
950 000 €
Дом в Колашине, Черногория
433
ВНЖ при покупке
Испытайте вершину комфорта и роскоши в нашем изысканном горном шале, расположенном на трех уровнях.
Эти роскошные апартаменты с тремя спальнями были тщательно спроектированы, чтобы поднять ваш образ жизни на невероятные высоты. Оцените завораживающее очарование продуманно разработанных планировок, создающих теплую и уютную атмосферу, залитых...
Mercury Group
132 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
47 м211
ВНЖ при покупке
Продается квартира с одной спальней в 400м от моря в Бечичи в одном из лучших комплексов.
Общая площадь - 47м2
Структура квартиры: прихожая, санузел с душевой, спальня, гостиная с кухонной и столовой зоной и просторная терраса. Квартира меблирована, оборудована техникой и готова к проживанию.
До моря по прямой, без сильных горок - 400м.
Этаж -...
Montenegro Prospects
480 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
240 м23
ВНЖ при покупке
№ 5283. Вилла находится в активно развивающемся регионе Черногории, в г.Тиват ( Донья Ластва) в непосредственной близости Porto Montenegro.
Великолепный вид на Тиватский залив, тишина и уединенность от городской суеты. Вилла построена в 2015 г. по авторскому проекту в медитеранском стиле, площадью 240 м2 на участке 340 м2. Изящный мраморный...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
285 000 €
Апартаменты в Баре, Черногория
117 м2642
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рублях
8078. город Бар, идеальный центр.
Квартира на десятом этаже десятиэтажного элитного дома. Имеет три уровня, общей площадью 117 кв м вписанной в свидетельство о собственности без обременений и ограничений. Состав: первый уровень: вход со встроенными шкафами для одежды, большая (из двух половин) гостиная, кухня, туалетная комната, терраса с...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
59 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
44 м2
ВНЖ при покупке
Дом с прекрасным видом в Хай-Нехай, Сутоморе, Бар
Дом 44 м2
Площадь участка 155 м2
Структура дома: терраса, гостиная с кухней, спальня, ванная комната, кладовая.
Внешняя лестница.
Открытая терраса для отдыха с зоной барбекю.
Возможность надстройки этажа.
Дом после ремонта.
Дом полностью меблирован и готов к заселению и проживанию...
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
