С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
495 000 €
Вилла в Перасте, Черногория
95 м232
ВНЖ при покупке
Очаровательный каменный дом в нескольких шагах от моря в средневековом городе Пераст.
Дом полностью отреставрирован и красиво оформлен.
Общая внутренняя площадь 95м2 разделена на три уровня. На первом этаже находится гостиная и столовая, полностью оборудованная современная кухня и внутренняя лестница, ведущая на следующие два уровня.
На...
DOO "Monteonline"
420 000 €
Дом в Круче, Черногория
200 м2
ВНЖ при покупке
№ 5185. Комфортабельная семикомнатная вилла, расположенная практически у самого берега в тихой уютной бухте курортного поселка Круче.
Место идеально подходит для уединенного семейного отдыха вдали от суеты крупных населенных пунктов и шумных магистралей.
Вилла оборудована всем необходимым для длительного проживания, располагает 2 большими...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
650 000 €
Дом в Добра Воде, Черногория
238 м273
ВНЖ при покупке
Новый семейный дом, общей площадью около 238 м2 на 3 уровнях. Дом в основном имеет 137м2.
Участок 400м2.
Большой гараж 48м2.
На первом уровне - прихожая, гостиная, столовая/кухня, санузел.
На втором уровне - две спальни и ванная комната
На третьем уровне - три спальни, ванная комната, большая терраса.
Видеонаблюдение; на первом этаже везде -...
Montenegro Prospects
360 000 €
Вилла в Сутоморе, Черногория
109 м244
ВНЖ при покупке
Продается просторный дом в живописном поселке, рядом с красивым пляжем Малевик. Площадь дома 109м2, площадь участка 507м2. На первом этаже гостиная с кухонной зоной, спальня, ванная, застеклённая терраса. На втором этаже пять спален, каждая со своей ванной комнатой, большая панорамная терраса. Красивый участок с садом, паркинг.
Отличный...
Antarex
700 000 €
Дом в Тивате, Черногория
217 м2653
ВНЖ при покупкеОнлайн-показОплата в рублях
К продаже предлагается семейный дом в элитном комплексе в поселке Крашичи, Боко-Которский залив, община Тиват.
Дом с прекрасным видом на море расположен всего в 15 минутах езды от международного аэропорта - Тиват.
Первый этаж состоит из просторной спальни с террасой, спальни с ванной комнатой, гостевого туалета и гаража.
На втором этаже...
Частное лицо
450 000 €
Вилла в Близикуче, Черногория
135 м24
ВНЖ при покупке
Вилла с видом на море и Святой Стефан в элитном посёлке Близикуче, Будванская ривьера.
Площадь дома в основании 45 кв.м, три этажа. На первом этаже спальня и гостиная, на втором этаже три спальни, на третьем - большая площадка с видом на Святой Стефан и на море. Площадь участка 254 кв.м.
Galeo
1 800 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
350 м25
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и актуальные цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.ЛУШТИЦА.СЧАCТЬЕ!
ЭЛИТНЫЙ ПРИВАТНЫЙ КОМПЛЕКС АПАРТАМЕНТОВ И ВИЛЛ В ЧЕРНОГОРСКОЙ ЛУШТИЦЕ НА ВТОРОЙ ЛИНИИ ОТ МОРЯ!!!
*в наличии пять эксклюзивных апартаментов и одна вилла
*до моря триста...
CULTURE international real estate agency
280 000 €
Апартаменты в Прчани, Черногория
67 м221
ВНЖ при покупке
Новый, элитный бутик-отель с апартаментами всего в 90 метрах от моря в п. Прчань от надежного застройщика. На этапе строительства - очень выгодно, не упустите эту возможность!
Сейчас доступны всего две квартиры с 2 спальнями, площадью 67,2 м2. У некоторых квартир имеются дворики, площадью 80 м2!
ПРЕИМУЩЕСТВА:
- Эксклюзивное расположение в...
DOO "Monteonline"
200 000 €
Дом в Будве, Черногория
138 м2
ВНЖ при покупке
Продается двухэтажный дом площадью 138 м² с просторной террасой, с которой открывается панорамный вид на море, расположенный в поселке Сеоце, над пляжем Яз, всего в нескольких минутах езды от Будвы.
Дом состоит из двух этажей с удобной планировкой, идеально подходящей для семейной жизни или туристической аренды. Во дворе оборудована зона для...
Amfora Real Estate
250 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
69 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
**Новая 2-спальная квартира с просторной террасой – Бечичи, Будва**
Современный малоквартирный жилой дом расположен в **Бечичах**, на улице **Ива Лоле Рибара**, всего в **650 м от моря**. В доме 6 жилых этажей и подземный уровень с гаражными местами. Жильцы пользуются всеми удобствами современного дома: лифт, бассейн, а также развитая...
Белый Слон
149 500 €
Апартаменты в Ластве, Черногория
56 м2211
Удалённая сделка
10 минут до Будвы, до Тивата 20 минут. Высокий инвестиционный потенциал для сдачи в аренду и собственного проживания.
В продаже квартира с 1 спальней на втором этаже, 56 м².
Новый дом, бассейн на территории здания, летняя беседка и место для костра, есть детская площадка. Светлая квартира с естественным освещением и дизайнерским...
RE INVESTOLOGIYA
106 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
43 м2111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная; 1 спальня, 1 санузел, терраса.
Удобства: Удобная планировка. Ремонт из качественных материалов. Полностью мебелирована. Имеется вся необходимая бытовая техника, электроника и кухонная утварь. Натуральные полы. Плитка и сантехника. Сплит-система, бойлер. Управляющая компания. Домофон.
Расположение:
центр...
GATE Realty
277 500 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
71 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: кухня-гостиная, 2 спальни, 1 санузел, терраса с видом на море.
Срок сдачи дома в эксплуатацию - июль 2024г. Нет налога на оборот недвижимости.
Удобства:
Новый жилой комплекс. Удобная планировка. Стильная и современная отделка апартаментов. Вид на море. Использование высококачественных материалов при строительстве и...
GATE Realty
140 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
67 м2111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, терраса - 20 м2.
Удобства: Новый жилой комплекс состоит из 3х литеров. Подземный паркинг 2 этажа (за доп плату). Удобная планировка. Новая мебель и техника. Качественный ремонт: натуральные полы, алюминиевые профили, термопакеты, электрические рольставни, качественная входная дверь,...
GATE Realty
150 000 €
Квартира в Будве, Черногория
43 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
СРОЧНАЯ ПРОДАЖА – ЦЕНА НИЖЕ РЫНКА!
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
НОВАЯ ОДНОКОМНАТНАЯ КВАРТИРА С ГАРАЖОМ И С ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ!!
ПЛОЩАДЬ: 43 м2 + гараж в подземном паркинге
ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ
150 000 евро - вид на море...
CULTURE international real estate agency
599 000 €
Вилла в Будве, Черногория
249 м244
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
ВЕЛИКОЛЕПНАЯ КУЛУАРНАЯ ВИЛЛА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА НА БЕРЕГУ АДРИАТИЧЕСКОГО МОРЯ В ПОСЕЛКЕ КРИМОВИЦА С ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ!!!!
*в комплексе вилла №1 на этапе строительства + две виллы в...
CULTURE international real estate agency
175 400 €
Апартаменты в Доброте, Черногория
44 м211
ВНЖ при покупке
Продаются современные квартиры в новом жилом комплексе, расположенном на магистрали в Доброте — одном из самых удобных и престижных мест Которского залива.
Идеальны для жизни, отдыха или сдачи в аренду.
О проекте:
- площади — от 43,96м²;
- планировки: 1–2 спальни, 1 ванная комната;
- просторные террасы, вид на море и горы;
- современная...
DOO "Monteonline"
235 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
54 м2
ВНЖ при покупке
Продаётся меблированная однокомнатная квартира площадью 54 м², расположенная на 2-м этаже здания в самом центре Будвы.
Исключительно привлекательная локация — всего в 200 метрах от моря.
Квартира состоит из одной спальни, просторной гостиной с кухней и столовой зоной, ванной комнаты и террасы.
В непосредственной близости находятся все...
Amfora Real Estate
370 000 €
Вилла в Баошичах, Черногория
180 м243
ВНЖ при покупке
Продается трехэтажный дом, площадью 180м2, на участке площадью 414м2.
Планировка:
1 этаж – Гостиная комната с кухонной зоной, ванная комната, гараж для 1 машины, комната для сауны, прачечная, большое подсобное помещение.
2 этаж – 3 спальные комнаты, гостиная с кухонной зоной, ванная комната, две большие террасы.
3 этаж – 2 большие...
Antarex
580 000 €
Вилла в Будве, Черногория
338 м21376
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рублях
7166. СРОЧНАЯ ПРОДАЖА!!! ХОРОШАЯ ЦЕНА!! Продается 3-х этажная вилла/ Мини-отель в Будве Общая площадь виллы – 338м2, Участок – 472м2. На верхние этажи виллы ведет внешняя лестница, что делает их автономными. На первом этаже находятся два отдельных 2-х комнатных апартамента с ванными комнатами и кухнями имеющими выход на большую...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
