С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
114 000 €
Квартира в Петроваце, Черногория
49 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.30.13.12492
Уютная квартира с 1 спальней в Петроваце.
2 этаж
Площадь квартиры - 49 м2 (41 м2 + 8 м2 терраса).
Квартира состоит из гостиной с кухней, спальни, санузла и террасы.
Расстояние до пляжа всего - 200 метров!
Окна выходят в уютный, тихий дворик и оливковую рощу.
Прекрасное месторасположение, в 100 метрах находится...
DOO TradeGoria
185 000 €
Дом в Баре, Черногория
200 м252
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
ОЧАРОВАТЕЛЬНЫЙ ДВУХЭТАЖНЫЙ ДОМ У МОРЯ, КАК ИДЕАЛЬНОЕ МЕСТО ДЛЯ ЖИЗНИ, ОТДЫХА И ИНВЕСТИЦИЙ!
ПЛОЩАДЬ ДОМА: 200 м2
ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА: 440 м2
ЧЕРНОГОРИЯ: БАР: ДОБРА ВОДА
СТОИМОСТЬ:...
CULTURE international real estate agency
525 000 €
Дом в Муо, Черногория
125 м222
ВНЖ при покупке
Этот каменный дом на берегу моря состоит из трех уровней, соединенных лестницей. Позади дома есть зеленый двор, площадью 168м2.
Первый этаж состоит из гостиной с одной ванной комнатой и кладовой. Его площадь составляет 27 м2, но фактический размер составляет около 40 м2. Лестница ведет на второй этаж, который состоит из гостиной, кухни и балкона...
Montenegro Prospects
750 000 €
Вилла в Добра Воде, Черногория
358 м255
ВНЖ при покупке
Продаётся просторная и полностью оборудованная вилла у моря общей площадью 358 м², расположенная на участке 377 м². Идеальный вариант для комфортного проживания большой семьи или инвестиций в туристическую аренду.
Планировка:
1-й этаж (179 м²):
Три отдельных апартамента, каждый с:
полной меблировкой;
санузлом (ванна + туалет);...
DOO "Monteonline"
179 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
100 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.11.12145
Новый одноэтажный дом с большим участком в Сутоморе.
Площадь дома 100 м2.
Площадь участка 900 м2.
Структура дома: гостиная с кухней, 2 спальни, 2 санузла.
Коммуникации: электричество, вода.
В доме уже сделаны работы по финишной покраске стен, укладке паркета и плинтусов, установлены стеклопакеты с жалюзи....
DOO TradeGoria
850 000 €
Вилла в Режевичах, Черногория
230 м2444
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура виллы (готовые фасады, черновая отделка): Площадь дома: 230м2 Площадь участка: 400м2 2 этажа: Кухня - гостиная, 4 спальни, 4 ванные комнаты, терраса В дворе располагается зона для барбекью и бассейн.
ВОЗМОЖНА ОПЛАТА КРИПТОВАЛЮТОЙ!!!
Удобства: Дизайн виллы выполнен победителями двух международных премий в области недвижимости в...
GATE Realty
790 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
298 м243
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
752 782 €
Квартира в Тивате, Черногория
91 м222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ!
ЭЛИТНАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ И ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В КЛУБНОМ ДОМЕ BOKA PLACE В PORTO MONTENEGRO!
*две спальни, две ванные комнаты и паркинг
ПЛОЩАДЬ: 91 м2 +...
CULTURE international real estate agency
188 000 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
123 м2322
Онлайн-показУдалённая сделка
Двухуровневая квартира с двумя спальнями и видом на море в Биеле. Общая площадь 123 кв.м. (зарегистрирована в правоустанавливающем документе на 93 кв.м.). Планировка: большая гостиная со столовой и кухней, прихожая, две спальни, ванная с туалетом, галерея. Квартира находится в привлекательном месте, в центре Биела. Цена: 188.000, торг.
Rivijera Nekretnine
1 315 200 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
192 м222
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
208 525 €
Апартаменты в Радановичах, Черногория
67 м221
ВНЖ при покупке
Продается квартира с двумя спальнями в строящемся эко-комплексе закрытого типа в живописном поселке Радановичи. Квартира расположена на первом этаже, имеет свой приватный двор площадью 38кв.м.
Комплекс класса люкс состоит из пяти малоквартирных зданий, подземных гаражей и зоны рекреации с детской площадкой, бассейном и фитнесс центром....
Antarex
600 000 €
Дом в Утехе, Черногория
360 м253
ВНЖ при покупке
Вилла Утеха с бассейном и гаражом
Красивый и просторный дом в Утехе. Двор вымощен гранитом и камнем.
Небольшой бассейн-купель на террасе первого этажа.
Внизу есть гараж с автоматическими воротами, а на верху парковка на 3-4 авто.
На первом этаже дома находится: просторная гостиная, кухня/столовая, ванная, спальня. Выход на террасу с небольшим...
Montenegro Prospects
245 000 €
Дом в Баре, Черногория
180 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.25.11.13024
Продаётся трёхэтажный дом с бассейном Бар, район ПольеЦена: 245.000 €Идеальный вариант для жизни, отдыха и приёма гостей
Локация: Бар, район ПольеПлощадь дома: 180 м²Участок: 600 м²
Планировка:
Первый этаж:— Прихожая— Просторная гостиная— Кухня— Санузел с душевой— Кладовая
Второй этаж:— Три спальни— Санузел с...
DOO TradeGoria
129 664 €
Апартаменты в Будве, Черногория
50 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Площади:
1 спальня: от 50 м2 до 62 м2 - от 165 000 €;
2 спальни: от 46 м2 до до 65 м2 - от 175 000 €;
Удобства: Новый жилой комплекс из двух корпусов. Современная архитектура органично сочетающаяся со средиземноморской природой. Вид на море и горы. Ресепшен. Фитнес-зал и детские площадки на территории комплекса. Удобные...
GATE Realty
120 900 €
Квартира в Будве, Черногория
39 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения, так как объекты очень быстро продаются!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
РОСКОШНЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В БУДВЕ В ПОТРЯСАЮЩЕЙ ЛОКАЦИИ В ТРЕХСТАХ МЕТРАХ ОТ МОРЯ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!
* при полной оплате без рассрочки...
CULTURE international real estate agency
169 900 €
Квартира в Будве, Черногория
50 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ВИДОВАЯ КВАРТИPА С ОДНОЙ СПAЛЬНEЙ В ПЯТИ МИНУТАХ ОТ МОРЯ!!! ПЛОЩАДЬ: 50 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: ПОДMAЙHЕ ЦЕНА: 169 900 еврo OЧEHЬ ЛИКBИДНАЯ И KAЧEСTВЕHHАЯ КВAРTИРA!!! BЫCOКИЙ APЕНДНЫЙ ПОТEНЦИAЛ! ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на...
CULTURE international real estate agency
160 000 €
Квартира в Будве, Черногория
49 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ПРОСТОРНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПAЛЬНЕЙ С ВИДОМ НА ГОРЫ В ШАГОВОЙ ДОСТУПНОСТИ ОТ ЦЕНТРА БУДВЫ!
* квартира с высоким арендным потенциалом
* отличная локация
ПЛОЩАДЬ: 49 м2
ЛОУАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: БИЕЛИ ДО...
CULTURE international real estate agency
750 000 €
Вилла в Черногории
150 м22
ВНЖ при покупке
Роскошная вилла на продажу в Загоре.Площадь дома 150 м2, а площадь участка, на котором он расположен, 800 м2.Планировка дома: открытая кухня, объединенная со столовой, гостиная, две спальни, ванная комната и терраса.Дом полностью меблирован, кондиционеры. Из кухни можно выйти на просторную террасу с панорамным видом на море. На вилле есть...
NF Group
1 575 000 €
Вилла в Кримовице, Черногория
440 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.728.5650
Комплекс вилл Cape Montenegro – яркий проект премиум класса в коллекции лучшего застройщика Черногории. Профессиональная команда выполнила не один важнейший для страны проект: построены автомобильные туннели и дороги в горах, возведены высотные коммерческие и жилые здания. Опыт строительства как жизненоважных для...
DOO TradeGoria
265 000 €
Дом в Баре, Черногория
232 м25
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.25.11.12982
Дом у моря в Баре, район Илино идеален для жизни и дохода
Цена: 265 000 €Локация: Черногория, город Бар — престижный район Илино
Дом расположен в ровном и удобном районе, с асфальтированной дорогой до самого дома.Всего 10 минут пешком до центра города и 15–20 минут до моря!
ПЛАНИРОВКА
1-й этаж: Уютная терраса...
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
