С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
105 000 €
Вилла в Никшиче, Черногория
85 м2
ВНЖ при покупке
Продается новый дом в живописном поселке Грахово. Площадь дома 85 кв.м., гараж 32 кв.м, площадь участка 700 кв.м. Дом продается без внутренней отделки. Дом построен с разрешением на строительство.
Возможна покупка прилегающего участка площадью 1424 кв.м. по цене 60000 евро.
В поселке есть водопровод, продуктовые магазины, ферма с домашними...
Antarex
150 000 €
Апартаменты в Доброте, Черногория
60 м211
ВНЖ при покупке
Продается квартира в новостройке в Доброте, муниципалитет Котор.
Квартира с одной спальней, с видом на Боко-Которский залив, расположена в жилом комплексе со своим рестораном и спа центром. Площадь 60кв.м, второй этаж. Продается без мебели и бытовой техники.
Расстояние до моря 400 метров. Подажа от застройщика, покупатель не платит налог 3%...
Antarex
870 100 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
113 м2323
Объект под сдачу
Апартаменты с 2 спальнями в Melia Private Residences Бечичи.
Уникальная возможность приобрести просторные апартаменты на первой линии моря в престижном комплексе MeliaPrivateResidences, который управляется международным гостиничным брендом MeliaHotelsInternational.
Апартаменты включают:
Две спальни, просторную гостиную, объединённую с...
VALUE.ONE
235 000 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
83 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.25.13.12915
Новое предложение! Уникальная возможность приобрести квартиру в комплексе Your Home на первой линии моря.
Просторная двухкомнатная квартира 83 м² с панорамным видом на Адриатическое море
2 спальни, 2 ванные комнаты, гостиная с кухней и большой балконСовременная система тёплого пола во всей квартире — для уюта в...
DOO TradeGoria
419 999 €
Таунхаус в Которе, Черногория
220 м2543
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура таунхауса: Кухня-гостиная, 3 спальни,2 полные ванные комнаты, 1 гараж, терраса, большой задний двор, который можно бесплатно перевести в полную ванную комнату и 1 спальню или офис, а также большой боковой двор, который можно перенести в частный бассейн,...
GATE Realty
385 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
95 м2222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальня, 2 ванные комнаты, 2 террасы.
Удобства: Новый жилой комплекс. На территории комплекса есть видовой бассейн, с лежаками, летний бар, детская площадка. Вид на море. Дизайнерский ремонт из качественных материалов. Тёплые полы по всей квартире. Удобная планировка. Потолки - 3м. Встроенная мягкая мебель...
GATE Realty
1 200 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
290 м244
ВНЖ при покупке
Продажа новой, современной двухэтажной виллы с бассейном в городе Тиват. Площадь виллы 290 кв.м., на участке 834 кв.м. Удаленность от центра Тивата – 5 мин на машине, до Котора – 12 км, до Будвы – 25 км. Открытый, панорамный вид со всех этажей и террас на море и Тиватский залив. Вилла построена в 2019 году и имеет 4 спальни, 4 ванных комнаты и...
Antarex
Цена по запросу
Квартира в Тивате, Черногория
237 м223
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ!
ЭКСКЛЮЗИВНЫЕ ДВУХУРОВНЕВЫЕ АПАРТАМЕНТЫ С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ И ЧАСТНЫМ КРЫТЫМ БАССЕЙНОМ С ПРЯМЫМ ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ И ЯХТЕННУЮ МАРИНУ В ПОРТО МОНТЕНЕГРО НА ПЕРВОЙ ЛИНИИ!
ПЛОЩАДЬ: 237 м2 + гараж
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: ТИВАТ: ПОРТО МОНТЕНЕГРО: Первая линия
СТОИМОСТЬ: по запросу
БЕСПЛАТНОЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ...
CULTURE international real estate agency
210 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
70 м221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE!
НОВАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В СОВРЕМЕННОМ ДОМЕ КЛАССА БИЗНЕС С ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В ДЖЕНОВИЧАХ!
ПЛОЩАДЬ: 69.5 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: ХЕРЦЕР-НОВИ: ДЖЕНОВИЧИ
СТОИМОСТЬ:...
CULTURE international real estate agency
450 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
89 м232
ВНЖ при покупке
Предлагается к продаже современная трёхкомнатная квартира площадью 89 кв. м в престижном комплексе Tre Canne, расположенном на первой линии в самом сердце Будвы. Апартамент на втором этаже с видом на Адриатическое море представляет собой идеальное сочетание комфорта, стиля и инвестиционного потенциала. Это уникальное предложение для жизни или...
DOO "Monteonline"
490 000 €
Дом в Которе, Черногория
230 м254
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
РОСКОШНАЯ ВИЛЛА С БАССЕЙНОМ И ГОСТЕВЫМ ДОМИКОМ В УЕДИНЕННОМ МЕСТЕ ДЛЯ ГАРМОНИЗАЦИИ СВОЕГО ВНУТРЕННЕГО СОСТОЯНИЯ И СОЗЕРЦАНИЯ КРАСОТЫ ВОКРУГ!!
ПЛОЩАДЬ виллы: 230 м2+40 м2 гостевой дом...
CULTURE international real estate agency
720 000 €
Таунхаус в Близикуче, Черногория
220 м245
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Предлагаем на продажу новые комфортабельные таунхаусы расположенные в поселке Близикуче в 5 минутах от Свети Стефан.
4 таунхауса с бассейном и участом. Таунхаусы построены в соответствии с высочайшими стандартами качества, в строительстве и отделке применены экологичные материалы премиального уровня. Керамогранитное покрытие полов в ванных...
First Realty
3 000 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
420 м2432
Объект под сдачу
3 спальни- 241,29 m2 + терраса на крыше 180 m2
Роскошный двухуровневый пентхаус в Dukley Gardens с потрясающим видом на море. Неоспоримым преимуществом элитного жилого комплекса является очень удачное расположение: комплекс находится на первой линии полуострова Завала.
Обладатели апартамента будут наслаждаться шикарным видом на море,...
VALUE.ONE
1 795 000 €
Пентхаус в Тивате, Черногория
179 м222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ
РОСКОШНЫЙ ПЕНТХАУС С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ И ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ЯХТЕННУЮ МАРИНУ В КЛУБНОМ ДОМЕ BOKA PLACE В PORTO MONTENEGRO!
*две спальни, две ванные комнаты и паркинг
*есть...
CULTURE international real estate agency
245 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
220 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 2.25.11.1928
Новый 3-х этажный дом в Сутоморе.
Площадь дома 220м2. Участок земли 177м2.
Планировка:
1 этаж: гараж на 2 автомобиля, отдельный вход в кухню-столовую,
Наружная лестница на второй этаж.
2 этаж: большая гостиная с большим балконом с видом на море,
кухня, столовая, спальня, большая ванная комната, внутренняя мраморная...
DOO TradeGoria
330 000 €
Вилла в Шушани, Черногория
450 м234
ВНЖ при покупке
Продается трехэтажный дом с потрясающим видом на море в Баре в районе Шушань. Расстояние до центра Бара 3 км, до ближайшего пляжа - 1 км. Дом расположен в очень тихом и красивом месте со свежим горным воздухом.Площадь дома 450 кв.м. Площадь участка 670 кв.м. В доме три спальни с отдельными ванными комнатами, просторная гостиная с кухонной зоной...
Antarex
185 000 €
Квартира в Баре, Черногория
90 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.13.10930
Предлагается к продаже большая квартира с 2 спальнями в городе Бар.Общая площадь квартиры 90 м2.Находится на 2 этаже.Дом находится в хорошей локации в центре Бара. Все находится в шаговой доступности, до супермаркета Voli 200 m, до зеленого рынка 100 мЦена 185.000 евро
DOO TradeGoria
445 385 €
Апартаменты в Кумборе, Черногория
63 м221
ВНЖ при покупке
Продаются апартаменты с видом на море в строящемся роскошном комплексе в поселке Кумбор, рядом со знаменитым комплексом и мариной мирового класса Portonovi.
Апартаменты расположены на втором этаже, имеют площадь 63 кв.м., планировка – просторная гостиная с кухонной зоной, две спальни, санузел, терраса.
Комплекс состоит из трех блоков и 56...
Antarex
1 090 000 €
Дом в Тивате, Черногория
352 м2434
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
ПРЕМИАЛЬНЫЕ ТАУНХАУСЫ В ЗАКРЫТОМ КЛУБНОМ ПОСЕЛКЕ В ДВАДЦАТИ МИНУТАХ ОТ ПОРТО МОНТЕНЕГРО С ВИДОМ НА ТИВАТСКИЙ ЗАЛИВ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА!!
* проект от застройщика без оплаты налога на оборот...
CULTURE international real estate agency
185 000 €
Квартира в Баре, Черногория
73 м232
ВНЖ при покупке
Продаётся четырёхкомнатная квартира площадью 73,5 м², расположенная на 9 этаже нового жилого дома 2025 года постройки, с великолепным панорамным видом на море.
Планировка:
просторная гостиная с кухней и столовой
три спальни
два санузла
коридор
две террасы
Квартира готова к заселению и продаётся в финальной отделке напрямую от застройщика....
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
