С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
1 600 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
180 м²322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальни, 2 ванные, терраса. Новый премиальный жилой комплекс с закрытой территорией бассейном и спортзалом. Панорамный вид на море и горы. Новый качественный и современный ремонт. Изысканный интерьер. Непревзойдённое внимание к...
GATE Realty
150 000 €
Вилла в Зеленике, Черногория
202 м²43
Продается отличный, новый дом в стадии постройки. На первом этаже небольшой апартамент и подсобное помещение. На втором этаже частично отделанная квартира с двумя спальнями, подсобным помещением, ванной комнатой, гостиная с кухонной зоной и терраса. Третий, мансардный, этаж не закончен. Общая площадь дома 202 кв.м. Участок площадью 653 кв.м....
Antarex
199 000 €
Квартира в Будве, Черногория
59 м²11
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
БОЛЬШАЯ КВАРТИPА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В ЦЕНТРЕ БУДВЫ!
* квартира с высоким арендным потенциалом
* отличная локация
ПЛОЩАДЬ: 59 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: ЦЕНТР
ЦЕНА: 199 000...
CULTURE international real estate agency
1 200 000 €
Вилла в Костанице, Черногория
350 м²66
ВНЖ при покупке
Трехэтажная новая вилла в 5 метрах от моря в Боке Которской. С террас открывается невероятный панорамный вид на Рисанский залив, древний город Пераст и два знаменитых острова. Имеется собственная лужайка с шезлонгами и площадка для барбекю. Пляж находится всего в нескольких шагах.
Каждый этаж представляет собой 100-метровую квартиру с...
DOO "Monteonline"
550 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
158 м²32
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ!
ПРИВАТНЫЙ КОМПЛЕКС ЭЛЕГАНТНЫХ ВИЛЛ И АПАРТАМЕНТОВ В ХЕРЦЕГ-НОВИ С РОСКОШНЫМИ ВИДОВЫМИ ХАРАКТЕРИСТИКАМИ НА БОКО-КОТОРСЧКИЙ ЗАЛИВ И ПОРТО НОВИ!
*апартаменты сданы
*часть...
CULTURE international real estate agency
Цена по запросу
Пентхаус в Херцег-Нови, Черногория
611 м²34
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.ПОРТОНОВИ.СЧАCТЬЕ
РОСКОШНЫЙ ПЕНТХАУС С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ И ПРИВАТНЫМ БАССЕЙНОМ С ПРЯМЫМ ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ЯХТЕННУЮ МАРИНУ В ЭЛИТНОЙ РЕЗИДЕНЦИИ НА ПЕРВОЙ ЛИНИИ МОРЯ!
*три спальни, четыре ванные комнаты,...
CULTURE international real estate agency
158 000 €
Квартира в Будве, Черногория
58 м²211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Район Дубовица удачно расположен в Будве и находится в тихом месте в нижней части горного склона. Район прекрасно подходит для постоянного проживания. Район застроен жилыми домами и виллами с разнообразной и неповторимой архитектурой, а также современными зданиями, сгруппированными в единый жилой квартал. Чистый воздух и живописные виды на...
Белый Слон
280 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
202 м²1012
ВНЖ при покупкеОнлайн-показОбъект под сдачу
ОДИН ИЗ НЕМНОГИХ ОБЪЕКТОВ В ЧЕРНОГОРИИ С ПОЛНОСТЬЮ ГОТОВЫМИ ДОКУМЕНТАМИ
В продаже гостевой дом в Сутоморе, Бар, с 10 отдельными апартаментами и общей вместимостью до 30 человек. Объект расположен в удобной и понятной локации, с хорошим подъездом и полной городской инфраструктурой — подключены вода и канализация.
До моря можно дойти...
Частное лицо
553 700 €
Квартира в Будве, Черногория
113 м²21
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!!!
ЧEРНОГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧAСTЬE
ШИКАРНАЯ ВИДОВАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В СОВРЕМЕННОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ КЛАССА ПРЕМИУМ!
ПЛОЩАДЬ: 113 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ: первая береговая линия
ЦЕНА: 553...
CULTURE international real estate agency
135 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
42 м²211
ВНЖ при покупке
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, терраса.
Удобства:
НОВОСТРОЙКА. Вид на горы. Квартира полностью меблирована. Отделка: паркет, плитка, металлопластиковые профили на окнах. Сплит-система, электрический бойлер.
В доме есть подземный паркинг, возможно арендовать или купить парковочное место за дополнительную...
GATE Realty
1 295 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
99 м²211
Объект под сдачу
Меблированные апартаменты с одной спальней с видом на море в элитном жилом комплексе Dukley Gardens, расположенном на первой береговой линии. Основная концепция этого эксклюзивного проекта в Черногории заключается в создании современного комфортабельного жилого комплекса, который максимально гармонично использует окружающие природные условия:...
VALUE.ONE
135 000 €
Апартаменты в Режевичах, Черногория
47 м²11
Квартира в Режевичи в уникальном малоэтажном комплексе, расположенном среди вилл и живописных оливковых рощ. Тихое и спокойное место всего в 5 минутах езды от Петроваца и в 15 минутах от Будвы. До пляжа Перзича До — всего 3 минуты на автомобиле.Площадь квартиры — 47 кв.м., удобная планировка с отдельной спальней. С просторной террасы открывается...
Antarex
650 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
167 м²32
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
ВЕЛИКОЛЕПНЫЕ СТУДИИ С ВИДАМИ НА БОКО-КОТОРСКИЙ ЗАЛИВ В ДОБРОТЕ!
*в наличии две студии
*квартиры очень быстро будут проданы
ПЛОЩАДЬ: 32 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: КОТОР: ДОБРОТА...
CULTURE international real estate agency
1 300 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
240 м²34
ВНЖ при покупке
Одноэтажная вилла в клубном посёлке
Площадь виллы 240 кв.м:
- три спальни с ванными комнатами ;
- гостиная с зоной кухни;
- гостевой с/у;
- техническое помещение
Бассейн 10 х 4 м
Уникальный формат проекта, представленный известным застройщиком в Херцег Нови, не оставит равнодушным даже самого требовательного покупателя.
Посёлок состоит из...
DOO "Monteonline"
850 000 €
Вилла в Будве, Черногория
470 м²4
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
ВИДОВАЯ ВИЛЛА С ЧЕТЫРЬМЯ СПАЛЬНЯМИ И БАССЕЙНОМ В КРИМОВНИЦЕ!!!
ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 470 м2
ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА: 650 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: КРИМОВНИЦА
ЦЕНА: 850 000 еврo...
CULTURE international real estate agency
1 000 000 €
Вилла в Игало, Черногория
365 м²44
Продается большой трехэтажный дом с номерами для гостей в поселке Суторина, Игало. Площадь дома составляет 365 кв.м, а площадь участка — 1160 кв.м.
На первом этаже расположены 5 гостевых номеров с отдельными входами: 2 номера на два спальных места и 3 на три спальных места. В каждом номере есть санузел с душевой кабиной, кондиционер,...
Antarex
177 000 €
Апартаменты в Петроваце, Черногория
50 м²11
Предлагаем к продаже стильную квартиру с дизайнерским ремонтом в городе Петровац. Квартира расположена в тихом, уютном месте, с отдельным входом. Расстояние от центра города около 800 метров, до моря 7 минут пешком.Площадь квартиры 50 кв.м. плюс открытая терраса - 8 кв.м, первый этаж. Завершение строительных и отделочных работ было в 2022 году,...
Antarex
900 000 €
Дом в Которе, Черногория
267 м²
ВНЖ при покупке
Дом в Которе, в 100 метрах от Морских ворот - главного входа и в 100 метрах от Часовой башни Котора. .
В доме 5 квартир (2 студии, 1-комнатные, 2-комнатные и 3-комнатные), имеется внутренний дворик, сад с террасой и видом на город.
8 спален, площадь 267 кв.м
Galeo
548 250 €
Вилла в Святом Стефане, Черногория
270 м²43
Мы предлагаем к продаже таунхаусы в новом жилом комплексе, расположенном на прекрасной Будванской Ривьере в тихом уединенном месте Близикуче рядом с известной достопримечательностью Черногории – островом Святой Стефан.Таунхаусы с 4 спальнями предлагаются в классическом или современном дизайне, удобные и функциональные как для летнего отдыха, так...
Antarex
2 500 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
200 м²
Роскошная каменная вилла в Савина. Одно из лучших мест в Герцег-Нови. Потрясающий вид на вход в бухту Бока, Старый город Херцег Нови. Великолепный двор с пальмами и средиземноморскими растениями. Жилая площадь 200 кв.м., двор 579 кв.м., два гаража.
Савина – самый престижный район города Херцег-Нови, утопающий в зелени и изысканных...
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
