С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
150 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
110 м232
ВНЖ при покупке
Дом в Сутоморе с большой террасой и отличным видом, место Брца
На участке 186м2 находится замечательный дом общей площадью примерно 110м2 (без учета террасы (30м2) на крыше).
Внизу есть техническое помещение.
На первом этаже – кухня/столовая/гостиная, ванная комната, кладовка, терраса с видом на море.
На втором этаже – три спальни, ванная...
Montenegro Prospects
170 000 €
Дом на полуострове Луштица, Черногория
247 м2322
ВНЖ при покупке
На продажу большой дом в деревне Мердари (Луштица), расположенной между городом Радовичи и знаменитыми пляжами: Мириште и Жанице. Площадь дома примерно 250 м2. Очень низкая цена за 1 квадратный метр!
Состоит из большой гостинной и кухни на первом этаже, двух спален на втором этаже, соединенных внутренней лесницей. Из обоих спален есть выход на...
First Realty
250 000 €
Дом в Херцег-Нови, Черногория
120 м231
Удалённая сделка
Продается дом в процессе легализациив Жанице, 100 метров от моря, муниципалитет Герцег-Нови.
Жанице — красивая бухта, расположенная на полуострове Луштица, недалеко от Герцег-Нови, в Черногории. Он известен своей чистой водой, галечными пляжами и красивой природой. Залив является популярным туристическим местом, особенно в летние месяцы,...
Rivijera Nekretnine
350 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
225 м24
ВНЖ при покупке
описаниеДом в Сутоморе с 4 апартаментами и прекрасным панорамным видом.
Площадь дома - 225 м2
Площадь участка - 265 м2
Первый этаж - два гаража и две просторных постирочных.
Второй этаж - два апартамента - каждый апартамент состоит из гостиной совмещенной с кухней, спальни, коридора, санузла и просторной общей террасы, которую при желании можно...
Tradegoria Global Estate
99 500 €
Квартира в Петроваце, Черногория
36 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.30.13.12958
Уютная квартира с видом на море в ПетровцеПлощадь: 36 м² + 2 террасы | 1 этаж | До моря — 900 м | Цена по запросу
⸻
О ЛОКАЦИИ:Петровац — один из самых живописных курортов Будванской Ривьеры, окружённый сосновыми лесами и оливковыми рощами.Квартира находится в тихом зелёном районе, всего в 900 метрах от центра и...
DOO TradeGoria
386 400 €
Квартира в Будве, Черногория
84 м22
ВНЖ при покупке
ОписаниеАпартаменты Premium класса с панорамным видом на море, Будва
Ключевые параметры:
Локация:Будва
Тип недвижимости:квартира в апарт-отеле
Площадь:84 м²
Вид:панорамный вид на море
Этажность:7
Количество спален:2
Расстояние до моря:5 минут пешком до пляжа Бечичи
Паркинг:подземный
Дополнительные параметры:
Лифт:есть...
Tradegoria Global Estate
315 000 €
Вилла в Зеленике, Черногория
138 м211
ВНЖ при покупке
В поселке Сасовичи продается большой земельный участок, на котором расположен старинный каменный дом, требующий реставрации, и небольшой дом дачного типа.
Площадь участка 2600кв.м.
Площадь жилого дома - 48м2. Планировка: 1 спальня, гостиная с кухонной зоной и санузел.
Площадь основания дома под реставрацию – 90кв.м., 3 этажа.
Есть проект...
Antarex
200 000 €
Апартаменты в Петроваце, Черногория
106 м232
ВНЖ при покупке
Продается просторная квартира с прямым видом на море в городе Петровац, муниципалитет Будва. Расстояние до моря, пляжа и набережной всего 400 метров или 5 минут пешком.Площадь квартиры составляет 106 кв.м, она расположена на последнем, 4-м этаже качественного дома (лифта нет). Планировка: прихожая, гостиная с кухонной зоной, три спальни, два...
Antarex
280 000 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
73 м222
ВНЖ при покупке
К продаже предлагаются апартаменты на разных этажах в 3хэтажном доме, расположенном на второй линии от моря.
Апартаменты на втором этаже имеют площадь 89кв.м. и состоят из гостиной с кухонной зоной, 2х спален, санузла и просторной террасы 21кв.м.
Площадь апартаментов на 3м этаже – 73кв.м., включают в себя гостиную с кухонной зоной, две...
Antarex
114 000 €
Квартира в Подгорице, Черногория
45 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Продается уютная 1-комнатная квартира 45 м² в новостройке (высокое приземле). Завершение всех работ – через 1 месяц!
Просторные 45 м² с удобной планировкой. Всё необходимое для комфортной жизни – ничего лишнего. Большие окна, ощущение приватности и уюта. Новейшее качество — дом построен по современным технологиям и...
DOO "Monteonline"
800 000 €
Вилла в Прчани, Черногория
516 м2
ВНЖ при покупке
Недостроенный дом в Прчани площадью 515,90 кв.м
До моря 10 метров.
Здание разделено пополам, задумывалось как 2 семейных дома.
Каждая половина имеет:
1 этаж кухня + гостиная + бассейн
2 этаж 2 спальни + кабинет
3 этаж 1 большая спальня
Почти в каждой комнате есть балкон + ванная комната по плану строительства.
У одного из домов...
Galeo
250 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
241 м26
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.25.11.10309
Двухэтажный дом с видом на море в Сутоморе, Бар
Характеристики дома:
- площадь двухэтажного дома220м2+подвал 21м2
- площадь земельного участка551м2
На первом этаже дома находится прихожая, просторная гостиная совмещенная с кухней, три спальни, санузел, большая терраса, часть застеклена.
На втором этаже аналогичная...
DOO TradeGoria
149 500 €
Квартира в Будве, Черногория
65 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.10921Жилой дом-люкс с бассейном и спортивным комплексом
Общая площадь 3614,5 кв.м
окончание работ 15.09.2024 г.
Сейчас этап котлована, начало работ сентябрь 2022
метраж квартир от 65 кв.м до 173 кв.м
20 шт.- однокомнатные (42,5 кв.м) - продано
10 шт.-двухкомнатные (64,4-116,3 кв.м.)
6 штук-трехкомнатные (84,25-173 кв.м)...
DOO TradeGoria
850 000 €
Вилла в Кримовице, Черногория
470 м2543
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура виллы: кухня-гостиная, 4 спальни, 3 санузла, 3 большие террасы. Бассейн.
Удобства: Новый дом. Панорамный вид на море и горы. Бассейн. Ремонт из качественных и дорогих материалов: натуральные полы, плитка. Новая и дорогая мебель и техника. Сплит-система, бойлер, сантехника. Тёплые полы в санузлах. Видеонаблюдение. Гараж. ВИД НА МОРЕ....
GATE Realty
123 000 €
Квартира в Будве, Черногория
42 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ОТЛИЧНАЯ УЮТНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В БУДВЕ!!!
ПЛОЩАДЬ: 42 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: БИЕЛИ ДО
ЦЕНА: 123 000 еврo
ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК
ВНЖ (вид на жительство)
Натуральные полы и межкомнатные двери
ПРОЕКТ: одна...
CULTURE international real estate agency
850 000 €
Вилла в Близикуче, Черногория
231 м244
ВНЖ при покупке
ЭКО-ВИЛЛЫ С БАССЕЙНАМИ
€850 000 и €1 150 000
Готовы к заселению
2 отдельные виллы по 231 кв.м каждая, на 400 кв.м земли, 4 спальни, 4 ванные комнаты, строительство только что завершено.
Виллы являются первым в Черногории независимым от выбросов углерода энергетическим комплексом, в котором используются новейшие экологически...
Galeo
280 000 €
Дом в Баре, Черногория
110 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.25.11.12038
Одноэтажный дом с большим участком в районе Шушань, Бар.
Площадь дома 110 м2.
Площадь участка 1700 м2.
Структура дома: просторный коридор, отдельно кухня, столовая, гостиная, санузел, большая терраса.
Коммуникации: городская вода, электричество, канализация септик.
Дом укомплектован всей необходимой мебелью и...
DOO TradeGoria
963 600 €
Пентхаус в Святом Стефане, Черногория
146 м2
ВНЖ при покупке
Двухкомнатный пентхаус 146 м² в новом престижном комплексе Святой Стефан, Будва
Мы представляем вам престижный комплекс в Свети-Стефане, который предлагает эксклюзивное сочетание роскоши, природной красоты и современного комфорта.
Расположение и удобства:
Комплекс занимает площадь более 10,000 м² и расположен в привлекательном месте...
Amfora Real Estate
1 185 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
135 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Гостинично-апартаментный комплекс President — это современный проект, расположенный на живописной Будванской Ривьере Черногории. Этот уникальный комплекс включает 5-звездочный отель с 88 номерами и люксами, а также 66 роскошных апартаментов площадью от 83 до 246 м², большинство из которых предлагают великолепный вид на море....
DOO "Monteonline"
149 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
79 м221
Онлайн-показУдалённая сделка
Двухкомнатная квартира в Дженовичах с парковкой и видом на море. Общая площадь 79 кв. м. Второй этаж светлый и ориентирован на юг. Планировка: прихожая, 2 спальни, ванная комната, гостиная, кухня, ванная комната, 3 балкона. Во дворе предусмотрено парковочное место. Расстояние до пляжа и пристани Портонови Кумбор составляет 350 метров.
Цена:...
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
