С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
229 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
105 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.20.2.4172
Комплекс ADRIA MONTENEGRO построен на побережье Адриатического моря в Северо-Западной части Черногории (см карту.) в лесопарковой зоне г. Герцег-Нови. Население этого приморского городка со всеми окрестностями около 15 тыс. человек. Он вытянут вдоль берега моря и представляет собой гармоничное сочетание старого города...
DOO TradeGoria
222 400 €
Квартира в Будве, Черногория
50 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
ШИКАРНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ В ИНФРАСТРУКТУРНОМ КОМПЛЕКСЕ С БАССЕЙНОМ!!
ПЛОЩАДЬ: 1/50 м2
ПРОЕКТ: одна спальня, одна ванная комната, прихожая, кухня-гостиная, большая терраса
ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ: Первая береговая линия
222 400 евро
Продается современная квартира с...
CULTURE international real estate agency
248 000 €
Квартира в Близикуче, Черногория
65 м222
ВНЖ при покупке
Продаются квартиры в новом строящемся доме, расположенном в поселке Близикуче, недалеко от Светого Стефана и известных пляжей Дробни Песак и Галия.
В настоящее время идет первая стадия строительства, которая включает три жилых единицы.
После завершения работ здание будет состоять из шести квартир, с просторным двором и бассейном.
Все квартиры...
Montenegro Prospects
1 700 000 €
Дом в Будве, Черногория
663 м2
ВНЖ при покупке
Вилла в Будве, район Подкошлюн
На участке 892м2, в городе Будва находится эта замечательная вилла с отличным видом на море со всех уровней. Площадь виллы 663м2.
На первом уровне: гостиная с бильярдным столом (профессиональный стол), винотека, кабинет, техническое помещение, wc.
На втором уровне: гостиная/столовая, кухня, большая спальня с...
Montenegro Prospects
2 850 000 €
Вилла в Режевичах, Черногория
480 м243
ВНЖ при покупке
Старинное поместье с просторной огороженной территорией, где вы найдете оливковую рощу, и фруктовый сад, два бассейна, зону барбекю, множество уединенных зон отдыха и террас с панорамным видом на море и горные склоны.
Трехэтажная вилла имеет 4 спальни, 4 ванные комнаты, 2 гостиные, оборудованные кухней.
На первом этаже расположилась...
DOO "Monteonline"
136 000 €
Квартира в Будве, Черногория
45 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
УЮТНАЯ КВАРТИРА В ТИХОЙ ЛОКАЦИИ С ВИДОМ НА ГОРЫ!
ПЛОЩАДЬ: 45 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА
ЦЕНА: 136 000 евро
БЕСПЛАТНОЕ ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК
Вы оплачиваете только...
CULTURE international real estate agency
250 000 €
Вилла в Зеленике, Черногория
116 м222
ВНЖ при покупке
Продается 2хэтажный дом с бассейном и плодовым садом в поселке Зеленика. Жилая площадь дома 96 кв.м., основание дома – 100 кв.м, бассейн – 20 кв.м., площадь участка – 410 кв.м.
Планировка:
Верхний этаж - просторная гостиная, совмещенная с кухней, гостевой туалет, кладовая, гостиная перед спальней, спальня, ванная комната с душевой кабиной и...
Antarex
181 525 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
70 м221
ВНЖ при покупке
nekretnina.me
93 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
32 м21
ВНЖ при покупке
Продается отличная квартира-студия в новом жилом доме Fab Live 2023 года постройки в Бечичи. Расстояние до моря, набережной и пляжей всего 300 метров. Квартира расположена на 9-м этаже 11-этажного дома с лифтом и паркингом.Общая площадь 32 кв.м. Квартира полностью меблирована и оборудована бытовой техникой для комфортного проживания, идеально...
Antarex
700 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
380 м2545
ВНЖ при покупкеОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается потрясающая вилла в местечке Крашичи, пригород Тивата, Черногория. Четырехэтажная вилла с современным дизайном, отделка исключительно высококачественными строительными материалами. Вилла расположена в 40 м от пляжа, в живописном и уединенном месте, в шаговой доступности от инфраструктуры. Из панорамных окон открывается захватывающий...
Частное лицо
96 000 €
Квартира в Пржно, Черногория
50 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.30.13.10721
Снято с продажи.
Квартира с одной спальней в новом комплексе в Пржно, Будванская ривьера.
Площадь - 50 кв.м.
2 этаж (есть лифт)
Гостиная совмещённая с кухней, спальная комната, санузел, две террасы.
Качественные отделочные материалы.
Расстояние до песчаного пляжа - 400 метров.
До парка Милочер - 750 метров....
DOO TradeGoria
420 000 €
Вилла в Колашине, Черногория
219 м254
ВНЖ при покупке
Продаётся уникальный комплекс из двух жилых домов с мебелью и техникой, расположенный в одном из самых живописных уголков Колашина. Этот объект идеально подходит как для частного проживания большой семьи, так и для бизнеса в сфере туризма (аренда шале).
Основные характеристики
Дом 1
Общая жилая площадь: 91 м².
Планировка: гостиная с кухней и...
DOO "Monteonline"
295 000 €
Квартира в Будве, Черногория
93 м2531
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
7196. К продаже предлагается 4-х комнатная квартира в Бечичи. Площадь квартиры -93м2, она находится на пятом этаже пятиэтажного дома. В доме имеется лифт. Состоит из трех спален, коридора, большой террасы с видом на море, просторной гостиной с зоной кухни и ванной комнаты. Квартира полностью обставлена новой мебелью и обустроена бытовой...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
295 000 €
Квартира в Будве, Черногория
58 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.11843
Идеальная квартира для инвестиций в самом сердце Будвы! Это уникальное предложение на пятом этаже в престижном жилом комплексе с захватывающим видом на море и пляж. Площадь этой квартиры составляет 58 квадратных метров, и она предлагает просторную спальню, где вы сможете наслаждаться уютом и комфортом. Кроме того,...
DOO TradeGoria
951 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
118 м2322
Онлайн-показУдалённая сделка
ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС ВСЕГО 20%!
Почувствуйте себя на высоте в The Peaks, первом жилом районе Черногории с полем для гольфа. Непревзойденные виды, изысканный дизайн и гибкие условия оплаты. Откройте для себя свой кусочек рая уже сегодня.
The Peaks - первый в своем роде жилой район в Черногории c первым в регионе профессиональным полем для...
Lustica Bay
255 000 €
Вилла в Сутоморе, Черногория
242 м244
ВНЖ при покупке
Продается новый двухэтажный дом, расположенный в Сутоморе, под магистралью.
Дом состоит из 4х апартаментов с одной спальней. Все апартаменты имеют выход на террасу, имеют паркинг место. Площадь дома 242 кв м, площадь двора 190 кв.м. при строительстве использованы материалы высокого качества. 3 апартамента оборудованы новой мебелью и техникой,...
Antarex
204 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
78 м221
Онлайн-показ
Двухкомнатная квартира на продажу в Мрчеваце, Тиват. Площадь квартиры составляет 78 м2. Квартира расположена на первом этаже строящегося жилого дома. Внутренняя площадь квартиры составляет 68 м2, и она имеет дополнительные 10 м2 зеленой террасы.
Структура квартиры: Гостиная с кухней, коридор, туалет, ванная комната, терраса и две спальни....
Rivijera Nekretnine
550 000 €
Квартира в Доброте, Черногория
108 м232
ВНЖ при покупке
Просторная и светлая квартира находится в хорошем районе на Златним Нивама, всего в минуте спокойной ходьбы от Старого города.
Квартира расположена на первом этаже современного дома и имеет прямой красивый вид на море.
В цену включены два парковочных места в гараже.
Общая площадь квартиры — 108 м².
Планировка: большая гостиная с видом на...
Montenegro Prospects
150 000 €
Квартира в Петроваце, Черногория
44 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 7.30.13.12312
Квартира расположенав в самом центре города Петровац, в 200 метрах от моряПлощадь 44 м2, второй этажКвартира полностью меблирована и оборудована техникой, готова к заселению/сдаче в арендуВид на море и горыСвежий ремонт, обновленные коммуникации, окна, двери, электрикаОтличная локация, рядом поликли ника,...
DOO TradeGoria
183 000 €
Квартира в Каваче, Черногория
51 м2321
ВНЖ при покупкеОплата криптовалютой
Новое строительство курортного комплекса с двумя зданиями и участком 1600 м² в Черногории, Котор, Кавач, с видом на море! Курортный комплекс строит немецкий подрядчик с немецким качеством, гарантируя вам немецкий стандарт в Черногории.
Квартира в доме A S02 расположена на первом этаже жилого дома и имеет площадь 51 м². Квартира...
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
