С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
660 000 €
Вилла в Будве, Черногория
225 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УТОЧНЯЙТЕ АКЦИОННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ! ВОЗМОЖНЫ СКИДКИ ПРИ ПОЛНОЙ ОПЛАТЕ! ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
ВИДОВЫЕ ТАУНХАУСЫ ПРЕМИАЛЬНОГО УРОВНЯ В БУДВАНСКОЙ РИВЬЕРЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!!...
CULTURE international real estate agency
590 000 €
Апартаменты в Крашичах, Черногория
122 м232
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
149 000 €
Дом в Колашине, Черногория
101 м221
ВНЖ при покупке
Продается новый дом 101м2 на участке 757м2.
Отличное расположение:
- 10 минут легкой прогулки до центра Колашина;
- 2 мин от главной дороги до дома;
- 15 мин езды до главного горнолыжного курорта.
Участок возвышается над дорогой, с него открывается фантастический вид на Тару, а также с правой стороны в сторону набережной и Колашина.
Размер...
Montenegro Prospects
98 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
32 м211
Онлайн-показУдалённая сделка
Двухкомнатная квартира в центре Герцег-Нови. Площадь квартиры 32м2 + терраса во дворе 37м2. Чрезвычайно привлекательное расположение, недалеко от старого города. Квартира выходит на южную сторону, солнечная. Старая постройка, квартира в первоначальном состоянии. Расстояние до старого города — 2 минуты ходьбы. Цена €98,000
Rivijera Nekretnine
161 000 €
Апартаменты в Кумборе, Черногория
43 м211
ВНЖ при покупке
Оазис на адриатическом побережье
Расположенный вдоль побережья Адриатического моря, недалеко от границ Хорватии и Боснии и Герцеговины, Кумбор поражает своей спокойной атмосферой, потрясающей природной красотой, кристально чистой водой, нетронутыми пляжами и панорамным видом на Которский залив.
Жизнь на новом уровне
Благодаря своему...
DOO "Monteonline"
1 100 000 €
Дом в Будве, Черногория
380 м234
ВНЖ при покупке
Вилла в Будве с бассейном, район Лази
Шикарная вилла в черте города Будвы, расположена в тихом районе, но в то же время рядом со всей необходимой инфраструктурой. Планировка виллы отлично подойдет дружной семье и любителям принимать гостей. В саду место для роштиля, бассейн, зона отдыха. Гараж.
На первом этаже виллы: гостиная, столовая/кухня,...
Montenegro Prospects
420 000 €
Дом в Херцег-Нови, Черногория
220 м242
Онлайн-показУдалённая сделка
Семейный дом с видом на море в центре Герцег-Нови. Дом общей площадью 220 кв.м + терраса и гараж.
Первый и второй уровень: квартира с одной спальней, планировка: гостиная, кухня со столовой, коридор, спальня, санузел и кладовая.
Третий и четвертый уровень: квартира с тремя спальнями, планировка: гостиная, кухня со столовой, 2 террасы,...
Rivijera Nekretnine
429 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
131 м222
ВНЖ при покупке
Продается великолепная квартира в престижном комплексе MonteDreams, расположенная в живописном поселке Бечичи. Это идеальное место для тех, кто ценит комфорт и стиль. Общая жилая площадь составляет 131 м², и вы сможете насладиться роскошной планировкой, включающей просторную гостиную, две уютные спальни, современную кухню и два элегантных...
DOO "Monteonline"
340 000 €
Дом в Жабляке, Черногория
330 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.27.11.11156
Плошадь дома 330 м2
Участок 500 м2
Два больших апартамента и один средний с отдельными входами.
Большой апартамент соединен с гаражом, спорзалом, бильярдной, теннисным столом и сауной.
Каждый апартамент имеет по две спальни на мансардном этаже, на 1 этаже гостиная, ванная, коридор.
Перед домом паркинг за маленький...
DOO TradeGoria
230 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
86 м2321
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартиры в элитном поселке в Дженовичи. Комплекс состоит из 22 квартир (из них 5 дуплексов), реализованных по принципу «один этаж — одна квартира», что соответствует концепции таунхаусов. Площадь квартир от 86 кв.м. до 225 кв.м. Комплекс расположен в привлекательном месте, в 6-7 минутах ходьбы от порта Портонови. В распоряжении...
Rivijera Nekretnine
2 600 000 €
Вилла в Баре, Черногория
450 м25
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.25.728.12269
Предлагается к продаже новая современная вилла рядом с морем.
Площадь виллы 450 м2
Площадь земельного участка 1300 м2 из них 470 м2 парковка.
Вилла расположена в живописном местечке Ратац в окружении зелени и сосновых деревьев.
На вилле 5 спальных комнат, 6 сан узлов, бассейн.
На всей вилле сделаны теплые полы,...
DOO TradeGoria
148 500 €
Апартаменты в Будве, Черногория
45 м211
ВНЖ при покупке
ЭКСКЛЮЗИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ - новый жилой комплекс закрытого типа с роскошной инфраструктурой в Дубовице.
Эксклюзивно представляем вам новый проект жилых комплексов, находящихся в стадии строительства, в роскошном закрытом жилом районе в Дубовице, в Будве. Комплекс будет состоять из нескольких жилых и деловых зданий, которые с многочисленными...
DOO "Monteonline"
148 500 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
44 м211
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартиры в стадии строительства Топла 2 Герцег-Нови. Квартиры с панорамным видом, хорошее качество строительства. Лифт, подземные гаражи. Привлекательное место. Срок сдачи объекта – июнь 2025 года.
Однокомнатные квартиры:
45m2 + 20m2 terasa..... Cijena: 148.500€
45m2 + 20m2 terasa..... Cijena: 148.500€
56m2 +20m2na:...
Rivijera Nekretnine
676 500 €
Квартира в Будве, Черногория
64 м212
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
РОСКОШНЫЙ ЭЛИТНЫЙ ПЯТИЗВЕЗДОЧНЫЙ ОТЕЛЬ НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ В БУДВЕ ДЛЯ ЖИЗНИ И РЕНТНОГО БИЗНЕСА!
*апартаменты оснащены мебелью и техникой
СРОК СДАЧИ: 05.2026
ЛОКАЦИЯ:...
CULTURE international real estate agency
550 000 €
Квартира в Будве, Черногория
150 м232
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
ВЕЛИКОЛЕПНАЯ КВАРТИРА С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ И ПОТРЯСАЮЩИМ ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ С ЭКСКЛЮЗИВНЫМ ДИЗАЙНЕРСКИМ ИНТЕРЬЕРОМ И ПРЕМИАЛЬНОЙ МЕБНЛЬЮ В БУДВЕ!
* панорамный вид
ПЛОЩАДЬ: 150 м2...
CULTURE international real estate agency
2 310 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
454 м244
ВНЖ при покупке
Площадь виллы, включая подвальные помещения, составляет 454 м2. Вилла продается полностью оборудованной и меблированной. Внутри здания есть большая парковка во дворе и гараж, площадью 33 м2 на две машины.
Структура виллы:
1 этаж: тренажерный зал, комната для персонала, сауна, подсобное помещение, прачечная, ванная комната, комната отдыха с...
DOO "Monteonline"
165 000 €
Дом в Чани, Черногория
243 м27
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.11.12316
Двухэтажный дом в общине Бар, посёлок Джурмани, общей площадью 243м2 на земельном участке 394м2
Структура
1 этаж: коридор, гостиная, совмещенная с кухней, 3 спальные комнаты, санузел, 2 кладовки
2 этаж: 4 апартамента - студии, один из которых в черновой отделке.
Гараж на 2 автомобиля
На участке беседка и роштиль...
DOO TradeGoria
140 000 €
Дом в Колашине, Черногория
70 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.27.11.13005
Продаётся дом у реки в окружении природы, город Бело Поле, село ВолявацЦена: 140.000 €
Идеальный вариант для жизни, отдыха и инвестиций!Одноэтажный легализованный дом площадью 70 м² (жилая — 51,3 м²) расположен на участке 800 м². Владение 1/1, без обременений. Есть разрешение на строительство второго и последующих...
DOO TradeGoria
388 600 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
58 м2211
Объект под сдачу
Апартаменты с 1 спальней и видом на море в Melia Private Residences Будва. Уникальная возможность приобрести апартаменты на первой линии моря в престижном комплексе MeliaPrivateResidences, который управляется международным гостиничным брендом MeliaHotelsInternational. Апартаменты включают:
Спальню, просторную гостиную, объединённую с кухней и...
VALUE.ONE
450 000 €
Квартира в Рафаиловичах, Черногория
150 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.11689
Продаются апартаменты с 3 спальнями, 2 санузлами. Квартира находится на первой линии, 150м2.
Детали
Местоположение: Рафаиловичи
Кол-во спален: 3
Площадь: 150 м²
Этаж: 3
Кол-во санузлов: 2
Удобства и преимущества
Первая линия
Вид на море
Бытовая техника
Терраса
Мебель
Южная сторона
ЦЕНА ПРОДАЖИ
€ 450 000
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
