С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
348 800 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
139 м²32
ВНЖ при покупке
Представляем вашему вниманию новый, строящийся современный жилой комплекс, который предлагает идеальное сочетание комфорта и природы. Расположенный всего в 2,5 км от центра города и знаменитого Porto-Montenegro, комплекс окружён зелеными насаждениями и живописными ландшафтами. До моря всего 800 метров, что позволяет жителям наслаждаться чистым...
DOO "Monteonline"
1 300 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
350 м²53
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
1 739 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
139 м²333
Онлайн-показУдалённая сделка
ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС ВСЕГО 20%!
Horizon – это эксклюзивный район в Луштице Бей, расположенный на склоне холма. Здесь царит атмосфера уединения и покоя. Резиденции с видом на ослепительное Адриатическое море выполнены в средиземноморском стиле, где тщательно продуманы внутреннее и внешнее пространства для жизни. Дома с большими террасами,...
Lustica Bay
77 000 €
Квартира в Будве, Черногория
19 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.БУДВА.СЧАCТЬЕ
НОВЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС ПРЕМИУМ КЛАССА В БУДВЕ С ПАНОРАМНЫМИ ВИДАМИ НА МОРЕ И ГОРЫ!
*потрясающий вид на море и горы из каждой квартиры
*роскошная отельная инфраструктура
*возможна...
CULTURE international real estate agency
220 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
60 м²11
ВНЖ при покупке
nekretnina.me
141 000 €
Апартаменты в Баошичах, Черногория
59 м²11
Продается просторная квартира всего в сорока метрах от моря. Квартира находится на четвертом этаже малоквартирного дома. Площадь квартиры 59 кв.м., планировка – коридор, гостиная с кухонной зоной и большой террасой, спальня с подогревом пола, ванная. Квартира отлично меблирована и укомплектована бытовой техникой. Территория огорожена и...
Antarex
110 000 €
Дом в Даниловграде, Черногория
150 м²642
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
9014. Даниловград, местность Чурилац.
Хороший дом площадью 150 кв м (в основе 80 кв м) на большом участке 1.791 кв м (около 18 соток). Первый этаж – гостиная, кухня/столовая, две спальные комнаты, ванная комната, кладовая. Возможно проживание, мебель и техника. Второй этаж – без распределения и отделочных работ. Городские...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
125 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
43 м²11
Продается новая квартира с одной спальней в центре Будвы. Площадь 43 кв м, 3й этаж. Планировка: гостиная с кухонной зоной, спальня, санузел, балкон. В доме есть лифт. Рядом расположен магазин "Оков" и другие объекты инфраструктуры.
До моря 700 метров.
Отличный вариант для инвестиций. Стоимость аренды до сезона 650 евро/месяц, в сезон 100...
Antarex
395 000 €
Вилла в Зеленике, Черногория
227 м²53
ВНЖ при покупке
Предлагаем вашему вниманию чудесный, трехэтажный дом с прекрасными видами на море и Герцег-Новскую ривьеру.
До набережной и пляжа можно добраться за 5-7 минут пешком. В пешей доступности находится супермаркет, кафе, рестораны.
На 1 этаже находятся 2 спальни, гостиная с кухней, ванная комната, отдельный вход и открытая терраса.
На 2 этаже -...
DOO "Monteonline"
140 000 €
Дом в Никшиче, Черногория
77 м²421
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
8072. Область Никшич, село Кута.
Сельское домовладение: одноэтажный каменный дом 77 кв м (толщина стен 60 см) на участке 15.255 кв м (более 1,5 гектар). Земли высокой категории для выращивания сельхоз. культур и строительства объектов любого предназначения (получены урбанистическо-технические условия).
Красивейшая природа. Вокруг –...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
130 000 €
Квартира в Будве, Черногория
65 м²321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Квартира с двумя спальнями, большой гостиной, прихожей, ванной комнатой и тремя террасами, с которых открывается живописный вид на горы и пляж Яз.
Квартира расположена на втором этаже пятиэтажного дома. Перед домом большая парковка для автомобилей. Рядом находится зеленый массив. До моря и Будвы около 3 км. В поселке имеются продуктовые...
Белый Слон
336 875 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
122 м²431
Квартира с 3 спальнями в новом современном жилом комплексе в центре г. Херцег-Нови. Современный дизайн, удачное месторасположение, вид на море, качество и комфорт- это несомненные плюсы данного предложения. Квартира состоит из холла, бытовой комнаты, гостиной, совмещенной с кухней, трех спален, ванной комнаты и гостевого санузла и двух террас с...
VALUE.ONE
285 000 €
Апартаменты в Прчани, Черногория
67 м²321
Апартаменты с 2 спальнями с видом на море в новом доме в историческом городке Прчань, в 100 м от моря. Апартаменты находятся на третьем верхнем этаже и состоят из коридора, бытовой комнаты, гостиной, совмещенной с кухней, 2 спален, ванной комнаты и террасы с видом на море.
Апартаменты продаются в чистовой отделке со встроенной сантехникой в...
VALUE.ONE
850 000 €
Вилла в Близикуче, Черногория
227 м²44
ВНЖ при покупке
Уникальные, новые виллы со стильным дизайном и высокой энергоэффективностью в п. Тудоровичи.
Это первые и единственные в Черногории здания, построенные на основе углеродного природного газа. По завершении работ они получат сертификат EDGE - международный стандарт устойчивости, используемый Всемирным банком и Международной финансовой корпорацией...
DOO "Monteonline"
500 000 €
Апартаменты в Пржно, Черногория
123 м²32
ВНЖ при покупке
nekretnina.me
150 000 €
Вилла на полуострове Луштица, Черногория
280 м²43
Продажа трёхэтажного жилого дома общей площадью 280 кв.м. на участке 220 кв.м. в посёлке Кримовица.
Дом располагается в 1,5 от моря и всех ближайших пляжей. Вся необходимая инфраструктура в пешей доступности. До города Тиват 20 минут на машине, до города Котор – 15 минут езды.
Дом состоит из трёх этажей с отдельными входами и террасами. На...
Antarex
420 000 €
Вилла в Жабляке, Черногория
160 м²42
ВНЖ при покупке
Продаётся уютный, полностью легализованный дом в одном из самых красивых мест Черногории - всего в 5 минутах пешком от Чёрного озера (Crno jezero) и у подножия горного массива Дурмитор.
Дом расположен на участке 660 м², с большим зелёным газоном и тремя террасами, откуда открывается живописный вид на природу и горы.
Общая площадь дома 160 м²....
DOO "Monteonline"
157 000 €
Квартира в Будве, Черногория
45 м²211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
У НАС САМАЯ БОЛЬШАЯ БАЗА ОБЪЕКТОВ ПО ЧЕРНОГОРИИ - РАБОТАЕМ ПО ЗАПРОСУ!
ЧЕPHOГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ В БУДВЕ
С РАСЧЕТАМИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И В ЧЕРНОГОРИИ!
ПЛОЩАДЬ: 45 м2
ЛОКАЦИЯ:...
CULTURE international real estate agency
554 400 €
Вилла в Тивате, Черногория
150 м²43
ВНЖ при покупке
Новый поселок из 30 жилых домов в 6 км от центра Тивата. Все дома имеют панорамный вид на Тиватский залив.
В новом проекте мы придерживаемся нашего принципа — строительство экологически комфортных домов с прекрасным видом и развитой инфраструктурой.
А - двухэтажный таунхаус (дом на 4 таунхауса). Каждый блок площадью 110 кв.м и собственным...
DOO "Monteonline"
900 000 €
Вилла в Баре, Черногория
400 м²1358
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Большая вилла в Шушне, недалеко от города Бар.
Площадь дома 400 м2, а площадь участка, на котором он расположен, 1215 м2.
План дома:
• Первый этаж виллы: оборудованный тренажерный зал, сауна, туалетная комната с джакузи, комната отдыха с настольным теннисом.
• Второй этаж: просторная гостиная с камином, полностью оборудованная...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
