С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
890 000 €
Вилла в Каменари, Черногория
205 м244
ВНЖ при покупке
Продаётся очаровательный дом у моря с историей. Построенный в 1976 году итальянским архитектором в тосканском стиле, этот дом сразу же покоряет своей атмосферой уюта и тепла — вы почувствуете это, как только переступите порог.
Общая площадь составляет 205 м², из которых 140 м² — это тщательно продуманное жилое пространство, наполненное светом,...
DOO "Monteonline"
155 000 €
Апартаменты в Дженовичах, Черногория
61 м211
ВНЖ при покупке
Продается квартира всего в 10 метрах от набережной! Квартира с одной спальней, расположенная в Дженовичи, рядом со знаменитым комплексом Портонови.
Площадь квартиры 61 кв.м., второй этаж, планировка: одна спальня, гостиная с зоной кухни, санузел, 2 террасы.
Квартира полностью меблирована, есть вся необходимая бытовая техника, Wi-Fi, TV. Есть...
Antarex
140 000 €
Квартира в Будве, Черногория
40 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРHOГOPИЯ.БУДВА.СЧАCТЬE
АПАРТАМЕНТЫ С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ ВБЛИЗИ ПАРКА В БУДВЕ В ШАГОВОЙ ДОСТУПНОСТИ ОТ СЛОВЕНСКОЙ ПЛАЖИ!
*квартира без обременений – возможна быстрая сделка
*до моря 450 метров
ПЛОЩАДЬ: 40...
CULTURE international real estate agency
530 000 €
Дом в Прчани, Черногория
100 м244
ВНЖ при покупке
Дом расположен на участке площадью 432 м2. Площадь дома 100м2, есть также вспомогательное помещение площадью 13м2.
Дом расположен на двух уровнях. На первом этаже две спальни, две ванные комнаты, небольшая кладовая, гостиная с кухней и большая терраса.
Внутренняя лестница ведет на второй этаж, который состоит из двух отдельных квартир студий....
Montenegro Prospects
360 000 €
Коттедж в Добра Воде, Черногория
273 м2843
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рублях
7055. Барская Ривьера. Добра Вода.
Новая, 2-х этажная вилла, в курортном местечке Добра Вода.
Фактическая площадь дома 273м2. Площадь участка – 600 м2 .
Структура дома: на первом этаже гостиная, прихожая, столовая совмещенная с кухней, спальная и ванная комнаты и огромная терраса. По всему этажу - теплые полы.
На второй этаж ведет...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
300 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
100 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальни, 2 санузла (полы с подогревом), 2 террасы, собственный дворик. Во дворе возможна установка барбекью-зоны, СПА.
Удобства: Новый дом. Качественный ремонт: натуральные полы, алюминиевые профили, плитка, сантехника. Электрические полы с подогревом в санузле.Видеодомофон. Климат система по всему дому....
GATE Realty
430 000 €
Квартира в Будве, Черногория
103 м232
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
ШИКАРНАЯ НОВАЯ КВАРТИРА С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ И ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В ЦЕНТРЕ БУДВЫ!
ПЛОЩАДЬ: 103 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: ПОДМАЙНЕ
ЦЕНА: 430 000 еврo
БЕСПЛАТНОЕ ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК
Вы...
CULTURE international real estate agency
850 000 €
Дом в Которе, Черногория
140 м266
ВНЖ при покупке
Каменное здание в Старом городе Котор.
Здание находится в тихой части города, рядом с Северными воротами и по пути на крепостную стену Св.Иоанна.
Дом идеально подходит для отеля семейного типа. Состоит из 6 уровней, общая площадь 140м2.
На каждом этаже отдельный апартамент, а на последних расположен дуплекс.
Продается с мебелью и оборудованием....
Montenegro Prospects
72 000 €
Дом в Никшиче, Черногория
78 м2321
ВНЖ при покупке
9043. Област Никшич, Милочани.
В 7 км от центра города и в 5 км от от рыбных озер Крупац и Слано.
Дом из натурального камня 1950 года постройки. Плошадь дома 78 кв м, плюс вспомогательное помещение из камня 36 кв м. Оба объекта внесены в кадастр, не имеют обременений и ограничений. К дому подведены электричество и городской водопровод. Дому...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
230 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
60 м211
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу две новые квартиры в роскошном доме с бассейном на крыше и панорамным видом на море в Тивате, микрорайоне Мажино. В доме 2021 года строительства имеется ресепшен 24 часа, бассейн на крыше с зоной отдыха для всех жильцов дома, паркинг место в гараже, видеонаблюдение, отдельная прачечная, зона барбекю, установлена...
Antarex
470 000 €
Вилла в Баошичах, Черногория
200 м244
ВНЖ при покупке
Продается дом с тремя апартаментами всего в 30 метрах от набережной с шикарными пляжами. Площадь дома с террасами и подсобным помещением 200 кв,м., площадь дома без террас 114 кв.м., площадь участка 110 кв.м.
Дом имеет официальную туристическую лицензию на аренду - категория 4*.
Апартамент №1 находится на первом этаже. В апартаменте гостиная...
Antarex
1 680 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
116 м2322
Объект под сдачу
Просторные стильные апартаменты с 2 спальнями в новом эксклюзивном проекте The Dreams by Dukley.
Возможна оплата в РФ и за криптовалюту. Гарантированный доход от инвестиций:
Инвестируя в проект Dreams by Dukley, вы можете получить гарантированный доход 6% от вложенных средств. Идеальное расположение- 1 линия в центре Тивата на границе с...
VALUE.ONE
226 136 €
Апартаменты в Кумборе, Черногория
60 м221
ВНЖ при покупке
Оазис на адриатическом побережье
Расположенный вдоль побережья Адриатического моря, недалеко от границ Хорватии и Боснии и Герцеговины, Кумбор поражает своей спокойной атмосферой, потрясающей природной красотой, кристально чистой водой, нетронутыми пляжами и панорамным видом на Которский залив.
Жизнь на новом уровне
Благодаря своему...
DOO "Monteonline"
225 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
45 м2111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, прихожая.
Удобства: Закрытый элитный жилой комплекс НА ПЕРВОЙ ЛИНИИ У МОРЯ со своей инфраструктурой. Охрана. Видеонаблюдение на территории жилого комплекса. КВАРТИРА С ПРЯМЫМ С ВИДОМ НА МОРЕ!!!Ресепшн....
GATE Realty
272 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
85 м211
ВНЖ при покупке
Продается квартира с одной спальней в новом жилом комплексе в Бечичи в 300 метрах от моря и пляжей. Площадь 85 кв.м. Расположена на четвертом этаже. Планировка - гостиная с кухонной зоной, спальня, ванная и просторная терраса с видом на горы. Квартира с современным ремонтом, полностью меблирована и оснащена необходимой бытовой...
Antarex
790 000 €
Квартира в Будве, Черногория
68 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ЭЛИТНЫЙ ПРОЕКТ В ПОРТО МОНТЕНЕГРО: ВОЗМОЖНА ОПЛАТА КРИПТОВАЛЮТОЙ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
ЭЛИТНЫЙ КЛУБНЫЙ ДОМ В ПОРТО МОНТЕНЕГРО НА БЕРЕГУ КОТОРСКОГО ЗАЛИВА!!
* проект от застройщика без оплаты налога на оборот недвижимости
СРОК СДАЧИ...
CULTURE international real estate agency
269 000 €
Квартира на полуострове Луштица, Черногория
36 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ
ПРОСТОРНАЯ КВАРТИРА-СТУДИЯ В КОМПЛЕКСЕ КЛАССА ЛЮКС — LUŠTICA BAY В РЕЗИДЕНЦИИ CENTRALE В ЛУШТИЦЕ!
*в продаже более двухсот объектов элитной недвижимости
ПЛОЩАДЬ:...
CULTURE international real estate agency
1 370 000 €
Вилла в Бечичи, Черногория
400 м24
Продажа! Вилла с 4 спальнями в Бечичи, Будва
Просторная трехэтажная вилла. Исключительное качество строительства и очень удобная, полностью продуманная планировка.
Это идеальная вилла для тех, кто ценит простор, комфорт и изысканность, но не готов жертвовать удобствами городской жизни.
️ в пешей доступности магазины, рестораны и пляж....
MNG Build
299 430 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
68 м2211
Объект под сдачу
Квартира с 1 спальней у моря в Тивате.
Просторная и светлая квартира с одной спальней расположена на втором этаже современного жилого комплекса премиум-класса в одном из самых живописных районов Тивата. Квартира имеет продуманную планировку, идеально подходящую для комфортной жизни или аренды. Планировка квартиры:
Просторная гостиная,...
VALUE.ONE
400 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
350 м2
ВНЖ при покупке
Трехэтажная вилла 350 кв.м с шестью роскошными апартаментами на огороженном, большом, ухоженном участке - 500 кв.м.
На первом и втором этажах по два идентичных апартамента 65 кв.м с отдельной спальней и гостиной, объединенной с кухонной зоной.
На третьем этаже 2 студии по 50кв.м
Все квартиры имеют отдельный вход. Частная парковка.
Все...
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
