С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
1 100 000 €
Вилла в Будве, Черногория
331 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.728.5430
Три виллы в тихом и зеленом районе Будвы - Комошевина, с головокружительным видом на море. Планировка вилл А и В, которые расположены на верхнем уровне: 1 этаж - зона для отдыха и досуга - можно установить мини-бар и винный погреб, кинотеатр или бильярд. 2 этаж - три уютные спальни, две ванные комнаты, сауна,...
DOO TradeGoria
76 125 €
Апартаменты в Баре, Черногория
36 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
1 спальня:
от 36м2 до 57м2 - от 76 125€
2 спальни:
от 72 м2 до 74м2 - от 153 897€
Место в подземном паркинге за дополнительную плату!
Жилой Комлекс на 400 квартир. Преимущества дома: закрытая территория, 2 бассейна с теплой водой и СПА, детские горки, ресепшен, подземный паркинг, ресторан, лифты. На территории ЖК планируется...
GATE Realty
238 000 €
Квартира в Ораховаце, Черногория
63 м221
ВНЖ при покупке
Квартира находится в ухоженном жилом комплексе с большим бассейном и предлагает спокойную жизнь в окружении зелени.
Площадь квартиры 63м2 и она расположена на втором этаже.
В квартире есть две террасы, одна из которых имеет прямой выход к зоне бассейна.
Прихожая, просторная гостиная открытой планировки с полностью оборудованной кухней и...
Montenegro Prospects
260 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
63 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Уютная и функциональная квартира с двумя спальнями и двумя санузлами, расположенная в престижном районе Подкук, всего в нескольких минутах ходьбы от школы и в непосредственной близости от Бока-Которского залива.
Общая площадь квартиры составляет 63 м². Она расположена на первом этаже (втором от уровня земли) современного трёхэтажного...
Белый Слон
300 000 €
Апартаменты в Петроваце, Черногория
85 м222
ВНЖ при покупке
Редкая возможность приобрести прекрасную квартиру с прямым видом на море в одном из самых живописных уголков побережья Черногории.Продаётся просторная квартира с двумя спальнями в уютном прибрежном городке Петровац, всего в 100 метрах от моря и набережной. Несмотря на близость к пляжу, квартира расположена в тихом районе, окружённом зеленью и...
Antarex
135 800 €
Квартира в Будве, Черногория
40 м21
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В ЦЕНТРЕ БУДВЫ!!!
ПЛОЩАДЬ: 40 м2
ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ЦЕНТР
ЦЕНА: 135 800 евро
ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК
ВНЖ (вид на жительство)
ЦЕНТР БУДВЫ
Новостройка – новый дом
ПРОЕКТ: одна спальня, один...
CULTURE international real estate agency
270 000 €
Вилла в Зеленике, Черногория
293 м244
ВНЖ при покупке
Площадь дома 293м2, площадь участка 414м2. На первом этаже две квартиры с одной спальней и одна квартира с двумя спальнями. У каждой квартиры есть свой двор с террасой. На втором этаже квартира хозяев 146м2, планировка – коридор, 2 большие ванные, гардеробная, 3 большие спальни, кухня-столовая и большая гостиная с выходом на террасу 39м2. Перед...
Antarex
275 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
113 м221
ВНЖ при покупке
Предлагаются к продаже апартаменты площадью 113 м² (жилая площадь 72,2 м², терраса 41 м²) на 3-м этаже в элитном жилом комплексе, которые идеально сочетают современную архитектуру с природным окружением, обеспечивая комфортную жизнь вдали от городского шума!
Структура:
коридор;
кухонная зона;
гостиная-столовая;
две спальни;
ванная...
DOO "Monteonline"
650 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
360 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.30.13.12068Предлагается к продаже большой пентхаус в Бечичи площадью 200 м2 + терраса 160 м2
Из пентхауса открывается великолепный панарамный вид на море!Структура пентхауса: 3 спальни, гостиная, совмещенная с кухней и столовой, кладовка, 2 санузла, терраса с видом на море
Расстояние до моря 150 метров
Гаражное место!
DOO TradeGoria
126 000 €
Квартира в Будве, Черногория
63 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
УЮТНАЯ СОВРЕМЕННАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ У МОРЯ!!
ПЛОЩАДЬ: 63 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: РАФАИЛОВИЧИ
ЦЕНА: 126 000 евро
БЕСПЛАТНОЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК
Вы оплачиваете только услуги нотариуса и судебного переводчика
ВНЖ по недвижимости
До моря...
CULTURE international real estate agency
213 273 €
Апартаменты в Колашине, Черногория
35 м211
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
135 000 €
Апартаменты в Ивановичи, Черногория
45 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура апартаментов: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, 2 больших террасы.
Удобства: Новый жилой комплекс. БАССЕЙН ТОЛЬКО ДЛЯ РЕЗИДЕНТОВ КОМПЛЕКСА. Патиодля лежаков возле бассейна. Удобная планировка. Новый качественный ремонт. Плитка и сантехника....
GATE Realty
196 442 €
Квартира в Тивате, Черногория
66 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ!
ЭКСКЛЮЗИВНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ 1+1 И 2+1 С ПРИВАТНЫМ ПАТИО ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В НОВОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ В РАЙОНЕ ПОРТО МОНТЕНЕГРО!
*возможна рассрочка платежей
*без оплаты налога на оборот недвижимости
*при полной оплате возможны скидки
ВЫДАЧА КЛЮЧЕЙ: 01.04.2026
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: ТИВАТ
ОБЩИЕ ЦЕНЫ: 136 030 евро...
CULTURE international real estate agency
184 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
58 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальни, 2 санузла, терраса, прихожая.
Удобства: Новый жилой комплекс. Вид на горы. Удобная планировка. Новый ремонт из качественных материалов. Квартира полностью укомплектована: органично подобранная мебель, техника. Стильный и современный интерьер. Продуманная система освещения. Таркетт, керамогранит в...
GATE Realty
553 700 €
Квартира в Будве, Черногория
113 м221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!!!
ЧEРНОГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧAСTЬE
ШИКАРНАЯ ВИДОВАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В СОВРЕМЕННОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ КЛАССА ПРЕМИУМ!
ПЛОЩАДЬ: 113 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ: первая береговая линия
ЦЕНА: 553...
CULTURE international real estate agency
950 000 €
Вилла на полуострове Луштица, Черногория
173 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Две изысканные современные виллы, расположенные на живописном полуострове Луштица, охраняемом ЮНЕСКО.
Здесь царит абсолютная гармония: тишина, зелень, морской простор и подлинная аутентичность Черногории.
Панорамные виды на Адриатику завораживают и создают атмосферу умиротворения — место, где можно просто остановиться и наслаждаться...
Белый Слон
188 000 €
Квартира в Дженовичах, Черногория
88 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 6.20.13.10523
Герцег-Нови. Дженовичи. Квартира.
Продается квартира в Дженовичи, рядом с набережной и Порто-Нови.
ГОД ПОСТРОЙКИ: 2008
ЭТАЖНОСТЬ: 3
ЭТАЖ: 3
ПЛОЩАДЬ: 88 м2.
КОЛИЧЕСТВО СПАЛЕН: 2
САНУЗЕЛ: 1
ТЕРАСА: есть
Цена: 188 000 €
Третий этаж.
2 спальни, 1 санузел с душевой кабиной, кухня-гостиная зонированы.
Большое патио для...
DOO TradeGoria
238 000 €
Апартаменты в Баре, Черногория
82 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Срок сдачи: сентябрь 2025 года.
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальни, 2 санузла, терраса.
Удобства: Эти эксклюзивные апартаменты задают новый стандарт роскошной жизни в самом желанном месте города. Апартаменты представляют собой идеальный синтез...
GATE Realty
147 000 €
Квартира в Доброте, Черногория
60 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.26.13.11797Квартиры в новом жилом комплексе, Доброта.
Квартиры на продажу в новом жилом комплексе с бассейном, СПА и
рестораном на территории, расположены в Боко – Которском заливе, в
посёлке Доброта. Доброта – небольшой посёлок в Черногории, на берегу
Боко – Которской бухты. Доброта протянулась на несколько километров
вдоль...
DOO TradeGoria
275 600 €
Апартаменты в Муо, Черногория
69 м2321
Современная квартира с двумя спальнями у моря в Бока-Которском заливе.
Ощутите уникальное сочетание природы, архитектуры и комфорта в этой светлой и просторной квартире, расположенной в эксклюзивном жилом комплексе с собственным причалом на побережье. Об объекте:
Квартира идеально подходит для круглогодичного проживания или отдыха всей...
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
