С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
315 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
85 м221
Трехкомнатная квартира в непосредственной близости от моря Дженович. Квартира в отличном состоянии, с мебелью, 85 м2 + двор 50 м2 + парковка. Планировка помещения: прихожая, санузел, гостиная с кухней, две спальни, терраса с видом на море. Цена: 315 000 евро
Rivijera Nekretnine
2 550 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
165 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.20.728.11453Херцег-Нови, Портонови — вилла с четырьмя спальнями в эксклюзивном PortonoviResort
Цена 2.550.000 евро
Вилла состоит из большой гостиной открытой планировки с обеденной зоной и кухней, трех спален, одной ванной комнаты и двух сан узлов с душ кабинами. Вилла имеет сад площадью 367 м2 и бассейн. Вилла меблирована...
DOO TradeGoria
315 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
123 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.9119Предлагается к продаже большая квартира в Бечичи ч панарамным видом на море.
Квартира 123 м2, в современном жилом комплексе с Бассейном.
Структура квартиры: коридор, гостинная с кухней 45 м2, большая терраса с панорамным видом на море, 3 спальни (одна спальня с ванной комнатой), вторая ванная комната, большая терраса.
В...
DOO TradeGoria
355 000 €
Дом в Баре, Черногория
200 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.25.11.10970
Дом с бассейном в городе Бар, Белеши.
Площадь дома - 200 кв.м.
Площадь участка - 390 кв.м.
Дом состоит из гостиной с кухней, 4 спален, 4 санузлов, гардеробной и террас с видом на море.
Качественные отделочные материалы.
Камин.
Тёплый пол.
Ухоженная территория.
Паркинг.
Бассейн.
Расстояние до центра города - 800...
DOO TradeGoria
1 245 000 €
Вилла в Будве, Черногория
292 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.728.12233
Современные виллы в Будве
Представьте, что вы открываете ворота этого уникального объекта, и перед вами раскрывается невероятный пейзаж. Шикарное имение, состоящее из двух трехэтажных домов (292 m2 и 226 m2) расположенные на участке 612 м2, оазис тишины и спокойствия для семьи, ищущей комфорт и уют.Атмосфера...
DOO TradeGoria
355 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
52 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
О комплексе
• Первый ряд у моря, всего ~150 м до собственной приватной пляжной зоны с мягким входом и чистым песком, отмеченной международным знаком Blue Flag.
• Панорамные виды на Адриатику, строительство высоких зданий в зоне ограничено — вид сохраняется на многие годы вперёд.
• Удобная локация: в пешей близости...
DOO "Monteonline"
520 000 €
Квартира в Будве, Черногория
104 м222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Meня зoвут Aлексaндр, задайте мне cвой вoпрос КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ В НОВОМ ЭЛИТНОМ КОМПЛЕКСЕ!! ПЛОЩАДЬ: 104 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: СЛОВЕНСКАЯ ПЛАЖА ЦЕНА: 520 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) Новый дом – новостройка «премиум класс» Прямой вид на море со...
CULTURE international real estate agency
1 600 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
285 м244
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
ШЕДЕВР АРХИТЕКТУРЫ В САМОМ СЕРДЦЕ ТИВАТА – РОСКОШНАЯ ДВУХУРОВНЕВАЯ ВИЛЛА!
ПЛОЩАДЬ виллы: 285 м2
ПЛОЩАДЬ участка: 734 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: ТИВАТ
ЦЕНА: 1 600 000 евро...
CULTURE international real estate agency
600 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
396 м2863
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Очаровательная вилла с бассейном в окружении леса в тихом районе Герцег-Нови (Поди); расстояние до моря — 2км.
Вилла состоит из 3 этажей:
1 этаж: котельная, гараж 50м2 и отдельный апартамент 60 м2, с гостиной, кухней, ванной комнатой, прихожей и двумя спальнями.
2 этаж: вход по внешней лестнице. Он состоит из большой гостиной, кухни,...
DOO "Monteonline"
500 000 €
Коттедж в Баре, Черногория
342 м2843
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
5932. г. Бар, нижний район Шушани/Жукотрлица.
В 100 метрах от пляжа Жукотрлица – трехуровневый капитальный фамильный дом, внутренней площадью 342 кв м.
Полностью оснащен мебелью и техникой. Готов проживанию.
Отличный ухоженный участок 576 кв м. Не имеет ограничений, не требуется легализация. Имеется ДУП, получены УТУ –...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
64 000 €
Апартаменты в Плужине, Черногория
43 м21
ВНЖ при покупке
Продается две квартиры в малоквартирном доме, расположенном в центре города Плужине, недалеко от Пивского озера. Квартира после ремонта, меблирована и оборудована необходимой бытовой техникой. Площадь квартиры – 43 кв.м. Стоимость – 64 000 евро без мебели и техники, 68 000 евро - с мебелью и техникой.
Antarex
157 400 €
Квартира в Колашине, Черногория
51 м2211
ВНЖ при покупке
В престижном клубном доме Edelweiss продаются современные квартиры с одной спальней площадью от 43,40 до 68,39 квадратных метров с впечатляющими видами на горы и живописные окрестности города. Панорамные окна обеспечивают максимум естественного света и открывают захватывающие пейзажи.
Edelweiss – новый премиальный проект, расположенный в...
Большой семейный дом в тихом районе Тивата — Градиошница. В пешей доступности имеется вся необходимая инфраструктура; до центра на машине — 5-7 минут. Дом состоит из 3 этажей.
На 1 этаже располагается: гостиная зона, столовая, кухня, большая ванная комната, выход на большую террасу, на которой есть возможность расположить каркасный...
DOO "Monteonline"
505 000 €
Квартира в Будве, Черногория
107 м22
ВНЖ при покупке
Роскошная двухкомнатная квартира с авторским дизайном в самом центре Будвы — идеальный выбор для тех, кто ценит роскошь, комфорт и близость ко всем важным объектам инфраструктуры. Квартира выполнена с учетом самых современных тенденций, с утонченным интерьером, в котором использованы высококачественные материалы и детали, делающие пространство...
Mercury Group
949 750 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
131 м2322
На продажу в новом современном кондо-отеле на 1 линии в Бечичи предлагаются апартаменты с двумя спальнями с панорамным видом на море.
Отель имеет прямой выход на галечный пляж Бечичи, протяженностью 2 км.
Обладатели апартамента будут наслаждаться шикарным видом на море, красивейшей природой и безупречным сервисом.
Апартаменты находятся на...
VALUE.ONE
115 150 €
Квартира в Баре, Черногория
47 м2111
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Комфортные квартиры в 10-этажном доме,
функциональный подземный паркинг и паркинг возле дома. Предлагаем вам удобные планировки квартир, в которых будет комфортно
проживать семьей или сдавать в аренду. Многие квартиры имеют большие лоджии и террасы, с которых можно наслаждаться видом на море и горы.
Жилой комплекс имеет удобное...
VRC Idrisova
150 000 €
Дом в Баре, Черногория
127 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.25.11.12831
Продается новый двухэтажный дом в Баре – Шушань.
Площадь дома: 127 м²Участок: 118 м²Расположение: тихий и спокойный район в Шушане
О доме:
Два полностью оборудованных двухкомнатных апартамента + полезное цокольное помещение с прачечной и кладовойОтдельный вход на каждый этаж, крытая лестницаПервый этаж (54 м²):...
DOO TradeGoria
130 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
42 м2
ВНЖ при покупке
Недвижимость, Черногория, Бечичи
Продается однокомнатная квартира площадью 42 м² в Бечичи, всего в нескольких минутах ходьбы от пляжа.
Квартира расположена на первом этаже нового здания и имеет планировку с одной спальней.
Состоит из прихожей, гостиной с кухней и столовой, спальни, ванной комнаты и просторной террасы.
Эта квартира...
Amfora Real Estate
3 500 000 €
Вилла в Режевичах, Черногория
550 м2855
Продаётся уникальный дом 550 м2, построенный по дизайн проекту в Черногории в живописном посёлке Режевичи. Этот тихий посёлок сочетает старинную атмосферу и привлекательность. Архитектура дома идеально вписывается в эту атмосферу. Вилла утопает в саду, окружённая многовековыми деревьями. Участок с каскадным ландшафтом украшен мраморными шишками...
VALUE.ONE
147 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
42 м2
ВНЖ при покупке
Недвижимость, Черногория, Бечичи
Продается прекрасная полностью меблированная однокомнатная квартира.
Квартира расположена на 2-м этаже современного здания с лифтом и занимает площадь 42 м².
Эта элегантно оформленная квартира включает уютную спальню, просторную гостиную, кухню со столовой зоной, современную ванную комнату, прихожую и...
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
