С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
1 800 000 €
Вилла в Петроваце, Черногория
380 м26
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.728.7474
Эксклюзивная вилла в Петроваце, отличное тихое место. Площадь 380м2, на 1 и 2 этажах, 3 отдельные апартамента для гостей, имеющие 2 спальни и душевые совмещенные с сан узлом.
На 3 этаже: зал, кухня, 3 спальни ванная, туалет. Каждый этаж 125м2. На участке 1300м2, половина участка под клумбами и цветами, украшена...
DOO TradeGoria
218 000 €
Квартира в Будве, Черногория
61 м221
ВНЖ при покупке
Cветлая и просторная двухкомнатная квартира недалеко от моря в Будве.
Квартира 61 м2, расположена на 3 этаже.
Современное здание, построенное с использованием современных технологий и материалов.
- Два лифта
- Услуги консьержа и эксплуатации зданий.
- Полностью меблирована и готова к заселению.
- 100 метров от морского побережья
-...
Galeo
114 000 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
68 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.25.13.11345Квартира с 2 спальнями в Добры Воды с видом на море в доме с бассейном.
Площадь - 68 кв.м.
2 и 3 этажи
Расстояние до пляжа 400 метров.
Рядом расположена вся необходимая инфраструктура.
Каждая студия имеет прямой вид на море.
На крыше дома будет бассейн для владельцев квартир.
Паркинг.
Городская вода.
Можно купить...
DOO TradeGoria
288 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
89 м222
ВНЖ при покупке
Продается меблированная квартира с двумя спальнями в Бечичи.
Общей площадью 89м2 расположена на 2 этаже и ориентирована окнами во двор.
Состоит из двух спален, гостиной, кухни и два санузла.
Комплекс находится в 300м от моря и имеет хороший подъезд с ночным освещением и тротуарами. Небольшой бассейн, открытый в сезон, и ресторан. Комплекс...
Montenegro Prospects
120 750 €
Квартира в Которе, Черногория
61 м221
Онлайн-показ
Продается трехкомнатная квартира на стадии строительства в районе Радановичи, муниципалитет Котор.
Площадь квартиры: 61 м². Квартира расположена на первом этаже.
Дата завершения: 1 октября 2026 г.
Расположение: Тихий и спокойный район, в 100 метрах от школы в Радановичах и в 150 метрах от главной дороги.
Дополнительное преимущество:...
Rivijera Nekretnine
159 000 €
Квартира в Рафаиловичах, Черногория
52 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Современная двухкомнатная квартира в тихой части Рафаиловичи
Прекрасный вид на море, современный интерьер и продается полностью меблированной.
Площадь 52 м2, расположена на четвертом этаже здания с лифтом.
Планировка: просторная гостиная с кухней и столовой, спальня, ванная комната и балкон с фантастическим видом на море.
В стоимость...
MG Group
101 600 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
32 м21
Онлайн-показ
Продается квартира-студия в Мрчеваце, Тиват. Площадь квартиры 32 м2. Квартира расположена на втором этаже строящегося жилого дома.
Структура квартиры: Гостиная с кухней, коридор, балкон и ванная комната
Использованы современные и качественные строительные материалы от известных мировых производителей.
Внешний вид здания подчеркивает...
Rivijera Nekretnine
1 750 000 €
Вилла в Которе, Черногория
480 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.26.728.12116
Уникальная вилла с бассейном на крыше и панорамным видом на море, район Кавач, между Котором и Тиватом.
Общая площадь виллы 480 м2.
Площадь участка 800 м2.
Структура:
1 этаж: кухня, столовая, гостиная, кабинет, две смежные комнаты, гостевой санузел, хозяйственное помещение, терраса.
2 этаж: три спальни, большой...
DOO TradeGoria
1 200 000 €
Дом в Петроваце, Черногория
422 м243
ВНЖ при покупке
Площадь участка - 425 м2.
Площадь виллы - 422 м2.
Вилла расположена в тихой, зеленой части города.
Структура виллы:
- большая, просторная гостиная
- кухня
- 4 спальни
- 3 ванные комнаты
- офис
- постирочная
На участке расположен бассейн.
Панорамный вид на море и город.
Расстояние от моря - 600 м.
Mercury Group
136 500 €
Апартаменты в Доброте, Черногория
53 м211
ВНЖ при покупке
К продаже предлагаются апартаменты с 1 спальней и пентхаусы с 2 спальнями в новом доме в Доброте, муниципалитет Котор. Жилой комплекс в 400 метрах от моря, со своим рестораном и спа центром. Комплекс расположен в тихом, спокойном районе, до ближайшего пляжа 5 минут пешей ходьбы, рядом находится вся инфраструктура, необходимая для комфортного...
Antarex
185 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
74 м222
Расстояние до моря: 600 метров
Год квартиры: 10 лет
Расположение: 2 этаж 5-ти этажного дома.
Площадь: 74 м2
Планировка: 2 спальни, 1 гостиная + кухня, 2 санузла, 2 балкона.
Удобства комплекса: Бесплатная парковка исключительно для жителей комплекса, бассейн, детская площадка, резервный резервуар для воды, барбекю, система...
Rivijera Nekretnine
370 000 €
Вилла в Баошичах, Черногория
180 м243
ВНЖ при покупке
Продается трехэтажный дом, площадью 180м2, на участке площадью 414м2.
Планировка:
1 этаж – Гостиная комната с кухонной зоной, ванная комната, гараж для 1 машины, комната для сауны, прачечная, большое подсобное помещение.
2 этаж – 3 спальные комнаты, гостиная с кухонной зоной, ванная комната, две большие террасы.
3 этаж – 2 большие...
Antarex
390 000 €
Вилла в Баре, Черногория
420 м2886
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Дом общей площадью 420 м² расположен на участке площадью 382 м².
Дом имеет большой потенциал для круглогодичной сдачи в аренду, так как находится всего в 600 метрах от пляжа и в пяти минутах от центра города, а поблизости есть магазины, кафе и рестораны.
Дом расположен в очень тихом районе. Каждый этаж имеет отдельный вход....
First Realty
1 490 000 €
Вилла в Будве, Черногория
400 м21554
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ОЧЕНЬ СРОЧНАЯ ПРОДАЖА – ДЕМПИНГ! ЛУЧШЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
НА СРОЧНОЙ ПРОДАЖЕ ВИЛЛА В ЧЕТЫРЕХ УРОВНЯХ С ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ,
С ФРУКТОВЫМ САДОМ, ПАРКИНГОМ, БАССЕЙНОМ, ЛИФТОМ, СПОРТЗАЛОМ И
ЧУДЕСНОЙ ЭНЕРГЕТИКОЙ!
* вилла оснащена по последнему слову техники
ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 400 м2
ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА: 650 м2...
CULTURE international real estate agency
255 850 €
Квартира в Будве, Черногория
73 м21
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ШИКАРНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В ЭЛИТНОМ ВИЛЛОВОМ КОМПЛЕКСЕ С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ!
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА
ПРОЕКТЫ АПАРТАМЕНТОВ:
АПАРТАМЕНТЫ 1+1: 73 м2 – 255 850 евро (от)
АПАРТАМЕНТЫ 2+1: 147 м2 – 513 660 евро (от)...
CULTURE international real estate agency
305 000 €
Дом в Баре, Черногория
151 м222
ВНЖ при покупке
Продаётся просторная и удобная семейная вилла, расположенная в тихом районе Бартула, в живописной местности недалеко от Бара.
Дом окружён зеленью и оливковыми деревьями, с потрясающим видом на море и спокойной атмосферой, при этом недалеко от города и красивых пляжей.
Общая площадь дома составляет 184 м², из них 151 м² – жилая. Участок – 353...
Montenegro Prospects
500 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
360 м2
ВНЖ при покупке
Продаётся современный трёхэтажный дом общей площадью 360 м², расположенный в тихом и природном окружении на участке площадью 1.500 м². Дом находится в идеальном месте — примерно в 1 км от Адриатического побережья и в 700 метрах от магистрали, обеспечивая идеальный баланс между уединением и доступностью.
Фасад дома выполнен из стекла,...
Amfora Real Estate
430 000 €
Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория
87 м2323
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: кухня-гостиная, 2 спальни, 3 санузла, прихожая, терраса с видом на море.
Удобства:
Ремонт из качественных материалов, современная мебель и техника от известных производителей,
сплит-система, бойлер. Панорамное остекление. Стильный и современный интерьер. В жилом комплексе имеется ресепшен, видеонаблюдение. На первом...
GATE Realty
290 000 €
Дом в Баре, Черногория
205 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Предлагается к продаже великолепный новый дом в горах в окружении леса. Дом 205 м2 в два этажа на участке 700 м2. На первом этаже большая гостиная с кухней и камином. Санузел и большой гараж со входом в дом. На втором этаже 3 спальни, большой санузел. В одной из спален есть гардеробная и выход на балкон. На участке большой паркинг и зона...
DOO "Monteonline"
950 000 €
Вилла в Будве, Черногория
157 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.728.7259
Апартаменты Dukley Gardens дляпродажи:Вилла 8 / КвартираA4В самом сердце черногорской береговой линии-Будванская ривьера, это небольшой полуостров Завала. По всей длине побережьяиз Италии в Грецию, выне найдет аналога, как это уникальное место. С вершины мыса на берегуКаскадные роскошные виллы распространяются...
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
