С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
399 000 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
240 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.25.13.11836Большой пентхаус в Добры Воды с 3 спальнями и видом на море в комплексе с бассейном.
Площадь пентхауса - 240 м2 (170м2 - 70м2 терраса)
Пентхаус состоит из коридора, гардеробной, гостиной с кухней, 3 спален, 2 ванных комнат, зимнего сада, двух балконов и просторной террасы.
Прекрасный панорамный вид на море.
В квартире...
DOO TradeGoria
270 000 €
Дом в Баре, Черногория
175 м2732
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
6078. Дом в Баре/Белише. 1,4 км до центра. Документы своевременно поданы на легализацию. Площадь дома 175 м2 Состоит из первого этажа: две спальни, прихожая, ванная комната, гостиная и кухня. Внешняя лестница на второй этаж: одна спальная комната, ванная комната, кухня, гостиная. Ухоженный двор. Во дворе — гараж 20 м2. Площадь участка 300...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
134 000 €
Дом в Добра Воде, Черногория
249 м29
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.25.11.12822
Продается 3-этажный легальный дом в Добра Вода — Отличная инвестиционная возможность.
Описание:Идеальное предложение для тех, кто ищет дом с большим потенциалом для туристической аренды или долгосрочного проживания. Просторный 3-этажный дом с удобной планировкой и всеми необходимыми условиями для комфортной жизни....
DOO TradeGoria
71 300 €
Квартира в Улцине, Черногория
46 м2
ВНЖ при покупке
Новый строящийся комплекс в Ульцине, бульвар Теута. Завершение строительства - январь 2025 года. К настоящему моменту выполнены грубые работы.
Квартиры разной площади (23, 46, 54, 68, 73 кв.м) по цене 1550 евро/кв.м
Минимальная цена за небольшую студию 35,650.00 евро
Galeo
375 000 €
Дом в Биеле, Черногория
143 м25
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.20.11.12291
Биела дом 143 м2, на каждый этаж отдельный вход. На одном этаже 2 спальни один санузел. На другом 3 спальни и санузел. Меблирована только второй этаж. Паркинг на 2 авто. До моря 400 м. Цена 375.000
DOO TradeGoria
170 000 €
Квартира в Будве, Черногория
108 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.11178Будва.
По отличной цене продается квартира площадью 108 кв.м., в близости к центру города, возле кафе Табу, расположена на 4 этаже.
Развитый район, рядом школа, также в близкой доступности имеются различные магазины, рестораны, станция.
Квартира с двумя спальнями, двумя кухнями, двумя ванными комнатами, 2 террасы....
DOO TradeGoria
450 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
90 м221
Онлайн-показУдалённая сделка
Роскошная трехкомнатная квартира недалеко от комплекса Портонови Кумбор. Площадь квартиры 85 м2 + подвал 5 м2, (регистрационная площадь 71 м2). Планировка помещений: прихожая, ванная комната, две спальни, две террасы, большая гостиная с кухней. Квартира в отличном состоянии, полностью оборудована, окна выходят на юго-запад. Очень привлекательное...
Rivijera Nekretnine
195 702 €
Квартира в Тивате, Черногория
50 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ!
НЕДВИЖИМОСТЬ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В НОВОМ УНИКАЛЬНОМ ИНФРАСТРУКТУРНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ С ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В РАЙОНЕ ПОРТО МОНТЕНЕГРО БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!
*уточняйте наличие - практически все распродано
*квартиры и коммерческая недвижимость
*возможна...
CULTURE international real estate agency
1 185 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
135 м221
ВНЖ при покупке
Гостинично-апартаментный комплекс President — это современный проект, расположенный на живописной Будванской Ривьере Черногории. Этот уникальный комплекс включает 5-звездочный отель с 88 номерами и люксами, а также 66 роскошных апартаментов площадью от 83 до 246 м², большинство из которых предлагают великолепный вид на море.
Комплекс состоит...
DOO "Monteonline"
227 000 €
Апартаменты в Игало, Черногория
78 м221
ВНЖ при покупке
nekretnina.me
3 200 000 €
Вилла в Будве, Черногория
470 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.728.10739
Будва,
Скочидевойка – уникальная вилла на скале над морем
Площадь дома: 470 м2
Жилая площадь: 370m2
Площадь земельного участка: 1,200 м2
Спальни: 3 +1
Ванных комнат: 6
Этажей: 3
Плавательный бассейн Уникальная вилла общей площадью 470 м2 и чистой площадью 370 м2, построенная на трех уровнях, с...
DOO TradeGoria
1 398 000 €
Вилла в Бечичи, Черногория
400 м2654
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ЭКСКЛЮЗИВНАЯ ВИЛЛА С БАССЕЙНОМ!
Земельный участок 650м2 с парковочными местами.
Вилла построена из высококачественных материалов с применением передовых технологий. На территории виллы находится бассейн. Бассейн оснащен противотоком, фонтном "кобра", системой фильтрации. В саду высажены фруктовые плодовые деревья. На территории...
GATE Realty
2 310 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
510 м25
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.28.728.11446Продается Уникальная Новая Вилла в Тивате
Площадь: 551м2
Спальни: 5
Ванные комнаты: 6
Парковка: 2
Цена:2 310 000€
Описание: На склоне холма недалеко от Тивата,
Стоит вилла, построенная в 2022 году
С виллы открывается захватывающий вид на море
Вилла построена в современном дизайне с использованием...
DOO TradeGoria
470 000 €
Дом в Херцег-Нови, Черногория
194 м243
Онлайн-показУдалённая сделка
Дом с 3 квартирами на побережье Баошича. Апартаменты полностью оборудованы в отличном состоянии общей площадью 194 м2 с террасами. На первом этаже двухкомнатная квартира 70 м2 (40 м2 внутреннего пространства + 30 м2 террасы во дворе), на втором и третьем этаже две двухуровневые квартиры (площадь одной квартиры 37 м2 внутреннего пространства + 25...
Rivijera Nekretnine
300 000 €
Дом в Утехе, Черногория
100 м233
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
1 500 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
152 м223
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ!
РОСКОШНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В РЕЗИДЕНЦИИ КЛАССА ЛЮКС — TARA В ЭЛИТНОМ ПОРТО МОНТЕНЕГРО С ВИДАМИ НА ЯХТЕННУЮ МАРИНУ!
*резиденция Tara находится у площади...
CULTURE international real estate agency
104 580 €
Квартира в Баре, Черногория
37 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 12.n/a.13.12999Прямая продажа от застройщика: стильные апартаменты в Баре с бассейном и SPA
Ключевые параметры
Тип: студия
Этаж 1
Площадь: 37,35 м²
Стоимость: 104 580 €
Паркинг: приобретается отдельно (15 000 €)
Условия оплаты: 70% — первый взнос, 30% — в рассрочку на 12 месяцев без процентов
Дополнительные параметры...
DOO TradeGoria
250 000 €
Дом в Херцег-Нови, Черногория
97 м221
Семейный дом Суторина с земельным участком под строительство. Площадь дома 97 м2, состоит из двух квартир, (старая постройка), площадь земельного участка 6071 м2. Возможность строительства новых зданий на участке площадью 3000 м2. Новостройки площадью до 250 м2 (два этажа). Расстояние от моря 3 км, Герцег-Нови 5 км, аэропорта Цилипи 20 км....
Rivijera Nekretnine
120 000 €
Апартаменты в Биеле, Черногория
65 м211
ВНЖ при покупке
К продаже предлагаются квартиры от застройщика в поселке Биела, муниципалитет Херцег-Нови.
Многоквартирный дом в 6 этажей, расположен в 500 метрах от моря. Доступны квартиры с 1, 2 и 3 спальнями и с террасами, без мебели. Окончены работы по внешней и внутренней отделке. Часть квартир имеет вид на море, есть паркинг, подземный гараж. В шаговой...
Antarex
165 000 €
Дом в Шушани, Черногория
87 м212
ВНЖ при покупке
Продаётся уютный одноэтажный дом площадью 87 м² на участке 370 м², расположенный в районе Шушань, выше магистрали, на расстоянии 1,5 км от моря.
Планировка дома включает просторную гостиную, совмещённую с кухней, ванную комнату, одну спальню с небольшим санузлом и кладовкой.
Дом полностью отремонтирован: новая электрика, водопровод, окна и...
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
