С середины марта до третьей декады мая 2020-го въезд иностранцев в Черногорию был запрещён. Не зря: вскоре страна объявила себя corona-free. Летом полёты возобновились. Правда, осенью ограничения и запреты вернулись, а цены на недвижимость начали снижаться. Но черногорские риелторы не паникуют. Мнения профессионалов и последние черногорские тенденции в материале Prian.ru.
Ситуация на рынке: понижающий ценовой тренд
Пандемия сделала своё дело. Черногория в 2020 году не дождалась (во всяком случае, в нужном количестве) иностранных туристов, а туристический сектор приносит стране 20% ВВП.
Сильнее остальных пострадал курорт Херцег-Нови: в сезон число сделок с недвижимостью обвалилось на 90%. Власти постарались исправить ситуацию – на субсидии владельцам туристического жилья было выделено €3 млн, но эта сумма очевидно невелика, и на всех её не хватит.
Впрочем, на рынке недвижимости в Черногории не всё было просто и до пандемии: последние годы цены – по крайней мере по официальной статистике – стагнировали. Данные по рынку новостроек от государственного агентства Monstat: по итогам первого квартала 2020 года средняя стоимость объектов снизилась на 8,2% в годовом исчислении, по итогам второго – на 17,1%.
Динамика средних цен на рынке новостроек в Черногории (2017–2020 годы). Источник: Ceicdata.com
Из положительного. Вопреки кризису, а может и благодаря ему, программа экономического гражданства развивается всё активнее. (О её условиях читайте здесь и здесь.) Что важно: от заявителя требуется только один раз съездить в Черногорию – сдать биометрию и получить паспорт.
Как известно, программа допускает инвестиции только в отобранные властями проекты. Не все они кажутся безусловно привлекательными, что, в общем, не охлаждает спрос. Первые паспорта по программе были выданы ещё весной – среди получателей были и граждане РФ.
Кстати, Черногория остаётся едва ли не единственной страной, где россияне занимают первое место среди иностранцев по количеству приобретённой недвижимости. Это лидерство удерживается уже два десятилетия. Спрос, естественно, сосредоточен на побережье. Около 80% местной недвижимости, которой владеют россияне, расположено в курортных городах: Будве, Которе, Тивате – и в столице Подгорице.
«Средняя цена предложений на вторичном рынке снизилась на 10–12%»
Валерий Кондратюк, директор агентства недвижимости «Белый слон»
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество.
В строящихся зданиях сейчас можно получить не только рассрочку, но и скидку в 5–7%, а иногда и больше! На объектах, уже получивших акт сдачи в эксплуатацию (upotrebna dozvola), а также там, где отделочные работы близки к завершению, продавцы не так щедры, особенно если речь идёт о ликвидных небольших студиях (garsonjera) 22–35 кв. м и квартирах с одной спальней (jednosoban stan) 32–45 кв. м.
Во время карантина мы проводили сделки дистанционно: доверенность от одной стороны и присутствие другой. А когда приоткрылись границы – и в Черногорию вернулись покупатели!
Активизировались граждане бывшей Югославии – кто помнит прошлые кризисы и денежные знаки в 500 млрд динаров... Стремясь защитить сбережения, они покупают всё в десяти минутах ходьбы от моря – от бюджетных квартир до шикарных апартаментов и вилл на первой линии. Их инвестиционная стратегия отработана и проверена: купить в кризис, получать доход от сдачи в аренду, а со временем продать дороже.
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%.
Интересно, что если до 2020 года объекты чаще подбирали для отдыха, то сейчас ищут варианты для постоянного или по крайней мере длительного проживания. Осознавая опасности пандемии, чаще выбирают страны с мягким климатом и лояльным иммиграционным законодательством – не забывайте, что в Черногории ВНЖ выдают при покупке любого объекта.
Поэтому переезжают семьями, ищут места, где меньше риск заражения. То есть реже покупают в «тусовочных» районах (Будва, Бечичи, Рафаиловичи) и чаще – в недорогих посёлках Боко-Которской бухты, Баре, Сутоморе.
К началу пандемии сформировался отложенный спрос. Увы, с закрытием авиасообщения между Россией и Черногорией сделки совсем прекратились. Лишь с середины июня активизировались граждане Украины и Беларуси, были открыты чартеры, некоторые приезжали на своих машинах.
Покупателей из России и сейчас мало, хотя с 9 августа Черногория открыта для прямых рейсов. После открытия сообщения с Турцией россияне освоили линию Москва – Стамбул – Подгорица. В самолётах из Стамбула и обратно мест нет, хотя стоимость билета сейчас высока – от 50 тыс. руб.
Как мы знаем, многие россияне ждут открытия авиасообщения с Белградом, откуда до нас рукой подать. Такой авиабилет ориентировочно обойдётся дешевле – в 25–30 тыс. руб.
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%.
Многие ищут предложения с дисконтом, но пока массового обвала цен мы не видим. Количество горящих предложений не изменилось по сравнению с доковидной эрой.
Что действительно заметно: сейчас клиентов интересует недвижимость с собственным открытым пространством. Вырос спрос на дома, а также квартиры и таунхаусы, которые имеют собственный дворик или террасу. Чаще ищут варианты в небольших населённых пунктах.
Участники рынка выжидают, поэтому до весны 2021 года ощутимых изменений, скорее всего, не будет. Если к тому времени ситуация не прояснится, давление на продавцов усилится. Зато если откроются границы, большой отложенный спрос подтолкнёт цены вверх.
Что купить в Черногории?
880 000 €
Квартира в Будве, Черногория
97 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.12434
Продажа виллы класса LUX в элитном комплексе в Будве, полуостров Завала.
ВИЛЛА 5 - АПАРТАМЕНТ S2
Вилла на первой линии моря с 1 спальней и двумя сан узлами общей площадью 97 м2.
Шикарная удобная мебель, красивые стильные аксессуары, качественная сантехника. Огромная терраса с роскошным видом на море
Полная...
DOO TradeGoria
349 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
63 м2221
Онлайн-показ
Продается роскошно меблированная двухкомнатная квартира в тихом и привлекательном районе Под Кук.
Расположение: Под Кук, 10 минут ходьбы до центра города и Порто Монтенегро
Площадь: 63 м²
Комнаты: 2 спальни + гостиная с кухней и столовой
Парковка: Гаражное место включено в цену
Терраса: Солнечная терраса с видом на море
Эти...
Rivijera Nekretnine
1 075 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
129 м222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
РОСКОШНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В ЭЛИТНОМ PORTO NOVI В ПЯТИДЕСТИ МЕТРАХ ОТ ПЛЯЖА НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ!
ПЛОЩАДЬ: 129 м2 + гараж 18 м2
ЧЕРНОГОРИЯ: ХЕРЦЕГ — НОВИ: PORTONOVI: Первая линия
СТОИМОСТЬ: 1 075 000 евро
Продается изысканная квартира в самом сердце элитного комплекса Portonovi,...
CULTURE international real estate agency
790 000 €
Квартира в Будве, Черногория
94 м2212
ВНЖ при покупке
Продается квартира в Будве в роскошном современном жилом комплексе на первом этаже. Элитный комплекс располагается на первой береговой линии у самого берега Адриатического моря. Обладатели апартамента будут наслаждаться шикарным видом на море, красивейшей природой и безупречным сервисом. Закрытая территория позволит полностью расслабиться и...
Mercury Group
319 000 €
Квартира в Будве, Черногория
87 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.11758
Будва, квартира с 3 спальнями на первой линии с видом на горы, в новом комплексе Тре Каны, дом моря 100 метров, люксовая мебель и техника, площадь 87м2, 2 этаж русский, в комплексе кафе , рестораны, спа центр с бассейном и другое
Детали
Местоположение: Будва, Центр
Кол-во спален: 3
Площадь: 87 м²
Этаж: 2
Кол-во...
DOO TradeGoria
940 000 €
Дом в Ораховаце, Черногория
300 м233
ВНЖ при покупке
Роскошная вилла с бассейном в Ораховце, Котор.
Вилла находится в 150 метрах от моря, имеет прекрасный вид на Которский залив.
Жилая площадь виллы составляет около 300 м2, ухоженный красивый участок 700 м2.
Вилла состоит из:
1 этаж – гостиная/кухня/столовая, спальня, кабинет, 2 ванные комнаты и уютный апартамент с террасой.
2 этаж –...
Montenegro Prospects
550 000 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
164 м2432
Продажа! элегантная 3-комнатная квартира в закрытом премиальном комплексе !
Откройте для себя просторную резиденцию с 3 спальнями на Адриатике, где современный дизайн сочетается с прибрежным очарованием.
Основные характеристики:
• Общая площадь: 164,3 м²
• Внутренняя площадь: 125,1 м²
• Терраса: 39,2 м²...
MNG Build
240 000 €
Квартира в Петроваце, Черногория
158 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.30.13.12361
Просторный дуплекс с 4 спальнями и видом на море в Петроваце.
Площадь квартиры - 158 м2
Первый этаж - коридор, кухня со столовой, 2 спальни, гардеробная, 2 санузла, 2 балкона, лестница на второй этаж;
Второй этаж - гостиная, 2 спальни, санузел, терраса, балкон.
Прекрасная, светлая и просторная квартира с потрясающим...
DOO TradeGoria
550 000 €
Дом в Которе, Черногория
145 м26
ВНЖ при покупке
Продается дом&в районе Муо общей площадью 145 м2, &участок в 560&м2. Дом на первой линии всего 5 метров от моря. Перед домом пляж и парковка. В непосредственной близости от дома, до 500 метров, есть больница, аптека, автобусная станция и школа. Картину дополняет изумительный панорамный вид на море и горы. Дом имеет историческое значение.
Mercury Group
2 200 000 €
Вилла в Близикуче, Черногория
250 м233
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ!
РОСКОШНАЯ ТРЕХУРОВНЕВАЯ ВИЛЛА КЛАССА ЛЮКС В БУДВАНСКОМ ПОСЕЛКЕ БЛИЗИКУЧЕ С ПАНОРАМНЫМИ ВИДАМИ НА ГОРЫ И МОРЕ!
*до моря пятьсот метров
*вилла 2022 года постройки
ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 250 м2
ПЛОЩАДЬ ЗЕМЛИ: 711 м2
ГАРАЖ НА ДВЕ МАШИНЫ: 60 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЛИЗИКУЧЕ
СТОИМОСТЬ: 2 200 000 евро...
CULTURE international real estate agency
4 000 000 €
Вилла в Утехе, Черногория
524 м26
ВНЖ при покупке
Код объекта - 2.25.728.2223
«Люкс» вилла в Утехе со своим пляжем, причалом и бассейном.
Уникальная вилла с прямым доступом к морю находится в фантастическом месте, в эксклюзивном жилом районе.
Площадь виллы 524м2. Участок земли 1269м2.
На вилле : 6 спален, 2 гостиные, 2 кухни, 6 ванных комнат, , подвал винный погреб, 2 комнаты для прислуги...
DOO TradeGoria
262 400 €
Апартаменты в Черногории
82 м2321
Объект под сдачу
Трехкомнатная квартира с видом на море в новом жилом комплексе с собственной инфраструктурой на берегу моря в г. Игало, в 5-ти минутах ходьбы от песчаного пляжа и набережной длинной в 7 км., одной из самых живописных в Черногории, ставшей центром туристической жизни, с разнообразными ресторанами, магазинами и барами. Концепция жилого комплекса -...
VALUE.ONE
115 000 €
Квартира в Сутоморе, Черногория
70 м2421
ВНЖ при покупке
9037. Сутоморе, Брца.
Трехкомнатная квартира, первый этаж трехэтажного дома, площадь 70 кв м. Две спальные комнаты, кухня/гостиная, ванная комната, кладовая, большая терраса. К террасе примыкает небольшой участок земли – зеленая площадка. Полностью оборудована мебелью и техникой. Городские коммуникации, включая канализацию. Вид на море...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
120 000 €
Апартаменты в Баошичах, Черногория
40 м211
ВНЖ при покупке
Продаётся квартира рядом с набережной в курортном поселке Баошичи. Квартира площадью 40 кв.м. находится на третьем этаже малоквартирного дома. Территория огорожена, есть паркинг, бассейн и зона отдыха. Планировка: коридор, гостиная с кухонной зоной и выходом на большую террасу, спальня, ванная комната. Квартира меблирована и укомплектована...
Antarex
167 400 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
62 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальни, 1 санузел, терраса.
Срок сдачи: 03.2025.
Удобства: Новый жилой комплекс. Удобная планировка. Здание с повышенной сейсмической устойчивостью. Высококачественные строительные и отделочные материалы: алюминиевые профили, натуральные полы, керамогранит. Гарантия от Застройщика на все виды работ....
GATE Realty
283 500 €
Апартаменты в Доброте, Черногория
105 м242
ВНЖ при покупке
Продается квартира-дуплекс в живописном поселке Доброта, на берегу Боко-Которского залива. Квартира расположена на двух последних этажах восьмиэтажного дома, с балкона открывается красивый вид на залив и горы.
Общая площадь дуплекса 105кв.м. Планировка:
Нижний уровень – гостиная с выходом на балкон, кухня и зона столовой, две спальни,...
Antarex
432 000 €
Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория
71 м211
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
108 000 €
Дом под реконструкцию в Никшиче, Черногория
136 м2531
ВНЖ при покупке
9047. Никшич, Белошевина.
В сельской местности в 17 км от центра города Никшич, в 85 км от аэропорта столицы Подгорицы) именье на высоте над уровнем моря 850 метров: три строения на одном участке возле дома площадью 5.197 кв м.
Каменный дом, построенный в 1954 году, площадь 56 кв м. Необходим ремонт, возможно проживание. Вспомогательное...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
220 000 €
Вилла в Зеленике, Черногория
158 м242
ВНЖ при покупке
Продается половина дома, деленного по вертикали. В доме три независимых этажа с отдельными входами и внешней лестницей. Общая площадь дома 158м2, площадь участка 456м2. Первый и второй этажи имеют площадь по 59м2 каждый, планировка одинаковая – коридор, гостиная, кухня-столовая, две спальни, ванная комната. Все коммуникации городские.
До моря...
Летний сезон в Черногории не удался, и это повлияло на стоимость недвижимости. Средняя цена вторички снизилась за год на 10–12%. Правда, большинство продавцов пока просто выжидают. Есть и те, кому деньги нужны вчера, так что в единичных случаях отличный объект можно, как здесь говорят, «ухватить» с фантастической скидкой в 30–50%. Но до рядового покупателя такие предложения доходят редко: они достаются перекупщикам, которых в Черногории множество. 
Сейчас речь не идёт о развитии бизнеса – настало время выживания. До начала пандемии, в феврале и начале марта, мы проводили немногочисленные сделки, в том числе и с российскими покупателями. Но по сравнению с 2019 годом их количество упало на 30%, а качество – то есть средний чек – практически на 50%. 
У нас количество заявок не отличается от доковидного. Спад был заметен только в марте-апреле. Но многие инвесторы не могут к нам доехать, поэтому количество сделок в целом сократилось, а число дистанционных увеличилось. Если раньше доля таких составляла 10%, то сейчас – до 50%. 
