Черногория обязала проводить все расчёты за недвижимость через свои банки

Что произошло

Рынок недвижимости Черногории оказался на грани стагнации из-за конфликта между новым законодательством и жёсткой банковской практикой. Вступившие в силу изменения в Закон о предотвращении отмывания денег и финансирования терроризма ввели правило: любые сделки с недвижимостью на сумму от €10 000 должны проходить исключительно через расчётные счета в черногорских кредитных учреждениях.

При этом нотариусам под угрозой санкций вменено в обязанность отказывать в заверении договоров, если стороны пытаются обойти национальную платёжную систему. В результате иностранные инвесторы попали в правовой вакуум, лишающий их возможности легально купить или продать жильё.

Суть проблемы

Главным препятствием для нормального функционирования рынка стал массовый отказ коммерческих банков Черногории открывать счета иностранным гражданам. Банки, будучи частными акционерными обществами, пользуются своим дискреционным правом не объяснять причины отказа. Нерезиденты массово получают отказы по двум основным причинам:

Низкая рентабельность: банки считают «невыгодными» клиентов, которые открывают счет ради одной-единственной транзакции купли-продажи.
Высокие риски: проверка происхождения средств зарубежных граждан (комплаенс) требует от финучреждений сложных и затратных процедур.

Ситуация усугубляется тем, что ряд банков начал незаконно требовать от иностранных собственников наличие временного вида на жительство (ВНЖ) для открытия счёта. При этом, согласно закону «Об иностранцах», получить ВНЖ по владению недвижимостью можно только после совершения сделки и оформления права собственности, что делает процедуру невыполнимой для новых покупателей.

В аналогичной ловушке оказались и продавцы-нерезиденты: они не могут получить деньги от покупателя, так как не имеют местного счета, а открыть его без ВНЖ или личного присутствия в стране банковские алгоритмы им не позволяют.

Противоречие европейским стандартам

Ассоциация агентств недвижимости Черногории подчёркивает, что новые правила напрямую нарушают базовый принцип ЕС – свободу движения капитала. Черногория, являющаяся кандидатом на вступление в Евросоюз, фактически ввела дискриминационные меры против нерезидентов.

В большинстве стран ЕС и единой платежной зоны SEPA законы обязывают проводить сделки через банк, но не ограничивают покупателя исключительно местными финансовыми институтами.

Пути решения

Риелторское сообщество направило экстренное обращение к Правительству, Министерству финансов и Центральному банку Черногории с требованием незамедлительно вмешаться в ситуацию. Профессиональные участники рынка предлагают два выхода из кризиса:

Целевые счета: обязать банки открыть специальный тип краткосрочных целевых счетов исключительно для проведения транзакций по купле-продаже недвижимости.
Нотариальные депозиты: официально разрешить проведение расчётов через специальные депозитные счета нотариусов или лицензированных агентств недвижимости, что гарантирует полную прозрачность, отслеживаемость происхождения средств и стопроцентную безопасность для обеих сторон.

Источник: Vijesti