Иностранцы традиционно интересуются недвижимостью в Истрии и Далмации – курортных регионах Хорватии, расположенных на побережье Адриатического моря. Рынок жилья там в последние полтора года, как и во всём мире, испытывал влияние пандемии, однако локдауны и ограничения на поездки обернулись не спадом, а ростом: состоятельные люди стали ещё активнее искать жильё на берегах Адриатики. В то же время столица страны, Загреб, не стала местом притяжения инвестиций, несмотря на происходящие там изменения.
Страна в целом: устойчивость рынка за счёт иностранного спроса
В 2020 году в Хорватии просело количество сделок с недвижимостью, однако снижение не было катастрофическим. За год было продано около 32 тыс. объектов, что на 3 тыс. меньше, чем в 2019 году, то есть снижение составило всего 10%1.
В самый тяжёлый период в начале коронакризиса заметно вырос интерес иностранцев к хорватской недвижимости. Для клиентов из Германии, Австрии, Польши, Венгрии в 2020 году побережье Хорватии стало одним из немногих доступных вариантов отдыха на море. Здесь сошлись несколько факторов: авиасообщение было существенно ограничено, поэтому в Таиланд или на Карибы не полетишь, а до Адриатики можно добраться на машине.
В то же время в Хорватии уровень заболеваемости был намного ниже, чем, например, в Испании или во Франции. И на хорватском побережье в несколько раз меньше жителей, чем на знаменитых курортах Западной Европы. Так, в Сплите, крупнейшем городе хорватской Адриатики, проживает 178 тыс. человек. Для сравнения, в Ницце – более 500 тыс. Большинство же хорватских городов – крохотные поселения, где живут не более 10 тыс. человек, в основном в частных домах.
Поэтому общая тенденция – бегство из мегаполисов, выбор в пользу частных домов на природе – в Хорватии была подогрета зарубежным спросом. Значительно вырос интерес к отдельным домам и виллам, в том числе с причалами для яхт, а помимо раскрученных Истрии и Далмации, покупатели стали интересоваться уединёнными островами. На конец 2020 года количество иностранцев, владеющих недвижимостью на Адриатическом побережье, превысило 70 тыс.
В 2021 году приехать в страну стало намного проще. В частности, россиянам разрешён въезд по туристическим визам; Хорватия признаёт вакцинацию «Спутником V». Поэтому, хотя удалённые сделки тоже доступны, большинство покупателей приезжают в страну, чтобы лично выбрать свою будущую собственность.
Цены на недвижимость в Хорватии росли с 2016 года, и кризисный 2020-й не стал исключением, несмотря на общий спад в экономике. Годичный рост составил 7,7%, причём новостройки подорожали всего на 1,2%, а вторичка выросла на 8,5%. Это несколько меньше, чем в 2019 году, когда рост цен за год составил 9%.
Меньше всего цены поднялись на побережье – на 6,3%; в Загребе рост составил 8,5%, а в центральной части страны – 10%. Подъём в этом направлении, которое раньше не считалось престижным, можно объяснить резким увеличением спроса на дома за пределами городов со стороны самих хорватов, так как недвижимость на побережье им часто не по карману.
Посмотрите, что продают в Хорватии сейчас
460 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
109 м²43
Предлагается просторная и элегантная квартира в исторической вилле, расположенной на третьем этаже в самом сердце Опатии. Объект находится в первом ряду у моря, что делает его идеально подходящим для проживания семьи, инвестиции или сочетания проживания с арендой. Общая площадь составляет 109 м², включая террасу и отдельную гарсоньеру....
MIRAG INVEST DOO
867 100 €
Квартира в Опатии, Хорватия
173 м²323
Этот роскошный пентхаус в Опатии воплощает комфорт, элегантность и захватывающие виды на море. Расположенный всего в 300 метрах от моря и оживленного центра Опатии, он обладает крайне выгодным местоположением.
Площадь квартиры составляет 173 м² и она располагается на первом этаже трехэтажного здания без лифта. В пентхаусе представлена...
MIRAG INVEST DOO
1 000 000 €
Дом в Опатии, Хорватия
150 м²542
В живописном пригороде Опатии, в Побриях, предлагается на продажу свободно стоящий дом общей площадью 150 кв.м. Этот уютный дом идеально подходит как для постоянного проживания, так и для инвестиций.
Особенностью объекта является ухоженный сад с зелеными насаждениями и бассейном с джакузи, что обеспечивает непревзойденное ощущение комфорта и...
MIRAG INVEST DOO
249 177 €
Квартира в Пуле, Хорватия
49 м²11
Пула!
В продаже квартира на 5-м этаже многоквартирного дома с лифтом. Квартира состоит из входного коридора + гардеробной, 1 спальни, ванной комнаты, кухни с столовой и гостиной, лоджии и крытой террасы.
ОБОРУДОВАНИЕ:
- электрическое полное отопление в ванной комнате
- электрический бойлер Ariston Velis
- входные двери с защитой от взлома
-...
ALMA DOM
185 500 €
Квартира в Буйе, Хорватия
56 м²21
Истра, Буйе, квартира 56 м² в центре, 2 спальни, отремонтирована.
Продается квартира в самом центре Буйе на 2 этаже жилого здания.
Состоит из гостиной с обеденной зоной, кухни, 2 спален, коридора и ванной комнаты.
Площадь 56 м².
Отремонтирована в 2025 году, новые полы, коммуникации, кухня и ванная комната.
Отопление: кондиционер и...
ALMA DOM
840 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
140 м²431
Представляем вам уникальную возможность приобрести квартиру в знаменитом городе у моря — Опатия. Изящная часть виллы включает в себя жилую площадь 122 м² и дополнительно 18 м² студио-апартамента со своим входом, что обеспечивает множество вариантов использования, включая туристическую аренду.
Квартира располагает следующим удобным...
MIRAG INVEST DOO
Цена по запросу
Квартира в Пуле, Хорватия
89 м²22
Продаем квартиру A2 на первом этаже новостройки.
Квартира расположена на первом этаже и состоит из двух спален, ванной комнаты, туалета, кухни, столовой и большого гостиной, из которой есть выход на крытую террасу.
Во всей квартире установлено теплое полы, окна оборудованы москитными сетками, кондиционер в гостиной.
Здание имеет лифт и...
ALMA DOM
874 155 €
Квартира в Умаге, Хорватия
103 м²21
Роскошный курорт недалеко от Умага!
В продаже 179 квартир различных типов и размеров:
Квартира А-48 (103,6 м2) расположена на 3 этаже:
Квартира состоит из прихожей, 2 спален, ванной комнаты, туалета, прачечной, кухни, гостиной и столовой, а также балкона.
Квартира полностью меблирована. Частная парковка.
Крытый бассейн на крыше позволяет...
ALMA DOM
430 000 €
Дом в Опатии, Хорватия
86 м²431
Представляем вашему вниманию просторный двухуровневый апартамент площадью 86 м², расположенный в живописном районе Ика-Оприч. С апартамента открывается невероятный вид на море, что делает его идеальным местом для проживания или отдыха.
На первом уровне расположены прихожая, современная ванная комната, уютная спальня, а также кухня, совмещенная...
MIRAG INVEST DOO
375 000 €
Дом в Опатии, Хорватия
96 м²332
Предлагается на продажу очаровательная квартира, расположенная в самом сердце Опатии, в непосредственной близости от моря. Объект представляет собой два отдельных жилых помещения, объединенных в одну единицу, расположенных на первом этаже старинной виллы с общей площадью 96 м². Каждая квартира имеет самостоятельный вход, что обеспечивает...
MIRAG INVEST DOO
168 000 €
Дом в Медулине, Хорватия
147 м²22
Продается дом в Медулине общей площадью 147 м², расположенный на земельном участке площадью 71 м². Дом состоит из трех этажей и предоставляет пространство для отдыха, проживания или туристической аренды.
Недвижимость включает три комнаты, из которых две спальни, а также две ванные комнаты. В доме есть наружные лестницы, большая и маленькая...
ALMA DOM
1 490 000 €
Дом в Опатии, Хорватия
430 м²5103
Предлагается к продаже великолепная вилла в спокойной части Побрия, Опатия, с открытым видом на море. Общая площадь земельного участка составляет 1525 м², а жилая площадь — 430 м².
Тип недвижимости: Семейный дом
Количество этажей: 2
Лифт: Отсутсвует
Балкон: Отсутствует
Терраса: Отсутствует
Парковка: 7 мест на общем парковочном...
MIRAG INVEST DOO
354 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
52 м²211
Прекрасный однокомнатный апартамент площадью 52 м² расположен в центре Опатии, рядом с морем и пляжем, и станет идеальным выбором для жизни на побережье. Отличается спокойной атмосферой благодаря близости к знаменитому Опатийскому парку. Апартамент принадлежит старинной вилле, в которую ведет отдельный вход. Полностью обновлен в 2021 году,...
MIRAG INVEST DOO
1 250 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
205 м²433
Продается просторный квартира в Опатии, расположенная в центре исторического города на берегу Кварнерского залива. Общая площадь составляет 205 м², включая жилую часть — 130 м², и бизнес пространство — 268 м². Объект находится в австро-венгерской вилле и располагает подъемником, что делает его удобным для проживания.
Квартира обеспечивает...
MIRAG INVEST DOO
812 000 €
Дом в Порече, Хорватия
400 м²84
На продажу предлагается прекрасная вилла с бассейном, расположенная в тихом месте всего в 6 км от моря и благоустроенных адриатических пляжей. Окруженная нетронутой природой, эта недвижимость обеспечивает полный покой и приватность.
Вилла состоит из двух идентичных жилых единиц (двойной объект), каждая с собственным входом, что будущему...
ALMA DOM
650 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
120 м²432
Просторный и элегантный 120 м² апартамент в центре Опатии, расположенный всего в 250 метрах от моря . Этот тщательно обустроенный объект на первом этаже старинной, но ухоженной виллы предлагает все удобства для комфортного проживания или отдыха.
Апартамент включает три спальни, одна из которых с собственной ванной комнатой, просторную...
MIRAG INVEST DOO
1 300 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
96 м²322
Предлагаем вашему вниманию уникальную возможность жить в сердце Опатии в исторической вилле, которой уже 130 лет. Эта вилла впечатляет своим шармом и аутентичностью. Реновированный с особым вниманием к деталям и функциональности, этот роскошно обставленный квартира площадью 96 м² предлагает комфорт на протяжении всего года благодаря системе...
MIRAG INVEST DOO
1 800 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
195 м²432
В Ичичах предлагается на продажу современная квартира с бассейном в новостройке высокого качества. Квартира расположена в жилом-предпринимательском здании на тихом участке, всего в 450 метрах от моря. Общая площадь 195 м², с южной, восточной и западной ориентацией, отличается простором, современным дизайном и панорамным видом на море.
Жилая...
MIRAG INVEST DOO
896 500 €
Квартира в Опатии, Хорватия
137 м²433
Предлагается эксклюзивная двухуровневая квартира с общей площадью 137,90 м² и панорамным видом на море в районе Волоско. Это современное жилище отличается превосходной планировкой и высококачественными материалами, такими как ALU столярка, тепловые насосы и первоклассные напольные покрытия.
На втором этаже расположены: спальня, гостевой...
MIRAG INVEST DOO
295 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
57 м²211
Представляем уютную квартиру в Матульи, Опатия, на первом этаже ухоженного здания, площадью 57 м². Эта недвижимость идеальна как для постоянного проживания, так и для отдыха на море. Квартира включает в себя просторную комнату, кухню с обеденной зоной и гостиной в открытой планировке, ванную комнату, коридор и закрытую лоджию, пригодную для...
Для рынка недвижимости столицы центральным событием, помимо пандемии, стало сильное землетрясение, которое произошло 22 марта 2020 года. Тогда около 2 тыс. зданий пришли в негодность и более 26 тыс. получили повреждения. В результате в Загребе возник дефицит жилья, за которым последовал рост цен.
Застройка разных эпох в Загребе. Фото: SpeedyGonsales/wikipedia
Для восполнения нехватки в городе развернулось активное новое строительство. Масштаб разрушений показал, что многие здания были построены без соблюдения требований сейсмической безопасности. Поэтому стандарты подвергли пересмотру, и в результате у Загреба появился шанс стать современной европейской столицей. Однако по состоянию на конец 2020 года Загреб не попадал в поле зрения иностранных инвесторов.
Тем временем сами жители Загреба задумались о переезде за пределы мегаполиса и стали искать жильё на побережье или в центре страны. Таким образом, общая центробежная тенденция, вызванная коронавирусом, в Хорватии получила дополнительное подкрепление.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Далмация: роскошное жильё для самых богатых
На побережье Далмации находятся самые знаменитые курорты страны – Дубровник и Сплит, традиционно привлекающие внимание состоятельных людей. Цены на недвижимость там намного выше, чем в столице, а Дубровник удерживает звание самого дорогого города страны.
Недвижимость обоих курортных центров считают переоценённой, и в последние два года Сплит показывает незначительный рост, а в Дубровнике цены падают. На начало 2021 года в Сплите средняя стоимость квадрата в отдельном доме составляла €3 122, рост за два года составил 4,93%. В квартирах средняя цена достигла €2 987 за кв. м со средним ростом 6,85%. В Дубровнике за последние два года квартиры подешевели на 5,22%, до €3 628 за кв. м, а дома – почти на 12%, до €4 117.
При этом в целом на рынке недвижимости Далмации в 2020–21 годах наблюдается бум, вызванный возросшим интересом со стороны иностранцев.
Мы заметили изменение предпочтений наших клиентов. Раньше в центре внимания были объекты рядом с морем, все хотели жить на первой линии. Сейчас повышенным спросом пользуются виллы класса люкс и необязательно у моря. Люди ищут изоляции и часто выбирают места именно на возвышенности, с хорошим видом из окон. Далмация – это не только материковая часть, но и острова. Есть крупные: Брач, Корчула, Хвар, Вис, Чиово; есть много небольших. Все они тоже пользуются высоким спросом.
95% покупателей у нас – иностранцы. Есть представители разных государств, но в последнее время увеличилось число клиентов из России. Покупают с разными целями. Кто-то берёт исключительно для себя, кто-то решает проводить в своём доме отпуск, а в остальное время сдавать в аренду, некоторые покупают исключительно под аренду. Для этой цели хорошо идут элитные виллы.
Панорама Дубровника. Фото: Chensiyuan/wikipedia
Жильё в Далмации ищут с расчётом на собственный вкус. Например, многим покупателям важно, чтобы поблизости была марина и можно было поставить яхту.
Типичная элитная вилла – это здание с современным дизайном, большими окнами и террасами. Там в обязательном порядке будут бассейн, тренажёрный зал, джакузи. Площадь – от 300 квадратов. Такая вилла на первой линии может стоить €2,0–2,5 млн, на возвышенности с панорамным видом – €1,0–1,5 млн.
Вилла классом пониже, без тренажёрного зала или сауны, поблизости от моря обойдётся примерно в €1 млн. Пентхаус с хорошим видом может стоить также порядка €1 млн; качественная квартира – €500 тыс.
И совсем скромное жильё, скажем квартира 2+1 с балконом, площадью 60 метров, в не самом удачном месте, например с крутым спуском до моря, будет стоить в районе €170 тыс.
Истрия: умеренные цены с перспективой роста
Полуостров Истрия, расположенный у границ Хорватии с Италией и Словенией, – второе по значимости курортное направление в стране. Эта локация пользуется повышенным спросом у иностранцев, так как из Западной Европы сюда за несколько часов можно доехать на автомобиле. Приобретают недвижимость здесь в основном граждане Германии, Словении и Австрии, однако после землетрясения впервые за много лет увеличилось число покупателей из Загреба.
Пользуются спросом объекты в крупнейшем городе полуострова, Пуле; ещё одно популярное направление – Опатия. Порядок цен здесь существенно ниже, чем в Далмации: дом можно купить за €300–350 тыс.
Мы не почувствовали пандемии: вторая половина 2020 года у нас оказалась на уровне 2019 года, который был крайне удачным для всех отраслей экономики Истрии. Самый востребованный тип недвижимости у наших покупателей по-прежнему квартиры – на них приходится около 80% продаж. Например, в новостройке 30% квартир продаются ещё до получения разрешения на строительство, а к моменту сдачи объекта продано уже всё. В основном покупают европейцы, которым нужен второй дом у моря.
Центральная часть Опатии. Фото: Jimmy Harris/wikipedia
Рост цен в Истрии носит более выраженный характер, чем в Далмации, поэтому недвижимость в этом регионе имеет смысл покупать с инвестиционной целью.
Сейчас спрос превышает предложение, на рынке заметна нехватка земли у моря. Это уже отражается на цене земли: мы видим 30-процентный рост по сравнению с 2019 годом. Лет через пять – десять отсутствие участков с готовой инфраструктурой для строительства может стать самой большой проблемой рынка недвижимости Истрии. Результатом будет ещё большее сокращение предложения, что повлияет и на рост цен. Поэтому покупка недвижимости в Истрии – отличное вложение. Такие инвестиции уже показали свою надёжность. Например, в период обвала мирового рынка недвижимости в 2008–2009 годах квартиры на море не потеряли в цене.
Помимо нехватки земли, эксперты Colliers называют2 и другие причины дефицита масштабных девелоперских проектов на курортах Хорватии. К ним относятся бюрократические проволочки, неэффективная судебная система, особенности налоговой политики. Кроме того, слишком большое количество частного жилья снижает возможности застройки.
Харис Вальевац ожидает, что рост цен будет особенно заметен с 2023 года, когда Хорватия введёт евро. Переход на общеевропейскую валюту обычно приводит к снижению ставок по жилищным кредитам. В Хорватии сейчас заёмные деньги почти вдвое дороже, чем в Словении. Специалист считает, что при таком сценарии банки будут готовы финансировать покупку более дорогой недвижимости и местных покупателей, которые в настоящее время присутствуют на рынке недвижимости курортов в незначительном количестве.
.jpg)
.jpg)
.png)
