Иностранцы традиционно интересуются недвижимостью в Истрии и Далмации – курортных регионах Хорватии, расположенных на побережье Адриатического моря. Рынок жилья там в последние полтора года, как и во всём мире, испытывал влияние пандемии, однако локдауны и ограничения на поездки обернулись не спадом, а ростом: состоятельные люди стали ещё активнее искать жильё на берегах Адриатики. В то же время столица страны, Загреб, не стала местом притяжения инвестиций, несмотря на происходящие там изменения.
Страна в целом: устойчивость рынка за счёт иностранного спроса
В 2020 году в Хорватии просело количество сделок с недвижимостью, однако снижение не было катастрофическим. За год было продано около 32 тыс. объектов, что на 3 тыс. меньше, чем в 2019 году, то есть снижение составило всего 10%1.
В самый тяжёлый период в начале коронакризиса заметно вырос интерес иностранцев к хорватской недвижимости. Для клиентов из Германии, Австрии, Польши, Венгрии в 2020 году побережье Хорватии стало одним из немногих доступных вариантов отдыха на море. Здесь сошлись несколько факторов: авиасообщение было существенно ограничено, поэтому в Таиланд или на Карибы не полетишь, а до Адриатики можно добраться на машине.
В то же время в Хорватии уровень заболеваемости был намного ниже, чем, например, в Испании или во Франции. И на хорватском побережье в несколько раз меньше жителей, чем на знаменитых курортах Западной Европы. Так, в Сплите, крупнейшем городе хорватской Адриатики, проживает 178 тыс. человек. Для сравнения, в Ницце – более 500 тыс. Большинство же хорватских городов – крохотные поселения, где живут не более 10 тыс. человек, в основном в частных домах.
Поэтому общая тенденция – бегство из мегаполисов, выбор в пользу частных домов на природе – в Хорватии была подогрета зарубежным спросом. Значительно вырос интерес к отдельным домам и виллам, в том числе с причалами для яхт, а помимо раскрученных Истрии и Далмации, покупатели стали интересоваться уединёнными островами. На конец 2020 года количество иностранцев, владеющих недвижимостью на Адриатическом побережье, превысило 70 тыс.
В 2021 году приехать в страну стало намного проще. В частности, россиянам разрешён въезд по туристическим визам; Хорватия признаёт вакцинацию «Спутником V». Поэтому, хотя удалённые сделки тоже доступны, большинство покупателей приезжают в страну, чтобы лично выбрать свою будущую собственность.
Цены на недвижимость в Хорватии росли с 2016 года, и кризисный 2020-й не стал исключением, несмотря на общий спад в экономике. Годичный рост составил 7,7%, причём новостройки подорожали всего на 1,2%, а вторичка выросла на 8,5%. Это несколько меньше, чем в 2019 году, когда рост цен за год составил 9%.
Меньше всего цены поднялись на побережье – на 6,3%; в Загребе рост составил 8,5%, а в центральной части страны – 10%. Подъём в этом направлении, которое раньше не считалось престижным, можно объяснить резким увеличением спроса на дома за пределами городов со стороны самих хорватов, так как недвижимость на побережье им часто не по карману.
Посмотрите, что продают в Хорватии сейчас
1 250 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
144 м²432
Предлагается к продаже роскошная квартира площадью 144 м², расположенная на втором этаже современной городской виллы с лифтом, который ведет прямо из гаража. Этот объект находится на исключительно тихой и востребованной локации в Опатии, всего в 300 метрах от моря, пляжей и прогулочной набережной Лунгомаре.
Площадь: 144 м²
Лифт: Есть...
MIRAG INVEST DOO
2 900 000 €
Дом в Опатии, Хорватия
216 м²543
Предлагается к продаже роскошная семейная вилла в самом центре живописной Опатии. С общей площадью 216 м², она идеально сочетает простор и уют. Вилла включает четыре светлые и просторные спальни, оформленные с вниманием к деталям и изысканным вкусом, обеспечивая гармонию и комфорт в каждом уголке.
Элегантная отделка и отличный выбор материалов...
MIRAG INVEST DOO
3 500 000 €
Вилла в Рогознице, Хорватия
500 м²755
Продается роскошная, недавно построенная каменная вилла, расположенная в пригороде туристического городка Рогозница, всего в 50 метрах от моря. Вилла имеет три этажа, соединенных внутренней лестницей и располагает потрясающим видом на море, окрестности и закат солнца. Современно оформленный нижний этаж включает в себя большой тренажерный зал и...
Immobilium et mobilium d.o.o.
250 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
54 м²211
На продажу поступила квартира площадью 54,46 м², расположенная в самом сердце Волоска, в ухоженном приморском доме. Этот объект представляет собой редкую возможность для приобретения недвижимости на одной из самых очаровательных и востребованных локаций Опатийской Ривьеры.
Войдя в квартиру, вы пройдете через остеклённую веранду и небольшой...
MIRAG INVEST DOO
1 350 000 €
Дом в Опатии, Хорватия
250 м²543
Элитная современная дуплекс-вилла с великолепным видом на Кварнерский залив расположена в районе Опатия-Побри. Этот изысканный объект недвижимости является идеальной находкой для ценителей красоты и комфорта.
Вилла занимает четыре уровня, каждый из которых продуман до мелочей:
Подвальный этаж: гараж на одно место, котельная и вспомогательные...
MIRAG INVEST DOO
900 000 €
Дом в Опатии, Хорватия
380 м²573
Прекрасный самостоятельный дом c живописным видом на море расположен в окрестностях Опатии. Этот просторный объект площадью 380 м² предлагает три отдельные жилые единицы, обеспечивая многофункциональное использование и комфортное жильё.
На первом этаже обустроены: гостиная, кухня, две спальни, две ванные комнаты и терраса.
На втором этаже...
MIRAG INVEST DOO
1 300 000 €
Земля в Сутиване, Хорватия
10000 м²
Продается земельный участок площадью 10000 м2 с прекрасным видом на море, расположенный в тихом месте в поселке Сутиван на острове Брач, всего в 150 м от моря. Участок имеет подъездную дорогу, а электричество и вода находятся в непосредственной близости.
Дополнительная информация об объекте, его точной локации и просмотр возможны после...
Immobilium et mobilium d.o.o.
720 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
165 м²433
Предлагается на продажу двухуровневый апартамент, на самом деле являющийся домом в рядовой застройке, расположенный в тихом районе всего в пяти минутах езды от центра Опатии.
Общая площадь объекта составляет 168 м². Первый уровень включает кухню с гостиной, террасу, коридор и ванную комнату. На втором уровне находятся три спальни, две ванные...
MIRAG INVEST DOO
1 200 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
150 м²433
Представляем просторную квартиру площадью 150 м², сочетающую в себе современную архитектуру, высококачественные материалы и безупречный комфорт. Расположенная в Ичичи, всего в 150 метрах от моря, эта эксклюзивная недвижимость в новостройке предлагает непревзойденное качество жизни. ️
Квартира полностью меблирована и оснащена независимой...
MIRAG INVEST DOO
668 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
85 м²322
Предлагается к продаже изысканная квартира в центре Очтеры. Отличительной чертой недвижимости является близость к морю и великолепный вид на Кварнерский залив. Проект новостройки гарантирует высокое качество жизни, предлагая широкий выбор роскошных квартир с индивидуальными планировками, построенных с использованием самых высоких стандартов....
MIRAG INVEST DOO
650 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
120 м²432
Просторный и элегантный 120 м² апартамент в центре Опатии, расположенный всего в 250 метрах от моря . Этот тщательно обустроенный объект на первом этаже старинной, но ухоженной виллы предлагает все удобства для комфортного проживания или отдыха.
Апартамент включает три спальни, одна из которых с собственной ванной комнатой, просторную...
MIRAG INVEST DOO
800 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
211
Предлагается роскошная квартира, расположенная в центре Опатии, в великолепной австро-венгерской вилле, на исключительной первой линии от моря. Общая площадь квартиры составляет 73,05 кв. м. Она полностью оснащена дизайнерской мебелью и высококлассной техникой.
Изящно оформленный холл,
Гостиная, совмещенная с кухней и столовой,
Спальня с...
MIRAG INVEST DOO
399 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
90 м²221
Предлагается на продажу комфортабельная двухкомнатная квартира, расположенная на этаже старой австро-венгерской виллы в центре Опатии . Эта недвижимость объединяет в себе очарование исторической архитектуры и современный образ жизни, предоставляя отличную возможность для проживания, отдыха или туристической инвестиции.
Квартира площадью 90 м²...
MIRAG INVEST DOO
599 800 €
Квартира в Опатии, Хорватия
95 м²322
Продается современная квартира площадью 95,96 м² в новостройке в центре Опатии. Из окон открывается великолепный панорамный вид на море. Южная ориентация и большие стеклянные двери обеспечивают много света и простора.
Квартира имеет две спальни, две ванные комнаты, один гостевой санузел. Просторная гостиная объединена с кухней и обеденной...
MIRAG INVEST DOO
2 700 000 €
Дом в Сплите, Хорватия
1700 м²221310
ИСКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИИ!
Продатся коммерческо жилое здание на этапе строительства, расположенное на удобной локации в пригороде Сплита, всего в 120 м от моря. Здание, общей площадью ок. 1700 м2 строится на участкке площадью 2500 м2 и имеет три этажа, соединенных внутренней лестницей. Первый этаж состоит из 8 помещений и...
Immobilium et mobilium d.o.o.
1 350 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
145 м²433
Предлагается эксклюзивный пентхаус в городе Опатия с впечатляющим панорамным видом на весь Кварнер. Этот роскошный объект недвижимости в новом современном здании с гаражом и лифтом удовлетворит самых изысканных покупателей.
Общая площадь квартиры и вспомогательных помещений составляет 145,41 м², из которых 126,08 м² приходится на чистую...
MIRAG INVEST DOO
1 530 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
188 м²543
Предлагается к продаже исключительная квартира площадью 188 м² в строгом центре Опатии, обеспечивающая захватывающий вид на море. Она идеально подходит для больших семей или тех, кто стремится наслаждаться простором и элегантностью в престижном месте.
Квартира выделяется превосходной планировкой и высокими потолками, что усиливает ощущение...
MIRAG INVEST DOO
500 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
112 м²432
Предлагается на продажу двухэтажная квартира с тремя спальнями и гостиной в современном новострое, расположенном в тихом зеленом районе деревни Ика, всего в нескольких минутах ходьбы от моря и пляжей. Стильное жилое здание, состоящее всего из трех роскошных квартир, строится из высококачественных материалов, что обеспечивает его долговечность....
MIRAG INVEST DOO
700 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
211
Представляем вашему вниманию роскошный двухкомнатный апартамент площадью 56,84 м², расположенный на первом этаже нового жилого проекта в Опатии, известной как "жемчужина Адриатики". Этот город славится богатой историей, впечатляющей архитектурой и близостью к кристально чистому Адриатическому морю, предлагая уникальную атмосферу отдыха....
MIRAG INVEST DOO
800 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
134 м²433
Просторная квартира в центре Опатии общей площадью 134 м² расположена на первом этаже нового здания из трёх этажей. Отличается качественными материалами и современной архитектурой. Включает в себя прихожую, гостиную с кухней, три спальни и четыре ванные комнаты. Предусмотрена большая терраса площадью 26 м² с протиклизной керамической плиткой....
Для рынка недвижимости столицы центральным событием, помимо пандемии, стало сильное землетрясение, которое произошло 22 марта 2020 года. Тогда около 2 тыс. зданий пришли в негодность и более 26 тыс. получили повреждения. В результате в Загребе возник дефицит жилья, за которым последовал рост цен.
Застройка разных эпох в Загребе. Фото: SpeedyGonsales/wikipedia
Для восполнения нехватки в городе развернулось активное новое строительство. Масштаб разрушений показал, что многие здания были построены без соблюдения требований сейсмической безопасности. Поэтому стандарты подвергли пересмотру, и в результате у Загреба появился шанс стать современной европейской столицей. Однако по состоянию на конец 2020 года Загреб не попадал в поле зрения иностранных инвесторов.
Тем временем сами жители Загреба задумались о переезде за пределы мегаполиса и стали искать жильё на побережье или в центре страны. Таким образом, общая центробежная тенденция, вызванная коронавирусом, в Хорватии получила дополнительное подкрепление.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Далмация: роскошное жильё для самых богатых
На побережье Далмации находятся самые знаменитые курорты страны – Дубровник и Сплит, традиционно привлекающие внимание состоятельных людей. Цены на недвижимость там намного выше, чем в столице, а Дубровник удерживает звание самого дорогого города страны.
Недвижимость обоих курортных центров считают переоценённой, и в последние два года Сплит показывает незначительный рост, а в Дубровнике цены падают. На начало 2021 года в Сплите средняя стоимость квадрата в отдельном доме составляла €3 122, рост за два года составил 4,93%. В квартирах средняя цена достигла €2 987 за кв. м со средним ростом 6,85%. В Дубровнике за последние два года квартиры подешевели на 5,22%, до €3 628 за кв. м, а дома – почти на 12%, до €4 117.
При этом в целом на рынке недвижимости Далмации в 2020–21 годах наблюдается бум, вызванный возросшим интересом со стороны иностранцев.
Мы заметили изменение предпочтений наших клиентов. Раньше в центре внимания были объекты рядом с морем, все хотели жить на первой линии. Сейчас повышенным спросом пользуются виллы класса люкс и необязательно у моря. Люди ищут изоляции и часто выбирают места именно на возвышенности, с хорошим видом из окон. Далмация – это не только материковая часть, но и острова. Есть крупные: Брач, Корчула, Хвар, Вис, Чиово; есть много небольших. Все они тоже пользуются высоким спросом.
95% покупателей у нас – иностранцы. Есть представители разных государств, но в последнее время увеличилось число клиентов из России. Покупают с разными целями. Кто-то берёт исключительно для себя, кто-то решает проводить в своём доме отпуск, а в остальное время сдавать в аренду, некоторые покупают исключительно под аренду. Для этой цели хорошо идут элитные виллы.
Панорама Дубровника. Фото: Chensiyuan/wikipedia
Жильё в Далмации ищут с расчётом на собственный вкус. Например, многим покупателям важно, чтобы поблизости была марина и можно было поставить яхту.
Типичная элитная вилла – это здание с современным дизайном, большими окнами и террасами. Там в обязательном порядке будут бассейн, тренажёрный зал, джакузи. Площадь – от 300 квадратов. Такая вилла на первой линии может стоить €2,0–2,5 млн, на возвышенности с панорамным видом – €1,0–1,5 млн.
Вилла классом пониже, без тренажёрного зала или сауны, поблизости от моря обойдётся примерно в €1 млн. Пентхаус с хорошим видом может стоить также порядка €1 млн; качественная квартира – €500 тыс.
И совсем скромное жильё, скажем квартира 2+1 с балконом, площадью 60 метров, в не самом удачном месте, например с крутым спуском до моря, будет стоить в районе €170 тыс.
Истрия: умеренные цены с перспективой роста
Полуостров Истрия, расположенный у границ Хорватии с Италией и Словенией, – второе по значимости курортное направление в стране. Эта локация пользуется повышенным спросом у иностранцев, так как из Западной Европы сюда за несколько часов можно доехать на автомобиле. Приобретают недвижимость здесь в основном граждане Германии, Словении и Австрии, однако после землетрясения впервые за много лет увеличилось число покупателей из Загреба.
Пользуются спросом объекты в крупнейшем городе полуострова, Пуле; ещё одно популярное направление – Опатия. Порядок цен здесь существенно ниже, чем в Далмации: дом можно купить за €300–350 тыс.
Мы не почувствовали пандемии: вторая половина 2020 года у нас оказалась на уровне 2019 года, который был крайне удачным для всех отраслей экономики Истрии. Самый востребованный тип недвижимости у наших покупателей по-прежнему квартиры – на них приходится около 80% продаж. Например, в новостройке 30% квартир продаются ещё до получения разрешения на строительство, а к моменту сдачи объекта продано уже всё. В основном покупают европейцы, которым нужен второй дом у моря.
Центральная часть Опатии. Фото: Jimmy Harris/wikipedia
Рост цен в Истрии носит более выраженный характер, чем в Далмации, поэтому недвижимость в этом регионе имеет смысл покупать с инвестиционной целью.
Сейчас спрос превышает предложение, на рынке заметна нехватка земли у моря. Это уже отражается на цене земли: мы видим 30-процентный рост по сравнению с 2019 годом. Лет через пять – десять отсутствие участков с готовой инфраструктурой для строительства может стать самой большой проблемой рынка недвижимости Истрии. Результатом будет ещё большее сокращение предложения, что повлияет и на рост цен. Поэтому покупка недвижимости в Истрии – отличное вложение. Такие инвестиции уже показали свою надёжность. Например, в период обвала мирового рынка недвижимости в 2008–2009 годах квартиры на море не потеряли в цене.
Помимо нехватки земли, эксперты Colliers называют2 и другие причины дефицита масштабных девелоперских проектов на курортах Хорватии. К ним относятся бюрократические проволочки, неэффективная судебная система, особенности налоговой политики. Кроме того, слишком большое количество частного жилья снижает возможности застройки.
Харис Вальевац ожидает, что рост цен будет особенно заметен с 2023 года, когда Хорватия введёт евро. Переход на общеевропейскую валюту обычно приводит к снижению ставок по жилищным кредитам. В Хорватии сейчас заёмные деньги почти вдвое дороже, чем в Словении. Специалист считает, что при таком сценарии банки будут готовы финансировать покупку более дорогой недвижимости и местных покупателей, которые в настоящее время присутствуют на рынке недвижимости курортов в незначительном количестве.
.jpg)
.jpg)
.png)
