Версия
для печати
для печати
Брендированные резиденции – особая категория объектов. Это недвижимость, доступная для покупки на открытом рынке, которая разрабатывается при поддержке конкретного бренда. Чаще отельного, но не только: есть проекты, созданные совместно с известными дизайн-студиями или производителями автомобилей. Бренд, как правило, отвечает за архитектуру, дизайн и планировки комплекса, а также за его обслуживание.
По оценкам международной консалтинговой компании Knight Frank, первая брендированная резиденция (в современном понимании этого феномена) открылась в 1927 году – отель The Sherry Netherland на Манхэттене. Сейчас во всём мире насчитывается более 400 подобных проектов.
Рост объясняется сильным спросом. Каждый третий покупатель недвижимости за рубежом (снова данные Knight Frank) готов заплатить за брендированное жильё больше, чем за обычные дома и квартиры. Ключевые стимулы к покупке – доступ к дополнительным услугам и сервисам, возможность получать доход от недвижимости и качественное обслуживание объекта.
.png)
Первым на Пхукете формат брендированной недвижимости стал развивать застройщик комплекса Лагуна. Лет 30 назад сингапурский бизнесмен Хо Квон Пинг выкупил огромный участок земли в районе пляжа Банг-Тао и застроил его недвижимостью класса люкс. Сейчас там появился целый город, в состав которого входят лучшие гостиницы на острове.
Гости, которые приезжают в отели Лагуны, обычно удивляются, что вся эта недвижимость принадлежит частным лицам. Например, там расположен легендарный отель Banyan Tree, где виллы стоят $2-3 млн, и у каждой свой владелец. Так же и в отеле Dusit, и в Angsana (ранее Sheraton)... Большинство собственников отдают свои объекты в арендные программы и получают с них доход. Но некоторые живут там постоянно.
Пхукет – лакомый кусочек земли для любой отельной сети. До пандемии этот небольшой остров посещало 10 млн гостей ежегодно. Причем средний чек туриста на Пхукете выше, чем в любом другом регионе Таиланда. Каждый турист тратит здесь около $260 в сутки. Львиная доля этих денег уходит именно на отели и аренду жилья.
Best Western, Wyndham Group, Renaissance, Sheraton, Hyatt, Mövenpick и другие гостиничные сети уже присутствуют на Пхукете. И работают они именно в формате брендированных резиденций, то есть апартаментами и виллами владеют частные собственники, а международные отельные бренды управляют этими комплексами.
Минимальная цена недвижимости в составе пятизвёздочного отеля на Пхукете – $100 тыс. За эти деньги можно приобрести студию (30–40 кв. м), со стандартными видовыми характеристиками (вид на сад, бассейн и соседнее здание). Квартира будет полностью меблирована по отельным стандартам, все комплектующие и декор сертифицированы управляющим гостиничным брендом. Для арендного заработка такой вариант подходит отлично, но для постоянного или длительного проживания вряд ли…
Состоятельные иностранцы, которые планируют проводить на Пхукете много времени, предпочитают апартаменты с двумя-тремя спальнями или виллы. Стартовая стоимость таких объектов – $300–500 тыс. и выше в зависимости от локации и статуса проекта.
До 2020 года ежегодно на рынок Пхукета выходило 2 тыс. новых студий, так как основной запрос покупателей приходился на арендный доход (более 85%). Сейчас картина изменилась. Осенью 2021 года мы провели маркетинговое исследование целей покупателей после длительного карантина. Так вот, объекты для получения арендного дохода интересуют всего 60% клиентов, а недвижимость для жизни хотят приобрести уже 40%. Сформировался чёткий запрос на двух- и трёхспальные апартаменты и виллы площадью от 60 до 200 кв. м. Однако подобных предложений на рынке не хватает, их распродают полностью ещё на этапе пресейла.
Дефицит предложений стимулирует интерес к объединению квартир. Покупатели на раннем этапе строительства бронируют несколько соседних студий и заказывают перепланировку. В результате получают просторные апартаменты с двумя-тремя спальнями, гостиной, кабинетом и даже собственным бассейном. Словом, эксклюзивный вариант, который всегда можно выгодно перепродать в случае необходимости.
Один из самых перспективных районов на Пхукете – МонтАзур, что в окрестностях пляжа Камала. Крупный азиатский инвестфонд выкупил там 70 гектаров земли и сейчас застраивает элитными объектами. В частности, недавно был заключён договор с брендом MGallery, который будет управлять одноимённой резиденцией.
На территории комплекса разместятся двухэтажные здания, на каждом этаже по две квартиры. Их можно объединять. Например, выкупить этаж или даже всё здание – в этом случае в вашей собственности будет роскошная вилла, причём оформленная во фрихолд (в отличие от абсолютного большинства других вилл в Таиланде, которые принадлежат иностранцам на правах лизхолда), так как объект изначально зарегистрирован как кондоминиум.
.jpg)
.png)
В районе Камала будет просто бешеная капитализация. Востребованная локация, первая линия, прекрасный пляж. Район быстро развивается, а когда всё достроят, цены подскочат. Даже без учёта аренды на перепродаже можно будет заработать. Некоторые клиенты так размышляют: пока мы работаем, будем сдавать, а когда выйдем на пенсию – сами переедем. Всегда можно выйти из арендной программы, а затем вернуться, если обстоятельства изменятся. Но вообще это очень удобно: у вас есть качественный объект за границей, который находится под присмотром отеля, вы ничего не платите за содержание, получаете регулярный доход и право отдыхать там несколько недель в году. Неудивительно, что большинство иностранцев заключают договоры с отелями.
Комплекс, разработанный сингапурской студией Tierra Design под управлением отельной сети Twin Palms, – ещё один вариант брендированной недвижимости на пляже Камала. Здесь продают роскошные апартаменты, площадь которых достигает 400 кв. м. Можно участвовать в программе получения гарантированного дохода (5% годовых) или выйти из неё и проживать в купленной квартире.
.jpg)
Ещё один район, популярный у покупателей брендированных апартаментов, – Лагуна, что у пляжа Банг-Тао. Локация уже разработана, вся инфраструктура прекрасно развита, здесь имеется хороший выбор разноплановой недвижимости.
К примеру, в составе пятизвёздочного отеля Angsana можно приобрести 200-метровый пентхаус с бассейном на террасе. Собственник имеет право выйти из арендной программы и жить там круглый год. Второй вариант – отдыхать в отеле в течение 60 дней в году, ничего (!!!) не платить за содержание и получать доход от сдачи недвижимости в аренду около 5% годовых. Если посчитать экономию расходов на отдых в этом пентхаусе в течение 60 дней, то рентабельность будет ещё выше.
Главное, эта недвижимость уникальна, а спрос на неё превышает предложение, что гарантирует повышение цен. К завершению строительства каркаса здания и началу внутренних работ в комплексе осталась одна свободная квартира на первом этаже с большим бассейном. Конечно, будут ещё новые фазы проекта, но и их быстро разберут.
.jpg)
А в отеле Banyan Tree – одном из самых дорогих на Пхукете – представлены только виллы стоимостью от $1,5 млн. Абсолютно шикарные варианты – с бассейнами, террасами, интерьером, оформленным в традиционном восточном стиле, с полами из красного дерева и современной техникой.
.jpg)
(1).png)
У меня есть клиенты, которые купили виллу при пятизвёздочном отеле. Они туда регулярно ездят со своей семьёй. Живут по месяцу на Новый год и ещё пару раз в течение года приезжают, всего около 60 дней проводят в Таиланде. На своей недвижимости они зарабатывают 3–4% годовых, но при этом не платят ни копейки за проживание на Новый год, которое у нас обычно очень дорогое. Если учесть этот косвенный доход, то рентабельность виллы получилась бы порядка 5–6% годовых. А это хороший показатель для элитной недвижимости. Объекты ликвидные, растут в цене. Это первая линия, самый популярный регион, там всегда есть спрос, а вилл мало, и земли у моря уже практически нет, так что больше их не станет.
У брендированной недвижимости, как и любой другой, есть свои плюсы и минусы. Пожалуй, главное преимущество, о котором заявляют покупатели, – развитая инфраструктура. Вы покупаете не просто квадратные метры, а вступаете в элитный клуб. Десятки людей начинают работать ради вашего комфорта. Бассейны, фитнес-залы, спа, рестораны, детские площадки, зоны для отдыха и деловых встреч – владельцам недвижимости доступна вся инфраструктура отелей. И расположена она в лучших локациях, и управляется настоящими профессионалами.
(2).png)
Самый впечатляющий размах – в Лагуне. Владельцы местной недвижимости могут пользоваться ресурсами всего города, а не только одного отеля. Некоторые операторы идут ещё дальше и предлагают собственникам недвижимости отдых в других отелях сети по всему миру. К примеру, по вашей арендной программе вы имеете право проживать в квартире на Пхукете 30 дней в году. Вы можете обменять это время на недели отдыха на Мальдивах или Шри-Ланке, где у вашего оператора также есть отели.
Далее – сервис. Собственники брендированных резиденций не переживают о бытовых проблемах. Сломался кондиционер – его тут же починят. Закончились продукты – их принесут. Регулярная уборка, круглосуточный консьерж-сервис… Любые вопросы решаются по щелчку пальцев.
Кроме того, покупатели недвижимости могут рассчитывать и на постпродажный сервис от риелтора.
.png)
В нашей компании 30% сделок повторные. Во многом такого результата удалось достичь благодаря постпродажному сервису. Мы решаем визовые, налоговые, бухгалтерские вопросы клиентов, помогаем с открытием бизнеса, страхованием недвижимости, выбором садика или школы для детей. Кроме того, клиенты получают карту лояльности от нашего туристического оператора Exotic Voyage. А это бесплатные трансферы на автомобилях класса люкс, скидки в отелях и на виллах, специальные цены на бронирование экскурсий, яхт и частных самолётов, фаст-трек в аэропорту и ускоренное прохождение паспортного контроля. У вас будет персональный консьерж, который решит любой вопрос во время пребывания в Таиланде.
Следующее преимущество – арендные программы. Стандартные ставки гарантированного дохода на Пхукете – 5–8% годовых в зависимости от объекта и статуса комплекса. Условия гибкие: владелец может заключить договор на несколько лет, затем выйти из программы, а после снова вернуться в неё. И даже если квартира не сдаётся в аренду, собственник всё равно может не переживать о сохранности объекта: за ним всегда присмотрят.
И наконец, высокое качество строительства (отели подписывают договоры с застройщиками и следят за соблюдением пятизвёздочных стандартов), расположение в топовых районах и, как следствие, ликвидность недвижимости.
Что касается минусов, то, пожалуй, главный из них – цена. Апартаменты или вилла при отеле почти всегда будут дороже рядового жилья. Из-за локации, дополнительных услуг, статусного управляющего. Содержание тоже обойдётся дороже, что нередко останавливает тех, кто не собирается сдавать объект в аренду. По оценкам Knight Frank, средняя премия за бренд в мире составляет 25–35%, хотя в некоторых азиатских регионах доходит до 130%.
Также бренд накладывает на владельца некоторые ограничения. К примеру, собственнику, скорее всего, будет запрещено самостоятельно сдавать недвижимость в аренду, пользуясь именем отеля. Также владельцы квартир, которые участвуют в арендных программах, не имеют права менять интерьер – он должен соответствовать стандартам гостиницы. В остальном это обычная сделка с недвижимостью: собственник имеет право продать объект, когда захочет, подарить или передать по наследству.
Фото предоставлены компанией Exotic Property
