a
Версия
для печати

Покупка зарубежной недвижимости за криптовалюту. Юридическая сторона вопроса

За последние годы резко выросло число продавцов недвижимости, которые готовы принимать платежи в криптовалютах – биткоинах и не только. Такие предложения есть в Таиланде, ОАЭ, Турции и многих других странах. Prian попросил юристов объяснить, как российское законодательство рассматривает подобные сделки, появляются ли здесь какие-то риски для покупателей. Читайте колонку Эдуарда Давыдова, старшего партнёра Emet law firm.

Как регулируются платежи в криптовалютах на территории Российской Федерации

В настоящее время в РФ отсутствует полноценное законодательное регулирование такого финансового инструмента, как криптовалюта.

Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 259-ФЗ «О цифровых финансовых активах, цифровой валюте» (далее – Закон № 259-ФЗ) определяет общий контур взаимоотношений, вытекающих из сделок с цифровыми финансовыми активами (ЦФА) и цифровой валютой. Несмотря на то что термин «криптовалюта» в тексте закона ни разу не упоминается, к криптовалюте можно отнести понятие «цифровая валюта».

Цифровой валюте посвящена всего одна статья закона о ЦФА (ст. 14), тогда как остальные его нормы посвящены вопросам регулирования ЦФА.

Так, организация выпуска, непосредственно выпуск и обращение цифровой валюты в России законодательно никак не урегулированы. Это означает, что криптообменники, криптобиржи, P2P-платформы и прочие операторы криптовалютного рынка находятся вне правового поля.

Отсутствие полноценного законодательного регулирования напрямую связано с трудностями в вопросе подтверждения права собственности на криптовалюту при совершении сделок.

Принадлежность криптовалюты определяется только обладанием ключом доступа, который и позволяет проводить транзакции.

Законодательство и судебная практика признают криптовалюту имуществом и предметом сделок, но только в некоторых случаях:

  • в делах о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём;
  • в делах о банкротстве;
  • в делах о противодействии коррупции;
  • при осуществлении исполнительного производства.

Для остальных случаев статус криптовалюты всё ещё не определён, что создаёт множество проблем.

При этом упомянутым законом установлен запрет для резидентов России (юридические лица и физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев) на использование цифровых валют в качестве средства платежа, а также запрещено рекламировать платежи криптовалютой любым способом.

Необходимо ли уведомлять налоговую о наличии криптокошелька

Криптовалютный кошелёк – это программа, которая содержит криптографические ключи, которые позволяют получать, отправлять и хранить криптовалюту.

При этом сама криптовалюта не хранится на кошельке, она хранится в блокчейне. Кошелёк для криптовалюты — это лишь место хранения секретного ключа для доступа к криптовалюте.

По аналогии можно сказать, что деньги не хранятся на банковской карте, они хранятся на банковском счёте. А карта – это секретный ключ к деньгам: прикладывая её к терминалу, лицо идентифицирует себя и свой счёт.

Существуют два основных типа криптовалютных кошельков.

  • Холодные кошельки (офлайн-кошельки) хранят криптовалюту без доступа к интернету. Например, на специальном устройстве (аппаратный кошелёк) или на обычном USB-накопителе. Для доступа к активам нужно проделать определённые действия в реальном мире. 

    Холодные кошельки отличаются высокой защищённостью, но они не очень удобны в использовании. Такими кошельками пользуются, когда хотят сохранить в надёжном месте большие объёмы криптовалюты, при этом отсутствует потребность в частых транзакциях.
  • Горячие кошельки (онлайн-кошельки) используются для повседневного использования. Ключи горячих кошельков хранятся в специальных приложениях и сервисах и требуют доступа к интернету.

    Горячие кошельки дают возможность хранить разные монеты в одном месте, они всегда находятся под рукой, на смартфоне или в браузере. Горячие кошельки позволяют быстро проводить переводы, покупать и продавать криптовалюту за считанные секунды. Но их безопасность ниже.

Согласно текущему законодательству, как-то уведомлять ФНС о таких кошельках необходимости нет.

В первую очередь потому, что они схожи с кошельками для наличных, и тут ответственность налогоплательщика перед государством только в отношении доходов от криптовалют. К примеру, если вы купили дешевле, а продали дороже.

Совсем иначе дела обстоят с кошельками, где есть кастодиан, особенно если он внедрил правила KYC (know your customer, то есть «знай своего клиента») – принцип банковского и биржевого регулирования для финансовых институтов, а также компаний, работающих с деньгами частных лиц, означающий, что они должны идентифицировать и установить личность клиента, прежде чем проводить финансовую операцию.

Так вот, если у вашей зарубежной криптобиржи, обменника или даже банка, который хранит ваши криптоактивы, есть лицензия финансового регулятора, то да, для вас этот счёт является счётом в иной организации финансового рынка, и тогда на вас накладываются все обязанности валютного резидента согласно 173-ФЗ «О валютном регулировании и контроле» по аналогии с обычными зарубежными счетами.

Разрешены ли платежи в криптовалюте за границу

В законе указан запрет именно в части «приёма» цифровой валюты в качестве встречного предоставления.

Более того, в Росфинмониторинге напомнили, что покупка и продажа криптовалют не является нарушением российского законодательства – запрет установлен только в отношении её приёма для оплаты товаров или услуг. То есть криптовалюту можно менять только на деньги.

Таким образом, прямого запрета на плату криптовалютой нерезидентам – нет.

В тех государствах, где покупка недвижимости за криптовалюту не является нарушением, сделка проходит абсолютно законно и безопасно. Она проводится по законодательству страны, где расположена недвижимость.

Меняется ли позиция российского государства в зависимости от статуса страны нахождения недвижимости: «дружественная» или «недружественная»?

Никакой разницы с точки зрения действующего законодательства нет. Все действующие ограничения относятся исключительно к сделкам в фиатных валютах. Что в общем-то ясно, ведь при расчетах в криптовалютах часто отсутствует третья сторона, которая могла бы эти ограничения внедрить (в фиатном мире это банки).

В каких странах официально продают недвижимость за криптовалюту

Официальная покупка недвижимости за криптовалюту возможна в таких странах, как ОАЭ, Канада, Германия, Индонезия, Таиланд.

К примеру, в Индонезии покупатель и продавец подписывают договор, где указывают счёт компании-продавца на самой большой бирже критовалюты INDODAX. Средства туда перечисляют в эквиваленте стоимости в долларах США. После получения криптовалюты компания продаёт её через биржу, и на её счёте оказываются уже доллары или местная валюта. При этом нет валютного контроля и не нужно подтверждать происхождение средств.

В Германии такие сделки полностью легализованы. Покупку оплачивают с помощью перевода с криптовалютного кошелька покупателя на такой же кошелёк продавца, а право собственности регистрирует нотариус на основе подтверждения перевода. Участники сделки платят налоги — такие же, как при обычной банковской операции.

Таиланд был первой азиатской страной, которая легализовала криптовалюту. Чтобы осуществить сделку по покупке, необходимо обратиться к специальным аккредитованным агентствам недвижимости, которые принимают виртуальную валюту.

В ОАЭ можно приобретать недвижимость с использованием цифровых валют через уполномоченные агентства. ЦБ ещё не определил криптовалюту в качестве законного платёжного средства, поэтому существует несколько ограничений, таких как отсутствие предоставления банками криптоуслуг. Однако транзакции между частными лицами и некоторыми регулируемыми агентствами недвижимости разрешены.

Важно помнить, что операции с криптовалютой являются необратимыми и нужно тщательно отнестись к проверке всех участников сделки.

Смотрите примеры объектов, продавцы которых готовы к расчётам в криптовалюте

Как российская налоговая воспринимает криптовалютные транзакции

Прежде всего необходимо отметить, что операции с криптовалютой в любом случае потенциально способны приносить доход и прибыль, которые могут быть включены в налогооблагаемую базу по целому спектру налогов (НДФЛ, налог на прибыль).

К примеру, при продаже монет криптовалют за фиатную валюту образуется доход, который можно измерить в денежном выражении, а значит, он потенциально налогооблагаем. Само получение криптоактива тоже может быть расценено как получение «иного» имущества, а следовательно, создаёт доход.

Указанная ситуация не зависит и никогда не зависела от легального признания криптовалюты в России, в том числе признания или непризнания её законным платёжным средством, так как прямого запрета осуществлять продажу самой криптовалюты никогда не существовало.

Так, криптовалюта до введения в действие закона о ЦФА никогда не была ограничена в обороте и (или) запрещена к реализации на территории России. Негативное отношение контролирующих органов и судов, в том числе Банка России, существовало только в отношении использования её в качестве платёжного средства.

Разъяснения Минфина РФ за период до принятия закона о ЦФА прямо подтверждают вышеизложенное.

Так, в письмах Минфина продажа криптовалюты уже расценивалась как продажа имущества, в связи с чем, по мнению Минфина РФ, полученный доход подлежал обложению НДФЛ, но мог быть уменьшен на расходы по приобретению криптовалюты, если они документально подтверждены.

Из чего следовало, что при получении дохода от продажи криптовалюты необходимо самостоятельно исчислить НДФЛ и подать налоговую декларацию.

Кроме того, налоговые органы уже внедрили доходы от операций с цифровыми валютами для заполнения налоговой декларации. Данный источник дохода вы можете увидеть под кодом 4909 в своём кабинете налогоплательщика.

Проще говоря, налоговую интересуют не сами транзакции, а чистоплотность в отношении налогов с доходов.

Главным же противником свободного оборота крипты в России был и остаётся Центральный Банк, и позиция его связана с «противодействием легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма».

В любом случае практика совершения сделок, а также декларирования дохода от криптовалют складывается на наших глазах. Совершая крупные операции, лучше, чтобы не подвергать себя лишнему риску, обратиться к профессиональному консультанту, который поможет принять правильное решение в быстроразвивающемся мире криптовалютных операций. 

Фото: VJ Von Art / Unsplash 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Недвижимость, Процедура покупки

Читайте также

Пять причин инвестировать в недвижимость Пхукета. И один повод задуматься
На острове случился бум
Черногория – самая комфортная для россиян страна Европы. 15 доказательств
В конце статьи – акция для тех, кто готов действовать
Содержание недвижимости в Болгарии
Подробная инструкция для собственников
Россияне на рынке недвижимости Испании: что, где и зачем покупают
И покупают ли…
Лучшие паспорта и первые результаты
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Кипр ищет и радует иммигрантов
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Интересно почитать

Полезные статьи

Содержание недвижимости в Греции

Обновили полезный материал

  • 13.06.2024
  • 45803

Процедура приобретения недвижимости в Греции

Подробная инструкция для покупателей

  • 17.10.2024
  • 46702