Покупка недвижимости в европейской столице – понятная инвестиция. Главный город в любой стране – это центр – культуры, политики, экономики. Значит, в теории здесь стабилен спрос на аренду и выше, чем в других районах, ликвидность жилья. Впрочем, существуют национальные особенности. В проекте мы – Future Real Estate, Century 21 Slovenia и Prian.ru, оцениваем инвестиции в квартиры Любляны.
Любляна даже по европейским меркам город небольшой – всего 250 тыс. жителей. В пригородах проживает ещё примерно столько же.
Во всей Словении около 130 тыс. жилых зданий (многоквартирных и отдельно стоящих домов), примерно каждое десятое – в столице. В 2019 году 26% всех квартир в Словении были проданы в Любляне, 7% в окрестностях Любляны.
Недвижимость в Любляне стабильно дорожает последние пять лет. По данным Агентства по оценке и картографии Словении, в 2015 году средняя цена квадратного метра в городе составляла €2,04 тыс., к 2019-му выросла до €2,80 тыс. – плюс 38%. Впрочем, в 2019 году цены стабилизировались: за год рост оказался символическим, €2,80 тыс. против €2,77 тыс.
Последние три года цены в Любляне более чем на 50% выше средних по Словении. Например, в 2019 году во втором по величине городе страны Мариборе квадратный метр стоил €1,3 тыс. На относительно дорогом побережье – около €2,5 тыс.
В 2019 году в Любляне практически не изменились цены на вторичное жильё, а вот цены на новостройки выросли существенно – на 20%. Впрочем, такая разница в том числе связана и с небольшим предложением.
Динамику цен в 2020 году корректно оценить пока трудно, во многом из-за снижения числа сделок (−40% в первом полугодии относительно второго полугодия 2019 года). Цены по всей стране во втором квартале 2020-го относительно первого выросли на 1,9%, относительно второго квартала 2019-го – на 5,2%.
Важно!
Любляна с гигантским отрывом самый дорогой город Словении.
Примеры объектов недвижимости в Любляне
480 000 €
Магазин в Любляне, Словения
161 м25% в год
Кредит 2.5-3%Готовый бизнес
В современном районе Zelena Šmartina, с более чем 100 квартирами, мы продаем бизнес-помещения на первом этаже, здание A2 (восточная башня). Объект расположен на Шмартинской Цесте, в непосредственной близости от BTC, куда можно добраться пешком, на машине или на автобусе. Парковочные места в подвале гаража также доступны для покупки....
FUTURE REAL ESTATE
398 000 €
Дом в Любляне, Словения
327 м2543
В красивом месте в окрестностях Любляны - Дол недалеко от Любляны имеется красивый особняк, построенный в 2008 году. Дом может быть преобразован в двухквартирный дом (отдельный вход на чердак уже сделан), а в отдельном меньшем здании (30 кв.м) или в гараже можно заниматься ремеслами. Площадь дома 327,3 кв.м, а площадь участка - 503 кв.м. Первый...
FUTURE REAL ESTATE
528 000 €
Вилла в Любляне, Словения
207 м2544
В прекрасном месте, всего в двух шагах от центра города, мы объявляем о строительстве двухквартирной виллы с четырьмя квартирами. В жилом блоке Botanical Gardens вы можете насладиться всеми преимуществами столицы. Теперь вам нужно решить, насколько большим должен быть ваш новый дом, хотите ли вы большой атриум или красивую террасу. Апартаменты...
FUTURE REAL ESTATE
489 000 €
Квартира в Любляне, Словения
127 м2322
Реконструированное здание в стиле раннего бароккоЛифтКапитальный ремонт в 2018 г.Полный ремонт произведен в соответствии с охраной памятника.Парковка организована в городской парковке дома Kongresni trgВозможность переоборудования в служебное помещениеВозможность объединить квартиры или приобрести весь 2-й этаж зданияОтопление: центральное /...
FUTURE REAL ESTATE
740 000 €
Квартира в Любляне, Словения
178 м243
Реконструированное здание в стиле раннего бароккоЛифтКапитальный ремонт в 2018 г.Полный ремонт произведен в соответствии с охраной памятника.Парковка организована в городской парковке дома Kongresni trgВозможность переоборудования в служебное помещениеВозможность объединить квартиры или приобрести весь 2-й этаж зданияОтопление: центральное /...
FUTURE REAL ESTATE
655 000 €
Квартира в Любляне, Словения
156 м2432
Реконструированное здание в стиле раннего бароккоЛифтКапитальный ремонт в 2018 г.Полный ремонт произведен в соответствии с охраной памятника.Парковка организована в городской парковке дома Kongresni trgВозможность переоборудования в служебное помещениеВозможность объединить квартиры или приобрести весь 2-й этаж зданияОтопление: центральное /...
FUTURE REAL ESTATE
1 884 000 €
Квартира в Любляне, Словения
461 м2
Реконструированное здание в стиле раннего бароккоЛифтКапитальный ремонт в 2018 г.Полный ремонт произведен в соответствии с охраной памятника.Парковка организована в городской парковке дома Kongresni trgВозможность переоборудования в служебное помещениеВозможность объединить квартиры или приобрести весь 2-й этаж зданияОтопление: центральное /...
FUTURE REAL ESTATE
634 900 €
Апартаменты в Любляне, Словения
500 м2422
Сказочная квартира в Любляне ищет своего владельца. У нас есть еще три роскошные квартиры в блоке вилл с четырьмя квартирами, занимаемыми владельцами. Квартиры занимают отдельный этаж с отдельным прямым доступом в квартиру из лифта. Чистая площадь квартир составляет от 80 до 130 м2, с лоджиями на нижних этажах и просторными террасами, с которых...
FUTURE REAL ESTATE
589 000 €
Апартаменты в Любляне, Словения
138 м2432
Апартаменты с видом. Четырехкомнатная квартира с чистой площадью 137,54 м2, включающая жилую площадь 119,8 м2 и балкон 17,74 м2, расположенная в небольшом многоквартирном доме на дороге Брдо в Любляне. Это новое здание, которое будет готово к заселению в начале мая 2022 года. Очень красивая планировка включает в себя кухню со столовой, которая...
FUTURE REAL ESTATE
2 400 000 €
Вилла в Любляне, Словения
758 м2533
Предлагаем к продаже семейную виллу на севере Любляны. Быстрый доступ к дороге. Вся общественная инфраструктура в микролокации Продуманная архитектура и высококачественные материалы Огороженный участок с садом Недвижимость разделена на три этажа соединенные лестницей и лифтомПервый этаж:Цокольный этаж включает в себя частную оздоровительную...
FUTURE REAL ESTATE
420 000 €
Кафе, ресторан в Любляне, Словения
195 м26% в год
Кредит 2-3%Готовый бизнес
На Дунайской Цесте, на первом этаже бизнес-жилого здания и в непосредственной близости от нескольких офисных зданий, мы продаем помещение под ресторан с собственной открытой террасой или садом.
Пространство имеет панорамное остекление, выход с двух сторон (главный вход с Dunajska cesta и боковой вход с террасы). Высота помещения составляет...
FUTURE REAL ESTATE
500 000 €
Апартаменты в Любляне, Словения
157 м2
Уникальные апартаменты для сдачи в аренду в центре Любляны. Окупаемость 6% Доходность в год 28 320 ЕВРО Аренда в месяц 2 360 ЕВРО Апартаменты Zois расположены в историческом здании дворца Зоис на берегу реки Любляницы в Любляне, в 650 м от площади Прешерна и всего в нескольких шагах от отличных кафе, ресторанов и баров. Апартаменты Zois...
FUTURE REAL ESTATE
1 378 964 €
Квартира в Любляне, Словения
192 м2432
В центре Любляны, на улице Жупанчичева, завершается строительство комплекса Шелленбург, частью которого является вилла Шелленбург. Инвестор уверяет, что в Любляне нет ничего, что могло бы сравниться по архитектуре с этим элегантным зданием, состоящим из 15 роскошных квартир, расположенных на 6 этажах. Вилла Шелленбург является посредником в...
FUTURE REAL ESTATE
2 455 998 €
Квартира в Любляне, Словения
251 м2322
В центре Любляны, на улице Жупанчичева, на завершающей стадии строительства находится комплекс Шелленбург, основной частью которого является Дворец Шелленбург, состоящий из 7 этажей и 110 престижных жилых единиц площадью от 62 м2 до 345 м2. Инвестор уверяет, что в Любляне (и, возможно, в Словении) нет ничего сравнимого с комплексом Schellenburg....
FUTURE REAL ESTATE
521 244 €
Квартира в Любляне, Словения
83 м2211
В центре Любляны, на улице Жупанчичева, на завершающей стадии строительства находится комплекс Шелленбург, основной частью которого является Дворец Шелленбург, состоящий из 7 этажей и 110 престижных жилых единиц площадью от 62 м2 до 345 м2. Инвестор уверяет, что в Любляне (и, возможно, в Словении) нет ничего сравнимого с комплексом Schellenburg....
FUTURE REAL ESTATE
1 497 473 €
Квартира в Любляне, Словения
214 м2432
В центре Любляны, на улице Жупанчичева, на завершающей стадии строительства находится комплекс Шелленбург, основной частью которого является Дворец Шелленбург, состоящий из 7 этажей и 110 престижных жилых единиц площадью от 62 м2 до 345 м2. Инвестор уверяет, что в Любляне (и, возможно, в Словении) нет ничего сравнимого с комплексом Schellenburg....
FUTURE REAL ESTATE
529 420 €
Квартира в Любляне, Словения
100 м2211
В центре Любляны, на улице Жупанчичева, на завершающей стадии строительства находится комплекс Шелленбург, основной частью которого является Дворец Шелленбург, состоящий из 7 этажей и 110 престижных жилых единиц площадью от 62 м2 до 345 м2. Инвестор уверяет, что в Любляне (и, возможно, в Словении) нет ничего сравнимого с комплексом Schellenburg....
FUTURE REAL ESTATE
Строительство
В 2019 году число сделок по продаже земельных участков и проданные площади под застройку в столице остались неизменными второй год. Эксперты Агентства по оценке и картографии Словении связывают это со снижением предложения высококачественной земли, подходящей под строительство.
В 2019 году в многоквартирных домах Любляны было введено 500–600 квартир. Большинство из них было продано или зарезервировано по ходу строительства. Цены с НДС варьировались от €3,2 тыс. до €4,2 тыс. за кв. м. Самые дорогие квартиры продавались примерно по €5,3 тыс. за кв. м.
На стадии строительства в жилых домах Любляны в 2019 году находилось около 1100 квартир: 500 из них должны быть сданы в 2020 году, остальные – в 2021-м. К началу 2020 года не менее 70% этих квартир были зарезервированы.
До эпидемии Covid-19 в Любляне в течение трёх лет планировалось начать строительство еще 3300 квартир: 800 – в 2020 году, 1800 – в 2021-м, 700 – в 2022-м. Планируемое строительство должно частично удовлетворить высокий спрос. Однако до сих пор непонятно, сколько проектов в реальности будет реализовано.
Вывод
Нехватка земли и пандемия ограничивают строительство нового жилья в Любляне. Основная проблема при инвестициях в жилую недвижимость Любляны – недостаток предложений.
Аренда
Параметры возможной доходности от сдачи в аренду сильно разнятся в разных отчётах. По данным Numbeo, осенью 2020 года квартира в центре Любляны составляет 3,55% годовых, односпальные апартаменты можно сдать за €500–800 (средний показатель €590), квартиры с тремя спальнями – за €900–1500 (средний показатель €1108).
За пределами центра Любляны (внутри автомобильного кольца) доходность выше, но чисто символически – 3,64%.
А вот эксперты Global Property Guide более оптимистичны: по их мнению, в центре Любляны доход от сдачи квартир в аренду колеблется от 4,69 до 5,08%, при этом маленькие квартиры имеют более высокую доходность.
Не забывайте: купить недвижимость в Словении гражданин страны, не входящей в ЕС, может только на юридическое лицо. Налог на прибыль для юридических лиц составляет 20% или 4% (при упрощённой системе налогообложения и доходе до €50 тыс. в год).
Важно!
Аренда жилой недвижимости не является сверхдоходной, но радует стабильностью.
Варианты в историческом центре
Центр Любляны совсем маленький – всего несколько кварталов по берегам неширокой реки Любляницы. В старых кварталах что ни дом, то магазин, церковь, музей или офис. Предложения здесь единичные. Основная проблема – просто успеть купить.
Пример 1. Жилой дом на площади Стари
Квартал в 50 метрах от Любляницы, в 200–250 метрах от Трёхмостовья. Это самый что ни на есть центр: пешеходная зона, старинные дома, бутики на первых этажах.
Здание, в котором осенью 2019 года продавались квартиры, было построено в 1555 году. За свою историю дом несколько раз перестраивался, неизменным оставаясь только снаружи. Более двух лет назад с собственниками квартир на верхних этажах удалось договориться о расселении, после чего мансарды были полностью реновированы: заменены системы отопления и канализации, установлена система «умный дом». На первом этаже работают коммерческие помещения.
В течение трёх месяцев с момента начала продаж все обновлённые квартиры были проданы.
Матея Воршич
ведущий эксперт
Century 21
В самом центре Любляны всегда предлагается лишь несколько даже не новостроек, а квартир в обновлённых домах. Здесь самые высокие цены, от €5 тыс. и даже €6 тыс. за кв. м. Иметь квартиру в этом районе – особый престиж. Значительного – в процентах – дохода вы не получите, зато в центре вы не можете потерять. Те 15 лет, что я отслеживаю динамику цен на рынке, недвижимость тут всегда дорожала.
Отъехав на километр от пешеходной зоны, вы с большой вероятностью окажетесь в более современных кварталах. Здесь рядом со старыми домами много проектов конца XX века. А проблема та же – спрос опережает предложение.
Пример 2. Новостройка в районе Бежиград (Bežigrad)
Бежиград – район, непосредственно прилегающий к центру словенской столицы. Но здесь нет исторических зданий. В районе сосредоточены офисы и жилые дома – популярное место для тех, кто и живёт, и работает в столице. Три года назад здесь был построен многоквартирный дом. По завершении строительства квартиры продавались по €4,0-4,5 тыс. за кв. м.
Большинство квартир в нём было раскуплено на стадии котлована. В настоящий момент предлагаются единичные варианты, но уже на вторичке – примерно по таким же ценам.
Евгения Сухинская
менеджер девелоперского направления
Century 21
Бежиград считается престижным и относительно богатым районом. Здесь не так шумно, как в туристическом центре. По большому счёту, здесь вся застройка такая – более современная, но не новая. Новостройки в полном смысле слова встречаются крайне редко. В конкретном проекте удачно сошлись все карты: расположение, год постройки, современные стандарты строительства. Неудивительно, что все квартиры были раскуплены за несколько месяцев.
Новостройки Любляны
Квартиры в Любляне – по определению дефицит. Наиболее реально купить что-то современное в новостройке, причём лучше бронировать варианты ещё на стадии строительства. То есть надо искать работающие краны.
Пример 3. Проект в районе Мосте (Moste)
Проект в примыкающем к центру Любляны районе Мосте состоит из трёх корпусов и будет занимать целый микрорайон вдоль улицы Шмартинка. Комплекс обещает быть престижным: трёхэтажный паркинг, детская площадка, прогулочная зона, собственный сад… Всего в комплексе 123 квартиры и студии. Срок сдачи – лето 2021 года.
Цены в пересчёте на квадратный метр на данный момент ниже, чем в историческом центре, но выше средних по Любляне – €3,6 тыс. Впрочем, цену определяет то, что здание ещё не достроено.
Доходность. Пока о ней говорить можно ориентировочно. Сравнивая цены с показателями аренды в районе, получим опять же около 3-4% годовых. Зато проблем с поиском арендаторов в новостройке не будет.
Виктория Савченко
директор по зарубежным инвестициям
Future Real Estate
Жилая недвижимость в Любляне – скорее надёжное, чем высокодоходное вложение. Число многоквартирных новостроек чрезвычайно мало. Если вам интересна большая доходность, тогда всё-таки обратите внимание на коммерческие помещения, где можно добиться 5% годовых. В том же проекте на Шмартинкой есть собственная инфраструктура на первых этажах, а с первым арендатором – крупным супермаркетом – уже заключён арендный договор.
Интересны инвестиции в Словению? Обращайтесь в компанию Future Real Estate
Словения, Любляна, Ameriška ulica 8, этаж 6, 1000 Любляна
.jpg)
