Словения, Любляна, Ameriška ulica 8, этаж 6, 1000 Любляна
Версия
для печати
для печати
Любляна даже по европейским меркам город небольшой – всего 250 тыс. жителей. В пригородах проживает ещё примерно столько же.
Во всей Словении около 130 тыс. жилых зданий (многоквартирных и отдельно стоящих домов), примерно каждое десятое – в столице. В 2019 году 26% всех квартир в Словении были проданы в Любляне, 7% в окрестностях Любляны.
Недвижимость в Любляне стабильно дорожает последние пять лет. По данным Агентства по оценке и картографии Словении, в 2015 году средняя цена квадратного метра в городе составляла €2,04 тыс., к 2019-му выросла до €2,80 тыс. – плюс 38%. Впрочем, в 2019 году цены стабилизировались: за год рост оказался символическим, €2,80 тыс. против €2,77 тыс.
Последние три года цены в Любляне более чем на 50% выше средних по Словении. Например, в 2019 году во втором по величине городе страны Мариборе квадратный метр стоил €1,3 тыс. На относительно дорогом побережье – около €2,5 тыс.
В 2019 году в Любляне практически не изменились цены на вторичное жильё, а вот цены на новостройки выросли существенно – на 20%. Впрочем, такая разница в том числе связана и с небольшим предложением.
Динамику цен в 2020 году корректно оценить пока трудно, во многом из-за снижения числа сделок (−40% в первом полугодии относительно второго полугодия 2019 года). Цены по всей стране во втором квартале 2020-го относительно первого выросли на 1,9%, относительно второго квартала 2019-го – на 5,2%.
В 2019 году число сделок по продаже земельных участков и проданные площади под застройку в столице остались неизменными второй год. Эксперты Агентства по оценке и картографии Словении связывают это со снижением предложения высококачественной земли, подходящей под строительство.
В 2019 году в многоквартирных домах Любляны было введено 500–600 квартир. Большинство из них было продано или зарезервировано по ходу строительства. Цены с НДС варьировались от €3,2 тыс. до €4,2 тыс. за кв. м. Самые дорогие квартиры продавались примерно по €5,3 тыс. за кв. м.
На стадии строительства в жилых домах Любляны в 2019 году находилось около 1100 квартир: 500 из них должны быть сданы в 2020 году, остальные – в 2021-м. К началу 2020 года не менее 70% этих квартир были зарезервированы.
До эпидемии Covid-19 в Любляне в течение трёх лет планировалось начать строительство еще 3300 квартир: 800 – в 2020 году, 1800 – в 2021-м, 700 – в 2022-м. Планируемое строительство должно частично удовлетворить высокий спрос. Однако до сих пор непонятно, сколько проектов в реальности будет реализовано.
Параметры возможной доходности от сдачи в аренду сильно разнятся в разных отчётах. По данным Numbeo, осенью 2020 года квартира в центре Любляны составляет 3,55% годовых, односпальные апартаменты можно сдать за €500–800 (средний показатель €590), квартиры с тремя спальнями – за €900–1500 (средний показатель €1108).
За пределами центра Любляны (внутри автомобильного кольца) доходность выше, но чисто символически – 3,64%.
А вот эксперты Global Property Guide более оптимистичны: по их мнению, в центре Любляны доход от сдачи квартир в аренду колеблется от 4,69 до 5,08%, при этом маленькие квартиры имеют более высокую доходность.
Не забывайте: купить недвижимость в Словении гражданин страны, не входящей в ЕС, может только на юридическое лицо. Налог на прибыль для юридических лиц составляет 20% или 4% (при упрощённой системе налогообложения и доходе до €50 тыс. в год).
Центр Любляны совсем маленький – всего несколько кварталов по берегам неширокой реки Любляницы. В старых кварталах что ни дом, то магазин, церковь, музей или офис. Предложения здесь единичные. Основная проблема – просто успеть купить.
Квартал в 50 метрах от Любляницы, в 200–250 метрах от Трёхмостовья. Это самый что ни на есть центр: пешеходная зона, старинные дома, бутики на первых этажах.
Здание, в котором осенью 2019 года продавались квартиры, было построено в 1555 году. За свою историю дом несколько раз перестраивался, неизменным оставаясь только снаружи. Более двух лет назад с собственниками квартир на верхних этажах удалось договориться о расселении, после чего мансарды были полностью реновированы: заменены системы отопления и канализации, установлена система «умный дом». На первом этаже работают коммерческие помещения.
В течение трёх месяцев с момента начала продаж все обновлённые квартиры были проданы.
В самом центре Любляны всегда предлагается лишь несколько даже не новостроек, а квартир в обновлённых домах. Здесь самые высокие цены, от €5 тыс. и даже €6 тыс. за кв. м. Иметь квартиру в этом районе – особый престиж. Значительного – в процентах – дохода вы не получите, зато в центре вы не можете потерять. Те 15 лет, что я отслеживаю динамику цен на рынке, недвижимость тут всегда дорожала.
Читайте также:
Отъехав на километр от пешеходной зоны, вы с большой вероятностью окажетесь в более современных кварталах. Здесь рядом со старыми домами много проектов конца XX века. А проблема та же – спрос опережает предложение.
Бежиград – район, непосредственно прилегающий к центру словенской столицы. Но здесь нет исторических зданий. В районе сосредоточены офисы и жилые дома – популярное место для тех, кто и живёт, и работает в столице. Три года назад здесь был построен многоквартирный дом. По завершении строительства квартиры продавались по €4,0-4,5 тыс. за кв. м.
Большинство квартир в нём было раскуплено на стадии котлована. В настоящий момент предлагаются единичные варианты, но уже на вторичке – примерно по таким же ценам.
Бежиград считается престижным и относительно богатым районом. Здесь не так шумно, как в туристическом центре. По большому счёту, здесь вся застройка такая – более современная, но не новая. Новостройки в полном смысле слова встречаются крайне редко. В конкретном проекте удачно сошлись все карты: расположение, год постройки, современные стандарты строительства. Неудивительно, что все квартиры были раскуплены за несколько месяцев.
Квартиры в Любляне – по определению дефицит. Наиболее реально купить что-то современное в новостройке, причём лучше бронировать варианты ещё на стадии строительства. То есть надо искать работающие краны.
Проект в примыкающем к центру Любляны районе Мосте состоит из трёх корпусов и будет занимать целый микрорайон вдоль улицы Шмартинка. Комплекс обещает быть престижным: трёхэтажный паркинг, детская площадка, прогулочная зона, собственный сад… Всего в комплексе 123 квартиры и студии. Срок сдачи – лето 2021 года.
Цены в пересчёте на квадратный метр на данный момент ниже, чем в историческом центре, но выше средних по Любляне – €3,6 тыс. Впрочем, цену определяет то, что здание ещё не достроено.
Доходность. Пока о ней говорить можно ориентировочно. Сравнивая цены с показателями аренды в районе, получим опять же около 3-4% годовых. Зато проблем с поиском арендаторов в новостройке не будет.
.jpg)
Жилая недвижимость в Любляне – скорее надёжное, чем высокодоходное вложение. Число многоквартирных новостроек чрезвычайно мало. Если вам интересна большая доходность, тогда всё-таки обратите внимание на коммерческие помещения, где можно добиться 5% годовых. В том же проекте на Шмартинкой есть собственная инфраструктура на первых этажах, а с первым арендатором – крупным супермаркетом – уже заключён арендный договор.
Интересны инвестиции в Словению? Обращайтесь в компанию Future Real Estate
Словения, Любляна, Ameriška ulica 8, этаж 6, 1000 Любляна
Фото: Pixabay
