Словенские кейсы: реновация помещения в небольшом городе

Эта статья – седьмая часть проекта Future Real Estate, «Century 21 Словения» и портала Prian.ru о коммерческой недвижимости бывшей югославской республики. Предыдущие выпуски – здесь:   

• Кейс №1. Инвестируем в новое коммерческое здание в провинциальной торговой зоне
• Кейс №2. Расширение площадей в работающем торговом центре в крупном городе
• Кейс №3. Как заработать сегодня на гостинице в Словении
• Кейс №4. Инвестиции в дома для пожилых людей
• Кейс №5. Оцениваем инвестиции в квартиры в центре Любляны
• Кейс №6. Инвестиции в строительство торгового центра в провинции

Место 

Кочевье – город и одноимённый муниципалитет. Находится на юге Словении, в часе езды от Любляны. Население города около 9 тыс., в общине проживает около 20 тыс. человек.

Локация

В Кочевье есть небольшой старый центр, и близко к нему проходит главное шоссе из Любляны, по обеим сторонам которого расположена главная торговая зона города. Здесь представлены крупнейшие ретейлеры, работающие в Словении, – Lidl, Hofer, Spar.

История

Непосредственно в торговой зоне нет свободного пространства для строительства новых объектов. Но есть несколько зданий, в которых ранее находились сельскохозяйственные ангары. Два из них пустовали более десяти лет и к 2017 году внешне выглядели абсолютно непрезентабельно. Но их можно было реконструировать…

Реконструкция первого помещения была завершена к началу 2019-го, второго – к 2020 году. В первом помещении арендатором стал непродовольственный ретейлер TEDi, во втором – сеть магазинов текстиля и товаров для дома Pepco. Арендные договоры были заключены до реконструкции на десять и восемь лет соответственно.  

Виктория Савченко

директор по зарубежным инвестициям

Future Real Estate   

Как и при строительстве здания с нуля, инвестировать в такой объект надо только после того, как станет известно имя будущего арендатора и с ним будет подписан долгосрочный договор аренды. Так было в данном случае.  

Марио Дебелец

директор девелоперского направления

Rein Group

Компании-арендаторы, с которыми мы работаем, обычно хотят определённую локацию. Это места, где есть транспортный поток, где живут люди и где уже работают другие ретейлеры. В некоторых точках невозможно новое строительство. Поэтому, по существу, всё зависит от конкретного случая. Надо понять, какой вариант наиболее рационален и какой проект вообще можно осуществить.

Схема работ по реновации  

Компания – в данном случае Future Real Estate – находит подходящее помещение и проводит переговоры с потенциальным арендатором. 

После того как проект с арендатором согласован, привлекают инвестора. Открывается ООО, где он является учредителем. Минимальный уставной капитал – €7,5 тыс. Срок открытия компании – два рабочих дня, за которые также будет открыт счёт в банке. Обязательные условия работы ООО – юридический адрес, открытый расчётный счёт в банке, ведение бухгалтерского учёта, сдача годового баланса.

Одновременно по желанию инвестора решается вопрос с кредитом на реконструкцию. Вам будет предложено несколько банков на выбор. В настоящее время кредит можно получить под 2–3% годовых на сумму до 50% от стоимости объекта.

Партнёр привлекает строительную компанию, которая под его контролем осуществляет реконструкцию. Деньги этой компании переводятся только после выполнения работ и сдачи объекта.  

По завершении работ объект начинает работать и приносить прибыль. Дальнейшее решение – продавать ООО или продолжать зарабатывать на аренде – за инвестором.

Почему – и в каких случаях – реконструкция может быть более выгодна, чем строительство с нуля?

1. Отсутствие места. Не везде есть площади под новый объект. В приведённом выше примере так и было – с нуля строить здание в торговой зоне Кочевья негде.   
2. Упрощённая процедура согласования. В случае с уже имеющимся, пусть и находящимся в аварийном состоянии зданием она занимает меньше времени. Даже если реновируется объект, который изначально не был предназначен для торговли.
3. Время. Реконструкция обычно быстрее строительства с нуля. Доход от аренды собственник может получать через полгода после начала работ.
4. Деньги. В данном примере реконструкция оказалась дешевле строительства с нуля. Так бывает не всегда, но это выясняется ещё во время технической оценки здания. В Кочевье оба объекта имели крепкий фундамент и несущие конструкции, и реконструкция обошлась дешевле строительства примерно на 30%.

Виктория Савченко

директор по зарубежным инвестициям

Future Real Estate   

Новые магазины в Кочевье в течение двух лет после реконструкции генерируют арендный поток 6–7% годовых, и собственник не спешит их продавать. Конечно, в данном случае большой удачей стало то, что здания под реконструкцию нашлись именно в интересном для арендаторов месте. Но по мере расширения крупные торговые сетки приходят в небольшие и даже маленькие города с населением от 5 тыс. человек. Именно в таких местах можно найти интересный заброшенный объект, подходящий для ремонта и нового запуска.

Условия цитирования материалов Prian.ru