Жилая недвижимость Германии: доход вашему дому

Доходный дом станет действительно доходным, только если за ним грамотно следить – это понятно. Как правило, собственник не готов заниматься текущими делами. А если есть структура, от которой зависит финансовый успех, то ее выбор - важнейший шаг, который предстоит сделать инвестору.

Ольга Мюллер MRICS, управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI r.e.s. GmbH: «Инвестируя в Германию, вы должны понимать, что договором купли-продажи все не заканчивается, с него все только начинается. К работе подключается управляющая компания, которая занимается содержанием вашего объекта. И от нее зависит, насколько ваш капитал будет сохранен…»

Петер Стокови, оценщик недвижимости HypZert, управляющий директор MSI r.e.s. GmbH, IIG Real Estate Group: «Для собственника важным критерием эффективности компании является ее прозрачность. Важно понимать, что управляющий готов, хочет и в состоянии каждый месяц предоставлять все цифры, все отчеты о хозяйственных операциях – с тем, чтобы владелец недвижимости имел возможность вмешаться.

Важно, чтобы собственник имел доступ к своим деньгам - арендным платежам, он должен также иметь возможность в любое время распоряжаться своим недвижимым имуществом по своему усмотрению. Если управляющий к этому не готов, то лучше отказаться от его услуг».

Доходные дома в Германии

Если вы присматриваетесь к не новому доходному дому, им уже кто-то наверняка управляет.

Здесь нелишним будет понять, насколько качественно он это делает? О многом скажет и текущее состояние объекта. Проверить стоит многое.

Ольга Мюллер: «Управлять можно по-разному, и уровень управляющих компаний в Германии тоже разный. Можно попросить УК показать объекты, на которых она работает. Вы увидите, в каком состоянии они находятся, все ли квартиры заселены… Тот показатель, что сотрудники управляющей компании говорят на русском языке не может быть самым главным фактором. Также, как и стоимость услуг».

Игорь Згогурин, директор представительства в России, СНГ и странах Балтии: «При покупке доходного дома у него уже как правило есть управляющая компания. И дело инвестора - продолжить работу с ней или найти новую. Как правило, управляющая компания - это продавец или партнер продавца. И в этом есть определенная логика: риелтор несет ответственность за качество объекта».

Петер Стокови: «Управляющий должен понимать объект, он должен жить им, ну, и один раз в неделю посещать его. Он должен общаться с арендаторами, быть их контактным лицом. Он должен составлять для инвестора прозрачный отчет, заботиться о том, чтобы доход приходил вовремя. А это значит, что должна работать система напоминаний об оплате аренды и осуществляться необходимые инвестиции в объект – разумеется, после согласования с собственником».

Недвижимость в Германии

Работа на объекте - первая из основных функций управляющей компании. Вторая - финансы.

Естественно желание инвестора увеличить поступления, а вкладываться по минимуму. Но параллельно есть интересы арендатора, отчетность и многое другое. Что можно и что нельзя – это тоже вопрос к управляющей компании.

Петер Стокови: «Я могу дать клиенту исчерпывающую консультацию на тему возможности повышения арендной платы, увеличения срока действия договора… Также наша функция - предоставить и осуществить долгосрочный и многолетний план по ремонту и текущему обслуживанию объекта.

Есть собственники, которые хотят приобрести объект на короткий срок, использовать потенциал повышения аренды и снова его продать. Другие собственники, напротив, хотят сохранить объект на протяжении многих лет. Управляющий должен подстроиться под инвестиционные цели покупателя и в соответствии с этим отрегулировать отчетность и инвестиции в недвижимость».

Квартиры в Германии

Владение объектом предполагает расходы. И управляющая компания - это тоже расход. Его невозможно просчитать до цента заранее, но стоит понять о каких суммах идет речь.

Петер Стокови: «Расходы на управление зависят в конечном итоге от собственника, от того, что он хочет. Мы предлагаем инвесторам, чтобы наш гонорар измерялся в процентном соотношении к получаемой аренде. Как правило, за одну квартиру вознаграждение составляет 18-20 евро нетто».

Игорь Згогурин: «Да, стоимость услуг управляющей компании – около 20 евро за квартиру в месяц. То есть за 10-квартирный дом придется заплатить около 200 евро. Но важно понимать, что в стоимость не входят дополнительные работы по текущему ремонту и благоустройству дома».

Как говорил российский классик: выбирай, но осторожно. Но выбирай. Качественный доходный дом и профессиональная компания, которая будет его обслуживать - очевидно равнозначные по важности параметры. И инвестиция будет успешной, только если оба найдены безошибочно. Управляющая компания – не волшебники, но и в условия жесткого и структурированного немецкого рынка они могут сделать многое.

Петер Стокови: «В многоквартирном доме на юго-востоке Берлина по окончании договора аренды коммерческого помещения, мы сдали эту площадь под детский садик. Ранее оно использовалось как столярная мастерская. Срок действия нового договора составляет 15 лет, и аренда в три раза выше той, что платил столяр.

Кроме этого, мы вместе с руководством садика перепланировали прилегающий участок и постепенно изменили клиентуру арендаторов. Ранее в доме проживали получатели пособия по безработице, которым сейчас квартиры не сдаются. Изменилась клиентура – изменилась средняя арендная плата. Проект еще не закончен. Но через 2-3 года мы добьемся того, чтобы собственник достиг своих ожиданий по доходности».