Жилая недвижимость Германии: доход вашему дому

Партнерский материал
27 сентября 2016 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Германия

Каким критериям должна удовлетворять управляющая компания доходного дома? Как проверить ее профессионализм ДО начала совместной работы? Что входит в функции «управленца»? Сколько стоят такие услуги? Ответы – от специалистов компании IIG Real Estate GmbH, Invest-In-Germany.


Доходный дом станет действительно доходным, только если за ним грамотно следить – это понятно. Как правило, собственник не готов заниматься текущими делами. А если есть структура, от которой зависит финансовый успех, то ее выбор - важнейший шаг, который предстоит сделать инвестору. 

Ольга Мюллер MRICS, управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI r.e.s. GmbH: «Инвестируя в Германию, вы должны понимать, что договором купли-продажи все не заканчивается, с него все только начинается. К работе подключается управляющая компания, которая занимается содержанием вашего объекта. И от нее зависит, насколько ваш капитал будет сохранен…»

Петер Стокови, оценщик недвижимости HypZert, управляющий директор MSI r.e.s. GmbH, IIG Real Estate Group: «Для собственника важным критерием эффективности компании является ее прозрачность. Важно понимать, что управляющий готов, хочет и в состоянии каждый месяц предоставлять все цифры, все отчеты о хозяйственных операциях – с тем, чтобы владелец недвижимости имел возможность вмешаться. 

Важно, чтобы собственник имел доступ к своим деньгам - арендным платежам, он должен также иметь возможность в любое время распоряжаться своим недвижимым имуществом по своему усмотрению. Если управляющий к этому не готов, то лучше отказаться от его услуг».

Доходные дома в Германии

Если вы присматриваетесь к не новому доходному дому, им уже кто-то наверняка управляет.

Здесь нелишним будет понять, насколько качественно он это делает? О многом скажет и текущее состояние объекта. Проверить стоит многое. 

Ольга Мюллер: «Управлять можно по-разному, и уровень управляющих компаний в Германии тоже разный. Можно попросить УК показать объекты, на которых она работает. Вы увидите, в каком состоянии они находятся, все ли квартиры заселены… Тот показатель, что сотрудники управляющей компании говорят на русском языке не может быть самым главным фактором. Также, как и стоимость услуг».

Игорь Згогурин, директор представительства в России, СНГ и странах Балтии: «При покупке доходного дома у него уже как правило есть управляющая компания. И дело инвестора - продолжить работу с ней или найти новую. Как правило, управляющая компания - это продавец или партнер продавца. И в этом есть определенная логика: риелтор несет ответственность за качество объекта».

Петер Стокови: «Управляющий должен понимать объект, он должен жить им, ну, и один раз в неделю посещать его. Он должен общаться с арендаторами, быть их контактным лицом. Он должен составлять для инвестора прозрачный отчет, заботиться о том, чтобы доход приходил вовремя. А это значит, что должна работать система напоминаний об оплате аренды и осуществляться необходимые инвестиции в объект – разумеется, после согласования с собственником».

Недвижимость в Германии

Работа на объекте - первая из основных функций управляющей компании. Вторая - финансы.

Естественно желание инвестора увеличить поступления, а вкладываться по минимуму. Но параллельно есть интересы арендатора, отчетность и многое другое. Что можно и что нельзя – это тоже вопрос к управляющей компании. 

Петер Стокови: «Я могу дать клиенту исчерпывающую консультацию на тему возможности повышения арендной платы, увеличения срока действия договора… Также наша функция - предоставить и осуществить долгосрочный и многолетний план по ремонту и текущему обслуживанию объекта.

Есть собственники, которые хотят приобрести объект на короткий срок, использовать потенциал повышения аренды и снова его продать. Другие собственники, напротив, хотят сохранить объект на протяжении многих лет. Управляющий должен подстроиться под инвестиционные цели покупателя и в соответствии с этим отрегулировать отчетность и инвестиции в недвижимость». 

Квартиры в Германии

Владение объектом предполагает расходы. И управляющая компания - это тоже расход. Его невозможно просчитать до цента заранее, но стоит понять о каких суммах идет речь. 

Петер Стокови: «Расходы на управление зависят в конечном итоге от собственника, от того, что он хочет. Мы предлагаем инвесторам, чтобы наш гонорар измерялся в процентном соотношении к получаемой аренде. Как правило, за одну квартиру вознаграждение составляет 18-20 евро нетто». 

Игорь Згогурин: «Да, стоимость услуг управляющей компании – около 20 евро за квартиру в месяц. То есть за 10-квартирный дом придется заплатить около 200 евро. Но важно понимать, что в стоимость не входят дополнительные работы по текущему ремонту и благоустройству дома». 

Как говорил российский классик: выбирай, но осторожно. Но выбирай. Качественный доходный дом и профессиональная компания, которая будет его обслуживать - очевидно равнозначные по важности параметры. И инвестиция будет успешной, только если оба найдены безошибочно. Управляющая компания – не волшебники, но и в условия жесткого и структурированного немецкого рынка они могут сделать многое. 

Петер Стокови: «В многоквартирном доме на юго-востоке Берлина по окончании договора аренды коммерческого помещения, мы сдали эту площадь под детский садик. Ранее оно использовалось как столярная мастерская. Срок действия нового договора составляет 15 лет, и аренда в три раза выше той, что платил столяр. 

Кроме этого, мы вместе с руководством садика перепланировали прилегающий участок и постепенно изменили клиентуру арендаторов. Ранее в доме проживали получатели пособия по безработице, которым сейчас квартиры не сдаются. Изменилась клиентура – изменилась средняя арендная плата. Проект еще не закончен. Но через 2-3 года мы добьемся того, чтобы собственник достиг своих ожиданий по доходности».


IIG Real Estate GmbH
Philipp-Rosenthal-Str. 9
D-04103 Leipzig

Gutenbergstr. 4
10587 Berlin

www.invest-in-germany.ru

Tel. +49 341 60 44 33 11
      +7 812 944 48 00

Автор: Филипп Березин / Author: Philipp Berezin
Съемка: Шамхал Эйвазов /  Сameraman: Shamkhal Eivazov

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Статьи
Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать

Идеи для инвестиций: дома престарелых в Германии с гарантированной доходностью

Все знают, что в Германии, где каждый второй житель снимает квартиру, можно зарабатывать на аренде. Сегодня мы расскажем о не самой очевидной схеме получения прибыли, которая, по словам экспертов, куда интереснее рядовой покупки недвижимости. Итак, апартаменты в доме престарелых с фиксированной доходностью 4,5-5% годовых – что это такое и как на этом зарабатывать? Читать

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Парадоксы рынка: морские курорты Германии

Когда речь заходит о морских курортах, мысль о Германии вряд ли кому-то приходит в голову. А ведь в стране есть море, даже два – Северное и Балтийское. Да, теплыми их не назовешь, но всем знакомое Рижское взморье тоже не в тропиках. А немецкое побережье с его нетронутой природной красотой уже многие годы остается магнитом для местных покупателей. Чем же оно интересно? Читать

Prian.ru представляет новый фильм о красивой жизни в Германии

«Где жить?» — вечный вопрос, стоящий перед любым человеком. Разумеется, у всех есть свои интересы, требования, возможности. И все же есть нечто, безусловно важное для каждого из нас. Что находится рядом с домом, в котором я живу? Какие возможности открывает передо мной мой город? Удобно ли здесь мне и моей семье? В новом фильме мы покажем, какой красивой и комфортной может быть жизнь в Германии. Читать