Жилая недвижимость Германии: доход вашему дому

Партнерский материал
27 сентября 2016 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Германия

Каким критериям должна удовлетворять управляющая компания доходного дома? Как проверить ее профессионализм ДО начала совместной работы? Что входит в функции «управленца»? Сколько стоят такие услуги? Ответы – от специалистов компании IIG Real Estate GmbH, Invest-In-Germany.


Доходный дом станет действительно доходным, только если за ним грамотно следить – это понятно. Как правило, собственник не готов заниматься текущими делами. А если есть структура, от которой зависит финансовый успех, то ее выбор - важнейший шаг, который предстоит сделать инвестору. 

Ольга Мюллер MRICS, управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI r.e.s. GmbH: «Инвестируя в Германию, вы должны понимать, что договором купли-продажи все не заканчивается, с него все только начинается. К работе подключается управляющая компания, которая занимается содержанием вашего объекта. И от нее зависит, насколько ваш капитал будет сохранен…»

Петер Стокови, оценщик недвижимости HypZert, управляющий директор MSI r.e.s. GmbH, IIG Real Estate Group: «Для собственника важным критерием эффективности компании является ее прозрачность. Важно понимать, что управляющий готов, хочет и в состоянии каждый месяц предоставлять все цифры, все отчеты о хозяйственных операциях – с тем, чтобы владелец недвижимости имел возможность вмешаться. 

Важно, чтобы собственник имел доступ к своим деньгам - арендным платежам, он должен также иметь возможность в любое время распоряжаться своим недвижимым имуществом по своему усмотрению. Если управляющий к этому не готов, то лучше отказаться от его услуг».

Доходные дома в Германии

Если вы присматриваетесь к не новому доходному дому, им уже кто-то наверняка управляет.

Здесь нелишним будет понять, насколько качественно он это делает? О многом скажет и текущее состояние объекта. Проверить стоит многое. 

Ольга Мюллер: «Управлять можно по-разному, и уровень управляющих компаний в Германии тоже разный. Можно попросить УК показать объекты, на которых она работает. Вы увидите, в каком состоянии они находятся, все ли квартиры заселены… Тот показатель, что сотрудники управляющей компании говорят на русском языке не может быть самым главным фактором. Также, как и стоимость услуг».

Игорь Згогурин, директор представительства в России, СНГ и странах Балтии: «При покупке доходного дома у него уже как правило есть управляющая компания. И дело инвестора - продолжить работу с ней или найти новую. Как правило, управляющая компания - это продавец или партнер продавца. И в этом есть определенная логика: риелтор несет ответственность за качество объекта».

Петер Стокови: «Управляющий должен понимать объект, он должен жить им, ну, и один раз в неделю посещать его. Он должен общаться с арендаторами, быть их контактным лицом. Он должен составлять для инвестора прозрачный отчет, заботиться о том, чтобы доход приходил вовремя. А это значит, что должна работать система напоминаний об оплате аренды и осуществляться необходимые инвестиции в объект – разумеется, после согласования с собственником».

Недвижимость в Германии

Работа на объекте - первая из основных функций управляющей компании. Вторая - финансы.

Естественно желание инвестора увеличить поступления, а вкладываться по минимуму. Но параллельно есть интересы арендатора, отчетность и многое другое. Что можно и что нельзя – это тоже вопрос к управляющей компании. 

Петер Стокови: «Я могу дать клиенту исчерпывающую консультацию на тему возможности повышения арендной платы, увеличения срока действия договора… Также наша функция - предоставить и осуществить долгосрочный и многолетний план по ремонту и текущему обслуживанию объекта.

Есть собственники, которые хотят приобрести объект на короткий срок, использовать потенциал повышения аренды и снова его продать. Другие собственники, напротив, хотят сохранить объект на протяжении многих лет. Управляющий должен подстроиться под инвестиционные цели покупателя и в соответствии с этим отрегулировать отчетность и инвестиции в недвижимость». 

Квартиры в Германии

Владение объектом предполагает расходы. И управляющая компания - это тоже расход. Его невозможно просчитать до цента заранее, но стоит понять о каких суммах идет речь. 

Петер Стокови: «Расходы на управление зависят в конечном итоге от собственника, от того, что он хочет. Мы предлагаем инвесторам, чтобы наш гонорар измерялся в процентном соотношении к получаемой аренде. Как правило, за одну квартиру вознаграждение составляет 18-20 евро нетто». 

Игорь Згогурин: «Да, стоимость услуг управляющей компании – около 20 евро за квартиру в месяц. То есть за 10-квартирный дом придется заплатить около 200 евро. Но важно понимать, что в стоимость не входят дополнительные работы по текущему ремонту и благоустройству дома». 

Как говорил российский классик: выбирай, но осторожно. Но выбирай. Качественный доходный дом и профессиональная компания, которая будет его обслуживать - очевидно равнозначные по важности параметры. И инвестиция будет успешной, только если оба найдены безошибочно. Управляющая компания – не волшебники, но и в условия жесткого и структурированного немецкого рынка они могут сделать многое. 

Петер Стокови: «В многоквартирном доме на юго-востоке Берлина по окончании договора аренды коммерческого помещения, мы сдали эту площадь под детский садик. Ранее оно использовалось как столярная мастерская. Срок действия нового договора составляет 15 лет, и аренда в три раза выше той, что платил столяр. 

Кроме этого, мы вместе с руководством садика перепланировали прилегающий участок и постепенно изменили клиентуру арендаторов. Ранее в доме проживали получатели пособия по безработице, которым сейчас квартиры не сдаются. Изменилась клиентура – изменилась средняя арендная плата. Проект еще не закончен. Но через 2-3 года мы добьемся того, чтобы собственник достиг своих ожиданий по доходности».


IIG Real Estate GmbH
Philipp-Rosenthal-Str. 9
D-04103 Leipzig

Gutenbergstr. 4
10587 Berlin

www.invest-in-germany.ru

Tel. +49 341 60 44 33 11
      +7 812 944 48 00

Автор: Филипп Березин / Author: Philipp Berezin
Съемка: Шамхал Эйвазов /  Сameraman: Shamkhal Eivazov

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Есть мнение: инвесторам в жилую недвижимость Германии стоит избегать крупных городов

Насколько в Германии велик риск образования «пузыря» на рынке недвижимости? В чем преимущество немецких городов со средним населением перед мегаполисами? Какие тенденции будут наблюдаться в 2017 году в сегментах торговой, жилой и офисной недвижимости? И какие законодательные изменения ждут покупателей? На эти вопросы отвечает руководитель компании Invest-in-Germany Ольга Мюллер. Читать

КЭШ-ГЕНЕРАТОР: Получаем доход с первого дня инвестиции

Успешную инвестицию сегодня может обеспечить эффективная ИДЕЯ! Ведь как часто за абстрактными рассуждениями и цифрами инвестор не видит конкретного предложения. Или оно кажется сложным и непонятным, а ведь прозрачность и надежность – непременные требования. Или – еще один популярный вариант – предложенные условия при ближайшем рассмотрении оказываются не столь эффективными. Идея и ее реализация от холдинга ST 77 и компании BiG Property – кэш-генератор. Уникальная система получения дохода от недвижимости в предложении от профессионалов немецкого рынка. Читать

Готовый бизнес: ВНЖ и недвижимость в Германии

При каких условиях можно получить вид на жительство в Германии? Можно ли управлять своим бизнесом дистанционно? Кому не подходят инвестиции в немецкий рынок? В десятой, финальной части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о возможностях, которые эта страна предоставляет иностранным инвесторам. Читать

Куда инвестировать? Виды торговой недвижимости в Германии

Торговая недвижимость – самый популярный сектор у тех, кто планирует вкладывать деньги в немецкие коммерческие площади. Рассмотрим, какие форматы торговли встречаются в Германии, каковы средние арендные ставки и куда лучше инвестировать иностранцам. В проблеме помогает разобраться Ольга Мюллер, управляющий партнер компании IIG Real Estate GmbH Invest-in-Germany. Читать

Готовый бизнес: инвестиции в строительные проекты

В чем заключаются риски строительных проектов? Какие направления считаются самыми перспективными? В какие инвестиционные продукты лучше вкладывать новичкам? В девятой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим об инвестициях в строительные проекты. Читать