Что предлагают зарубежные рынки коммерческой недвижимости после кризиса

6 июля 2020 года
Автор: Вероника Галачиева Просмотров: 763

Наши инвесторы часто вкладываются в зарубежную недвижимость, причём всё чаще – в коммерческую. Многих из них уже привлекают не только «классические» Австрия и Германия, но и курортные… Греция, Словения, Испания – востребованы ли там кафе, магазины, гостиницы, склады? Об этом рассказывают эксперты Андрей Карачун, Константин Петридис и Александр Тонко.

Словения: рынок набирает обороты, в некоторых сегментах – рост

Александр Тонко, Future Real Estate и Century 21 Slovenia

– Если говорить про торговый ретейл, то глобальных изменений в нём не произошло. Несмотря на то что из-за пандемии многие из магазинов закрылись на месяц-полтора. Более того, после снятия ограничений этот сегмент стал динамично набирать обороты – «заслуга» накопленного спроса. Некоторые ретейлеры и вовсе вышли на прежний оборот, который был и до коронавируса.

Другое дело – офисы. Этот сегмент просел сильнее всего, особенно среди небольших компаний. Также сильно пострадал отельный бизнес семейного формата. Речь в данном случае идёт о небольших отелях, которые жили лишь за счёт иностранных туристов и которые не попали ни под одну программу государственной поддержки.

Так как во многих случаях арендодатели пошли на уступки арендаторам, то и вакантных предложений после пандемии на рынке образовалось не очень много. Всё-таки по большей части бизнес хотел закрепить за собой точку, в частности в проходных локациях.

Стоит отметить, что не только владельцы помещений шли навстречу бизнесу, давая скидку до 50% на аренду, но и само государство сильно его поддержало. Помог и перенос НДС и налога на прибыль на 24 месяца, и выплаты до 80% зарплаты, и другие меры. В связи с этим больших убытков, даже среди малого ретейла, незаметно.

Зато на данный момент наблюдается другая тенденция – интерес к магазинам, которые имеют отдельный вход с улицы, а не внутри торговых центров. Дело в том, что именно их разрешили открывать в первую очередь после карантина.

Пример инвестиционного объекта – три торговых помещения в новом строящемся жилом доме. Явное преимущество – расположение. Объект находится в перспективном и активно застраиваемом районе Любляны. На данный момент в округе возведено несколько соседних домов. В связи с тем что комплекс новый, инвестору не нужно будет в ближайшие лет десять тратиться на ремонт.

Если думать об инвестициях в коммерцию сейчас, то стоит рассматривать такие магазины, которые не попадают под ограничения в период пандемии, в частности продуктовые. Кроме этого, объекты желательно выбирать с новыми договорами аренды.

Среди арендаторов есть интерес к новым точкам. Они понимают, что кризис вечно не продлится, а развиваться нужно. Поэтому, по нашей статистике, порядка 99% компаний, в частности сетевых, продолжают работать и подписывать новые договоры аренды.

Информация о компании Future Real Estate на Prian.ru

Испания: ближе к осени появятся самые выгодные предложения

Андрей Карачун, Estate Barcelona

– Карантин в Испании длился три месяца, даже больше – с середины марта по конец июня. Всё это время на рынке не происходило ровным счётом ничего. Он был полностью парализован. И все дистанционные продажи были скорее исключением, чем правилом.

Естественно, за это время накопилось множество нереализованных проектов. Также началась активная фаза просмотров у людей, которым наконец разрешили выходить из дома. Именно поэтому местные покупатели сейчас ездят на просмотры, покупают объекты и ничего не боятся.

Кроме этого, когда пару недель назад открылись границы внутри Евросоюза, в Испанию, а точнее на Коста-Браву, приехали ближайшие соседи – французы. Теперь они наравне с местными формируют спрос на местную недвижимость, в том числе и коммерческую.

На рынке уже сейчас появляются объекты по сниженным ценам. Но это не общая тенденция, а единичные случаи. Связано это с тем, что отдельно взятым собственникам необходимо решить свои задачи – спасти бизнес, оплатить ипотеку. Так что массового демпинга ждать не стоит.

Надо понимать, что традиционно Барселона – рынок продавца. Количество объектов здесь всегда ниже, чем спрос. Если сейчас что-то и появится, то скорее на периферии. В центральных локациях – где меньше рисков, где стабильнее и больше заработок – варианты будут появляться постепенно и позже. Собственники всегда цепляются за проходные места и никогда не сдаются, что называется, без боя.

Инвестируя в Барселону, нужно в первую очередь смотреть на локацию. Она имеет определяющее значение. Второй немаловажный аспект – проверка арендатора. Если объект находится в центре, а арендует его хороший и стабильный бизнес, скидки более 10% на него ожидать не стоит даже в кризис.

Пример инвестиционного объекта – коммерческое помещение в Эшапмле. На данный момент его арендует спа-салон, у которого подписан контракт до 2030 года. И хоть на данный момент арендатор не самый качественный (куда надёжнее был бы продуктовый ретейл или сильный бизнес), помещение находится в отличном районе. И так как кризис когда-нибудь закончится и спад обязательно сменится ростом, имеет смысл рассмотреть это предложение. Тем более что на него предоставляется скидка.

Не стоит также забывать, что в Испании очень хорошо работает такой инструмент, как траспасо. В рамках этой схемы арендатор может перепродать своё право аренды третьему лицу. Это делает рынок надёжным и защищённым и гарантирует собственнику постоянный доход, вне зависимости от успешности текущего арендатора.

Наиболее выгодные инвестиции в зарубежную недвижимость у наших клиентов всегда получались во время кризиса. Поэтому я бы советовал подождать пару месяцев и заходить в сделки. Ближе к осени или зиме собственники обязательно начнут в бoльшем объёме предлагать хорошие варианты. Так что аккумулируйте сумму на счету и начинайте подбирать варианты, хотя бы дистанционно.

Информация о компании Estate Barcelona на Prian.ru

Греция: делать выводы о рынке можно будет не раньше сентября

Константин Петридис, DKG Development

– Греческий бизнес за время этой пандемии пострадал и, к сожалению, продолжает страдать до сих пор. Коммерческая недвижимость, связанная, в частности, со сферой туризма, терпит серьёзные потери. По подсчётам аналитиков, при самом оптимистичном варианте развития событий к концу года эта индустрия получит на 11% меньше денег, чем в предыдущие годы. В пессимистических прогнозах ситуация, разумеется, ещё хуже.

Что же всё-таки происходит сейчас? В первых числах июня в стране открылось и заработало более 40% всех коммерческих помещений. Последними – в конце месяца – открылись кафе и рестораны. Часть малого бизнеса, которая находится не в центральных локациях, закрыта до сих пор. Какие-то помещения, в отдалённых уголках, и вовсе не откроются до тех пор, пока туда не приедут туристы.

Новые предложения на рынке появились в туристическом сегменте. В частности, их стараются реализовать те владельцы, у которых начались проблемы. Из-за сорванного сезона, точнее его половины, они сильно потеряли в доходах, не могут обеспечивать все необходимые расходы, выплачивать кредиты и зарплаты сотрудникам. В связи с этим можно ожидать хороших предложений по туристической недвижимости типа гостиниц.

Сказать, что появилось много вакантных офисных площадей, нельзя. Какой-то бизнес всё-таки остался на плаву. Ведь во время пандемии государство помогало арендаторам компенсировать их расходы – закрывало порядка 40% от их ставок. Сейчас власти обсуждают компенсации бизнесу текущих затрат за счёт уменьшения подоходного налога в ближайшие пару лет.

Однако, несмотря на не самое стабильное состояние греческого рынка после паузы, нужно понимать, что он один из самых развитых в ЕС. До пандемии он массово привлекал иностранные инвестиции, а также туристов: только в 2019-м их было порядка 33 млн.

Пример инвестиционного объекта – трёхэтажный магазин в центре Афин.

Преимуществами данного объекта являются локация – центр столицы – и низкая для этого места арендная ставка – €1,7–1,8 тыс. в месяц. Разумеется, вкупе это делает место привлекательным вариантом для арендаторов. Заинтересованный и, самое главное, надёжный бизнес сюда можно найти в течение четырёх – шести месяцев.

Что будет происходить на рынке коммерческой недвижимости Греции, станет понятно не раньше сентября. Тогда же можно будет говорить об интересе инвесторов и тенденциях. А пока стоит быть более внимательным при выборе направления для вложений. Предположительно самыми востребованными станут отдельно стоящие дома, причём на материке.

Информация о компании DKG Development на Prian.ru

Фото: pixabay.com

Теги: Греция, Испания, Словения, Анализ рынков, Коммерческая недвижимость, Инвестиции

Условия цитирования материалов Prian.ru

Читайте также

Словенские кейсы. Как заработать сегодня на гостинице в Словении Реклама «Золотые визы» Европы – 2020. Ищем свою Как построить успешный бизнес в Испании Реклама Три шага к покупке недвижимости в Испании Недвижимость в Испании: новостройки и покупатели Ориуэла-Косты «Самые выгодные варианты на рынке появятся из-за проблемы конкретного продавца»