Греция, где кривая роста цен на жильё только в 2018 году пошла вверх после десятилетнего перерыва, на этот раз оказалась в ситуации неопределённости вместе со всем миром. Покупатели надеются на снижение цен, а вот продавцы… Руководитель DKG Development Константин Петридис уверен, что снижение хотя и вероятно, оно вряд ли затронет все сегменты. Так что же подешевеет?
– Однозначно оценить перспективы греческого рынка трудно – и вот почему. В моей стране не очень хорошо налажен сбор аналитики. Чуть ли не единственный стабильный источник информации – Банк Греции. Остальные данные очень разношёрстные и отрывочные… Но всё-таки.
То, что текущий кризис уже влияет на рынок, думаю, очевидно всем. Но вот как? В масштабные изменения я не верю. То есть резкого и длительного падения цен (а какого ещё изменения ждут покупатели?), вроде того, что мы наблюдали в кризис 2008–2017 годов, не произойдёт.
Прежде всего потому, что греческие власти провели реформы, облегчив иностранным инвесторам доступ на рынок. Я говорю не только о программе «золотой визы», которая успешно привлекает нерезидентов Европы с 2013 года. Например, в 2014 году уменьшили налог при покупке – с 10,00% на 3,09%, а ещё раньше, в 2011 году, отменили ограничения на покупку в некоторых популярных приграничных районах страны.
Такие меры все эти годы сказывались на рынке. Сейчас интересное предложение не зависает, а сразу обращает на себя внимание профессионалов, не только внутри Греции.
Второй фактор – нынешний кризис многонациональный, а не внутренний. Десять лет назад главными пострадавшими от греческого кризиса были собственники-греки. Они же массово продавали свою недвижимость – не последнюю, а ту, которую они не могли содержать. Теперь же, поскольку последние пять-шесть лет число собственников-иностранцев значительно возросло, в одинаковом положении оказались хозяева греческой недвижимости из разных стран.
По данным Банка Греции, с 2018 года чистый приток средств в греческую недвижимость со стороны иностранных инвесторов превышает €1 млрд. Только за 2019 год он вырос по сравнению с 2018 почти на 28%, до €1,45 млрд. До 30% всех сделок в стране в последние годы совершают иностранцы.
Иностранцев можно разделить на три категории. Первые – те, кто приобрёл недвижимость для получения «золотой визы». По этой программе есть ограничения на продажу, поэтому большинство инвесторов точно не будут избавляться от своих объектов – иначе ВНЖ аннулируется, а значит, все расходы окажутся напрасными. «Золотых виз» к концу марта 2020 года было выдано больше 7 400 – и это заметная доля рынка. Такие собственники вряд ли начнут распродажи.
Вторая и самая крупная в финансовом смысле часть зарубежных покупателей – инвестиционные фонды. Это уж точно не спекулянты, нацеленные на быструю перепродажу. Они вкладывают средства в соответствии со своим бизнес-планом, рассчитанным на пять – десять лет. У них, во-первых, потери будут небольшими, а во-вторых, они смогут получить банковскую поддержку – взять кредит под залог непрофильного объекта из глобального портфеля.
И, наконец, последняя категория – спекулянты, рассчитывавшие купить и перепродать. Вот на их действия стоит смотреть особенно внимательно. У тех, кто покупал на самом дне (скажем, в 2016–18 годах) квартиры от частников, заложена огромная маржа. Такие инвесторы рассчитывали на двукратный рост в диапазоне двух-трёх лет – конечно, таких цифр не будет, но глобально эти игроки не пострадают, спешить им некуда. А вот у тех, кто покупал в конце 2019 – начале 2020, то есть перед нынешним кризисом, проблемы возможны.
Ну а что же сами греки? Местный рынок я бы тоже разделил на две категории. Первая – физлица, у которых лишь в последние полтора года появлялись какие-то возможности покупать. Они снова начали брать кредиты – согласно статистике банка страны, по 40–50 в месяц... Смогут ли ипотеку гасить? Здесь всё зависит от того, насколько граждан поддержит государство и банки. Если поддержка будет недостаточной, начнёт расти безработица, число сделок среди местного населения станет замедляться. Впрочем, таких покупателей, как я сказал, было не очень-то много...
Вторая часть – профессионалы-девелоперы. Застройщики в последний год очень активно выкупали земельные участки, поскольку после отмены НДС новое строительство стало сильно конкурировать со вторичкой. Но закон вступил в силу только с 1 января 2020 года, и на рынок просто не вышло большое число новостроек. То есть и тут пузырь, по большому счёту, не успел образоваться.
Что сегодня продаётся в Греции
580 000 €
Квартира в Салониках, Греция
125 м2531
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 125 кв.м в Салониках. Квартира расположена на седьмом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, гостиной, одной душевой комнаты, одного санузла. Из окон открывается великолепный вид на город. У объекта есть кондиционер, отопление. В здании расположен лифт.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
165 000 €
Земля на Корфу, Греция
5000 м²
Продается земельный участок площадью 5000 кв.м. на острове Корфу. С возможностью строительства на 210 кв.м.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
220 000 €
Квартира на Халкидиках, Греция
50 м2211
Продается квартира площадью 50 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики на стадии строительства. Квартира расположена на первом этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер. На территории расположен бассейн личного пользования....
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
1 700 000 €
Дом на Ионических островах, Греция
707 м211104
ВНЖ при покупке
Продается 3-этажная вилла площадью 707 кв.м на островах Греции. Первый этаж состоит из 3 спальных комнат. Второй этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты. Третий этаж состоит из 6 спальных комнат, 3 ванных комнат. Из окон открывается вид на море. У объекта есть камин. Недвижимость продается с мебелью. К...
Mercury Group
670 000 €
Мезонет в Аттике, Греция
326 м2651
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 326 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Второй этаж состоит из гостиной, одной кухни, одного санузла, одного офиса. Третий этаж состоит из 5 спальных комнат, одной кухни, одной ванной комнаты. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, отопление. Недвижимость продается с...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
350 000 €
Земля на Корфу, Греция
5000 м²
Продается земельный участок площадью 5000 кв.м. на острове Корфу. С возможностью строительства на 220 кв.м. Имеет вид на море, на горы, на лес.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
1 600 000 €
Земля на Халкидиках, Греция
20830 м²
Продается земельный участок площадью 20830 кв.м. на полуострове Афон, региона Халкидики. Состоит в процессе интеграции в план города. Земельный участок имеет возможность получения разрешения на строительство.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
275 000 €
Земля в Лагониси, Греция
1385 м²
Продается земельный участок площадью 1385 кв.м. в Аттике. Участок находится в Агиа Марине.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
405 000 €
Вилла в Бали, Греция
92 м2321
ВНЖ при покупке
На продажу: Современная двухэтажная вилла с частным бассейном в Ретимно, КритМестоположение: Ретимно, Крит, ГрецияРазмер недвижимости: 92 кв.м.Этажи: 2Откройте для себя современную двухэтажную виллу, расположенную между городом Ретимно и очаровательной деревней Панормос, всего в нескольких минутах от моря. Наслаждайтесь захватывающими видами на...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
650 000 €
Земля в номе Ханья, Греция
4700 м²
Продается земельный участок площадью 4700 кв.м. на острове Крит. Состоит в рамках плана города. На территории есть: подведена вода, подведено электричество. С возможностью строительства на 1880 кв.м. Имеет вид на море.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
800 000 €
Земля в Ласити, Греция
14549 м²
Продается земельный участок площадью 14549 кв.м. на острове Крит. Состоит вне плана города. На территории есть: подведена вода, подведено электричество. Земельный участок имеет возможность получения разрешения на строительство. С возможностью строительства на 330 кв.м.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
800 000 €
Дом в Айос-Констаниносе, Греция
370 м2963
ВНЖ при покупке
Продается 4-этажный коттедж площадью 370 кв.м в Аттике. Цокольный этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одного санузла. Первый этаж состоит из 2 гостиных, одной кухни, одного санузла. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 ванных комнат. Третий этаж состоит из одной спальной комнаты. Коттедж имеет...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
585 178 €
Мезонет в Ретимно, Греция
136 м2542
ВНЖ при покупке
Продается дуплекс площадью 136 кв.м на острове Крит на стадии строительства. Дуплекс расположен на 2 уровнях. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной кладовой. Мансардный этаж состоит из 2 спальных комнат, одной ванной комнаты. Двухуровневая квартира имеет угловое расположение. Из окон открывается...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
413 000 €
Мезонет в Ретимно, Греция
97 м2432
ВНЖ при покупке
Продается дуплекс площадью 97 кв.м на острове Крит на стадии строительства. Дуплекс расположен на 2 уровнях. Второй этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной ванной комнаты. Мансардный этаж состоит из 2 спальных комнат, одной душевой комнаты. Из окон открывается великолепный вид на море. У объекта есть кондиционер,...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
400 000 €
Мезонет в Салониках, Греция
209 м2642
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 209 кв.м в пригороде города Салоники. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Цокольный этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одной кладовой. Второй этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла, одной кладовой. Третий этаж состоит из 3 спальных комнат, одной ванной...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
270 000 €
Земля на Халкидиках, Греция
740 м²
Продается земельный участок площадью 740 кв.м. на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Состоит в рамках плана города. Земельный участок имеет возможность получения разрешения на строительство. С возможностью строительства на 444 кв.м. Имеет вид на море.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
1 600 000 €
Дом в Аттике, Греция
470 м2742
ВНЖ при покупке
Продается 4-этажный коттедж площадью 470 кв.м в Аттике. Цокольный этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одной кухни, одной ванной комнаты. Второй этаж состоит из гостиной с кухней, одной кухни, одной ванной комнаты. Третий этаж состоит из 3 спальных комнат. Из окон открывается вид на...
Mercury Group
127 000 €
Квартира на Халкидиках, Греция
60 м2321
Продается квартира площадью 60 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Квартира расположена на первом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. У объекта есть кондиционер. Недвижимость продается с мебелью.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
1 850 000 €
Вилла в Ласити, Греция
275 м2
ВНЖ при покупке
Продается вилла площадью 275 кв.м на острове Крит.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
900 000 €
Земля на Халкидиках, Греция
18237 м²
Продается земельный участок площадью 18237 кв.м. на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Состоит в процессе интеграции в план города. С возможностью строительства на 2000 кв.м. Имеет вид на горы, на лес.
Думаю, нет. Падение будет в неликвидных районах или, точнее, в районах «второй категории», куда переключилось внимание инвесторов, не успевших к распродажам в лучших местах.
Упадут в цене квартиры в непрофильных отдельно стоящих зданиях и объекты, рассчитанные на туристов, купленные в конце прошлого – начале этого года. Потери у собственников неизбежны хотя бы из-за вынужденного перехода на менее прибыльную долгосрочную аренду. Но вот будут ли они продавать? Всё зависит от личной ситуации собственника, которому придётся учитывать новые инвестиционные расчёты. Важно, кто сколько заплатил и сколько переплатил...
На мой взгляд, пузыри возможны в Западной Аттике и Западных Салониках, где покупались объекты под краткосрочную аренду, по завышенным ценам, которые опередили рыночные реалии последних двух лет. В остальных регионах могут появиться отдельные предложения ниже рынка, но вот системой они не станут и к снижению, фиксируемому статистикой, не приведут.
Рубрика «Есть мнение» даёт слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы – от погоды и цен до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр – споры и комментарии приветствуются!
Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
– Однозначно оценить перспективы греческого рынка трудно – и вот почему. В моей стране не очень хорошо налажен сбор аналитики. Чуть ли не единственный стабильный источник информации – Банк Греции. Остальные данные очень разношёрстные и отрывочные… Но всё-таки. 
