Греция, где кривая роста цен на жильё только в 2018 году пошла вверх после десятилетнего перерыва, на этот раз оказалась в ситуации неопределённости вместе со всем миром. Покупатели надеются на снижение цен, а вот продавцы… Руководитель DKG Development Константин Петридис уверен, что снижение хотя и вероятно, оно вряд ли затронет все сегменты. Так что же подешевеет?
– Однозначно оценить перспективы греческого рынка трудно – и вот почему. В моей стране не очень хорошо налажен сбор аналитики. Чуть ли не единственный стабильный источник информации – Банк Греции. Остальные данные очень разношёрстные и отрывочные… Но всё-таки.
То, что текущий кризис уже влияет на рынок, думаю, очевидно всем. Но вот как? В масштабные изменения я не верю. То есть резкого и длительного падения цен (а какого ещё изменения ждут покупатели?), вроде того, что мы наблюдали в кризис 2008–2017 годов, не произойдёт.
Прежде всего потому, что греческие власти провели реформы, облегчив иностранным инвесторам доступ на рынок. Я говорю не только о программе «золотой визы», которая успешно привлекает нерезидентов Европы с 2013 года. Например, в 2014 году уменьшили налог при покупке – с 10,00% на 3,09%, а ещё раньше, в 2011 году, отменили ограничения на покупку в некоторых популярных приграничных районах страны.
Такие меры все эти годы сказывались на рынке. Сейчас интересное предложение не зависает, а сразу обращает на себя внимание профессионалов, не только внутри Греции.
Второй фактор – нынешний кризис многонациональный, а не внутренний. Десять лет назад главными пострадавшими от греческого кризиса были собственники-греки. Они же массово продавали свою недвижимость – не последнюю, а ту, которую они не могли содержать. Теперь же, поскольку последние пять-шесть лет число собственников-иностранцев значительно возросло, в одинаковом положении оказались хозяева греческой недвижимости из разных стран.
По данным Банка Греции, с 2018 года чистый приток средств в греческую недвижимость со стороны иностранных инвесторов превышает €1 млрд. Только за 2019 год он вырос по сравнению с 2018 почти на 28%, до €1,45 млрд. До 30% всех сделок в стране в последние годы совершают иностранцы.
Иностранцев можно разделить на три категории. Первые – те, кто приобрёл недвижимость для получения «золотой визы». По этой программе есть ограничения на продажу, поэтому большинство инвесторов точно не будут избавляться от своих объектов – иначе ВНЖ аннулируется, а значит, все расходы окажутся напрасными. «Золотых виз» к концу марта 2020 года было выдано больше 7 400 – и это заметная доля рынка. Такие собственники вряд ли начнут распродажи.
Вторая и самая крупная в финансовом смысле часть зарубежных покупателей – инвестиционные фонды. Это уж точно не спекулянты, нацеленные на быструю перепродажу. Они вкладывают средства в соответствии со своим бизнес-планом, рассчитанным на пять – десять лет. У них, во-первых, потери будут небольшими, а во-вторых, они смогут получить банковскую поддержку – взять кредит под залог непрофильного объекта из глобального портфеля.
И, наконец, последняя категория – спекулянты, рассчитывавшие купить и перепродать. Вот на их действия стоит смотреть особенно внимательно. У тех, кто покупал на самом дне (скажем, в 2016–18 годах) квартиры от частников, заложена огромная маржа. Такие инвесторы рассчитывали на двукратный рост в диапазоне двух-трёх лет – конечно, таких цифр не будет, но глобально эти игроки не пострадают, спешить им некуда. А вот у тех, кто покупал в конце 2019 – начале 2020, то есть перед нынешним кризисом, проблемы возможны.
Ну а что же сами греки? Местный рынок я бы тоже разделил на две категории. Первая – физлица, у которых лишь в последние полтора года появлялись какие-то возможности покупать. Они снова начали брать кредиты – согласно статистике банка страны, по 40–50 в месяц... Смогут ли ипотеку гасить? Здесь всё зависит от того, насколько граждан поддержит государство и банки. Если поддержка будет недостаточной, начнёт расти безработица, число сделок среди местного населения станет замедляться. Впрочем, таких покупателей, как я сказал, было не очень-то много...
Вторая часть – профессионалы-девелоперы. Застройщики в последний год очень активно выкупали земельные участки, поскольку после отмены НДС новое строительство стало сильно конкурировать со вторичкой. Но закон вступил в силу только с 1 января 2020 года, и на рынок просто не вышло большое число новостроек. То есть и тут пузырь, по большому счёту, не успел образоваться.
Что сегодня продаётся в Греции
350 000 €
Земля в Пиерии, Греция
4900 м2
Продается огорожденный земельный участок площадью 4900 кв.м. на Олимпийской Ривьере. На территории строение, подведена вода, подведено электричество, с возможностью построить 200 кв.м. Имеет вид на горы. Участок расположен у центральной трассы ведущей к знаменитым курортам Пиерии. На территорий участка имеется помещение площадью 70 кв.м. Цена...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
190 000 €
Мезонет в Полигиросе, Греция
275 м2542
Продается таунхаус площадью 275 кв.м в Халкидиках. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, одной душевой комнаты. Второй этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла. Третий этаж состоит из 3 спальных комнат, одной ванной комнаты. Таунхаус имеет угловое расположение. У объекта есть камин,...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
171 000 €
Земля в Ласити, Греция
10270 м2
Продается земельный участок площадью 10270 кв.м. на острове Крит. На территории подведена вода, подведено электричество, с возможностью построить 243 кв.м. Имеет великолепный вид на море, на горы, на город, на лес.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
150 000 €
Земля на Халкидиках, Греция
10000 м2
Продается земельный участок площадью 10000 кв.м. на полуострове Ситония, региона Халкидики. На территории подведено электричество, с возможностью построить 300 кв.м.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
1 700 000 €
Вилла в Пеании, Греция
480 м2653
ВНЖ при покупке
Продается 3-этажная вилла площадью 480 кв.м в Аттике. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной кухни, одной кладовой. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, одной кухни, 2 ванных комнат. Третий этаж состоит из одной спальной комнаты, одной ванной комнаты. Из окон открывается великолепный вид на горы, на город,...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
220 000 €
Дом в Ситонии, Греция
160 м2642
Продается 3-этажный коттедж площадью 160 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Второй этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одного санузла. Третий этаж состоит из 2 спальных комнат, одной ванной комнаты. Из окон открывается...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
350 000 €
Дом в Пиерии, Греция
240 м2422
ВНЖ при покупке
Продается 2-этажный коттедж площадью 240 кв.м на Олимпийской Ривьере. Первый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной ванной комнаты. Недвижимость продается с мебелью. Коттедж состоит из двух этажей площадью 160 кв.м., полуподвального помещения площадью 80 кв.м и...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
250 000 €
Коттедж в Ситонии, Греция
100 м2431
Удалённая сделка
Продаётся двухуровнеый меблированный дом площадью 100 m² в жилом комплексе.
Состоит из 3 спальных комнат, гостиной, совмещённой с кухней, 1 ванной комнаты и просторной веранды.
Имеется также: проведены коммуникации для установки дизельного отопления, кондиционер, бытовая техника, система солнечного обогрева воды, подсобное помещение,...
El Greko
300 000 €
Земля в Ситонии, Греция
7230 м2
Продается земельный участок площадью 7230 кв.м. на полуострове Ситония, региона Халкидики. На территории подведена вода, подведено электричество. Имеет великолепный вид на море, на горы.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
600 000 €
Земля в Пиерии, Греция
5807 м2
Продается земельный участок площадью 5807 кв.м. на Олимпийской Ривьере. На территории подведена вода, подведено электричество. Имеет вид на горы. Участок расположен у центральной трассы, ведущей к знаменитому курорту Пиерии.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
800 000 €
Земля на Ионических островах, Греция
5000 сот.
На продажу выставлен земельный участок площадью 5000 кв.м на северо-востоке острова Корфу. Участок имеет наклонный ландшафт, вид на море, доступ с центральной дороги. Есть возможность строительства частного дома или нескольких домов с целью сдачи в аренду. Место идеальное для инвестиций.
Mercury Group
500 000 €
Таунхаус на Ионических островах, Греция
260 м2753
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 260 кв.м в пригороде города Салоники. Таyнхаус расположен на 4 уровнях. Цокольный этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Первый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одного санузла. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты. Третий этаж...
Mercury Group
360 000 €
Дом на Северо-Эгейских островах, Греция
180 м221
ВНЖ при покупке
Продается 2-этажный коттедж площадью 180 кв.м в пригороде города Салоники. Цокольный этаж состоит из одной спальной комнаты, одной кладовой. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты, одной гардеробной. Из окон открывается вид на горы. У объекта есть камин, кондиционер, отопление. К недвижимости...
Mercury Group
1 785 000 €
Таунхаус в Афинах, Греция
430 м2644
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 430 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 4 уровнях. Первый этаж состоит из одной кладовой. Второй этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной ванной комнаты, одной кладовой. Третий этаж состоит из гостиной с кухней, одной ванной комнаты. Четвертый этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 ванных комнат. Из...
Mercury Group
1 500 000 €
Дом на Северо-Эгейских островах, Греция
400 м24
ВНЖ при покупке
Продается 2-этажный коттедж площадью 400 кв.м в пригороде города Салоники. Цокольный этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одного санузла. Первый этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одного санузла. У объекта есть камин. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место, сад, гараж.
Mercury Group
239 000 €
Квартира в Ираклионе, Греция
76 м2321
Продается квартира площадью 76 кв.м на острове Крит. Квартира расположена на первом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одной кладовой. Из окон открывается вид на город. У объекта есть отопление. К недвижимости относится сад, гараж.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
200 000 €
Мезонет в Коринфии, Греция
135 м2532
Продается таунхаус площадью 135 кв.м в Лутраки на стадии строительства. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Цокольный этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни. Первый этаж состоит из гостиной, одной ванной комнаты. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, одной ванной комнаты. Из окон открывается вид на горы, на город. У...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
170 000 €
Земля в Ханье, Греция
5900 м2
Продается земельный участок площадью 5900 кв.м. на острове Крит. На территории с возможностью построить 240 кв.м. Имеет вид на море, на горы, на город, на лес. Так же есть разрешение на постройку двух вилл по 120 кв.м
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
390 000 €
Земля на Халкидиках, Греция
9430.84 м2
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
Продаются 2 земельных участка площадью общей площадью 9.430,84 m²:
*Участок А - 2.968,07 m²
*Участок Б - 6.462,77 m²
Каждый участок с коэффициентом застройки 0,35 и с процентом покрытия площади участка 40%.
На участке А возможно построить 1.038,82 m², на участке Б - 2.261,97 m², в общей сложности - 3.300,79...
El Greko
650 000 €
Земля в Салониках, Греция
9000 м2
Продается земельный участок площадью 9000 кв.м. в пригороде города Салоники.
Думаю, нет. Падение будет в неликвидных районах или, точнее, в районах «второй категории», куда переключилось внимание инвесторов, не успевших к распродажам в лучших местах.
Упадут в цене квартиры в непрофильных отдельно стоящих зданиях и объекты, рассчитанные на туристов, купленные в конце прошлого – начале этого года. Потери у собственников неизбежны хотя бы из-за вынужденного перехода на менее прибыльную долгосрочную аренду. Но вот будут ли они продавать? Всё зависит от личной ситуации собственника, которому придётся учитывать новые инвестиционные расчёты. Важно, кто сколько заплатил и сколько переплатил...
На мой взгляд, пузыри возможны в Западной Аттике и Западных Салониках, где покупались объекты под краткосрочную аренду, по завышенным ценам, которые опередили рыночные реалии последних двух лет. В остальных регионах могут появиться отдельные предложения ниже рынка, но вот системой они не станут и к снижению, фиксируемому статистикой, не приведут.
Рубрика «Есть мнение» даёт слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы – от погоды и цен до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр – споры и комментарии приветствуются!
Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться