Греция, где кривая роста цен на жильё только в 2018 году пошла вверх после десятилетнего перерыва, на этот раз оказалась в ситуации неопределённости вместе со всем миром. Покупатели надеются на снижение цен, а вот продавцы… Руководитель DKG Development Константин Петридис уверен, что снижение хотя и вероятно, оно вряд ли затронет все сегменты. Так что же подешевеет?
– Однозначно оценить перспективы греческого рынка трудно – и вот почему. В моей стране не очень хорошо налажен сбор аналитики. Чуть ли не единственный стабильный источник информации – Банк Греции. Остальные данные очень разношёрстные и отрывочные… Но всё-таки.
То, что текущий кризис уже влияет на рынок, думаю, очевидно всем. Но вот как? В масштабные изменения я не верю. То есть резкого и длительного падения цен (а какого ещё изменения ждут покупатели?), вроде того, что мы наблюдали в кризис 2008–2017 годов, не произойдёт.
Прежде всего потому, что греческие власти провели реформы, облегчив иностранным инвесторам доступ на рынок. Я говорю не только о программе «золотой визы», которая успешно привлекает нерезидентов Европы с 2013 года. Например, в 2014 году уменьшили налог при покупке – с 10,00% на 3,09%, а ещё раньше, в 2011 году, отменили ограничения на покупку в некоторых популярных приграничных районах страны.
Такие меры все эти годы сказывались на рынке. Сейчас интересное предложение не зависает, а сразу обращает на себя внимание профессионалов, не только внутри Греции.
Второй фактор – нынешний кризис многонациональный, а не внутренний. Десять лет назад главными пострадавшими от греческого кризиса были собственники-греки. Они же массово продавали свою недвижимость – не последнюю, а ту, которую они не могли содержать. Теперь же, поскольку последние пять-шесть лет число собственников-иностранцев значительно возросло, в одинаковом положении оказались хозяева греческой недвижимости из разных стран.
По данным Банка Греции, с 2018 года чистый приток средств в греческую недвижимость со стороны иностранных инвесторов превышает €1 млрд. Только за 2019 год он вырос по сравнению с 2018 почти на 28%, до €1,45 млрд. До 30% всех сделок в стране в последние годы совершают иностранцы.
Иностранцев можно разделить на три категории. Первые – те, кто приобрёл недвижимость для получения «золотой визы». По этой программе есть ограничения на продажу, поэтому большинство инвесторов точно не будут избавляться от своих объектов – иначе ВНЖ аннулируется, а значит, все расходы окажутся напрасными. «Золотых виз» к концу марта 2020 года было выдано больше 7 400 – и это заметная доля рынка. Такие собственники вряд ли начнут распродажи.
Вторая и самая крупная в финансовом смысле часть зарубежных покупателей – инвестиционные фонды. Это уж точно не спекулянты, нацеленные на быструю перепродажу. Они вкладывают средства в соответствии со своим бизнес-планом, рассчитанным на пять – десять лет. У них, во-первых, потери будут небольшими, а во-вторых, они смогут получить банковскую поддержку – взять кредит под залог непрофильного объекта из глобального портфеля.
И, наконец, последняя категория – спекулянты, рассчитывавшие купить и перепродать. Вот на их действия стоит смотреть особенно внимательно. У тех, кто покупал на самом дне (скажем, в 2016–18 годах) квартиры от частников, заложена огромная маржа. Такие инвесторы рассчитывали на двукратный рост в диапазоне двух-трёх лет – конечно, таких цифр не будет, но глобально эти игроки не пострадают, спешить им некуда. А вот у тех, кто покупал в конце 2019 – начале 2020, то есть перед нынешним кризисом, проблемы возможны.
Ну а что же сами греки? Местный рынок я бы тоже разделил на две категории. Первая – физлица, у которых лишь в последние полтора года появлялись какие-то возможности покупать. Они снова начали брать кредиты – согласно статистике банка страны, по 40–50 в месяц... Смогут ли ипотеку гасить? Здесь всё зависит от того, насколько граждан поддержит государство и банки. Если поддержка будет недостаточной, начнёт расти безработица, число сделок среди местного населения станет замедляться. Впрочем, таких покупателей, как я сказал, было не очень-то много...
Вторая часть – профессионалы-девелоперы. Застройщики в последний год очень активно выкупали земельные участки, поскольку после отмены НДС новое строительство стало сильно конкурировать со вторичкой. Но закон вступил в силу только с 1 января 2020 года, и на рынок просто не вышло большое число новостроек. То есть и тут пузырь, по большому счёту, не успел образоваться.
Что сегодня продаётся в Греции
700 000 €
Квартира в Вуле, Греция
131 м2432
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 131 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты, одного санузла. Из окон открывается вид на море, на горы. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, зона барбекю, отопление. Недвижимость продается...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
400 000 €
Земля в Пиерии, Греция
24000 м2
Продается земельный участок площадью 24000 кв.м. на Олимпийской Ривьере. На территории подведена вода, подведено электричество, с возможностью построить 900 кв.м. Имеет великолепный вид на море, на горы, на город, на лес.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
700 000 €
Мезонет в Вуле, Греция
225 м26
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус в одном из самых элитных приморских пригородов на юге Афин, Вуле. Район находится на возвышенности, хорошо озеленен. Дом состоит из двух уровней. На втором этаже находится просторная гостиная с камином и столовой зоной, 3 спальные (одна из них с отдельной ванной) и ванная с душем. На первом этаже находится гостиная, кухня,...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
195 000 €
Квартира в Афинах, Греция
93 м2321
Продается квартира площадью 93 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты. Из окон открывается вид на море. У объекта есть кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. Квартира расположена в районе Сеполя
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
350 000 €
Коммерческая недвижимость в Афинах, Греция
236 м2
Продается бизнес площадью 236 кв.м в Афинах. Недвижимость продается с мебелью. Коммерческое помещение расположено в районе Ано Патисиа.
Mercury Group
180 000 €
Земля в Херсониссосе, Греция
500 м2
Продается земельный участок площадью 500 кв.м. на острове Крит. На территории подведена вода, подведено электричество, с возможностью построить 400 кв.м. Имеет вид на море, на горы.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
280 000 €
Дом в Салониках, Греция
256 м2652
ВНЖ при покупке
Продается 3-этажный коттедж площадью 256 кв.м в пригороде города Салоники. Цокольный этаж состоит из Первый этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, одной ванной комнаты. Из окон открывается вид на море, на горы. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды,...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
300 000 €
Таунхаус в Афинах, Греция
150 м2321
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 150 кв.м в Аттике. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Третий этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной ванной комнаты. Второй этаж состоит из Из окон открывается вид на горы. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, зона барбекю, отопление. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости...
Mercury Group
2 700 000 €
Дом на Ионических островах, Греция
600 м2755
ВНЖ при покупке
Продается 3-этажная вилла площадью 600 кв.м в Салониках. Цокольный этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, 2 санузлов, одной кладовой. Первый этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты, 2 санузлов, одной кладовой. Второй этаж состоит из одной спальной...
Mercury Group
745 000 €
Коммерческая недвижимость в Афинах, Греция
1010 м2
Предлагается на продажу объект недвижимости, предназначенный для коммерческого использования, который находится в городе Спата в Восточной Аттике. Спата граничит с Пеаниа, Пикерми, Рафина, Артемида, Маркопуло. В последние годы в этом районе наблюдается значительное развитие, как с жилой точки зрения, так и с коммерческой, из-за близлежащего...
Mercury Group
1 435 000 €
Коммерческая недвижимость в Салониках, Греция
665 м2
Продажа многоквартирного дома, состоящий из 665 кв.м. на участке площадью 428 кв.м. Жилой комплекссостоит из двух одинаковых двухуровневых квартир по 220 кв.м каждаяна первом,третьем, четвертомэтажах, а также квартиры на пятомэтаже, состоящая из180 кв.м. Двухуровневые квартиры состоят из: На первом этаже из : трехспален, одного туалета(ванна),...
Mercury Group
310 000 €
Земля в Афинах, Греция
460 сот.
Продается огорожденный земельный участок площадью 460 кв.м. в Аттике. На территории строение, подведена вода, подведено электричество, с возможностью построить 184 кв.м. Земельный участок расположен в 10 метрах от песчаного пляжа в районе Артемида.
Mercury Group
450 000 €
Мезонет в Афинах, Греция
165 м2633
ВНЖ при покупке
Продается дуплекс площадью 165 кв.м в Афинах. Дуплекс расположен на 2 уровнях. Восьмой этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты, одной кладовой. Девятый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной душевой комнаты. Двухуровневая квартира имеет угловое...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
630 000 €
Дом в Ласити, Греция
240 м2543
ВНЖ при покупке
Продается 3-этажный коттедж площадью 240 кв.м на острове Крит. Первый этаж состоит из 3 спальных комнат, одной кухни, 2 ванных комнат. Второй этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла, одной кладовой. Третий этаж состоит из одной спальной комнаты, одной ванной комнаты, одного офиса, одной гардеробной. Из окон открывается вид на море, на...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
170 000 €
Земля на Корфу, Греция
4420 м2
На продажу выставлен земельный участок 4.420 кв.м в деревне Агии Декав центральной части о.Корфу. Возможность строительства более 200 кв.м с потрясающим видом на столицу острова и море.Электричество и вода рядом. Агии Дека - это традиционная деревня с кафе, мини-маркетом, тавернами, пекарней и аптекой в нескольких минутах ходьбы. Расстояние от...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
800 000 €
Дом в номе Ханья, Греция
300 м22
ВНЖ при покупке
Продается коттедж 300 кв.м. состоящий из двух независимых квартир и мансардным этажом. Коттедж состоит из пяти спален, одной ванной комнаты, шести душевых, пяти туалетов, четырех террас, парковочных мест на четыре машины и большого ухоженного сада. Квартира на северо-восточной стороне виллы состоит из гостиной открытой планировки с полностью...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
500 000 €
Вилла в Ханье, Греция
143 м2212
ВНЖ при покупке
Продается 3-этажная вилла площадью 143 кв.м на острове Крит. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одного санузла, одной кладовой. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты. Третий этаж состоит из Из окон открывается вид на море, на горы, на лес. У объекта есть солнечные...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
380 000 €
Вилла в Аналипси, Греция
200 м2642
ВНЖ при покупке
Продается 3-этажная вилла площадью 200 кв.м на острове Крит. Цокольный этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной кладовой. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла, одной кладовой. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, одной ванной комнаты. Из окон открывается великолепный вид на море....
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
265 000 €
Мезонет в Афинах, Греция
92 м2431
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 92 кв.м в Аттике. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты, одного санузла. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. Квартира расположена в районе Илион.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
150 000 €
Дом на Халкидиках, Греция
109 м2431
Продается 1-этажный коттедж площадью 109 кв.м в Халкидиках. Коттедж состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одного санузла. Из окон открывается вид на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, зона барбекю, отопление. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится...
Думаю, нет. Падение будет в неликвидных районах или, точнее, в районах «второй категории», куда переключилось внимание инвесторов, не успевших к распродажам в лучших местах.
Упадут в цене квартиры в непрофильных отдельно стоящих зданиях и объекты, рассчитанные на туристов, купленные в конце прошлого – начале этого года. Потери у собственников неизбежны хотя бы из-за вынужденного перехода на менее прибыльную долгосрочную аренду. Но вот будут ли они продавать? Всё зависит от личной ситуации собственника, которому придётся учитывать новые инвестиционные расчёты. Важно, кто сколько заплатил и сколько переплатил...
На мой взгляд, пузыри возможны в Западной Аттике и Западных Салониках, где покупались объекты под краткосрочную аренду, по завышенным ценам, которые опередили рыночные реалии последних двух лет. В остальных регионах могут появиться отдельные предложения ниже рынка, но вот системой они не станут и к снижению, фиксируемому статистикой, не приведут.
Рубрика «Есть мнение» даёт слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы – от погоды и цен до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр – споры и комментарии приветствуются!
Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
– Однозначно оценить перспективы греческого рынка трудно – и вот почему. В моей стране не очень хорошо налажен сбор аналитики. Чуть ли не единственный стабильный источник информации – Банк Греции. Остальные данные очень разношёрстные и отрывочные… Но всё-таки. 
