Есть мнение: недвижимость Греции подешевеет, но очень выборочно

– Однозначно оценить перспективы греческого рынка трудно – и вот почему. В моей стране не очень хорошо налажен сбор аналитики. Чуть ли не единственный стабильный источник информации – Банк Греции. Остальные данные очень разношёрстные и отрывочные… Но всё-таки. 

То, что текущий кризис уже влияет на рынок, думаю, очевидно всем. Но вот как? В масштабные изменения я не верю. То есть резкого и длительного падения цен (а какого ещё изменения ждут покупатели?), вроде того, что мы наблюдали в кризис 2008–2017 годов, не произойдёт.

Прежде всего потому, что греческие власти провели реформы, облегчив иностранным инвесторам доступ на рынок. Я говорю не только о программе «золотой визы», которая успешно привлекает нерезидентов Европы с 2013 года. Например, в 2014 году уменьшили налог при покупке – с 10,00% на 3,09%, а ещё раньше, в 2011 году, отменили ограничения на покупку в некоторых популярных приграничных районах страны.

Такие меры все эти годы сказывались на рынке. Сейчас интересное предложение не зависает, а сразу обращает на себя внимание профессионалов, не только внутри Греции.  

Второй фактор – нынешний кризис многонациональный, а не внутренний. Десять лет назад главными пострадавшими от греческого кризиса были собственники-греки. Они же массово продавали свою недвижимость – не последнюю, а ту, которую они не могли содержать. Теперь же, поскольку последние пять-шесть лет число собственников-иностранцев значительно возросло, в одинаковом положении оказались хозяева греческой недвижимости из разных стран.

По данным Банка Греции, с 2018 года чистый приток средств в греческую недвижимость со стороны иностранных инвесторов превышает €1 млрд. Только за 2019 год он вырос по сравнению с 2018 почти на 28%, до €1,45 млрд. До 30% всех сделок в стране в последние годы совершают иностранцы.

Кого кризис заставит продавать собственность?

Иностранцев можно разделить на три категории. Первые – те, кто приобрёл недвижимость для получения «золотой визы». По этой программе есть ограничения на продажу, поэтому большинство инвесторов точно не будут избавляться от своих объектов – иначе ВНЖ аннулируется, а значит, все расходы окажутся напрасными. «Золотых виз» к концу марта 2020 года было выдано больше 7 400 – и это заметная доля рынка. Такие собственники вряд ли начнут распродажи.

Вторая и самая крупная в финансовом смысле часть зарубежных покупателей – инвестиционные фонды. Это уж точно не спекулянты, нацеленные на быструю перепродажу. Они вкладывают средства в соответствии со своим бизнес-планом, рассчитанным на пять – десять лет. У них, во-первых, потери будут небольшими, а во-вторых, они смогут получить банковскую поддержку – взять кредит под залог непрофильного объекта из глобального портфеля.

И, наконец, последняя категория – спекулянты, рассчитывавшие купить и перепродать. Вот на их действия стоит смотреть особенно внимательно. У тех, кто покупал на самом дне (скажем, в 2016–18 годах) квартиры от частников, заложена огромная маржа. Такие инвесторы рассчитывали на двукратный рост в диапазоне двух-трёх лет – конечно, таких цифр не будет, но глобально эти игроки не пострадают, спешить им некуда. А вот у тех, кто покупал в конце 2019 – начале 2020, то есть перед нынешним кризисом, проблемы возможны.

Ну а что же сами греки? Местный рынок я бы тоже разделил на две категории. Первая – физлица, у которых лишь в последние полтора года появлялись какие-то возможности покупать. Они снова начали брать кредиты – согласно статистике банка страны, по 40–50 в месяц... Смогут ли ипотеку гасить? Здесь всё зависит от того, насколько граждан поддержит государство и банки. Если поддержка будет недостаточной, начнёт расти безработица, число сделок среди местного населения станет замедляться. Впрочем, таких покупателей, как я сказал, было не очень-то много...  

Вторая часть – профессионалы-девелоперы. Застройщики в последний год очень активно выкупали земельные участки, поскольку после отмены НДС новое строительство стало сильно конкурировать со вторичкой. Но закон вступил в силу только с 1 января 2020 года, и на рынок просто не вышло большое число новостроек. То есть и тут пузырь, по большому счёту, не успел образоваться.

Что сегодня продаётся в Греции

250 000 €

Апартаменты в Афинах, Греция

28 м²

Доходность 4% годовыхПлощадь апартаментов: 28-60 кв. мПолная меблировкаОснащены техникойИнфраструктура: тренажерный зал, пространства для работы, ресепшн, кинотеатрРядом: центр города, университеты, места для досуга, остановки общественного транспортаГотовность: IV квартал 2025 г.

NF Group

4 400 000 €

Вилла на Корфу, Греция

200 м² 4 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Роскошная вилла с видом на море и дополнительный участок для застройки в Альмиросе на севере Корфу. Доступность к инфраструктуре, ресторанам и прекрасному побережью Северного Корфу. Сильный инвестиционный потенциал. Расположена на двух прилегающих участках общей площадью более 8178 кв. м, - эта собственность включает в себя право на...

HELLAS CONSULT SOLUTIONS

249 000 €

Дом на Корфу, Греция

195 м² 7 6 3

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

800 000 €

Апартаменты в Салониках, Греция

230 м² 10 5 4

ВНЖ при покупке Объект под сдачу

4 Кваритры, иделаная для получения вида на жительство Греции. Продается уникальный бизнес-объект в городе Салоники. На продажу в одном доме предлагаются четыре квартиры, расположенные на третьем этаже. Все квартиры полностью меблированы, оборудованы балконами и бытовой техникой, а также системой газового отопления. Реновация всех квартир была...

Trustate Development

320 000 €

Вилла на Корфу, Греция

115 м² 5 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Вилла, расположенная в райском уголке, настоящая спрятанная корфиотская жемчужина. Вилла находится на стадии строительства, отделка виллы может быть завершена с учётом вашего вкуса и запросов. На участке растут кипарисы и оливы,которым более 400 лет. Можно построить корт или площадку для гольфа. После завершения строительных работ стоимость...

HELLAS CONSULT SOLUTIONS

260 000 €

Квартира в Салониках, Греция

79 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Инвестиционные апартаменты в Пирее - экологически чистом районе Салоник, всего в 800м от моря. Район сочетает городскую и туристическую инфраструктуру. Апартаменты полностью мебелированы и оснащены бытовой техникой. Управляющая компания сдает апартаменты в долгосрочную аренду. Аренда в месяц - 700 Евро. На открытом пространстве в центре...

HELLAS CONSULT SOLUTIONS

3 300 000 €

Вилла в Элунде, Греция

414 м² 5

ВНЖ при покупке

Вилла находится в деревушке Плака, недалеко от города Элунда, на востоке Крита, всего в 40 минутах езды от Международного аэропорта Ираклион и в пяти минутах от центра деревушки с множеством таверн и баров. Вилла площадью 414 кв. м расположена на 3 уровнях и состоит из 5 спален, а также включает веранду площадью 507 кв. м. На уровне сада...

NF Group

Цена по запросу

Студия в Афинах, Греция

25 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Представляем "Allure Suites" — новый экологичный жилой комплекс в зеленом и развитом районе Афин, Каллифея. Этот проект сочетает в себе современный дизайн, высочайшее качество строительства (класс энергоэффективности А+) и превосходное расположение. Расположенный всего в 20 минутах от исторического центра Афин, комплекс...

Nevestate

285 000 €

Апартаменты в Пирее, Греция

49 м²

ВНЖ при покупке

Комплекс апартаментов находится в центре Пирея. Поблизости находится порт Пирея, достопримечательности, а также вся необходимая инфраструктура. В комплексе имеется система видеонаблюдения, сигнализация, а апартаменты выполнены с использованием высококачественных материалов и современного дизайна.

NF Group

250 000 €

Квартира в Афинах, Греция

39 м² 1 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

11 инвестиционных апартаментов, расположенных в семейном районе Афин - Порт Пирей. Объект будет сдан в конце 2025 года, апартаменты от 38кв.м до 58кв.м. Апартаменты полностью мебелированы и оснащены бытовой техникой. Управляющая компания сдает апартаменты в долгосрочную аренду. Аренда в месяц - 700 Евро. Идеальная возможность получить Вид на...

HELLAS CONSULT SOLUTIONS

4 100 000 €

Вилла в Греции

550 м² 5 6

ВНЖ при покупке

Роскошная вилла находится на острове Крит, в 30 минутах езды от центра города Айос-Николаос и в 90 минутах езды от международного аэропорта г. Ираклион. На первом этаже расположены две спальни, одна из них включает джакузи с видом на море, полностью оборудованный тренажерный зал, игровая комната, кабинет и гараж. Второй этаж включает...

NF Group

450 000 €

Вилла в Греции

175 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Вилла с захватывающим видом на море расположена напротив пляжа Като Гувес на северо-востоке острова. Она является частью небольшого огороженного комплекса. Вилла расположена в тихом и спокойном месте, рядом с туристическим районом с тавернами, магазинами, супермаркетами, прогулочная дорога проходит вдоль всего района. Рядом – остановка...

NF Group

340 000 €

Квартира на Паросе, Греция

66 м²

ВНЖ при покупке

Апартаменты, виллы в комплексе с ландшафтными садами и бассейнами. Виллы расположены в нескольких метрах от моря и имеют легкий доступ ко всем удобствам и сервисам. Рядом достопримечательности, магазины, в 30 минутах езды от аэропорта Парос, в 25 минутах езды от порта Науса.

NF Group

700 000 €

Отель, гостиница на Корфу, Греция

233 м²

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

77 000 €

Квартира в Салониках, Греция

43 м² 3 1

Современная, отремонтированная квартира на 5 этаже в районе Вардарис, Салоники. Состоит из гостиной с кухней и ванной комнаты с туалетом. В здании есть лифт. Недвижимость в настоящее время сдается в аренду по цене 350 евро в месяц. Идеальный выбор для инвестиций (как краткосрочная, так и долгосрочная аренда), обеспечивающий хорошую прибыль...

Trustate Development

Цена по запросу

Апартаменты в Афинах, Греция

23 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Представляем "The MOSCHATO HIVE" — новый многофункциональный комплекс обслуживаемых апартаментов в Афинах. Это уникальное предложение сочетает в себе надежную инвестиционную модель с пассивным доходом и возможность получения вида на жительство в Греции ("Золотая Виза") для всей семьи. Концепция для инвестора: Вы...

Nevestate

4 200 000 €

Вилла в Греции

378 м² 6 7

ВНЖ при покупке

Роскошная трехэтажная вилла включает четыре основные спальни, комнату для персонала, две полностью оборудованные кухни, просторную гостиную, просторную столовую, тренажерный зал и сауну. На территории виллы расположены террасы с видом на море, зона барбекю, бассейн. Вилла также включает роскошный частный песчаный пляж. Вилла технически...

NF Group

1 600 000 €

Вилла в Сани, Греция

200 м² 6

ВНЖ при покупке

Вилла расположена в Сани на полуострове Кассандра в Халкидиках и имеет потрясающий вид на море и горный массив Олимп. Вилла, предполагающая размещение до 3 семей, была полностью отреставрирована в 2019 году. Дизайн: традиционные греческие бело-синие цвета. Вилла гармонирует с окружающей природой и обеспечивает конфиденциальность для своих...

NF Group

1 750 000 €

Вилла в Элунде, Греция

400 м² 5 5

ВНЖ при покупке

Новый круглосуточно-охраняемый жилой комплекс расположен на курорте Элунда, в восточной части острова Крит, в часе езды от аэропорта. Комплекс состоит из 5 роскошных и меблированных вилл площадью 400 кв. м. Каждая вилла включает 5 спален, 5 ванных комнат, гостевой санузел, апартаменты площадью 32 кв. м для персонала, террасы, частный...

NF Group

880 000 €

Вилла на Миконосе, Греция

150 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Полностью меблированная и готовая к заселению вилла построена на 3 уровнях в традиционном стиле Миконоса. На первом уровне находится удобная гостиная с камином, обеденная зона, которая напрямую выходит на просторную открытую площадку с верандой, бассейном и садом. Кухня открытой планировки переходит в гостиную. На верхнем уровне расположены 2...

NF Group

Посмотреть ещё 265 похожих объектов

Просядет ли рынок

Думаю, нет. Падение будет в неликвидных районах или, точнее, в районах «второй категории», куда переключилось внимание инвесторов, не успевших к распродажам в лучших местах.

Упадут в цене квартиры в непрофильных отдельно стоящих зданиях и объекты, рассчитанные на туристов, купленные в конце прошлого – начале этого года. Потери у собственников неизбежны хотя бы из-за вынужденного перехода на менее прибыльную долгосрочную аренду. Но вот будут ли они продавать? Всё зависит от личной ситуации собственника, которому придётся учитывать новые инвестиционные расчёты. Важно, кто сколько заплатил и сколько переплатил...

На мой взгляд, пузыри возможны в Западной Аттике и Западных Салониках, где покупались объекты под краткосрочную аренду, по завышенным ценам, которые опередили рыночные реалии последних двух лет. В остальных регионах могут появиться отдельные предложения ниже рынка, но вот системой они не станут и к снижению, фиксируемому статистикой, не приведут.

Рубрика «Есть мнение» даёт слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы – от погоды и цен до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр – споры и комментарии приветствуются!

Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru